住宅小區(qū)業(yè)委會知識普及(籌備組工作要點)

住宅小區(qū)業(yè)委會知識普及材料*****業(yè)主大會會議籌備組2008年3月13日2021/6/271宿峰培訓教材xufeng666@籌備組工作要點1.工作目標：召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會。2.工作要領：一切行動以成立業(yè)主委員會為目標，而不要涉及任何有關小區(qū)管理的具體問題。這些具體問題留待業(yè)主大會及業(yè)委會成立后依法解決。2021/6/272宿峰培訓教材xufeng666@名詞解釋

2021/6/273宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主誰的名字登記在房產(chǎn)證誰就是“業(yè)主”，其他人都不具備“業(yè)主”資格。國土房管物[2003]1024號規(guī)定：商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關系中，持有房屋權屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會委員，未持有房屋權屬證書一方不具備成為業(yè)主委員會委員的資格。2021/6/274宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主大會業(yè)主大會是小區(qū)內(nèi)的最高權力機構，其地位相當于“全國人民代表大會”在中國的地位。《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。2021/6/275宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主大會會議業(yè)主大會行使權力的具體方式是業(yè)主大會會議，相當于我國每年的人大會議。會議通過業(yè)主表決的方式，做出決定?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有?以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權?以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。2021/6/276宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)委會業(yè)主委員會的簡稱，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。對小區(qū)內(nèi)事項，業(yè)委會無決定權（業(yè)主大會授權的除外），只有執(zhí)行業(yè)主大會決定的權力?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)委會履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。2021/6/277宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主公約業(yè)主公約相當于小區(qū)內(nèi)的“憲法”，是業(yè)主之間互相約束的“法規(guī)”。在首次業(yè)主大會會議制定出正式《業(yè)主公約》前，業(yè)主要遵守由建設單位制定的《臨時公約》。業(yè)主違法業(yè)主（臨時）公約的行為在法律上不受保護。2021/6/278宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主大會議事規(guī)則《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。2021/6/279宿峰培訓教材xufeng666@籌備組業(yè)主大會會議籌備組的簡稱，負責首次業(yè)主大會會議的組織工作。業(yè)委會成立后，籌備組自動解散。建住房[2003]131號規(guī)定：籌備組應當做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。2021/6/2710宿峰培訓教材xufeng666@小區(qū)辦區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，對小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會、召開業(yè)主大會會議、成立業(yè)委會負有指導職責。在業(yè)主大會會議召開時，需派員到場。如不派人，屬于行政不作為。2021/6/2711宿峰培訓教材xufeng666@居委會國土房管物[2004]275號規(guī)定：社區(qū)居委會作為住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會籌備組成員單位之一，組織、指導業(yè)主和有關單位依法、有序地開展相應活動。2021/6/2712宿峰培訓教材xufeng666@開發(fā)商是小區(qū)的建設單位。本小區(qū)的開發(fā)商是**房地產(chǎn)公司。法規(guī)要求籌備組要有開發(fā)商代表。2021/6/2713宿峰培訓教材xufeng666@物業(yè)管理公司是小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)管理服務的公司。本小區(qū)的物業(yè)公司是**物業(yè)公司。物業(yè)公司受聘于業(yè)主，為業(yè)主服務。業(yè)主有依法監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)服務合同的權力。2021/6/2714宿峰培訓教材xufeng666@投票權國土房管物[2004]338號規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按照擁有的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計為投票權計算基數(shù)，不足一平方米的部分不予計算。此后召開業(yè)主大會會議，業(yè)主投票權的計算方式按首次業(yè)主大會會議制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》執(zhí)行。在****，開發(fā)商還保留部分未銷售物業(yè)，因此其所擁有的投票權可能會超過任何一名其他業(yè)主。2021/6/2715宿峰培訓教材xufeng666@問題簡答

2021/6/2716宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主享有哪些權利？業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2021/6/2717宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主應盡哪些義務？業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2021/6/2718宿峰培訓教材xufeng666@為什么要成立業(yè)委會？業(yè)委會是國家法律認可的代表廣大業(yè)主的組織機構。單個業(yè)主因為處于弱勢地位，難以在與物業(yè)公司和開發(fā)商的交涉中獲得滿意的結果；而以業(yè)委會出面就會相對容易的實現(xiàn)訴求。通俗地講，成立業(yè)委會就是要建立一個代表業(yè)主說話的合法機構。2021/6/2719宿峰培訓教材xufeng666@成立業(yè)主大會、業(yè)委會須經(jīng)過哪些部門批準？成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會是業(yè)主自己的事情，整個過程由業(yè)主自發(fā)組織，只要不違法，無需任何政府部門的批準。在最新頒布的《物業(yè)管理條例》中，已經(jīng)將原先的“批準”環(huán)節(jié)改為“備案”環(huán)節(jié)。這就是說，政府部門只是起到指導監(jiān)督的作用、保證成立過程中的程序合法，而沒有“批準”的權力。只要業(yè)主的行為不違法，政府部門就無權干預。2021/6/2720宿峰培訓教材xufeng666@召開業(yè)主大會會議須經(jīng)過哪些部門批準？同成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會一樣，召開業(yè)主大會會議也完全由業(yè)主自己按照現(xiàn)有法規(guī)進行，無需任何部門批準。2021/6/2721宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)主大會會議的目的和開會周期是什么？首次會議的主要目的是通過三個小區(qū)法規(guī)：《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)委會章程》，并且選舉產(chǎn)生業(yè)委會。以后業(yè)主大會會議的召開按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。此外，經(jīng)２０％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。2021/6/2722宿峰培訓教材xufeng666@召開業(yè)主大會會議的形式和程序是什么？業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加，否則不能合法形成有效決議。會議召開前15天，需要通知全體業(yè)主，并告知居委會。業(yè)主大會作出以下3種決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過：

