2024年革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式-國有不動(dòng)產(chǎn)篇白皮書

打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇GREATERBAYAREASPECIALASSETEMPOWERMENTSERVICEPLATFORM灣區(qū)特資。灣區(qū)特拍仲量聯(lián)行打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式國有不動(dòng)產(chǎn)篇革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇指導(dǎo)單位中共廣州市委金融委員會(huì)辦公室支持單位廣州產(chǎn)權(quán)交易所有限公司參編人員鄔金廣州產(chǎn)權(quán)交易所有限公司行政資產(chǎn)交易部副總監(jiān)王露大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)經(jīng)理黃唯大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)經(jīng)理吳曉杰大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)經(jīng)理蘇彥仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部經(jīng)理許佳苗仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部助理經(jīng)理張棟磊仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)分析師劉堂興仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)分析師謝潤霖仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部分析師1革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，并要求經(jīng)濟(jì)大省為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。自2023年起，廣州市率先開啟建設(shè)特殊資產(chǎn)統(tǒng)一市場先行區(qū)索建立特殊資產(chǎn)管理新模式”，推動(dòng)特殊資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)產(chǎn)管理新模式的總體要求，并提出多項(xiàng)具體措施，意在吸引行業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才在穗加速集聚，構(gòu)建特殊資產(chǎn)生態(tài)圈，提升廣州在全國特殊資產(chǎn)配置體系中的地位和作用?！疤刭Y十條”是地方政府中首份推動(dòng)特殊資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展的專門政策，更是落實(shí)中央有關(guān)防范化解風(fēng)險(xiǎn)要求的有逐步完善以大灣區(qū)特殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)為核心的特殊在全國打響了特殊資產(chǎn)管理的廣州品牌。這不僅為廣州新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化、發(fā)展壯大新質(zhì)生產(chǎn)力提供了制度保障，也有助于防范化解風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融安全，推動(dòng)廣州乃至大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。價(jià)、運(yùn)營管理折價(jià)等特殊原因?qū)е聝r(jià)值低估或需快速處置業(yè)改制或破產(chǎn)清算過程中的變現(xiàn)資產(chǎn)、一般工商企業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的低效無效資產(chǎn)及經(jīng)營困難或發(fā)展存在瓶頸的企產(chǎn)通常具有價(jià)格低于賬面價(jià)值的特點(diǎn)，其投資邏輯可歸納為三個(gè)維度：資產(chǎn)流動(dòng)性折價(jià)恢復(fù)、跨周期資產(chǎn)價(jià)值提升及主動(dòng)型資產(chǎn)管理增值。在打造特殊資產(chǎn)管理新模式的過程中，國有企業(yè)可以充分發(fā)揮引領(lǐng)帶動(dòng)作用。國有企業(yè)是中國特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)新等多方面做出了重要貢獻(xiàn)，發(fā)揮著調(diào)控資源、維護(hù)社會(huì)高國企核心競爭力，國企持續(xù)進(jìn)行改革深化提升行動(dòng)。在有效利用或者無法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的低效和無效資產(chǎn)，阻礙國有資產(chǎn)保值增值，影響國企資源配置效率和整體運(yùn)包括國企非主業(yè)的閑置或收益率較低的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，也存量資產(chǎn)、提升特殊資產(chǎn)處置效率、構(gòu)建現(xiàn)代化的國企不對(duì)于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，其不動(dòng)產(chǎn)問題的形成有多重原此，國企有必要重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)管理體系，打造全面科學(xué)的管理新范式，以確保國企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有序運(yùn)作，助力國企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值和收益最大化，甚至反哺主業(yè)。對(duì)此，本書專門針對(duì)存在低效無效問題的國有不動(dòng)產(chǎn)，提出國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系的新范式，即針對(duì)國企經(jīng)營性不動(dòng)早提升。生的現(xiàn)金流量、利潤總額等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及物業(yè)出租本書還明確了不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程。在及時(shí)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營效率下降的問題后，首先，應(yīng)通過針對(duì)性的項(xiàng)目盡調(diào)與市場盡調(diào)，作出不動(dòng)產(chǎn)盤活利用潛力與方向的診斷及人口、消費(fèi)等宏觀因素變化對(duì)產(chǎn)生的新型不動(dòng)產(chǎn)載體需營性不動(dòng)產(chǎn)，如何在原業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上提高軟硬件品質(zhì)，或改行性研究報(bào)告研判如何激活不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國有存量不通過構(gòu)建國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系的新范式，國企有望以品牌產(chǎn)的管理與服務(wù)能力。我們相信，國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系的新范式，必將能助力國企實(shí)現(xiàn)盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，加快高質(zhì)量發(fā)展步伐。第一章國企不動(dòng)產(chǎn)管理對(duì)國資國企改革的戰(zhàn)略意義3第二章市場新形勢下國企不動(dòng)產(chǎn)管理面臨的挑戰(zhàn)5第三章第四章探風(fēng)向：把握不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)方向的政策東風(fēng)與市場契機(jī)第五章第六章廣州國有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心介紹43革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇當(dāng)前，為提高國有企業(yè)核心競爭力，國企正進(jìn)的重要任務(wù)。深化國企不動(dòng)產(chǎn)管理，推進(jìn)低效和無效資產(chǎn)處置、存量資產(chǎn)盤第一節(jié)國企不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)涵行系統(tǒng)的管理和運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值和收益最第一，不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)信息管理。記錄和維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的基本信管理和決策的基礎(chǔ)。通過建立和維護(hù)詳細(xì)的資產(chǎn)檔案，國企可以隨時(shí)了解不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀，進(jìn)行合理的規(guī)劃和利用。益，包括尋找合適的租戶或買家、簽訂租賃并管理租賃關(guān)系、簽訂銷售合同。有效的招商租賃可以為國企帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提升資產(chǎn)的利用率和收益率；出售可以幫助國測國企存量物業(yè)在運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的顯示或預(yù)示其第四，物業(yè)管理。物業(yè)管理涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的日常維護(hù)和管理，確保其正常使用和保值增值，具體包括設(shè)施維護(hù)、清潔、安全管理等。良好的物業(yè)管理可以延長國企不動(dòng)產(chǎn)的使用壽命，增加國企不動(dòng)產(chǎn)的吸引力和競爭力，提高其市市場定位，確認(rèn)其是否符合當(dāng)前的市場需求和趨勢。如果發(fā)現(xiàn)市場定位與現(xiàn)實(shí)情況不符，國企應(yīng)當(dāng)迅速采取措施，進(jìn)行相應(yīng)的原地改造和升級(jí)。此外，國企還應(yīng)積極承接市第二節(jié)國資國企改革的時(shí)代背景國有資本與國有企業(yè)作為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在推動(dòng)世界一流企業(yè)建設(shè)的過程中扮演著舉足輕重的角色。然而，在國企發(fā)展歷程中，不可避免地積累了一些在國企運(yùn)營中無法有效利用或者無法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的低效和無效資產(chǎn)保值增值。為了持續(xù)增強(qiáng)國有企業(yè)競爭力，中共二十屆三中全會(huì)提出通過對(duì)國有企業(yè)戰(zhàn)略性重組與專業(yè)化整合，深化國資國企改革的戰(zhàn)略部署，推動(dòng)國資國企高質(zhì)量發(fā)展。在當(dāng)前國資國企改革深入推進(jìn)的背景下，處置“兩資”、盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建現(xiàn)代化的國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系顯得尤為重要。這不僅是提升國企資源配置效率的內(nèi)在要求，更是實(shí)現(xiàn)國企社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化的關(guān)第三節(jié)國企不動(dòng)產(chǎn)管理的重要性國企不動(dòng)產(chǎn)管理契合國資國企改革的時(shí)代背景和要求，在提升國企效益和優(yōu)化資源配置等諸多方面具有重要作用和意義。隨著市場競爭的日益激烈，國企面臨著來自國內(nèi)外的多重挑戰(zhàn)。構(gòu)建現(xiàn)代化的國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系對(duì)于國企而言，既是對(duì)外部改革環(huán)境的積極響應(yīng)，也是滿足自身發(fā)展的迫切需求。在這一形勢下，國企不動(dòng)產(chǎn)管理顯得尤為關(guān)鍵。更有效地整合和利用現(xiàn)有資源，避免資源浪費(fèi)。