.07.01旅游地產(chǎn)解讀及典型案例研究

旅游地產(chǎn)解讀及典型案例研究研究目的一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀二：深圳華僑城案例研究三：海南博鰲水城案例研究四：成都芙蓉古鎮(zhèn)案例研究五：夏威夷Kapalua社區(qū)案例研究六：香港愉景灣案例研究七：對(duì)防城港江山半島項(xiàng)目的啟發(fā)報(bào)告結(jié)構(gòu)一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀對(duì)旅游地產(chǎn)概念的認(rèn)識(shí)什么是旅游地產(chǎn)：指依托周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅游度假的開發(fā)營銷模式，實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游居住和商業(yè)功能而建設(shè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。要義解讀防城港江山半島項(xiàng)目的概念內(nèi)涵：江山半島自然資源、漢運(yùn)河文化資源、擬開發(fā)會(huì)議會(huì)展人造資源，開發(fā)度假休閑居住功能和商業(yè)配套功能。研究表明：一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。國內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡(jiǎn)單升級(jí)5觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國內(nèi)趨勢(shì)世界趨勢(shì)要義解讀旅游度假市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)旅游地產(chǎn)的第一種分類：從消費(fèi)者需求維度(1)

第一居所開發(fā)模型（如深圳華僑城）主題：項(xiàng)目建設(shè)要有明確主題(如主題公園等)，圍繞主題進(jìn)行開發(fā)資源：項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價(jià)值區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘的行程可達(dá)性：具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵配套設(shè)施：教育設(shè)施(幼兒園、中小學(xué))/高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時(shí)范圍送達(dá)的市級(jí)大醫(yī)院/購物中心，社區(qū)中心商業(yè)區(qū)/商務(wù)服務(wù)中心/通訊設(shè)施/完備的體育運(yùn)動(dòng)、游樂設(shè)施/大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等

(2)

第二居所開發(fā)模型（如麗江、三亞等項(xiàng)目）良好的經(jīng)濟(jì)背景：人均GDP5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假的時(shí)間，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游傾斜/城市人均居住面積超過30平方米/汽車擁有量超過每五戶一輛項(xiàng)目區(qū)位：一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在4小時(shí)車程的范圍內(nèi)，最好90分鐘之內(nèi)。但是最短距離應(yīng)該在80公里(50英里)左右以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場(chǎng)不超過1小時(shí)車程規(guī)模：要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在1000-1200平方米之間設(shè)施：具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂設(shè)施的設(shè)置。還需要設(shè)置配套的商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商務(wù)中心、通訊設(shè)施等配套設(shè)施

