《君來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及解決方案設(shè)計(jì)》14000字（論文）

君來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及解決方案設(shè)計(jì)摘要房地產(chǎn)業(yè)作為特殊行業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主要比重。不僅是行業(yè)本身，國(guó)家金融及經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定也會(huì)受到影響，因此頗受關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在資金方面要求較高，融資是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵的一種經(jīng)營(yíng)方式，而融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨最嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)因素。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)皆有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因而它在國(guó)家金融秩序及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著主導(dǎo)的作用。企業(yè)盲目擴(kuò)張的發(fā)展模式難以為續(xù)，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足以適應(yīng)新時(shí)代市場(chǎng)發(fā)展及金融形勢(shì)影響，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，內(nèi)控制度不夠健全。且整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)尚未建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及防范機(jī)制。本文采用有效、科學(xué)化的風(fēng)險(xiǎn)分析及識(shí)別方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究，具備著現(xiàn)實(shí)意義。本文運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、案例分析法，從房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制理論入手，首先介紹引入了房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的理論，其中包含了對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的定義、并引入介紹了房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)理論基礎(chǔ)，此外概述了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的基本融資狀況，分析主要導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)成因。同時(shí)根據(jù)目前宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整體發(fā)展行業(yè)情況以及符合國(guó)家政策法規(guī)要求下，提出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的融資風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警和對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；融資風(fēng)險(xiǎn)目錄TOC\o"1-3"\h\u1261緒論 緒論1.1研究背景近十年來(lái)，房地產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到了很大影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為發(fā)展最迅速的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)公司由于投資周期長(zhǎng)，投資規(guī)模巨大，因此更多地以外部融資為主要途徑，并維持著一個(gè)較高負(fù)債率的杠桿發(fā)展模式。由于考慮到宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)的隨機(jī)變動(dòng)的因素，還有國(guó)務(wù)院主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策中對(duì)商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格約束，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)將會(huì)涉及到對(duì)大量資金的融資和運(yùn)用，存在的融資風(fēng)險(xiǎn)也將相應(yīng)上升。融資風(fēng)險(xiǎn)劃分為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和可避免風(fēng)險(xiǎn)，其中包括了股權(quán)及債權(quán)融資，關(guān)鍵的影響因素有債務(wù)規(guī)模范圍、利息費(fèi)用、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)、公司現(xiàn)金流情況等等，對(duì)研究的重要性不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)融資目前是此產(chǎn)業(yè)本身風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，同時(shí)其投資規(guī)模、范圍以及流動(dòng)性等也對(duì)整體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生了極其重要影響。所以必須對(duì)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出合理的評(píng)價(jià)與控制，才能為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供保證。1.2研究意義理論意義：本文引用層次分析法和功效系數(shù)法,將定性方法和定量方法相結(jié)合，使融資風(fēng)險(xiǎn)量化問(wèn)題層次化，減少了因單一標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)而造成的評(píng)價(jià)結(jié)果偏差，也降低了主觀判斷的片面性，使融資風(fēng)險(xiǎn)量化結(jié)果更加客觀。此外，以湖北民營(yíng)十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)為參照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)君來(lái)集團(tuán)的融資風(fēng)險(xiǎn)大小進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過(guò)與同行業(yè)相似規(guī)模間競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)對(duì)比，使企業(yè)對(duì)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)有更加深刻的了解，有利于提高融資風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)價(jià)的精度。針對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)度量評(píng)價(jià)問(wèn)題，本文基于層次分析法和功效系數(shù)法提供了一套關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)價(jià)的方法,可以用于其他類型企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理研究中?，F(xiàn)實(shí)意義：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的作用，而且對(duì)人們的生活影響深遠(yuǎn)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于依賴債務(wù)融資方式，致使財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，存在較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。如何降杠桿、避風(fēng)險(xiǎn)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重中之重，更是一道難解之題。