《城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定技術(shù)導(dǎo)則》

ICS號(hào)

中國標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)分類號(hào)

團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)

T/UPSCxxxx-xxxx

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定技術(shù)導(dǎo)則

Technicalguideforthedelimitationofurban

regenerationareas

（征求意見稿）

xxxx-xx-xx發(fā)布xxxx-xx-xx實(shí)施

中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)發(fā)布

T/UPSCxxxx-xxxx

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定技術(shù)導(dǎo)則

1范圍

本導(dǎo)則確立了城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定的基本原則和程序步驟，并規(guī)定了基礎(chǔ)調(diào)研、更新資源識(shí)

別、范圍劃定等各個(gè)階段需要考慮的要點(diǎn)。

本導(dǎo)則適用于城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)需要成片推進(jìn)城鎮(zhèn)更新的區(qū)域的范圍劃定。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期

的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括

所有的修改單）適用于本文件。

GB50137城鄉(xiāng)用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)

GB/T21010-2017土地利用現(xiàn)狀分類

GB/T30319基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫基本規(guī)定

GB/T50280-1998城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

TD/T1057國土調(diào)查數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)

3術(shù)語和定義

下列術(shù)語和定義適用于本文件。

3.1

城鎮(zhèn)更新urbanregeneration

城鎮(zhèn)更新是對城鎮(zhèn)建成區(qū)的舊居住區(qū)、舊中心區(qū)、老工業(yè)區(qū)和濱水區(qū)等進(jìn)行整治、改善、

優(yōu)化和提升的活動(dòng)，是城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的自我調(diào)節(jié)機(jī)制。

3.2

城鎮(zhèn)更新資源urbanregenerationsource

城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)，經(jīng)綜合評定已不適應(yīng)城鎮(zhèn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生活發(fā)展需求，面臨優(yōu)化、整治、

改造或再開發(fā)的各類建設(shè)用地。

1

T/UPSCxxxx-xxxx

3.3

城鎮(zhèn)更新區(qū)urbanregenerationarea

城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)更新資源集中分布，城鎮(zhèn)發(fā)展和設(shè)施配套需求迫切，物質(zhì)空間環(huán)境惡

劣，存在公共健康安全隱患，并且更新潛力較大，需要成片推行功能、設(shè)施和品質(zhì)提升的空

間區(qū)域。從規(guī)劃管理與更新實(shí)施需求出發(fā)，城鎮(zhèn)更新區(qū)在空間上可劃分為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域

和城鎮(zhèn)更新空間單元兩個(gè)層次。

4總則

4.1基本原則

4.1.1整體引領(lǐng)

以城鎮(zhèn)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)為先導(dǎo)，整體研究更新內(nèi)容構(gòu)成與城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、更新

活動(dòng)區(qū)位對城鎮(zhèn)健康安全的影響以及更新實(shí)踐對地區(qū)社會(huì)進(jìn)步與創(chuàng)新的推動(dòng)作用等重大問

題，提出城鎮(zhèn)更新的重點(diǎn)區(qū)域。城鎮(zhèn)更新區(qū)中與有歷史保護(hù)要求、生態(tài)保護(hù)要求或其他特別

規(guī)劃建設(shè)要求的區(qū)域相重疊的區(qū)域，應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)文化遺產(chǎn)、生態(tài)安全等管控要求。

4.1.2片區(qū)統(tǒng)籌

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定滿足在一定空間范圍內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施等的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，利于城

鎮(zhèn)整體功能結(jié)構(gòu)調(diào)整和更新資源優(yōu)化配置。

4.1.3因地制宜

在對城鎮(zhèn)更新資源的現(xiàn)狀物質(zhì)空間、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、健康安全等方面進(jìn)行綜合評

價(jià)的基礎(chǔ)上，充分考慮城鎮(zhèn)更新所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平與未來發(fā)展?jié)摿?，因地制宜地劃?/p>

城鎮(zhèn)更新區(qū)。

4.1.4有利實(shí)施

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定需要考慮行政事權(quán)管理邊界和相關(guān)利益者合理意愿，利于更新區(qū)內(nèi)更新

