戴德梁行物業(yè)部管理手冊(cè)A

戴德梁行物業(yè)部管理手冊(cè)A

序號(hào)文件名稱文件編號(hào)頁碼

1物業(yè)管理部人員架構(gòu)表DTZ-MK-PD-01-S

2物業(yè)管理部崗位職責(zé)DTZ-MK-PD-02-S

3處業(yè)主入伙流程圖DTZ-MK-PD-03-S

4業(yè)主入伙通知書DTZ-MK-PD-04-S

5業(yè)主入伙資料DTZ-MK-PD-05-S

6二裝流程圖DTZ-MK-PD-06-S

7二裝工作程序DTZ-MK-PD-07-S

8二次裝修手冊(cè)DTZ-MK-PD-08-S

9業(yè)主手冊(cè)DTZ-MK-PD-09-S

10業(yè)主公約DTZ-MK-PD-10-S

11業(yè)主公約（合同）DTZ-MK-PD-11-S

12服務(wù)協(xié)議DTZ-MK-PD-12-S

13業(yè)主退租工作程序DTZ-MK-PD-13-S

14業(yè)主退租通知書DTZ-MK-PD-14-S

15業(yè)主問卷調(diào)查工作程序DTZ-MK-PD-15-S

16客戶走訪處理工作程序DTZ-MK-PD-16-S

17催繳通知書DTZ-MK-PD-17-S

18前臺(tái)接待工作標(biāo)準(zhǔn)DTZ-MK-PD-18-S

19前臺(tái)接待工作程序DTZ-MK-PD-19-S

20日常巡視工作程序DTZ-MK-PD-20-S

21空置房巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程DTZ-MK-PD-21-S

文件名稱文件編號(hào)頁碼

22客戶投訴處理工作程序DTZ-MK-PD-22-S

23報(bào)修處理工作程序DTZ-MK-PD-23-S

24宣傳品擺放工作程序DTZ-MK-PD-24-S

25制作水牌工作程序DTZ-MK-PD-25-S

26公司水牌制作更換申請(qǐng)表DTZ-MK-PD-26-S

文件名稱《物業(yè)管理部人員架構(gòu)表》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-01-S

歸口部門物業(yè)管理部

《物業(yè)管理部人員架構(gòu)表》

合計(jì)：8人

文件名稱《物業(yè)管理部崗位職責(zé)》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-02-S

歸口部門物業(yè)管理部

物業(yè)管理部崗位職責(zé)

1.物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

［職位］:物業(yè)管理部經(jīng)理

［直接上級(jí)］:物業(yè)總經(jīng)理

［督導(dǎo)下級(jí)］:客服主管

1.1負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本部門與其他有關(guān)部門的工作。

1.2制訂本部門工作規(guī)劃與部門預(yù)算，定期向總經(jīng)理辦公室匯報(bào)，并

出席總經(jīng)理辦公室召集的部門會(huì)議。

1.3掌握各類費(fèi)用的收繳情況，保證本部門按期收繳各項(xiàng)管理費(fèi)用。

L4負(fù)責(zé)與客戶之間保持良好的溝通，及時(shí)熟悉客戶的動(dòng)態(tài)，組織各

類聯(lián)誼活動(dòng)。

1.5對(duì)物業(yè)部主管的日常工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

1.6負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)本部門服務(wù)質(zhì)量體系的建立、實(shí)施、維持與改進(jìn),

以保證本部門的服務(wù)質(zhì)量符合公司標(biāo)準(zhǔn)。

L7組織主持每日工作會(huì)議，聽取匯報(bào)，布置工作，解決工作難題。

負(fù)責(zé)本部門工作計(jì)劃的實(shí)施并定期總結(jié)上報(bào)。

1.8熟悉其它同等大廈管理水平及有關(guān)信息，提高本部門服務(wù)水平，

完善部門工作。

1.9負(fù)責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施，提出員工招聘、調(diào)職、

晉升等意見。

1.10完成物業(yè)總經(jīng)理交辦的其它工作。

2.物業(yè)管理部主管崗位職責(zé)

［職位］：物業(yè)管理部主管

［直接上級(jí)］:物業(yè)管理部經(jīng)理

［督導(dǎo)下級(jí)］:物業(yè)管理員、前臺(tái)

2.1負(fù)責(zé)部門經(jīng)理布置的各項(xiàng)工作的具體實(shí)施，并跟進(jìn)匯報(bào)。

2.2與客戶緊密聯(lián)系，熟悉客戶動(dòng)態(tài)，及時(shí)處理有關(guān)問題。

2.3掌握各類費(fèi)用的收繳情況，定期上報(bào)并安排催收。

2.4熟知本部門各項(xiàng)工作流程。

2.5處理客戶投訴及時(shí)跟進(jìn)上報(bào)。

2.6對(duì)物業(yè)助理的日常工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

2.7跟進(jìn)本部門物品采購的有關(guān)工作。

2.8負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)助理的日常管理工作及每月績效考評(píng)。

2.9監(jiān)督管理保潔公司的日常運(yùn)作，并定期對(duì)保潔公司的工作進(jìn)行評(píng)

估。

2.10負(fù)責(zé)與有關(guān)政府部門的聯(lián)絡(luò)、溝通，及時(shí)匯報(bào)政府部門的要求,

并按要求布置落實(shí)。

2.11負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理部工作每月進(jìn)行總結(jié)，完成各類匯總表格及時(shí)

上報(bào)，并提出自己的建議及整改意見。

2.12負(fù)責(zé)每日本部門工作日志的填寫工作。

2.13負(fù)責(zé)本部門員工的績效考核與綜合評(píng)定工作。

2.14負(fù)責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施，提出員工招聘、調(diào)職、

晉升等意見。

2.15完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所卜達(dá)的各項(xiàng)服務(wù)。

3.物業(yè)管理部物業(yè)管理員崗位職責(zé)

［職位］:物業(yè)管理員

［直接上級(jí)］:物業(yè)管理部主管

［督導(dǎo)下級(jí)］:無

3.1負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域及各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的巡視、報(bào)修工作，并填寫有

關(guān)工作報(bào)告。

3.2負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域的清潔質(zhì)量巡查工作，填寫巡查記錄表，并對(duì)

保潔公司日常工作進(jìn)行檢查及監(jiān)督。

3.3負(fù)責(zé)每日本崗工作日志的填寫工作。

3.4熟悉及處理負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的客戶投訴，緩解客戶的不滿情緒，并將

問題及時(shí)上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

3.5嚴(yán)格遵守本部門各項(xiàng)工作程序。

3.6負(fù)責(zé)客戶日常報(bào)修，有償服務(wù)等工作安排，并跟進(jìn)處理有關(guān)情況。

3.7遇到突發(fā)緊急事件或者重大事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)。

3.8熟悉及掌握負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的客戶的思想動(dòng)態(tài)。要求定期對(duì)客戶進(jìn)行

拜訪工作，并填寫拜訪記錄，對(duì)物業(yè)公司改善物業(yè)管理服務(wù)提供合理

化建議。

3.9跟進(jìn)客戶檔案的收存工作，定期整理客戶檔案。

3.10配合管理處各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用的催繳工作。

3.11協(xié)助有關(guān)部門對(duì)裝修客戶進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)通報(bào)問題并協(xié)助解決。

3.12定期檢查、更新客戶資料，并及時(shí)存檔。

3.13發(fā)揮工作主動(dòng)性，認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交予之工作。

4.物業(yè)管理部物業(yè)管理員（負(fù)責(zé)保潔）崗位職責(zé)

［職位］:物業(yè)管理員（負(fù)責(zé)保潔）

［直接上級(jí)］:物業(yè)管理部主管

［督導(dǎo)下級(jí)］:無

4.1.負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域及各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的巡視、報(bào)修工作，并填寫有

關(guān)工作報(bào)告。

4.2負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域的清潔質(zhì)量巡查工作，填寫巡查記錄表，并對(duì)

保潔公司日常工作進(jìn)行檢查及監(jiān)督。

4.3負(fù)責(zé)每日個(gè)人工作日志的填寫工作。

4.4熟悉及處理負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的客戶投訴，緩解客戶的不滿情緒，并將

問題及時(shí)上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

4.5嚴(yán)格遵守本部門各項(xiàng)規(guī)章制度與工作程序。

4.6負(fù)責(zé)客戶日常報(bào)修，有償服務(wù)等工作安排，并跟進(jìn)處理有關(guān)情況。

4.7遇到突發(fā)緊急事件或者重大事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)。

4.8熟悉及掌握負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的客戶的思想動(dòng)態(tài)。要求定期對(duì)客戶進(jìn)行