本文通過(guò)對(duì)君來(lái)集團(tuán)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、度量和評(píng)價(jià)，幫助君來(lái)集團(tuán)了解自身融資狀況和管理不足，有助于優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，提高資金利用效率，增強(qiáng)規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)能力,并為其他房地產(chǎn)企業(yè)管理自身控制漏洞提供參考，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。1.3研究現(xiàn)狀夏湘濤（2020）提出股權(quán)合作開(kāi)發(fā)的融資模式，可以降低激進(jìn)房企的負(fù)債比例，從而降低融資成本，還可以通過(guò)發(fā)行優(yōu)先股的形式增加股本金，優(yōu)先股兼具債券與普通股的優(yōu)點(diǎn)，還不會(huì)承擔(dān)剛性兌付的壓力。在金融“去杠桿”和“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，房企必須從產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度入手。邱緒霞（2020）推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展，企業(yè)需要建立完善融資風(fēng)險(xiǎn)把控機(jī)制，以便更好地對(duì)癥下藥，做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范，減少企業(yè)再經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。張蕾（2021）提出我國(guó)房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的進(jìn)程，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)需要大量的資金來(lái)支持，這就直接導(dǎo)致企業(yè)不得不依靠融資來(lái)彌補(bǔ)資金暫時(shí)的不足。企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)往往會(huì)增加其運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)選擇多元化融資渠道、創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)、提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)、加強(qiáng)企業(yè)的資金管理、合理規(guī)劃融資計(jì)劃、理性融資、設(shè)計(jì)適銷(xiāo)的產(chǎn)品等方式才能有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。王思彤（2021）運(yùn)用層次分析法計(jì)算出評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重后，改進(jìn)傳統(tǒng)系數(shù)功效法確定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，劃分融資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)并為企業(yè)做出評(píng)價(jià)。何青山（2021）通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法與Z-score模型兩種融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越高，融資風(fēng)險(xiǎn)越高。楊劍勇（2021）對(duì)融資渠道單一化分析了成因，說(shuō)明目前的房地產(chǎn)企業(yè)大部分不太選擇需要周期長(zhǎng)的融資方式，通常選擇商業(yè)銀行貸款。并對(duì)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)系統(tǒng)和組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化企業(yè)資金管理來(lái)應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)。徐如夢(mèng)（2021）基于功效系數(shù)法的評(píng)估模型進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的劃分得出評(píng)估結(jié)果。由財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增大融資風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)。張閆（2022）提出對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制，從融資的角度來(lái)看，過(guò)去過(guò)于依賴銀行信貸的融資模式也給房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展制造了一定的障礙，當(dāng)外部政策環(huán)境發(fā)生變化，銀行額度降低時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)如何滿足資金需求成了企業(yè)發(fā)展時(shí)的核心問(wèn)題。因此，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，要積極地應(yīng)對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境變化以及多元化融資去滿足企業(yè)的資金需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)資金規(guī)模較大，且本身對(duì)外部資金的需求也較高，因而在融資過(guò)程中要充分考慮融資成本，應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司發(fā)展現(xiàn)狀以及市場(chǎng)變化,來(lái)對(duì)進(jìn)一步融資需求做出清晰的判斷,避免盲目融資導(dǎo)致的債務(wù)危機(jī)。郭雨（2022）通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的方法列出二十二個(gè)影響中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，通過(guò)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型得出企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中小型房地產(chǎn)影響最大，宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)排在第三位，最后是市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。黃興國(guó)（2021）通過(guò)分析得出中小企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)包容率較低，發(fā)展戰(zhàn)略較為保守，未能隨行業(yè)環(huán)境的變化積極調(diào)整，錯(cuò)過(guò)有利的發(fā)展機(jī)會(huì)。應(yīng)拓展融資渠道，合理評(píng)估融資成本，提升公司管理運(yùn)營(yíng)水平。通過(guò)與政府配合共同保障行業(yè)健康發(fā)展來(lái)改善外源性問(wèn)題?？傊?，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展了許多研究，給本課題的研究提供了指導(dǎo)意義。1.4研究方法(1)文獻(xiàn)研究法通過(guò)查閱相關(guān)書(shū)籍和整理國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，了解融資風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)和研究現(xiàn)狀，掌握風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，學(xué)習(xí)量化風(fēng)險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)方法，梳理論文框架和思路，為研究奠定了理論和技術(shù)基礎(chǔ)。(2)個(gè)案研究法以君來(lái)集團(tuán)為案例研究對(duì)象，對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況和融資現(xiàn)狀進(jìn)行具體分析，逐步識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是否存在、度量風(fēng)險(xiǎn)大小和評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成因，最后根據(jù)君來(lái)集團(tuán)自身實(shí)際情況提出有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。