2008年南京賽世觀邸銷(xiāo)售方案總結(jié)及09年銷(xiāo)售規(guī)劃

·一座城市一個(gè)觀邸·————〔南房集團(tuán)〕己丑新春瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告觀邸印象……本案地處“金陵北大門(mén)〞——下關(guān)。新古典主義的建筑風(fēng)格，一個(gè)鬧中取靜、高雅而不張揚(yáng)、華貴卻不累贅的康居小環(huán)境。景觀布局層次清楚，特色水景＋屋頂花園具有標(biāo)志性；立面富于層次〔高層和疊加的搭配相得益彰〕，具有時(shí)代的美感；高層兩梯三戶(hù)、兩梯兩戶(hù)布局，全板樓設(shè)計(jì)，南北通透，具有高舒適度；高層住宅：戶(hù)型從85㎡的兩房到130㎡左右的三房，三房配置兩衛(wèi)，增強(qiáng)了實(shí)用性、舒適性，節(jié)約的面積有效控制總價(jià)；疊加別墅：面積從140～170㎡左右，私家庭院、地下家庭室、觀景露臺(tái)、落地飄窗，空間層次豐富；34%的綠地率，加上和露臺(tái)綠合屋頂綠化，形成層次豐富的立體綠化空間，讓人們分享到更多自然美景方便日常生活與購(gòu)物，提升工程品質(zhì)……等等。

瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告在我們談及營(yíng)銷(xiāo)之前，不妨讓我們看看需要解決的一些問(wèn)題……瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告形象特征？品牌提升？銷(xiāo)售方案？銷(xiāo)售時(shí)間？資金回籠？......瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告戰(zhàn)略思想認(rèn)真貫徹完成二個(gè)“只要〞全力做到落實(shí)三個(gè)“最好〞

〔一〕只要有利于銷(xiāo)售的事情，必須不折不扣的執(zhí)行?！捕持灰追教岢鍪呛侠硪蟮氖虑?，必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！惨弧彻こ腆w量雖小，但是必須做到品牌樹(shù)立最好?！捕惩度霃V告雖少，但是必須做到宣傳推廣最好?！踩呈袌?chǎng)雖不理想，但是必須做到銷(xiāo)售成績(jī)最好。

瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告解決......形象篇地理篇伐謀篇進(jìn)攻篇保戰(zhàn)篇瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告形象篇關(guān)鍵詞〔工程名稱(chēng)〕〔工程定位〕〔形象定位〕〔文化定位〕瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——名可名非常名——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告工程名稱(chēng)賽世·觀邸

〔1〕從杜甫的“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏〞到德國(guó)詩(shī)人菏爾德林的：“人充滿(mǎn)勞績(jī)，但還詩(shī)意地棲居在大地之上〞。“觀〞一字容易使人聯(lián)想到一種居住的詩(shī)意。

