4號(hào)樓價(jià)格調(diào)整說明

恒盛·金陵灣4號(hào)樓價(jià)格調(diào)整方案【1】宏觀政策4號(hào)樓客戶表現(xiàn)4號(hào)樓銷售情況南京市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)【2】【3】策略緣由策略執(zhí)行價(jià)格調(diào)整結(jié)果市場(chǎng)解讀銷售分析調(diào)價(jià)策略報(bào)告框架Background市場(chǎng)解讀PART-1政策環(huán)境中央穩(wěn)字當(dāng)頭積極鼓勵(lì)自住和改善性需求2015年3月，全國兩會(huì)召開，確立了今年政府工作的10項(xiàng)主要任務(wù)，焦點(diǎn)仍聚焦在全面深化改革，并且明確提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)成為房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。4月30日，中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議在今年首次提出要盤活存量，建立房地產(chǎn)健康健發(fā)展的長效機(jī)制。5月18日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，把握導(dǎo)向使改革更好的服務(wù)于穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)。3月15日兩會(huì)4月30日中央政治局會(huì)議5月18日深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知穩(wěn)定住房消費(fèi)；堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。積極的財(cái)政政策要增加公共支出，加大降稅清費(fèi)力度。穩(wěn)健的貨幣政策要把握好度，要注意擴(kuò)大消費(fèi)需求；

要改善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。研究提出深化住房制度改革實(shí)施方案，修訂住房公積金管理?xiàng)l例。1-1宏觀政策

1-1宏觀政策

地方多管齊下去化樓市庫存多項(xiàng)政策助力改善市場(chǎng)環(huán)境地方陸續(xù)出臺(tái)措施穩(wěn)樓市，涉及財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等多方面，加大庫存去化力度。在各地庫存壓力大的背景下，除放松限購限貸、調(diào)整公積金外，根據(jù)各地不同的情況，通過財(cái)政補(bǔ)貼、契稅減免和調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等手段，多重利好政策疊加，普惠剛需刺激市場(chǎng)需求?！?30新政”、“330新政”，涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，此外，四次降息、三次降準(zhǔn)，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等等政策，均對(duì)樓市的回暖起到了實(shí)際的推動(dòng)作用。序號(hào)時(shí)間政策12015.2.5央行降準(zhǔn)0.5%23.1央行降息0.25%33.6公積金可逐月或逐年還商貸43.30央行新政：公積金首付2成二套房首付4成5財(cái)政部新城：營業(yè)稅5改264.10南京放寬公積金支付房租的條件限制74.11南京落地央行新政，二套房首付4.5成84.20央行降準(zhǔn)1%94.21南京純公積金貸款首付2成，二套首付3成105.11央行降息0.25%116.28央行降準(zhǔn)0.5%，降息0.25%128.26央行降準(zhǔn)0.5%，降息0.25%1-1宏觀政策>>>>總結(jié)

中央政策地方政策

一系列的利好措施，日漸寬松的信貸政策，支持了自住和改善型購房人群，使得樓市的需求得到了集中釋放，加快刺激了樓市的復(fù)蘇步伐。穩(wěn)字當(dāng)頭，積極鼓勵(lì)自住和改善性需求完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制多管齊下，快速去化樓市庫存多項(xiàng)政策，積極改善市場(chǎng)環(huán)境南京市場(chǎng)分析丨土地市場(chǎng)成交情況2015年1-8月份南京共有24幅地塊進(jìn)行公開出讓，其中實(shí)際成交21幅，流拍一幅，總成交面積為287萬㎡，這一成績也創(chuàng)下了近幾年來的新高，全市平均土地價(jià)格上漲至9199元/㎡；2008年-2015年上半年，除了2014年樓市遭遇滑鐵盧，成交均價(jià)相對(duì)較低，土地市場(chǎng)成交均價(jià)穩(wěn)步上升。2015年1-8月新增土地供應(yīng)287萬㎡，且多幅溢價(jià)成交2015年，全市平均土地價(jià)格上漲至9199元/㎡，多年來穩(wěn)步上升單位：幅單位：元/㎡單位：幅數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>土地市場(chǎng)

