《X市土地儲備多元化融資模式及風險評價研究》開題報告9200字

PAGEX市土地儲備多元化融資模式及風險評價研究開題報告一、論文題目西安市土地儲備多元化融資模式及風險評價二、報告正文（一）選題依據(jù)1.選題背景1.1制度背景土地儲備指政府為實現(xiàn)土地市場調(diào)控、促進土地資源合理利用，土地儲備機構(gòu)依法取得土地開發(fā)權(quán)，并開發(fā)、儲存土地以備供應的行為。我國土地儲備制度起源于九十年代的上海市，第一家土地儲備機構(gòu)“上海市土地發(fā)展中心”掛牌成立。土地儲備制度自建立以來，經(jīng)歷30多年的發(fā)展，對城市經(jīng)濟發(fā)展和基礎(chǔ)設施建設都起到了至關(guān)重要的作用。2005年4月，西安市土地儲備機構(gòu)正式掛牌，是隸屬于陜西省國土資源局的事業(yè)單位，是省政府土地整理儲備的辦事機構(gòu)，具體承擔西安市的土地儲備和供應等工作，下設16個區(qū)級分中心。西安市土地整理儲備中心作為西安市政府的土地儲備辦事機構(gòu)，承擔西安市土地儲備、土地供應等工作。西安市土地儲備的融資渠道主要是土地儲備朝陽分中心通過儲備用地獲得金融機構(gòu)貸款，貸款比例在西安市土地儲備融資總額中的超過八成，且銀行貸款中的短期貸款占據(jù)很高的比例。土地儲備工作投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，致使土地儲備機構(gòu)承擔著沉重的還本付息的負擔，也面臨著維持資金鏈穩(wěn)定的巨大壓力。在政策方面，按照《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》(國土資發(fā)[2012]162號)、《關(guān)于加強土地儲備融資與資金管理的通知》(京國土財[2013]160號)文件規(guī)定，自2013年開始，土地儲備將實施年度融資規(guī)?？刂?，土地儲備融資額度大幅受限。2014年，國務院頒布了《國務院關(guān)于加強地方政府性債務管理的意見》(國發(fā)[2014]43號)，取消了事業(yè)單位(土地儲備機構(gòu))的融資資格。土地儲備機構(gòu)是事業(yè)單位，具有獨立法人，但并非嚴格意義上的市場投資主體，無法像市場主體那樣融資?！锻恋貎涔芾磙k法》規(guī)定，財政性資金不能用于土地儲備貸款的擔保。但土地儲備是一項資金密集型工作，土地轉(zhuǎn)化，將征遷安置、配套建設、規(guī)劃設計等每個環(huán)節(jié)都需要資金的支持，我國土地儲備資金主要來源是銀行貸款。隨著土地儲備工作的不斷開展和深入，土地儲備項目投資規(guī)模大、融資渠道單一等問題日益凸顯，土地儲備機構(gòu)形成大量的政府性債務。一直以來，地方政府性債務問題事關(guān)全局，黨中央、國務院給予高度重視。2014年以后，國務院、財政部等相關(guān)部門分別出臺文件，嚴控地方政府性債務，主要旨在降低土地儲備機構(gòu)政府性債務規(guī)模。2021年《關(guān)于進一步深化預算管理制度改革的意見》，全國人大、國務院委員會等部門均做了明確表達:勢必要嚴格把握地方政府平臺公司的債務額度及風險，逐一剝離平臺公司的一部分融資職能，該類平臺公司在負責執(zhí)行基礎(chǔ)公共配套設施建設、土地一級開發(fā)等相關(guān)職能時，需自負盈虧，開展項目化融資，嚴控負債率。因此，探索降低政府債務、解決政府融資難題的途徑迫在眉睫，多元化土地儲備的融資方式是當前最有效的途徑之一。我國自建立土地儲備制度以來，各地土地儲備工作得到了迅猛發(fā)展，對資金的需求也在不斷增加，西安市也不例外，單靠政府財政撥款、銀行貸款及儲備上地收入這三方面作為資金來源已不能滿足徒弟收購與儲備的實施，需要引入多元化融資方式，但究竟何種多元化融資策略適合西安市土地儲備的實際，這就需要對多種融資方式的風險進行評價，從而確定最適合西安市實際的多種融資組合策略。