房地產 -2024年1-11月房地產行業(yè)數據點評

—01—商品房市場銷售持續(xù)改善，單月銷售回到上漲通道1—11月，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。1-11月，新建商品房銷售面積和銷售金額同比較上期跌幅分別收窄1.5和1.7個百分點，跌幅已連續(xù)六個月收窄，其中商品住宅跌幅收窄、指標回穩(wěn)的趨勢更顯著。市場在各項利好政策疊加下呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢，具體城市看市場表現(xiàn)各異，高能級城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反應較弱。為了在當前基礎上穩(wěn)住樓市，12月上旬召開中央經濟工作會議在定調2025年房地產工作時提出“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，具體政策方向上提出要加力實施城中村和危舊房改造、盤活存量用地和商辦用房、推進處置存量商品房工作、推動構建房地產發(fā)展新模式，兼顧了房地產行業(yè)短期和長遠的發(fā)展。同時要通過增加地方政府專項債券發(fā)行使用、適時降準降息等財政和貨幣政策，進一步改善房企流動性和降低購房者置業(yè)成本。會議還提出促進居民收入增長和經濟增長同步，經濟平穩(wěn)、居民收入預期修復，也會進而經過中央政治局7月24日、9月26日、12月9日三次會議的推動，房地產救市政策已經全面深化和展開，制約市場發(fā)展的政策因素已經基本解除，樓市未來能否止跌企穩(wěn)，還要看房地產市場之外的影響因素，如宏觀經濟環(huán)境、企業(yè)及消費者的信心指數、人口增長潛力等。房地產業(yè)的觀察焦點和內涵，也逐漸從單一的新建商品房，向新建及二手房的綜合11月商品房單月銷售面積8188萬平方米，同比上漲3.3%，銷售金額8270億元，同比漲1.4%。兩項指標均實現(xiàn)單月同比上漲，銷售面積是近三年來單月首次同比上漲。12月房企迎來年末業(yè)績沖刺，同時在各項利好政策疊加支持下，銷售漲勢有望持續(xù)。分類物業(yè)類型看，除辦公樓銷售金額外，其他指標都有所改善，商品住宅銷售面積和金額同比跌幅連續(xù)7個月收窄；商業(yè)營業(yè)用房兩項指標表現(xiàn)好于上期，同比跌幅有所縮小。從各地區(qū)銷售情況看，兩項指同比依然下滑，東北地區(qū)跌幅相對更小。各區(qū)域同比跌幅均較上期收窄，特別是中、西部地跌更為明顯。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為46.2%、61.2%，均較上期降低0.2個百分點。—02—房地產開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴大1—11月，全國房地產開發(fā)投資93634億元，按可比口徑計算同比下降10.4%；其中，住宅投資71190億元，下降10.5%。1-11月房地產開發(fā)投資同比跌幅較上期再次擴大，雖然商品房銷售市場有所改善，但開發(fā)企業(yè)投資意愿仍未出現(xiàn)逆轉。在各城市銷售市場表現(xiàn)下，房企將更關注核心城市樓市發(fā)展，加大投資拿地力度，帶動局部地區(qū)投資回升。2025年整體開發(fā)投資將繼續(xù)承壓，不會再回高增長時期的規(guī)模，但是結構性需求、改善需求、城市更新和舊城改造等對應的投資需求仍大量存在。未來在財政政策和貨幣政策支持下，投資走勢也有望趨穩(wěn)。月度數據方面，11月全國房地產開發(fā)投資7325億元，同比減少9.8%，跌幅較上月縮小2個百分點；住宅投資同比減少8.4%，跌幅連續(xù)兩月縮小。預計全年開發(fā)投資增速保持當前水平，開發(fā)企業(yè)投資意愿和預期修復尚需時日。從物業(yè)類別投資上看，本月住宅和辦公樓投資表現(xiàn)不及上期，同比跌幅有所擴大，商業(yè)營業(yè)用房同比跌幅較上期收窄。住宅投資占總投資比重76.0%，較上月降低0.1個百分從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢未改，東北地區(qū)同比跌幅最大，和東部地區(qū)均較上期擴大0.6個百分點；中、西部地區(qū)投資較上期有積極變化，跌幅分別收窄0.6個和0.7個百分點。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，和上月持平。—03—房屋新開工同比跌幅再次擴大1—11月，房屋新開工面積67308萬平方米，同比下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。房屋竣工面積48152萬平方米，下降26.2%。其中，住宅竣工面積35197萬平方米，下降26.0%。1-11月，新開工面積同比跌幅較上期再次擴大0.4個百分點，持續(xù)處于深跌區(qū)間。單月來看，10月新開工規(guī)模6081萬平方米，同比減少26.5%，跌幅較上月微縮0.1個百分點。無論是累計同比還是單月同比，新開工指標都在深冬區(qū)，暫無回穩(wěn)跡象。從2022年二季度開始，新開工持續(xù)處于20%—40%的跌幅區(qū)間，整體規(guī)模呈斷崖式下跌。新開工和竣工面積的減少是在新的市場供求關系下深度調整的結果，未來在低基數下其走勢將逐步走穩(wěn)?！?4—房地產開發(fā)企業(yè)資金跌勢繼續(xù)改善1—11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金96575億元，同比下降18.0%。其中，國內貸款13476億元，下降6.2%；利用外資30億元，下降29.2%；自籌資金34676億元，下降11.0%；定金及預收款29624億元，下降25.2%；個人按揭貸款13911億元，下降30.4%。1-11月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比走勢連續(xù)8個月改善，跌幅較上期小幅再收窄1.2個百分點。具體來看，受銷售市場改善影響，定金及預收款、個人按揭貸款同比跌幅較上期繼續(xù)收窄，但整體跌幅依然較大；自籌資金同比跌幅較上期分別擴大0.5個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的35.9%，較上月降低0.2個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占45.1%，較上月提高0.5個百分點。銷售市場不斷改善，企業(yè)銷售資金來源的占比也在持續(xù)回升。同時11月以來調降普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅和土地增值稅等一攬子財政增量政策逐步落地，也有效減輕了房企稅費壓力。未來在“更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”作用下，2025年房企主體流動性將會進一步改善，在盤活閑置土地和存量商品房等方面有望獲得更—05—商品房待售面積微增11月末，商品房待售面積73286萬平方米，較上月增加229萬平方米。其中，住宅增加129萬平方米，辦公樓增加17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加37萬平方米。11月