房地產(chǎn)公司項目管理制度

第章

總則

第1節(jié)項目運(yùn)作過程管理

1項目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運(yùn)作，必須充分理解和應(yīng)用項目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合

股份公司現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項目開發(fā)過程中股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司

的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到

位、溝通順暢。

2項目運(yùn)作過程管理主要包括：項目發(fā)展管理、項目設(shè)計管理、項目工程管理、項目

質(zhì)量管理、項目銷售管理、商務(wù)（招商）管理。

3發(fā)展部是項目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項目的前期論證、策劃組織工作,

股份公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。項目管理中心是股份公司實施階段的綜合業(yè)務(wù)

管理部門，負(fù)責(zé)所有項目實施過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，股份公司各業(yè)

務(wù)部門、股份公司所屬公司必須配合項目管理中心的工作。

4項目公司開發(fā)設(shè)計部是該公司項目開發(fā)運(yùn)作的綜合管理部門，對該公司項目開發(fā)業(yè)

務(wù)進(jìn)行全過程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。股份公司所屬公司其他各部門必須

配合開發(fā)設(shè)計部的工作。

5所有項目運(yùn)作過程必須遵循本手冊的管理規(guī)定，通過以下方式對項目運(yùn)作實施全過

程控制：

5.1發(fā)布業(yè)務(wù)運(yùn)作必須遵循的管理規(guī)定：

5.2開發(fā)過程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；

5.3報備資料綜合分析；

5.4例行的現(xiàn)場檢查等。

6股份公司項目管理中心在收集、整理和分析項目公司報備資料后，應(yīng)針對項目開發(fā)

進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及項目公司采取的關(guān)聯(lián)措施進(jìn)行綜合評價，每季度

形成一份分析報告，報股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，并抄送投資證券部備查。

7在以下情形下，股份公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到項目公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查

或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報告提交股份公司分管領(lǐng)導(dǎo)和項目公司公司總經(jīng)理。

7.1工程進(jìn)度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)煞莨舅鶎俟咎岢鲱~的整

改措施缺乏信心;

7.2發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量，安全事故；

7.3項目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費(fèi)使用將超過70隊

7.4對工程質(zhì)量有重大影響的新材料，新工藝應(yīng)用；

7.5發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負(fù)面報導(dǎo)；

7.6完成例行檢查（約半年一次）；

7.7股份公司領(lǐng)導(dǎo)指示，或股份公司其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建議。

8非商業(yè)項目工程完成住戶如火、商業(yè)項目完成商場開業(yè)后，項目公司應(yīng)對項目開發(fā)

過程中的規(guī)劃設(shè)計、施工、招商（商務(wù)），銷售、成本等方面工作進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)和評價,

詳細(xì)回顧和分析項目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進(jìn)建議，經(jīng)項目公司總經(jīng)理簽

署后報股份公司項目管理中心，股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。

第2節(jié)項目運(yùn)作要素管理

1項目運(yùn)作要素管理是項目開發(fā)的重要保證，是貫穿于整個項目開發(fā)過程的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

工作，股份公司各業(yè)務(wù)歸口部門應(yīng)承擔(dān)其管理責(zé)任，確保項目開發(fā)的順利進(jìn)行，實現(xiàn)

股份公司效益的最大化。

2股份公司建立的項目運(yùn)作要素管理制度將根據(jù)項目開發(fā)運(yùn)作的實際需要，不斷地進(jìn)

行補(bǔ)充和完善。項目運(yùn)作要素管理工作包括，但不限于：

2.1項目經(jīng)驗?zāi)繕?biāo)管理；

2.2項目計劃管理；

2.3項目成本管理；

2.4招標(biāo)（采購）管理；

2.5經(jīng)濟(jì)合同管理。

3各項目公司運(yùn)作要素管理（基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作）必須遵循股份公司發(fā)布的管理規(guī)定，股

份公司尚未發(fā)布管理規(guī)定的業(yè)務(wù)工作，由項目公司自行制定和執(zhí)行，股份公司對項目

公司的管理制度進(jìn)行備案審查。

4各項基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度均清晰規(guī)定與該項業(yè)務(wù)管理有關(guān)的影響因素，包括：

4.1該項業(yè)務(wù)管理的目的和基本原則；

4.2該項業(yè)務(wù)的范圍界定；

4.3責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系（主管部門、參與部門）；

4.4業(yè)務(wù)操作的方法和要求；

4.5執(zhí)行規(guī)定操作應(yīng)形成的記錄形式。

5股份公司對各項公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理的監(jiān)督方式包括：

5.1審查項目公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度；

5.2在監(jiān)督項目開發(fā)運(yùn)作過程中堅持基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作的執(zhí)行情況；