本文將以西安市為例，分析其土地儲備融資存在的問題，并對其多元化融資方式進行探索，并對其風險進行評價，從而對現(xiàn)有的多元化融資方式進行改善，以便為當?shù)氐耐恋厝谫Y提供充分的資金基礎(chǔ)。1.2理論依據(jù)當前學術(shù)界對土地儲備融資風險的研究多是采取風險管理理論和項目融資理論進行，在具體分析的過程中，會利用德爾菲法等進行風險識別，然后結(jié)合使用層次分析法和模糊評價法來評估土地儲備融資風險，通過風險的識別和評估，來發(fā)現(xiàn)風險水平的高低，然后針對高風險因素提出針對性的風險控制策略。1.3問題提出基于“制度背景”和“理論依據(jù)”的綜合分析，對學位論文擬研究問題進行概要性描述。描述聚焦以下兩點：（1）擬解決的問題，主要包括如下幾點：一是西安市土地儲備的融資現(xiàn)狀如何，存在哪些問題，這些問題由什么因素導致；二是西安市土地儲備應采取何種多元化融資模式，這種多元化融資模式有哪些風險？風險水平如何？三是采取何種風險控制策略可以降低土地儲備多元化融資模式的風險。（2）解決問題的思路——擬基于公共管理理論、治理理論、項目融資理論和風險管理理論等，利用案例分析法對西安市土地儲備融資的現(xiàn)狀進行分析，并利用層次分析法和模糊評價法來對土地儲備多元化融資模式的風險進行評估，利用歸納總結(jié)法來提出針對性的土地儲備多元化融資的風險控制對策。1.4研究意義本文的研究意義如下：（1）理論意義：當前，學術(shù)界關(guān)于土地儲備以及土地儲備融資方面的研究成果在不斷增多，但是關(guān)于土地儲備多元化融資及其風險的研究不多，本文在分析西安市土地儲備多元化模式的基礎(chǔ)上對其風險進行評價，并提出針對性的風險控制策略，不僅可以豐富當前土地儲備融資方面的研究成果，而且可以延伸土地出別融資的風險研究，使得項目融資理論和風險管理理論等得到進一步延伸利用，因而有一定的理論意義；（2）實踐意義：本論文在公共管理理論、治理理論、項目融資理論和風險管理理論等基礎(chǔ)上分析西安市土地儲備融資的現(xiàn)狀，并在提出突刺儲備融資多元化模式的基礎(chǔ)上明確其風險因素，分析研究各種潛在風險對土地儲備多元化融資過程中的影響大小并進行排序，從而制定出相應的風險防控措施，以減少或者降低各種風險對多元化融資帶來的負面影響，這不僅可以保障西安市土地儲備融資的正常開展，提升融資的成功率，從而滿足土地儲備的資金需求，使得土地儲備工作可以得到更好地進行，因而有一定的實踐意義。2.國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（1）關(guān)于土地儲備的研究在國外，土地儲備制度(LandBanking或稱為PublicLandBanking)一詞最早1896年出現(xiàn)在荷蘭，隨后被許多西方國家所接受，這其中包括美國、英國、法國和加拿大等西方國家。所謂土地儲備，是就指土地在沒有開發(fā)前，預先由政府的公共機構(gòu)或者某個團體將該土地獲取并持有，可以作為城市的未來開發(fā)使用，也可以作為某一公共利益所實現(xiàn)。FletcherHarvey（1976）把土地儲備分為項目土地儲備與普通土地儲備兩種。項目土地儲備是指在特定的功能區(qū)域內(nèi)所進行的一種土地儲備，其特點為規(guī)模不大和周期短；普通土地儲備是指根據(jù)城市發(fā)展為目標，儲備范圍涵蓋各種類型土地。1979年，美國學者AnnL.strong在《土地儲備:歐洲現(xiàn)實美國未來》一書中對土地儲備也做出了解釋。AnnL.strong總結(jié)出土地儲備的八個特征，一是在市場需求前取得的土地；二是土地的獲取必須先于市場的價值被賦予；三是土地整理后，可以開發(fā)大項目，也可以成片的開發(fā)；四是土地儲備的成本可以均攤到時間里，或許是土地儲備整個過程；五是在土地進行公共開發(fā)獲得的大部分土地收益歸政府；六是要公平、平等對待所有的土地所有者；七是需要進行開發(fā)的土地要在基礎(chǔ)設施完成后開發(fā)；八是假設土地出租而不是出、售，政府要從未來增值中獲利。