11月房地產(chǎn)行業(yè)月報：利好政策密集出臺銷售持續(xù)回暖

報告摘要一、政策：11月房地產(chǎn)利好政策密集出臺，“穩(wěn)地產(chǎn)”態(tài)度明確。11月7日，自然資源部發(fā)布通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布公告，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，隨后北京、上海等地快速跟進。二、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖。11月，30大中城市商品房月度成交103610套，環(huán)比增加13，為年內(nèi)單月新高，同比增加20，實現(xiàn)商品房成交面積為1171.45萬平方米，環(huán)比增長16

，較去年同期同比增加20，主要系9月份以來一系列政策落地以及11月新增商品房供應增加所致。三、房價：百城新建住宅價格上漲，二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.29，11月百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，環(huán)比上漲0.36，同比上漲2.40。百城二手住宅均價為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57，跌幅較10月收窄0.03個百分點，同比下跌7.29。四、新增供應：11月新增供應環(huán)比增加，相比前期供應規(guī)模仍處低位。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-11月30個重點城市商品住宅新增供應9734萬平方米，累計同比下降32

。單看11月，30個重點城市新增供應930萬平方米，環(huán)比增加35，同比下降33，較三季度月均增加4。五、土地市場：供地情況邊際改善。11月土地市場推出及成交規(guī)模同比降幅收窄。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月全國300城住宅用地推出面積為4.1億平方米，同比下降31.4，降幅較1-10月收窄1.8個百分點，成交建筑面積為2.5億平方米，同比下降27.4

。六、投資建議。9月26日中央政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，為房地產(chǎn)行業(yè)定下新基調(diào)。本月出臺交易稅費減免政策，北上廣深四大一線城市陸續(xù)取消普宅和非普宅標準，降低交易成本，置換改善性需求提升，此外，11月30個重點城市商品住宅新增供應環(huán)比增加35，供應增加疊加政策效應持續(xù)作用下，11月30大中城市商品房月度成交環(huán)比增加13，創(chuàng)年內(nèi)單月新高，市場信心恢復，成交有所回暖。進入12月，目前處于房企年末沖刺業(yè)績關鍵期，房企推盤促銷力度有望進一步加強，預計12月房地產(chǎn)市場活躍度有望繼續(xù)保持，后續(xù)仍需關注城中村改造和收購閑置土地和收儲存量房增量政策落地效果。七、風險提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行風險；個別房企信用違約風險；房地產(chǎn)政策落地進程不及預期請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠1、政策：11月房地產(chǎn)利好政策密集出臺，“穩(wěn)地產(chǎn)”態(tài)度明確2、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖3、房價：百城新建住宅價格上漲，二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄4、新增供應：11月新增供應環(huán)比增加，相比前期供應規(guī)模仍處低位5、土地市場：供地情況邊際改善6、投資建議7、風險提示請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠目錄1、政策：11月房地產(chǎn)利好政策密集出臺，“穩(wěn)地產(chǎn)”態(tài)度明確資料來源：中國政府網(wǎng)等，太平洋證券11月房地產(chǎn)利好政策密集出臺，“穩(wěn)地產(chǎn)”態(tài)度明確。11月7日，自然資源部發(fā)布通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，隨后北京、上海等地快速跟進。11月13日，國家稅務總局提出將土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點。圖表：11月以來中央關于地產(chǎn)相關會議及政策時間部門/文件具體內(nèi)容2024

年11月

7日《自然資源部關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》收購主體：使用專項債券資金用于收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。收購范圍：優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。收購價格：土地儲備機構委托經(jīng)備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎價格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進機制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機構根據(jù)市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎價格下調(diào)幅度，經(jīng)與土地使用權人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議后，報市、縣人民政府批準確認。收購后用途：收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產(chǎn)開發(fā)。2024

年11

月12日《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》契稅：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1

的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5

的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1

的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2

的稅率征收契稅。增值稅：土增稅：取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20

的，繼續(xù)免征土地增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。2024

年11

月13日《國家稅務總局關于降低土地增值稅預征率下限的公告將土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點。》請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠2、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖圖表：30大中城市商品房月度成交套數(shù)政策效應作用下，30大中城市成交同增20

創(chuàng)年內(nèi)單月新高。11月，30大中城市商品房月度成交103610套，環(huán)比增加13，為年內(nèi)單月新高，同比增加20，實現(xiàn)商品房成交面積為1171.45萬平方米，環(huán)比增長16

，較去年同期同比增加20，主要系9月份以來一系列政策落地以及11月新增商品房供應增加所致；自2024年以來，30大中城市商品房成交套數(shù)累計同比減少25

，商品房成交面積累計同比減少27

。圖表：30大中城市商品房月度成交面積資料來源：Wind，太平洋證券資料來源：

Wind

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致遠2、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖一二線城市11月同環(huán)比繼續(xù)正增，三線城市成交低位波動。分城市能級來看，其中一線城市、二線城市、三線城市實現(xiàn)商品房月度成交面積分別為347.41/626.65/197.38萬平方米，同比增長50

/14

/2

，環(huán)比變化為8/41

/-20，一線城市11月環(huán)比增幅較10月增幅減少60個百分點，有所放緩，但仍實現(xiàn)環(huán)比正增長。比較而言，三線城市成交維持低位波動，一線城市和二線城市的銷售成交整體表現(xiàn)好于三線城市，體現(xiàn)出政策對于三線城市的作用效果相對較弱。圖表：各能級城市商品房月度成交面積環(huán)比變化 圖表：各能級城市商品房月度成交面積同比變化資料來源：Wind，太平洋證券資料來源：