2相關(guān)概念界定及理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)融資的概念融資是一種普遍信貸方法，不僅促進(jìn)和推動(dòng)了社會(huì)的閑散資金的商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即自有資金相對(duì)充裕的人和有融資需要的人之間的相互交易活動(dòng)，而有償正屬于這類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要特點(diǎn)。融資通常有固定的期限，原資金持有者在到期時(shí)不但能夠收回原始資金，還能夠從資金的出借中得到利息以及額外報(bào)酬。而需要融資資金的一方不僅要支付出資人的本金之外還包括利息以及額外報(bào)酬，這也是為了保證雙方各取所需經(jīng)濟(jì)交易的連續(xù)性。融資是常見(jiàn)的流動(dòng)資金活動(dòng)，通過(guò)將從擁有資金一方手中轉(zhuǎn)移到有需求另一方，這種融資行為模式能夠延續(xù)因?yàn)樗鼘?shí)現(xiàn)了增值的目的，雙方都可以盈利，房地產(chǎn)融資是以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)房地產(chǎn)交易為主要目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，采用不同的籌集資金方式來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。房地產(chǎn)融資是探討如何合理地運(yùn)用融資資金的理論，并必須掌握資金流通方面及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面有關(guān)的基礎(chǔ)知識(shí)。融資使房地產(chǎn)公司能夠籌集需要的資金，是籌集和流通資金的主要工具。2.2融資風(fēng)險(xiǎn)含義融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在融資活動(dòng)中，會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)成果產(chǎn)生不確定性因素，企業(yè)經(jīng)由各種融資方式過(guò)程中取得的資金，可能產(chǎn)生不能按時(shí)償付、股權(quán)變更等不符合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的狀況，導(dǎo)致構(gòu)成融資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)、股東及債權(quán)人利益隨之受到影響。融資風(fēng)險(xiǎn)最主要受以下方面因素影響：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資金供需市場(chǎng)、融資渠道結(jié)構(gòu)、融資利息成本及融資時(shí)間成本等，融資風(fēng)險(xiǎn)被劃分成債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)和股權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)。（1）股權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)指由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致企業(yè)市值下降，股東權(quán)益也會(huì)受到損害。（2）債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致不能按時(shí)償還債權(quán)人的利息或本金，損害債權(quán)人利益的行為。在應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，要首先保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定發(fā)展，保護(hù)股東和債權(quán)人利益，必須對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理。融資風(fēng)險(xiǎn)管理就是要利合理規(guī)劃對(duì)企業(yè)、行業(yè)和監(jiān)管部門(mén)、手段和流程進(jìn)行監(jiān)管，來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生及降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，是確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性及資金安全性的關(guān)鍵手段。融資風(fēng)險(xiǎn)的管理劃分成：尚未產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)前的識(shí)別與預(yù)警，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與定位，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的制定和實(shí)施等，若融資是企業(yè)主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，那么必定要建立合理，科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。識(shí)別及如何應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)是首要問(wèn)題，具體解決措施包含了獲得與整合市場(chǎng)信息，重視相關(guān)的國(guó)家政策及政府法規(guī)、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制與管理，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度以及掌握經(jīng)營(yíng)情況等。此外還要重點(diǎn)關(guān)注在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取消除措施后的有效性。目前企業(yè)能通過(guò)財(cái)務(wù)管理模型的手段模擬風(fēng)險(xiǎn)，其中包括了壓力測(cè)試及自我評(píng)估，能有效檢測(cè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的效果，再對(duì)其完善和改進(jìn)不足。2.3融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論2.3.1權(quán)衡理論Robichek（1967）和Mayers（1984）所研究的權(quán)衡理論，是有關(guān)公司資產(chǎn)構(gòu)成的重要學(xué)說(shuō)。根據(jù)這一理論，企業(yè)通過(guò)比較負(fù)債的優(yōu)劣勢(shì)再分配債務(wù)和權(quán)益融資的比例。負(fù)債有所得稅節(jié)約的優(yōu)點(diǎn)，若想達(dá)到最大化企業(yè)利潤(rùn)，在考慮抵稅收益和財(cái)務(wù)困境成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)比較負(fù)債的收益率與成本，然后再抉擇最科學(xué)、合理化的債務(wù)與權(quán)益融資比例。企業(yè)進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)反映在其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)的平衡上，通過(guò)調(diào)整分配債務(wù)結(jié)構(gòu)和權(quán)益融資的比重，來(lái)達(dá)到降低一般企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)公司和一般企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)則主要在于資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)的失衡，一旦債務(wù)邊際效率越來(lái)越低,很可能導(dǎo)致邊際成本的反向增加，從而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)在背負(fù)負(fù)債階段中要進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)投資和股權(quán)投資配比，達(dá)到公司價(jià)值最優(yōu)化，減少融資風(fēng)險(xiǎn)且能提高資本利用率。2.3.2信息不對(duì)稱理論是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)中，各種從業(yè)人員間出現(xiàn)了信息不對(duì)稱，把握市場(chǎng)信息較為豐富的人員，通常居于相對(duì)有利的地位，而消息不足的人則居于相對(duì)劣勢(shì)的地位。