拜訪工作，并填寫拜訪記錄，對(duì)物業(yè)公司改善物業(yè)管理服務(wù)提供合

理化建議。

4.9跟進(jìn)客戶檔案的收存工作，定期整理客戶檔案。

4.10配合管理處各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用的催繳、每月統(tǒng)計(jì)工作。

4.11協(xié)助有關(guān)部門對(duì)裝修客戶進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)通報(bào)問題并協(xié)助解決。

4.12定期檢查、更新客戶資料，并及時(shí)存檔。

4.13負(fù)責(zé)大廈機(jī)動(dòng)車輛的辦理等有關(guān)業(yè)務(wù)。

4.14負(fù)責(zé)月底上報(bào)業(yè)主飲用水用量情況。

5.物業(yè)管理部形象前臺(tái)崗位職責(zé)

［職位］:形象前臺(tái)

［直接上級(jí)］:物業(yè)管理部主管

［督導(dǎo)下級(jí)］:無

5.1熱情迎送客戶，主動(dòng)問好，儀態(tài)端莊，儀表整潔。

5.2接待臺(tái)內(nèi)嚴(yán)禁空崗，遇有特殊情況向物業(yè)管理部請(qǐng)示后，有人接

替方可離開。

5.3熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握大廈客戶單位名稱、位置、單位聯(lián)系人、聯(lián)

系電話等情況，熟練掌握大廈的基本設(shè)施、位置、服務(wù)項(xiàng)目。

5.4接待業(yè)務(wù)詢問要有問必答，禮貌待客，百問不厭。

5.5接待來訪客戶首先做到詢問清晰，電話聯(lián)系被訪單位，并向來訪

客戶講清位置。

5.6客戶要求提供服務(wù)，做到詢問清晰，做好記錄并確認(rèn)無誤，迅速

給予提供。

5.7客戶提出投訴，不論正確與否，先行笑意同意，并全面記錄投訴

意見，立即上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

5.8接待電話詢問，回答要準(zhǔn)確、清晰，有些問題注意要替業(yè)主保密。

5.9遇到特殊情況，如不能及時(shí)處理，要迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

5.10保持接待臺(tái)內(nèi)、臺(tái)面上的清潔，除電話文具及有關(guān)表冊(cè)及大廈

內(nèi)公司宣傳資料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清潔，

不要放任何無關(guān)物品。

5.11負(fù)責(zé)每日業(yè)主的快件、報(bào)刊、郵件、郵包等物品分送。

5.12做好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。

5.13負(fù)責(zé)每日個(gè)人工作日志的填寫工作。

6物業(yè)管理部事務(wù)前臺(tái)崗位職責(zé)

［職位］:事務(wù)前臺(tái)

［直接上級(jí)］:物業(yè)管理部主管

［督導(dǎo)下級(jí)］:無

6.1熱情迎送客戶，主動(dòng)問好，儀態(tài)端莊，儀表整潔。

6.2接待臺(tái)內(nèi)嚴(yán)禁空崗，遇有特殊情況向物業(yè)管理部請(qǐng)示后，有人接

替方可離開。

6.3熟悉業(yè)務(wù)，熟練掌握大廈客戶單位名稱、位置、單位聯(lián)系人、聯(lián)

系電話等情況，熟練掌握大廈的基本設(shè)施、位置、服務(wù)項(xiàng)目。

6.4接待業(yè)務(wù)詢問要有問必答，禮貌待客，百問不厭。

6.5接待來訪客戶首先做到詢問清晰，電話聯(lián)系被訪單位，并向來訪

客戶講清位置。

6.6客戶要求提供服務(wù)，做到詢問清晰，做好記錄并確認(rèn)無誤，迅速

給予提供。

6?7客戶提出投訴，不論正確與否，先行笑意同意，并全面記錄投訴

意見，立即上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

6.8接待電話詢問，回答要準(zhǔn)確、清晰，有些問題注意要替業(yè)主保密。

6.9遇到特殊情況，如不能及時(shí)處理，要迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

6.10保持接待臺(tái)內(nèi)、臺(tái)面上的清潔，除電話文具及有關(guān)表冊(cè)及大廈

內(nèi)公司宣傳資料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清潔，

不要放任何無關(guān)物品。

6.11做好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。

6.12負(fù)責(zé)大廈非機(jī)動(dòng)車輛的辦理等有關(guān)業(yè)務(wù)。

6.13負(fù)責(zé)每日個(gè)人工作日志的填寫工作。

文件名稱《業(yè)主入伙流程圖》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-03-S

歸口部門物業(yè)管理部

業(yè)主入伙流程圖

流程圖：

文件名稱《業(yè)主入伙通知書》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-04-S

歸口部門物業(yè)管理部

邁科國際大廈物業(yè)管理處業(yè)主入伙通知書

承蒙您對(duì)我公司的支持與信賴，己順利完工，并可

正式交接。

為使本次交接工作順利完成，我公司作了如下安排，并懇請(qǐng)您再

次給予支持；

謹(jǐn)請(qǐng)您于一年—月—日至一月—日攜帶各類付款憑證及有

效身份證件到我公司設(shè)于大廈室（客服電話：

88830281）辦理入伙手續(xù)，如您有任何問題，請(qǐng)即與我公司聯(lián)系，若

于月日前我公司未收到您的通知，將按原計(jì)劃安排。

此致

層—單元業(yè)主

戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處

年月日

文件名稱《業(yè)主入伙資料》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-05-S

歸口部門物業(yè)管理部

業(yè)主入伙資料

1.物業(yè)管理處業(yè)主入住工作程序

1.1適用范圍

對(duì)邁科國際大廈業(yè)主入住進(jìn)行登記、建檔。

L2引用文件

無

L3定義

無

1.4工作程序

1.4.1入住準(zhǔn)備：物業(yè)助理準(zhǔn)備好各類業(yè)主入住需要的文件，文件包

含：

L4.L1治安防火責(zé)任書

L4.1.2安全消防協(xié)議書

L4.L3業(yè)主檔案

1.4.1.4能源計(jì)量表號(hào)及讀數(shù)記錄單

1.4.1.5有償清潔服務(wù)報(bào)價(jià)表

1.4.1.6單元鑰匙交接表

1.4.1.7機(jī)動(dòng)車登記表

1.4.L8非機(jī)動(dòng)車登記表

1.4.2文件發(fā)放：

1.4.2.1在接到業(yè)主《入伙通知書》后，將建立業(yè)主檔案資料交由業(yè)

主有關(guān)負(fù)責(zé)人，并講明各表格用途及內(nèi)容。

1.4.3收取文件、發(fā)放資料、簽訂協(xié)議：

1.4.3.1發(fā)放《業(yè)戶手冊(cè)》。

1.4.3.2與業(yè)主簽訂《治安防火責(zé)任書》、《安全消防協(xié)議書》，填寫

《業(yè)主/租戶資料登記表》。物業(yè)部存放作為建立業(yè)主檔案的原始資

料。

L4.4鑰匙發(fā)放

1.4.4.1由物業(yè)助理確認(rèn)業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用繳納完畢后，與業(yè)主交接單元

鑰匙，并填寫《單元鑰匙交接表》

1.4.5抄驗(yàn)?zāi)茉幢頂?shù)：

L4.5.1由物業(yè)助理及工程部人員陪同業(yè)主抄寫水、電表底數(shù)，記錄

在《能源計(jì)量表號(hào)及讀數(shù)記錄單》上。

1.4.6所簽署文件上交物業(yè)主管批閱無誤后存檔。

1.4.7經(jīng)辦人向有關(guān)部門發(fā)出“入住通知書二

1.5記錄與儲(chǔ)存

5.1物業(yè)部儲(chǔ)存

《業(yè)主/租戶資料登記表》一永久儲(chǔ)存

1.6.附錄

1.6.1《安全消防協(xié)議書》1.6.2《治安防火責(zé)任書》

1.G.3《業(yè)主/租戶資料登記表》L6.4《能源計(jì)量表號(hào)及讀數(shù)記

錄單》

1.6.5《入伙通知書》1.6.6《入伙流程圖》

1.6.7《有償清潔服務(wù)報(bào)價(jià)表》1.6.8《單元鑰匙交接表》

1.6.9《機(jī)動(dòng)車登記表》1.6.10《非機(jī)動(dòng)車登記表》

1.6.11《停車場管理規(guī)定》1.6.12《申請(qǐng)車輛進(jìn)出許可證》

2.物業(yè)管理處業(yè)主資料

公司名稱：

電話：__________________________傳真：________

通訊地址：

緊急情況聯(lián)絡(luò)