2015年1-8月，南京市共成功出讓21幅住宅地塊，其中河西4幅地塊，2幅位于奧南片區(qū)，其中一幅被山東魯能摘得，并以14078元/㎡的樓面價(jià)晉升奧南新地王，一幅位于河西中片，被北京北辰摘得，并以21203元/㎡的樓面價(jià)晉升南京市新地王。2015年上半年南京出讓地塊統(tǒng)計(jì)序號(hào)地塊編號(hào)板塊片區(qū)出讓面積總建筑面積用途容積率成交價(jià)(萬元)成交單價(jià)樓面價(jià)(元/㎡)成交日期1NO.2014G95城南板橋9330.2218660.44B1商業(yè)用地249005251.82625.92015/1/212NO.2014G96城南板橋6592.2113184.42B1商業(yè)用地234615250.12625.12015/1/213NO.2014G97城東南片120209.68185122.91Rab老年公寓用地（住宅）A5醫(yī)療衛(wèi)生用地1.5418000014973.89723.32015/1/214NO.2014G98江寧東山鎮(zhèn)21464.2853660.7R2二類居住用地2.53400015840.36336.12015/1/215NO.2014G99江寧東山鎮(zhèn)41956.35113282.15R2二類居住用地2.78000019067.470622015/1/216NO.2015G01河西南片65091.56179001.79R2二類居住用地2.7525200038714.714078.12015/3/317NO.2015G02城中南片12013.3972080.34Bb商辦混合用地6890007408412347.32015/4/108NO.2015G03城南板橋43491.06121783.37R2二類居住用地2.888000202347225.92015/4/109NO.2015G04浦口浦珠路沿線69367.02134572.02R2二類居住用地1.94630009082.14681.52015/4/1010NO.2015G05江寧科學(xué)園35565.953348.85R2二類居住用地1.5340009559.76373.12015/4/1011NO.2015G06河西江心洲56559.9175790.28B29a科研設(shè)計(jì)用地、R2二類居住用地1.34500008840.26597.22015/4/3012NO.2015G07六合六合2190.04876.01B14a加油站用地0.420009132.322830.82015/4/3013NO.2015G08河西南片75690.15330009.05R2二類居住用地Bb商辦混合用地4.3620280026793.46145.32015/5/1314NO.2015G10河西中片25265.8870744.46R2二類居住用地2.815000059368.621203.12015/6/1015NO.2015G11城北邁皋橋136787.95369327.47Rb商住混合用地Bb商辦混合用地2.732300023613.28745.62015/6/1016NO.2015G13江寧祿口秣陵70609.3120035.81B1商業(yè)用地1.7244003455.62032.72015/6/3017NO.2015G14江寧濱江谷里52759.69105519.38R2二類居住用地223900453022652015/6/3018NO.2015G15六合六合91837.12267246.02Rb商住混合用地Bb商辦混合用地2.91620006751.123202015/6/3019NO.2015G16城北邁皋橋119088.16261993.95R2二類居住用地2.239400033084.715038.52015/6/30數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)南京市場(chǎng)分析丨土地市場(chǎng)出讓情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>土地市場(chǎng)

土地成交最新動(dòng)態(tài)：6月10日，河西中部地塊經(jīng)過8輪競(jìng)拍，最終由北京北城以15億、21203元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得。6月18日，鳳凰三二期地塊經(jīng)過13輪舉牌，最終由中南地產(chǎn)以14億、12145元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得。6月30日，城北地塊經(jīng)過48輪競(jìng)拍，最終由中海地產(chǎn)以39.4億元，15039元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得。8月7日，城南G22地塊，經(jīng)過24輪競(jìng)拍，萬科以15.5億、樓面價(jià)14224元/㎡競(jìng)得，刷新板塊地王價(jià)格。8月7日，江寧G23地塊，經(jīng)過73輪競(jìng)拍，龍湖以47.7億、樓面價(jià)12678元/㎡競(jìng)得，刷新板塊地王價(jià)格河西16096元/㎡仙林江寧9242元/㎡江北4681元/㎡城北12912元/㎡城中12347元/㎡城東9723元/㎡城南12784元/㎡2015年1-8月，南京市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆局面，多幅優(yōu)質(zhì)地塊遭遇瘋搶2015年1-8月，各版塊樓面地價(jià)不斷刷新紀(jì)錄數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)南京市場(chǎng)分析丨土地市場(chǎng)出讓情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>土地市場(chǎng)