這包括對(duì)閑置或低效利用的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃和利用，使其發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益。例如，將閑置的辦公樓改造成共享辦公空間或其他商業(yè)用途，從而提高資產(chǎn)的使用效率和收益。以獲得穩(wěn)定的收入來源，降低運(yùn)營成本，幫助國企實(shí)現(xiàn)資有企業(yè)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是其在激烈市場競爭中立于不敗之地的關(guān)鍵所在。第四，促進(jìn)國企產(chǎn)業(yè)升級(jí)。通過盤活閑置或低效的不動(dòng)產(chǎn)資源，國企可以將更多資源投入到核心業(yè)務(wù)和新興產(chǎn)業(yè)。這有助于國企在市場競爭中保持領(lǐng)先地位，并推動(dòng)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)。第五，增強(qiáng)國企市場競爭力。有效的不動(dòng)產(chǎn)管理可以提升企業(yè)的市場競爭力，使其在激烈的市場環(huán)境中保持優(yōu)勢。通過優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)布局和功能，企業(yè)可以更好地滿足市場需的發(fā)展，還可以通過參與城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支持以對(duì)擁有的老舊物業(yè)進(jìn)行改造，從而改善城市面貌，提升革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇國有企業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮支柱作用，在長期的發(fā)展低效、無效資產(chǎn)，這也是當(dāng)前國企改革行動(dòng)的改革重點(diǎn)之一。缺乏效益的國企不第一節(jié)國企不動(dòng)產(chǎn)存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)或者二級(jí)資質(zhì)的國企在其主要業(yè)務(wù)活部分國企由于缺乏專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理能力，其主業(yè)經(jīng)營利用之外的不動(dòng)產(chǎn)常陷入低效使用甚至長期閑置的狀態(tài)。部分物業(yè)即使經(jīng)過原址改造和更新，也可能因?yàn)閰^(qū)位與業(yè)態(tài)一步調(diào)整經(jīng)營策略或二次改造的需求。面臨大量低效或者閑置利用資產(chǎn)的問題。國企名下集中了組合管理能力差、數(shù)字化租約管理工具欠缺等外在問題表以廣州市為例，仲量聯(lián)行共統(tǒng)計(jì)13家廣州市屬非地產(chǎn)主業(yè)國企及其控股子公司公開披露的195個(gè)項(xiàng)目物業(yè)樣本（除住宅、基礎(chǔ)設(shè)施配套、物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目外合計(jì)建筑面積約537.5萬平方米。從樣本分析來看，廣州市屬國企物業(yè)體物業(yè)樓齡較老，15年以上的老舊項(xiàng)目占總數(shù)的比重約六州市屬國企辦公樓物業(yè)主要分布在老城區(qū)且體量較小，分布以越秀區(qū)和荔灣區(qū)為主，建筑面積多數(shù)在1萬-5萬平方米國企商業(yè)零售物業(yè)中小面積項(xiàng)目占絕對(duì)多數(shù)，大型單一商業(yè)零售項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少。其中，1,000平商業(yè)零售項(xiàng)目多是街鋪形態(tài)，主要零散分布在城市各類住整體項(xiàng)目樓齡整體項(xiàng)目類型辦公樓區(qū)位特征商業(yè)零售項(xiàng)目體量廣州市屬國企物業(yè)情況整體項(xiàng)目樓齡整體項(xiàng)目類型辦公樓區(qū)位特征商業(yè)零售項(xiàng)目體量革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第二節(jié)國企不動(dòng)產(chǎn)問題的成因企不動(dòng)產(chǎn)本身及國企不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營方面也存在不足。多因素交織并存，共同導(dǎo)致了當(dāng)下部分國企不動(dòng)產(chǎn)效益較低的現(xiàn)實(shí)。中小學(xué)等，甚至于形成自給自足的小社會(huì)。這種獨(dú)特的國企“辦社會(huì)”現(xiàn)象，曾經(jīng)是國企彌補(bǔ)政府和社會(huì)公共服務(wù)缺失的必然選擇，但時(shí)至如今卻已成為國企的沉重負(fù)擔(dān)。第二，國企不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰。早期國企的資產(chǎn)通常由政府直接分配和管理，缺乏明確的產(chǎn)權(quán)界定。加之早期的產(chǎn)權(quán)登記制度不夠完善，許多國企不動(dòng)產(chǎn)沒有進(jìn)行規(guī)范的產(chǎn)展時(shí)期相關(guān)的政策變化頻繁，導(dǎo)致國企在不動(dòng)產(chǎn)管理上缺乏連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步加劇了國企不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰的問題。第一，國企物業(yè)存在物業(yè)陳舊的問題。國企許多物業(yè)建造物業(yè)不僅在外觀上顯得過時(shí)，而且在功能上也無法與新建和設(shè)施設(shè)備不僅增加了維護(hù)和運(yùn)營成本，還可能存在安全這些老舊物業(yè)的維護(hù)成本不斷增加，給國企帶來了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。第二，國企物業(yè)區(qū)位優(yōu)勢不明顯。國企物業(yè)多分布在老城區(qū)，隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新興商業(yè)區(qū)的崛起，老城區(qū)的商業(yè)活力逐漸減弱，老城區(qū)的物業(yè)逐漸失去了原有的優(yōu)配套設(shè)施也難以滿足現(xiàn)代企業(yè)和消費(fèi)者的需求，難以吸引第三，國企物業(yè)的業(yè)態(tài)組合缺乏多樣性。以廣州市屬國企為例，其物業(yè)業(yè)態(tài)主要以辦公樓和零售地產(chǎn)為主，缺乏多樣性，難以適應(yīng)市場的多元化需求，也難以吸引不同類型的客戶。辦公樓和零售地產(chǎn)的市場需求受經(jīng)濟(jì)周期和消費(fèi)趨勢的影響較大，缺乏多樣性的物業(yè)組合在市場不景氣時(shí)容易受到?jīng)_擊，難以保持穩(wěn)定的收益，使得物業(yè)組合在市場波動(dòng)中缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在面對(duì)市場變化時(shí)也缺乏靈活性和適應(yīng)性。營的優(yōu)勢。分散的小物業(yè)還導(dǎo)致企業(yè)難以形成統(tǒng)一的品牌第一，部分國企物業(yè)管理能力有待提升。管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和管理水平直接影響到物業(yè)的運(yùn)營效果和市場表現(xiàn)，缺乏專業(yè)管理能力的團(tuán)隊(duì)難以有效應(yīng)對(duì)市場變化和客戶需求。由于管理團(tuán)隊(duì)專業(yè)化程度不高，加之缺乏系統(tǒng)的管理培訓(xùn)和現(xiàn)代化的管理工具，使得物業(yè)管理工作效率低第二，對(duì)物業(yè)定位精準(zhǔn)度仍需加強(qiáng)。部分國企對(duì)既有物業(yè)導(dǎo)致經(jīng)營表現(xiàn)不及預(yù)期，盈利能力偏弱。前期缺乏充分市場調(diào)研和分析，導(dǎo)致改造計(jì)劃不合理；市場定位不精準(zhǔn)使得物業(yè)難以吸引目標(biāo)客戶，無法形成穩(wěn)定的客戶群體和品綜合來看，國企部分物業(yè)長期閑置或者低效使用，未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。這些閑置或低效使用的資產(chǎn)不僅浪費(fèi)了資源，而且可能面臨貶值和損壞的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和收益最大化。第一節(jié)加強(qiáng)國企不動(dòng)產(chǎn)管理的一個(gè)核心內(nèi)容是從源頭遏制“兩資”問題的產(chǎn)生。這要求國企在項(xiàng)目的經(jīng)營表現(xiàn)的滑坡過程中而盤活存量物業(yè)。多數(shù)非地產(chǎn)主業(yè)國企因缺乏專業(yè)的不動(dòng)期且系統(tǒng)地對(duì)旗下物業(yè)進(jìn)行分析科學(xué)的經(jīng)營狀況評(píng)估，這第一，及時(shí)識(shí)別物業(yè)運(yùn)營下行的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)運(yùn)營的下行周期存在幾個(gè)階段，并非在朝夕之間，而是量變引起質(zhì)變的過程。物業(yè)的良好運(yùn)營正如健康保健，需要以科學(xué)的方法第二，及時(shí)決策和介入。想要實(shí)現(xiàn)符合預(yù)期的決策和項(xiàng)目提升效果，主動(dòng)作為與市場時(shí)機(jī)缺一不可，先發(fā)者優(yōu)勢至關(guān)重要。通過分析預(yù)警信號(hào)從而及時(shí)決策和介入，有利于第三，定期評(píng)估物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)和行業(yè)現(xiàn)狀。預(yù)警機(jī)制為業(yè)主定期檢視物業(yè)經(jīng)營狀態(tài)提供了定量的標(biāo)準(zhǔn)，這有助于非地產(chǎn)主業(yè)國企形成現(xiàn)代化不動(dòng)產(chǎn)管理體系，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)管理能力。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第二節(jié)建立預(yù)警防范機(jī)制由于經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的表現(xiàn)受到軟硬件水平、所處區(qū)位、市場情況、競品項(xiàng)目等多重復(fù)雜因素影響，為運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和業(yè)主的判斷和決策帶來較大的挑戰(zhàn)，而以財(cái)務(wù)指標(biāo)的視角評(píng)價(jià)物業(yè)的運(yùn)營效益是一種相對(duì)直觀的方法。因此，我們建議國企從財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā)，化繁為簡，初步掌握物業(yè)的經(jīng)營以財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營效益，一般可以設(shè)置三個(gè)層次。第一層次是基礎(chǔ)目標(biāo)，指項(xiàng)目總現(xiàn)金流量凈額1為正，即業(yè)主不需要持續(xù)額外投入現(xiàn)金維持項(xiàng)目的日常運(yùn)營成本及償還利息?？偓F(xiàn)金流量凈額為負(fù)的可能原因包括物業(yè)在經(jīng)營現(xiàn)金流層面入不敷出，或者經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不足以覆蓋利息支出，需要業(yè)主持續(xù)額外投入現(xiàn)金。這樣的經(jīng)營情況需要及時(shí)扭轉(zhuǎn)，否則總現(xiàn)金流量凈額長期為負(fù)的國企存經(jīng)營效益的突破。第二層次是拓展目標(biāo)，指項(xiàng)目利潤總額2為正，即利潤可以利潤總額為負(fù)意味著該物業(yè)的盈利能力完全喪失，哪怕現(xiàn)過大、政府補(bǔ)貼取消等，國企業(yè)主需引起重視并分析實(shí)際在目前的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)拓展目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營各項(xiàng)指標(biāo)提出了一定的要求，例如出租率與租金水平要朝著市場平均水平靠攏。因此，對(duì)于非專業(yè)的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)第三層次是進(jìn)階目標(biāo)，指利潤總額可以滿足業(yè)主的投資收投資收益率是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域衡量物業(yè)經(jīng)營水平的重要指標(biāo)，與不動(dòng)產(chǎn)交易定價(jià)指標(biāo)資本化率直接相關(guān)。