工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、統(tǒng)一管理和有序推進(jìn)。

4.2程序與步驟

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定的步驟通常分為三步，如圖1：

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a）基礎(chǔ)調(diào)研。調(diào)取研究范圍內(nèi)建設(shè)用地的基礎(chǔ)信息，結(jié)合部門走訪、社會(huì)調(diào)查與現(xiàn)場

踏勘，建立各類用地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫。

b）資源識(shí)別。綜合評判現(xiàn)有城市用地的未來發(fā)展前景與實(shí)際利用狀況，提出可納入城

鎮(zhèn)更新區(qū)劃定考慮范圍的城鎮(zhèn)更新資源。

c）范圍劃定。依據(jù)城鎮(zhèn)實(shí)際情況分層次劃定城鎮(zhèn)更新區(qū)。地級以上城市通常宜先識(shí)別

城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域，再劃定城鎮(zhèn)更新空間單元；縣、縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等其他城鎮(zhèn)通常可直接劃

定城鎮(zhèn)更新空間單元。

調(diào)

基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)

研

基

礎(chǔ)

篩選評估基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)信

息

是否符合否識(shí)

其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地

城鎮(zhèn)更新資源別

更

是新

資

其他城鎮(zhèn)源

納入城鎮(zhèn)更新資源

地級以上城市

是否符合否是否符合

城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域城鎮(zhèn)更新空間單元

是是

納入城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域范圍

劃

定

更

是否

是否符合新

納入城鎮(zhèn)更新空間單元范圍

城鎮(zhèn)更新空間單元區(qū)

范

圍

否

納入城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域范圍

范圍邊界核查不納入城鎮(zhèn)更新區(qū)范圍

城鎮(zhèn)更新區(qū)范圍

圖1城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定流程

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5基礎(chǔ)調(diào)研

5.1調(diào)研對象構(gòu)成

按照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類導(dǎo)則》，調(diào)研城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，已

經(jīng)完成建設(shè)的八類現(xiàn)狀用地，包括居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、

工礦用地、倉儲(chǔ)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地。

5.2調(diào)研數(shù)據(jù)基底

以全國第三次國土調(diào)查（以下簡稱“三調(diào)”）數(shù)據(jù)為基底，調(diào)取上述八類用地的現(xiàn)狀用

地邊界為調(diào)研底圖。

5.3調(diào)研基礎(chǔ)信息

各類用地調(diào)研的基礎(chǔ)信息通常宜包含土地?cái)?shù)據(jù)（現(xiàn)狀與規(guī)劃功能、土地權(quán)屬等）、基礎(chǔ)

地理數(shù)據(jù)（市、區(qū)（縣）、街道辦等行政邊界）、人口數(shù)據(jù)、建筑數(shù)據(jù)（建設(shè)年代、建設(shè)強(qiáng)度）、

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、公共設(shè)施配套數(shù)據(jù)等。

5.4調(diào)研方式方法

通過部門走訪收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，不能獲取的數(shù)據(jù)結(jié)合現(xiàn)場外業(yè)踏勘進(jìn)行補(bǔ)充。通常情況下，

土地?cái)?shù)據(jù)從國土部門獲取，人口數(shù)據(jù)從公安部門獲取，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)從統(tǒng)計(jì)部門獲取。

5.5調(diào)研成果

基礎(chǔ)調(diào)研成果經(jīng)整理后，將各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息，按照對應(yīng)圖層，輸入數(shù)據(jù)庫，建立GIS

數(shù)據(jù)分析平臺(tái)。

6資源識(shí)別

6.1資源構(gòu)成

6.1.1舊居住用地

具有一定建成年限，建筑結(jié)構(gòu)老化且質(zhì)量較差，存在健康安全隱患，公共生活服務(wù)設(shè)施

和市政基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善，以及環(huán)境品質(zhì)亟待提升的老舊居住區(qū)用地。

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6.1.2低效工礦、倉儲(chǔ)用地

空置廢棄、布局散亂的，不符合安全和環(huán)保要求的，利用強(qiáng)度、投入產(chǎn)出低的工礦用地、

倉儲(chǔ)用地，以及城鄉(xiāng)規(guī)劃中確定不再作為工礦用地、倉儲(chǔ)用地的建設(shè)用地。

6.1.3低效商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

空置率高的商務(wù)辦公用地，需要調(diào)遷的商品市場，經(jīng)營狀況不佳的零售商業(yè)用地，以及

建筑物存在安全隱患、土地利用強(qiáng)度較低、不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃功能定位和要求的商業(yè)服務(wù)用地。