與08年調(diào)控后7個(gè)月市場(chǎng)回歸火爆相比，本次調(diào)整復(fù)蘇節(jié)奏緩慢；經(jīng)過7個(gè)月發(fā)酵，直到4-5月份，樓市才正式開始回升，實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升。從上市量來看：2015年上半年的上市量（除3月）增長較為穩(wěn)定，6、7月為上市高峰，上市量約200萬㎡，是對(duì)市場(chǎng)的“補(bǔ)倉”動(dòng)作，表示開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的看好；從成交量來看：2015年1-6月份，市場(chǎng)成交緩慢上升，除了2/3月份成交較少，4月份以后，市場(chǎng)開始回升，4-6月保持在66.5萬㎡以上穩(wěn)定成交。2015年1-6月總成交397.05萬㎡，最高6月成交94.42萬㎡；從銷售價(jià)格來看：2015年成交均價(jià)緩慢上升（除3月份），2015年7月全市住宅成交均價(jià)15108元/㎡，環(huán)比下滑2.46%，同比上漲13.99%。數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)南京市場(chǎng)分析丨商品房市場(chǎng)供銷情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>住宅市場(chǎng)

受330新政影響，二手房流動(dòng)加快2015年1月至7月底，累計(jì)成交37753套，同比上升23.53%南京市場(chǎng)分析丨二手房市場(chǎng)南京市場(chǎng)分析丨商品房市場(chǎng)供銷情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>住宅市場(chǎng)

兩江板塊仍然是各大板塊供銷雙冠王；河西板塊緊隨其后，位居各版塊第三位，改善市場(chǎng)客戶需求旺盛；2015年1-7月南京各板塊供銷表現(xiàn)2015年1-7月，江寧和浦口板塊分別以93.27萬㎡、138.52萬㎡，位居供應(yīng)板塊第一、二名，是南京的主力供應(yīng)板塊，同時(shí)以1117.13萬㎡和131.23萬㎡，位居成交板塊第一、二名，也是南京的主力成交板塊；

2015年1-7月，江寧和浦口板塊以29.06%和24.13%的占比位居第一、二名，河西和仙林板塊分別以15.87%和11.66%的占比位居第三、四名，整體供銷比在0.69-0.85。數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)南京市場(chǎng)分析丨板塊供銷情況南京市場(chǎng)分析丨二手房市場(chǎng)南京市場(chǎng)分析丨商品房市場(chǎng)供銷情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>板塊市場(chǎng)

南京市場(chǎng)分析丨板塊供銷情況南京市場(chǎng)分析丨二手房市場(chǎng)南京市場(chǎng)分析丨商品房市場(chǎng)供銷情況政策環(huán)境1-2南京市場(chǎng)>>>>市場(chǎng)總結(jié)

土地市場(chǎng)

2015年5月以來，市場(chǎng)穩(wěn)步回溫，買賣雙方趨于理性改善需求市場(chǎng)供銷旺盛，河西板塊成交占比相對(duì)上升土地成交量近年新高土地量價(jià)穩(wěn)步齊升住宅市場(chǎng)

一手房市場(chǎng)量價(jià)同步回升二手房市場(chǎng)同比增幅明顯板塊市場(chǎng)

兩江仍為供銷雙冠王河西板塊改善需求旺盛政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>板塊格局第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)城中河西城東我們的位置城北城南仙林江寧江北河西板塊為城市改善住宅第一梯隊(duì)主城六大板塊供銷第一，均價(jià)第二2015年1-6月，