業(yè)主的投資收益率要求受到前期投資成本等其他諸多因素的影響，如貸款利率水平、機(jī)會(huì)成本等，因此投資收益要求在不同除了考驗(yàn)運(yùn)營方的專業(yè)能力與運(yùn)營策略之外，也受到整體消費(fèi)與商業(yè)地產(chǎn)市場波動(dòng)等外部因素的影響。因此，在目前極具挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境下，僅有租賃表現(xiàn)極具韌性的項(xiàng)目才能夠?qū)崿F(xiàn)進(jìn)階目標(biāo)。由于整體租金水平的下滑，部分項(xiàng)目甚至即使達(dá)成百分之百的出租率也不一定滿足此目標(biāo)。因此，我們認(rèn)為進(jìn)階目標(biāo)不適合作為硬性指標(biāo)納入國企經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的考量。特別是部分國企存量物業(yè)還受到物業(yè)條件受限和運(yùn)營成本相對(duì)高的雙重影響，面臨比一般范機(jī)制、提前識(shí)別物業(yè)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，主要考量基礎(chǔ)和拓展目標(biāo)，而將進(jìn)階目標(biāo)作為國企不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營的長期方向。此外，以上目標(biāo)設(shè)置主要適用于多數(shù)非上市公司，而部分上市公司不動(dòng)產(chǎn)策略的主要目標(biāo)是提高項(xiàng)目的公允價(jià)值，暫不在本書的討論范圍內(nèi)。1總現(xiàn)金流量凈額=經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額+籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2利潤總額=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本-主營業(yè)務(wù)稅金及附加+其他業(yè)務(wù)利潤-營業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用+投資收益+補(bǔ)貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出3投資收益率=凈營業(yè)收入/項(xiàng)目總投資衡量經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營效益的三個(gè)層次目標(biāo)第三層次利潤總額滿足投資收益率要求第二層次利潤總額為正第一層次第一層次總現(xiàn)金流量凈額為正除了上文從財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營效益的三個(gè)層次目標(biāo)外，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營還需要著重關(guān)注響不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營效率的因素紛繁復(fù)雜，其中出租率與租金最能體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合運(yùn)營能力，并敏銳反映潛在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致出租率下滑的原因有很多，包括市場整體需求走弱、物業(yè)競爭力下降、進(jìn)入集中換租期等。出租率下滑本身亦分成短期出租率下滑和長期出租率走低、空置去化周期逐步拉長等不同的狀態(tài)。物業(yè)運(yùn)營方需深入分析，分析出租率下滑背后的主要原因，再采取合適的措施應(yīng)對(duì)，最終起②平均有效租金5持續(xù)同比下降平均有效租金的下降的原因分為外部因素和內(nèi)部因素。內(nèi)部原因可能由于項(xiàng)目競爭力、非市場化物業(yè)定價(jià)、招商策略單一、物業(yè)軟硬件質(zhì)量下降等因素導(dǎo)致。除了影響當(dāng)下收益，平均有效租金作為未來收益的參考指標(biāo)，也會(huì)顯著影響以收益法計(jì)算的物業(yè)公允價(jià)值。=已租賃面積/可租賃面積革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第三節(jié)第一，該機(jī)制僅適用于在運(yùn)營的穩(wěn)定期物業(yè)，而非處于啟動(dòng)期或爬坡期的物業(yè)。一般而言，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)正式投入動(dòng)期即試營業(yè)或開業(yè)初期，經(jīng)營方向以形成市場口碑、快速推進(jìn)主力租戶進(jìn)駐為主，并給予較大力度的租金優(yōu)惠。爬坡期即項(xiàng)目初步積累一定運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)后的成長階段，隨著市場反饋逐步調(diào)整運(yùn)營方向和策略，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收第二，該機(jī)制僅適用于可以獲得獨(dú)立的基礎(chǔ)項(xiàng)目指標(biāo)的物業(yè)，其中包括受獨(dú)立的項(xiàng)目公司管理的單一物業(yè)，或可以通過賬務(wù)分割獲得單個(gè)項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)信息。的多種物業(yè)業(yè)態(tài)。兩資”預(yù)警防范機(jī)制主要根據(jù)以下三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)利潤總額為負(fù)時(shí)，機(jī)制識(shí)別其為黃燈項(xiàng)目，并根據(jù)后兩個(gè)一級(jí)為最高級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，潛在風(fēng)險(xiǎn)程度高，三級(jí)為最低級(jí)別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。二級(jí)和三級(jí)黃燈項(xiàng)目更有潛質(zhì)經(jīng)過合適的步驟一步驟二步驟三識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控綠燈 >是但總現(xiàn)金流為正>是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)否總現(xiàn)金流量>雖然總現(xiàn)金流為負(fù)，但出租率仍較為理想 > >是識(shí)別不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控綠燈 >是但總現(xiàn)金流為正>是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)否總現(xiàn)金流量>雖然總現(xiàn)金流為負(fù)，但出租率仍較為理想 > >是否 >否總現(xiàn)金流亦相當(dāng)?shù)兔?> >第三階段中出租率標(biāo)準(zhǔn)取值的50%是部分城市、部分市場的經(jīng)驗(yàn)值，可根據(jù)具體物業(yè)所在市場和行業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第四節(jié)評(píng)估，掌握物業(yè)經(jīng)營的具體癥結(jié)，從而判斷黃燈項(xiàng)目是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷評(píng)估，包括進(jìn)行項(xiàng)目盡調(diào)和市場盡調(diào)，顯得尤為重要。相較于“兩資”預(yù)警防范機(jī)制僅采用關(guān)鍵財(cái)務(wù)與經(jīng)營指標(biāo)判斷識(shí)別，本文建議的項(xiàng)目盡調(diào)和市場盡調(diào)利用更加多維和靈活的分析方式，從而綜合分析黃燈項(xiàng)目的主要問題，即是否主要由自身的制約條件影響經(jīng)營表現(xiàn)，亦或主要受到市場發(fā)展空間有限的影響。在此基礎(chǔ)上，國企得以直觀地認(rèn)識(shí)到黃燈項(xiàng)目的具體問題和提升空間，從而為下一步物業(yè)提升方案的制定打下基礎(chǔ)。另外，物業(yè)提升方案還涉及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程，包括改造成析，本文并沒有在這方面展開討論，具體項(xiàng)目實(shí)操需依靠專業(yè)的可行性研究報(bào)告作為決策依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)盤活提升標(biāo)準(zhǔn)流程預(yù)警機(jī)制解決方案方案落地診斷評(píng)估預(yù)警機(jī)制解決方案方案落地診斷評(píng)估識(shí)別結(jié)果項(xiàng)目盡調(diào)雖然利潤總額識(shí)別結(jié)果項(xiàng)目盡調(diào)雖然利潤總額流為正雖然總現(xiàn)金流仍較為理想出租率亦相當(dāng)?shù)兔允袌霰M調(diào)具備新業(yè)態(tài)主動(dòng)求變，激活國企存量資產(chǎn)價(jià)值可行性研究報(bào)告提高軟硬件功能升級(jí)與降本增效，提升經(jīng)營考量剝離與黃燈項(xiàng)目“轉(zhuǎn)綠”國有存量不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盤活項(xiàng)目主要問題是市場發(fā)展空間有限爭力分析……情景一：項(xiàng)目主要問題是自身的制約條件初步構(gòu)想新業(yè)態(tài)市場調(diào)研項(xiàng)目盡調(diào)主要詳細(xì)分析了物業(yè)的運(yùn)營現(xiàn)狀，包括產(chǎn)品特其中部分可參考研究內(nèi)容如下，具體細(xì)則需要根據(jù)實(shí)務(wù)性①硬件現(xiàn)狀評(píng)估物業(yè)硬件設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)、能耗和可持續(xù)性，分析硬件是否需要翻修以維持使用效能，從建筑結(jié)構(gòu)和消防要求等維度研究改造成其他產(chǎn)品業(yè)態(tài)的可行性等。②軟件現(xiàn)狀評(píng)估運(yùn)營管理和物業(yè)管理的現(xiàn)狀和優(yōu)化空間，具體包括經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置和人員配置是否合理，管理系統(tǒng)是否科學(xué)，企③財(cái)務(wù)指標(biāo)由專業(yè)人員進(jìn)行客觀分析。④經(jīng)營指標(biāo)除了出租率和租金兩大基礎(chǔ)經(jīng)營指標(biāo)外，還應(yīng)考慮換租列影響短期和長期不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)的關(guān)鍵因素。市場盡調(diào)即針對(duì)市場供需動(dòng)態(tài)，研究特定片區(qū)的特定商業(yè)模式發(fā)展現(xiàn)狀與前景。在進(jìn)行市場盡調(diào)時(shí)，應(yīng)保持開放思綜合性利用等，以最大化地發(fā)掘資產(chǎn)價(jià)值。高質(zhì)量的市場盡調(diào)有助于國企發(fā)現(xiàn)潛在增長點(diǎn)，充分挖掘資產(chǎn)價(jià)值。市場盡調(diào)針對(duì)不同的城市、區(qū)域、產(chǎn)品，具備較高的靈活業(yè)態(tài)功能是否符合上位規(guī)劃、中長期需求趨勢研判、是否具有收益提升潛力，從而判斷物業(yè)現(xiàn)有的硬件基礎(chǔ)能否支營收益的增長。市場盡調(diào)常見的內(nèi)容包括市場供需分析、①市場供需分析分析經(jīng)濟(jì)層面和政策層面等宏觀因素，需求特征、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及土地招拍掛、同類項(xiàng)目竣工情況等供應(yīng)變化對(duì)該業(yè)態(tài)市場供需關(guān)系的影響。②市場前景展望分析市場發(fā)展歷程與發(fā)展現(xiàn)狀，疊加行業(yè)政策背景研討，以及項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展特定業(yè)態(tài)相對(duì)于其他區(qū)位的競爭優(yōu)勢和不足。④項(xiàng)目周邊競品分析來供應(yīng)等。以下，我們以一個(gè)模擬案例簡要展示如何綜合分析項(xiàng)目盡調(diào)和市場盡調(diào)結(jié)果，從而初步得出黃燈項(xiàng)目潛在價(jià)值的提據(jù)廣州市屬非房地產(chǎn)國企及其控股子公司公開披露信息所示，其管理的辦公樓項(xiàng)目六成以上分布在以越秀區(qū)和荔灣區(qū)為代表的老城區(qū)。