國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年5月11日發(fā)布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)：

60歲及以上人口為26402萬(wàn)人，占18.70%（其中65歲及以上人口

為19064萬(wàn)人，占13.50%）,我國(guó)即將進(jìn)入深度老齡化社會(huì)（65歲

以上人口占比達(dá)到14%）,人口老齡化未來(lái)還將持續(xù)面臨的壓力，預(yù)

計(jì)2030年將進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)（65歲以上人口占比達(dá)到20%）,

到那時(shí)整個(gè)社會(huì)將更加不堪重負(fù)！

養(yǎng)老已經(jīng)成為了引發(fā)全社會(huì)關(guān)注的重大問(wèn)題，如何為父母、為自己做好

養(yǎng)老規(guī)劃，提前規(guī)劃養(yǎng)老資金、選擇養(yǎng)老方式等等一連串的問(wèn)題，已經(jīng)

跑步進(jìn)入公眾視野，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為養(yǎng)老的重要場(chǎng)所之一，也應(yīng)運(yùn)而生。

【養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象】

根據(jù)健康狀況，老人可以分為活力老人（主要指健康狀況良好、有自理

能力的老人）、生活協(xié)肋型老人（主要指有部分自理能力，但也需要照

料的老人）以及失能失智老人（主要指失能失智或需要康復(fù)治療的老人）。

【養(yǎng)老方式】

就養(yǎng)老方式而言，可以筒單分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。國(guó)務(wù)

院已多次明確提出要發(fā)展以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的綜

合養(yǎng)老服務(wù)體系，各地政府陸續(xù)推出了9073的養(yǎng)老模式，即90%的

老人依托家庭養(yǎng)老、7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老,3%的老人依托養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

養(yǎng)老。除了這些，還出現(xiàn)田園養(yǎng)老和候鳥(niǎo)式養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式。

一、居家養(yǎng)老

居家養(yǎng)老是老人自己在家中安享晚年，以老人的家庭為核心，依托社區(qū)，

由專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供為居住在家中的老年人提供解決曰常生活困難的

服務(wù)。服務(wù)包括生活照科、醫(yī)療服務(wù)或者精神慰藉服務(wù)。主要是讓經(jīng)過(guò)

專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門(mén)為老年人提供服務(wù)，但是大多數(shù)居家養(yǎng)老服務(wù)

只為有生活自理能力老年人提供服務(wù)，很少有為失能老人提供的服務(wù)，

居家養(yǎng)老難以滿(mǎn)足老人對(duì)服務(wù)需求的多樣性。

二、社區(qū)養(yǎng)老

社區(qū)養(yǎng)老，指的是以“居家養(yǎng)老服務(wù)為主，社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔"的養(yǎng)老

方式。這種養(yǎng)老方式有點(diǎn)類(lèi)似〃幼兒園〃接送模式，子女在白天將老人

送往所在社區(qū)的日間照料中心，老人享受機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，照料中

心有基本的醫(yī)療保健、理療護(hù)理、就餐娛樂(lè)等服務(wù)，晚上再將老人從曰

間照料中心接回家中。這種模式將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合，將機(jī)

構(gòu)養(yǎng)老場(chǎng)所合理設(shè)置在社區(qū)中，既為老年人提供了便捷的服務(wù)，又滿(mǎn)足

了老年人的心理需求，使老年人有穩(wěn)定的生活，同時(shí)又減輕了子女的日

常照顧負(fù)擔(dān)，是近些年我國(guó)大力探索的一種新型養(yǎng)老模式，但是目前遇

到了很大的阻力。

社區(qū)居家看表

讓唳年生活自由憎意

三、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)等多種形式。是指為老年人

提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護(hù)理、健康管理和文體娛樂(lè)活動(dòng)等綜合

性服務(wù)的機(jī)構(gòu)，可以為老年人提供所需要的各方面專(zhuān)業(yè)服務(wù)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

將是未來(lái)養(yǎng)老的一大主體方式。如果經(jīng)濟(jì)條件一般，可以選擇費(fèi)用較低

的公立養(yǎng)老院或養(yǎng)老公寓；如果經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)，可以選擇中高端養(yǎng)老機(jī)

構(gòu)，這些中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以提供個(gè)性化服務(wù)，會(huì)根據(jù)老年人的具體情

況調(diào)整服務(wù)，非常貼心和舒心。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的服務(wù)最為全面，既能服務(wù)于活力期老人，也能很好的服務(wù)于