6.1.4其他更新用地

依據(jù)國土空間規(guī)劃或相關(guān)上位規(guī)劃確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略，需要搬遷的港口、機(jī)場和火車

站等基礎(chǔ)設(shè)施用地，老舊公園、廣場等待更新的公共空間，職業(yè)院校、醫(yī)療設(shè)施等不符合服

務(wù)功能需求的公共設(shè)施用地。

6.2識(shí)別要點(diǎn)

6.2.1舊居住用地識(shí)別

評估居住用地是否宜居通常從本體和環(huán)境兩個(gè)維度開展。其中本體維度主要評估居住用

地的使用效率和居住建筑的綜合品質(zhì)，環(huán)境維度主要評估居住水平、周邊公共設(shè)施配套等。

各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.1，根據(jù)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀自行制定。

6.2.2低效工礦、倉儲(chǔ)用地識(shí)別

評估工礦用地、倉儲(chǔ)用地的效益通常從本體、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)四個(gè)維度開展。其中本

體維度主要評估土地建設(shè)強(qiáng)度，經(jīng)濟(jì)維度主要評估土地的產(chǎn)出效益，環(huán)境維度主要評估用地

對生態(tài)環(huán)境的影響，社會(huì)維度主要評估用地對就業(yè)崗位的貢獻(xiàn)度。各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)

準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.2，根據(jù)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀自行制定。

6.2.3低效商業(yè)服務(wù)用地識(shí)別

評估商業(yè)服務(wù)用地的效益通常從本體、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)維度開展。其中本體維度主要評

估土地建設(shè)強(qiáng)度和建筑品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)維度主要評估土地的產(chǎn)出效益，社會(huì)維度主要評估用地對

就業(yè)崗位的貢獻(xiàn)度。各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.3，根據(jù)實(shí)際發(fā)展

現(xiàn)狀自行制定。

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6.2.4其他更新用地識(shí)別

6.2.4.1公共管理與公共服務(wù)用地

評估公共管理與公共服務(wù)用地通常從本體、效益兩個(gè)維度開展。其中本體維度主要評估

土地建設(shè)強(qiáng)度和建筑品質(zhì)，效益維度主要評估各類公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)水平，是否滿足城鎮(zhèn)

發(fā)展需求。各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.4，根據(jù)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀自行

制定。

6.2.4.2交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地

評估交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地通常從本體、效益兩個(gè)維度開展。其中本體維度主要

評估土地建設(shè)強(qiáng)度和建筑品質(zhì)，效益維度主要評估交通運(yùn)輸和公用服務(wù)設(shè)施的服務(wù)水平，是

否滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求。各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.5，根據(jù)實(shí)際發(fā)

展現(xiàn)狀自行制定。

6.2.4.3綠地與開敞空間用地

評估綠地與開敞空間用地通常從本體和服務(wù)效益兩個(gè)維度開展。本體主要評估用地的占

地規(guī)模是否符合需求；服務(wù)效益維度主要評估綠地與開敞空間的服務(wù)水平，包括等級設(shè)施、

服務(wù)半徑等是否滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求。各城鎮(zhèn)具體采用的評估標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重可參照附錄A表A.6，

根據(jù)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀自行制定。

6.3識(shí)別方法

6.3.1直接篩選法

6.3.1.1面臨發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的用地：城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略布局調(diào)整帶來的機(jī)場、火車站、港口等大

型公共設(shè)施搬遷，老工業(yè)區(qū)搬遷等，由此引發(fā)用地本身及周邊用地的更新，此類用地直接納

入城鎮(zhèn)更新資源。

6.3.1.2存在健康安全隱患的用地：建筑老化嚴(yán)重，物質(zhì)空間環(huán)境惡劣，生活條件和居住環(huán)

境低下，存在公共健康安全隱患的用地，直接納入城鎮(zhèn)更新資源。

6.3.1.3配套公共設(shè)施薄弱的用地：市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，使用超過年限，存在不健全、不完