〔2〕“邸〞字有水，自然會(huì)想到龍，“而龍中華的圖騰，皇權(quán)，尊貴，大氣的象征，新時(shí)代發(fā)奮進(jìn)取，不甘落后的精神。清·?地理大全·山法全書(shū)?龍者何？山之脈也。“龍，潛于淵、藏于云、隱于山〞。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——往來(lái)無(wú)白丁，談笑有鴻儒——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——見(jiàn)其面，觀其形——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告形象就是人們通過(guò)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、味覺(jué)等各種感覺(jué)器官在大腦中形成的關(guān)于某種事物的整體印象不同的人對(duì)同一事物的感知不會(huì)完全相同因而其正確性受到人的意識(shí)和認(rèn)知過(guò)程的影響由于意識(shí)具有主觀能動(dòng)性因此事物在人們頭腦中形成的不同形象會(huì)對(duì)人的行為產(chǎn)生不同的影響。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告形象定位——榮譽(yù)感、氣質(zhì)感、歸屬感〔1〕建筑思想表達(dá)新古典主義〔2〕而建筑理念卻在形神之間〔3〕疊加別墅的存在提升形象〔4〕下關(guān)一個(gè)圈層的尊榮私享〔5〕不主張張揚(yáng)的外在形象觀〔6〕同類(lèi)人的居住同類(lèi)的思想瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——形之后，觀其質(zhì)——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告我們這里所談的文化是心態(tài)文化是人類(lèi)在社會(huì)意識(shí)活動(dòng)中孕育出來(lái)的價(jià)值觀念、審美情趣、思維方式等主觀因素相當(dāng)于通常所說(shuō)的精神文化、社會(huì)意識(shí)等概念這是文化的核心......瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告文化定位——面子、價(jià)值、朋友〔1〕觀邸作為同類(lèi)人精神領(lǐng)地〔2〕從外形到意識(shí)形態(tài)的認(rèn)同〔3〕老友、舊識(shí)、同學(xué)、新交〔4〕美的景觀是城市中的寵兒〔5〕潛意識(shí)里的文化思想挖掘〔6〕一座城市一個(gè)觀邸的精神瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告地理篇關(guān)鍵詞〔施工節(jié)奏〕〔場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)〕〔樣板設(shè)置〕瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——審其勢(shì)，觀其美——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告施工節(jié)奏建筑由里及外，景觀由外及里

〔1〕大門(mén)處景觀出形象(包括植物、道路、小景)，在門(mén)口停留的同時(shí)，也能感受無(wú)限美景?！?〕由通道進(jìn)入小區(qū)至一號(hào)樓西立面的沿路景觀工程(包括硬質(zhì)景觀、大門(mén)、樹(shù)木、道路)，以及進(jìn)入講解實(shí)地的區(qū)域景觀工程(包括水景、水景、植物、道路)，須在開(kāi)盤(pán)前就緒?！?〕別墅與高層作為兩個(gè)施工標(biāo)段，高層從3到4、5；別墅作為二標(biāo)段同期開(kāi)工〔作為日后的銷(xiāo)售順序〕。小區(qū)主入口作為銷(xiāo)售通道，次入口作為施工通道。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告施工節(jié)奏建筑由里及外，景觀由外及里

〔1〕大門(mén)處景觀先出形象(包括植物、道路、小景)，在門(mén)口停留的同時(shí)，也能感受無(wú)限美景?！?〕由通道進(jìn)入小區(qū)至一號(hào)樓西立面的沿路景觀工程(包括硬質(zhì)景觀、大門(mén)、樹(shù)木、道路)，以及進(jìn)入講解實(shí)地的區(qū)域景觀工程(包括水景、水景、植物、道路)，須在開(kāi)盤(pán)前就緒?！?〕別墅與高層作為兩個(gè)施工標(biāo)段，高層從3到4、5；別墅作為二標(biāo)段同期開(kāi)工〔作為日后的銷(xiāo)售順序〕。小區(qū)主入口作為銷(xiāo)售通道，次入口作為施工通道。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——定其向，觀其方——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告場(chǎng)地營(yíng)銷(xiāo)工程周邊道路，銷(xiāo)售案場(chǎng)〔1〕觀邸地處三路環(huán)抱，每條道路均設(shè)置路旗及指示牌，復(fù)興街沿街圍墻廣告，道路十字口出設(shè)置大型廣告牌，〔熱河路、中山北路、鄭和南路、姜家園路…〕實(shí)行有效戶(hù)外廣告攔截，占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)傳播陣地，吸引客戶(hù)到訪(fǎng)。?！?〕銷(xiāo)售案場(chǎng)設(shè)在五號(hào)樓的大門(mén)入口處，可以充分利用外部景觀來(lái)襯托氣氛，在設(shè)計(jì)上表達(dá)工程特色，著力渲染文化氣息，創(chuàng)造大氣、人文的銷(xiāo)售空間和極富沖擊力的古典式視覺(jué)效果?？臻g布局要考慮每個(gè)區(qū)域各有特色，但是也要有聯(lián)動(dòng)性與穿插性，就如同工程一樣，可以步移景換?！?〕案場(chǎng)外部設(shè)有精神堡壘，形象雕塑，案場(chǎng)內(nèi)部有書(shū)，好多的書(shū)，有音樂(lè)；“再回首，我心依舊......〞。還有老照片，下關(guān)志，這里有你的生活，你的家...瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——施其力，觀其內(nèi)——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告樣板設(shè)置給客戶(hù)最直觀的感受