要義解讀旅游地產(chǎn)的第二種分類：從項(xiàng)目功能偏向維度要義解讀人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)會(huì)展驅(qū)動(dòng)自然景觀驅(qū)動(dòng)主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力愉景灣、香港華僑城、深圳芙蓉古城、四川博鰲水城，海南Kapalua社區(qū)、夏威夷要義解讀旅游地產(chǎn)的第三種分類：從項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力的維度二：深圳華僑城案例研究簡(jiǎn)介核心區(qū)核心區(qū)核心區(qū)藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶80年代初，華僑城以新加坡為藍(lán)本，提出“不是在城市中建花園，而是要在花園中建城市”區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值簡(jiǎn)介華僑城的五大主題功能相互促進(jìn)：旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化、娛樂華僑城通過五大功能建設(shè)，沖破了社區(qū)的基本居住功能，將旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化、娛樂等功能交織在一起，相互促進(jìn)。功能構(gòu)成功能構(gòu)成華僑城發(fā)展第一階段：旅游先行啟動(dòng)，地產(chǎn)與旅游相對(duì)平衡發(fā)展（1986年---1993年）旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資門票經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)1989年1億70元十年中營業(yè)總額達(dá)17億之多創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)3個(gè)多億；兩景區(qū)分別在開業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè)民族的24個(gè)村寨1991年1.1億90元時(shí)間羅湖房?jī)r(jià)福田房?jī)r(jià)南山房?jī)r(jià)華僑城房?jī)r(jià)售價(jià)增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率售價(jià)增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52發(fā)展階段華僑城第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升（1993年---2004年）旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開業(yè)時(shí)間投資經(jīng)濟(jì)效益世界之窗48萬平方米景區(qū)分為世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個(gè)景點(diǎn)1994年6月18日6.5億元至02年，共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元。利潤總額連續(xù)三年超1億元?dú)g樂谷一期17萬平方米、二期18萬平方米一期共分8大景區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光水岸、瑪雅水公園等，可容納4萬人一期1998年10月1日、二期2001年5月一二期各投資4億元2002年，歡樂谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬人次，2003年3月底已接待695萬人次。項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場(chǎng)1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益發(fā)展階段華僑城第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，導(dǎo)入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新盈利點(diǎn)（2004年-----2006年）第三階段特點(diǎn)：良好的資源環(huán)境及產(chǎn)業(yè)孵化吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點(diǎn)。2006年，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。發(fā)展階段時(shí)尚主題娛樂精致的藝術(shù)公園東方魅力之城OCT文化度假旅游休閑自然資源歷史及本土文化娛樂商務(wù)居住城市人文華僑城第四階段：深化深圳基地，發(fā)展品牌連鎖，布局全國重點(diǎn)城市（2006年---至今）第四階段特點(diǎn)：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強(qiáng)化中國旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，打造中國一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。以“深圳華僑城和東部華僑城示范基地，通過深圳、北京、成都、上海、武漢等五個(gè)連鎖歡樂谷，天禪、金面王朝、歡樂無極等十大旅游演藝等全面構(gòu)建華僑城旅游文化產(chǎn)業(yè)。發(fā)展階段華僑城深圳北京上海成都武漢……由功能單一向功能多元化發(fā)展，最終形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，使區(qū)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展起步階段：?jiǎn)我还δ馨l(fā)展階段：多元化發(fā)展成熟階段：產(chǎn)業(yè)鏈形成商業(yè)度假居住觀光觀光觀光商業(yè)度假居住娛樂休閑商務(wù)娛樂會(huì)展文化單一的觀光功能造成游客的過路游，不利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展多元化發(fā)展有利于旅游地的繁榮和增加區(qū)域活力，快速拉動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈的形成有利于旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，并對(duì)城市發(fā)展起到帶動(dòng)作用階段總結(jié)華僑城模式衍生出三種具體模式：即歡樂谷、東部華僑城、歡樂海岸模式歡樂谷模式、三洲田模式、歡樂海岸模式均有些各自不同的旅游業(yè)態(tài)、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)及適用范圍，而且對(duì)選址等也存在著略有不同的要求?？偟脕砜矗和ㄟ^自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域，帶來的大量人流帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐奈锪?、信息流、資金流和商品流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更具活力、競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。發(fā)展模式這種通過旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起附近的地價(jià)升值，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團(tuán)采取的主要方式。適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運(yùn)營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高成功關(guān)鍵主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系旅游開道先行；大規(guī)模成片綜合開發(fā)旅游開道先行華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，而且與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，它是通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。因而，華僑城模式特別強(qiáng)調(diào)和注重旅游業(yè)的先行發(fā)展，可以說，旅游業(yè)開道先行對(duì)于這一模式的成功起到了極為關(guān)鍵和決定性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務(wù)功能混合布局，強(qiáng)調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。這意味著在華僑城模式下，其項(xiàng)目必然是大規(guī)模成片綜合開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)驗(yàn)借鑒旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)，互為促進(jìn)先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開發(fā)營造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進(jìn)而有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體價(jià)值，同時(shí)旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進(jìn)旅游業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動(dòng)之態(tài)勢(shì)。經(jīng)驗(yàn)借鑒超前科學(xué)規(guī)劃；一二線大城市是其選址關(guān)鍵超前科學(xué)規(guī)劃華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導(dǎo)“規(guī)劃就是財(cái)富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的配套，堅(jiān)持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。一二線大城市是其選址關(guān)鍵選址在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流動(dòng)多、交通區(qū)位條件好的的城市和特大城市，這樣才能保證有良好的客源市場(chǎng)條件。如上海、深圳、北京、廣州都是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平首先影響的是居民收入和游客消費(fèi)能力。因此，華僑城一般優(yōu)先選擇在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)的地區(qū)。經(jīng)驗(yàn)借鑒三：海南博鰲水城案例研究?？谑胁椫饕揽坎椪搲膹?qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，形成了以商務(wù)會(huì)展驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū)簡(jiǎn)介博鰲水城將成為一個(gè)集國際會(huì)議中心、海濱溫泉度假中心和高爾夫休閑康樂中心于一體的國際性旅游度假勝地博鰲水城距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)約100公里，規(guī)劃面積41.8平方公里，其中水域面積8.5平方公里。東嶼島面積1.72平方公里，岸線6.52公里，建一座國際一流的“博鰲亞洲論壇”會(huì)展中心。水城根據(jù)論壇發(fā)展需求和自然地形、地貌，規(guī)劃田園型、島嶼型、運(yùn)河型、山頂型酒店和水上賓館、鄉(xiāng)間別墅、高爾夫球場(chǎng)酒店等。水城規(guī)劃博鰲高規(guī)格論壇的確立需要高層政治經(jīng)濟(jì)資源的促動(dòng)，水城總體規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)歷經(jīng)近十年方初成型2001年6月，海南省將“博鰲水城”定為“特別規(guī)劃區(qū)”，明確博鰲控股為博鰲水城唯一主開發(fā)商，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)。啟動(dòng)歷程1992年，博鰲還只是個(gè)沒有車道、沒有電燈，鮮為人知的小漁港。1997年7月，經(jīng)過四年的準(zhǔn)備，澳大利亞前總理霍克、日本前首相細(xì)川護(hù)熙應(yīng)蔣曉松之邀，聯(lián)袂考察博鰲，醞釀“博鰲亞洲論壇”的構(gòu)想。