協(xié)助性老人和失能失智老人，是最科學(xué)和人性化一種養(yǎng)老方式，目前已

被越來(lái)越多的人所接受。

四、田園養(yǎng)老

田園養(yǎng)老是近幾年才興起的一種新型養(yǎng)老模式，是一種休閑的生活方式,

田園養(yǎng)老以農(nóng)村宅地，專(zhuān)門(mén)的農(nóng)村養(yǎng)老院或者度假村為基地，為老人提

供舒適的田園生活，配套提供食宿、照護(hù)、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等養(yǎng)老服務(wù)。

老人不僅可以在優(yōu)美的環(huán)境中養(yǎng)老，更可以把農(nóng)事農(nóng)活作為生活內(nèi)容，

這是一種回歸自然、享受生命、修心養(yǎng)性的一種養(yǎng)老方式。

田園養(yǎng)老更適合活力期的老人，且目前在醫(yī)療制度、人文關(guān)懷等方面還

存在較多問(wèn)題有待解決。

五、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老

候鳥(niǎo)式養(yǎng)老是一種比較特殊的養(yǎng)老方式，老人像候鳥(niǎo)一樣根據(jù)季節(jié)氣候

的變換來(lái)選擇不同的城市環(huán)境來(lái)養(yǎng)老。候鳥(niǎo)式養(yǎng)老，比如在炎熱的夏季

時(shí)到哈爾濱、大連等北方城市避暑，冬天則會(huì)去往海南、廣州等南方氣

候溫暖的城市過(guò)冬。他們的衣食住行在不同城市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)解決，這些

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集養(yǎng)老護(hù)理、丟療健康、休閑旅游為一體，讓老人在游玩中享

受生活，頤養(yǎng)天年。

候鳥(niǎo)式養(yǎng)老也更適合于活力期老人，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)條件有較高要求。

【養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的三種運(yùn)作模式】

目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有三種運(yùn)作模式：其一是持續(xù)照料退休社區(qū)模

式(CCRC);其二是全齡型社區(qū)模式；其三是養(yǎng)老公寓模式。

持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)(ContinuingCareRetirementCommunity,簡(jiǎn)稱(chēng)

CCRC),是一種復(fù)合式的老年社區(qū),CCRC起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組

織，至今已經(jīng)有100多年的歷史，通過(guò)為老年人提供自理、介護(hù)、介助

一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依

然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照護(hù)服務(wù)。

據(jù)1999年美國(guó)一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，居住于CCRC老人的余命年齡是非

居住于CCRC老人的1.5倍。

全齡型社區(qū)，即任何一個(gè)住宅小區(qū)都應(yīng)該有一定比例的、適合老人的房

屋設(shè)施，即所謂的適老化住宅或者老年公寓（指持有型的、面向健康老

人的公寓）。同時(shí)，還應(yīng)該配建養(yǎng)護(hù)中心或者其他老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。這種

情況下，不管空巢、失能、失獨(dú)老人，都可以就近選擇老年機(jī)構(gòu)居住。

它擁有三大特征：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老家庭化；以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（主

要為護(hù)理型）為平臺(tái)，輻射具有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老需求的社區(qū)家庭;

養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)與社區(qū)服務(wù)配套相結(jié)合，平臺(tái)開(kāi)放、姿源共享。全齡型社

區(qū)多由房地產(chǎn)商直接開(kāi)發(fā)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)由養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)。它對(duì)于入住

者沒(méi)有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進(jìn)行建設(shè),

老人也多以“候鳥(niǎo)式〃居住為主。

養(yǎng)老公寓通常體量較小在200個(gè)房間左右。在滿(mǎn)足居住功能的同時(shí)，

更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類(lèi)配套設(shè)施較為齊全，可以滿(mǎn)足獨(dú)居老人、失

能、失智老人的不同需求，并提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

【養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的參與主體】

目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的參與主體除了政府之外，主要有三類(lèi)：一是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；

二是房地產(chǎn)企業(yè)；三是民營(yíng)、外資等其他資本。

一、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是最適合投資養(yǎng)老社區(qū)的主體，其一是保險(xiǎn)資金的投資期限較

長(zhǎng)，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)周期運(yùn)作相匹配；其二是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)擁有龐大的客戶(hù)

群基礎(chǔ)，可以有效實(shí)現(xiàn)客戶(hù)轉(zhuǎn)換;其三是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資源整合能力較強(qiáng)，

