大柵欄地區(qū)保護(hù)整治規(guī)劃

北京前門(mén)大柵欄地區(qū)

保護(hù)、整治與復(fù)興規(guī)劃

(:說(shuō)明書(shū)〕

清華大學(xué)城市與建筑研究所

宣武區(qū)人民政府

二零零四年七月

目錄

1工程背景3

2規(guī)劃范圍確定3

3歷史沿革3

3.1大柵欄地區(qū)的形成和變化4

北京建城與遼以前4

遼金時(shí)期4

元明清時(shí)期4

近代的繁華4

現(xiàn)代商業(yè)的逐步退化4

3.2大柵欄地區(qū)中的歷史文化價(jià)值4

歷史文化價(jià)值4

地域資源價(jià)值5

風(fēng)貌欣賞價(jià)值5

4現(xiàn)狀綜述與分析5

4.1區(qū)位概況5

4.2用地狀況5

居住用地(R)5

商業(yè)金融用地92)5

行政辦公用地(C1)6

學(xué)校用地[R5]6

又化宗教用地(C7)6

4.3人口狀況6

4.4產(chǎn)權(quán)狀況6

4.5文物古跡7

4.6建筑現(xiàn)狀評(píng)價(jià)8

建筑質(zhì)量評(píng)價(jià)8

建筑風(fēng)貌評(píng)價(jià)9

建筑立面9

建筑密度與容積率10

建筑度1。

4.7城市肌理10

4.8街巷胡同及現(xiàn)狀交通10

動(dòng)態(tài)交通11

靜態(tài)交通11

4.9綠化及公共開(kāi)敞空間11

4.10名木古樹(shù)11

4.11商業(yè)及業(yè)態(tài)12

現(xiàn)狀商業(yè)狀況12

商業(yè)開(kāi)展的SWOT分析12

4.12市政設(shè)施現(xiàn)狀13

5規(guī)劃目標(biāo)、原那么及依據(jù)13

5.1規(guī)劃目標(biāo)13

5.2規(guī)劃原那么13

5.3規(guī)劃依據(jù)13

6總體功能定位14

7規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)想14

7.1特色分區(qū)14

7.2精華地段15

8保護(hù)開(kāi)展規(guī)劃15

8.1土地使用功能規(guī)劃15

居住用地m15

商業(yè)金融用地[C2]15

行政辦公用地CC1J和文化娛樂(lè)用地CC3J15

綠化用地015

用地調(diào)整的具體原那么和措施16

8.2人口疏解16

8.3保護(hù)與更新17

總體分區(qū)保護(hù)更新原那么17

現(xiàn)狀建筑保護(hù)、整治、更新分類18

現(xiàn)狀建筑保護(hù)、整治、更新措施18

保護(hù)與更新一般建議19

8.4綠化及公共開(kāi)敞空間19

8.5道路交通規(guī)劃20

道路系統(tǒng)規(guī)劃原那么20

路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃20

內(nèi)外交通銜接交通組織方式21

靜態(tài)交通規(guī)劃21

交通管理措施22

8.6建筑高度控制22

高度控制原那么22

規(guī)劃高度控制22

8.7地下空間利用23

地下空間利用的必要性23

地下空間的主要功能23

地下空間利用23

8.8商業(yè)復(fù)興規(guī)劃24

8.9旅游規(guī)劃24

8.10市政設(shè)施規(guī)劃25

市政設(shè)施布局的一般原那么25

市政設(shè)施規(guī)劃布局25

8.11沿街立面設(shè)計(jì)與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

9規(guī)劃控制導(dǎo)那么31

9.1地塊劃分與地塊編碼31

地塊劃分31

地塊編碼31

9.2控制指標(biāo)體系31

傳統(tǒng)控規(guī)內(nèi)容錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

特殊控制內(nèi)容錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

城市設(shè)計(jì)導(dǎo)那么33

9.3土地使用兼容性34

10實(shí)施政策建議34

1工程背景

大柵欄位于北京前門(mén)地區(qū),地處北京中軸線東側(cè)，是北京重要的舊城城市片區(qū)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于大柵欄

悠久的歷史、豐富的史跡和獨(dú)特的商業(yè)文化，該地區(qū)的保護(hù)與開(kāi)展一直受到社會(huì)各界的高度重視,大柵欄地

區(qū)所屬的北京市宣武區(qū)人民政府通過(guò)專家論證、競(jìng)圖招標(biāo)、委托設(shè)計(jì)等方式對(duì)大柵欄地區(qū)進(jìn)行了屢次不同層

面、不同深度、不同類型的規(guī)劃編制，但由于該地區(qū)歷史文化的特殊性和現(xiàn)狀的錯(cuò)綜復(fù)雜，大柵欄地區(qū)保護(hù)

與開(kāi)展的焦點(diǎn)問(wèn)題始終難以形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。在聽(tīng)取各方意見(jiàn)，綜合在已有規(guī)劃方案的根底上，宣武區(qū)政府

遂一步組織編制《北京大柵欄地區(qū)保護(hù)、整治與開(kāi)展規(guī)劃綜合方案》，并于2003年4月通過(guò)審批，這在相當(dāng)