善和不達(dá)標(biāo)情況的用地，直接納入城鎮(zhèn)更新資源。

6.3.1.4用途不符合城市發(fā)展要求的用地：現(xiàn)狀用地性質(zhì)與規(guī)劃用地性質(zhì)疊加比對，不符合

城市發(fā)展要求的現(xiàn)狀用地，直接作為城鎮(zhèn)更新資源識(shí)別出來，此評估方法適用于5.1小節(jié)中

涉及的八類現(xiàn)狀用地。

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6.3.1.5歷史風(fēng)貌提升需求強(qiáng)烈的用地：位于歷史保護(hù)地區(qū)，在保護(hù)傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌、傳承歷

史文化、塑造城市形象和提升活力等方面需要加強(qiáng)，歷史風(fēng)貌整體提升需求強(qiáng)烈的用地。

6.3.2多因子綜合評估法

采用多因子綜合評估法，對調(diào)研用地進(jìn)行更新潛力評價(jià)。參照城鎮(zhèn)更新資源識(shí)別要點(diǎn)，

建立針對不同類型建設(shè)用地的綜合評價(jià)指標(biāo)體系，對評價(jià)因子進(jìn)行量化、權(quán)重賦值、權(quán)重計(jì)

算，通過多因子疊加計(jì)算各個(gè)地塊得分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，建立評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，篩選納入城鎮(zhèn)更新

資源的建設(shè)用地。

6.4識(shí)別結(jié)果

綜合評估結(jié)果匯總形成城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定的工作底圖，即城鎮(zhèn)更新資源分布圖，見圖2，

圖示要素內(nèi)容包括舊居住用地、低效工礦用地/倉儲(chǔ)用地、低效商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，不符合城

鎮(zhèn)發(fā)展需求的公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用

地等其他待更新用地。

圖例

舊居住用地

低效工礦\倉儲(chǔ)用地

低效商業(yè)服務(wù)用地

其他低效用地

研究范圍

圖2城鎮(zhèn)更新資源分布示意

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7范圍劃定

7.1城鎮(zhèn)更新區(qū)的劃定層次

7.1.1城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定分為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域和城鎮(zhèn)更新空間單元兩個(gè)層次，見圖3。

7.1.2城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域是總體規(guī)劃層面基于所處地區(qū)的發(fā)展定位與城市更新總體目標(biāo)，綜

合考慮片區(qū)的物質(zhì)形態(tài)、配套設(shè)施、基礎(chǔ)支撐能力、生態(tài)環(huán)境以及健康安全等現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件，

按照城市發(fā)展成熟程度，在城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)劃定的物質(zhì)空間環(huán)境惡劣、存在重大安全隱患、基

礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施亟需完善、現(xiàn)有土地用途和建筑物使用功能不符合城市發(fā)展要求、土

地利用低效，以及在保護(hù)傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌、塑造城市形象和提升城市活力等方面需要加強(qiáng)的重

點(diǎn)地區(qū)。

7.1.3城鎮(zhèn)更新空間單元是詳細(xì)規(guī)劃層面面向城市更新項(xiàng)目實(shí)施，以城市更新重點(diǎn)區(qū)域?yàn)榛?/p>

礎(chǔ)，綜合考慮自然環(huán)境條件、現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)條件、公共服務(wù)設(shè)施配置、土地及房屋產(chǎn)權(quán)整理、規(guī)

劃統(tǒng)籌、改造經(jīng)濟(jì)核算、公眾參與、財(cái)稅激勵(lì)、容積率獎(jiǎng)勵(lì)以及開發(fā)強(qiáng)度管理等因素所劃定

的設(shè)施相對完整、更新方式單一和產(chǎn)權(quán)邊界清晰的片區(qū)，是確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益以

及落實(shí)更新行動(dòng)計(jì)劃的基本空間單元。

圖例

城鎮(zhèn)更新資源

城鎮(zhèn)更新空間單元

城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域

城鎮(zhèn)建成區(qū)

圖3城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定示意

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7.2城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域劃定

7.2.1劃定條件

7.2.1.1更新資源有一定聚集度

城鎮(zhèn)更新資源在區(qū)域內(nèi)具有一定的聚集度。城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的各類更新資源的占地

