社區(qū)商業(yè)銷售策劃與案例分析

2024/12/161目錄前言第一局部定義與特征分析第二局部定位與業(yè)態(tài)布局第三局部銷售籌劃與案例2024/12/162前言：當前的商業(yè)地產(chǎn)形勢2024/12/163決定社區(qū)商鋪銷售的因素有哪些？討論：2024/12/164決定社區(qū)商業(yè)銷售的因素位置?交通?環(huán)境?產(chǎn)品?營銷?帶動?市場?其它……什么是根本？2024/12/165前言第一局部定義與特征分析第二局部定位與業(yè)態(tài)布局第三局部銷售籌劃與案例2024/12/166社區(qū)商業(yè)定義與特征分析社區(qū)商業(yè)的定義社區(qū)商業(yè)的特征社區(qū)商業(yè)的角色社區(qū)商業(yè)的問題2024/12/167社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區(qū)。社區(qū)商業(yè)那么是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、效勞的商業(yè)及效勞設(shè)施〔含無店鋪的各種效勞〕，具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的效勞人口一般在5萬人以下，效勞半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內(nèi)，社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？同類對應的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心2024/12/168輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業(yè)氣氛要求較高。中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，根本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標分類2024/12/169社區(qū)商業(yè)提供的效勞一般交通時間15分鐘內(nèi)可到。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015〞，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區(qū)購物中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照交通時間分類2024/12/1610便利級商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、效勞、餐飲等店鋪，效勞人口一般在3000人以下；鄰里級商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、效勞、餐飲等店鋪，效勞人口一般在3000-50000人；社區(qū)級商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和效勞，效勞人口一般在50000-150000人。社區(qū)商業(yè)類型--按照效勞的規(guī)模分類2024/12/1611底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨立型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類2024/12/1612散點式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購物中心型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類2024/12/1613內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類2024/12/1614社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類小型社區(qū)：人口規(guī)模：300-700戶〔組團，相當于居委會管轄規(guī)?！常蝗司虡I(yè)面積：0.6平米/人以下；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合，個別交通條件特別優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行5分鐘內(nèi)，如形成商業(yè)街區(qū)那么可考慮步行十分鐘內(nèi)；商業(yè)功能滿足：效勞為主，便利性商品和效勞，便捷性餐飲。2024/12/1615中型社區(qū)：人口規(guī)模：2000-5000戶；人均商業(yè)面積：平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)或鄰里購物中心(交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū))；商業(yè)交通時間：步行10分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：日常性效勞與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合局部中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2024/12/1616大型社區(qū)：人口規(guī)模：1-1.5萬戶〔相當于街道辦事處管轄規(guī)?！?；人均商業(yè)面積：平米/人；可設(shè)定的商業(yè)層次：便利商業(yè)組合+〔商業(yè)街區(qū)〕+社區(qū)商業(yè)(鄰里購物中心或社區(qū)購物中心)，交通條件優(yōu)良者可考慮形成商業(yè)街區(qū)；商業(yè)交通時間：步行15分鐘以內(nèi)；商業(yè)功能滿足：可考慮建設(shè)全方位效勞和商品的社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)置，并考慮休閑娛樂類商業(yè)的補充，餐飲全業(yè)態(tài)引進；1.5萬戶以上居住區(qū)脫離社區(qū)等級，類似于鎮(zhèn)或城的概念,做區(qū)域型或超區(qū)域型商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)類型--按照社區(qū)規(guī)模分類2024/12/1617社區(qū)商業(yè)的特征顧客屬地性業(yè)種配套性日常便利性效勞親和性贏利穩(wěn)定性需求依賴性商圈擴展性社區(qū)商業(yè)的特性決定了它的角色2024/12/1618社區(qū)商業(yè)的角色忽悠買房者？效勞業(yè)主者？品牌支撐者？利潤獲取者？敷衍指標者？自我作品者？