工程管理程序培訓(xùn)(二)

工程管理程序培訓(xùn)(二).內(nèi)容《緊急事件處理程序》

《物業(yè)接管驗(yàn)收程序》《消防管理程序》《小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程》《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》突發(fā)事件指不可預(yù)見到或突然發(fā)生的，

需要立即補(bǔ)救或采取行動(dòng)的事件。突發(fā)事件信息的獲取來源：業(yè)戶反饋/物業(yè)公司工作人員值勤中獲悉。接到突發(fā)事件信息后，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場.突發(fā)事件處理過程中，保持信息暢通，聽從指揮，服從安排，，不得擅自離開現(xiàn)場。突發(fā)事件處理完畢后，以專題報(bào)告24小時(shí)內(nèi)報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理。突發(fā)事件主要有以下幾個(gè)方面:刑事案件和治安事故火警煤氣泄漏防洪、防臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理電梯故障停電、停水水浸刑事案件和治安事故當(dāng)保安員遇有接報(bào)或發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要在第一時(shí)間向主管領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)情況，保持鎮(zhèn)靜，并通過通訊設(shè)備報(bào)告事發(fā)地點(diǎn)、現(xiàn)場事態(tài)等情況。保安員及保安部負(fù)責(zé)人在接到求援信號(hào)后，立即趕到現(xiàn)場組織處理。保安部負(fù)責(zé)人視情況的嚴(yán)重程度，采取各種有效的措施予以處理，同時(shí)上報(bào)相關(guān)部門。發(fā)現(xiàn)涉及犯罪或治安事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場，維持秩序，禁止無關(guān)人員進(jìn)入，以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證，影響證據(jù)的收集?，F(xiàn)場如有業(yè)戶或人員受傷，要立即撥打急救中心電話或設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告警方。事件處理完畢后，各物業(yè)分公司保安部負(fù)責(zé)人應(yīng)將事情經(jīng)過和處理結(jié)果記錄在《突發(fā)事件報(bào)告》中，并報(bào)各物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人審核?；鹁?dāng)發(fā)生火警信號(hào)后，消防中心當(dāng)值人員立即找出消防訊號(hào)之位置,通知附近巡邏隊(duì)員趕往現(xiàn)場查看是否發(fā)生火災(zāi)，確認(rèn)火災(zāi)類型和火情大小。確認(rèn)屬實(shí)，迅速向上級匯報(bào)。若屬誤報(bào)，應(yīng)及時(shí)將全部消防系統(tǒng)復(fù)位。當(dāng)保安部負(fù)責(zé)人接報(bào)后，立即組織搶救，并視情況向119報(bào)警，同時(shí)通知物業(yè)公司負(fù)責(zé)人。接到火災(zāi)報(bào)警并確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)后，消防中心值班人員應(yīng)檢查電梯是否迫降至首層，燃?xì)饪傞l是否關(guān)閉，消防風(fēng)機(jī)、消防泵等消防設(shè)備是否正常，確保消防系統(tǒng)隨時(shí)進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)。物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人組織保安員撤離易燃易爆物品，啟用滅火器材，全力撲滅初起之火。并組織業(yè)戶撤離危險(xiǎn)地區(qū)，做好妥善安排。保安部負(fù)責(zé)人保護(hù)好現(xiàn)場，維持現(xiàn)場秩序，并及時(shí)向上級通報(bào)情況。撲救完畢后，物業(yè)分公司安排人員協(xié)助有關(guān)部門查明原因、查明損失。處理完畢后，保安部負(fù)責(zé)人將有關(guān)情況寫成材料記錄在《突發(fā)事件報(bào)告》上，并報(bào)物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人審核。煤氣泄漏公司人員接報(bào)后立即通知保安部/工程部趕往現(xiàn)場，并通知客戶服務(wù)部和分公司領(lǐng)導(dǎo)。到達(dá)現(xiàn)場后，證實(shí)有氣體泄漏，現(xiàn)場人員須關(guān)閉所有隨身的手機(jī)、對講機(jī)等用電器材，切勿吸煙點(diǎn)火、按動(dòng)樓宇可視對講門鈴，以免發(fā)出細(xì)微火花引起爆炸。視情況而定，即致電煤氣公司搶修。并要求客服部協(xié)助通知其他隔壁業(yè)戶，情況嚴(yán)重時(shí)應(yīng)通知相關(guān)業(yè)戶撤離現(xiàn)場。