程度上統(tǒng)一了大柵欄地區(qū)保護(hù)整治和開(kāi)展更新的根本思路，為政府繼續(xù)推進(jìn)大柵欄工程的工作進(jìn)程奠定了根

底。

另一方面，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，北京的城市建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速開(kāi)展的關(guān)鍵時(shí)期，面對(duì)北京申

奧成功、中國(guó)參加世貨組織等21世紀(jì)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，大柵欄地區(qū)作為北京舊城重要的商業(yè)中心和歷史文化

街區(qū)，她的保護(hù)和更新工作日益袋迫.通過(guò)更深入細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計(jì)加速大柵欄工程的實(shí)施步伐勢(shì)在必行，因

此宣武區(qū)政府委托清華大學(xué)開(kāi)展大柵欄煤市街起步區(qū)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究，以期在快速開(kāi)展的城市進(jìn)程中保

護(hù)好大柵欄的歷史文化,增強(qiáng)大柵欄地區(qū)的商業(yè)、旅游吸引力，棄引導(dǎo)、帶動(dòng)整個(gè)大柵欄地區(qū)的保護(hù)和開(kāi)展。

本次規(guī)劃是整個(gè)前門(mén)地區(qū)保護(hù)整治與開(kāi)展規(guī)劃的重要組成局部。規(guī)劃從2003年11月開(kāi)始，經(jīng)過(guò)前期調(diào)

研、現(xiàn)狀分析、方案推敲、導(dǎo)那么編制等幾個(gè)階段，于2004年7月完成最終成果。本次規(guī)劃利用GIS技術(shù)，

對(duì)大柵欄煤市街起步區(qū)進(jìn)行了詳實(shí)的定性定量數(shù)據(jù)分析，最終的規(guī)劃成果也錄入GIS系統(tǒng)，以便在未來(lái)實(shí)現(xiàn)

科學(xué)便捷的規(guī)劃管理。

2規(guī)劃范圍確定

本次規(guī)劃研究的范圍是《北京大柵欄地區(qū)保護(hù)、整治與開(kāi)展規(guī)劃〔綜合方案〕》〔2003年4月〕中確定的

煤市街起步區(qū)，包括月亮灣、廊房二條、大柵欄街等一批重要?dú)v史地區(qū)。

規(guī)劃地段位于宣武區(qū)大柵欄街區(qū)東部，地處北京中軸線西側(cè)，緊鄰首都中心：東至前門(mén)大街與崇文區(qū)交

界；北至前門(mén)西大街，與西城區(qū)接壤；西至煤市街以西50米，南至珠市口西大街與天橋街相毗鄰。整個(gè)規(guī)劃

范圍用地面積約31.8公茨，包括大柵欄歷史文化保護(hù)區(qū)的一局部〔北起廊坊頭條，南至大齊家胡同，東起珠

寶市街，西至煤市街，面積約6.；7公頃〕。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)包括了許多重要的商業(yè)文化街區(qū)，以及大量胡同、四合院、歷史遺跡?，F(xiàn)有居民4724戶,戶籍

人口11355人，暫住人口2169人，共計(jì)13524人。平均人口密度為507人/公匕頁(yè)，是北京舊城人Z）密度最高

的地區(qū)之一。

3歷史沿革

大柵欄在歷史上曾經(jīng)是金中都與元大都間的近郊。元大都建立初期，金中都仍有不少街市，稱為南城或

舊城。新舊城之間人貨往來(lái)，自發(fā)形成了假設(shè)干由西南斜向東北的商業(yè)街市。明永樂(lè)時(shí)營(yíng)造北京，在此處新

建了幾條稱為“廊房〃的商業(yè)街，即今日廊房頭條至大柵欄〔四條〕。在斜街以西開(kāi)設(shè)了官辦的琉璃窯場(chǎng)，即

今日東、西琉璃廠。清代大柵欄地區(qū)是北京最繁華的市井商業(yè)區(qū)，琉擒廠是最著名的文玩古籍和宅間工藝品

的市場(chǎng)。1900年大柵欄遭火災(zāi)。其后約10年時(shí)間又重新修建，商業(yè)更加繁榮。新中國(guó)成立后，大柵欄一直

是北京最主要的商業(yè)中心之一。上個(gè)世紀(jì)80年代以來(lái)，這一地區(qū)逐漸失去了往日的商業(yè)品質(zhì)，然而長(zhǎng)期以來(lái)

這一地區(qū)開(kāi)展的滯后使得傳統(tǒng)城市元素得以根本保存。傳統(tǒng)建筑、街巷、商業(yè)、民俗、文化內(nèi)涵快存之多在

北京現(xiàn)代化大都市中絕無(wú)僅有。①

“北京大柵欄地區(qū)保護(hù)、整治與開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明：1,2003/4