該理論指出:在交易市場(chǎng)上賣(mài)方往往比買(mǎi)方更熟悉關(guān)于產(chǎn)品的所有信息；擁有較多信息的一方往往能夠通過(guò)向信息不足的一方傳遞信息而從金融市場(chǎng)上獲利、而市場(chǎng)信息的顯示在一定程度上能夠克服市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況，如融資市場(chǎng)化渠道缺失，融資平臺(tái)狹窄。不少大公司都在股票交易市場(chǎng)掛牌，在債券市場(chǎng)發(fā)售過(guò)公司股票，所以利用共享銀行與其他金融機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)資源的方法，可以促進(jìn)企業(yè)獲取廣泛的信息內(nèi)容。但是由于這些企業(yè)和融資市場(chǎng)之間缺乏密切聯(lián)系。金融機(jī)構(gòu)能夠更加密切、不斷地監(jiān)視借款人需求和情況，但對(duì)小額貸款的借貸人來(lái)說(shuō)，如此做法代價(jià)更加巨大。其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)信息基礎(chǔ)設(shè)施的欠缺也加大了信息不對(duì)稱問(wèn)題。2.3.3控制權(quán)理論Aghion和Bolton在1992年提出控制權(quán)理論，該理論認(rèn)為，控制權(quán)是企業(yè)籌集資金階段的核心內(nèi)容。資本結(jié)構(gòu)在控制體系中起著重要作用。差異化的籌資方法會(huì)影響到公司的所有者的控制權(quán)。在債務(wù)融資方面，當(dāng)投資者持有公司的一定份額時(shí)，就能對(duì)公司的資產(chǎn)進(jìn)行處置，這將會(huì)對(duì)公司的資產(chǎn)控制權(quán)產(chǎn)生很大影響。所以在房地產(chǎn)行業(yè)，股權(quán)融資通常是對(duì)具有投資資產(chǎn)專用性質(zhì)較強(qiáng)，該特殊屬性的房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資的。3君來(lái)集團(tuán)融資現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別3.1君來(lái)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況君來(lái)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況良好，近三年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)上漲幅度明顯。自2017年到2019年，君來(lái)公司的存貨為1630.00億、2473.89億、3319.73億，分別占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的66%、67%、69%，這主要是由于公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所致。房地產(chǎn)企業(yè)由于樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)和交付間隔長(zhǎng)，存貨積壓時(shí)間較長(zhǎng)，公司應(yīng)該加快存貨的周轉(zhuǎn)。除此之外，企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占比逐年為11.4%、12.1%、12.3%，表明君來(lái)公司的資金實(shí)力良好。根據(jù)近三年數(shù)據(jù)可知，君來(lái)公司企業(yè)現(xiàn)金流逐步提高為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)落實(shí)提供可靠的資金支撐，在此基礎(chǔ)之上不斷加大在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的投入。3.2君來(lái)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)情況君來(lái)房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)情況根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是企業(yè)主營(yíng)收入來(lái)源，占比61.51%，毛利率為29.73%。而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體收入的14%，毛利率達(dá)77.32%，這表明君來(lái)房地產(chǎn)公司收入主要依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)君來(lái)公司的發(fā)展起絕對(duì)性作用。同時(shí)，君來(lái)公司在產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)方面利潤(rùn)相對(duì)較高具有很大的發(fā)展前景?？傮w上，君來(lái)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目較少，集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)上，主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)量的缺失也意味著融資風(fēng)險(xiǎn)的集中化，君來(lái)公司急需開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目降低融資風(fēng)險(xiǎn)。3.3君來(lái)房地產(chǎn)公司融資概況君來(lái)作為大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其涉及到融資方式較多。由下圖所示，2018年融資金額超過(guò)了6000多億元，主要采用的仍以銀行融資、債券融資及信托融資為主。根據(jù)表中看出，銀行貸款和債券(票面)融資比例較高，債券融資達(dá)到了198億元，占28.02%，而銀行貸款則4693.471億元，占68.5%。而通過(guò)綠色債、中期票據(jù)獲取融資余額則達(dá)到了240.4億元，占3.48%。由此說(shuō)明，君來(lái)公司融資主要形式是銀行貸款，對(duì)銀行依賴性強(qiáng)，間接說(shuō)明君來(lái)公司融資形式相對(duì)單一。并且由圖可知，除銀行貸款以外，其他形式的融資規(guī)模小、形式少、難度大，這些問(wèn)題是阻礙君來(lái)公司發(fā)展多元化融資的障礙。君來(lái)公司需要通過(guò)調(diào)整總體融資結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大多形式的融資規(guī)模，降低單位融資成本，建立新的融資體系。圖3.1君來(lái)房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)情況4君來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別4.1融資渠道不夠多元化因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)籌集資金的需求量較大，土地價(jià)格逐年上漲，君來(lái)集團(tuán)持續(xù)性增加土地持有量并擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)范圍，若投資大筆資金購(gòu)置土地后沒(méi)有立即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隨之伴隨的是高額的本息債務(wù)及開(kāi)發(fā)成本，要承擔(dān)著資金鏈供應(yīng)不足的風(fēng)險(xiǎn)。君來(lái)集團(tuán)選擇債權(quán)融資和銀行借款作為主要的籌集資金方式，但融資渠道選擇狹窄會(huì)造成潛在的融資風(fēng)險(xiǎn)。分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀可以得出，該特殊行業(yè)的企業(yè)若能夠運(yùn)用多元化融資模式去合理分配資源，就能達(dá)到消除或避免融資風(fēng)險(xiǎn)效果，比如典當(dāng)融資、融資租賃、海外證券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等等。君來(lái)企業(yè)融資策略中涉及到了銀行貸款、債務(wù)融資、股權(quán)融資及預(yù)先收取定金的渠道，仍和金融市場(chǎng)中多樣化的籌集資金渠道相比而言較為狹窄，持續(xù)采用較為熟悉的籌集資金方式可能降低公司的融資能力，君來(lái)集團(tuán)應(yīng)開(kāi)拓多元化融資渠道，以便滿足公司的長(zhǎng)期發(fā)展和持續(xù)擴(kuò)大的資金需求量。4.2資本結(jié)構(gòu)不合理君來(lái)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，對(duì)外部融資的依賴程度高，因此一定程度上缺乏更合理、科學(xué)化的融資結(jié)構(gòu)。從君來(lái)集團(tuán)的債務(wù)體系可以得出，中長(zhǎng)期負(fù)債占比比較低，短期負(fù)債水平高，企業(yè)需要承擔(dān)償還巨大的債務(wù)壓力。相對(duì)于君來(lái)集團(tuán)將來(lái)在制定籌集資金策略時(shí)，必須注意到合理地平衡長(zhǎng)期與短期負(fù)債之間的比重。