不確定泄露地點(diǎn)時(shí)，工作人員趕到現(xiàn)場，對懷疑泄漏氣體的業(yè)戶房間，立即拍門查看是否有人在內(nèi)，如有人通知業(yè)戶關(guān)上煤氣供應(yīng)掣、打開門窗使空氣流通。如室內(nèi)無人，應(yīng)立即通知煤氣公司人員到場，并在請示公司領(lǐng)導(dǎo)后采取緊急應(yīng)對措施。防洪、防臺(tái)風(fēng)物業(yè)分公司接到臺(tái)風(fēng)、雷暴雨等預(yù)報(bào)通知后，及時(shí)告示業(yè)戶，并緊急動(dòng)員、組織人力、物力，積極做好防災(zāi)前的準(zhǔn)備工作。工程部應(yīng)對所轄的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，對排水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)派人守衛(wèi)或每隔1小時(shí)巡視一次，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，并向各物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人匯報(bào)。各物業(yè)分公司應(yīng)在宣傳欄或其他顯眼地方貼出防災(zāi)公告，通知業(yè)戶關(guān)好門窗，搬離花盆、雜物等。并組織防災(zāi)搶救小組，隨時(shí)準(zhǔn)備處理一切突發(fā)事故。物業(yè)分公司準(zhǔn)備急救箱，確?；舅幬稞R備。物業(yè)分公司員工搶險(xiǎn)或執(zhí)行緊急任務(wù)時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)陌踩胧?。如風(fēng)暴持續(xù)晝夜不停，物業(yè)分公司負(fù)責(zé)人應(yīng)安排專人24小時(shí)值班。每次防洪、防臺(tái)風(fēng)工作應(yīng)由保安部負(fù)責(zé)人在《突發(fā)事件報(bào)告》上記錄。電梯故障保安部消防中心當(dāng)值人員第一時(shí)間通知工程部人員到現(xiàn)場救人搶修，保安部與工程部的救援人員必須在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，查看是否有人被困。無人被困，工程部負(fù)責(zé)立即修理，并在電梯外掛檢修牌，如在維修能力范圍外的，立即聯(lián)系相關(guān)維保單位進(jìn)行維修。有人被困，查明被困人所在樓層后，安慰被困人不用驚慌，在被困人沒救出前，工作人員不能離開現(xiàn)場。具體操作按《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》處理。停電、停水停電時(shí)，物業(yè)分公司維護(hù)人員立即查出停電范圍、分析原因：a.對于造成樓宇內(nèi)電梯不能啟動(dòng)，維修人員必須15分鐘內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)應(yīng)急供電，同時(shí)檢查是否有人被困于電梯內(nèi)，按《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》處理。b.對于因停電而造成業(yè)戶出入的不便，在可能的情況下，工程部負(fù)責(zé)安排緊急照明，保安部協(xié)助。停水時(shí)，物業(yè)分公司維修人員查出停水范圍及分辨原因：a.對于園區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施故障引起的停水，立即進(jìn)行搶修或作臨時(shí)應(yīng)急處理，保證最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)供水；如在工作人員能力范圍外的，須立即通知相關(guān)單位前來維修，屆時(shí)客戶服務(wù)部將事故原因、預(yù)計(jì)維修時(shí)間及時(shí)告之業(yè)戶，為減少停水對業(yè)戶帶來的影響，如有需要，保安部做好義務(wù)幫助工作。b.對于市政設(shè)備設(shè)施故障引起的停水，工程部負(fù)責(zé)維修進(jìn)度的跟進(jìn)，了解預(yù)計(jì)維修時(shí)間，客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)做好業(yè)戶的解釋工作。停水、停電時(shí)應(yīng)張貼通知，向業(yè)戶解釋停水、停電原因，跟進(jìn)情況及預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間。水浸如屬公共區(qū)域浸水，工程部負(fù)責(zé)查找進(jìn)水源，堵住或關(guān)閉進(jìn)水源，如因公共設(shè)施設(shè)備損失所致，立即進(jìn)行搶修。如水浸原因由業(yè)戶室內(nèi)設(shè)施損壞等造成，由客戶服務(wù)部與業(yè)戶進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，以便入內(nèi)檢查。當(dāng)業(yè)戶不在家的情況下，工程部制止漏水后，客戶服務(wù)部應(yīng)立即與該業(yè)戶取得聯(lián)系，以減少水浸造成業(yè)戶財(cái)產(chǎn)的損失。保潔人員負(fù)責(zé)清理受影響區(qū)域，防止水浸影響擴(kuò)大

