開發(fā)酒吧街的10大必要條件

開發(fā)酒吧街的10大必要條件

近兩三年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一片火熱，像北京、上海這樣的一線城市，20萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心和10萬(wàn)平方米左右社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)（夸張的說(shuō)J…）。

商業(yè)地產(chǎn)大量開發(fā)放量導(dǎo)致商鋪的銷售和招商都遇到了困難，尤其是非常現(xiàn)實(shí)的招商工作。在北京有的項(xiàng)目甚至空置長(zhǎng)達(dá)三四年之久才勉強(qiáng)活起來(lái)。

目前商業(yè)地產(chǎn)銷售、招商遇到困難的原因除了市場(chǎng)集中放量、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈外，還有兩個(gè)方面的原因：一是開發(fā)商預(yù)期過(guò)高，往往是一廂情愿。不論是售價(jià)和租金，還是項(xiàng)目的未來(lái)，大部分開發(fā)商都自認(rèn)為自己的項(xiàng)目是最好的，想要賣、租個(gè)高價(jià)錢，要做成什么什么高檔百貨商場(chǎng)、引入國(guó)際品牌、餐飲娛樂(lè)、酒吧街、什么什么非常有特色的項(xiàng)目等等。另一個(gè)原因是項(xiàng)目定位不切實(shí)際，還處于概念設(shè)想階段（夸張的說(shuō)是幻想J…）。什么風(fēng)情街、美國(guó)后街、歐洲街……。而這些定位只能飄在空中而落不了地。

從目前項(xiàng)目的市場(chǎng)定位來(lái)看，大部分項(xiàng)目都有酒吧街。一提起酒吧街，往往會(huì)聯(lián)想到時(shí)尚、前衛(wèi)、文化等商業(yè)色彩。而許多項(xiàng)目素不知酒吧街形成規(guī)律，便無(wú)根據(jù)的定位成酒吧街。

在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，往往成大事者，都要講究“天時(shí)、地理、人和”，如果三者缺少任何一個(gè)，這大事估計(jì)就很難成。在這里我想分析一下酒吧街這種商業(yè)形態(tài)，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市知名酒吧街形成的特征研究分析，希望能給那些想發(fā)展酒吧街的項(xiàng)目提供點(diǎn)參考，看看自己的項(xiàng)目是否具備發(fā)展酒吧街的條件。一、酒吧街在中國(guó)——國(guó)內(nèi)主要城市的酒吧街2

香港酒吧街——蘭桂坊、尖沙嘴、中環(huán)蘇豪伊利近街、灣仔2

北京酒吧街——三里屯、什剎海、元大都、星吧路、南鑼鼓巷2

上海酒吧街——新天地、衡山路、茂名南路、巨鹿路、復(fù)興公園、銅仁路、永嘉路2

廣州酒吧街——白鵝潭、沿江路、環(huán)市路、海珠廣場(chǎng)、芳村酒吧街2

南京酒吧街——19122

重慶酒吧街——較場(chǎng)口得意世界、江北的北城天街2

杭州酒吧街——南山路、東坡路2

武漢酒吧街——武大酒吧街、漢口江灘2

沈陽(yáng)酒吧街——三經(jīng)街、奉天街、大館、西塔2

深圳酒吧街——華僑城、京華風(fēng)情酒吧街2

成都酒吧街——玉林街、錦里2

福州酒吧街——溫泉公園路、津泰路2

長(zhǎng)沙酒吧街——解放西路2

哈爾濱酒吧街——果戈里大街2

烏魯木齊酒吧街——公園街、北門和人電影院2

鄭州酒吧街——緯一路、經(jīng)六路、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路2

西安酒吧街——德福巷2

青島酒吧街——閩江二路、香港路2

寧波酒吧街——老外灘2

泉州酒吧街——狀元街（一）國(guó)內(nèi)特色酒吧街——上海新天地寧波外灘的54處文物建筑中至少有31處與寧波商幫有關(guān)從2002年開始，由寧波城投進(jìn)行改造，總建筑面積5萬(wàn)平方米。開發(fā)完成的老外灘，中西合璧的建筑風(fēng)格原汁原味地保留，讓老外灘恢復(fù)它最輝煌的使用功能，并在新建筑上糅入后現(xiàn)代主義的元素，使老外灘地塊兼具傳統(tǒng)和時(shí)尚特質(zhì)其主要商業(yè)功能包括城建展館、國(guó)際酒店、世界美食、休閑酒吧、行業(yè)會(huì)館、生活天地，是寧波最頂級(jí)的社交平臺(tái)，一個(gè)高檔次、多元化的商業(yè)街區(qū)。入住的商家包括：鮑翅餐館“天府名邸”和“明軒”;以潮州菜見長(zhǎng)的“魚米之鄉(xiāng)”;頂級(jí)的粵菜館“瀚珍舫”;高檔的娛樂(lè)城“世紀(jì)五星”;星巴克、提拉米蘇之類的歐式休閑吧，以及眾多茶館和時(shí)尚酒吧……30家國(guó)際著名品牌，2005年新年開始營(yíng)業(yè)，老外灘儼然是寧波人氣地帶和消費(fèi)的時(shí)尚先鋒