隨著廣州的商業(yè)中心逐漸轉(zhuǎn)移至珠江新城，老城區(qū)的辦公物業(yè)租賃情況面臨挑戰(zhàn)。如何盤活利用這些物業(yè)成為了值得思考的問題。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇廣州市屬國企存量辦公樓項(xiàng)目地理分布N●辦公樓項(xiàng)目廣州行政區(qū)廣州行政區(qū)分界線交通通達(dá)度周邊商業(yè)配套項(xiàng)目樓齡廣州市屬國企存量辦公樓項(xiàng)目情況交通通達(dá)度周邊商業(yè)配套項(xiàng)目樓齡以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)以項(xiàng)目數(shù)計(jì)15年以上5年以下假設(shè)物業(yè)A為上述辦公樓物業(yè)中的一個(gè)項(xiàng)目，且目前其經(jīng)識(shí)別為黃燈項(xiàng)目。離核心商務(wù)區(qū)、物業(yè)管理服務(wù)落后等極不利于辦公樓招租物業(yè)A的市場盡調(diào)報(bào)告結(jié)果顯示，當(dāng)下辦公樓市場競爭激以及市場發(fā)展空間有限影響，因此需要進(jìn)行新業(yè)態(tài)市場調(diào)其位于土地資源稀缺的城市中心區(qū)域，臨近交通樞紐，交備了改造為養(yǎng)老公寓的潛力。而養(yǎng)老公寓市場競爭壓力相在此基礎(chǔ)上，物業(yè)A還需要針對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行可行性研究升級(jí)方案落地。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇通過建立“兩資”預(yù)警防范機(jī)制，深化項(xiàng)目研究和市場研究，國企能夠?qū)Σ粊硖嵘较蚓哂谢菊J(rèn)識(shí)。在此基礎(chǔ)上，國企需要結(jié)合對(duì)政策傾向和市場產(chǎn)升級(jí)方向，最終制定提升方案與推動(dòng)方案落地，從而切實(shí)改善不動(dòng)產(chǎn)的市場表現(xiàn)和盈利能力，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)管理。第一節(jié)政策利好賦能國企存量不動(dòng)產(chǎn)盤活近年來，政府出臺(tái)一系列政策，引導(dǎo)存量不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行老舊改造、設(shè)備更新，支持多渠道融資盤活閑置資產(chǎn)，為國企不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)改造提供了良好的政策環(huán)境。政府政策主要包鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，支持建設(shè)托育綜合服務(wù)中心和公辦托育服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。改擴(kuò)建等盤活方式。通過提供稅收優(yōu)惠和鼓勵(lì)社會(huì)資本參與等措施推動(dòng)REITs的發(fā)展。通過政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，提升公共服務(wù)的質(zhì)量和效率。通過政策支持和資金投入，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改擴(kuò)建，提高居住質(zhì)量和環(huán)境。第三，提供融資便利和金融支持。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房貸款。支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房用作保障房。支持具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道。不動(dòng)產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要載體，不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)改造有利于更好匹配和適應(yīng)各類消費(fèi)市場需求。近年來政府也出臺(tái)了一系列支持消費(fèi)的政策，旨在激發(fā)市場活力，擴(kuò)大消費(fèi)市場第一，打造消費(fèi)品牌促進(jìn)消費(fèi)。鼓勵(lì)各地分級(jí)分類打造消消費(fèi)者熱情。第三，提供財(cái)政補(bǔ)貼和信貸支持。安排國債資金支持地方提升消費(fèi)品以舊換新能力，對(duì)個(gè)人消費(fèi)者給予以舊換新補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)端的引導(dǎo)政策和消費(fèi)端的促進(jìn)政策相互促進(jìn)，繼續(xù)推動(dòng)消費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也為國企不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)市場的新形勢。未來，政府可加強(qiáng)對(duì)兼具民生屬性的商業(yè)地產(chǎn)的引導(dǎo)和支臺(tái)更多針對(duì)性政策，進(jìn)一步推動(dòng)消費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)市場的融合健康發(fā)展。這不僅有助于提升居民的生活質(zhì)量，也將為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。政府出臺(tái)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和消費(fèi)的部分政策不動(dòng)產(chǎn)端不動(dòng)產(chǎn)端發(fā)布主體發(fā)布時(shí)間政策主要內(nèi)容中國人民銀行《關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知》引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房貸已建成未出售商品房用作保障房國家發(fā)展改革委《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)推進(jìn)建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備更新工作實(shí)施方案的通知》引導(dǎo)住宅更新老舊電梯、供水設(shè)國家衛(wèi)生健康委務(wù)中心和公辦托育服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》支持具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理拓寬住房租賃市場多元化投融資中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作量融資合理展期《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》盤活保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、老舊廠房、閑置土地，新功能《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》支持引導(dǎo)老舊小區(qū)改造國家發(fā)展改革委試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇消費(fèi)端消費(fèi)端發(fā)布主體發(fā)布時(shí)間政策主要內(nèi)容工業(yè)和信息化部《關(guān)于分級(jí)打造中國消費(fèi)名品方陣的通知》打造和傳播消費(fèi)名品國家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于促進(jìn)非銀行金融機(jī)構(gòu)支持大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)的通知》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提升消費(fèi)信貸便《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展的意見》牌培育《關(guān)于加力支持大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新支持地方自主提升消費(fèi)品以舊舊換新補(bǔ)貼國家發(fā)展改革委等5部門《關(guān)于打造消費(fèi)新場景培育消費(fèi)新增長點(diǎn)的措施》打造消費(fèi)新場景《推動(dòng)消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》費(fèi)品以舊換新國家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》康服務(wù)消費(fèi)《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意加力促進(jìn)健康養(yǎng)老托育等服務(wù)第二節(jié)搶抓消費(fèi)市場轉(zhuǎn)型帶來的新機(jī)遇中國人口結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)隨著社會(huì)發(fā)展而發(fā)生深刻改變，相應(yīng)提供了新的增量需求和發(fā)展方向。①人口特征新變化隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和醫(yī)療衛(wèi)生條件進(jìn)步，中國人口年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)正迎來前所未有的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。中國老年人口和家庭戶均規(guī)模情況城市繁榮經(jīng)貿(mào)的人口基礎(chǔ)。中國人戶分離人口和城鎮(zhèn)人口情況054321060歲以上人口數(shù)65歲以上人口數(shù)——86420864206人戶分離人口是指居住地與戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開戶口登記地半年以上的人口。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇②消費(fèi)需求多元化受人口基本面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，中國整體消費(fèi)市場呈現(xiàn)多元化的變化趨勢。隨著中國人口老齡化以及全面三孩政人群體在健康醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)、休閑文旅等方面帶來增量樂等方面激活消費(fèi)需求。中大型城市大量的流動(dòng)人口則對(duì)在收入預(yù)期變化和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的作用，消費(fèi)的務(wù)實(shí)性普遍增強(qiáng)，消費(fèi)者追求性價(jià)比消費(fèi)，更加注重衣食住行游購?qiáng)实男в?。另一方面，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)品質(zhì)和體驗(yàn)的要求逐的關(guān)注度和消費(fèi)熱情不斷提升，消費(fèi)市場表現(xiàn)出多元化的需求特征。國內(nèi)消費(fèi)市場日趨多元化少子化少子化2020年中國總和生育率流動(dòng)人口多萬2000-2020年均增加人戶分離人口人口特征收入特征老齡化趨勢%預(yù)測2025年中國60周歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎丶彝バ⌒突?2020年單人戶占家庭戶比重消費(fèi)多元化銀發(fā)經(jīng)濟(jì)兒童經(jīng)濟(jì)住房租賃消費(fèi)觀念中大型城市流動(dòng)人口對(duì)休閑文旅等教育輔導(dǎo)等租房質(zhì)量和服務(wù)要求提高受到新型消費(fèi)趨勢的影響，一線及二線頭部城市的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)也對(duì)應(yīng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性新熱點(diǎn)。在良好的經(jīng)營城市由于聚集了大量流動(dòng)人口和青年人口，疊加初婚初育年齡延后、家庭小型化等趨勢，住房租賃需求因而持續(xù)擴(kuò)長租公寓平均出租率均達(dá)到較高水平，尤其是廣深兩地在高比例租住人口的支持下，2024年上半年平均出租率分別公寓、相寓等品牌披露2023年已開業(yè)房源整體出租率均在②有限服務(wù)型酒店近年來，有限服務(wù)型酒店發(fā)展迅猛。多數(shù)品牌傾向于在一乘著疫情后商務(wù)活動(dòng)重啟與旅游市場火爆的東風(fēng)，有限服務(wù)型酒店快速擴(kuò)張。