1）制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則

2）選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)

3）專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。業(yè)主大會作出其它決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。對業(yè)委會的選舉就屬于這種情況。2021/6/2723宿峰培訓教材xufeng666@參加業(yè)主大會會議的資格是什么？業(yè)主有資格參加業(yè)主大會會議。國土房管物[2004]338號規(guī)定：業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。2021/6/2724宿峰培訓教材xufeng666@業(yè)委會的職責和權利是什么？業(yè)委會的職責和權力是由業(yè)主大會確定的。具體說來，是由業(yè)主大會通過《業(yè)委會章程》規(guī)定的?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)委會職責是：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。2021/6/2725宿峰培訓教材xufeng666@成立業(yè)委會的程序是什么？

業(yè)委會成員是如何產(chǎn)生的？建物〔2004〕345號文件規(guī)定：業(yè)主委員會候選人的具體產(chǎn)生方式由籌備組確定。業(yè)委會是由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的，候選人當選必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。**名苑南區(qū)業(yè)委會人數(shù)初步定為7人。如果超過7名候選人獲得1/2以上通過，則取得票最多的7名候選人組成業(yè)委會。7名業(yè)委會成員內(nèi)部選舉產(chǎn)生業(yè)委會主任和副主任。2021/6/2726宿峰培訓教材xufeng666@如何書面召開業(yè)主大會會議？書面召開業(yè)主大會的具體方式是：由籌備組工作人員進行入戶訪問，送達會議通知和對三個公約及業(yè)委會的選票。在送達通知的同時，請業(yè)主填寫回執(zhí)，帶回籌備組。通過統(tǒng)計回執(zhí)數(shù)量，達到法規(guī)要求的1/2投票權業(yè)主參加的標準，使業(yè)主大會會議合法生效。之后，在設定的時限內(nèi)等候業(yè)主將選票送回投票箱。在投票箱開箱當日，由小區(qū)辦工作人員監(jiān)督進行選票統(tǒng)計，通過三個公約并產(chǎn)生業(yè)委會委員。2021/6/2727宿峰培訓教材xufeng666@由哪些部門和人員統(tǒng)計、監(jiān)督投票？投票監(jiān)督及選票的統(tǒng)計由籌備組在政府主管部門小區(qū)辦的監(jiān)督指導下進行。選票開箱時小區(qū)辦應派員到場。如果小區(qū)辦不進行指導，屬于行政不作為。此外，國土房管物[2004]338號規(guī)定：住宅物業(yè)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會召開會議時，應當有所在地的社區(qū)居委會參加。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定前，應當聽取社區(qū)居委會的建議。建物〔2004〕345號規(guī)定：籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會候選人后，就不宜擔任選舉業(yè)主委員會程序中唱票、監(jiān)票和計票等工作。2021/6/2728宿峰培訓教材xufeng666@為什么要成立業(yè)主大會會議籌備組？成立業(yè)主大會會議籌備組是法規(guī)的規(guī)定。國土房管物[2003]949號文件規(guī)定：新建居住物業(yè)籌備成立業(yè)主大會的，應在物業(yè)所在地的街道辦事處、區(qū)縣國土房管局指導監(jiān)督下，由社區(qū)居委會、開發(fā)建設單位(公有住房出售單位)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。建物〔2004〕345號文件規(guī)定：街道辦事處或社區(qū)居委會應最終確定籌備組中的“業(yè)主代表”?！皹I(yè)主代表”在籌備組中的人數(shù)應以保障籌備組工作順利開展為目的合理確定。對人數(shù)有爭議的，由社區(qū)居委會確定。2021/6/2729宿峰培訓教材xufeng666@成立籌備組須經(jīng)過哪些部門批準？依法成立籌備組無需政府部門批準，但要在籌備組成立后進行公示。2021/6/2730宿峰培訓教材xufeng666@籌備組的職責是什么？建物〔2004〕345號文件規(guī)定：業(yè)主大會成立之前的住宅物業(yè)，籌備組除承擔首次業(yè)主大會會議籌備職責外，要切實承擔協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理的有關工作職責，應接受業(yè)主咨詢和投訴，負責代表業(yè)主對物業(yè)服務提出意見和建議，協(xié)調(diào)物業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。2021/6/2731宿峰培訓教材xufeng666@籌備組的工作內(nèi)容是什么？籌備組的主要工作是籌備以書面形式召開清澄名苑南區(qū)首次業(yè)主大會會議，包括：1）起草《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會章程》；2）確定選舉業(yè)主委員會委員的辦法、程序、計票方法等；3）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；4）在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；5）確定的業(yè)主名單、投票權的比例；6）公示征集業(yè)主委員會候選人；7）確定業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生辦法；8）確認候選人身份，準備候選人