二、酒吧街在北京

——北京酒吧街透視u

三里屯酒吧街地理位置：三里屯南口往北至三里屯東三街路口形成年代：1995年酒吧數(shù)量：28家酒吧街特色：具有國(guó)外特色的酒吧較多目標(biāo)消費(fèi)客群：使館區(qū)工作人員和泡吧的年輕人三里屯酒吧街是北京最早，也是最有名的酒吧街。其知名度在國(guó)內(nèi)無(wú)人不知，無(wú)人不曉。三里屯酒吧街也因此成為一種生活狀態(tài)的符號(hào)和社會(huì)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志。早在1995年4月，兩個(gè)年輕人投資幾十萬(wàn)元，在朝陽(yáng)區(qū)三里屯辦起了一家名為“云勝酒屋”的酒吧。酒吧開業(yè)之初，經(jīng)常有外國(guó)人前來(lái)飲酒閑坐，生意很是火爆。這家酒吧的開業(yè)給原本冷清的商業(yè)街帶來(lái)了活力。受其啟發(fā)，周邊店鋪也紛紛調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方向，一家接一家地辦起了特色鮮明的酒吧。到1998年7月，全長(zhǎng)260米的酒吧街上坐落著28家大大小小的酒吧，形成了北京第一條酒吧街1993年，三里屯街道辦事處為了更好的發(fā)展街道經(jīng)濟(jì)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，在三里屯路南口往北延伸260米，路東地段內(nèi)興建商業(yè)房36間，總占地面積1648平方米。1993年月正式啟用。因它與馬路西側(cè)的服裝攤?cè)合鄬?duì)應(yīng)，因此當(dāng)時(shí)把這條街俗稱“三里屯北商業(yè)街”。在1995年底以前，這條街基本是以經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品、鮮花、服裝、瓷器為主。因經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、品種雜，使得這條街一直處于半死不活的狀態(tài)。1995年4月，一個(gè)曾在國(guó)外生活多年，另一個(gè)曾經(jīng)是兆龍飯店做領(lǐng)班的兩個(gè)年輕人，利用開闊的眼界和膽量及對(duì)專業(yè)的熟知，投資幾十萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦了三里屯北商業(yè)街第一家酒吧“云勝酒屋”。這家酒吧的開業(yè)給原本冷清的商業(yè)街帶來(lái)了活力。因酒吧作為外來(lái)文化，對(duì)大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)對(duì)它不很了解，所以當(dāng)初光顧酒吧的客人以使館、領(lǐng)館的人員居多，而且白天不營(yíng)業(yè)。隨著人們對(duì)酒吧的了解，光顧酒吧的中國(guó)人不斷增加，并顯現(xiàn)出火暴的勢(shì)頭。到1996年初，在這條街原本經(jīng)營(yíng)服裝、工藝品、字畫的幾個(gè)門店陸續(xù)改成了酒吧。馬路西側(cè)也開了3家。到年底共有酒吧11家。到1998年7月，酒吧街共有酒吧28家，其中路東有22家，路西有6家。u

什剎海酒吧街地理位置：地安門西大街以北，鼓樓的西南面形成年代：2004年酒吧數(shù)量：大小餐館酒吧40多家酒吧街特色：優(yōu)美的水上風(fēng)景與富有情調(diào)的酒吧融為一體目標(biāo)消費(fèi)客群：喜歡夜間泡吧的青年人和外國(guó)人從平安大街拐進(jìn)前海西岸，一溜的酒吧、餐吧呈現(xiàn)出一股異域風(fēng)情。透明的落地玻璃、充滿神秘色彩的輕紗曼妙、現(xiàn)代風(fēng)格的大沙發(fā)、各國(guó)著名的雕刻裝飾……與后海其他的酒吧不同，這里的酒吧全帶著二層小樓，三層更有露天露臺(tái)。坐擁水景秀色，景色和氛圍也更別致，有點(diǎn)像上海的新世界，帶著點(diǎn)兒貴族味兒每天晚上8點(diǎn)以后，酒吧的元素開始復(fù)活。穿過(guò)輕紗垂落的紗帳，走上曲折通透的玻璃旋轉(zhuǎn)樓梯，進(jìn)入了二層的主題音樂(lè)吧。收音機(jī)樂(lè)隊(duì)、藍(lán)色火焰樂(lè)隊(duì)等一些樂(lè)隊(duì)每天輪番在這里演出。有的酒吧還在地下一層開設(shè)了蹦迪專場(chǎng)、KTV包房，讓每個(gè)人都能找個(gè)理由讓夜在這里繼續(xù)。u