面積原則上不小于劃定區(qū)域總占地面積的50%。

7.2.1.2區(qū)位條件優(yōu)越或更新需求迫切

更新資源所在的區(qū)域區(qū)位條件較好，對城鎮(zhèn)未來空間格局影響較大；或歷史文化資源豐

富且具有傳統(tǒng)風(fēng)貌提升需求；或物質(zhì)空間環(huán)境惡劣、存在重大安全隱患、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服

務(wù)設(shè)施亟需完善，更新需求迫切的區(qū)域。

7.2.1.3統(tǒng)一的事權(quán)管理邊界

納入城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域的用地，通常位于統(tǒng)一的行政事權(quán)管理邊界范圍內(nèi)。

7.2.1.4一定規(guī)模的占地面積

通常占地面積不小于1平方公里，宜以15分鐘生活圈居住區(qū)規(guī)模作為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)

域考慮的最小占地規(guī)模。

7.2.2劃定方法

7.2.2.1工作導(dǎo)引

a）專業(yè)支撐：劃定過程需由專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，對各類城鎮(zhèn)更新資源的現(xiàn)狀情況，開展詳

實(shí)的調(diào)查與專項(xiàng)評估研究，做出科學(xué)的診斷分析。

b）多元協(xié)商：建立政府、市場和社會(huì)三者之間的良好合作關(guān)系，發(fā)揮集體智慧，在政

府、市場和社會(huì)多元協(xié)商的基礎(chǔ)上，開展城鎮(zhèn)更新資源識(shí)別與更新區(qū)劃定工作，提高城鎮(zhèn)更

新的社會(huì)性和可行性。

c）數(shù)據(jù)支撐：建立城鎮(zhèn)更新資源與更新區(qū)劃定的相關(guān)信息數(shù)據(jù)庫，納入國土空間基礎(chǔ)

信息平臺(tái)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)的智慧管理與科學(xué)決策支撐。

d）實(shí)施銜接：按實(shí)施更新計(jì)劃先后，將列入近期實(shí)施城鎮(zhèn)更新計(jì)劃的區(qū)域，優(yōu)先考慮

劃為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域。

7.2.2.2類型劃分

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a）老中心區(qū)更新類：位于城鎮(zhèn)舊中心區(qū)，因城鎮(zhèn)能級提升和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的中心

區(qū)功能結(jié)構(gòu)調(diào)整、人性化環(huán)境營造和空間更新與再開發(fā)。

b）舊居住區(qū)更新類：位于老城區(qū)，因建設(shè)年代較早、人口密度高、市政公用設(shè)施落后、

用地布局混亂以及住宅超過其使用年限的舊居住區(qū)，包括老舊小區(qū)、危舊房、棚戶區(qū)和城中

村等更新整治。

c）老工業(yè)區(qū)更新類：位于城鎮(zhèn)老工業(yè)區(qū)，因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的