以具備一定消費(fèi)能力和對(duì)住宿體驗(yàn)有較高要求的商務(wù)及休閑旅客為主要目標(biāo)群體，提供品質(zhì)化的設(shè)施、居住環(huán)境與服務(wù)的各個(gè)檔次的有限服務(wù)型酒店市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資者熱度高漲。以錦江集團(tuán)、華住集團(tuán)、首旅酒店和亞朵酒店四家酒店行業(yè)代表性企業(yè)為例，2023年度該四家酒店集團(tuán)的有限服務(wù)型業(yè)務(wù)增長迅猛，旗下中高端市場客房數(shù)量同比增速均在兩位數(shù)以上。③消費(fèi)醫(yī)療費(fèi)和醫(yī)療性質(zhì)的服務(wù)板塊。隨著消費(fèi)者對(duì)自身健康與外表的關(guān)注度提升，消費(fèi)醫(yī)療市場在過去十年內(nèi)快速增長，消費(fèi)醫(yī)療類機(jī)構(gòu)在重點(diǎn)城市已基本完成布局，并通過市場下沉進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)增長空間。以健康檢查市場為例，健康檢查板塊目前主要由醫(yī)院和其他專業(yè)醫(yī)療部門主導(dǎo)，隨著商業(yè)化醫(yī)療體系的進(jìn)一步發(fā)展，體檢中心及專業(yè)公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)將擁有更加廣闊的發(fā)展前景。中國非公辦?？漆t(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速均增長率收入數(shù)據(jù)均增長率美容醫(yī)院康復(fù)醫(yī)院除了上述業(yè)態(tài)以外，月子中心、活力老人養(yǎng)老公寓等高附加值服務(wù)業(yè)在一線及二線頭部城市也呈現(xiàn)較大的發(fā)展空間。隨著人口結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步演化與消費(fèi)者理念不斷更新，四家國內(nèi)代表性酒店企業(yè)快速擴(kuò)張2022年中高端產(chǎn)品客房數(shù)合計(jì)2023年中高端產(chǎn)品客房數(shù)合計(jì)同比增長率革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式―革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第三節(jié)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，盤活國企存量不動(dòng)產(chǎn)大有可為中國人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境持續(xù)演進(jìn)，帶來了多不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)帶來全新需求。在政策端，政府也陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)消費(fèi)市場和不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展加以引導(dǎo)和支持。新型消費(fèi)市場和不動(dòng)產(chǎn)將融合更加緊密，國企應(yīng)抓住這一潮流和機(jī)遇，盤活存值增值。政策東風(fēng)和市場契機(jī)，為“兩資”預(yù)警防范機(jī)制中被識(shí)別為黃燈的國企存量不動(dòng)產(chǎn)升級(jí)賦予了想象空間與可能性。然而，如何調(diào)整商業(yè)布局和定位來增加商業(yè)活力及營收效果，如何針對(duì)現(xiàn)存的不足進(jìn)行針對(duì)性的優(yōu)化和提升，仍然需要進(jìn)一步的可行性研究。在解決方案形成階段，我們認(rèn)一、在原項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)不變基礎(chǔ)上提高軟硬件品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)與降本增效。主要適用于已形成良好口碑、有一的產(chǎn)品定位與整體市場供求趨勢及項(xiàng)目周邊的需求偏離，難以僅通過升級(jí)項(xiàng)目硬件改善經(jīng)營情況，且具備一定改造條件的不動(dòng)產(chǎn)。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第一節(jié)提高軟硬件品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)與降本增效我們認(rèn)為，功能升級(jí)與降本增效是國企存量物業(yè)在原物業(yè)業(yè)態(tài)精耕細(xì)作和最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)之間的關(guān)鍵階段目標(biāo)。功能升級(jí)包括硬件和軟件層面的功能升級(jí)。對(duì)于不同物業(yè)物業(yè)業(yè)主需根據(jù)自身項(xiàng)目資質(zhì)和特點(diǎn)、市場競品的產(chǎn)品水升級(jí)方向。圖5.1以辦公樓產(chǎn)品為例，展現(xiàn)了物業(yè)軟硬件功能的升級(jí)路徑。辦公樓產(chǎn)品軟硬件功能升級(jí)參考區(qū)位及配套硬件設(shè)施職場配置多維服務(wù)?合規(guī)的辦公室面積劃分?充足且高質(zhì)量的會(huì)議室和節(jié)約資源原則的裝修陳設(shè)網(wǎng)空間利用效率檢測管理系統(tǒng)效率評(píng)估國企通過對(duì)存量物業(yè)精耕細(xì)作，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理降本增效和流程、強(qiáng)化人才管理、保持敏銳的市場洞察力等具體方也可以通過借助市場專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)，精準(zhǔn)優(yōu)化最終實(shí)現(xiàn)降本增效。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)采購的優(yōu)勢廠+一廠+一敏捷性能夠快速應(yīng)對(duì)突發(fā)需求提高效率簡化內(nèi)部流程專注于戰(zhàn)略目標(biāo)采用第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)解決方案來管理部分業(yè)務(wù)活動(dòng)專家資源共享豐富的專家資源成本優(yōu)化減少資本支出和運(yùn)營支出提高效益控制運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)管理建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第二節(jié)對(duì)于部分國企存量物業(yè)黃燈項(xiàng)目，其功能定位可能因?yàn)槠瑓^(qū)發(fā)展和人口變遷與市場相悖，在原有物業(yè)業(yè)態(tài)已無法繼續(xù)顯著價(jià)值再發(fā)現(xiàn)。本書第四章中分析指出，一線及二線頭部城市的消費(fèi)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性新熱點(diǎn)，其中包含長租公寓、有限服務(wù)型酒的要求。以廣州市屬國企為例（詳見第二章第一節(jié)國企管理的經(jīng)營性物業(yè)較多位于城市人口聚集的老城區(qū)，軌道交通通達(dá)具備改造的基礎(chǔ)條件，因此適配新型消費(fèi)需求業(yè)態(tài)的選址部分新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的選址特征長租公寓有限服務(wù)型酒店月子中心廣州國企存量物業(yè)樣本領(lǐng)公寓臨近產(chǎn)業(yè)園靠近商務(wù)區(qū)或旅游景區(qū)居民區(qū)等人口聚集區(qū)域六成以上項(xiàng)目位于城市人口聚集的老城區(qū)臨近軌道交通站點(diǎn)利性高便捷公共交通以上臨近市內(nèi)交通樞紐豐富生活配套選擇等公共服務(wù)設(shè)施也是重要的考慮因素靠近其它醫(yī)療設(shè)施或多數(shù)項(xiàng)目有豐富商業(yè)或生活配套與居民住房一致與居民住房一致避開污染工業(yè)區(qū)多數(shù)位于居民區(qū)和商業(yè)根據(jù)需求制定較多項(xiàng)目體積超過1萬平房間面積使用面積一般不小于基礎(chǔ)房型不小于根據(jù)需求制定多數(shù)辦公樓項(xiàng)目進(jìn)深符類型看平面布局及其他條件與居民住房一致參照旅館建筑防火要求參考衛(wèi)健委及消防規(guī)范消防合規(guī)化改造便利供應(yīng)水電燃?xì)獾兰捌錂z修空間和其它醫(yī)療設(shè)施布置的層高的加裝空間最好具備適宜改為大堂、公區(qū)的空間定規(guī)模的停車場符合無障礙標(biāo)準(zhǔn)以接待備一定規(guī)模的停車場辦公樓或體量達(dá)一定規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目普遍具備分整棟物業(yè)配備停車場指3km范圍以內(nèi)可能對(duì)鄰近居民帶來不良影響的公共設(shè)施。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇新型消費(fèi)業(yè)態(tài)大多通過輕資產(chǎn)運(yùn)營輸出管理和品牌的模式相比于僅僅出租物業(yè)，通過與品牌方合作并一定程度參與主能更好地監(jiān)控和優(yōu)化自有資產(chǎn)的利用效率，對(duì)市場變化做出更靈活的響應(yīng)，調(diào)整業(yè)務(wù)策略以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的變?cè)谪?cái)務(wù)收益方面，新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的輕資產(chǎn)的合作模式及良好的市場經(jīng)營表現(xiàn)，符合國企在合規(guī)要求的指導(dǎo)下盤活資再利用。部分新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的合作模式長租公寓有限服務(wù)酒店業(yè)主引入運(yùn)營――長期租賃業(yè)主引入品牌方――委托運(yùn)營業(yè)主引入品牌方――委托管理業(yè)主引入品牌方――特許經(jīng)營業(yè)主引入品牌方――長期租賃與公立醫(yī)院合作物業(yè)出租利用自持物業(yè)利用自持物業(yè)利用自持物業(yè)物業(yè)出租利用自持物業(yè)業(yè)主將物業(yè)出租日常運(yùn)營和設(shè)施牌方負(fù)責(zé)日常運(yùn)營管理牌方提供品牌支持和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)無需運(yùn)營醫(yī)院派出管理團(tuán)租金收益品牌方獲取基礎(chǔ)管理費(fèi)和租金提分歸業(yè)主品牌方從營運(yùn)收主獲得剩余利潤其他服務(wù)費(fèi)）租金收益按照合資合同分配經(jīng)營收益運(yùn)營方完全承擔(dān)大部分由業(yè)主承大部分由業(yè)主承業(yè)主完全承擔(dān)運(yùn)營方完全承擔(dān)業(yè)主和公立醫(yī)院根據(jù)合資合同約定分別承擔(dān)各自裝修改造費(fèi)和運(yùn)營成本改造費(fèi)和營銷費(fèi)等運(yùn)營成本業(yè)主自有資本或物業(yè)抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)/經(jīng)營收入抵押貸款業(yè)主自有資本或物業(yè)抵押貸款業(yè)抵押貸款或政府補(bǔ)貼合約具體分析經(jīng)營協(xié)議或資產(chǎn)資產(chǎn)出售轉(zhuǎn)讓合資合同或業(yè)主引入品牌管業(yè)主引入品牌方業(yè)主獨(dú)立運(yùn)營并獲取絕大部分收求最高業(yè)主借助公立醫(yī)共享收益總體而言，鑒于國企物業(yè)資產(chǎn)的特性，它們具有適應(yīng)新型物業(yè)市場需求的潛力。通過針對(duì)性的改造升級(jí)，并與新型業(yè)態(tài)運(yùn)營商合作，不僅可以增強(qiáng)資產(chǎn)本身的市場競爭力，多種改造模式的選擇以及技術(shù)上的可行性，為國企存量物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和無限的可能性。借助創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念與改造策略，老舊物業(yè)得以重獲新等金融工具的運(yùn)用，可以有效提升資產(chǎn)退出時(shí)的收益率，從而打通資產(chǎn)市場中的供應(yīng)、需求與金融之間的良性互動(dòng)與循環(huán)。