能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，上游連接養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保險(xiǎn)，下游開(kāi)拓醫(yī)療

健康投資，打造醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

泰康人壽是保險(xiǎn)界涉足養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的佼佼者。泰康于2009年n月

開(kāi)始成為保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)，隨后北京燕園于2012年破

土動(dòng)工，2015年10月正式開(kāi)園，目前入住率已近100%。之后，2016

年上海申園、2017年廣州粵園、2018年成都蜀園、2019年蘇州吳園

和武漢楚園、2020年杭州大清谷已陸續(xù)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，后續(xù)三亞、長(zhǎng)沙、

廈門(mén)、沈陽(yáng)于2021年，南昌、寧波、合肥和南寧于2022年，南京、

鄭州、重慶和深圳的養(yǎng)老社區(qū)于2023年正式投入運(yùn)營(yíng)……

泰康之家定位高端養(yǎng)老，主要布局在一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市，旨在打造“都

市醫(yī)養(yǎng)社區(qū)〃，選址多為交通便利、環(huán)境優(yōu)美、距離市中心1小時(shí)車(chē)程

的城市近郊。泰康之家的客戶(hù)主要為保險(xiǎn)客戶(hù)及社會(huì)客戶(hù)，保險(xiǎn)客戶(hù)通

過(guò)購(gòu)買(mǎi)〃幸福有約〃保險(xiǎn)計(jì)劃獲得入住資格；社會(huì)客戶(hù)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)樂(lè)泰財(cái)

富卡及入門(mén)費(fèi)獲得入住資格，目前以保險(xiǎn)客戶(hù)為主。

除了泰康，還有光大永明、國(guó)壽、陽(yáng)光、復(fù)星保德信、平安、君康等保

險(xiǎn)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大戰(zhàn)之中。

二、房企龍頭的養(yǎng)老江湖

房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、財(cái)力雄厚，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)上具有

得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，可獨(dú)立運(yùn)營(yíng)打造自身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)，也可與國(guó)際養(yǎng)老

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作各取所長(zhǎng)，互利共贏，萬(wàn)科與恒大是這一梯隊(duì)的引領(lǐng)者。

(1)萬(wàn)科一打造三位一體的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)體系

萬(wàn)科已明確形成三大產(chǎn)品線(xiàn)，即：面向自理型長(zhǎng)者的隨園嘉樹(shù)公寓，面

向術(shù)后康復(fù)及失能照護(hù)兩類(lèi)長(zhǎng)者的隨園護(hù)理院和面向社區(qū)居家長(zhǎng)者的

隨園之家社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心。針對(duì)不同老年人群體的消費(fèi)需求，提

供不同層次的解決方案，并使三大產(chǎn)品線(xiàn)互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)的全

生命周期覆蓋。

截至2018年年底，萬(wàn)科的養(yǎng)老已經(jīng)在15個(gè)城市進(jìn)行了布局，打造了

約170個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目(其中，帶床位的項(xiàng)目50個(gè)，無(wú)床位的日照/居家

服務(wù)中心約120個(gè))。然而，日前基本都處于虧損狀態(tài)，但這絲毫沒(méi)有

動(dòng)搖萬(wàn)科做養(yǎng)老項(xiàng)目的決心。

(2)恒大一打造一站式養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體

與萬(wàn)科專(zhuān)注養(yǎng)老服務(wù)的模式不同，恒大集團(tuán)的做法則完全以地產(chǎn)帶動(dòng)一

切。作為恒大健康的拳頭產(chǎn)品，恒大養(yǎng)生谷旨在打造健康養(yǎng)生養(yǎng)老綜合

體，已在三亞、海花島、西安、鄭州、鎮(zhèn)江、湘潭、南京、云臺(tái)山、重

慶、沈陽(yáng)、梧州、呼和浩特、滄州等城市建設(shè)了養(yǎng)生谷項(xiàng)目。

養(yǎng)生谷包括四大園：頤養(yǎng)園、長(zhǎng)樂(lè)園、康益園和親子園，通過(guò)整合世界

一流的醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生及商業(yè)保險(xiǎn)等資源，借助會(huì)員制服務(wù)平臺(tái)，為會(huì)

員提供游、學(xué)、禪、樂(lè)、情、膳、美、住、健、滬等388項(xiàng)養(yǎng)生服務(wù)、

389項(xiàng)健康管理服務(wù)、90項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)、5大類(lèi)保險(xiǎn)、852項(xiàng)設(shè)備設(shè)施。