5.3必要時對項目公司現(xiàn)場的監(jiān)督檢查。

第3節(jié)項目管理的審批時限

股份公司各業(yè)務(wù)部門和項目公司在項目運(yùn)作過程中應(yīng)進(jìn)行密切配合，所有本手冊

中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項應(yīng)及時作出報告或回應(yīng)。

1項目管理中心

對于項目公司或股份公司各部室提交項目管理中心的審批事宜，只要符合相關(guān)制

度要求且文件內(nèi)容齊全，項目管理中心將及時予以辦理，并在以下規(guī)定的時限內(nèi)完成

審批工作：

1.1需項目管理中心內(nèi)部單一部門獨(dú)立負(fù)責(zé)審批的事宜，該部門應(yīng)在2個工作日

內(nèi)完成審批；

L2對于需項目管理中心多個部門審批的事宜，由經(jīng)辦部門牽頭，需在3個工作

日內(nèi)完成審批；

1.3對于項目管理中心經(jīng)辦，且需項目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜,

由項目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤，需在5個工作日內(nèi)完成審批；

1.4對于需會議研究后辦理事項，在3個工作日內(nèi)完成，最多不超過6個工作日，

需提報總裁會審批事項審批時間另行決定；

1.5緊急或特殊情況需特殊處理的事項，可根據(jù)實際情況需要特殊處理。

2特別說明

2.1股份公司各部室及項目公司除特殊業(yè)務(wù)外，須使用0A系統(tǒng)審批或上報相關(guān)文

件；

2.2項目公司所有人員每天必須登錄0A系統(tǒng)進(jìn)行辦公,并要求在上報審批文件時,

應(yīng)在聯(lián)絡(luò)事宜一欄中注明待審批事項摘要；

2.3項目公司應(yīng)嚴(yán)格按制度要求上報相關(guān)審批文件，避免上報非制度要求審批文

件；

2.4股份公司各部室所有人員必須每天登錄0A系統(tǒng)進(jìn)行審批，原則當(dāng)日文件當(dāng)日

完成審批。

第4節(jié)權(quán)責(zé)界面圖例說明

為保證項目管理制度各章中涉及的權(quán)責(zé)界面表達(dá)完整、簡介，2010版制度采用權(quán)

責(zé)表方式對各項業(yè)務(wù)工作的職責(zé)、權(quán)限進(jìn)行規(guī)定。其中，圖例如下：

序號圖例職責(zé)職責(zé)描述

業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起部門，業(yè)務(wù)承辦部門（主

1▲主辦

辦），對業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程及最終結(jié)果負(fù)責(zé)。

根據(jù)職責(zé)必須參加某項業(yè)務(wù)工作的配合部門，為業(yè)

2△配合務(wù)承擔(dān)部門完成該項工作任務(wù)提供輸入性的前提條

件，或根據(jù)業(yè)務(wù)承擔(dān)部門的安排參與相關(guān)工作。

業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的牽頭組織部門，仝過程督辦業(yè)

3督辦務(wù)（工作任務(wù)）的發(fā)起、配合、審核和批準(zhǔn)工作。

督辦同時包含對業(yè)務(wù)（工作任務(wù)）的審核的責(zé)任。

指根據(jù)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求、專業(yè)能力或經(jīng)驗，對

40審核審議（評審）的事項或文件提出建議或意見，供決

策參考。

對有關(guān)事務(wù)、工作、報告提供書面的審查批準(zhǔn)意見

5◎?qū)徟?/p>

和簽名，審批具有“否決”權(quán)。

6O備案指以書面形式將工作情況反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)。

第一早

項目發(fā)展管理

第2章項目發(fā)展管理

1總則

1.1為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，所有擬開發(fā)項目必

須按制度進(jìn)行科學(xué)論證和決策。

1.2股份公司發(fā)展部是負(fù)責(zé)項目發(fā)展的專職管理部門，對于項目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)

籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。

1.3項目公司為所在城市項目發(fā)展公司的主要責(zé)任部門，新項目發(fā)展業(yè)績作為公

司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并以此作為考核的依據(jù)之一。

1.4項目發(fā)展工作中涉及的部門和項目公司，應(yīng)注意對所接觸和了解的有關(guān)決策

信息的保密工作。

權(quán)責(zé)界面

項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面

關(guān)聯(lián)公司股份公司職能部門股份公司領(lǐng)導(dǎo)

項

成

法

董

目

酒

事

本

律

投

財

規(guī)

發(fā)

公

店

長

控

事

資

務(wù)

劃

發(fā)展工作分項展

司

公總

部

部

院

部

制

務(wù)

司裁

部

部

1、項目選址階段

有項目公司▲△?

1項目集團(tuán)立項

無項目公司▲?

2、評審可研階段

有項目公司▲0△?

2規(guī)劃交底

無項目公司0▲?

有項目公司▲△△?

3方案匯報

無項目公司△▲?

項目發(fā)展管理權(quán)責(zé)界面

發(fā)展工作分項關(guān)聯(lián)公司項股份公司職能部門事1

成法楚

投財本律規(guī)發(fā)副

資務(wù)控事劃展

總總

部部制務(wù)院部

部部裁裁

目

有一項

所

告審批

可研報

4

◎

O

▲

0

O

O

O

0

0

O

O

0

0

階段

同談判

3、合

筌

合同會

◎

O

O

▲

0

0

O

O

O

5

O

O

O

0

階段

地摘牌

4、土

簽

摘牌會

◎

▲

6

0

0

0

0

G

G

O

0

O

0

G

同

出讓合

7

O