以新型消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)國企存量不動(dòng)產(chǎn)改造新型需求退出方式退出方式技術(shù)可行性物業(yè)改造政策支持改造模式技術(shù)限制性革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第三節(jié)投資可行性研究在識(shí)別黃燈項(xiàng)目并采取項(xiàng)目盡調(diào)與市場盡調(diào)初步研判其提升方向后，國企業(yè)主還需進(jìn)行完整、科學(xué)的投資可行性研究，以一個(gè)規(guī)范的投資可行性研究包括以下模塊：基礎(chǔ)信息主要包括項(xiàng)目地址、占地面積、容積率、建筑面包括項(xiàng)目大區(qū)位和項(xiàng)目小區(qū)位，其中前者主要分析項(xiàng)目在城市的位置，距離主要交通樞紐的通達(dá)時(shí)間等；后者主要分析項(xiàng)目的四至，周邊主要的市場分析包括城市整體市場格局、項(xiàng)目周邊競品等，其中要求一手和二手?jǐn)?shù)據(jù)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)實(shí)地調(diào)研獲取客觀的信息和數(shù)據(jù)。項(xiàng)目定位通過分析物業(yè)條件、政策支持和客戶定位等，判設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需明確物業(yè)分區(qū)和分期規(guī)劃。成本管理也是本部分的重要內(nèi)容，需基于設(shè)計(jì)方案預(yù)估項(xiàng)目發(fā)展成本合計(jì)總數(shù)及按不同業(yè)態(tài)分?jǐn)偟某杀締蝺r(jià)，如與競品項(xiàng)目成本差異較大則需說明原因。運(yùn)營方案預(yù)期，如果物業(yè)分區(qū)和分期開發(fā)，則需分別列示清楚。其中，招商方案和節(jié)奏需重點(diǎn)參考市場分析里對(duì)競品的分析。經(jīng)濟(jì)測算基于以上全部分析內(nèi)容，轉(zhuǎn)化為測算關(guān)鍵假設(shè)等經(jīng)過專業(yè)的投資測算表后得到核心投資指標(biāo)（投資收益率、項(xiàng)目內(nèi)部收益率等與前期設(shè)定的投資指標(biāo)相對(duì)比后進(jìn)行投資決策。第四節(jié)案例分析內(nèi)容提要：某一線城市老城區(qū)商務(wù)寫字樓經(jīng)內(nèi)外同步改造升級(jí)，贏得了租戶高度認(rèn)可，并提升了項(xiàng)目出租率和租金的表現(xiàn)。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目為省級(jí)國企A在90年代建成的老城區(qū)地標(biāo)建筑之一。大廈硬件的自然老化及過時(shí)的內(nèi)外部裝修使項(xiàng)決定對(duì)項(xiàng)目物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造。升級(jí)過程：針對(duì)內(nèi)外部裝修，國企A參考現(xiàn)代寫字樓設(shè)置，對(duì)大廈幕墻和大堂進(jìn)行了提升改造。大堂方面，通過將首二層貫通增加了層高，拓展優(yōu)化了大堂空間環(huán)境。外立面方面，使用超白中空隔熱玻璃對(duì)其整體進(jìn)行升級(jí)，增強(qiáng)了等基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行了全面升級(jí)。另外，通過在室外新建立體停車塔樓，項(xiàng)目停車難問題得到一定程度的緩解。內(nèi)容提要：某省級(jí)國企B自有老舊租賃型寫字樓提質(zhì)改造，切實(shí)改善了項(xiàng)目市場表現(xiàn)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目建于90年代末期，位處某一線城市公共交通便利、周邊配套設(shè)施完善且商業(yè)資源豐富的老城區(qū)。近表現(xiàn)下降。升級(jí)過程：項(xiàng)目的提質(zhì)改造主要涉及大堂、樓內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共區(qū)域裝修及管道設(shè)置等。具體措施包括對(duì)大堂和公區(qū)走廊進(jìn)行了翻新，改善了部分區(qū)域的層高，和對(duì)洗手間和電梯系統(tǒng)進(jìn)行了全面升級(jí)等。的招商租賃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目經(jīng)改造后出租率接近滿租，租金水平即使在疫情期間也實(shí)現(xiàn)了增長，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力良寫字樓借助專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目坐落于某一線城市商務(wù)核心區(qū)，早年由國企C投資建成。為持續(xù)保持高端項(xiàng)目定位，國企C在2010年正式引入某專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)作為物業(yè)顧問，持續(xù)為其提供管理服務(wù)。升級(jí)過程：第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)將一套差異化高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理理念與標(biāo)準(zhǔn)引入該項(xiàng)目，并采用了一系列智能化管理工具效果和意義：通過引入高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了全方位運(yùn)營成果及效益的提升，其中包括但不限于租戶粘領(lǐng)跑區(qū)域市場等。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇內(nèi)容概要：國企D在成功改造盤活老舊廠區(qū)的同時(shí)保留了一定的建筑歷史風(fēng)貌，不僅吸引了多種業(yè)態(tài)進(jìn)駐，還實(shí)現(xiàn)了可觀的租金收益增長。期開始主要用于生產(chǎn)手電筒等生活消費(fèi)品。直到90年代末性決策，最終在保留原有建筑的歷史風(fēng)貌和特征的同時(shí)，等具體舉措，使得廠區(qū)成功改造煥新，從生產(chǎn)倉儲(chǔ)的單一效果和意義：經(jīng)歷了三個(gè)月的改造后，原老舊廠區(qū)吸引了②老舊紡織機(jī)械廠變身城市中心創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)濟(jì)效益可觀內(nèi)容提要：國企E將某老舊紡織業(yè)生產(chǎn)基地改造升級(jí)成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，不僅實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營收的顯著提升，還為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口就業(yè)帶來助力。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目位于某一線城市市區(qū)，原建于20世紀(jì)50年代，主要用作紡織業(yè)機(jī)械生產(chǎn)。隨著90年代政府鼓勵(lì)實(shí)施發(fā)展逐步脫軌的困境。造，同時(shí)優(yōu)化了園區(qū)整體環(huán)境并增強(qiáng)了園區(qū)與城市景觀體效果和意義：升級(jí)改造后的園區(qū)取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)人數(shù)亦較改造前增加近3成。內(nèi)容提要：某國企自用辦公樓改造成公寓并納入城市保障性租賃住房供給。公寓開業(yè)后運(yùn)營情況良好，為探索國企存量物業(yè)盤活新模式提供了重要的案例范本。項(xiàng)目背景：某一線城市住建局正式發(fā)布既有非居住房屋改后，某市屬國企單位F主動(dòng)探索其自用辦公樓的改造可能隨著樓齡老化使用效能降低。極利用合作方的專業(yè)優(yōu)勢，在保證改造質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了工程的快速推進(jìn)。特別是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目組合應(yīng)用優(yōu)質(zhì)環(huán)保材料，并采用極致收納空間和智能家居模塊，確內(nèi)容提要：某國企自有閑置辦公物業(yè)將部分樓層長租給某品牌酒店品牌方出資改造成品質(zhì)酒店。酒店的進(jìn)駐在顯著提升了項(xiàng)目出租率，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營收入提供了有力支持。項(xiàng)目背景：該物業(yè)位處某一線城市老城區(qū)，毗鄰多個(gè)商圈主某國企G認(rèn)為該物業(yè)宜將樓內(nèi)數(shù)層空間改造為酒店以匹配市場需求。一家知名連鎖酒店品牌達(dá)成合作，將部分樓層以10年以上租約長租給酒店品牌，而品牌方負(fù)責(zé)出資改造成房間布局效果和意義：借力品牌資源，項(xiàng)目成功盤活了位置及配套品牌方出資”的改造模式也為國企低成本改造盤活存量物業(yè)提供了重要的參考。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第一節(jié)國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系新范式企如何通過業(yè)務(wù)功能的調(diào)整升級(jí)盤活國企存量經(jīng)營性不動(dòng)中既包括相對(duì)具象的業(yè)務(wù)功能和業(yè)務(wù)流程，也涵蓋了企業(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)作為一個(gè)整體，牽一發(fā)而動(dòng)全身。尤其對(duì)于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域拓展探索的道路上面組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整等。為實(shí)現(xiàn)前文國企不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)功能的轉(zhuǎn)確保其不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的有序運(yùn)作。國企不動(dòng)產(chǎn)管理體系業(yè)務(wù)架構(gòu)包含三大模塊：企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程和組織架構(gòu)。業(yè)務(wù)架構(gòu)以企業(yè)戰(zhàn)略為基石，致力于達(dá)成企業(yè)戰(zhàn)略所設(shè)定的目標(biāo)。為此，業(yè)務(wù)架構(gòu)首先識(shí)別并構(gòu)建關(guān)鍵業(yè)務(wù)能力，進(jìn)而將這些能力轉(zhuǎn)化為具體的業(yè)務(wù)服務(wù)，為業(yè)務(wù)流程提供堅(jiān)實(shí)支撐。最終，通過優(yōu)化組織結(jié)國有企業(yè)大部分是集團(tuán)化管理型公司，其經(jīng)營業(yè)務(wù)主要集中在下屬的分支機(jī)構(gòu)或子企業(yè)。對(duì)于非地產(chǎn)主業(yè)國企而言，持有的大部分國有不動(dòng)產(chǎn)通過重組整合由下屬資管或物管公司統(tǒng)一運(yùn)營，而此類主管單位向上受集團(tuán)總部的管理。結(jié)合前文對(duì)國企不動(dòng)產(chǎn)存在問題的研究，我們發(fā)現(xiàn)，大部分非地產(chǎn)主業(yè)類國有企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)架構(gòu)受到自下而上和自上而下兩種作用力糅合而成。自下而上，指不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程圍繞具體的日常實(shí)踐展開，并在此基礎(chǔ)上配備了一定的業(yè)務(wù)功能設(shè)置。自上而下，指集團(tuán)管理層對(duì)于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理設(shè)定了業(yè)務(wù)考核目標(biāo)，主管單位依此推進(jìn)業(yè)務(wù)?？傮w而言，這種以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)架構(gòu)具備一定的合理性和實(shí)用性，但隨著市場情況的復(fù)雜程度加深和不動(dòng)產(chǎn)管理要求的提高，逐漸暴露出了一些明顯的弊端。①定位和戰(zhàn)略不清晰在聚焦主業(yè)和盤活“兩資”的重要方針指引下，非地產(chǎn)主業(yè)國企往往缺乏不動(dòng)產(chǎn)管理的專業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展決心，難以對(duì)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展方向和業(yè)務(wù)定位制定清晰的規(guī)劃。