圖4.1君來(lái)歷年資產(chǎn)負(fù)債率從圖4.1上述數(shù)據(jù)來(lái)看公司的負(fù)債水平有所上漲，但是其償債能力卻在逐年下滑，為避免一定償債風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快降低短期負(fù)債在總負(fù)債中的占比。君來(lái)集團(tuán)自2016年至2020年五年期間的籌集資金過(guò)程中，2020年君來(lái)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為79.20%，高于50%融資金額是從高融資效率、資金量龐大和借款期限較長(zhǎng)的銀行中獲得，然而依賴銀行借款會(huì)影響融資結(jié)構(gòu)的合理性，因?yàn)殂y行會(huì)緊跟政府出臺(tái)的貨幣政策去調(diào)整貸款額度，如果貸款利率上升，很大概率會(huì)增加企業(yè)籌集資金的成本。當(dāng)企業(yè)面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)還不能從別的方式渠道中取得融資資金，就會(huì)存在極大的償債風(fēng)險(xiǎn)。所以只依靠外源性融資不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，還會(huì)使企業(yè)面臨極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，股東權(quán)益也會(huì)接連受到損失，使企業(yè)籌資資金難上加難，這樣惡性循環(huán)現(xiàn)象是不利于公司健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的應(yīng)極力避免。4.3融資決策機(jī)制不健全君來(lái)集團(tuán)的股東大會(huì)成員大多在公司內(nèi)部擔(dān)任管理崗位，管理層在股東大會(huì)上毫無(wú)疑問(wèn)地占據(jù)著重要地位，融資決策容易受到管理層的限制和影響，經(jīng)營(yíng)管理方面也是公司董事會(huì)需要關(guān)注的問(wèn)題，涉及到?jīng)Q策機(jī)制不夠科學(xué)、缺乏具體的運(yùn)作程序和規(guī)范等。企業(yè)管理層是制定籌集資金策略的主導(dǎo)層，企業(yè)整體融資情況不利于籌集資金過(guò)程中的透明化及公開(kāi)化。所以君來(lái)集團(tuán)在融資階段必須引入約束機(jī)制進(jìn)行管理，采取更加規(guī)范化，科學(xué)的籌集資金的結(jié)構(gòu)和渠道，不然企業(yè)將面臨高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、并且陷入失去同行競(jìng)爭(zhēng)力的困境。在具體運(yùn)作流程中，由于董事會(huì)運(yùn)作方式和選任制度不同，職工在進(jìn)行投資決策時(shí)受相應(yīng)的因素影響，如基層職工代表均屬于企業(yè)管理層下屬的工作人員，當(dāng)公司管理層和職工在董事會(huì)中共同工作，管理層起到了關(guān)鍵的主導(dǎo)作用時(shí)，在為公司籌集資金階段則需董事會(huì)起到督促作用，基層職工發(fā)揮的主觀能動(dòng)性作用也十分局限，此外基層職工在監(jiān)事中占比小，從而管理層占主導(dǎo)地位，融資決策必會(huì)受影響。5君來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)解決方案短期來(lái)看，目前基本仍處于下行途中，公司憑借拿地及融資優(yōu)勢(shì)、保障房貸款管理放松、預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的開(kāi)端，有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)價(jià)值。從長(zhǎng)期發(fā)展的角度而言，在中央政府的堅(jiān)定"穩(wěn)地價(jià)和房?jī)r(jià)"等政策，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)由粗放型發(fā)展朝精細(xì)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型、從土地分紅向管理分紅、企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)、企業(yè)資金管控，平穩(wěn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)將更符合未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且還為多元化格局下開(kāi)拓出新的成長(zhǎng)空間，并能夠逐步拓展產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。5.1拓寬融資渠道談?wù)撽P(guān)于企業(yè)融資生命周期理論，可以得出結(jié)論：處于不同成長(zhǎng)階段的企業(yè)適用于相應(yīng)合理的融資渠道及方式。君來(lái)的案例分析表明，在成長(zhǎng)階段中的早中期，銀行融資及股權(quán)融資份額非常大，有必要積極拓寬籌集資金渠道，例如開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)、與金融機(jī)構(gòu)發(fā)行債券、上市融資等直接融資方式籌集資金，還要主動(dòng)開(kāi)拓新領(lǐng)域如房地產(chǎn)信托或信托投資基金，讓它們變成籌集資金方式體系的備選選擇。雖然君來(lái)集團(tuán)自成立來(lái)的融資方式與企業(yè)融資生命周期理論幾乎一致，但在融資渠道選擇方面必不可少地要綜合考慮企業(yè)的定位。君來(lái)要根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展階段和情況、房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)篩選最優(yōu)的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的靈活性能通過(guò)多元化的籌集資金方式得到增強(qiáng)，我國(guó)為維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，往往會(huì)通過(guò)調(diào)整銀行利率或降低存款準(zhǔn)備金率等此類宏觀調(diào)控的措施，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和確保房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)朝著正確方向發(fā)展的目的。若房地產(chǎn)企業(yè)以銀行融資為主要的融資渠道，一旦宏觀政策變化將會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈造成影響和沖擊。建議君來(lái)集團(tuán)開(kāi)拓多元化的籌集資金渠道，一方面可以滿足企業(yè)的融資需求，讓企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)增加更加靈活性，還減少了宏觀調(diào)控對(duì)企業(yè)帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)方面的影響，確保了資金渠道的穩(wěn)定。5.2優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)建議君來(lái)集團(tuán)要采取科學(xué)、高效的措施來(lái)決定融資策略，將融資風(fēng)險(xiǎn)控制到最低水平。在融資初期階段，通過(guò)科學(xué)合理的方式預(yù)算項(xiàng)目的資金準(zhǔn)備額、判斷金融市場(chǎng)的融資環(huán)境，都有利于企業(yè)做出最優(yōu)的資金規(guī)劃安排得到最完善的融資結(jié)構(gòu)。5.2.1合理規(guī)劃長(zhǎng)短期借款比例君來(lái)集團(tuán)短期負(fù)債比率相較于長(zhǎng)期負(fù)債偏高，確保資金鏈的穩(wěn)定的前提就得合理規(guī)劃兩者比重。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目普遍開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金會(huì)占用相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間，而長(zhǎng)期負(fù)債有著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小且還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)，利用長(zhǎng)期借款方式籌集資金，能確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使擁有足夠的資金。若貸款期限可以延長(zhǎng)到項(xiàng)目最終交付，企業(yè)的債務(wù)只要通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售款就能償還，避免資金短缺時(shí)要多次通過(guò)短期貸款的方式彌補(bǔ)。