河西板塊入市面積386796.78㎡；2015年1-6月

河西板塊銷售面積536388㎡；2015年1-6月

河西板塊實(shí)現(xiàn)均價(jià)23965元/㎡；河西北部成熟住區(qū)，可售項(xiàng)目稀缺，價(jià)格提升空間大，但受老下關(guān)項(xiàng)目制約河西北部：成熟住區(qū)，在售項(xiàng)目稀缺；河西中部：高端住宅群與CBD同期開發(fā)，板塊價(jià)值高地，需求旺盛，板塊價(jià)格引領(lǐng)者；河西南部：快速開發(fā)區(qū)域，以2014青奧會(huì)為契機(jī)大力發(fā)展公配設(shè)施，河西目前價(jià)格低谷江心洲：目前進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)初期，河西熱點(diǎn)之一，以中低密度產(chǎn)品為主。2015年1-6月供銷政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>板塊格局2015年1-6月簽約套數(shù)4090套同比上漲46.65%；2015年1-6月成交面積53.93萬㎡同比上漲45.76%。政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>板塊供銷上海建工地塊預(yù)計(jì)均價(jià)35000元/㎡宏圖上水云錦均價(jià)34000元/㎡金隅紫京府均價(jià)31500元/㎡正榮潤峯均價(jià)26500元/㎡海峽城均價(jià)21000元/㎡五礦崇文金城均價(jià)25000元/㎡仁恒江灣城均價(jià)35000元/㎡河西中部在售均價(jià)31500-34000，同比上漲16.7%河西奧體年內(nèi)預(yù)計(jì)均價(jià)33000-35000元/㎡，同比上漲17.85%河西南在售均價(jià)21000-26500元/㎡，同比上漲4.16%河西中部河西奧體河西南部政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>板塊價(jià)格河西北部（金陵灣在售4#均價(jià)22172元/㎡）政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品存量競(jìng)品類型項(xiàng)目名稱總建面已成交面積剩余可售存量剩余預(yù)計(jì)可售存量（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（套）面積段競(jìng)品世茂外灘新城150