聯(lián)絡(luò)人1：______________電話：_____________

聯(lián)絡(luò)人2：______________電話：_____________

所購單位之用途：□自用□出租口其他

客戶簽字日期

3.物業(yè)管理處業(yè)主退租工作程序

3.1適用范圍

本工作指引適用于北京國際金融中心業(yè)主退租手續(xù)的辦理程序。

3.2引用文件

無

3.3定義

無

3.4工作指引

3.4.1業(yè)主/租戶退租時(shí)，由業(yè)主提早15口以書面形式通知物業(yè)部，

并出具委托函。

3.4.2業(yè)主/租戶于遷出日前一周到物業(yè)部填寫《業(yè)主遷出申請(qǐng)表》。

3.4.3由物業(yè)部、工程部、保安部人員共同陪租戶前往該房間同承租

人共同檢查單元狀況。

3.4.3.1工程部檢查遷出單元各類工程設(shè)施設(shè)備是否完好。

3.4.3.2保衛(wèi)部檢查遷出單各類消防安全設(shè)備是否完好。

3.4.3.3單元內(nèi)設(shè)施情況檢查完畢，如業(yè)主委托接管單元鑰匙，與租

戶交接鑰匙，并填寫《鑰匙簽收表》，此鑰匙交給保安部保管。

3.4.3.4由工程部人員抄寫能源表底數(shù)，填寫《能源計(jì)量表讀數(shù)記錄

單》，檢查完關(guān)閉該單元內(nèi)水電能源。

3.4.4物業(yè)部根據(jù)各部門填寫的《業(yè)主遷出申請(qǐng)表》，并確認(rèn)各類費(fèi)

用已繳清。

3.4.5業(yè)主/租戶退租后由物業(yè)部向相應(yīng)部門發(fā)出《退租通知書》，各

部門做好相應(yīng)工作安排。

3.4.5.1《退租通知書》抄送保安部、工程部、財(cái)務(wù)部。

3.4.6所簽署文件上交物業(yè)主管批閱無誤后存檔。

3.5記錄與儲(chǔ)存

3.5.1物業(yè)部儲(chǔ)存

3.5.2業(yè)主檔案各有關(guān)表格一永久儲(chǔ)存

3.6.附錄

3.6.1《業(yè)主遷出申請(qǐng)表》

3.6.2《退租通知書》

3.6.3《能源計(jì)量表讀數(shù)記錄單》

4.物業(yè)管理處業(yè)主退租通知書

邁科國際大廈單元租戶已于年月

日退租，望各部門做好有關(guān)跟進(jìn)工作。

物業(yè)部：_________

2008年月日

抄送：保安部

工程部

財(cái)務(wù)部

文件名稱《二裝流程圖》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-06-S

歸口部門物業(yè)管理部

邁科國際大廈二裝流程圖

文件名稱《二裝工作程序》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-07-S

歸口部門物業(yè)管理部

物業(yè)管理處業(yè)主二裝工作程序

1.適用范圍

本工作程序適用于邁科國際大廈業(yè)主二次裝修手續(xù)的辦理。

2.引用文件

《邁科國際大廈業(yè)戶裝修手冊(cè)》

3.定義

無

4.工作程序

4.1業(yè)戶向物業(yè)部提交裝修申請(qǐng)。

4.1.1《裝修申請(qǐng)表》

4.2裝修單位提交下列裝修材料至物業(yè)部。

4.2.1營業(yè)執(zhí)照及副本一份

4.2.2資質(zhì)等級(jí)注書及副本一份

4.2.3裝修人員名單

4.2.4各專業(yè)裝修圖及材料明細(xì)表一式三份

4.2.5裝修改造工程消防審核申報(bào)表

4.2.6簽訂消防安全責(zé)任書

4.3審圖

4.3.1工程部對(duì)圖紙進(jìn)行審批，合格后由保安部發(fā)放安全施

工許可證。

4.3.2施工單位從物業(yè)部領(lǐng)取施工許可證。

4.4裝修方開始施工，施工時(shí)要同意管理處管理與遵守裝修須知

內(nèi)的管理辦法。

4.5裝修期間物業(yè)部/保安部職責(zé)

4.5.1監(jiān)督裝修工人施工現(xiàn)場情況

4.5.2審批《動(dòng)火申請(qǐng)表》

4.5.3審批《大件貨物出入放行/貨梯使用申請(qǐng)表》

4.6裝修期間工程部職責(zé)

4.6.1監(jiān)督工程必需依圖施工

4.6.2檢查施工質(zhì)量務(wù)必符合政府及大廈總體設(shè)施有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

4.7施工完畢裝修方可申報(bào)完工驗(yàn)收

4.7.1物業(yè)部/工程部/保安部進(jìn)行驗(yàn)收

4.7.2裝修方提供竣工圖

4.8以上程序完成后，所有文件資料經(jīng)物業(yè)主管批閱無誤后存

檔。

5.記錄與儲(chǔ)存

5.1物業(yè)部儲(chǔ)存

5.1.1二裝施工各類申請(qǐng)表格一永久儲(chǔ)存

5.2工程部儲(chǔ)存

5.2.1裝修方施工圖紙

6.附錄

6.1《裝修手冊(cè)》6.2《二裝違規(guī)通知單》

6.3《二裝違章施工整改通知單》6.4《裝修單位清場通知》

6.5《裝修單位復(fù)工申請(qǐng)》6.6《二次裝修申請(qǐng)表》

6.7《二次裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》6.8《二次裝修流程圖》

6.9《鑰匙借用登記表》6.10《押金結(jié)算審批表》

6.11《裝修開工許可證》

6.12《二次裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》

6.13《二次裝修驗(yàn)收單》6.14《施工延期申請(qǐng)表》

6.15《臨時(shí)出入證辦理登記表》

6.16《大件貨物出入放行/貨梯使用申請(qǐng)表》

文件名稱《二次裝修手冊(cè)》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-08-S

歸口部門物業(yè)管理部

戴

德

梁

行

邁科國際大廈

二次裝修手冊(cè)

戴德梁行邁科國際大廈物業(yè)管理處

二零零七年元月

目錄

1.0序言

2.0須知

3.0大廈提供之基本裝置

3.1電梯系統(tǒng)

3.2中央空調(diào)系統(tǒng)

3.3供電系統(tǒng)

3.4給排水系統(tǒng)

3.5通信與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

3.6消防設(shè)備

3.7監(jiān)控系統(tǒng)

3.8樓宇自控系統(tǒng)

3.9公共區(qū)域

3.10結(jié)構(gòu)

4.0申請(qǐng)入場裝修

4.1申請(qǐng)程序

4.1.1租戶在物業(yè)管理處領(lǐng)取或者填寫下列表格

4.1.2裝修承包商在申請(qǐng)裝修時(shí)應(yīng)具備下列文件:

4.1.2.1所有設(shè)計(jì)說明及圖紙

4.1.2.2施工單位應(yīng)向管理處提供下列資料：

4.1.3裝修圖紙

4.1.4圖紙審批及報(bào)審

4.1.5保險(xiǎn)購買

4.1.6施工出入證

4.2繳款

4.2.1裝修押金

4.2.2裝修協(xié)作費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

4.2.3其它

4.3施工安排

5.0限制事項(xiàng)

5.1施工時(shí)間

5.1.1靜音作業(yè)時(shí)間

5.1.2機(jī)械作業(yè)時(shí)間

5.1.3異味揮發(fā)等異味作業(yè)時(shí)間

5.2干擾限制

5.2.1材料堆放限制

5.2.2運(yùn)輸限制

5.2.3廢物處理限制

5.2.4消防要求

5.2.5燒焊限制

5.2.6空調(diào)限制

5.2.7裝修企業(yè)行為規(guī)定

5.2.8承建商的選擇

5.2.9承建商的推薦

6.0物業(yè)管理處驗(yàn)收

7.0裝修完成

7.1提交書面報(bào)告

7.2要緊核查內(nèi)容如下

7.3簽發(fā)《租戶裝修完工核驗(yàn)表》

7.4整改

8.0消防驗(yàn)收

序言

“邁科國際大廈裝修手冊(cè)”（下列簡稱“手冊(cè)”）為邁科國際大

廈物業(yè)管理處（下列簡稱管理處）為保護(hù)全體租戶的利益，更好地配

合租戶二次施工，同時(shí)對(duì)租戶/施工單位提供有關(guān)大廈的技術(shù)資料及

消防報(bào)審、報(bào)驗(yàn)手續(xù)的指導(dǎo)，明確物業(yè)在租戶/施工單位施工過程中

的服務(wù)項(xiàng)目及管理規(guī)定，以保證裝修工程順利完成而編寫，敬請(qǐng)細(xì)讀.