老工業(yè)區(qū)更新改造與活力提升。

d）大型公共設(shè)施更新類：位于大型基礎(chǔ)設(shè)施周邊，因城鎮(zhèn)戰(zhàn)略布局調(diào)整帶來的機(jī)場搬

遷、火車站搬遷和港口轉(zhuǎn)型等大型公共設(shè)施更新與再開發(fā)。

e）歷史地區(qū)更新類：位于城鎮(zhèn)歷史文化保護(hù)片區(qū)，由于老建筑年久失修等原因，面臨

傳統(tǒng)風(fēng)貌特色保護(hù)與現(xiàn)代化發(fā)展的雙重需求。

f）濱水地區(qū)更新類：位于城鎮(zhèn)濱水區(qū)域，因?yàn)I水區(qū)工業(yè)與交通用地出現(xiàn)閑置，面臨由

運(yùn)輸生產(chǎn)功能向生活休閑功能更新再發(fā)展的需求。

7.3城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澏?/p>

7.3.1劃定條件

7.3.1.1具有明確的空間邊界

劃定過程中需考慮自然環(huán)境、城市道路、產(chǎn)權(quán)邊界等因素，結(jié)合自然地物、權(quán)屬信息、

主干路網(wǎng)等對邊界進(jìn)行局部修正，對于邊界跨越同一權(quán)屬、現(xiàn)狀或規(guī)劃主干路網(wǎng)等情況進(jìn)行

調(diào)整，具有明確的空間邊界。

7.3.1.2遵循已有的法定保護(hù)范圍

嚴(yán)格遵循已經(jīng)劃定保護(hù)范圍的歷史文化街區(qū)、歷史地段、工業(yè)遺產(chǎn)以及歷史建筑等的法

定保護(hù)界線。

7.3.1.3考慮公共設(shè)施的合理公平

城鎮(zhèn)更新空間單元需要基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整，以能夠保證城市公共設(shè)施配

置的公平和公正。

7.3.1.4尊重事權(quán)人意愿

充分考慮行政管理事權(quán)和產(chǎn)權(quán)人的更新意愿。遵循行政管理事權(quán)劃分的要求，考慮產(chǎn)權(quán)

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人的更新意愿與需求，原則上不突破鎮(zhèn)街邊界、行政村界，并兼顧土地權(quán)利整合的可行性。

7.3.1.5具有相對統(tǒng)一的更新方式

劃定城鎮(zhèn)更新空間單元時(shí)，考慮更新資源特征與需求，按照有利實(shí)施原則，盡可能在更

新單元內(nèi)以一種更新方式為主導(dǎo)。

7.3.2劃定方法

7.3.2.1按更新單元功能類型劃定

a）舊居住區(qū)更新空間單元：以舊居住區(qū)為主導(dǎo)功能的城鎮(zhèn)更新空間單元，更新單元的

劃定重點(diǎn)考慮社區(qū)邊界，其劃定規(guī)模宜與居住街坊、五分鐘生活圈、十分鐘生活圈進(jìn)行對接。

b）低效工業(yè)園區(qū)更新空間單元：以低效工礦用地、倉儲(chǔ)用地為主導(dǎo)功能的城鎮(zhèn)更新空

間單元，更新單元的劃定以河流、道路等為界，充分考慮園區(qū)型產(chǎn)業(yè)社區(qū)的規(guī)模、產(chǎn)權(quán)、邊

界規(guī)整等因素。

c）低效商業(yè)商務(wù)區(qū)更新空間單元：以低效商業(yè)用地為主導(dǎo)功能的城鎮(zhèn)更新空間單元，

更新單元的劃定以河流、道路等為界，充分考慮樓宇型產(chǎn)業(yè)社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)權(quán)、邊界規(guī)整等因

素。

d）公共設(shè)施類更新空間單元：以有待提升公共服務(wù)的非經(jīng)營性公益類用地為主導(dǎo)的城

鎮(zhèn)更新空間單元。

e）綜合類更新空間單元：以兩種及以上更新資源為主的城鎮(zhèn)更新空間單元，為混合功

能更新空間單元。

7.3.2.2按更新單元更新方式劃定

a）保護(hù)控制類更新空間單元：以保護(hù)控制為主，適于用地功能和物質(zhì)環(huán)境不需要改變

的區(qū)域。用地功能不允許調(diào)整，必須嚴(yán)格遵循相關(guān)保護(hù)控制要求，禁止一切與文化保護(hù)、生

態(tài)培育無關(guān)的開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。一般不作為物質(zhì)更新的對象。

b）綜合整治類更新空間單元：以修繕維護(hù)、品質(zhì)提升為主，用于功能不需要改變，物

質(zhì)環(huán)境一般的地區(qū)。用地功能原則上不進(jìn)行調(diào)整，對建筑及其環(huán)境進(jìn)行更新整治，梳理內(nèi)部

交通，改善環(huán)境，增加必要的公共空間。

c）功能提升類更新空間單元：以功能提升為主，用于功能需要改變、物質(zhì)環(huán)境較好的

區(qū)域。用地功能允許調(diào)整，建筑可改造度較好，可以按照新的使用功能需求對其建筑的使用

功能進(jìn)行適宜調(diào)整。

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d）拆除重建類更新空間單元：以拆除重建、改造開發(fā)、用地功能改變?yōu)橹?，用于功?/p>