3.1大柵欄地區(qū)的形成和變化②

3.1.1北京建城與遼以前

北京建城的年代，多數(shù)學(xué)者提出是在公元前1045年，至今3345年前。其標(biāo)志是武王滅商，分封諸侯，

其中有燕、薊二國(guó)。經(jīng)考古己確認(rèn)燕都在近房山董家林，薊都所在經(jīng)考證在現(xiàn)宣武區(qū)廣安門(mén)一帶，《北京通史》

也肯定了薊城在今北京城的西南。從宣武門(mén)、和平門(mén)、廣安門(mén)至虎坊門(mén)一帶出土的陶井圈、饕餐紋瓦當(dāng)和一

些夯土高臺(tái)，也可以推斷這一范圍應(yīng)是東周至漢的薊城。

3.1.2遼金時(shí)期

遼的燕京沿用唐代的幽州薊城，可以從宣武區(qū)內(nèi)一些地名看到當(dāng)時(shí)的痕跡，如菜市口的爛韁胡同，舊名

爛面胡同,據(jù)考是當(dāng)時(shí)城東的護(hù)城河，還有一些地名都與當(dāng)時(shí)的護(hù)城河或地物有關(guān)。民國(guó)時(shí)期，在現(xiàn)校場(chǎng)三、

四條出土的遼磚，也從一個(gè)方面說(shuō)明這些地段是遼城東城墻。以比可知，在此時(shí)期，大柵欄地區(qū)應(yīng)足緊臨城

東的郊區(qū)。

現(xiàn)大柵欄地段內(nèi)的延壽寺街即因遼的古剎延壽寺得名?！俄樚旄尽份d：“延壽寺，遼剎也。在琉擒廣東

北，其地名延壽寺街。寺為遼金舊剎。〃

金代都城承遼之舊。在金天德三年,向東、南兩面各擴(kuò)展三里，成為中都。

3.1.3元明清時(shí)期

元朝在金中都的東北建新城。元初稱金中都為“南城〃，可以視為城市的一局部。因元大都為西南部與

金中都的東北部相臨，在舊城與新城之間的居民來(lái)往不斷，以使金正陽(yáng)門(mén)與虎坊橋之間被自然的走出多條斜

路，并逐步增建鋪面民宅，形成了今日我們?nèi)钥梢?jiàn)到的斜街格局。明王像乾《建玉帝殿碑記》“正陽(yáng)門(mén)西，由

臧家橋至宜武門(mén)，乃龍脈交通車馬輻犢之地，……〃。其中最主要的是鐵樹(shù)斜街1手鐵拐街〕，櫻桃斜街,大

柵欄西街〔觀音寺街〕、楊梅竹斜街、棕樹(shù)斜街等。

明永樂(lè)年間在元大都根底上建北京，大柵欄地段雖然在城外，但已是繁華的商業(yè)區(qū)?！度撕Ｓ洝贰坝罉?lè)初.

北京四門(mén)、鐘鼓樓等處，各蓋鋪房店房，招民居住，招商居貨，總謂之廊房?！裾?yáng)門(mén)外廊房胡同，猶

仍此名。〃今日的廊房頭、二、三、四〔大柵欄〕條便是當(dāng)時(shí)的官建鋪房。

清代，大柵欄地區(qū)逐漸開(kāi)展成為北京最繁華的市井商業(yè)區(qū)?！堆喽紖部肌分休d了《順天時(shí)報(bào)叢談》中的一

段話最能說(shuō)明該地段當(dāng)時(shí)的繁華：“正陽(yáng)門(mén)外正陽(yáng)橋迤西，為北京都市極繁華之區(qū)域，商鋪花埠咸集于斯，一

切景物較城外迤東亦有生氣，如大柵欄、觀音寺之繁盛，八埠一帶之奢麗，城南公園之雅靜，以及天橋各小

市之熱鬧，均為都市可觀玩之形色，是北京風(fēng)景之華麗，要當(dāng)以此為冠云?！〒?jù)考證，“大柵欄〃名稱的由來(lái)

是：清乾隆年間,原來(lái)廊店四條集中了京城眾多著名的商家。各店鋪為了保護(hù)其生命財(cái)產(chǎn),在胡可東西口原

來(lái)官設(shè)宵禁的根底上，有集資建立起兩座既鞏固又高大、與眾不同的木柵欄，后來(lái)人們就都稱廊底四條為“大

柵欄〃了，并逐漸將這一地區(qū)成為“大柵欄地區(qū)

直到本世紀(jì)初，這里一直是北京城內(nèi)的繁華商業(yè)區(qū)。

3.1.4近代的繁華

自清政府推行新政，開(kāi)始改進(jìn)市政，興建新式建筑，加之清末京奉、京漢火車站設(shè)置于前門(mén)外，使此地

區(qū)成為對(duì)外交通的門(mén)戶。旅館、批發(fā)商號(hào)劇增。辛亥革命后，這里成為京城綜合商業(yè)和金融中心c1900年大

柵欄街的大火，殃及廊房一、二、三條、珠寶市街，以致前門(mén)大街和箭樓。因此該地段的建筑大都是在1902

年以后重建的。重建的許多建筑都采用了西洋式的外觀，因此形成了此地區(qū)極強(qiáng)的近代建筑風(fēng)格,

3.1.5現(xiàn)代商業(yè)的逐步退化

到1980年代末、1990年代初以后，北京其他城區(qū)近百個(gè)萬(wàn)平方米以上大商場(chǎng)的建設(shè)與大柵欄商業(yè)區(qū)形