Wind

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致遠2、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖11月份多地網(wǎng)簽成交量回暖。北京：據(jù)北京住建委，11月，北京共網(wǎng)簽新房4888套，同比上漲12，環(huán)比上漲5。北京二手房網(wǎng)簽量達18763套，創(chuàng)下近20個月來新高。上海：據(jù)安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，上海二手房（含商業(yè)）累計成交27050套，為今年以來二手房成交量最高的月份，也是自2021年3月以來首次突破27000套大關，創(chuàng)下近44個月以來的最高成交量。深圳：據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，11月深圳一手住宅預售網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上漲94.5

，僅次于2021年1月。11月，深圳二手房成交量達8500套，為近46個月來最高。廣州：據(jù)廣州市住建局發(fā)布數(shù)據(jù)，11月，廣州全市一手商品房網(wǎng)簽面積128.15萬平方米，同比增長18.6

，環(huán)比增長1.6

；二手商品房網(wǎng)簽面積達140.52萬平方米，同比增長5.6，環(huán)比增長4.3

。杭州：據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽10429套，相比10月（9120套）上漲14.4

，比去年11月（8801套）提升18.5

；11月網(wǎng)簽量也是2023年3月以來的最高紀錄資料來源：

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致遠2、銷售：政策效應作用下，銷售持續(xù)回暖1-11月百強房企銷售同比降幅收窄。據(jù)克而瑞百強房企銷售榜單，1-11月百強房企累計實現(xiàn)全口徑銷售金額37123億元，同比降低32.9

，較上月同比降幅收窄1.9個百分點，權益口徑銷售金額27158億元，同比降低30

，較上月降幅收窄2.2個百分點。單看11月，百強房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額3865億元，同比降低9.8

，環(huán)比下降16.5。權益口徑實現(xiàn)銷售金額2875億元，同比降低3.0，環(huán)比降低16.2。圖表：TOP100房企全口徑單月銷售金額 圖表：TOP100房企權益口徑單月銷售金額資料來源：克而瑞，太平洋證券資料來源：克而瑞，太平洋證券請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠3、房價：百城新建住宅價格上漲，二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄11月百城新建住宅價格上漲，二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.29，11月百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，環(huán)比上漲0.36

，同比上漲2.40

。房企加快推盤節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動新房價格上漲，一線和二線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.69

和0.33

，三四線代表城市房價環(huán)比下跌0.04；百城二手住宅均價為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57

，跌幅較10月收窄0.03個百分點，同比下跌7.29

。其中深圳、成都等4個城市二手住宅價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.07，較10月降幅收窄0.1個百分點。圖表：2024年9-11月各梯隊城市新建住宅價格環(huán)比變化 圖表：2024年9-11月各梯隊城市二手住宅價格環(huán)比變化資料來源：中指研究院，太平洋證券資料來源：中指研究院，太平洋證券請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠4、新增供應：11月新增供應環(huán)比增加，相比前期供應規(guī)模仍處低位11月新增供應環(huán)比增加，相比前期供應規(guī)模仍處低位。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-11月30個重點城市商品住宅新增供應9734萬平方米，累計同比下降32

，其中一線城市和二三線城市整體分別新增供應1959萬平方米和7775萬平方米，累計同比下降23

和34。單看11月，30個重點城市新增供應930萬平方米，環(huán)比增加35

，同比下降33，較三季度月均增加4。其中4個一線城市新增供應184萬平方米，環(huán)比增加11，同比下降38，26個重點二三線城市合計新增供應746萬平方米，環(huán)比高增42，同比下降32。圖表：全國30個重點城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）圖表：2024年各月分梯隊城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米，

）資料來源：克而瑞，太平洋證券資料來源：克而瑞，太平洋證券請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠5、土地市場：供地情況邊際改善資料來源：中指研究院，太平洋證券資料來源：中指研究院，太平洋證券11月土地市場推出及成交規(guī)模同比降幅收窄。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月全國300城住宅用地推出面積為4.1億平方米，同比下降31.4

，降幅較1-10月收窄1.8個百分點，其中一線、二線和三四線城市分別同比下降49

/37.4

/27.9

，成交建筑面積為2.5億平方米，同比下降27.4，一線、二線和三四線城市分別同比下降42.2

/31.6

/24.4

。土地出讓金方面，2024年1-11月全國300城住宅用地土地出讓金為1.5萬億元，同比下降32.4，其中一線、二線和三四線城市分別同比下降28.9

/40.9

/23.4

。全國300城1-11月住宅用地成交樓面均價為5836元/平方米，同比下降6.9。圖表：全國300城住宅

用地推出與成交同比情況 圖表：2024年1-11月各梯隊城市住宅用地供求同比情況請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正

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致遠5、土地市場：供地情況邊際改善資料來源：克而瑞，太平洋證券11月土地市場供地情況邊際改善。一線城市同比回升，環(huán)比持平。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，分城市能級來看，截至11月26日，一線城市本月共成交土地114萬平方米，環(huán)比上月持平，同比漲幅達139；成交金額239億元，環(huán)比下降20，同比大增329，若計入上海月末土拍，一線城市同環(huán)比將實現(xiàn)增長。二線城市同比回落，環(huán)比上升。具