需要改變，物質(zhì)環(huán)境一般的區(qū)域?；趨^(qū)域整體功能提升、用地功能調(diào)整的需要，對其現(xiàn)狀

建筑、環(huán)境進(jìn)行改造，對地塊進(jìn)行整合更新，使其符合發(fā)展需求。

8成果要求

8.1矢量數(shù)據(jù)

8.1.1三個(gè)層次的矢量數(shù)據(jù)，分別為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域邊界的矢量數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)更新空間單元

邊界的矢量數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)更新資源的矢量數(shù)據(jù)。

8.1.2城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域邊界包含的屬性信息通常包括所屬行政區(qū)代碼、所屬行政區(qū)名稱、

區(qū)域占地面積、現(xiàn)狀主導(dǎo)功能等。

8.1.3城鎮(zhèn)更新空間單元邊界包含的屬性信息通常包括所屬行政區(qū)代碼、所屬行政區(qū)名稱、

單元占地面積、現(xiàn)狀主導(dǎo)功能、規(guī)劃目標(biāo)、建設(shè)時(shí)序等。

8.1.4城鎮(zhèn)更新資源地塊包含的屬性信息通常包括所屬行政區(qū)代碼、所屬行政區(qū)名稱、地塊

占地面積、現(xiàn)狀使用功能、容積率、建筑密度、建設(shè)年代、建筑質(zhì)量、居住人口等。

8.2圖紙成果

8.2.1圖紙比例

圖紙比例宜為1:2000-1:2.5萬，城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域分布圖為1:1萬-1：2.5萬，城鎮(zhèn)建成

區(qū)范圍較大的，圖紙比例可根據(jù)情況進(jìn)一步縮小；城鎮(zhèn)更新空間單元分布圖為1:2000-1:1萬。

8.2.2主要圖紙

現(xiàn)狀分布圖

更新資源識(shí)別評估分析圖

城鎮(zhèn)更新資源分布圖

城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域分布圖

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城鎮(zhèn)更新空間單元分布圖

8.3其他資料

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定判斷依據(jù)的上位規(guī)劃、相關(guān)文件等資料，更新區(qū)劃定文字說明等。

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附錄A

(資料性)

用地評估要素

居住用地評估要素見表A.1。

表A.1居住用地評估要素

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)評估內(nèi)容

容積率總建筑面積/用地面積

土地利用

建筑密度建筑基底面積/用地面積

建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量等級

本體

建筑密度建筑密度指標(biāo)

建筑屬性

建筑年代建筑年代分類

建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)評價(jià)等級

人口密度人口密度舒適度

居住環(huán)境

人均居住建筑面積居住水平評價(jià)

公園綠地人均公園綠地、覆蓋率評價(jià)

環(huán)境公共配套

公共服務(wù)設(shè)施文教衛(wèi)體等公共服務(wù)設(shè)施

市政基礎(chǔ)設(shè)施配套水、電、氣、暖、等設(shè)施供應(yīng)情況

基礎(chǔ)設(shè)施配套

交通設(shè)施交通設(shè)施覆蓋度

工礦用地、倉儲(chǔ)用地評估要素見表A.2。

表A.2工礦用地、倉儲(chǔ)用地評估要素表

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)評估內(nèi)容

容積率總建筑面積/用地面積

本體土地利用

建筑密度建筑基底面積/用地面積

土地投入強(qiáng)度累計(jì)固定資產(chǎn)投資總額/用地面積

經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出土地產(chǎn)出效益總產(chǎn)值/用地面積