成競(jìng)爭(zhēng)。北京市整體消費(fèi)水平提升，市民消費(fèi)習(xí)慣急遽變化，大柵欄地區(qū)逐漸失去北京商業(yè)中心的地位。隨

著景觀的破壞、建筑的陳舊、社會(huì)的弱勢(shì)化，大柵欄昔日的繁華不再。歷史上老字號(hào)集中、達(dá)官貴人頻頻出

入的商業(yè)中心逐步退化成普通層次的商業(yè)聚集區(qū)域。

3.2大柵欄地區(qū)中的歷史文化價(jià)值⑶

3.2.1歷史文化價(jià)值

口〕獨(dú)特性一一保存有北京歷史延續(xù)最長(zhǎng)1元、明、清、民國(guó)至當(dāng)代，約730年〕的城市傳統(tǒng)胡同肌理；

②北京市25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃?大柵欄：7,2000/11

”北京大柵欄地區(qū)保護(hù)、整治與開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明：3,2003/4

內(nèi)容最多的社區(qū)功能［商業(yè)金融、效勞、作坊、餐飲、戲曲、居住、茶室1;保存有比擬完整的舊忖市井生活

遺跡和相關(guān)的軼聞故事；形式最雜的景觀風(fēng)貌〔傳統(tǒng)式、歐陸式、民國(guó)式〕。反映出上世紀(jì)初中西文化碰撞中

市民的趨時(shí)心理和審美趣味。

〔2〕完整性一一清初至上世紀(jì)40年代的街巷格局保存完整c保存有較完整集中的城南胡同及四合院群

落。歷史建筑遺存多，風(fēng)貌信息全部可以識(shí)別。

［3］社會(huì)認(rèn)同性一一“大柵欄〃一直是北京重要的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)的品牌，假設(shè)干老字號(hào)的聲名至今不

衰；已成為尋根懷舊的重要場(chǎng)所，“胡同游〃初具規(guī)模。

C43可持續(xù)開(kāi)展性一一經(jīng)過(guò)整治，可以開(kāi)展成為傳統(tǒng)商業(yè)、旅游業(yè)的黃金地段；經(jīng)過(guò)修復(fù)重要?dú)v史遺存，

可以長(zhǎng)期保存和合理利用；在更新過(guò)程中歷史風(fēng)貌可以得到延續(xù)。

3.2.2地域資源價(jià)值

〔1〕地處中軸線一側(cè)，緊鄰首都中心，周邊交通方便。

〔2〕已具備一定的商業(yè)根底。

［3］無(wú)歷史文化價(jià)值危舊房屋較多，便于更新增值。

3.2.3風(fēng)貌欣賞價(jià)值

口］建筑風(fēng)貌中外古今具備，絕大局部是原物原狀。

〔2〕斜街、交匯點(diǎn)景觀畫(huà)面豐富。格局緊湊，裝飾精致。

4現(xiàn)狀綜述與分析

4.1區(qū)位概況

規(guī)劃地段位于北京前門(mén)地區(qū),緊鄰故宮、天安門(mén)廣場(chǎng)、人民大會(huì)堂、國(guó)家大劇院，是北京城市中軸線的

重要組成局部。該地區(qū)歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。地段的東、南面為商業(yè)型城市干道，交通便利，游客眾多，

具有得天獨(dú)厚的商業(yè)、旅游區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

4.2用地狀況

一一用地性質(zhì)單一，以居住商業(yè)為主、其他公用設(shè)施及綠地嚴(yán)重缺乏

規(guī)劃區(qū)地塊總面積約31.8公頃，用地功能主要為居住(R)、零售商業(yè)用地(C2),兩者合計(jì)占急用地量的

88.92%。規(guī)劃區(qū)內(nèi)幾乎沒(méi)有公共綠地，公共設(shè)施用地中的商業(yè)效勞用地、文化娛樂(lè)用地、體育用地等效勞型

用地也很少。歷史上曾有的高層次效勞用地，文化用地，幾乎都變成了現(xiàn)在的居住和商業(yè)用地，這突出反映

出規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)單一，公共配套設(shè)施不全，效勞功能弱，效勞層次低的問(wèn)題。

4.2.1居住用地(R)

各類居住用地面積共約13.58公偵，占總用地面積的42.7(%比例為各功能用地之首。地段內(nèi)現(xiàn)存主

要是二、三類居住用地，兩者合計(jì)占總居住用地量的96%,且分布廣泛。一類居住用地占全部居住用地的比

例僅為9.15%,大多位于大齊家朝同和掌扇胡同之間?，F(xiàn)狀居住用地的這種構(gòu)成情況充分說(shuō)明該地區(qū)居民的

居住質(zhì)量和居住水平總體較低。居住用地市政設(shè)施配套不全，建筑年代久遠(yuǎn)、建筑密度大，居住條件普遍很

差。

區(qū)內(nèi)居住建筑根本為一層到二層的合院式住宅，這些住宅相當(dāng)局部為清末和民國(guó)時(shí)期所建，解放后在原

建筑根底上不斷改建、翻建或加建，質(zhì)量和風(fēng)貌水平不一。

4.2.2商業(yè)金融用地(C2)

商業(yè)金融用地面積共約10.72公頃，占總用地面積的比例為39.45乳其中：

〔1〕商業(yè)用地

該地區(qū)的商業(yè)用地主要集中在西河沿街至大柵欄商業(yè)街,前門(mén)大街、珠寶市街至煤市街的街區(qū)范圍內(nèi).

