開發(fā)項(xiàng)目前期可行性分析報(bào)告內(nèi)容

PAGEPAGE4房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測。因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。以下所要求提報(bào)的內(nèi)容并非涵蓋所有項(xiàng)目調(diào)查信息，項(xiàng)目提報(bào)人應(yīng)隨時(shí)間、環(huán)境、區(qū)域的不同盡可能提報(bào)有關(guān)信息和潛在的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對措施。第一部分項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地完成編輯位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義；2、公司進(jìn)入?yún)^(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。第二部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況；3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平；4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場；5、文化、體育、娛樂設(shè)施；6、公園；7、銀行；8、郵局；9、其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況；2、空氣狀況；3、噪聲情況；4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）；6、周邊景觀；7、風(fēng)水情況；8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等；9、其他。五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3、綜合容積率、住宅容積率；6、結(jié)論：(1)區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；(2)本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；(3)本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；(4)本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。四、區(qū)域市場目標(biāo)客戶層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）；2、項(xiàng)目客戶群購買能力分析；項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析；項(xiàng)目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析；項(xiàng)目客戶群家庭人口因素分析；項(xiàng)目客戶群教育水平分析；項(xiàng)目客戶群考慮因素分析（（1）價(jià)格因素分析，（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析）（5）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣影響分析2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。五、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位1、市場定位：（1）項(xiàng)目客戶定位：客戶職業(yè)定位，客戶特征定位，客戶收入定位，客戶需求定位（2）項(xiàng)目產(chǎn)品定位：項(xiàng)目開發(fā)主題，項(xiàng)目產(chǎn)品檔次，項(xiàng)目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選），戶型、布局。（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位：2、結(jié)論：目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)；3、產(chǎn)品建議。第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例；3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；4、差異化產(chǎn)品可行性。5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定規(guī)劃條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和冠魯所追尋的各種檔次住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想；總平面規(guī)劃建議；建筑立面建議；戶型設(shè)計(jì)建議；景觀設(shè)計(jì)建議；配套設(shè)施建議注：結(jié)合前面有關(guān)內(nèi)容綜合分析4、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。5、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。6、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。7、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。8、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣、不同民族間的習(xí)慣、客戶對不同產(chǎn)品在項(xiàng)目計(jì)劃周期內(nèi)的喜好變化趨勢（如多層、高層等不同產(chǎn)品喜好的轉(zhuǎn)化）。第六部分：置換項(xiàng)目置換項(xiàng)目的描述：（1）置換合同情況；（2）項(xiàng)目相關(guān)證件及手續(xù)合法性；（3）與合作方的風(fēng)險(xiǎn)分析（主要包括合同內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)和合同外風(fēng)險(xiǎn)）；土地置換資金的辦理以及風(fēng)險(xiǎn)控制；置換項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃和資金投放計(jì)劃；注：主要分析計(jì)劃履行過程存在潛在的變化以及應(yīng)對措施；第七部分：項(xiàng)目開發(fā)一、工程初步計(jì)劃工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。二、銷售初步計(jì)劃各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。三、各類證件辦理計(jì)劃：第八部分：投資效益資金分析成本和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析根據(jù)前面各類反復(fù)對比分析，初步形成規(guī)劃方案，詳細(xì)劃分業(yè)態(tài)，分析各類業(yè)態(tài)成本和效益，項(xiàng)目總成本和效益，以此初步得出本案的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)和利潤貢獻(xiàn)業(yè)態(tài)；注：測算繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目成本效益測算表，要特別調(diào)查分析采用該容積率和規(guī)劃方案下相關(guān)批復(fù)的可行性。二、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。5、稅務(wù)分析注：資金測算表繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目資金測算表，依據(jù)是前面各部分分析內(nèi)容。第九部分：管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求。人員缺口，解決途徑。第十部分：綜合分析與建議優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合冠魯一貫發(fā)展思路等方面論述。機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。結(jié)論和建議附件：（1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。（2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程。成本測算可采用兩種方法：A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)、不同品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。B．根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。以上兩種方法在測算時(shí)，不同的成本項(xiàng)目運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測算可參照成本估算表成本項(xiàng)目總成本/萬元單位成本/（元/㎡）參考項(xiàng)目單位成本說明一、土地獲得價(jià)款1.政府地價(jià)及市政配套2.合作款項(xiàng)3.紅線外市政配套4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.報(bào)批報(bào)建費(fèi)3.三通一平費(fèi)4.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1.基礎(chǔ)工程2.結(jié)構(gòu)及粗裝修3.門、窗工程4.公共部位精裝修5.室內(nèi)精裝修6.室內(nèi)水電氣暖7.室內(nèi)設(shè)備及安裝8.室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)1.室外給排水系統(tǒng)2.室外采暖系統(tǒng)3.室外燃?xì)庀到y(tǒng)4.室外高低壓系統(tǒng)5.室外消防系統(tǒng)6.室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)1.環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2.綠化建造費(fèi)3.建筑