〔1〕如果接待中心設(shè)在主入口，那么樣板間的選擇就放在五號(hào)和一號(hào)樓，如果接待中心設(shè)在次入口入口，那么樣板間的選擇就放在四號(hào)和二號(hào)樓，利于客戶(hù)看房行走的路線(xiàn)。〔2〕面積選擇在100㎡以下兩種〔簡(jiǎn)裝〕，100㎡以上兩種〔精裝〕，設(shè)計(jì)要求以新古典為設(shè)計(jì)理念導(dǎo)入，向客戶(hù)呈現(xiàn)出介于新式與古式之間的一種新感覺(jué)，有西式的元素也有中式的混搭，讓客戶(hù)真正能體會(huì)出工程所倡導(dǎo)的那樣，體顯現(xiàn)代元素與傳統(tǒng)空間的完美結(jié)合，著力渲染文化氣息，和極富沖擊力的新古典混搭的視覺(jué)效果?！?〕別墅除樣板間以外，外部環(huán)境也要做到位。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告伐謀篇關(guān)鍵詞〔目標(biāo)客戶(hù)〕〔推廣文化〕〔推廣精神〕〔推廣步驟〕瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——知己知彼，百戰(zhàn)不殆——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告目標(biāo)客戶(hù)下關(guān)——生于斯長(zhǎng)于斯

〔1〕下關(guān)區(qū)內(nèi)的行政人員；〔2〕區(qū)域內(nèi)企業(yè)或?qū)W校高級(jí)管理及知識(shí)人員?！?〕局部私營(yíng)企業(yè)主。再對(duì)他們做一個(gè)總體描述：這是一群生于六十年代末七十年代初，曾經(jīng)在下關(guān)成長(zhǎng)，求學(xué)或生活，如今因知識(shí)和能力而成為了高收入的知識(shí)者。在他們身上有著一種獨(dú)特的、歲月無(wú)法磨滅的三種氣質(zhì)：1.下關(guān)氣質(zhì)〔區(qū)域性的歸屬感〕2.年代氣質(zhì)〔生于六十年代末、七十年代初〕3.富足的“知識(shí)者〞瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告解讀目標(biāo)消費(fèi)群

許多經(jīng)歷過(guò)和正經(jīng)歷這一時(shí)代巨變的人們就特別思念逝去的那段日子。直到今天，在他們內(nèi)心深處的某個(gè)角落為那個(gè)單純歲月里的情感留下了永久的儲(chǔ)存空間，隨時(shí)隨地，一旦被觸發(fā)，與之相關(guān)的情感就會(huì)隨著清晰的畫(huà)面毫無(wú)約束的噴涌而出〔尤其在同學(xué)老友相聚的時(shí)候?！碁槭裁磿?huì)這樣？因?yàn)槲覀兪怯兄鴳雅f本能的人類(lèi)，因?yàn)槲覀儾荒軟](méi)有過(guò)去。未來(lái)“觀邸〞的業(yè)主的年齡跨度可能只限于35—50歲之間，但我們完全可以界定主流目標(biāo)消費(fèi)群，集中消費(fèi)群，讓工程產(chǎn)品和廣告更有針對(duì)性。在名利場(chǎng)中，在中國(guó)式的資本原始積累階段，對(duì)他們而言，時(shí)時(shí)處于一種焦躁、惶恐的狀態(tài)，畢竟他們不像八十年代的人那樣毫無(wú)顧忌投入對(duì)名利的追逐。他們的精神家園在哪里？他們?cè)谀睦锟梢哉一貎?nèi)心的寧?kù)o？有一個(gè)曾留下他們最美好記憶的地方——“下關(guān)故事〞。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——文化先行——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告推廣文化回憶——曾經(jīng)走過(guò)的年代