英國Harold.B.Dunkerly（1983）則認為土地儲備是政府需要土地前，提前獲取土地，并進行與計劃相符合的活動，然后將土地再釋放到市場，從而掌控執(zhí)行管制的一種措施。世界銀行專家安德魯·希爾頓在進行分析總結(jié)的基礎(chǔ)上，指出了土地儲備的定義，他指出從總體上分析，土地儲備是指公共部門在該土地開發(fā)前購置，并進行必要平整，之后將該土地出售或者租賃出去，同時還可以予留一定數(shù)量的土地進行公用設施建設。土地儲備是土地規(guī)劃的前提，通過一定價格，提供開發(fā)來實現(xiàn)政府的目的。目前，我國對土地儲備制度的實踐與研究工作已有30年，我國學者也對土地儲備進行了研究，比如陳志家、向兵（2013）分析了國內(nèi)土地儲備制度建立的背景和發(fā)展狀況，以及產(chǎn)生的作用，反映了目前土地儲備制度的思路與運作模式，并提出了如何解決土地儲備制度發(fā)展不利因素。崔建遠（2011）提出了土地儲備制度在法律關(guān)系方面還未理順，并建議明確前期開發(fā)整理儲備土地的企業(yè)和土地儲備中心、國土部門、用地者等之間的法律關(guān)系，以及實際用地者與國上部門之間的法律關(guān)系，力求通過法律手段平衡各方面的利益關(guān)系。劉維新（2001）在經(jīng)營與實施土地儲備制度的關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出了兩種方案，即:一是借鑒境外經(jīng)驗，可以組成土地銀行，在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，形成土地儲備經(jīng)營良性循環(huán)機制；二是由政府撥款，用土地收益建立土地儲備基金。聶勇寬（2018）指出，2017年《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》進一步規(guī)范了土地儲備融資行為，彰顯了以推行項目收益和融資自求平衡的地方政府債務管理新理念，但土地儲備制度依然存在不少的問題，比如政府在土地儲備中的作用、土地儲備融資模式不合理等。一些專家、學者對土地儲備風險也提出了擔憂。比如韓三為（2000）分析了土地儲備資金主要依賴銀行貸款存在的風險過大問題。鮑海君等（2013）指出了土地儲備信托存在一定風險，并總結(jié)出了如何降低財務風險和拓寬融資渠道等辦法，土地儲備管理機構(gòu)需要創(chuàng)新融資方式。張宏斌、賈生華（2000）分析了因資金的原因使土地儲備量不足，其優(yōu)勢也很難發(fā)揮。此外，有些學者對政府如何在土地儲備中起了重要作用的問題提出了建議。比如楊峰（2013）指出，政府在土地儲備中具有重要的作用，由于有些地方政府對在土地儲備中的角色存在理解誤差，極易造成角色錯位問題的發(fā)生，從而影響土地儲備制度對土地市場宏觀控制功能的發(fā)揮。（2）關(guān)于土地儲備融資的研究1770年成立于德國的第一家上地抵押信用合作社拉開了上地證券化的序幕，之后許多國家開始相繼成立類似的為上地儲備提供資金流轉(zhuǎn)的機構(gòu)。CharlesHear（1974）建議以上地銀行作為實施上地儲備政策的機構(gòu)主體，負責上地的收購、市政建設及出讓。SharpandMillard（1990）認為不動產(chǎn)的證券化是金融業(yè)今后的發(fā)展重點，事實證明，20世紀80年代后，不動產(chǎn)證券化已經(jīng)成為西方發(fā)達國家不動產(chǎn)融資的重要手段。在土地融資方面，部分學者建議引入投資基金，比如Gotten&Schweitzer認為投資基金的雛形應該是1816年荷蘭的“團結(jié)”公司。土地投資信托基金是投資基金運用于上地證券化的結(jié)果，運作最為成熟的當數(shù)美國的不動產(chǎn)投資信托基金。在日本，信托銀行作為上地信托的被委托方，進行對上地資產(chǎn)的運營管理，并將獲得的收益分配給信托人。