萬科融資特點

萬科----融資特點

2021/6/271作為國內(nèi)第一個上市的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的資本運作要比國內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)商好很多，除了在股票市場上直接融資外，萬科擁有更多高效率的資金募集手段。目前，萬科的融資渠道主要有銀行貸款、股票發(fā)行、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托、迅速銷售從購房者手中收回資金、大股東支持和尋求合作等多種方式。萬科在注重銀行貸款和資本市場再融資的方式的同時，更加重視融資創(chuàng)新，比如引入海外地產(chǎn)基金、獲得外資銀行貸款。2021/6/272房地產(chǎn)信托2004年1月5日，萬科發(fā)布公告稱，新華信托投資股份有限公司（“新華信托”）已于2003年12月31日向總深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司（“深圳公司”）發(fā)放了總額人民幣2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的貸款，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司將把該筆信托融資款用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發(fā)。中國銀行深圳市分行為上述信托金額本息合計2.83618億元提供擔(dān)保，萬科相應(yīng)向該行提供反擔(dān)保。

2004年6月9日，新華信托投資股份有限公司向萬科全資子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司（“深圳公司”）發(fā)放總額人民幣1.9995億元、期限2年、利率為年4%的貸款，用于深圳十七英里項目的開發(fā)。萬科此舉開房地產(chǎn)上市公司的融資先河。4.5%的利率，再加上一些中介費用，其實和銀行貸款利率差不多，萬科的授信額度還有很多，貸款完全沒問題。從這里我們可以看到萬科的信托融資主要是為了拓寬融資渠道。2021/6/273基金融資2005年12月，萬科與中信資本投資有限公司簽訂了合作協(xié)議，共同籌組成立“中信資本·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”，以投資于萬科及萬科關(guān)聯(lián)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目。萬科和中信資本投資及其關(guān)聯(lián)公司為基金的初始投資人?；鹗灼谀技繕?biāo)金額不超過1.5億美元，存續(xù)期5年（經(jīng)基金投資人批準(zhǔn)可延長至7年）。中信資本投資及其關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任基金經(jīng)理管理基金。該基金與萬科將通過共同設(shè)立中外合資（合作）企業(yè)的形式開發(fā)房地產(chǎn)項目，萬科負(fù)責(zé)項目開發(fā)。雙方按股權(quán)比例對合作項目進(jìn)行投資，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益[⑥]。

2007年4月，全球最大的地產(chǎn)公司GECommercialFinanceRealEstate(通用電氣商業(yè)金融房地產(chǎn)公司)把在內(nèi)地的首筆2000萬美元投向“中信資本·萬科中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”。2021/6/274擴(kuò)大合作開發(fā)融資2005年萬科集團(tuán)的子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司與KEENSINOSERVICES-1MITED簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司70%股權(quán)的協(xié)議。香港東臺成立于1982年10月29日，注冊資本港幣500萬，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè)（廣州）有限公司100%的股權(quán)。萬科通過成為東臺大股東的形式取得鵬利（廣州）的土地儲備。2005年11月，由中糧集團(tuán)下屬鵬利國際和萬科集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)廣州科學(xué)城。作為萬科在廣州首個占地超過20萬平方米的別墅住宅，鵬利項目成為兩大集團(tuán)在地產(chǎn)方面進(jìn)行戰(zhàn)略對接的起點。萬科在不斷擴(kuò)大土地儲備的同時，其資金鏈也備受考驗。而引入總資產(chǎn)達(dá)7000多億元的中糧集團(tuán)作為戰(zhàn)略伙伴，將為其帶來充足的現(xiàn)金流及土地儲備。在這占地面積達(dá)22萬平方米的項目中，兩家各占一半股權(quán)，風(fēng)險共擔(dān)，并且主要開發(fā)資金將由項目公司自籌解決。2021/6/275開拓海外融資渠道（1）引進(jìn)華潤大股東。2000年中國華潤總公司成為萬科第一大股東，因為華潤在香港擁有華潤置業(yè)有限公司等數(shù)家香港上市公司，萬科也因此打通了向香港及國際資本市場融資的通道。（2）國際資本合作。2005年12月萬科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司——RecoZiyangPteLtd.(RZP)——簽訂了兩項轉(zhuǎn)讓項目公司部份股權(quán)的協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，萬科全資附屬公司上海萬科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將其持有的無錫萬科房地產(chǎn)有限公司40%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給RZP，轉(zhuǎn)讓價為人民幣19,260萬元，該轉(zhuǎn)讓萬科可獲得稅前收益約8,614萬元。萬科另一家全資附屬公司永達(dá)中國投資有限公司將其持有的沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83%股權(quán)中的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，轉(zhuǎn)讓價為1,229.1萬美元(約人民幣9,923萬元)，該轉(zhuǎn)讓萬科可獲得稅前收益約人民幣106萬元。2021/6/276（3）外國銀行貸款。（a）萬科將項目公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的對象為自身與外國資金組建的HI公司（控股比例為35%：65%），這樣萬科對項目公司直接、間接的控股比例降至48%，列入長期投資而不需要合并報表；（b）從形式上看，HI公司取得了萬科中山公司的控股權(quán)，屬于如假包換的外國直接投資。而在法律上而言，這是一筆以股權(quán)換資金的股權(quán)融資。但實際上，盡管HI公司已經(jīng)擁有了中山項目52%的股權(quán)，但并不擁有實際控制權(quán)。因為根據(jù)雙方約定，在中山項目回款之后，萬科將以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息贖回股權(quán)。也就是說，這實際上是一筆商業(yè)貸款。由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制。而萬科公司“不得已的曲線融資”高明之處，在于以FDI之名，行商業(yè)貸款之實。這個融資安排，相當(dāng)巧妙地避開相關(guān)的管制要求。2021/6/277萬科A1988-2008年歷年融資情況

有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。融資事件內(nèi)容起始日期發(fā)行截止日期發(fā)行價（元）融資總額（億元）定向增發(fā)A股約100億元2007-8-222007-8-2231.53100非公開增發(fā)A股4000萬股2006-12-222006-12-2210.542可轉(zhuǎn)換債券19.9億元2004-9-242004-9-2410019.9可轉(zhuǎn)換債券15億元2002-6-132002-6配股10配272702000-1-112000-1-247.56.411997年B股配股10配237001997-7-171997-8-54200港元0.871997年配股10配237001997-7-161997-7-29453.01B股發(fā)行4500萬股1993-4-61993-4-171