物業(yè)接管驗(yàn)收驗(yàn)收準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的實(shí)施物業(yè)接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法驗(yàn)收準(zhǔn)備成立驗(yàn)收小組由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門、各專業(yè)工程人員按專業(yè)分工組成若干個(gè)物業(yè)分管項(xiàng)目接管驗(yàn)收小組；若樓盤已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，由本單位客戶服務(wù)部直接進(jìn)行后期的物業(yè)接管項(xiàng)目的具體操作；單位各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組，對新投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，依據(jù)工程開發(fā)單位提供的設(shè)計(jì)圖紙、竣工圖紙、竣工資料、設(shè)備清單、設(shè)備合格證、設(shè)備試驗(yàn)報(bào)告單、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試記錄等文件，在工程開發(fā)單位組織下，進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收和驗(yàn)收。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由單位以下部門人員組成，公司行政人事部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。接管驗(yàn)收的實(shí)施物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料綜合竣工驗(yàn)收資料

施工設(shè)計(jì)資料接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收◆接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收；◆接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)◆驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求物業(yè)的接管各接管驗(yàn)收小組對分項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，由物業(yè)管理分公司（管理處）同移交物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式的物業(yè)整體交接，填寫《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》交房地產(chǎn)項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，經(jīng)雙方簽名蓋章生效。各接管驗(yàn)收組長應(yīng)將全部資料分類歸檔，交接管驗(yàn)收組負(fù)責(zé)人指定專人匯總后，交本單位資料室存檔。消防管理程序◆組建消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組◆消防設(shè)施的管理◆消防工作的檢查◆消防培訓(xùn)◆設(shè)備操作◆運(yùn)行管理◆維保規(guī)定

消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組各分公司組建以管理處經(jīng)理為組長、部門負(fù)責(zé)人為副組長、部門員工為組員的消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組，擬制《消防組織機(jī)構(gòu)圖》。消防設(shè)施的管理根據(jù)消防法規(guī)和實(shí)際需求由行政人事部申請配備消防設(shè)施。保安部負(fù)責(zé)建立《消防設(shè)備清單》，負(fù)責(zé)日常消防設(shè)備檢查，并按《消防管理工作規(guī)范》文件要求填寫記錄。保安部負(fù)責(zé)對消防設(shè)備操作、運(yùn)行管理工作，工程部負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)等具體工作。檢查中發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)應(yīng)立即整改，如問題嚴(yán)重，須上報(bào)公司相關(guān)部門進(jìn)行處理。工程部負(fù)責(zé)制定消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，行政人事部負(fù)責(zé)組織對消防標(biāo)識(shí)進(jìn)行制作和對標(biāo)識(shí)的管理進(jìn)行監(jiān)督。工程部負(fù)責(zé)對消防專用公章進(jìn)行有效的管理與保存，并按照《消防管理規(guī)定》實(shí)施。消防工作的檢查安全領(lǐng)導(dǎo)小組每季度和節(jié)假日前按公司《消防管理規(guī)定》對管轄區(qū)域進(jìn)行消防安全檢查，并形成書面報(bào)告。工程部負(fù)責(zé)每月一次檢查所管區(qū)域的安全用火、用電情況，并形成報(bào)告上報(bào)消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組。檢查中發(fā)現(xiàn)不合格，立即發(fā)出《消防隱患整改通知書》，責(zé)成責(zé)任部門或責(zé)任人限期改進(jìn)，事后應(yīng)進(jìn)行跟蹤檢驗(yàn)。在管轄范圍內(nèi)嚴(yán)禁攜帶、存放易燃、易爆物品，保安部執(zhí)勤人員如發(fā)現(xiàn)存放以上物品，應(yīng)立即上報(bào)相關(guān)部門處理

消防培訓(xùn)保安部負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《消防安全手冊》，不定期向業(yè)戶宣傳消防安全知識(shí)。保安部每季度安排義務(wù)消防隊(duì)與消防專員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練。由保安歸口負(fù)責(zé)人每年不少于一次對各單位義務(wù)消防隊(duì)進(jìn)行消防演練,保安部消防主管按照《消防培訓(xùn)工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》每月不得少于一次進(jìn)行消防理論培訓(xùn)。設(shè)備操作◆消防電話◆消防廣播◆火警時(shí)的客貨梯◆消防泵◆噴淋泵◆防火卷簾◆消防風(fēng)機(jī)◆消防栓◆消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制柜維保規(guī)定消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定。a.每年12月由工程部組織制定下一年度的《消