Mueller&Lapse（1998）研究表明REITs的收益高低與投資的項目類似有關(guān)，而且其投資規(guī)模并非越大越好。Canossa&Seguin（1999）通過分析得出，采用集中投資策略能以更低的籌資成本吸引更多投資者，同時回報也更高。1996年上海創(chuàng)立第一家土地儲備組織，全國各地爭相向上海學習，創(chuàng)立了上地儲備組織，上地儲備工作也跨上一個大臺階，同時受到廣大群眾一到好評。但自2007年開始暴發(fā)的全球經(jīng)濟危機后，國家加強對上地政策的實施，同時由于缺乏健全的融資機制，國家要求銀行等開始對土儲貸款進行調(diào)控節(jié)制，土儲在融資方面出現(xiàn)了一系列的問題。資金對于土地儲備來說至關(guān)重要。但土地儲備過程中存在普遍的融資問題，學者也對這些問題進行了研究，比如閆紅茂（2009）指出，在國外，籌措士地儲備項目資金的方式主要是向銀行申請低息的貸款、發(fā)行債券和發(fā)行可以上市交易的股票，還有就是利用一些民間資本等等，籌措資金的方式比較多、靈活；而在國內(nèi)情況，土地儲備項目融資的方式就顯得非常單一。陳進（2013）指出土地儲備制度需要啟動資金和運行資金的保證，啟動資金可以利用設立土地基金的辦法來解決在進行儲備土地之前開發(fā)的市場化形式可以解決運行資金問題。LeeKi-Ho和KimHo-Cheo1（2014）在研究韓國土地儲備制度時的結(jié)果表明，應完善土地儲備融資制度，推行符合法律規(guī)定的土地銀行儲備資金、發(fā)行債券等創(chuàng)新的融資方式，也可通過完善法律法規(guī)等形式對土地儲備進行政府補貼。沈飛（2014）認為土地儲備要著眼于建設用地資源，發(fā)揮政府的優(yōu)勢及良好的融資條件，擴大融資手段，通過土地儲備規(guī)模擴張，滾動融資方式來滿足城市建設需求，他還指出政府過多地依靠土地儲備融資功能，會造成土地儲備無法進行有效供地，大大降低了調(diào)控土地市場的能力。崔家穎、韓瑞青、王麗艷（2017）分析了新形勢下我國城市土地儲備融資模式的問題，并從發(fā)展城市金融,建立土地儲備基金、推進土地資產(chǎn)證券化及發(fā)行專項債券等方面來改善土地儲備融資模式。華玉先（2019）從供給和需求分析了土地儲備規(guī)模的影響因素，認為應從這兩方面合理確定儲備規(guī)模，同時分析了土地儲備融資過程中存在的風險因素，并基于此提出選擇融資方式的對策建議。羅異和王碩（2017）指出，土地開發(fā)成本日益上升，若僅依靠地方財政撥款進行土地儲備整治，難以支撐其所需龐大資金，需要多元化融資的方式。馬明和徐開飛（2021）指出，在新時代，要想滿足土地儲備的資金需求，需要開展多元化融資模式。（3）關(guān)于土地儲備融資風險管理的研究按照李艷紅（2004）統(tǒng)計指出，各類金融機構(gòu)貸款額占到土地儲備機構(gòu)營運資金的70%以上，有的地方甚至超過90%以上。由于土地儲備機構(gòu)在收儲土地、生地變熟地過程中需要大量資金支持，而土地儲備項目運作屬于政府行為，具有行業(yè)壟斷、風險相對較小等特點，因此土地儲備項目成為金融機構(gòu)貸款的主要對象之一。郭長虹（2009）認為，土地儲備項目貸款政策性風險的問題突出，償還貸款的不確定性較大，在把控項目的風險方面，建議采取多策并舉，以有效防控項目的風險。賈清生、黃凱華等學者（2010）認為，要想真正施展出土地儲備制度的巨大優(yōu)勢的特點影響，必須要有大量資金、大量規(guī)劃、合理安排儲備時期的這個良性土地儲備的外部大環(huán)境。楊華山（2010）提出我國在土儲上的資金主要來源于財政撥款和銀行融資，門路過于單一，利率高，使土地貯備具體較大的風險。韓興英（2012）指出，銀行貸款而來的土地儲備資金，無法發(fā)揮土地市場的自我調(diào)節(jié)和政府的調(diào)控作用，并且具有風險。