恒大健康2018年年報(bào)顯示，恒大養(yǎng)生谷的收入從2017年的13.13億

元/年上升到2018年的31.24億元/年，增幅達(dá)137.89%。目前會(huì)員數(shù)

量已達(dá)22,275人次。2018年度,會(huì)員消費(fèi)額為人民幣34.6億元。集

團(tuán)計(jì)劃未來(lái)三年布局50個(gè)以上宜居養(yǎng)生勝地，服務(wù)于恒大健康會(huì)員。

【養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)和服務(wù)模式】

目前市場(chǎng)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)模式主要是兩種，一種是產(chǎn)權(quán)出售模式，基本

走的是傳統(tǒng)房地產(chǎn)路線(xiàn)，說(shuō)白了就是賣(mài)房子。另一種是使用權(quán)+服務(wù)費(fèi)

的模式，雖然這種模式目前還在初期，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、每家機(jī)構(gòu)的成本

不一、服務(wù)對(duì)象定位各異、銷(xiāo)售模式及價(jià)格差異較大，但是預(yù)計(jì)該模式

在未來(lái)將成為新常態(tài)。

根據(jù)目前情況，使用權(quán)+服務(wù)費(fèi)的模式更進(jìn)一步可以分為會(huì)員費(fèi)+服務(wù)

費(fèi)、押金+入門(mén)費(fèi)+服務(wù)費(fèi)，以及保險(xiǎn)費(fèi)+服務(wù)費(fèi)三種模式。

1、會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)，即用戶(hù)入住前根據(jù)不同房型一次性繳納會(huì)員費(fèi)，

獲得養(yǎng)老公寓的長(zhǎng)期入住權(quán)。入住后，根據(jù)不同的需求每月繳納服務(wù)費(fèi)

用。會(huì)員權(quán)利可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓及繼承，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商也會(huì)建立二手轉(zhuǎn)讓

機(jī)制，幫助有需要的會(huì)員完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

2、押金費(fèi)+入門(mén)費(fèi)+服務(wù)費(fèi)，即用戶(hù)入住前根據(jù)不同房型一次性繳納一

筆入門(mén)費(fèi)及一筆押金。押金可以在用戶(hù)退住時(shí)全部或部分退回。同時(shí),

根據(jù)不同的需求每月繳納服務(wù)費(fèi)用。

3、保險(xiǎn)費(fèi)+服務(wù)費(fèi)，即用戶(hù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)后自動(dòng)獲得養(yǎng)老公寓的入住權(quán)。

同時(shí)，根據(jù)不同的需求每月繳納服務(wù)費(fèi)用。

各家機(jī)構(gòu)根據(jù)自身項(xiàng)目特點(diǎn)及消費(fèi)者喜好，通常會(huì)推出多種套餐供消費(fèi)

者選擇。

以泰康之家為例，客戶(hù)既可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式獲得入住資格，也可

以通過(guò)繳納入門(mén)費(fèi)的方式獲得入住資格。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)泰康人壽"幸福有約〃

保險(xiǎn)計(jì)劃（保費(fèi)不低于200萬(wàn)元）的客戶(hù)，投保人或被保人可享受直接

入住,每月根據(jù)戶(hù)型和居住人數(shù)繳納服務(wù)費(fèi)6000~20000元，餐費(fèi)根

據(jù)實(shí)際就餐情況另行支付；其他客戶(hù)可通過(guò)繳納入門(mén)費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)樂(lè)泰財(cái)富

卡的方式獲得入住資格，入門(mén)費(fèi)為20萬(wàn)元/戶(hù)；樂(lè)泰財(cái)富卡金額為每戶(hù)

100萬(wàn)~360萬(wàn)元不等（可退還），以及每月根據(jù)戶(hù)型及居住人數(shù)另行

繳納服務(wù)費(fèi)及餐費(fèi)。

又如，非險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)的親和原則為客戶(hù)設(shè)置了兩種會(huì)員卡：A卡和B卡。

A卡卡費(fèi)178萬(wàn)元，年費(fèi)3.98萬(wàn)~6.68萬(wàn)元不等，年限為永久卡，權(quán)

益可繼承也可轉(zhuǎn)讓?zhuān)籅卡卡費(fèi)根據(jù)不同房型分為55萬(wàn)、88萬(wàn)、128萬(wàn)

和108萬(wàn)元幾個(gè)檔次，年