本大廈的物業(yè)管理公司為：戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公

司西安分公司

租戶有義務(wù)通知受雇于貴戶之施工單位務(wù)必同樣遵守下列條款

及規(guī)則。

假如貴租戶對(duì)本“手冊(cè)”中的有關(guān)事項(xiàng)存有疑問，請(qǐng)與管理處聯(lián)

系，電話

1.0須知

1.1裝修工程施工前應(yīng)向物業(yè)管理處工程部提交兩套正規(guī)裝修

工程設(shè)計(jì)圖，裝修設(shè)計(jì)務(wù)必嚴(yán)格遵守《高層民用建筑設(shè)計(jì)

防火規(guī)范》及《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

1.2租戶的裝修工程務(wù)必得到西安市消防局頒發(fā)的《西安市建

筑工程施工單位消防局建筑內(nèi)部裝修防火審核意見書》與

《西安市公安局消防局建筑工程施工現(xiàn)場消防安全審核意

見書》方可進(jìn)行。

1.3租戶已裝修完畢之工程務(wù)必得到西安市消防局頒發(fā)的《西

安市公安局消防局建筑，程消防驗(yàn)收意見書》中“同意投

入使用”之意見后，方可入駐使用。

1.4租戶裝修改造之工程務(wù)必以市消防局批準(zhǔn)的施工圖紙為

準(zhǔn)，否則由于消防驗(yàn)收未通過而耽擱貴司工作，管理處不

承擔(dān)任何責(zé)任C

1.5市消防局批準(zhǔn)的裝修設(shè)計(jì)圖紙，并不代表裝修承包商在管

理處批準(zhǔn)的施工范圍以外的施工是合法的。

1.6為保證裝修質(zhì)量，建議貴戶聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位對(duì)裝修

工程進(jìn)行監(jiān)理并將簽約合同原件提交至管理處備案。

2.0大廈提供之基本裝置

2.1電梯系統(tǒng)

大廈寫字樓部分設(shè)置5部電梯：4部客梯、1部消防梯；大廈餐

飲部分設(shè)置觀光電梯2部。

為保護(hù)電梯內(nèi)飾，客戶只能用有內(nèi)飾防護(hù)措施的消防梯運(yùn)送貨

物，裝修垃圾務(wù)必在指定時(shí)間內(nèi)運(yùn)送。

2.2中央空調(diào)系統(tǒng)

大廈空調(diào)供應(yīng)時(shí)間為：（周一至周五）工作日8:00---18:00,周

六9：00—-12：00o租戶對(duì)區(qū)域內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的改動(dòng)務(wù)必由合格之承

造商施工，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)支付，施工設(shè)計(jì)圖需經(jīng)物業(yè)管理處審批合

格后，方可施工。

2.3供電系統(tǒng)

本大廈供電系統(tǒng)使用市政10KV專線供電，備用電源裝有300KW

應(yīng)急發(fā)電機(jī)壹臺(tái)，要緊為大廈電梯、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等一級(jí)負(fù)荷

提供電源。租區(qū)的照明、動(dòng)力電源及計(jì)量表已預(yù)留在各層強(qiáng)電豎井總

配電箱內(nèi)，租戶可由此接駁。所有由總配電箱接駁至各租區(qū)之工程（包

含電表、配電盤、電流斷路器、隔離器、電線、照明燈具等裝置）均

需經(jīng)物業(yè)管理處批準(zhǔn)。在收到書面批準(zhǔn)書后，由合格或者經(jīng)物業(yè)管理

處批準(zhǔn)之施工單位施工,并需符合政府之安全規(guī)格，所有費(fèi)用由租戶

負(fù)責(zé)。施工臨時(shí)用電須到物業(yè)管理處辦理手續(xù)，并遵守臨時(shí)用電管理

規(guī)定。大廈之消防通道及電梯廳、大堂等公共區(qū)域均已安裝緊急照明，

租戶不得私自更換。

2.4給排水系統(tǒng)

各樓層之供水及排水系統(tǒng),均已安裝及接駁至各樓層之管道井及

衛(wèi)生間。任何更換均需得到物業(yè)管理處之書面同意后由合格之施工單

位施工，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)。

2.5通信與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

語音、數(shù)字、視頻信號(hào)線已引入各層弱電豎井內(nèi)配線箱與電視箱

內(nèi)，租戶可根據(jù)需求按規(guī)定向供應(yīng)商辦理有關(guān)手續(xù)，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)。

2.6消防設(shè)備

大樓內(nèi)之防火樓梯，防火門、指示牌、緊急照明、消防栓、自動(dòng)

噴淋系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、滅火器等，均遵照政府防火規(guī)

格安裝。任何更換均務(wù)必符合消防規(guī)定并得到管理處與消防局之書面

批準(zhǔn)，同時(shí)由消防局及管理處認(rèn)可之施工單位施工，完工后由消防局

檢驗(yàn)，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)。

2.7監(jiān)控系統(tǒng)

公共區(qū)域已安裝24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng),租戶如欲加裝個(gè)別之保安/報(bào)

警/監(jiān)控系統(tǒng)，事先應(yīng)得到物業(yè)管理處書面同意及由合格之施工單位

施工，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)。

2.8樓宇自控系統(tǒng)

中央空調(diào)、公共照明等均納入樓宇自控系統(tǒng)管理，任何更換均需

得到物業(yè)管理處之書面同意后由合格之施工單位施工，費(fèi)用由租戶負(fù)

責(zé)。

2.9公共區(qū)域

公共區(qū)域地面、墻面、吊頂?shù)纫淹瓿裳b飾，配以消防、監(jiān)控、空

調(diào)、照明等有關(guān)設(shè)施，租戶對(duì)公共區(qū)設(shè)施不能進(jìn)行任何改動(dòng)，亦不能

占用公共區(qū)域。

2.10結(jié)構(gòu)

2.2.1各區(qū)域地面之承重力均是完全不一致的,請(qǐng)向物業(yè)管理處核實(shí)

貴單位地面之負(fù)重。

2.2.2在未獲得物業(yè)管理處書面同意前,不得將地面、結(jié)構(gòu)墻、梁或

者柱切削、挖洞或者鉆孔，亦不得改動(dòng)建筑物的結(jié)構(gòu)。

2.2.3所有己建成之間隔濡與門窗均符合政府規(guī)定之防火規(guī)格，在未

獲得管理處書面同意前不得擅自更換。

3.0申請(qǐng)入場裝修

3.1申請(qǐng)裝修

3.L1租戶須在物業(yè)管理處領(lǐng)取或者填寫下列表格：

A.二次裝修流程圖

B.承諾書

C.裝修施工申請(qǐng)表

D.二次裝修消防、安全責(zé)任書

E.裝修管理協(xié)議書

F.施工出入證申請(qǐng)表

G.裝修交款通知單

H.裝修施工許可證

I.安全、消防整改通知單

3.1.2施工單位在申請(qǐng)裝修時(shí)應(yīng)具備下列文件：

3.L2.1所有設(shè)計(jì)說明及圖紙

A.內(nèi)部設(shè)計(jì)圖及天花布置圖。

B.消防系統(tǒng)布置圖。

C.供暖通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)布置圖。

D.電力系統(tǒng)圖/平面圖。

E.弱電系統(tǒng)圖

F.其他“報(bào)審資料統(tǒng)計(jì)明細(xì)表”所述資料

3.1.2.2施工單位應(yīng)向管理處提供下列資料：

A.本市認(rèn)可設(shè)計(jì)承包商的營業(yè)執(zhí)照

B.裝修承包商資質(zhì)證書

C.租戶與裝修商簽訂的《裝修合同》

D.西安市工商局生產(chǎn)資料生產(chǎn)要素管理分局裝修備案回

執(zhí)