情感是這個(gè)社會(huì)中不可或缺的，也是營(yíng)銷(xiāo)中的利器，而回憶是情感中最值得品味的，憶苦思甜，痛說(shuō)“革命〞家史——老友、同窗、舊識(shí)、新交哪些我們的故事，喚起內(nèi)心的甜與酸，如今在舊地置業(yè)，感受榮耀，感受歸屬，重溫曾經(jīng)走過(guò)的年代。是不是要人生活在過(guò)去的日子里？不，雖每個(gè)人都會(huì)追憶起過(guò)去美好的日子，可沒(méi)有人愿意真正活在那個(gè)生活并不富足，物質(zhì)并不豐裕、思想尚不開(kāi)放的時(shí)代。而目標(biāo)群有現(xiàn)代意識(shí)和精神，在新時(shí)代局部實(shí)現(xiàn)了個(gè)人價(jià)值。所以他們喜歡的是“新古典主義〞的生存環(huán)境：精神上以傳統(tǒng)價(jià)值觀為根基融合自由、民主的現(xiàn)代精神特質(zhì)；物質(zhì)生活豐裕、便捷，與外界保持高效、高速的信息溝通。具體而言，在“觀邸〞人們可以怎樣生活？瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——不戰(zhàn)而屈人之兵——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告推廣精神——觸動(dòng)那回憶的弦

雖然廣告以“回憶〞、“故事〞來(lái)喚起目標(biāo)群的情感共鳴，但他們畢竟是生活在現(xiàn)代的人。因而廣告中應(yīng)參加現(xiàn)代鮮活的元素，應(yīng)讓把現(xiàn)代生活的亮色展現(xiàn)給人。也就是在“觀邸〞，人們物質(zhì)生活是現(xiàn)代的，但精神的愉悅卻如過(guò)去純真年代那樣單純、寧?kù)o、美好。而不只是渲染過(guò)去如何美好，那不是廣告的目的。我們要做的其實(shí)是“移情〞，讓人們把對(duì)美好時(shí)光的追憶移植到“觀邸〞，而且還注入新的意義。比方，在一個(gè)單純生活的地方，那些諸如見(jiàn)面稱(chēng)“某某總〞、掏名片，說(shuō)話(huà)時(shí)字斟句酌等名利場(chǎng)中的東西可以被過(guò)濾，而還人們本來(lái)的面目和情感。廣告在采用故事訴求方式時(shí)，把握分寸極為緊要。目標(biāo)人群多是閱歷豐富的生活高手，他們習(xí)慣于情感表達(dá)方式是含蓄、內(nèi)斂，而不是濃烈、張揚(yáng)的。所以，廣告的風(fēng)格和語(yǔ)言〔畫(huà)面、文字〕都是淡淡的、少雕琢、清新的。瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告廣告中回憶與產(chǎn)品如何結(jié)合觀邸——“下關(guān)故事〞在這里開(kāi)始

一個(gè)工程讓人知道并不難，但要人愛(ài)上它卻很不容易。這就是為什么賽世觀邸工程的廣告不走更直白的路子，而要“舍近求遠(yuǎn)〞說(shuō)回憶的原因。如何讓目標(biāo)消費(fèi)群愛(ài)上我們的工程,在好產(chǎn)品的根底上，必須有一種與他的經(jīng)歷、情感有關(guān)聯(lián)的、可以引發(fā)共鳴的情感訴求——回憶從前生活歲月里單純、奮斗、榮耀的日子。北國(guó)之春、再回首、朋友別哭是我喜歡的歌，弗洛依德、昆德拉、魯迅、林語(yǔ)堂是我喜歡的人。一座城市一個(gè)觀邸瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——攻心為上——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告推廣步驟——需要、動(dòng)機(jī)、決策