80

702746（開發(fā)時(shí)間較長）漣城50

12

38

485（不含別墅、商業(yè)）恒大華府214

17

473

仁恒江灣天成156

9

546

總價(jià)段競(jìng)品金隅紫金府23

4

191116

宏圖上水云錦28424

1236

目前4號(hào)樓競(jìng)品項(xiàng)目存量177萬㎡約6602套政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析8#（在售）世茂外灘新城開盤時(shí)間樓棟總套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年4月30日8#3642室2廳99/1037821.42%78100%0232603室2廳126/14615743.13%256100%0236114室2廳15310.27%1100%022542177123.29%12100%022109162277.41%27100%0221095室2廳1703810.43%38100%022515203256.86%0100%021225274267.14%1926.92%7224122015年1-7月，世茂外灘新城僅一次加推，開盤當(dāng)日去化率90%，截止目前8#僅剩幾套房源。預(yù)計(jì)9月初加推11號(hào)樓精裝房源（毛坯改精裝），共計(jì)56層約400套房源，面積110、140、169㎡，預(yù)計(jì)均價(jià)24000-26000元/㎡。政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析和記漣城開盤時(shí)間樓棟開盤總套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年3月22日E2192復(fù)式280126.25%866.66%427000四室兩廳18018093.75%15485.55%26G2192復(fù)式208126.25%00%12三室兩廳13518093.75%14480.00%36G1178復(fù)式208126.70%00%12三室兩廳13516693.25%14184.93%252015年1-7月，漣城加推一次，共計(jì)562套，去化率80%，成交均價(jià)27000元/㎡。9#6#4#2#政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析恒大華府開盤時(shí)間樓棟開盤總套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年4月30日01#39三室兩廳15512.56%1100%021000四室兩廳1701538.46%15100%018012.56%1100%0五室兩廳2001538.46%15100%02015年7月1日03#30兩室兩廳15013.33%0100%022500四室兩廳1751136.66%763.63%4五室兩廳2001033.33%660%42015年8月11日12#46四室兩廳1701941.30%842.10%1123000五室兩廳2001839.135950%92015年1-7月，加推3次（4個(gè)月內(nèi)），共計(jì)115套整體去化率90%，成交均價(jià)上漲9.5%。政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析仁恒江灣天城（四期）１２３５６７８９開盤時(shí)間開盤總套數(shù)樓棟套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年8月1日2982#903室2廳22141.34%250.00%2350004室2廳2508628.85%7991.86%73#845室2廳33141.34%375.00%13748026.84%6075.00%208#1242室2廳16210.33%0001%116.66%53室2廳198299.73%2689.65%32068729.19%8294.25%52015年8月，仁恒四期首開，共計(jì)298套房源，當(dāng)天去化80%整體成交均價(jià)35000元/㎡開盤時(shí)間開盤總套數(shù)樓棟開盤套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年4月18日2131#69三室一廳1136028.16%60100%0315002#72三室一廳1307246.94%7097.22%28#72三室一廳1305425.35%54100%0四室一廳143188.45%18100%02015年6月13日1385#66三室一廳1136043.37%60100%0320006#72三室一廳11385.79%8100%01306446.37%64100%02015年8月21日1803#722室1廳11380.44%45054340003室1廳1296435.55%6296.87%24#1082室1廳113127.22%758.33%53室1廳1303217.77%32100%01173217.77%32100%04室1廳1433217.77%32100%0政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析宏圖上水云錦2015年1-8月，宏圖三次開盤，共計(jì)推出套數(shù)531套，整體去化率95%成交均價(jià)以“1500元”、“2000元”，向上進(jìn)行調(diào)整開盤時(shí)間樓棟開盤套數(shù)戶型面積段（m2）上市占比已售去化率可售價(jià)格（元/m2）2015年5月3日1#215兩室兩廳8714768.37%11578.23%3231500三室兩廳1164922.791938.77%302#132兩室兩廳876650%66100.00%0三室兩廳1233325%1030.30%231163325%3296.96%13#132兩室兩廳886650%6496.96%2三室兩廳1306650%6395.45%3政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析金隅紫金府2015年1-8月，金隅一次開盤，共計(jì)推出套數(shù)479套，整體去化率90%預(yù)計(jì)8月底9月初，新房源加推，均價(jià)將上浮15000-2000元/㎡政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>競(jìng)品分析競(jìng)品年內(nèi)加推貨量項(xiàng)目名稱8月9月10月11月12月世茂外灘新城

預(yù)計(jì)推出400套

漣城

預(yù)計(jì)推出200套

恒大華府

預(yù)計(jì)推出150套仁恒江灣天成

預(yù)計(jì)推出170套金隅紫金府

預(yù)計(jì)推出300套

宏圖上水云錦

預(yù)計(jì)推出260套競(jìng)品年內(nèi)加推頻次較少，總預(yù)推貨量1480套，市場(chǎng)供應(yīng)有限政策環(huán)境1-3區(qū)域市場(chǎng)>>>>總結(jié)區(qū)域價(jià)值

高價(jià)高量，河西為主城改善住宅供銷第一梯隊(duì)河西中部價(jià)格的跳躍式上漲，帶動(dòng)區(qū)域其它片區(qū)整體價(jià)格上浮，客戶對(duì)高價(jià)已認(rèn)可競(jìng)品表現(xiàn)

1-7月，競(jìng)品去化表現(xiàn)良好，加推伴隨價(jià)格上漲年內(nèi)競(jìng)品加推貨量有限，4號(hào)樓占據(jù)主動(dòng)性河西中部已成為河西板塊的價(jià)格高地，帶動(dòng)板塊整體價(jià)格上浮河西板塊整體價(jià)格的上浮，已被客戶認(rèn)可競(jìng)品年內(nèi)貨量供應(yīng)的有限，給予4號(hào)樓價(jià)格上調(diào)的提