E.裝修施工保險(xiǎn)單原件

F.監(jiān)理公司之簽約合同原件

G.施工安全許可證

H.施工組織設(shè)計(jì)、說明及進(jìn)度表

I.施工人員身份證復(fù)印件一份（外地人員須持務(wù)工證、暫

住證）、1寸照片2張

3.1.3裝修圖紙

3.1.3.1租戶/施工單位需于入場裝修前提交一式三份設(shè)

計(jì)圖紙（藍(lán)圖）以供審批。

3.1.3.2所有圖紙尺寸應(yīng)以公制標(biāo)注，比例不小于1:100o

每張圖紙應(yīng)注明項(xiàng)目名稱、比例及必要的說明。

3.L3.3在設(shè)計(jì)圖上，任何阻擋消防通道、消防龍頭、機(jī)

電房的設(shè)計(jì)都不可能獲得批準(zhǔn)。

3.1.3.4裝修用料（務(wù)必符合政府與環(huán)保及消防的規(guī)定）。

3.1.3.5天花設(shè)計(jì)圖務(wù)必說明天花設(shè)計(jì)及照明、出風(fēng)口、

噴淋頭、煙感的位置。

3.1.3.6新造或者更換的空調(diào)設(shè)置系統(tǒng)之圖紙務(wù)必說明

盤管風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜、溫控器、風(fēng)管及出風(fēng)口的位置。

3.1.3.7圖紙必需說明維修檢查口的位置及尺寸。

3.1.3.8照明系統(tǒng)及電源布線圖務(wù)必說明所有總配電盤、

分區(qū)配電盤、照明、開關(guān)、插座之功率及位置。

3.1.3.9家具分布圖務(wù)必說明擺放重型保險(xiǎn)箱、大型UPS

電池組、大型書架、大型計(jì)算機(jī)房等位置。

3.1.3.10更換消防設(shè)置之全面圖紙務(wù)必說明噴淋頭及

煙感器的位置，并需符合有關(guān)政府部門法規(guī)要

求，同時(shí)在圖紙中還需要標(biāo)明原噴淋頭及煙感器

的位置。

3.L4圖紙審批及報(bào)審

3.1.4.1交給物業(yè)管理處的所有圖紙都將被審查，并在收

妥圖紙5個(gè)工作日（不包含有關(guān)部門審批的時(shí)間）

內(nèi)批示，對(duì)不合規(guī)格或者資料不全的要求租戶/

施工單位在7日內(nèi)進(jìn)行修改及重新提交審批。不

按以上程序辦理而引起之延誤，由租戶自負(fù)責(zé)

任。

3.1.4.2租戶/施工單位將裝修設(shè)計(jì)圖紙等申報(bào)材料（蓋

有報(bào)審專用章）送消防局審查。若裝修設(shè)計(jì)圖紙

審查不合格，則由施工單位修改。若裝修設(shè)計(jì)圖

紙已合格，則由租戶/施工單位取回消防局簽發(fā)

的《消防局建筑工程施工現(xiàn)場消防安全審核意見

書》及《開工證》。管理處憑此簽發(fā)《裝修施工

許可證》方可進(jìn)行施工。

3.1.4.3提交的圖紙務(wù)必符合防火規(guī)定及要求，任何違反

規(guī)定的改建都將被拆除，費(fèi)用由租戶負(fù)責(zé)。

3.L4.4消防局批準(zhǔn)的裝修設(shè)計(jì)圖紙，并不代表施工單位

在管理處批準(zhǔn)的施工范圍以外的施工是合法的。

3.1.4.5在裝修設(shè)計(jì)圖紙未經(jīng)消防局審核批準(zhǔn)情況下的

施工是絕對(duì)禁止的。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處有權(quán)要求

停止施工并恢復(fù)原狀，由此造成的缺失由租戶/

施工單位負(fù)責(zé)。

3.L4.6若完成之裝修與原先申請(qǐng)的圖紙有所不符，管理

處有權(quán)要求在7日內(nèi)整改。因此而引起的延誤由

租戶自行負(fù)責(zé)。

3.1.5保險(xiǎn)購買

3.1.5.1裝修期間的工程一切保險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)，務(wù)必

以本大廈業(yè)主、租戶、大廈管理處與施工單位及

其分包人（如有）的名義為被保險(xiǎn)人。

3.1.5.2建筑及安裝工程的一切保險(xiǎn)。保險(xiǎn)金額應(yīng)為承包

工程合約之總金額，最小金額為人民幣壹佰萬

兀O

3.1.5.3第三者責(zé)任保險(xiǎn)。要緊是保障工程期間因意外事

故時(shí)造成工地現(xiàn)場及臨近地區(qū)的第三者人身傷

害，疾病或者財(cái)物的缺失，與被保人因此而支付

的訴訟費(fèi)用與其它費(fèi)用。第三者保險(xiǎn)金額每一事

故很多于人民幣壹佰萬元（視工程之范圍而定）。

3.1.5.4為施工人員投保足夠的意外傷害保險(xiǎn)。

3.1.5.5所有保單均需提交管理處。物業(yè)管理處有權(quán)在必

要時(shí),要求提高保險(xiǎn)額至適當(dāng)程度。

3.1.6施工出入證

所有施工人員務(wù)必憑施工出入證出入邁科國際大廈，同

時(shí)租戶/施工單位務(wù)必對(duì)施工人員之行為負(fù)責(zé)，所有施工人員

出入證于裝修完畢后務(wù)必交回物業(yè)管理處。辦理臨時(shí)施工出

入證需帶兩張一寸相片及有效證件（身份證、暫住證）。

3.2繳款

3.2.1裝修押金

3.2.1.1要求施工單位支付裝修押金，用以支付在裝修

工程結(jié)束后，對(duì)因施工而造成的對(duì)公共區(qū)域污染

及結(jié)構(gòu)損壞修補(bǔ)等費(fèi)用，如押金不能彌補(bǔ)所受缺

失之費(fèi)用，管理處有權(quán)向有關(guān)租戶/施工單位追

討收回所需費(fèi)用。裝修工程完工經(jīng)管理處檢查并

書面確認(rèn)三個(gè)月后將押金無息退還。若施工單位

不能在竣工之后一個(gè)月內(nèi)恢復(fù)損壞之部分，管理

處將安排自行恢復(fù)，所需費(fèi)用自裝修押金中扣

除。

3.2.1.2裝修押金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：￥10.00元/nA

3.2.1.3裝修押金要求由施工單位支付，若貴戶愿代其支

付，請(qǐng)向物業(yè)管理處遞交承諾書，鄭重承諾：

“在裝修押金未退還之前,不得以此為理由

拒付或者延付物業(yè)管理費(fèi)及其它費(fèi)用J

“不用未退還之裝修押金沖抵物業(yè)管理等

費(fèi)用?！?/p>

3.2.2裝修協(xié)作費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

￥3.00元/m2（以上面積按建筑面積計(jì)算）

3.2.3其它：

臨時(shí)施工出入證為：保證金45元/證、工本費(fèi)5元/證；

垃圾清運(yùn)費(fèi)：2元/k（以上面積按建筑面積收?。?，請(qǐng)放置于指定區(qū)域

內(nèi)由管理處安排清運(yùn)；若自行清運(yùn)，應(yīng)放置于裝修區(qū)域內(nèi)，免收此項(xiàng)

費(fèi)用。

電費(fèi)：按表計(jì)量，L15元/度（與客戶用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同）。

水費(fèi)：包含在裝修協(xié)作費(fèi)中。

泄水費(fèi)：300元/區(qū)/次（如不改動(dòng)消防系統(tǒng)，免收此項(xiàng)費(fèi)用）

滅火器租賃費(fèi)：20元/個(gè)、及押金200元/個(gè)。（如自帶滅火器可

免收此項(xiàng)費(fèi)用，但滅火器放置應(yīng)保證很多于I個(gè)/100平米）。

3.3施工安排

提交必要資料及繳付有關(guān)費(fèi)用后經(jīng)物業(yè)管理處審核批準(zhǔn)，安排施

工單位施工。獲得批準(zhǔn)后，需將《裝修施工許可證》張貼于施工現(xiàn)場

明顯處。

開始施工前管理處將安排對(duì)裝修單元鄰近的公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)

施情況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果將填入《二次裝修公共區(qū)域驗(yàn)收表》，裝

修結(jié)束后將再次對(duì)上述區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的由責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)