其它……社區(qū)商業(yè)與住宅開發(fā)者之間的關(guān)系究竟是什么？2024/12/1619社區(qū)商業(yè)的角色局部服從整體優(yōu)先原那么利益最大化的輔助原那么顧客需求導向產(chǎn)品原那么2024/12/1620社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原那么〞，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應與住宅的文化、特色保持高度一致。假設(shè)住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林特色為主題，那么顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應堅持此原那么，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“外表功夫〞,細節(jié)也是表達事物本質(zhì)的重要組成局部。社區(qū)商業(yè)與整體住宅區(qū)關(guān)系2024/12/1621問題討論〔15分鐘〕當前的社區(qū)商業(yè)存在哪些現(xiàn)象或問題？2024/12/1622社區(qū)商業(yè)的問題2024/12/1623社區(qū)商業(yè)的問題---關(guān)于開發(fā)主體大和??？規(guī)模問題租和售？比例問題住和商？規(guī)劃問題先和后？節(jié)奏問題管和營？理念問題主和次？角色問題2024/12/1624前言第一局部定義與特征分析第二局部定位與業(yè)態(tài)布局第三局部銷售籌劃與案例2024/12/1625社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)布局社區(qū)商業(yè)的定位社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)的布局社區(qū)商鋪的設(shè)計2024/12/1626社區(qū)商業(yè)的定位內(nèi)容市場定位顧客定位規(guī)模定位2024/12/1627社區(qū)商業(yè)市場定位市場定位是前期定位籌劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業(yè)輻射程度分為輻射型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)、內(nèi)部型社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議〔通常是綜合工程所處區(qū)域、工程自身特點、開發(fā)商名稱等來確定〕。2024/12/1628顧客是誰顧客規(guī)模顧客特征：肖像描繪社區(qū)商業(yè)顧客定位2024/12/1629商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)定位的根本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的工程來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于工程的整體開展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量市場整體租售狀況對工程規(guī)模的影響工程的商業(yè)屬性〔輻射型、中間型或內(nèi)向型〕主力店的帶動效應〔一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5〕競爭性工程對工程規(guī)模的影響市政規(guī)劃對工程片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響工程自身條件對規(guī)模的影響等。社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位2024/12/1630社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合2024/12/1631社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要表達在社區(qū)商業(yè)根底業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)輻射型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個社區(qū)2024/12/1632社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局社區(qū)商業(yè)布局類型各業(yè)態(tài)布局特點人流動線的規(guī)劃社區(qū)商鋪鋪位面積配比社區(qū)商鋪鋪位開間/進深比例2024/12/1633商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局那么表達了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布局主要有四種類型：類型案例優(yōu)點缺點底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口商街型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應。社區(qū)商業(yè)布局類型2024/12/1634底商滿布型示例：錦繡江南入口商街型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣散點列布型例如：海濱廣場社區(qū)商業(yè)布局類型—各類型例如2024/12/1635根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應該要注意的根本原那么有以下幾點：在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮表達居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、效勞配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應防止影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。各業(yè)態(tài)布局特點2024/12/1636綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，那么主要有以下根本要求：各業(yè)態(tài)布局特點主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)指標2024/12/1637一層二層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當勞、肯德基、民潤、小六湯包等。