因此，不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主管單位受到職能范圍和專業(yè)能力的限制，無法將行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)貫穿于整個(gè)經(jīng)營過程中。因此，非地產(chǎn)主業(yè)國企的不動(dòng)產(chǎn)管理往往在市場化運(yùn)作方面顯得力不從心，品牌化建設(shè)也相對(duì)薄弱，難以敏銳地捕捉到效益的潛在增長點(diǎn)，從而限制了業(yè)務(wù)發(fā)展的廣度和深度。②業(yè)務(wù)功能設(shè)置不全在目前的市場環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)效益的提升要求管理方不僅要守正，更要?jiǎng)?chuàng)新。然而非地產(chǎn)主業(yè)國企不動(dòng)產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)功能設(shè)置不全面，不僅不具備業(yè)務(wù)拓展的能力，甚至可能由于職責(zé)與分工的精準(zhǔn)性不足，影響了運(yùn)營效率和響應(yīng)速度。另一方面，隨著國企合規(guī)管理體系建設(shè)的日益推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部門零散的組織結(jié)構(gòu)也不利于合規(guī)義務(wù)履行與業(yè)務(wù)流程的結(jié)合。③專業(yè)能力有待提升在組織架構(gòu)設(shè)計(jì)方面的不足也直接影響了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部門人員配置和人才制度的建設(shè)。由于缺乏科學(xué)合理的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部門無法敏銳跟隨業(yè)務(wù)需求調(diào)整資源投入，人才制度建設(shè)也相對(duì)落后。這不僅導(dǎo)致了基礎(chǔ)管理人員的技能儲(chǔ)備不足，還使得專項(xiàng)培訓(xùn)和技能提升等人才培養(yǎng)具有明顯的滯后性。這種人力資源配置上的不合理和專業(yè)能力發(fā)展的滯后性，無疑成為了制約國企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵因素。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第二節(jié)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的國企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)架構(gòu)結(jié)合當(dāng)下市場的商業(yè)環(huán)境與國企加快實(shí)現(xiàn)“兩資”盤活利用的時(shí)代命題，我們認(rèn)為非地產(chǎn)主業(yè)類國企在不動(dòng)產(chǎn)管理方面的強(qiáng)化工作，可以明確以品牌化、市場化與合規(guī)化三品牌化是企業(yè)提升不動(dòng)產(chǎn)管理價(jià)值的關(guān)鍵途徑。通過塑造強(qiáng)有力的品牌形象，企業(yè)不僅能夠增強(qiáng)自身在市場上的影響力和競爭力，還能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶和合作伙伴，從而進(jìn)一步提升經(jīng)營性物業(yè)的知名度和商業(yè)價(jià)值。為了實(shí)現(xiàn)品牌化目標(biāo)，企業(yè)需要注重品牌戰(zhàn)略的規(guī)劃和實(shí)施，加強(qiáng)品牌宣傳和推廣，以及不斷提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。市場化是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理發(fā)展的重要方向。通過深入了解市場需求和行業(yè)動(dòng)態(tài)，企業(yè)可以更加精準(zhǔn)地把握市場機(jī)極參與市場競爭，加強(qiáng)與行業(yè)內(nèi)外企業(yè)的合作與交流，有助于企業(yè)不斷提升自身在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)能力和市場競爭力，從而推動(dòng)經(jīng)營性物業(yè)的商業(yè)價(jià)值持續(xù)增長。合規(guī)化是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理穩(wěn)健發(fā)展的基石。一方面，在日益嚴(yán)峻的監(jiān)管環(huán)境下，國企必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度，加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控和合規(guī)意識(shí)培訓(xùn)，建立完善的合規(guī)管理體系和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。另一方面，這也考驗(yàn)國企如何在合規(guī)的大前提下明確管理的職責(zé)和權(quán)限，通過全面加強(qiáng)管理以品牌化、市場化與合規(guī)化三大目標(biāo)為導(dǎo)向，全面提升經(jīng)營性物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，不僅是企業(yè)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是其在激烈的市場競爭中獲得成功的關(guān)鍵所在。二、搭建戰(zhàn)略導(dǎo)向的非地產(chǎn)主業(yè)國企不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)架構(gòu)綜上所述，非地產(chǎn)主業(yè)國企需以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的多元綜合的業(yè)務(wù)架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的高效管理和盤活利用。通過專設(shè)相關(guān)部門、編制品牌活動(dòng)支出預(yù)算、實(shí)行品牌理念制定與強(qiáng)調(diào)市場化運(yùn)作和合規(guī)化管理，研判市場趨勢、對(duì)接市場需求，并建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制和內(nèi)部審核細(xì)則，從而加強(qiáng)國企不動(dòng)產(chǎn)管理的效率和競爭力，且充分滿足國資委的監(jiān)管要求。以業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，不僅界定了業(yè)務(wù)運(yùn)營的范圍，更凸顯了最核心與至關(guān)重要的業(yè)務(wù)模塊。在這樣的架構(gòu)下，國企能夠精準(zhǔn)把握自身不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的命脈，確保各項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)得以高效執(zhí)行，并積極尋求外部協(xié)作，充分挖掘不動(dòng)產(chǎn)潛力。組織架構(gòu)國企不動(dòng)產(chǎn)高效管理品牌活動(dòng)支出預(yù)算提升戰(zhàn)略管理與運(yùn)營設(shè)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制和內(nèi)部審核細(xì)則組織架構(gòu)國企不動(dòng)產(chǎn)高效管理品牌活動(dòng)支出預(yù)算提升戰(zhàn)略管理與運(yùn)營設(shè)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制和內(nèi)部審核細(xì)則國企不動(dòng)產(chǎn)的具體管理方式方法實(shí)行品牌理念制定與推廣營銷對(duì)接市場需求實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)評(píng)估，建立清晰透明的信息系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程市場化合規(guī)化業(yè)務(wù)功能實(shí)現(xiàn)國企不動(dòng)產(chǎn)高效管理和盤活利用提升國企不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)價(jià)值國企不動(dòng)產(chǎn)管理效率國企不動(dòng)產(chǎn)管理充分滿足國資委要求革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇第三節(jié)豐富業(yè)務(wù)功能設(shè)置是主動(dòng)改變物業(yè)業(yè)態(tài)，重新激活存量物業(yè)價(jià)值。存量物業(yè)的改造與運(yùn)維管理能力的升級(jí)，要求國企在相應(yīng)業(yè)務(wù)板塊具備高度的專業(yè)性和精細(xì)化操作能力。為了滿足這些需求，我們認(rèn)為非地產(chǎn)主業(yè)國企應(yīng)當(dāng)專門設(shè)立以下不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)條線，并戰(zhàn)略發(fā)展的業(yè)務(wù)目標(biāo)是提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力，推進(jìn)各項(xiàng)及具體的戰(zhàn)略執(zhí)行策略；定期評(píng)估，根據(jù)環(huán)境變化和執(zhí)行定經(jīng)營計(jì)劃和考核指標(biāo)。產(chǎn)品的業(yè)務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌化和核心價(jià)值萃取。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含：產(chǎn)品開發(fā)，即進(jìn)行市場和項(xiàng)③開發(fā)投資開發(fā)投資的業(yè)務(wù)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合價(jià)值最優(yōu)化及高度把控風(fēng)險(xiǎn)。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含：投資體系行性研究報(bào)告模板和投資測算表；項(xiàng)目投決，即進(jìn)行立項(xiàng)前期策劃與可行性研究，規(guī)劃項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)，組織各部門工程管理的業(yè)務(wù)目標(biāo)是確保高效、合規(guī)的物業(yè)改造運(yùn)營。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和項(xiàng)目實(shí)施管理，整合供應(yīng)鏈并管理供應(yīng)商，確保物業(yè)改造運(yùn)營的高效和合規(guī)。運(yùn)營的業(yè)務(wù)目標(biāo)是以市場化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含：運(yùn)營管理，即開發(fā)數(shù)字化管⑥企業(yè)融資企業(yè)融資的業(yè)務(wù)目標(biāo)是拓展融資渠道，保障企業(yè)發(fā)展。該業(yè)務(wù)功能的工作內(nèi)容主要包含：融資管理，即與各金融機(jī)和實(shí)施各種融資方案；交易管理，即分析和推進(jìn)可能的投不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)條線及基本職能不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)條線業(yè)務(wù)功能戰(zhàn)略制定：制定企業(yè)整體的不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略，以及具體的戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略解碼：化戰(zhàn)略為執(zhí)行，分解公司整體不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)到各推進(jìn)各項(xiàng)工作落地牌理念。開發(fā)投資可行性研究報(bào)告模板和投資測算表。項(xiàng)目投決：進(jìn)行立項(xiàng)前期策劃與可行性研究，規(guī)劃項(xiàng)目投資結(jié)估與管控。在控制成本和風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化工程管理負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)和項(xiàng)目實(shí)施管理，整合供應(yīng)鏈并管理化租務(wù)管理。