或者賠償。

施工期間管理處物管部、工程部、保安部等部門有權(quán)隨時(shí)查驗(yàn)施

工現(xiàn)場情況，一旦發(fā)現(xiàn)有違反本手冊(cè)之規(guī)定行為將按照《施工現(xiàn)場違

約行為處理辦法》的規(guī)定，做出相應(yīng)處理，由此產(chǎn)生的問題由租戶/

施工單位負(fù)責(zé)，管理處保留采取進(jìn)一步措施的權(quán)利。

施工期間對(duì)大廈任何系統(tǒng)的開啟與關(guān)閉都須填寫《二次裝修開啟關(guān)閉大廈系統(tǒng)申請(qǐng)表》,

經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.0限制事項(xiàng)

4.1施工時(shí)間

4.1.1限制作業(yè)時(shí)間：

每天7：00—22：00

在如今間施工不得發(fā)出任何形式噪音，不得從事帶有揮發(fā)

氣味的噴涂、油漆等作業(yè)。

4.1.2機(jī)械作業(yè)時(shí)間：

每天22：00-次日早7：00

在此期間施工能夠使用電動(dòng)工具，動(dòng)火務(wù)必提早辦理“動(dòng)

火證”，動(dòng)火證在物管部辦理，當(dāng)日24：00前有效。

4.1.3異味揮發(fā)等異味作業(yè)時(shí)間：

周六及周日：24：00—周日早4：00之間進(jìn)行

在已有其它租戶入住辦公的樓層內(nèi)，在如今間段外不得從事

帶有揮發(fā)性氣味的噴涂、油漆等作業(yè)工作。作業(yè)時(shí)需使用臨

時(shí)排風(fēng)機(jī)將所產(chǎn)生氣味排出至室外。

在上述時(shí)間以外的施工須填寫《裝修期間加班申請(qǐng)表》經(jīng)管

理處批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.2干擾限制

不得干擾其它單位之正常營運(yùn)或者裝修。裝修期間務(wù)必操縱

噪音、灰塵及震動(dòng)至最低。嘈雜鉆孔等工作應(yīng)在夜間進(jìn)行。所有

家具不得在現(xiàn)場噴漆/油漆。

若有必要在現(xiàn)場進(jìn)行噴漆/油漆，務(wù)必事先得到物業(yè)管理處之

批準(zhǔn)及在夜間進(jìn)行。所有超時(shí)費(fèi)用由租戶負(fù)擔(dān)。

4.2.1材料堆放限制

裝修材料及用具只能放置于租戶之單元內(nèi)，不得放置于公共

地方或者阻擋通道。

4.2.2運(yùn)輸限制

運(yùn)輸車輛在指定卸貨區(qū)卸下貨物或者裝修材料后應(yīng)立刻開

走。裝卸貨物與運(yùn)輸貨物均需按管理處所指定的時(shí)間與路線并聽

從管理人員的指示。所有在大樓內(nèi)之運(yùn)輸只能使用貨用電梯。如

有對(duì)任何公共設(shè)施，比如：天花、地板、墻身、電梯等，造成損壞,

將由物業(yè)管理處安排修補(bǔ)，一切修補(bǔ)費(fèi)用將加收行政管理費(fèi)，由物

業(yè)管理處在裝修保證金中扣除，或者于貴戶入駐前直接向貴戶收

取。

4.2.3廢物處理限制

搬運(yùn)沙石及鏟除廢物要有完好包裝。不能在搬運(yùn)途中隨地遺

漏。在裝修期間，所有工程廢料不得存放在任何公共地方,務(wù)必每

天夜間清理至指定的地方。若有造成排水系統(tǒng)堵塞,租戶需負(fù)責(zé)一

切疏通排水道的費(fèi)用。

4.2.4消防要求

在施工前,務(wù)必按照要求在現(xiàn)場放置足夠及適當(dāng)?shù)臏缁鹌鳎?/p>

火器放置應(yīng)保證很多于1個(gè)/100平米）。管理處在認(rèn)為數(shù)量不足的

情況下可要求施工單位增加滅火器，同時(shí)需特別注意防火管理，以

避免造成事故。材料要選用消防合格的材料,有需要的務(wù)必作防火

漆噴涂,所有裝修均不得阻礙消防卷簾門及防火門。

易燃易爆物品進(jìn)場須填寫《易燃易爆物品進(jìn)場申請(qǐng)表》。

對(duì)消防系統(tǒng)的任何改動(dòng)都將以書面申請(qǐng)的形式向管理處提

出，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

4.2.5燒焊限制

燒焊前需出示施工人員的合格焊工證及動(dòng)火證，經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)

后按規(guī)定施工。

4.2.6空調(diào)限制

為避免損壞空調(diào)系統(tǒng),裝修期間，將沒有空調(diào)供應(yīng)，如有特別

要求，請(qǐng)與管理處聯(lián)系，

4.2.7裝修企業(yè)行為規(guī)定

4.2.7.1禁止在任何玻璃隔墻上噴漆或者設(shè)置標(biāo)牌。

4.2.7.2未經(jīng)批準(zhǔn)禁止更換任何間隔墻或者門窗。禁止將

招牌、公司名安裝在玻璃隔墻、玻璃門上。公司

名牌/招牌由管理處在規(guī)定地方統(tǒng)一安裝。

4.2.7.3未經(jīng)批準(zhǔn)，不得在裝修范圍內(nèi)/外安裝任何播音/

廣播系統(tǒng)。

4.2.7.4裝修天花、墻身及地臺(tái)時(shí)務(wù)必保留維修口位置。

維修口最少要保持500mmX500ir.mo

4.2.7.5禁止使用任何含有石棉成分之裝修材料。

4.2.7.6任何材料、工具與設(shè)備運(yùn)出大樓，都務(wù)必出具管

理處簽發(fā)的出門證,并由指定出口運(yùn)出。

4.2.7.7租戶需對(duì)所雇用工人的行為負(fù)責(zé)。

4.2.7.7.1工人在工作時(shí)間務(wù)必佩戴有效出入證。

4.2.7.7.2禁止吸煙、點(diǎn)火或者儲(chǔ)存易燃物，應(yīng)按消防

局要求在單元內(nèi)設(shè)置滅火器，費(fèi)用由租戶

負(fù)責(zé)。

4.2.7.7.3施工單位與工人只限在單元內(nèi)施工。不得

在走廊、公共區(qū)域或者其它單元內(nèi)施工。

4.2.7.7.4禁止在單位或者公共區(qū)域發(fā)出噪音，赤裸

上身、賭博及酗酒等。

4.2.7.7.5禁止在單元內(nèi)或者公共區(qū)域大小便。

4.2.7.7.6工人只能使用指定的衛(wèi)生間，禁止在馬桶

內(nèi)傾倒垃圾。

4.2.7.7.7工人不得在單元內(nèi)留宿。

4.2.7.7.8《施工現(xiàn)場違約行為處理辦法》中規(guī)定的

其他違約行為。

4.2.7.7.9施工人員只可使用指定路線進(jìn)入大廈。

進(jìn)入大廈路線為：（由大廈外圍進(jìn)入地下車庫乘坐消防電梯進(jìn)入

施工樓層樓

5.2.7.7.10使用消防電梯運(yùn)送施工材料時(shí)，施工方

務(wù)必提早對(duì)電梯轎箱進(jìn)行及時(shí)保護(hù)。如因保護(hù)不當(dāng)造成電梯轎箱

地面石材或者梯面劃傷，由施工方付全部責(zé)任，照價(jià)賠償。

4.2.8施工單位的選擇

為保障大廈業(yè)/租戶的整體利益，務(wù)必選用通過消防主管部門認(rèn)

可的消防施工單位。

4.2.9施工單位的推薦

物業(yè)管理處建議租戶選用推薦的合格的各施工單位。詳見《指定

合格的機(jī)電承建商名單》。

5.0物業(yè)管理處驗(yàn)收

5.1與租戶的主系統(tǒng)連接之前（如空調(diào)、電氣、弱電與消防報(bào)

警系統(tǒng)等），務(wù)必經(jīng)管理處驗(yàn)收合格方可與主系統(tǒng)連接。

5.2隱蔽工程完成后，施工單位需通知物業(yè)管理處進(jìn)行隱蔽工

程驗(yàn)收。

5.3在施工單位完成全部工作后，租戶應(yīng)通知物業(yè)管理處，物

業(yè)管理處將到裝修區(qū)域檢查全部裝修工作是否符合原批準(zhǔn)