2000年3月，以中遠(yuǎn)發(fā)展為主導(dǎo)的博鰲控股在水城的開發(fā)。在不到一年內(nèi)，先后完成大小十五個(gè)工程項(xiàng)目，在水城發(fā)展中起到關(guān)鍵意作用。2000年8月，海南省政府正式批復(fù)“博鰲水城總體規(guī)劃”。2001年2月，博鰲亞洲論壇成立，將博鰲水城定為論壇總部永久會(huì)址。會(huì)議會(huì)展帶動(dòng)了餐飲、娛樂、金融、通信、旅游地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，成為推動(dòng)博鰲水城發(fā)展的重要?jiǎng)恿?jù)統(tǒng)計(jì)，博鰲鎮(zhèn)在2000年之前僅有1.5萬人，而現(xiàn)在人口已達(dá)3萬左右，博鰲每天接待的游客平均都在5000人以上。據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計(jì)，近年到博鰲小鎮(zhèn)觀光游覽的國內(nèi)外游客每年都突破200萬人次。會(huì)議會(huì)展已成為最興旺的產(chǎn)業(yè)，2010年博鰲承接了400多個(gè)會(huì)議，1000人規(guī)模以上的近20個(gè)。會(huì)議經(jīng)濟(jì)隨著規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施完善，08年起博鰲房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展快車道，多家知名企業(yè)搶占完沿海地塊。博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展，歷經(jīng)了近5年的市政配套設(shè)施建設(shè)后，才慢慢覺醒。2004年5月，中信集團(tuán)作為博鰲的主開發(fā)商，先后完成了特別規(guī)劃區(qū)的道路建設(shè)、綠化工程及市政管線工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成特別規(guī)劃區(qū)總體規(guī)劃。隨著相關(guān)配套項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及東環(huán)高鐵及博鰲機(jī)場(chǎng)的正式投入使用，房地產(chǎn)開發(fā)的條件日趨成熟，2008年，博鰲房地產(chǎn)步入了快速發(fā)展的軌道。