表5.1財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與估值由表5.1對(duì)君來(lái)未來(lái)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了預(yù)測(cè)與估值，結(jié)果是經(jīng)過(guò)對(duì)理念的資產(chǎn)負(fù)債率與流動(dòng)負(fù)債比率等因素權(quán)衡得出的合理預(yù)測(cè)值，合理規(guī)劃長(zhǎng)短期借款比例十分關(guān)鍵，否則公司銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率或凈利率等都重要指標(biāo)都被影響，阻礙公司的盈利能力。5.2.2增強(qiáng)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力君來(lái)集團(tuán)需要提高其自身管理水平，例如加快企業(yè)資本的變現(xiàn)速度和提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售能力。房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論從產(chǎn)品還是項(xiàng)目角度而言都屬于高端市場(chǎng)，因此與其他行業(yè)相比該市場(chǎng)的目標(biāo)客戶非常局限，企業(yè)及時(shí)地做出正確的發(fā)展決策有利于擴(kuò)大客戶范圍，能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)奠定基礎(chǔ)。君來(lái)集團(tuán)要對(duì)金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和政策變化趨勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)的研究，掌握市場(chǎng)變化規(guī)律，完善好合理健全的企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，有利于增強(qiáng)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力和確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展期間資本流動(dòng)的穩(wěn)定性，還能提升資產(chǎn)利用率產(chǎn)生額外收益。5.2.3加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流管理在房屋銷(xiāo)售過(guò)程，要確保客戶有足夠的經(jīng)濟(jì)能力，在合同簽署的期限內(nèi)支付相應(yīng)房屋款，有助于規(guī)避現(xiàn)金回流的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)加快回籠資金的速度，一方面要管理開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，檢查施工速度督促早日完工，另一方面要盡可能出售已完工的項(xiàng)目，為了防止金融市場(chǎng)變動(dòng)導(dǎo)致的不確定性后果和規(guī)避庫(kù)存積壓帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅如此，企業(yè)還能通過(guò)完成各類項(xiàng)目后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，制定符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的租賃或銷(xiāo)售策略，以達(dá)到加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的目的。若企業(yè)同一時(shí)間段進(jìn)行多項(xiàng)項(xiàng)目，最好決策出適當(dāng)比例分配到各個(gè)項(xiàng)目上所需的資金。5.2.4平衡債權(quán)融資與股權(quán)融資比例君來(lái)集團(tuán)的兩種融資方式劃分為債權(quán)融資和股權(quán)融資。首先從融資涉及的成本看來(lái)，股權(quán)融資的重要性不容忽視，它通常相較于債權(quán)融資付出的費(fèi)用和成本更高，這無(wú)疑增加了公司的財(cái)務(wù)壓力。當(dāng)公司面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力時(shí)，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做出應(yīng)急反應(yīng)是不可避免的，所以接連導(dǎo)致股權(quán)融資成本的增長(zhǎng)。因此企業(yè)通常采用選擇債權(quán)融資來(lái)降低融資成本，股權(quán)融資于債權(quán)融資有不同的優(yōu)劣勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論大小規(guī)模要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須考慮自身經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)劃適合未來(lái)發(fā)展目標(biāo)的融資策略、分配好合理的股權(quán)和債權(quán)融資比例。5.3完善企業(yè)內(nèi)部控制制度君來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中需要綜合考慮影響可能融資的因素，并建立較科學(xué)有效的融資活動(dòng)內(nèi)部控制體系，主要對(duì)融資流程的分析、監(jiān)督工作來(lái)進(jìn)行管理和控制。必須基于自身融資特點(diǎn)和市場(chǎng)變化，嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)行業(yè)部門(mén)頒布的政策，完善企業(yè)籌集資金方面的各項(xiàng)管理工作，實(shí)時(shí)監(jiān)控建設(shè)項(xiàng)目階段的融資進(jìn)度和合法性。降低企業(yè)資金鏈脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)；建議君來(lái)集團(tuán)更新和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，重點(diǎn)防范、管理、識(shí)別和分析籌集資金階段的潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高資金管理效率，并制定具體的實(shí)施方案以達(dá)到理想融資效果；還應(yīng)適當(dāng)協(xié)調(diào)貫徹各部門(mén)工作，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制，不斷改善和優(yōu)化籌集資金過(guò)程現(xiàn)有的管理模式，減少因缺乏融資管理而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的可能性。6結(jié)語(yǔ)6.1主要研究結(jié)論通過(guò)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)理論的分析和君來(lái)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理案例的研究，為了更有效地利用資金，實(shí)現(xiàn)高效率高質(zhì)量的融資，完善我國(guó)房地產(chǎn)的融資機(jī)制提高風(fēng)險(xiǎn)防范的能力，本文研究得出以下幾項(xiàng)結(jié)論：（1）就國(guó)內(nèi)房企業(yè)融資現(xiàn)狀和風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)類型分析，其籌集資金方法較為豐富但具有一定上升空間，盡管規(guī)模不小但缺乏償債能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性逐漸下降的整體背景，主要由于政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資渠道風(fēng)險(xiǎn)。而政策的變動(dòng)加大了公司融資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、公司現(xiàn)金流壓力不斷擴(kuò)大、公司面臨銀行貸款困難及嚴(yán)格的風(fēng)控要求增加融資成本都是發(fā)不確定性的原因。（2）針對(duì)目前房地產(chǎn)公司的金融管理策略，提出了強(qiáng)化防范，健全相關(guān)政策追蹤機(jī)制、構(gòu)建防范風(fēng)險(xiǎn)體系；強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制效應(yīng)，提高整體內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督管理水平，及發(fā)揮外部審計(jì)監(jiān)督作用；通過(guò)多渠道融資的方式削弱對(duì)銀行的依賴，多元化融資如債券與權(quán)益融資同時(shí)進(jìn)行。