這些用地當(dāng)中分布了眾多的商業(yè)老字號(hào)，是地段內(nèi)重要的歷史遺存。此外，煤市街、糧食店街兩側(cè)聚集了大

量小規(guī)模的商業(yè)用地，其他較低層次商業(yè)用地與居住用地交叉混合，廣泛分布于規(guī)劃地段各處。

〔2〕旅館業(yè)用地

旅館業(yè)用地除了分布在集中的商業(yè)街區(qū)外，沿廊房頭條、糧食店街、煤市街等地零散分布有一些，且以

中低價(jià)位的賓館、招待所以及家庭式旅館居多。

［3〕餐飲業(yè)用地

規(guī)劃地段餐飲業(yè)興旺，餐飲叱用地主要集中在西河沿街、廊坊頭條、煤市街、糧食店街等主要街道兩側(cè)，

規(guī)模不等,以沿街小餐館居多。

4.2.3行政辦公用地(C1)

行政辦公用地面積共約0.58公頃，占總用地面積的1.82%。主要是中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、大柵欄

商貨集團(tuán)、商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司、總后前門(mén)招待所、中國(guó)新興公司等單位。

4.2.4學(xué)校用地〔R5〕

規(guī)劃區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小學(xué)一所：位于甘井胡同內(nèi)的煤市街小學(xué)，主體建筑是一棟5層高的磚混結(jié)構(gòu)建筑，操

場(chǎng)通過(guò)拆掉局部四合院形成。

4.2.5文化宗教用地(C7)

該地區(qū)作為歷史遺存的文化宗教用地占有相當(dāng)?shù)谋壤?，但是現(xiàn)狀大多已改作他用，現(xiàn)存文化娛樂(lè)用地僅

占總用地面積的0.21%o原有的萬(wàn)壽關(guān)帝廟、龍王廟等寺廟建筑，保存根本完整，現(xiàn)均混雜在居江用地中。

大柵欄街的慶樂(lè)戲院，現(xiàn)已改作天福茶莊。大柵欄街的臨汾會(huì)館，現(xiàn)作為山西省駐京辦事處。分布在珠市口

西大街北側(cè)的一些會(huì)館，如潞安會(huì)館，贛寧會(huì)館、九江會(huì)館等，大局部未得到掛牌與保護(hù)，現(xiàn)為民居。

現(xiàn)狀用地平衡表：

4.3人口狀況

一一人口密度高，受教育水平低，人口的高齡化、流動(dòng)化趨向明顯

大柵欄地區(qū)現(xiàn)有人口4724戶，戶籍人口11355人，暫住人口2169人，共計(jì)13524人。平均人口密度為

507.05人/公演，是北京舊城人口密度最高的地區(qū)之一。該地區(qū)人口主要集中在三片：地段西北片區(qū)，廊房

二、三條以及大齊家以南地區(qū)。地區(qū)內(nèi)人口人戶別離現(xiàn)象嚴(yán)重，人口密度持續(xù)增加。

從人口的性別、年齡構(gòu)成來(lái)看，該地區(qū)男女比例根本持平。兒童、老年人分別占總?cè)丝诘?0及13缸說(shuō)

明地區(qū)人口的老齡化現(xiàn)象突出〔按照國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，老年人比例在10%以上即為老年型入口〕。比取人口的出

生、死亡狀況，可以發(fā)現(xiàn)該區(qū)出生率低于死亡率，入口總數(shù)呈下降趨勢(shì)，這也證實(shí)了該區(qū)人口存在老齡化趨

勢(shì)。

從人口的教育狀況來(lái)看，整個(gè)地區(qū)初中水平人口數(shù)量最多，占總數(shù)的33乳其次高中水平占25$,小學(xué)水

平占15%,由此可見(jiàn)該地區(qū)人口的受教育水平普遍比擬低。

從人口的職業(yè)狀況來(lái)看，該地區(qū)未工作人口比例過(guò)大，約占總數(shù)的40%o工作人口主要從事一些層次較

低的第三產(chǎn)業(yè)，如商業(yè)、效勞業(yè)等。而外出半年以上的人口也具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

綜上所述，該區(qū)的社區(qū)整體質(zhì)量在下降，居民年齡趨于老化、社會(huì)階層趨于弱勢(shì)化、居住人Z)趨于流動(dòng)