的裝修方案及要求的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)格。

5.4為了全體租戶的共同利益，在必要時(shí)，物業(yè)管理處有權(quán)要

求租戶拆除、修改或者改正（包含恢復(fù)房屋的原狀）任何

擅自安裝的裝置或者不符合經(jīng)所批準(zhǔn)的裝修方案的任何裝

修部分。假如租戶不予合作，物業(yè)管理處可決定由租戶的

施工單位完成有關(guān)工作，有關(guān)費(fèi)用與開支由租戶承擔(dān)。

5.5驗(yàn)收工作只限于確認(rèn)貴戶之裝修工程是否影響大廈結(jié)構(gòu)、

外觀、主系統(tǒng)運(yùn)行與是否影響其他租戶正常辦公。貴戶單

元范圍內(nèi)的裝修工程質(zhì)量不在驗(yàn)收范圍內(nèi)，管理處亦不可

能為此承擔(dān)責(zé)任。

6.0裝修完成

6.1提交書面報(bào)告

租戶于裝修完成后應(yīng)以書面形式向管理處報(bào)告，管理處將安

排人員會(huì)同租戶及裝修商根據(jù)裝修圖紙進(jìn)行核查。

6.2要緊核查內(nèi)容如下：

6.2.1消防設(shè)施的完成情況。

6.2.2裝修材料與消防要求的一致性。

6.2.3空調(diào)設(shè)施的完成情況。

6.2.4衛(wèi)生環(huán)保設(shè)施的規(guī)范情況。

6.2.5電氣設(shè)施情況。

6.2.6給排水系統(tǒng)的情況。

6.2.7招牌、天花、地面等情況。

6.2.8其它有需要的項(xiàng)目。

重申：驗(yàn)收工作只限于確認(rèn)貴戶之裝修工程是否影響大廈結(jié)

構(gòu)、外觀、主系統(tǒng)運(yùn)行與是否影響其他租戶正常辦公。貴戶單元

范圍內(nèi)的裝修工程質(zhì)量不在驗(yàn)收范圍內(nèi)，管理處亦不可能為此承

擔(dān)責(zé)任。

6.3簽發(fā)《租戶裝修完工核驗(yàn)表》

若完成之裝修與原先批準(zhǔn)的圖紙相符并經(jīng)檢查合格,管理處

將簽發(fā)〈租戶裝修完工核驗(yàn)表》

6.4整改

若完成之裝修與原先批準(zhǔn)的圖紙有所不符,管理處有權(quán)要求

在7日內(nèi)整改。因此而引起之延誤由租戶自行負(fù)責(zé)。

7.0消防驗(yàn)收

裝修竣工后租戶/施工單位應(yīng)在30日內(nèi)備齊所有材料,進(jìn)行

消防報(bào)驗(yàn)。若消防驗(yàn)收合格，租戶/施工單位從消防局取回《消

防局建筑工程消防驗(yàn)收意見書》并將副本交與管理處備案。

管理處再次重申，在消防驗(yàn)收合格之前不能夠入駐辦公/營

業(yè)，租戶將自行承擔(dān)由此引致的全部責(zé)任及后果。

8.0押金退還

8.1租戶裝修審核完畢，施工單位交回施工許可證、租用的滅

火器及所有施工出入證后，即刻退還施工出入證押金及滅

火器押金。

8.2裝修完工三個(gè)月后，如裝修無質(zhì)量問題，且未對(duì)公共部位

及其它使用人造成影響與危害，將全額退還裝修押金。

文件名稱《業(yè)主手冊(cè)》

文件編號(hào)DTZ-MK-PD-09-S

歸口部門物業(yè)管理部

戴

DT德

梁

行

科

邁

大

際

廈

而

一

業(yè)

主

手

冊(cè)

發(fā)展商：邁科投資控股有限公司

物業(yè)管理公司：戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司西海分公司

致辭

尊敬的邁科國際大廈業(yè)主/使用人：

值此邁科大廈開業(yè)之際，我謹(jǐn)代表大廈戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上

海）有限公司西安分公司物業(yè)管理處全體員工對(duì)您的入駐表示誠摯的

歡迎。

受大廈開發(fā)商的委托，我們榮幸的成為這一著名的、極具升值潛

力之大廈的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。我們將為廣大業(yè)主/使用人提供盡善盡美

的服務(wù)，為您制造一個(gè)現(xiàn)代化的、舒適的商務(wù)辦公環(huán)境。

盡善盡美地為業(yè)主/使用人服務(wù)，是我們的工作宗旨，這也是區(qū)

別于其他許多大廈管理的不一致之處。我們會(huì)根據(jù)業(yè)主/使用人提出

的各類要求，隨時(shí)補(bǔ)充及完善大廈之服務(wù)，快速有效地為業(yè)主/使用

人解決各類困難。

邁科國際大廈是一庫設(shè)施完備的智能型商業(yè)大廈，相信通過我們

的努力，這座大廈不僅具有一流的硬件設(shè)施設(shè)備，更將具有一流的軟

件管理，使其成為西北地區(qū)高檔商業(yè)辦公大廈之典范。

歡迎您在今后的使用中隨時(shí)對(duì)我們的工作提出建議、意見與要求,

以使我們更好的為您提供服務(wù)。

謹(jǐn)致以誠摯的祝福!

（戴德梁行）邁科國際大廈

物業(yè)管理處

總、經(jīng)理

業(yè)主手冊(cè)目錄

第一部分物業(yè)管理公司概況

第二部分邁科國際大廈概況

第三部分大廈管理

笫四部分裝修管理

第五部分停車管理

第六部分配套設(shè)施服務(wù)管理

第七部分安防、消防管理

第八部分緊急事故處理

第九部分服務(wù)事項(xiàng)

第十部分物業(yè)管理費(fèi)及繳付事項(xiàng)

第卜一部分業(yè)主須知

第一部分物業(yè)管理公司概況

邁科國際大廈由戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司西安分公

亙負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。

戴德梁行在全球各要緊城市均享有盛名，由舊金山至上海、斯德

哥爾摩至悉尼，均家喻戶曉。公司在全球四十個(gè)國家二百家分公司共

有一萬余名員工為客戶服務(wù)。戴德梁行為國際要緊的房地產(chǎn)顧問公

司，為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。

戴德梁行于一九九三年在國內(nèi)開設(shè)首家分公司，成為國內(nèi)首家領(lǐng)

有正式牌照的境外獨(dú)資房地產(chǎn)顧問公司。戴德梁行一向致力于為本地

客戶及跨國企業(yè)，提供國際水平的一站式房地產(chǎn)解決方案，服務(wù)范疇

包含研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估價(jià)及顧問、物業(yè)代理、投資服務(wù)，

與物業(yè)管理、設(shè)施管理、建筑顧問等。戴德梁行各分公司在當(dāng)?shù)鼐?dú)

擋一面，深得客戶信賴，同時(shí)在業(yè)界亦廣獲認(rèn)同。

戴德梁行于1998年進(jìn)入西安市場，為客戶提供全方位的物業(yè)咨

詢管理服務(wù)。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司西安分公司成立

于2005年11月11日，位于西安市南大街30號(hào)陜西中大國際大廈

705室，業(yè)務(wù)輻射至整個(gè)大陸西北地區(qū)。

戴德梁行已進(jìn)駐邁科國際大廈，將從各方面入手，用國際化標(biāo)準(zhǔn)

全面的進(jìn)行物業(yè)管理工作。戴德梁行配備有專業(yè)的管理人員與從業(yè)人

員，能夠?yàn)闃I(yè)主/使用人提供最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)，解決入駐客戶的一

切后顧之憂。根據(jù)邁科集團(tuán)要求，戴德梁行為邁科國際大廈量身訂做

的物業(yè)管理方案標(biāo)志著邁科國際大廈已成為該公司進(jìn)入中國西北市

場的示范型物業(yè)大樓。

我們的物業(yè)管理服務(wù)宗旨是對(duì)進(jìn)展商或者業(yè)主委托的物業(yè)進(jìn)行

日常的管理工作。提高物業(yè)質(zhì)量及價(jià)值，是我們梁行全體同仁的服務(wù)

宗旨與服務(wù)準(zhǔn)則，我們真誠地希望隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的不斷開拓與服

務(wù)水準(zhǔn)的進(jìn)一步提高，與業(yè)主共同成長、共創(chuàng)佳績。

邁科國際大廈物業(yè)管理處各部門及要緊職責(zé)：

綜合管理部：負(fù)責(zé)日常行政管理與大廈后勤保障之工作。綜合協(xié)

調(diào)管理處各部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)管理處的所有會(huì)議與接待工作，與整理