以市場化手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值企業(yè)融資革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇完成組織架構(gòu)的確立及專業(yè)隊(duì)伍的搭建之后，國企在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域還需進(jìn)一步夯實(shí)基礎(chǔ)，按照不動(dòng)產(chǎn)管理鏈條設(shè)立一套完備的基本制度。這套制度的設(shè)計(jì)，旨在確保企業(yè)程應(yīng)明確股東對(duì)董事會(huì)的授權(quán)范圍，以及董事會(huì)對(duì)管理層的治理機(jī)制。清單、流程管控清單）為抓手確立項(xiàng)目各環(huán)節(jié)評(píng)審和決策的規(guī)范。這包括制定詳細(xì)的項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、決策流程以及操作細(xì)則，確保項(xiàng)目從立項(xiàng)到實(shí)施的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能得到科學(xué)、公正的評(píng)審和決策，并對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過程中的潛在風(fēng)再次，國企需要建立一套完善的員工績效考核與追責(zé)辦法。緊密圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)體系。通過對(duì)員工績效的定期考核，激勵(lì)優(yōu)秀員工脫穎而出，同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正工作中存在的問題。對(duì)于因工作失誤或違規(guī)行為造成的損失，應(yīng)依法依第四節(jié)內(nèi)外求索提升專業(yè)能力由于業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，非地產(chǎn)主業(yè)國企的下屬資管公司較難與集團(tuán)其它業(yè)務(wù)部門形成專業(yè)知識(shí)的互助與提升，因此更加在國企不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)程中，內(nèi)部專業(yè)技術(shù)能力的提升顯得尤為重要。這種提升并非單一層面的進(jìn)步，而是涵蓋了資管技術(shù)和知識(shí)更新、工作規(guī)范與流程細(xì)化、業(yè)務(wù)指導(dǎo)加強(qiáng)，以及資管信息化平臺(tái)建設(shè)和服務(wù)創(chuàng)新等多個(gè)維度的綜合發(fā)展。企業(yè)需要積極推進(jìn)人才培養(yǎng)和培訓(xùn)體系，及時(shí)引進(jìn)和應(yīng)用新的技術(shù)成果，并優(yōu)化工作流程，提高業(yè)務(wù)指導(dǎo)的針對(duì)性此外，搭建資管信息化平臺(tái)是推動(dòng)專業(yè)技術(shù)能力提升的重要手段。借助信息化技術(shù)，國企可以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理數(shù)據(jù)的集中存儲(chǔ)、高效處理和實(shí)時(shí)共享，促進(jìn)各部門之間保持緊密的溝通協(xié)作，利于內(nèi)部審計(jì)的縝密推進(jìn)，為決策層提最后，服務(wù)創(chuàng)新是國企在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源泉。國企應(yīng)該建立完善的反饋機(jī)制，及時(shí)收集和分析員工在實(shí)踐過程中遇到的問題和建議，以便對(duì)管理流程和服對(duì)于非地產(chǎn)主業(yè)的國企而言，在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域面臨專業(yè)程度不足的挑戰(zhàn)時(shí)，積極吸收行業(yè)領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。這樣做不僅有助于國企迅速彌補(bǔ)短板，還能更好地應(yīng)動(dòng)產(chǎn)管理行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)和趨勢。通過及時(shí)捕捉和吸納先另一方面，與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)建立交流合作機(jī)制是國企提升不動(dòng)產(chǎn)管理能力的重要途徑。通過講座、培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等多重方式，國企可以深入了解這些企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)管理方可以選擇性地引入第三方機(jī)構(gòu)的針對(duì)性服務(wù)。這些機(jī)構(gòu)通常擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，能夠?yàn)閲筇峁┝可矶ㄖ频慕鉀Q方案，幫助國企在短時(shí)間內(nèi)提升不動(dòng)產(chǎn)管理水與機(jī)構(gòu)建立緊密的合作關(guān)系，確保服務(wù)的質(zhì)量和效果。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇殊資產(chǎn)賦能服務(wù)平臺(tái)聯(lián)合業(yè)界知名服務(wù)商共建的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活服務(wù)平臺(tái)，通過構(gòu)建專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)全流程盤活服務(wù)國有物業(yè)出租平臺(tái)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)管理賦能的閉環(huán)生態(tài)圈，共同助力國有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)，加快盤活我市存量不不動(dòng)產(chǎn)管理不動(dòng)產(chǎn)管理賦能生態(tài)圈廣州交易集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)管理賦能生態(tài)圈中心圍繞無法有效利用或者無法產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的國有低效、無效不動(dòng)產(chǎn)，通過提供專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全流程一站式盤活服務(wù)，助力國企事業(yè)單位明確不動(dòng)產(chǎn)管理的問題和升級(jí)方向，或重點(diǎn)提升運(yùn)營管理軟實(shí)力，或全面升級(jí)改造提高產(chǎn)公允價(jià)值的目的，并在不動(dòng)產(chǎn)管理全周期提供投行顧問和不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃服務(wù)。廣州國有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心廣州國有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心中心服務(wù)體系中心資源庫梳理需求服務(wù)委托診斷分析方案設(shè)計(jì)資源導(dǎo)入監(jiān)督實(shí)施管理咨詢公司物業(yè)管理公司招商代理機(jī)構(gòu)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)品牌代建公司建筑設(shè)計(jì)公司資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)市場研究機(jī)構(gòu)工程管理公司證券公司私募基金房地產(chǎn)信托產(chǎn)權(quán)交易所律師事務(wù)所會(huì)計(jì)事務(wù)所風(fēng)險(xiǎn)投資公司信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)全面性改造煥新服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃服務(wù)運(yùn)營管理進(jìn)階化服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)投行顧問服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)診斷分析服務(wù)全管運(yùn)營大宗交易股權(quán)咨詢債務(wù)咨詢交易評(píng)估價(jià)值評(píng)估市場盡調(diào)承接查驗(yàn)物業(yè)盡調(diào)招商管理物管提升產(chǎn)品規(guī)劃可行分析外資引入資產(chǎn)提升物業(yè)管理體系搭建商管培訓(xùn)工程管理業(yè)務(wù)規(guī)劃 廣州國有不動(dòng)產(chǎn)盤活中心服務(wù)體系盤活中心從官方層面發(fā)揮全流程監(jiān)督見證作用，通過市場化方式最大效用提升效益與效率，聚力提升國有不動(dòng)產(chǎn)盤配的服務(wù)機(jī)構(gòu)，共同為國企事業(yè)單位提供全流程一站式盤力不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)高質(zhì)量發(fā)展。革故謀新：打造廣州特殊資產(chǎn)管理新模式――國有不動(dòng)產(chǎn)篇盤活中心可通過物業(yè)盡調(diào)和市場盡調(diào)，對(duì)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的運(yùn)營效率進(jìn)行摸底排查，并結(jié)合市場供需動(dòng)態(tài)研判項(xiàng)目提升未來運(yùn)營收入的策略。通過本服務(wù)，國企可以明確和分析不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營中遇到的經(jīng)營問題和市場問題，將不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目按照升級(jí)改造的潛能和方向進(jìn)行分類，從而采取有針對(duì)性的對(duì)策。①越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合包含五十多處物業(yè)，包括廣州環(huán)廈等項(xiàng)目的辦公樓、購物中心或者專業(yè)批發(fā)市場，以及星和保障性租賃住房。服務(wù)過程和成效：為越秀地產(chǎn)投資性物業(yè)組合提供年度估值服務(wù)、運(yùn)營管理提升建議以及項(xiàng)目投融資咨詢。該服務(wù)通過分析物業(yè)的經(jīng)營表現(xiàn)，定期調(diào)整估值水平，使得業(yè)主更好地掌握旗下投資性物業(yè)地經(jīng)營狀態(tài)，并有的放矢地進(jìn)②越秀房托及商管旗下項(xiàng)目組合項(xiàng)目組合包括越秀金融大廈、杭州臨安萬豪酒店、武漢國公寓及酒店項(xiàng)目。服務(wù)過程和成效：從2020年開始提供機(jī)電技術(shù)顧問服務(wù)，對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一年兩次的評(píng)估檢查、技術(shù)分析并提面掌握物業(yè)硬件設(shè)備的當(dāng)前狀況，確保其穩(wěn)定運(yùn)行，進(jìn)而降低設(shè)備故障率。通過此舉，能夠提升物業(yè)管理的專業(yè)水準(zhǔn)和效率，同時(shí)有效辨識(shí)并應(yīng)對(duì)項(xiàng)目中可能存在的隱患。及時(shí)的整改措施不僅能夠增強(qiáng)項(xiàng)目的安全性和舒適度、有效提升業(yè)主的滿意度，還能夠提升物業(yè)的整體價(jià)值，為項(xiàng)目創(chuàng)造更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)效益。服務(wù)提高不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的軟實(shí)力。通過本服務(wù)，運(yùn)營方可通過提高自身的運(yùn)營能力或借助中心統(tǒng)籌資源從而降低運(yùn)營成本，增加運(yùn)營收入，達(dá)到在資本投入較少的前提下改善不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營狀況和提高國企利潤的目標(biāo)。①廣州國際金融中心廣州國際金融中心位于廣州珠江新城中央商務(wù)區(qū)，建筑面服務(wù)過程和成效：自2010年至今，為廣州國際金融中心提等多個(gè)國內(nèi)外專業(yè)性建筑管理認(rèn)證，