化。穩(wěn)定的居民多是沒(méi)有遷移能力的住戶，主要依靠附近低層次的三產(chǎn)生潔，老人照顧小孩、幾代同堂的現(xiàn)

象比擬普遍。隨著條件較好的常住居民的遷出，依靠體力勞動(dòng)和小本經(jīng)營(yíng)為生的外來(lái)流動(dòng)人口不斷遷入，加

上區(qū)內(nèi)大量中小旅店接納的過(guò)夜人口，整個(gè)社區(qū)的人口呈現(xiàn)高流動(dòng)、不穩(wěn)定特征。

4.4產(chǎn)權(quán)狀況

一一產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，所有權(quán)與使用權(quán)普遍別離

產(chǎn)權(quán)復(fù)雜一向是舊城改造中的突出問(wèn)題，規(guī)劃地段也不例外c各種產(chǎn)權(quán)的房屋在規(guī)劃范圍內(nèi)錯(cuò)綜分布，

每條胡同中均有不同產(chǎn)權(quán)的院落，即使是同一個(gè)院落也會(huì)存在房屋產(chǎn)權(quán)不同的情況，少數(shù)房屋還存在不同局

部產(chǎn)權(quán)不同的現(xiàn)象。隨著規(guī)劃區(qū)尸展活力的減弱，房屋的破舊.規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)交易也逐漸趨于停滯,

但房屋的實(shí)際使用者卻比擬頻繁的變化。規(guī)劃區(qū)成為祖產(chǎn)多、租住戶多、流動(dòng)戶多的典型地區(qū)，缺乏社會(huì)經(jīng)

濟(jì)活力。

由于規(guī)劃地段歷史悠久，又經(jīng)歷了建國(guó)后假設(shè)干次產(chǎn)權(quán)制度的重大變故。長(zhǎng)期以來(lái)，規(guī)劃區(qū)房屋所有者

缺位、所有人與使用人別離、使用人的轉(zhuǎn)租、自行處置等現(xiàn)象頻繁，使得相當(dāng)一局部房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明。

產(chǎn)權(quán)明確的房屋主要分為單位自管公房、房管局直管公房和私人房產(chǎn)三大類，各類建筑面積分別為58032平

萬(wàn)米、41977平方米、28736平方米。其他產(chǎn)權(quán)的房屋總、面積為3747平方米。

整體來(lái)看，規(guī)劃范圍內(nèi)房屋以公產(chǎn)房為主，占總建筑面積的39.82%0大柵欄、廊坊頭條等商業(yè)性街區(qū)單

位自管產(chǎn)所占比例較高；其他居住院落主要是房管所公房和私人房產(chǎn)，其中公房的比例大于私產(chǎn)旁。

以獲得資料的局部公產(chǎn)房為例分析該區(qū)產(chǎn)權(quán)面積變化的情況可以發(fā)現(xiàn)：1978年以前產(chǎn)權(quán)面積變動(dòng)的房屋

僅占總數(shù)的0.55%,而1978-1990年間這一變化量增加到了34.2%,1990年后進(jìn)一步增加到46.6汽這充分說(shuō)

明隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速開(kāi)展，居民對(duì)于住房改造的意愿和經(jīng)濟(jì)實(shí)力在顯著提高。

4.5文物古跡

一一文物古跡數(shù)量多，注冊(cè)又物保存尚好，普通歷史性建筑保護(hù)力度不夠

大柵欄一帶是北京最古老的城區(qū)，在L26平方公里的范圍內(nèi)，保存著大量原汁原味的古老建箕，是北京

市井街巷中名聲最大、史跡最多、保存最好的地段。區(qū)內(nèi)共有市級(jí)文物保護(hù)單位7處，區(qū)級(jí)注冊(cè)文物保護(hù)單

位6處，重要?dú)v史遺存3處，掛牌院落12個(gè)。

本規(guī)劃區(qū)內(nèi)歷史遺存建筑眾多，現(xiàn)存重要的歷史建筑類型包括質(zhì)量較好的四合院民居、會(huì)館、名人故居、

寺廟、茶室、商鋪、銀號(hào)、戲樓等類型，具有較高的歷史文化價(jià)值和建筑價(jià)值。其中，注冊(cè)文物和掛牌院落

大多保存尚好，普通歷史建筑保護(hù)力度不夠，一些寺廟、會(huì)館年久失修，埋沒(méi)在大量四合院之中。

概括來(lái)講，本地區(qū)重要?dú)v史文化遺存有④：

C1J傳統(tǒng)街巷胡同

規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一批保存完整的傳統(tǒng)商業(yè)、效勞業(yè)胡同群。如廊房頭條曾聚集二十幾家專門(mén)制做和銷售宮燈、