各項(xiàng)記錄，管理處員工的培訓(xùn)，管理日常運(yùn)行中的各項(xiàng)對(duì)外委托合同

文本，物業(yè)管理服務(wù)政策、法規(guī)與市場信息的收集反饋。

物業(yè)管理部：業(yè)主投訴、求助的接待及處理，業(yè)主意見及建議的

收集與反饋，辦理業(yè)主入駐、裝修、搬遷等手續(xù)及大廈使用的各類證

件，定期收繳業(yè)主的物管費(fèi)用，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的收支盈余，大廈的內(nèi)外環(huán)

境綠化、清潔衛(wèi)生等工作，定期進(jìn)行業(yè)主的訪談，及時(shí)處理客戶的投

訴，提供管理處公布的特約服務(wù)。

物業(yè)工程部：物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制與日常保養(yǎng)維修，建立

大廈的設(shè)備臺(tái)帳，為業(yè)主提供物業(yè)的修繕服務(wù)，審核及監(jiān)督業(yè)主及租

戶的裝修過程，對(duì)大廈內(nèi)的各類機(jī)電設(shè)備提出改善意見并予以實(shí)施更

新、改造。

物業(yè)保安部：大廈的安全防衛(wèi)、消防、停車場管理等工作，對(duì)大

樓及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位與流淌巡邏

崗。監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)值班監(jiān)控，確保業(yè)主/使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。

維持停車場秩序，保證車輛的進(jìn)出順暢。

第二部分邁科國際大廈概況

r邁科國際大廈」是由邁科投資控股集團(tuán)開發(fā)的一座集辦公、商

務(wù)、餐飲、會(huì)議等為一體的現(xiàn)代化多功能智能大廈，大廈位于西安最

繁華的商務(wù)區(qū)一一西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)CBD中心鉆石地段唐延路

南段。大廈占地14畝，共24層，高99.5米，總建筑面積3.5萬

平方米。大廈使用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，規(guī)模宏大，氣

勢恢弘，由國際著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。其與國際接軌的設(shè)計(jì)理念、獨(dú)具

一格的建筑風(fēng)格、智能化的內(nèi)外配置與生態(tài)化的人居環(huán)境使大廈被評(píng)

為“西安市十大地標(biāo)建筑”。

大廈樓層使用功能包含：負(fù)一層為地下停車場，擁有車位總數(shù)約

120個(gè)；1層為大堂；2-5層為王子柏金飯店，6-24層為高檔寫字間;

24層設(shè)有多功能廳1個(gè)，各類規(guī)模會(huì)議室5個(gè)，商務(wù)洽談區(qū)1個(gè)，

供整棟大樓用戶租用。

環(huán)境及配套設(shè)施

［邁科國際大廈］位于西安最繁華的商務(wù)區(qū)一一西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

開發(fā)區(qū)CBD中心鉆石地段唐延路南段，千畝城市綠化帶從樓前穿過，

環(huán)境幽美無與倫比；大廈北接高新一區(qū)，南銜高新二區(qū)，高新中心商

務(wù)區(qū)及長安科技產(chǎn)業(yè)園近在咫尺，周邊世界五百強(qiáng)知名大企業(yè)云集，

交通便利，地理位置得天獨(dú)厚。

［邁科國際大廈］是整個(gè)地區(qū)商務(wù)板塊中超5A級(jí)現(xiàn)代化智能商務(wù)

樓宇。這里交通便利、四通八達(dá)，距市中心13公里、距火車站16公

里、距咸陽機(jī)場65公里、距繞城高速公路入口5公里，29路、34路、

251路、608路、707路等要緊交通線路均通過于此°

物料及裝飾

［邁科國際大廈］由國際名師傾心設(shè)計(jì)，裝飾材料為全進(jìn)口高檔材

料，大廈裝飾的色彩簡潔、線條流暢，整個(gè)內(nèi)部布局匠心獨(dú)具，裝飾

風(fēng)格清新特殊，彰顯個(gè)性化及人性化，其裙樓中心上下通透，大堂寬

敞明亮，給人一種雄偉大氣的感受。

大廈外觀

大廈外觀由香港著名沒計(jì)師設(shè)計(jì)，幾何曲線營造出風(fēng)帆的形狀，

再利用玻璃幕墻把大廈外形表達(dá)出來，并通過暗喻的手法，把大廈的

形狀及風(fēng)格與西安的歷史與傳統(tǒng)融合在一起，風(fēng)帆形的玻璃幕墻寓意

邁向未來。設(shè)計(jì)新穎特殊，整體風(fēng)格現(xiàn)代典雅，氣勢恢弘。

夜景照明效果

L邁科國際大廈」的夜景照明設(shè)計(jì)使用泛光與LED照明，通過光的

強(qiáng)弱變化與色彩組合，把明與暗有機(jī)結(jié)合，光與影巧妙搭配，使建筑

物在夜幕降臨后淋漓盡致地表現(xiàn)出特有的風(fēng)格。特別是大廈的風(fēng)帆部

分照明設(shè)計(jì)中，使用了全彩變色的LED數(shù)碼管，由微電腦操縱進(jìn)行各

類顏色及圖形的變化，其漸變、跳變等極富動(dòng)感，與大廈樓體的四角

輪廓勾邊所使用的不變色的單條、單色相呼應(yīng)，使風(fēng)帆的動(dòng)態(tài)與周圍

的靜態(tài)實(shí)現(xiàn)完美結(jié)合，仿佛把音樂凝固在空間，使建筑物在夢(mèng)幻世界

中流淌。

每當(dāng)夜幕降臨，大廈恃殊的夜景燈飾光彩四溢，猶如一顆璀璨的

明珠，成為周邊區(qū)域最靚麗的一道風(fēng)景。

智能化設(shè)施

［邁科國際大廈］是集商務(wù)、餐飲、會(huì)議及辦公于一體的多功

能綜合性智能化大廈。融計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、現(xiàn)代操縱技術(shù)、圖

形顯示技術(shù)及通訊技術(shù)于一體，是高科技與現(xiàn)代建筑的巧妙結(jié)合。

樓控系統(tǒng)：對(duì)整座大度的空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、制冷機(jī)組、冷卻

塔、風(fēng)機(jī)盤管、水箱水位、照明回路等系統(tǒng)進(jìn)行信號(hào)采集與操縱，實(shí)

現(xiàn)大廈設(shè)備管理自動(dòng)化，起到集中管理、分散操縱、節(jié)約能耗的作用。

同時(shí)由于智能化管理保證了大樓設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)安全、快捷、準(zhǔn)確，可隨時(shí)

滿足客戶要求。

門禁系統(tǒng)：對(duì)需操縱的出入口，安裝受電鎖裝置與感應(yīng)器（如：

電子密碼鍵盤、讀卡器、指紋閱讀器等）操縱的電控門進(jìn)行科學(xué)管理,

保證了辦公區(qū)域及區(qū)域內(nèi)設(shè)備安全，便于人員的合理流淌，對(duì)進(jìn)入重

要區(qū)域的人員實(shí)行各類方式的進(jìn)出許可權(quán)管理，以便限制人員隨意進(jìn)

出。

監(jiān)控系統(tǒng)：為了保證大廈的安全性，各出入口（包含大堂及各層

樓梯口）、等重要部位及電梯內(nèi)安裝攝像機(jī)實(shí)施全方位的電視監(jiān)控；

操縱中心及有突發(fā)事件發(fā)生可能的場所設(shè)緊急報(bào)警裝置。

巡更系統(tǒng)：在規(guī)定要巡邏的地點(diǎn)安裝信息點(diǎn)，通過軟件編程設(shè)定

巡邏的路線與時(shí)間。一方面對(duì)保安進(jìn)行規(guī)范化管理，另一方面采集巡

更點(diǎn)發(fā)生的事件信息如房門損壞，電梯故障等，便于對(duì)巡更點(diǎn)發(fā)生的

事件做及時(shí)處理。

停車系統(tǒng)：引進(jìn)進(jìn)口全自動(dòng)智能型停車系統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)為除了考慮

到人的健康與安全之外，同時(shí)亦考慮到車的安全，并從根本實(shí)現(xiàn)人車

分流。

多媒體會(huì)議系統(tǒng)：使用先進(jìn)的多媒體設(shè)備，可滿足各類商務(wù)會(huì)議

需求。

背景音樂系統(tǒng)：大廈在各樓層都安裝有背景音樂，希望能營造一

種舒適、幽雅、輕松的辦公環(huán)境。

第三部分大