如今的市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)觀更趨于理性化，所以在找到目標(biāo)客群的同時(shí)，培養(yǎng)成了似乎必須要做的事情。價(jià)格是消費(fèi)市場(chǎng)中最為敏感的，而現(xiàn)在的市場(chǎng)更是如此，不過(guò)從有關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明，該消費(fèi)的還是會(huì)去消費(fèi)，關(guān)鍵在于為什么而買(mǎi)單。房子的同質(zhì)化給了消費(fèi)者太多的選擇空間，但是本案在硬件上的差異化有著很好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如果在這個(gè)優(yōu)勢(shì)上再添加一點(diǎn)元素，我們想消費(fèi)者還是會(huì)樂(lè)于接受的......〔一〕步驟一：一座城市一個(gè)觀邸——“下關(guān)故事〞在這里展開(kāi)；〔二〕步驟二：目標(biāo)客群的共鳴培養(yǎng)——同窗、舊識(shí)、老友、新交在這里會(huì)聚；〔三〕步驟三：說(shuō)你的故事，說(shuō)我的故事——觀邸人文居所之在；〔四〕......瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告主題活動(dòng)月對(duì)于相聚時(shí)的歡快，人們總是樂(lè)此不疲

〔一〕五月：會(huì)員招募活動(dòng)〔二〕六月：重溫孩時(shí)美好時(shí)光〔三〕七月：下關(guān)故事，老照片巡展〔四〕八月：保齡球〔斗地主〕比賽〔五〕九月：美食月、啤酒節(jié)〔六〕十月：老同學(xué)聚會(huì)瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——善攻者，序在先

——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告綜上所述的情感本質(zhì)，根據(jù)工程自身特點(diǎn)，歸納總結(jié)如下的宣傳推廣方向及思路，這些地方都是大有文章可做，而非幾篇廣告與樓書(shū)可詳盡的，如：一大主題：“一座城市一個(gè)觀邸〞三大組團(tuán)：一期：“賽世·觀邸——天樞座〞〔命名取自“北斗七星〞〕二期：“賽世·觀邸——天璇座〞三期：“賽世·觀邸——天權(quán)座〞五大倡導(dǎo)：1、倡導(dǎo)下關(guān)最具情感故事的宅邸；2、提倡同類(lèi)人同話(huà)語(yǔ)的生活概念；3、倡導(dǎo)建筑定義生活；4、倡導(dǎo)北城新居地；5、倡導(dǎo)“唯一〞的標(biāo)準(zhǔn)；......瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告進(jìn)攻篇關(guān)鍵詞〔銷(xiāo)售方案〕〔銷(xiāo)售時(shí)間〕〔價(jià)格區(qū)間〕〔通路設(shè)置〕瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——踐墨隨敵，以決戰(zhàn)事——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——避其銳氣，一鼓作氣——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告——合于利而動(dòng)——瑞澤源·一里洋房工程籌劃推廣報(bào)告價(jià)格區(qū)間平入市、小幅漲、快回籠首次高層推盤(pán)價(jià)格，參照周邊同等檔次樓盤(pán)〔如世茂、僑鴻鉆石雙星、盧龍山莊、凱鴻花苑等〕，但同時(shí)要考慮到入市時(shí)機(jī)和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，另外結(jié)合消費(fèi)者心理價(jià)位等諸多因素，從08年12月份全市銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)可以看出，面積在80—140㎡，價(jià)格8000—10000元的房子成績(jī)尚可。實(shí)行趨于合理的“平開(kāi)高走，穩(wěn)步上升〞穩(wěn)固增值價(jià)格策略，暫定：〔1〕一期價(jià)格在9200—9800元左右〔3號(hào)樓〕；9800