土地儲備項目通過向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借資金，其使用期限偏短，而有的土地儲備周期偏長，貸款時間與儲備周期不一致，無法相匹配，還款壓力大。楊小麗（2009）認為，在防范土地儲備貸款風險方面，商業(yè)銀行要加強土地儲備項目貸款用途的監(jiān)管，通過與項目所在的地方政府進行溝通，詳細了解土地儲備貸款的性質(zhì)和使用用途，為確保貸款資金能全部用在儲備的土地項目上而不被挪用，建議對土地儲備貸款的使用實行封閉管理；在加強貸款后期的管理與風險的控制方面，建議要建立起風險預警管理體系；同時建議密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策對土地儲備和園區(qū)開發(fā)的影響，以規(guī)范貸款的相關(guān)操作流程，防范信貸風險。王亞紅（2013）也認為，以銀行貸款為主的城市土地儲備的融資模式，根本風險來源是融資渠道的單一性。蔣愛晶(2015)提出，土地儲備融資的風險體現(xiàn)以下幾個方面:一是經(jīng)營風險，市場環(huán)境變化(如利率調(diào)整、市場價格波動)及決策失誤造成的風險:二是政策風險，包括金融政策、房地產(chǎn)政策、土地政策及城市規(guī)劃等變化;三是制度風險，包括法律法規(guī)不健全、政府部門間不協(xié)作等;四是財務風險，包括融資風險、負債風險、信用風險等。張馨元（2017）指出，土地儲備融資管理制度改革極大地降低了政府債務，具有防范系統(tǒng)風險的積極作用，使利用土地儲備盤活城市存量建設用地，提高節(jié)約集約用地水平和儲備資金利用效率。賀鵬（2017）研究發(fā)現(xiàn)，土地儲備是指在土地在還沒有被開發(fā)和利用以前由公共機構(gòu)團體收購或征用,用來進行新的投資開發(fā)或者實現(xiàn)某些公共利益.而融資指從金融市場籌措資金,而籌資則包括經(jīng)濟體內(nèi)部資金的籌集,也包括經(jīng)濟體外部資金的籌集.然而,企業(yè)有內(nèi)源融資和外源融資兩種方式，但不同的融資方式有不同的風險，要想保障融資效果的發(fā)揮，需要加強風險防范。周也奇（2020）提出拓寬土地儲備融資的渠道,優(yōu)化土地儲備資本結(jié)構(gòu)，加強儲備土地經(jīng)營管理，努力提高土地出讓年度計劃的科學合理性等措施，進一步規(guī)避存在的土地儲備融資風險。（4）研究述評通過對國內(nèi)外學者有關(guān)土地儲備、土地儲備融資、土地儲備融資風險等的研究，可以看出，國外關(guān)于土地儲備的研究主要集中于概念和理論方面，國內(nèi)的研究雖然較晚，但是多針對實踐研究，但是相關(guān)的案例研究不多，對土地儲備的融資研究較多，但是缺乏對土地儲備多元化融資模式的研究，也缺乏利用定量分析法對土地儲備融資的風險評估研究，相關(guān)的研究有待進一步細化和深入。本研究將以西安市為例，來對土地儲備融資多元化融資魔使的風險進行研究。3.主要參考文獻FishmanehardRPublieLandBanking:ExanunationofManagementTecque[M].Euthanlnstitute,1975:61.DankerHaroldB,UrbanLandPolicy[M].OxfordUniversityPress,1983:185.RosenbloomDH.PublicAdministrativeTheoryandtheSeparationofPowers[J].PublicAdministrationReview,1983,3(43):219-228AnnStrong.LandBaringEuropeanReality[M].Amerieanprospeet.JohnsHopkinsUniversityPress,1979:2.陳志家,向兵.對進一步完善我國土地儲備制度的探索[J].國土資源科技管理,2013,30(5):10.崔建遠.土地儲備制度及其實踐之評析[J].