（3）本文從企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的宏觀風(fēng)險(xiǎn)及微觀風(fēng)險(xiǎn)角度分析，從企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)出發(fā)建立了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)價(jià)體系，從模型建立、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等方式進(jìn)行定量計(jì)算，并結(jié)合了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的分級(jí)評(píng)估等步驟，構(gòu)建了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)估體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行量化，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量。6.2未來(lái)發(fā)展建議房地產(chǎn)行業(yè)是較為特殊行業(yè)，需要內(nèi)部和外部環(huán)境的共同努力才能保持穩(wěn)定健康的發(fā)展水平，以下提出幾項(xiàng)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展建議：6.2.1實(shí)現(xiàn)多元化融資模式和個(gè)性化選擇通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)越依賴信貸融資也會(huì)面臨越高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。自房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以來(lái)，由于銀行信貸作為主要融資渠道，一定程度上會(huì)產(chǎn)生不利于企業(yè)發(fā)展的后果，例如銀行與企業(yè)信用的關(guān)系僵化、銀行承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)聚集化等。而房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)性發(fā)展的前提就是避免過(guò)度依賴信貸的同時(shí)開(kāi)拓高效的渠道籌集資金，這無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉急該處理的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金規(guī)模在一定程度上由渠道所決定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬資本密集型，如圖6-1所示：該行業(yè)的項(xiàng)目普遍開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金也會(huì)占用相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間，如果只在同一個(gè)資本市場(chǎng)完成資金籌集，就無(wú)法應(yīng)對(duì)持續(xù)增加的資金需求量。所以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司要采用符合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的籌集資金渠道組合，進(jìn)一步開(kāi)拓資本市場(chǎng)領(lǐng)域及多元化融資途徑，以吸收海內(nèi)外資本市場(chǎng)的融資資金。圖6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工流程開(kāi)拓多種融資渠道還能加快資金使用率，因?yàn)樗苷享?xiàng)目建設(shè)期和融資期，像銀行等金融機(jī)構(gòu)通常有固定的貸款期限，并且無(wú)法協(xié)調(diào)一致項(xiàng)目建設(shè)期和融資期。但多元化的融資渠道可以提供解決方案，可以根據(jù)項(xiàng)目的特征如期限時(shí)長(zhǎng)、融資金額等靈活調(diào)整籌集資金的方式，不僅能維持高資金使用率，還能確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。6.2.2優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)公司應(yīng)該選取與企業(yè)規(guī)模相匹配的融資結(jié)構(gòu)，在增加自身規(guī)模的同時(shí)，要全面地根據(jù)企業(yè)償債能力和獲利能力的實(shí)際情況，在債務(wù)融資和股權(quán)融資二者謹(jǐn)慎抉擇，而不要因?yàn)閱渭兊匾髷U(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿的增加。若公司獲利能力與償債能力都偏強(qiáng)，則企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總收益在償還完貸款本金與利息的情況下仍舊有結(jié)余，此時(shí)就可適當(dāng)?shù)貙鶆?wù)融資作為首要抉擇；但若公司盈利狀況不好，無(wú)法及時(shí)獲得足夠的銷(xiāo)售回款，償還不了高額的欠款，那對(duì)該公司而言，最好的選項(xiàng)將是股權(quán)融資。因此房地產(chǎn)企業(yè)要在全面掌握自身公司特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)狀況的前提下，權(quán)衡利弊，抉擇出最佳的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金，在大方向上應(yīng)該區(qū)別出外源性融資與內(nèi)源性融資，因?yàn)檫^(guò)于依賴其中任何一項(xiàng)融資渠道均會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。若企業(yè)基本通過(guò)外源性融資來(lái)籌集資金，企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得較大。因此房地產(chǎn)企業(yè)要抉擇好外源性融資和內(nèi)源性融資二者的比例，要求房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)建設(shè)過(guò)程期間均具有較好的資金供應(yīng)及償債能力的水平。抉擇最佳資本結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)公司在融資開(kāi)展之初所必須著重考察的方面，要與企業(yè)自身償債能力相符合，并合理運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿。為最大化利潤(rùn)和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)可以選擇引入間接作為負(fù)債的籌集資金方式，例如如明股實(shí)債，永續(xù)債，同股同權(quán)等。長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債適當(dāng)結(jié)合，計(jì)息負(fù)債和不計(jì)息負(fù)債適當(dāng)結(jié)合。房地產(chǎn)公司進(jìn)行籌集資金的所有過(guò)程中，需要隨時(shí)調(diào)節(jié)最佳資本結(jié)構(gòu)，以進(jìn)行高質(zhì)量高效率的融資。6.2.3完善房地產(chǎn)行業(yè)融資的法律環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)一方面要求企業(yè)彌補(bǔ)改善不足之處，另一方面還要有外部環(huán)境有關(guān)法律法規(guī)的協(xié)助保護(hù)，健完善的法規(guī)和良好的政府環(huán)境促進(jìn)多元化戰(zhàn)略的有效執(zhí)行。就當(dāng)前情況而言,中國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)公司融資的立法不夠完善。企業(yè)在進(jìn)行融資過(guò)程中，如果沒(méi)有法律去保障和約束融資行為，資本市場(chǎng)的秩序易受到擾亂。因此我國(guó)政府必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)，給房地產(chǎn)行業(yè)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境的同時(shí)，提供合理的法律指導(dǎo)及保障。為了完善房地產(chǎn)行業(yè)融資有關(guān)的法律法規(guī)，國(guó)家要全面建立健全的法律體系，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)給予積極配合。首先，由于我國(guó)的金融體系基于房地產(chǎn)行業(yè)融資，企業(yè)將會(huì)受到國(guó)家金融體制變革的束縛與影響。在建立健全的宏觀金融立法時(shí)，房地產(chǎn)融資立法能相應(yīng)地起到約束與規(guī)范功能。其次融資方式不同也會(huì)形成產(chǎn)生不同特點(diǎn)，比如融資風(fēng)險(xiǎn)水平高低不同、籌集資金效率有所差異等，無(wú)法建立一個(gè)完整適用于各種融資方式法規(guī)。所以銀行貸款、發(fā)行股票、典當(dāng)融資等不同融資渠道，都必須有針對(duì)性的法律監(jiān)管。