開發(fā)項目前期可行性分析報告內(nèi)容

PAGEPAGE4房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發(fā)項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。以下所要求提報的內(nèi)容并非涵蓋所有項目調查信息，項目提報人應隨時間、環(huán)境、區(qū)域的不同盡可能提報有關信息和潛在的風險以及應對措施。第一部分項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地完成編輯位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。二、內(nèi)部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義；2、公司進入?yún)^(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。第二部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學及教育質量情況；3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平；4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場；5、文化、體育、娛樂設施；6、公園；7、銀行；8、郵局；9、其他。附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況；2、空氣狀況；3、噪聲情況；4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）；6、周邊景觀；7、風水情況；8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等；9、其他。五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3、綜合容積率、住宅容積率；6、結論：(1)區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；(2)本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式；(3)本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；(4)本案在開發(fā)中的營銷焦點問題。四、區(qū)域市場目標客戶層研究1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）；2、項目客戶群購買能力分析；項目客戶群消費動機分析；項目客戶群年齡結構分析；項目客戶群家庭人口因素分析；項目客戶群教育水平分析；項目客戶群考慮因素分析（（1）價格因素分析，（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風水因素分析）（5）當?shù)仫L俗習慣影響分析2、結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。五、目標市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位：（1）項目客戶定位：客戶職業(yè)定位，客戶特征定位，客戶收入定位，客戶需求定位（2）項目產(chǎn)品定位：項目開發(fā)主題，項目產(chǎn)品檔次，項目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進行優(yōu)選），戶型、布局。（3）房地產(chǎn)項目價格定位：2、結論：目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點；3、產(chǎn)品建議。第五部分：規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路1、設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點；2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例；3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；4、差異化產(chǎn)品可行性。5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設計的可行性分析1、在既定規(guī)劃條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和冠魯所追尋的各種檔次住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、設計指導思想；總平面規(guī)劃建議；建筑立面建議；戶型設計建議；景觀設計建議；配套設施建議注：結合前面有關內(nèi)容綜合分析4、土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。5、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。6、周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。7、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。8、市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：當?shù)氐木幼×晳T、不同民族間的習慣、客戶對不同產(chǎn)品在項目計劃周期內(nèi)的喜好變化趨勢（如多層、高層等不同產(chǎn)品喜好的轉化）。第六部分：置換項目置換項目的描述：（1）置換合同情況；（2）項目相關證件及手續(xù)合法性；（3）與合作方的風險分析（主要包括合同內(nèi)風險和合同外風險）；土地置換資金的辦理以及風險控制；置換項目生產(chǎn)計劃和資金投放計劃；注：主要分析計劃履行過程存在潛在的變化以及應對措施；第七部分：項目開發(fā)一、工程初步計劃工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。二、銷售初步計劃各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。三、各類證件辦理計劃：第八部分：投資效益資金分析成本和經(jīng)濟效益預測分析根據(jù)前面各類反復對比分析，初步形成規(guī)劃方案，詳細劃分業(yè)態(tài)，分析各類業(yè)態(tài)成本和效益，項目總成本和效益，以此初步得出本案的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)和利潤貢獻業(yè)態(tài)；注：測算繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項目成本效益測算表，要特別調查分析采用該容積率和規(guī)劃方案下相關批復的可行性。二、項目資金預測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。5、稅務分析注：資金測算表繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項目資金測算表，依據(jù)是前面各部分分析內(nèi)容。第九部分：管理資源配置一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求。人員缺口，解決途徑。第十部分：綜合分析與建議優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。結論和建議附件：（1）有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。（2）按照本公司成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程。成本測算可采用兩種方法：A．從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意本公司在規(guī)劃設計、不同品質要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。B．根據(jù)已做的類似項目的相關數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。以上兩種方法在測算時，不同的成本項目運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測算可參照成本估算表成本項目總成本/萬元單位成本/（元/㎡）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款1.政府地價及市政配套2.合作款項3.紅線外市政配套4.拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費1.勘察設計費2.報批報建費3.三通一平費4.臨時設施費三、主體建筑工程費1.基礎工程2.結構及粗裝修3.門、窗工程4.公共部位精裝修5.室內(nèi)精裝修6.室內(nèi)水電氣暖7.室內(nèi)設備及安裝8.室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費1.室外給排水系統(tǒng)2.室外采暖系統(tǒng)3.室外燃氣系統(tǒng)4.室外高低壓系統(tǒng)5.室外消防系統(tǒng)6.室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費1.環(huán)境設計費2.綠化建造費3.建筑