經(jīng)濟(jì)耗能耗能/產(chǎn)值

是否符合地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局

產(chǎn)業(yè)匹配度產(chǎn)業(yè)分類分級

是否負(fù)面清單

環(huán)境生態(tài)環(huán)境影響空氣、水、土壤等是否符合生態(tài)環(huán)境要求

社會(huì)人口就業(yè)地均就業(yè)人口就業(yè)崗位/用地面積

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商業(yè)服務(wù)用地評估要素見表A.3。

表A.3商業(yè)服務(wù)用地評估要素表

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)內(nèi)容

容積率總建筑面積/用地面積

土地使用

建筑密度建筑基底面積/用地面積

本體

建筑年代建設(shè)年代分類

建筑屬性

建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量等級分類

樓宇稅收稅收/單位面積

進(jìn)駐公司數(shù)量個(gè)數(shù)/單位面積

商務(wù)辦公

吸引金融投資注冊資金資金/單位面積

經(jīng)濟(jì)服務(wù)貿(mào)易合同額合同額/單位面積

社會(huì)消費(fèi)品零售額零售額/單位面積

商業(yè)服務(wù)餐飲行業(yè)銷售收入銷售收入/單位面積

熱力度人群活力情況

社會(huì)人口就業(yè)地均就業(yè)人口就業(yè)崗位/用地面積

公共管理與公共服務(wù)用地評估要素見表A.4。

表A.4公共管理與公共服務(wù)用地評估要素表

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)內(nèi)容

容積率總建筑面積/用地面積

土地使用

建筑密度建筑基底面積/用地面積

本體

建筑年代建設(shè)年代分類

建筑屬性

建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量等級分類

科研機(jī)構(gòu)科研經(jīng)費(fèi)投入、科研機(jī)構(gòu)數(shù)量

科研創(chuàng)新

科技成果專利數(shù)量、科研成果獲獎(jiǎng)數(shù)

文化設(shè)施文化設(shè)施規(guī)模、文化活動(dòng)數(shù)量

文化教育

教育規(guī)模（占地、班數(shù)）基礎(chǔ)教育規(guī)模、服務(wù)半徑

效益體育健身體育場地體育場地規(guī)模、場地使用效率

綜合醫(yī)院千人醫(yī)療床位數(shù)

醫(yī)療衛(wèi)生

基層醫(yī)療設(shè)施設(shè)施規(guī)模、設(shè)施服務(wù)半徑

養(yǎng)老院千人養(yǎng)老床位數(shù)

社會(huì)福利

基層養(yǎng)老設(shè)施設(shè)施規(guī)模、設(shè)施服務(wù)半徑

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交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地評估要素見表A.5。

表A.5交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地評估要素表

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)內(nèi)容

容積率總建筑面積/用地面積

土地使用

建筑密度建筑基底面積/用地面積

本體

建筑年代建設(shè)年代分類

建筑屬性

建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量等級分類

設(shè)施服務(wù)規(guī)模是否符合服務(wù)規(guī)模需求

交通運(yùn)輸設(shè)施設(shè)施空間布局空間布局是否合理

效益環(huán)境保護(hù)是否符合環(huán)境保護(hù)要求

公共安全是否符合鄰避安全要求

公用設(shè)施

設(shè)施供給能力是否滿足供給規(guī)模需求

綠地與開敞空間用地評估要素見表A.6。

表A.6綠地與開敞空間用地評估要素表

維度一級指標(biāo)二級指標(biāo)內(nèi)容

本體土地使用占地面積總建筑面積/用地面積

可達(dá)性交通設(shè)施、交通成本等

人均指標(biāo)公園綠地占地面積/人口規(guī)模

公園綠地服務(wù)范圍公園綠地覆蓋率

景觀環(huán)境綠化景觀、環(huán)境品質(zhì)狀況

效益

使用狀況使用頻率、到達(dá)人次等

可達(dá)性交通設(shè)施、交通成本等

廣場環(huán)境設(shè)施小品等環(huán)境設(shè)施現(xiàn)狀情況

使用狀況使用頻率、到達(dá)人次等

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附錄B

(資料性)

城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定參考樣圖

現(xiàn)狀建設(shè)用地分布見圖B.1。

圖例

現(xiàn)狀建設(shè)用地

研究范圍

圖B.1現(xiàn)狀建設(shè)用地分布

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現(xiàn)狀低效用地分布見圖B.2。

圖例

舊居住用地

低效工礦\倉儲(chǔ)用地

低效商業(yè)服務(wù)用地

其他低效用地

研究范圍

圖B.2現(xiàn)狀低效用地分布

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更新片區(qū)與更新單元?jiǎng)澏ㄊ疽庖妶DB.3。

圖例

城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域

城鎮(zhèn)更新空間單元

公共空間

研究范圍

圖B.3更新片區(qū)與更新單元?jiǎng)澏ㄊ疽?/p>