各業(yè)態(tài)布局特點—萬科金色家園2024/12/1638東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，布局形式為入口商街型，與高尚社區(qū)的住宅定位相照應，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。效勞配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。各業(yè)態(tài)布局特點—東海坊2024/12/1639波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面那么通過于香山街加設(shè)導視牌解決。效勞配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。各業(yè)態(tài)布局特點—波托菲諾2024/12/1640

在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

人流動線規(guī)劃2024/12/1641人流動線規(guī)劃2024/12/1642人流動線規(guī)劃2024/12/1643人流動線規(guī)劃2024/12/1644以上6個社區(qū)中：西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點；萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠，但由于商業(yè)分布較長，兩者都能吸引人流經(jīng)過大局部商業(yè)，仍是以主力店作為人流焦點。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大局部商業(yè)。人流動線規(guī)劃2024/12/1645從以上6個社區(qū)看，焦點型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。人流動線規(guī)劃2024/12/1646綜合兩種類型人流動線分析，社區(qū)商業(yè)人流動線規(guī)劃應主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應簡單易達，增強商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導入外部人流；3、人流焦點應設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應考慮能否引導人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，表達層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升局部商鋪商業(yè)價值。人流動線規(guī)劃2024/12/1647案例分析—10分鐘某市某開發(fā)商在非城市中心地段開發(fā)了別墅與商業(yè)復合工程，項目總規(guī)模為15萬平米，其中6萬平米為別墅，在別墅四周建設(shè)了9萬平米的2-3層的商業(yè)街。開發(fā)商聲稱希望商業(yè)提升別墅銷售價格。分析：上述案例中開發(fā)商存在哪些問題？對別墅而言，你認為商業(yè)該如何考慮？2024/12/1648鋪位面積2024/12/1649鋪位面積2024/12/1650從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下〞和“31㎡－80㎡〞兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。鋪位面積2024/12/1651中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上〞的面積相對應的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應。鋪位面積2024/12/1652內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應的較少。

鋪位面積2024/12/1653類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％輻射型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％輻射型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：鋪位面積比2024/12/1654業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：鋪位面積比—與業(yè)態(tài)之間關(guān)系2024/12/1655類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開間/進深主要在以下幾個區(qū)間：鋪位開間/進深比2024/12/1656業(yè)態(tài)商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯(lián)、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、世紀聯(lián)華、物美社區(qū)標超華潤萬佳、蘇果、各區(qū)域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務配套及服飾精品服務配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑——避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意2024/12/1657商鋪交房條件—示意2024/12/1658問題討論—15分鐘當前的社區(qū)商鋪設(shè)計存在哪些問題？2024/12/1659底商設(shè)計要點2024/12/1660北京富力城商業(yè)整體規(guī)劃2024/12/1661社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計十大要點集中性開放性便利性獨立性氣氛性招示性規(guī)模性尺度性靈活性經(jīng)濟性2024/12/1662前言第一局部定義與特征分析第二局部定位與業(yè)態(tài)布局第三局部銷售籌劃與案例2024/12/1663社區(qū)商業(yè)銷售籌劃與案例社區(qū)商業(yè)租售定位社區(qū)商業(yè)銷售策略社區(qū)商業(yè)銷售案例2024/12/1664社區(qū)商業(yè)租售定位租售定位原那么：市場租售態(tài)勢對工程的影響〔租售市場壓力的大小〕；開展商的意圖：假設(shè)希望短期回籠資金，那么建議盡可能的銷售；假設(shè)有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，那么建議以租為主；假設(shè)希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，那么通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。工程的租售前景預判。2024/12/1665社區(qū)商業(yè)租售定位2024/12/1666租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過工程周邊主要工程〔相近或相類似的商業(yè)工程〕的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位b、商業(yè)氣氛c、人流量d、主力店e、交通條件f、開展商實力g、規(guī)模主題h、升值前景社區(qū)商業(yè)租售定位—租價定位2024/12/1667主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益復原法。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田工程〔參考工程綜合系數(shù)評估表〕：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位2024/12/1668根據(jù)可比工程銷售價格，通過市場比較法，得出工程市場參考價格，如下表：指標可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000

——權(quán)重值比例0.70590.90910.71430.6742

——所占權(quán)重20%30%30%20%

——一層街鋪權(quán)重均價268252503214269713843根據(jù)市場比較法推導出本工程的銷售均價，約：13800元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位2024/12/1669售價定位的另一方法為收益復原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田工程為例：主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的工程：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/㎡）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本工程商業(yè)處于成長期，平均租金約50—60元/㎡。社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位2024/12/1670社區(qū)商業(yè)租售定位—售價定位2024/12/1671社區(qū)商業(yè)銷售管理2024/12/1672目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般