2010年1月，海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略層面，為博鰲房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，也更堅(jiān)定了眾多知名房企進(jìn)入博鰲的決心。目前在建品質(zhì)項(xiàng)目有：博鰲亞洲灣、博鰲灣、博鰲香檳郡、中信山欽灣及博鰲經(jīng)典等博鰲精品樓盤，而已經(jīng)建成的寶蓮城、千舟灣項(xiàng)目都是品質(zhì)超群。博鰲的價(jià)值因論壇而被發(fā)現(xiàn)、被挖掘，博鰲土地價(jià)值成百倍增長，旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高端樓盤拔地而起，一些樓盤均價(jià)高達(dá)２萬多元／平方米。據(jù)悉，自博鰲的三江出海口到潭門鎮(zhèn)潭門港，沿海10公里的海岸線土地已全部出讓，目前已經(jīng)報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目近3000萬平方米，在建項(xiàng)目數(shù)十個(gè)。旅游地產(chǎn)中信地產(chǎn)后來居上，依托博鰲唯一主開發(fā)商及論壇管理經(jīng)營資質(zhì)，由一級(jí)開發(fā)入手，占盡價(jià)值高地旅游地產(chǎn)適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力商務(wù)會(huì)展驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系成功關(guān)鍵四：成都芙蓉古城案例研究區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%芙蓉古城利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式簡(jiǎn)介定位皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能功能建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨(dú)棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團(tuán)江蘇民居組團(tuán)云南民居組團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計(jì)，綠地景觀錯(cuò)落有致飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會(huì)、搭戲臺(tái)、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶…...芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)有別于城市的生活方式文化精髓成功的人文地產(chǎn)打造，基于成都輻射作用和相對(duì)成熟片區(qū)，旅游地產(chǎn)幾乎同步開發(fā)，相互促進(jìn)中端別墅定位：2003年開盤3300元/㎡，價(jià)格一路上漲，08年雙拼9300元/㎡。目前一期銷售告罄，二期于2009年6月6日開盤，起價(jià)6920元/㎡，銷售良好。文化地產(chǎn)整體定位與市場(chǎng)認(rèn)知為市場(chǎng)中產(chǎn)階層的中檔別墅大盤，板塊及自然資源限制打造頂級(jí)人文豪宅板塊無法支持高價(jià)：成都豪宅板塊為牧馬山、華陽南延線板塊，項(xiàng)目所在溫江板塊為中高端板塊，整體板塊價(jià)值無法支撐高價(jià)。缺乏自然資源：項(xiàng)目缺乏山水資源，并不具備先天的優(yōu)勢(shì)稀缺自然資源尊貴感營造弱：1.缺乏頂級(jí)高端配套：項(xiàng)目的商業(yè)街、會(huì)所均為旅游與生活公共配套，門檻低，缺乏高端私密的頂級(jí)會(huì)所俱樂部之類配套。2.別墅社區(qū)私密性弱：別墅社區(qū)與整個(gè)景區(qū)相通，缺乏動(dòng)靜分區(qū)的絕對(duì)私密性與文化地產(chǎn)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨(dú)特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費(fèi)，帶來商機(jī)；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費(fèi)，休閑廣場(chǎng)供人們品茶、聊天、對(duì)弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場(chǎng)所；商務(wù)活動(dòng)的功能：提供會(huì)議、談判活動(dòng)的場(chǎng)所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價(jià)格合理，吸引了大量購房者通過對(duì)傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等營造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動(dòng)深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求最關(guān)鍵因素總結(jié)：將傳統(tǒng)文化精髓用心做到極致成功關(guān)鍵五：夏威夷Kapalua社區(qū)案例研究依托夏威夷獨(dú)一無二的自然風(fēng)光，開發(fā)旅游度假村鎮(zhèn)簡(jiǎn)介夏威夷旅游者的一個(gè)重要特征是回頭客比率高，這與旅游娛樂設(shè)施的利用有很大關(guān)系日本客戶的特點(diǎn)：1、在91-93年的衰退期日本客戶的興趣不減，平均維持在每年20億的消費(fèi)開支。2、日本游客繁榮了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)。日本游客在島上平均逗留4－5天，西方游客平均逗留8－10天，但日本游客花銷卻比歐美游客多出3－4倍?？蛻籼卣魈峁┒嘣穆糜位顒?dòng)組合和多種世界性人文歷史內(nèi)涵利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低波動(dòng)性延長游客逗留時(shí)間，增強(qiáng)消費(fèi)和重來可能定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度HAWAII的經(jīng)驗(yàn)60年代初由摩門教會(huì)出資、某大學(xué)協(xié)助，在瓦胡島西北部建立，其中仿效夏威夷、薩摩亞、塔西提、湯加、斐濟(jì)、新西蘭、馬克薩斯7個(gè)南太平洋島嶼建造了7個(gè)村落，以展現(xiàn)各島文化傳統(tǒng)和風(fēng)土民情。旅游資源Kapalua經(jīng)總平面設(shè)計(jì)規(guī)模完整地?fù)?jù)點(diǎn)型的高檔自包度假區(qū)，是重要的度假勝地，也是高級(jí)的別墅社區(qū)，是慕伊島的三大主要計(jì)劃之一度假地產(chǎn)以低密度底層建筑與當(dāng)?shù)厝跒橐惑w，突出夏威夷群島環(huán)境的統(tǒng)一的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格設(shè)計(jì)保留了自然的原生態(tài)地貌，融合了自然景觀與必要的土地利用；集中修建海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套；組建多種經(jīng)營實(shí)體，包括豪華旅館、TH、獨(dú)立別墅等；修建高爾夫和網(wǎng)球場(chǎng)、植物園等娛樂設(shè)施，規(guī)劃設(shè)計(jì)Kapalua度假區(qū)高品味統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，為散客和旅游團(tuán)規(guī)劃的各種設(shè)施配套，整個(gè)項(xiàng)目分兩個(gè)階段開發(fā)第一階段：以Kapalua海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套向腹地延伸

