就2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題

就2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題，從網(wǎng)絡(luò)和各大媒體都能獲得很多專家和業(yè)內(nèi)人士的很多言論，其中不乏論述的非常深刻的，因此能夠參加這樣的集中討論和聆聽(tīng)各位專家和業(yè)內(nèi)人士的見(jiàn)解，我感到非常的榮幸。作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，就2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題，我談幾點(diǎn)個(gè)人的淺見(jiàn)，供大家參考：1、2010年兩會(huì)中再次重申的農(nóng)村政策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間在2010年還要進(jìn)一步放大。兩會(huì)中，農(nóng)村集約化生產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革成了熱門話題，也是黨中央最重視的問(wèn)題，農(nóng)村土地集約化、生產(chǎn)規(guī)?；焖偻七M(jìn)，涌向城市的農(nóng)民慢慢的被定格，要不回到農(nóng)村做農(nóng)場(chǎng)主，要不留在城市做市民，成為城市生活的一部分，因此，當(dāng)前的農(nóng)村政策無(wú)疑加速了中國(guó)的城市化進(jìn)程，從農(nóng)村到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣市，中國(guó)將迎來(lái)前所未有的城市化進(jìn)程。巨大的需求和有限的供應(yīng)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)非常大的空間，這樣的空間越是三線城市越明顯。面對(duì)如此巨大的需求空間，加之土地資源的有限，而且近期還推出了限制土地出讓的新政，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)再續(xù)新高，除非政府刻意控制，況且這樣的可能性非常小。從2005年以來(lái)，每年的銷售面積均大于當(dāng)年的竣工面積，而且這種差距越來(lái)越大，這種市場(chǎng)供求缺口隨著我國(guó)的城市化進(jìn)程加速還要進(jìn)一步放大。2、不解決土地機(jī)制，2010年房?jī)r(jià)仍將快速上漲。這兩個(gè)月在一線城市及熱點(diǎn)城市均出現(xiàn)了上市房企高價(jià)拿地的現(xiàn)象?；仡櫼酝?，地王現(xiàn)象總是伴隨房地產(chǎn)周期高速攀升而出現(xiàn)。但是當(dāng)上一個(gè)周期尚未完全結(jié)束，下一個(gè)周期尚未清晰開(kāi)始，地王卻重現(xiàn)江湖，的確匪夷所思。無(wú)論如何分析其原因，有一個(gè)事實(shí)毋庸置疑：由高地價(jià)推動(dòng)的高房?jī)r(jià)時(shí)代從未結(jié)束過(guò)!傳遞給市場(chǎng)的信號(hào)是如此直接而明確，無(wú)怪乎北京個(gè)別樓盤在報(bào)紙廣告甚至樓體懸掛橫幅標(biāo)出均價(jià)后，不到一個(gè)月又改口了，調(diào)高30%均價(jià)才正式銷售。流動(dòng)性過(guò)剩的資本因素(日益富有的老百姓缺乏相匹配的安全高效的投資渠道和產(chǎn)品)，通脹預(yù)期的心理因素，加之上述地王重現(xiàn)的生產(chǎn)資料因素，直接導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)高企。從09年春節(jié)前后樓市慘淡低迷，到不足半年樓市迅速高熱，當(dāng)前又遇全球金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行和房地產(chǎn)再次坐上過(guò)山車進(jìn)入冒險(xiǎn)之旅可能是別無(wú)選擇。3、從房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響來(lái)看，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是好的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)占國(guó)民生產(chǎn)總值的五分之一，可以講是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)歷了全球金融危機(jī)有所好轉(zhuǎn)，就好比全村的人都生病了，本人也被感染了，好在醫(yī)治及時(shí)有所好轉(zhuǎn)了，這個(gè)時(shí)候使得身體勉強(qiáng)好轉(zhuǎn)的藥物斷了，那會(huì)怎樣，很不舒服或者要出問(wèn)題。溫家寶總理在危機(jī)初期提出“信心比黃金還重要”，那中國(guó)利用國(guó)內(nèi)的強(qiáng)大需求順利度過(guò)難關(guān)的重要載體房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)剛剛得到好轉(zhuǎn)的時(shí)候絕不會(huì)快速推出舞臺(tái)，在后期的全民信心建立和經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇和長(zhǎng)足發(fā)展中，房地產(chǎn)還要扮演這一重要角色而且必須扮演好這個(gè)角色。當(dāng)前全球唯一的保持房地產(chǎn)基本十年不漲的國(guó)家就是德國(guó)，德國(guó)的做法就是放棄房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐作用，這一點(diǎn)在中國(guó)暫時(shí)肯定做不到。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的交易額對(duì)于“信心GDP”的提高起到了非常大的作用，“信心GDP”反過(guò)來(lái)又推動(dòng)全民對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的美好預(yù)期，同時(shí)虛增的GDP使得全民同時(shí)產(chǎn)生通脹預(yù)期的恐慌，進(jìn)而將導(dǎo)致房地產(chǎn)更加快速的發(fā)展。因此，2010年房地產(chǎn)還會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展以維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速高速穩(wěn)定發(fā)展。4、從房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)、目的來(lái)看，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)發(fā)展肯定不會(huì)差。眾所周之，調(diào)控房地產(chǎn)最強(qiáng)有力的手段就是信貸，投資建設(shè)和消費(fèi)都依賴信貸，沒(méi)有信貸，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和速度可能要下降很多。因此，控制房地產(chǎn)發(fā)展很容易，只要控制信貸即可。在我國(guó)過(guò)往的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，斷斷續(xù)續(xù)的有利用信貸調(diào)控的情形，也發(fā)揮了立竿見(jiàn)影的作用，那么為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展又放松了信貸調(diào)控，取而代之的是很多看似合理有效實(shí)質(zhì)不起任何作用甚至起反作用的調(diào)控政策，暴露出來(lái)的是政府的正真目的并不想控死房地產(chǎn)(實(shí)際想控死的方法很多，也很容易)，出于民生民意的政治考慮才有調(diào)控出臺(tái)。今年的房地產(chǎn)調(diào)控也不例外，政府還是希望房地產(chǎn)好，調(diào)控和大量建設(shè)保障性住房的目的是實(shí)現(xiàn)民生，順應(yīng)民意。本來(lái)這些低端需求也已經(jīng)不是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，政府所要達(dá)到的目的就是象香港和新加坡一樣，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，商者也有其屋，就是說(shuō)為了生存居住的人有房子可住，為了投資牟利的人也有高檔商品住宅給他炒作，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)清晰的細(xì)分，這樣實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)活躍的雙重目的。當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和目的就是形成類似香港和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，歷史證明香港和新加坡房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)兩極分化格局時(shí)肯定沒(méi)有出現(xiàn)大的滑坡，而且是越發(fā)展越好。這個(gè)就足以說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控調(diào)整目的和目標(biāo)很明顯，商品住宅市場(chǎng)肯定不會(huì)受到大的影響，只要沒(méi)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展