紗燈的燈籠鋪，故過(guò)去被稱為“婦街〃；廊房二條先后開(kāi)設(shè)了二十多家專門(mén)經(jīng)營(yíng)珠寶、玉器的店鋪，故有“玉

器街〃之美稱；廊房三條雖是死胡同，但全是珠寶、玉器和銀錢(qián)業(yè)店鋪集中地；大柵欄（四條）那么是多種行

業(yè)的綜合性商業(yè)街。珠寶市街那么更是因珠寶業(yè)集中而得名。其間還有北京最窄的胡同一一只有幾十公分寬

的錢(qián)市胡同。此外齊家胡同、王反胡同、蔡家胡同、施家胡同、掌扇胡同、濕井胡同、甘井胡同都保存著完

整的北京傳統(tǒng)胡同空間形態(tài)。

[2〕近代老字號(hào)店鋪

大柵欄街內(nèi)有源祥益綢布店、鼎帙祥綢布店、皮貨店、一品齋靴鞋店、長(zhǎng)和厚絨線店、步瀛壽鞋店、張

一元茶葉店、聚慶葦悖管鋪、精明眼鏡打、東北魁帽店、天惠葦鼻煙鋪、同仁堂藥店等二十多家著名京外的

老字號(hào)。此外近代洋貨沖擊中國(guó)傳統(tǒng)市場(chǎng)后，新建店堂也參照“洋樓〃式樣或模仿西方商場(chǎng)，在二、三十年

代建造了一批新的仿西洋店面。像1906年始建后經(jīng)改建的勸業(yè)場(chǎng)等。

⑶會(huì)館建筑

作為都城和全國(guó)商業(yè)中心，除各地各行業(yè)商人在京設(shè)館外，各地大量士子來(lái)京參加“會(huì)試〃，以使會(huì)館

大量興起，成為北京城市風(fēng)貌的一局部，也成為京師文化的一個(gè)內(nèi)容。由于清時(shí)規(guī)定內(nèi)城只住旗人，因此會(huì)

館幾乎都在外城。大柵欄地區(qū)正是北京近代會(huì)館建筑的集中地之一。

〔4〕錢(qián)莊銀行

由于大柵欄地區(qū)商業(yè)興旺，也就成為銀、錢(qián)互兌的錢(qián)市，錢(qián)莊、銀號(hào)的集中地，專為官方鑄銀的爐行和

民間小型爐行都集中在此。施家胡同一帶那么集中了一批近代銀號(hào)，如裕興中銀號(hào)、同元祥銀號(hào)、義生銀號(hào)、

集成銀號(hào)等十幾家銀號(hào)。位于西河沿的鹽業(yè)銀行是二十年代中國(guó)建筑師沈理源先生設(shè)計(jì)的西方柱式建筑，莊

重典雅。而三十年代初楊廷寶先生設(shè)計(jì)的交通銀行，那么是試圖在外國(guó)近代建筑根底上，采用中國(guó)裝飾母題

和細(xì)部的探索，對(duì)后來(lái)我國(guó)建筑創(chuàng)作有很大影響。至今它們?nèi)詾楹苄惺褂谩?/p>

〔5〕梨園舊居

由于清初曾有在京師內(nèi)城“永行禁止開(kāi)設(shè)戲館〃的禁令。戲院多設(shè)在前門(mén)外一帶，這里可說(shuō)是我國(guó)京戲

形成開(kāi)展的重要場(chǎng)所。清朝中后期嘉慶至光緒年間大柵欄一帶就建有慶樂(lè)戲園、慶和戲園、廣德戲園、三慶

戲園，門(mén)框胡同有同樂(lè)軒戲園,糧食店街有中和戲園等。

[6〕四合院集中區(qū)

規(guī)劃地段大齊家胡同以南存留了大片建筑形態(tài)、院落格局、街巷肌理完好的四合院，整體形成特色鮮明

的四合院集中區(qū)。區(qū)內(nèi)還分布了云居寺、真武廟等一些宗教寺廟的遺存。

表1大柵欄地區(qū)市級(jí)文物保護(hù)單位一覽表

序名稱地址使用單位產(chǎn)權(quán)單位建筑面積占地面積

旁

1鹽業(yè)銀行舊前門(mén)西河沿中國(guó)工商銀行珠工商宣武支3267.4876.074

址7號(hào)市口支行行

2交通銀行舊前門(mén)西河沿北京市商業(yè)銀行中國(guó)人民銀1000

③北京市25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃?大柵欄：8,2000/11

址9號(hào)西河沿支行行

3勸業(yè)場(chǎng)舊址廊房頭條1；北京市新新時(shí)裝

號(hào)公司

4瑞妖祥舊址大柵欄5號(hào)瑞鐵祥綢布店23001100

門(mén)面

5謙祥益舊址珠寶市5號(hào)謙祥綢布店北京市金座1260785

門(mén)面公司

6糧食店第十糧食店街73云居旅館1333.8740

號(hào)

旅館

大柵欄地區(qū)注冊(cè)文物單位名單

序號(hào)名稱年代地址使用性貢備注

1廊房頭條19號(hào)商店清末民初廊房頭條19北京華橋出口注冊(cè)

號(hào)物資收購(gòu)總站近代建筑

信托公司

2大柵欄西街37號(hào)商清末民初大柵欄西街商店、宅居注冊(cè)

店37號(hào)近代建筑

3寶恒祥商店近代廊房頭條15中聯(lián)國(guó)際拍賣注冊(cè)