第二階段：以開發(fā)西北部私人住宅片區(qū)為主，和頂級(jí)的高爾夫及相關(guān)配套設(shè)施開發(fā)階段第一階段開發(fā)以Kapalua海灣度假設(shè)施及酒店、購物等相關(guān)配套向腹地延伸Kapalua別墅和酒店：一座194間客房帶有露天陽臺(tái)的酒店，及有100套單間和雙臥室的別墅，有全年為兒童安排的節(jié)目、健身房、水上設(shè)備公寓別墅：海邊別墅：四個(gè)有488套住房的獨(dú)立項(xiàng)目；高爾夫別墅：186套單臥和雙臥套單元；山邊別墅：161套單臥和雙臥套單元；鐵樹別墅：10棟共40套住房；菠蘿崗：99棟獨(dú)立別墅游憩設(shè)施和娛樂設(shè)備2個(gè)高爾夫球場(chǎng)10個(gè)球場(chǎng)的網(wǎng)球花園3716平米的精品購物中心開發(fā)階段第二階段開發(fā)以開發(fā)西北部私人住宅片區(qū)為主，和頂級(jí)的高爾夫及相關(guān)配套設(shè)施開發(fā)階段Kapalua別墅和酒店公寓別墅海邊別墅高爾夫別墅山邊別墅鐵樹別墅2個(gè)高爾夫球場(chǎng)10個(gè)球場(chǎng)的網(wǎng)球花園3716平精品購物中心露天廣場(chǎng)康樂會(huì)愉景廣場(chǎng)學(xué)校消防局警崗Kapalua園植物園利茲?卡爾帕魯阿酒店18洞冠軍級(jí)高爾夫球場(chǎng)高級(jí)俱樂部會(huì)館一個(gè)鄉(xiāng)村網(wǎng)球中心，10個(gè)球場(chǎng)開發(fā)階段Kapalua項(xiàng)目經(jīng)營與營銷的特點(diǎn)組建了許多經(jīng)營實(shí)體，并制定了詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃初期，消費(fèi)客戶群鎖定為經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的度假者和購買者逐漸開發(fā)形成據(jù)點(diǎn)型的度假村，以吸引更寬層面的高檔客戶群，包括年長者和家庭運(yùn)營特點(diǎn)Kapalua項(xiàng)目經(jīng)營與營銷的特點(diǎn)：運(yùn)營特點(diǎn)六：香港愉景灣案例研究愉景灣——香港富人的Resort住區(qū)區(qū)位：位于大嶼山東北部，距香港國際機(jī)場(chǎng)12公里；

交通：距市中心約40分鐘車程，渡輪至中環(huán)也需40分鐘左右；

規(guī)模：占地約649公頃，容積率0.8；

資源：大嶼山、南中國海；

客戶：多為高級(jí)白領(lǐng)人士及外籍人士，以居家為主。簡(jiǎn)介規(guī)劃顯著區(qū)別于以往城市居住生活的新的度假生活模式，與香港富人更深度的住房需求相吻合生活模式優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤持續(xù)發(fā)力開發(fā)歷程優(yōu)勢(shì)地塊率先啟動(dòng)，體驗(yàn)點(diǎn)同步建設(shè)，物業(yè)類型多樣，配套以生活便利為目標(biāo)啟動(dòng)區(qū)體驗(yàn)設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套不僅提升了社區(qū)形象和價(jià)值，使愉景灣從偏僻的陌生區(qū)成為香港的名片配套建設(shè)同時(shí)滿足社區(qū)和城市需求；體驗(yàn)點(diǎn)、休閑設(shè)施屬于城市功能，迅速提升社區(qū)形象；教育和醫(yī)療設(shè)施等基本生活配套對(duì)住宅的升值作用大配套部分持有，另聯(lián)合其他開發(fā)商共同經(jīng)營灣區(qū)配套，減緩資金壓力康樂設(shè)施五星級(jí)酒店及商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括高爾夫球會(huì)、住客會(huì)所及游艇會(huì)渡輪服務(wù)設(shè)有愉景灣區(qū)內(nèi)24小時(shí)空調(diào)穿梭巴士線豪華酒店自建持有中信泰富嘉華聯(lián)合開發(fā)愉景灣成功因素權(quán)重分析：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的節(jié)奏把握，加上有效的運(yùn)作模式成功因素七：對(duì)江山半島項(xiàng)目的啟示旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)（1）天生的資質(zhì)旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢(shì)。有的地方環(huán)境的價(jià)值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實(shí)際上也就決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是在保護(hù)和加強(qiáng)自然和社會(huì)環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。（2）良好的題材