一方面政府能對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)的缺陷進(jìn)行修訂和完善；另一方面通過(guò)分析與比較企業(yè)融資過(guò)程中頻繁出現(xiàn)的問(wèn)題，政府會(huì)制定出臺(tái)全新的法律法規(guī)。法律建設(shè)，對(duì)于現(xiàn)在發(fā)育得并不充分的中國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)而言有著十分巨大的現(xiàn)實(shí)意義。6.2.4加強(qiáng)金融監(jiān)管和穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)前提是實(shí)現(xiàn)完整的、有效的金融監(jiān)管。但目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)就是缺乏有力的金融監(jiān)管，導(dǎo)致市場(chǎng)效率碰到壁壘無(wú)法得到提升，從而產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。多元化融資牽涉到多個(gè)主體，融資過(guò)程中可能引發(fā)一些違反法規(guī)的行為。因此隨著房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管的重要性日益突出。首先房地產(chǎn)企業(yè)必須保持對(duì)信貸的重視，并加大金融監(jiān)管力度。從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)總體融資結(jié)構(gòu)看來(lái)，信貸融資占很大比重。從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)興起至今三十多年，以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸、住房消費(fèi)貸款、土地儲(chǔ)備信貸和建筑公司流動(dòng)性信貸為主體的房地產(chǎn)行業(yè)信貸，雖促進(jìn)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但同時(shí)可能會(huì)迎來(lái)金融市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。因而監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須不定期對(duì)銀行信貸開(kāi)展監(jiān)管工作，鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制能產(chǎn)生良好效果。此外，也要提升總體銀行業(yè)工作人員的自律性，嚴(yán)格懲罰制度，對(duì)不管公司內(nèi)部還是銀行產(chǎn)生的違規(guī)行為均對(duì)其實(shí)施責(zé)任追究，以此降低信貸帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)還要強(qiáng)化對(duì)金融中介組織的獨(dú)立性與公正性的監(jiān)管。金融中介組織是指專門(mén)從事將資金在需求者與供給者之間進(jìn)行融通的媒介實(shí)體，還有會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所和投資評(píng)估中心等金融服務(wù)組織。這些中介機(jī)構(gòu)通過(guò)提供各類專業(yè)服務(wù)提升企業(yè)融資行為的有效性。但在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行中，一些金融中介組織并沒(méi)有充分的獨(dú)立性和公正性，在謀求利潤(rùn)同時(shí)，部分金融組織結(jié)構(gòu)通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造假、提供虛假評(píng)價(jià)報(bào)表等違法行為，協(xié)助企業(yè)獲取資金。這是由于監(jiān)管的欠缺導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)的頻繁發(fā)生。因而要求金融監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)化監(jiān)管力度，從中介環(huán)節(jié)維持市場(chǎng)的穩(wěn)定有序。對(duì)于中介組織自身，也必須通過(guò)定期披露企業(yè)誠(chéng)信情況及提供重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以提高道德規(guī)范從而實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)定長(zhǎng)久發(fā)展。我國(guó)要不斷完善在金融市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范管理方面的立法工作，有利于房地產(chǎn)公司融資構(gòu)建更加完善的政府法律環(huán)境，并順應(yīng)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化的趨勢(shì)。6.2.5構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目。整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程會(huì)利用不同功能的融資工具，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)融資存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)必須建立高效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜谫Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，最大限度地減少融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。首先，房地產(chǎn)公司要構(gòu)建有關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)變量融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，并能夠督促檢查影響融資項(xiàng)目進(jìn)度的所有關(guān)鍵指標(biāo)以及運(yùn)營(yíng)與管理活動(dòng)的進(jìn)展情況，從分析中所獲取的數(shù)據(jù)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)，籌集資金過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，再采取適當(dāng)措施避免。房地產(chǎn)企業(yè)一般對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變量和融資過(guò)程進(jìn)行建模—房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)度量模式，該方式能衡量評(píng)估房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)水平，也包括宏觀經(jīng)濟(jì)方面的影響。其次，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理體系也十分重要。一方面有必要構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制體系，以貫徹實(shí)施《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，將內(nèi)部環(huán)境、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估衡量指標(biāo)和信息溝通等方面結(jié)合起來(lái)構(gòu)建完整的內(nèi)控體系，并開(kāi)設(shè)獨(dú)立的融資決策議事機(jī)構(gòu)即董事會(huì)，建立責(zé)任分明的的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，完善和調(diào)整出企業(yè)最佳組織結(jié)構(gòu)，提升規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。另一方面是健全企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制。房地產(chǎn)公司要建立自身內(nèi)審系統(tǒng)，有利于掌握和監(jiān)督不同業(yè)務(wù)部門(mén)的融資具體情況，隨機(jī)抽查部門(mén)能夠立刻分析風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確查明原因。通過(guò)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，并檢查和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性，就可以有效地將融資風(fēng)險(xiǎn)維持在適當(dāng)?shù)乃剑?dāng)