元大都酒吧街地理位置：惠新東街元大都城垣遺址公園內(nèi)形成年代：2004年9月酒吧數(shù)量：33家酒吧街特色：以主題吧為特色目標(biāo)消費(fèi)客群：喜歡泡吧的年輕人元大都酒吧街由東街和西街組成，共聚集了餐吧、商務(wù)吧、演藝吧、休閑吧、迪吧和主題吧等33家酒吧。來(lái)這里的朋友都會(huì)各得所需。各種個(gè)性酒吧更是彰顯魅力，藏獒愛好者聚集的獒吧，飛行愛好者聚會(huì)的飛人吧，中國(guó)民族舞蹈的瑪達(dá)米摩梭風(fēng)情酒吧……使更多個(gè)性群體得以相聚。目前整體生意比較差，主要受三里屯影響比較大．

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星吧路酒吧街地理位置：西至天澤路，南到七彩南路形成年代：2004年8月目標(biāo)消費(fèi)客群：使館區(qū)的工作人員和周邊寫字樓白領(lǐng)和一些演藝界人士商街特色：具有國(guó)外特色酒吧較多目標(biāo)消費(fèi)客群：涉外人士、藝人星吧路酒吧街毗鄰第三使館區(qū)和燕莎、萊太商圈，是一個(gè)充滿撞星、精致、原始、時(shí)尚、小資的酒吧街。北側(cè)柔美、靜遠(yuǎn)的鏡湖給這條酒吧街平添了幾分靈秀之氣。臨湖小坐，微風(fēng)襲來(lái)，桌上燭光搖曳，眼前明湖如鏡，遠(yuǎn)方更有燈光璀璨，煙樹迷離，給都市里平添桃源夢(mèng)境，也使星吧路酒吧街充滿了時(shí)尚而神秘的氣息。u

鑼鼓巷酒吧街地理位置：東城區(qū)平安大道南鑼鼓巷形成年代：2003年酒吧數(shù)量：22家商街特色：特色酒吧星羅棋布，特色小店也是不勝枚舉目標(biāo)消費(fèi)客群：外國(guó)人居多，中央戲劇學(xué)院師生、藝人等也是這里的?？丸尮南锖v穿鼓樓東大街和平安大街，西邊靠近什剎海。南北走向，長(zhǎng)約800米，東西各有8條胡同整齊排列著，又稱蜈蚣街。是北京最古老的街區(qū)之一，也位列規(guī)劃中的25片舊城保護(hù)區(qū)之中。明清以來(lái)，這里一直是“富人區(qū)”，居住過(guò)許多達(dá)官貴人、社會(huì)名流，從明朝將軍到清朝王爺，從北洋政府總統(tǒng)到國(guó)民黨總裁，從文學(xué)大師到畫壇巨匠，這里的每一條胡同都留下歷史的痕跡.。

解放后南鑼鼓巷有幾家經(jīng)營(yíng)小商品、手工藝品的小店。到90年代中期，由于鑼鼓巷的胡同和名人故居保存的最完整，所以不少電視劇在這里取景拍攝，再加上中央戲劇學(xué)院也坐落于此，鑼鼓巷才逐漸被人所知，并成為許多時(shí)尚雜志報(bào)道的熱點(diǎn)，許多國(guó)外旅行者也把其列為在北京的必游景點(diǎn)。也就是在不經(jīng)意間，許多酒吧也隨之在這條古老的小街上出現(xiàn)了。到2003年左右，鑼鼓巷的酒吧和其它小店不斷增多，并成為繼三里屯、什剎海之后，北京又一條酒吧街。2006年8月份，西城區(qū)政府投資300多萬(wàn)元對(duì)街區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體整治和改造．10月份正式亮相。三、在什么地方能形成酒吧街？