國家行政學院學報,2011(1):6.劉維新.土地儲備制度實施的效應、變化與思考[J].中國房地產(chǎn)金融,2003(01):14-17.聶勇寬.新時代土地儲備制度面臨的問題與對策[J].中國土地,2018.何珺.我國土地儲備制度的反思與重構(gòu)[D].西南政法大學，2013鮑海君,王娜,周嬌君.土地信托:土地儲備融資新模式[J].上海國土資源,2013(1):3.張宏斌,賈生華.城市土地儲備制度的功能定位及其實現(xiàn)機制[J].城市規(guī)劃,2000(8):4.楊峰.政府角色定位視野下我國土地儲備制度的模式選擇[J].社會科學家,2013(12):5.RichardPFishman:Publiclandbanking:ExaminationofAManagementTechnique[M],HarvardUniversityPress，1975.33-34AnnStrong.LandBaring-EuropeanReality[M].Americanprospect.JohnsHopkinsUniversityPress,1979:2.Ditka,Korea:LandBankingandCentralEuropeFutureRelevance，CurrentInitiativesWesternEuropeanPastexperience.LandUsePolice,2004.12-35Mueller&Lapse，REITreturns:Aproperty-typeperspective[J],RealEstateFinance1998(13):45Canossa&Seguin,Managerialstyleandfirmvalue[J],RealEstateEconomics,1998(26):131-150閆紅果.農(nóng)村土地綜合整治的意義,困境及其對策——以浙江省長興縣和平鎮(zhèn)為例[J].青海農(nóng)林科技,2015(4):3.陳進.土地儲備融資問題探析[J].清華法律評論,2013.崔建遠,陳進.土地儲備制度的現(xiàn)狀與完善[M].中國人民大學出版社,2014.Lee,Ki-Ho,Kim,Ho-Cheol.AStudyontheRevitalizationfortheLandBankingSystemKorea[J].韓國都市行政學報.2014(06):1-18.沈飛.當前土地儲備制度發(fā)展的問題與建議[J].中國土地,2014(11):2.崔家穎,韓瑞青,王麗艷.新形勢下我國城市土地儲備融資模式探討[J].工程經(jīng)濟,2017,27(9):4.華玉先.土地儲備規(guī)模與融資方式分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2019(12):2.羅異,王碩.新的形勢和政策背景下土地儲備融資模式的簡要分析和探討[J].科技經(jīng)濟市場,2017(8):2.馬明,徐開飛.新的形勢和政策背景下土地儲備融資模式創(chuàng)新研究[J].經(jīng)濟視野,2020(13):161-161.李艷虹.我國土地儲備制度的金融支持探討[J].南方經(jīng)濟,2004(4):3.郭長虹.商業(yè)銀行政府融資平臺信貸業(yè)務風險及防范[J].福建金融管理干部學院學報,2009(6):4.楊興英.我國當代農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的目標及發(fā)展[J].東方企業(yè)文化,2012(A07):1.楊華山.日本能否取得國際金融領(lǐng)域的霸主地位[J].國際金融研究,1991(7):4.楊小麗.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)土地儲備貸款風險防范探析[J].唐山師范學院學報,2014,36(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