——酒吧街形成的一般條件（一）形成酒吧街的區(qū)域環(huán)境條件：1、酒吧街一般會(huì)在位于有文化沉淀的區(qū)域形成：如：北京南鑼鼓巷酒吧街——灰墻灰瓦,完整保存老北京歷史風(fēng)貌,蘊(yùn)藏著老北京胡同文化北京什剎海酒吧街——是老北京特色的傳統(tǒng)風(fēng)景地區(qū)和居民保留地區(qū)，兩岸是保存完好的王府花園、名人故居、縱橫交錯(cuò)的市井民居，與鐘樓、鼓樓遙相呼應(yīng)上海新天地酒吧街——保存老上海石庫(kù)門居住區(qū)建筑特色，體現(xiàn)老上海石庫(kù)門居住文化寧波老外灘酒吧街——中國(guó)最早的外灘風(fēng)貌，保留著殖民地時(shí)期色彩南京1912——借助總統(tǒng)府歷史文化優(yōu)勢(shì)，建筑風(fēng)格體現(xiàn)民國(guó)時(shí)期的特征……2、酒吧街一般位于交通比較方便的區(qū)域，但不是交通主路或者鬧市區(qū)，而在位于鬧中取靜的地段形成：如：北京的三里屯酒吧街、鑼鼓巷酒吧街、星吧路酒吧街、元大都酒吧街、后海酒吧街五條有影響的酒吧街全部不在城市主干道邊，而是在相對(duì)于鬧中取靜的區(qū)域

上海的衡山路寧波的老外灘

西安的德福巷

……3、酒吧街一般位于環(huán)境景觀、歷史文化景點(diǎn)附近的較好位置，能體現(xiàn)時(shí)尚和小資的情調(diào)：如：北京元大都酒吧街——元大都遺址公園和小月河

北京什剎海酒吧街——后海水景

北京鑼鼓巷酒吧街——老北京胡同景觀

北京星吧路酒吧街——鏡湖湖景

北京三里屯酒吧街——有綠樹成蔭的道路綠化

上海新天地酒吧街——有老石庫(kù)門建筑和現(xiàn)代建筑景觀

寧波外灘酒吧街——有甬江、姚江、奉化江三江相交的江景

南京1912——總統(tǒng)府

……4、酒吧街一般會(huì)在涉外區(qū)域或高校集中區(qū)附近形成：如：北京三里屯酒吧街——位于北京第一、第二使館區(qū)之間，是名副其實(shí)的涉外區(qū)域

北京鑼鼓巷酒吧街——中央戲劇學(xué)院的師生帶來(lái)的消費(fèi)群，喜歡逛老北京胡同的老外們

北京星吧路酒吧街——位于北京第三使館區(qū)。演藝界老板自己也能吸引消費(fèi)群

南京１９１２——旅游人群及周邊10多所高校

上海新天地酒吧街——新天地吸引大量的旅游觀光、休閑購(gòu)物人群

……5、酒吧街一般在已經(jīng)有一些自然形成酒吧的基礎(chǔ)上再通過(guò)政府統(tǒng)一規(guī)劃管理而形成的：如：北京三里屯酒吧街、北京什剎海酒吧街、北京星吧路酒吧街、北京鑼鼓巷酒吧街——自然形成一些酒吧后，街道辦再參與統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理

……6、酒吧街一般難以獨(dú)立生存，一般是在有餐飲、娛樂(lè)等時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所集中的區(qū)域形成：如：北京三里屯酒吧街——靠近北京最熱鬧、夜生活最豐富的朝外商圈

北京什剎海酒吧街——有京城最知名的餐飲、特色小吃、娛樂(lè)

北京元大都酒吧街——由于周邊缺少餐飲、娛樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)慘淡

上海新天地酒吧街——集中了餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所

……

（二）酒吧街形成的物業(yè)建筑條件：1、酒吧街建筑形式一般是具有歷史文化的老建筑或有特色的建筑：如：北京南鑼鼓巷酒吧街——灰墻灰瓦老北京胡同、四合院

北京什剎海酒吧街——灰墻灰瓦老北京胡同、四合院

北京星吧路酒吧街——個(gè)性、時(shí)尚的建筑形式

北京元大都酒吧街——仿古建筑

上海新天地酒吧街——老上海石庫(kù)門建筑

寧波老外灘酒吧街——殖民地時(shí)期遺留建筑、歐式建筑

南京1912——民國(guó)時(shí)期的建筑2、酒吧街建筑一般為地上一層或地上二層的純商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，最高不超過(guò)三層：如：北京南鑼鼓巷酒吧街——地上純一層商業(yè)建筑，部分酒吧是二層商業(yè)建筑

北京什剎海酒吧街——主要是地上純一層商業(yè)建筑，荷花市場(chǎng)酒吧是地上二層純商業(yè)建筑

上海新天地酒吧街——主要是地上二層純商業(yè)建筑

寧波老外灘酒吧街——地上二層純商業(yè)建筑

南京1912——地上二層的商業(yè)建筑3、酒吧街建筑總建筑面積不宜過(guò)大也不宜過(guò)小，一般在10000平方米以內(nèi)為宜：如：北京三里屯酒吧街——總面積約為8000平方米左右

北京南鑼鼓巷酒吧街——總面積約為1500平方米

北京什剎海酒吧街——總面積約