號(hào)

中心近代金店

4錢(qián)市胡同清珠寶市街中民居注冊(cè)

部路西近代金融交易

場(chǎng)所

5施家胡同銀號(hào)街和清末施家胡同11施家胡同第二注冊(cè)

號(hào)

裕興中銀號(hào)旅館商業(yè)建筑

6廊房二條傳統(tǒng)商店20世紀(jì)初廊房二條注冊(cè)

商業(yè)街

7珠寶市街路西商店民國(guó)珠寶市街注冊(cè)

商業(yè)街

大柵欄重要?dú)v史遺存名單〔遺存］

序號(hào)名稱年代地址使用性質(zhì)備注

1瑞帙祥西鴻1903年大柵欄街商店遺存

記門(mén)面33號(hào)

2裕豐煙鋪20世紀(jì)20大柵欄街華大利眼鏡商遺存

年代17號(hào)行

3煤市街第二清末民初煤市街75煤市街第二旅遺存

旅館館

掛牌院落名單

4.6建筑現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

4.6.1建筑質(zhì)量評(píng)價(jià)

一一建筑質(zhì)量普遍較差、建筑質(zhì)量的好壞與風(fēng)貌的優(yōu)劣不統(tǒng)一

口〕現(xiàn)狀建筑質(zhì)量的分類

參照北京市房管局《房屋完損等級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)》和本次規(guī)劃現(xiàn)狀調(diào)查的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，本次規(guī)劃將現(xiàn)狀建筑質(zhì)

量劃分為三類：

一類：結(jié)構(gòu)完好，設(shè)施根本配套的建筑，占總建筑面積的50.93%。

二類：結(jié)構(gòu)根本完好，設(shè)施配套不全的建筑，占總建筑面積的39.24乳

三類：結(jié)構(gòu)較差，維護(hù)使用差，市政設(shè)施不配套的建筑，占忌、建筑面積的9.83冊(cè)

現(xiàn)狀建筑痍量的主要問(wèn)題

建筑質(zhì)量普遍較差、建筑質(zhì)量的好壞與風(fēng)貌的優(yōu)劣不統(tǒng)一。規(guī)劃區(qū)以質(zhì)量二、三類的建筑為主，約占總

量的49.07%。大局部建筑市政設(shè)施不配套，這很大程度上制約了居民生活和社區(qū)效勞的水平。由于區(qū)內(nèi)質(zhì)量

好的建筑往往景觀風(fēng)貌與整體街區(qū)不協(xié)調(diào)，風(fēng)貌協(xié)調(diào)的歷史遺存那么往往質(zhì)量較差，這就對(duì)保護(hù)、整治、復(fù)

興規(guī)劃提出了很大挑戰(zhàn)：例如局部近十年以來(lái)建的住宅、商業(yè)等新建筑雖然具有較好的質(zhì)量，但對(duì)于周圍景

觀卻產(chǎn)生了產(chǎn)重破壞；而一些有價(jià)值的歷史建筑卻破敗不堪，隨時(shí)面臨著消亡的危險(xiǎn)。

〔3〕現(xiàn)狀建筑質(zhì)量的空間分布

規(guī)劃區(qū)建筑質(zhì)量的分布與建筑風(fēng)貌、建筑高度的空間分布又有比擬強(qiáng)的聯(lián)系，一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)貌好、高度

低的建筑往往質(zhì)量偏差；風(fēng)貌差.高度較高的建筑往往質(zhì)量偏好c其中，質(zhì)量一類的建筑主要分布在商業(yè)較

為興旺的臨街面或主要的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，以及一些保護(hù)較好的傳統(tǒng)11宅地塊。質(zhì)量二、三類的建筑主要廣泛分

布于各傳統(tǒng)居住街區(qū)，局部穿插分布在以商業(yè)為主的地塊中。

4.6.2建筑風(fēng)貌評(píng)價(jià)

一一建筑群體保持了傳統(tǒng)街區(qū)的風(fēng)貌特色，但單個(gè)建筑的風(fēng)貌破壞嚴(yán)重

口〕現(xiàn)狀建筑風(fēng)貌的分類

本規(guī)劃將地段范圍內(nèi)的建筑風(fēng)貌分為五類：

一類：國(guó)家、市、區(qū)級(jí)文物呆護(hù)單位，占總建筑面積的12.28%。

二類：既有一定歷史文化價(jià)道的傳統(tǒng)建筑和近代建筑，占總建筑面積的16.24%。

三類：與傳統(tǒng)風(fēng)貌比擬協(xié)調(diào)的一般傳統(tǒng)建筑，占總建筑面積的17.51乳

四類：與傳統(tǒng)風(fēng)貌比擬I辦調(diào)的現(xiàn)代建筑，占總建筑面積的11.29%。

五類：與傳統(tǒng)風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的建筑，占總建筑面積的42.68覲

〔2〕建筑風(fēng)貌的主要問(wèn)題

建筑在群體保持了傳統(tǒng)街區(qū)的風(fēng)貌特色，但單個(gè)建筑的風(fēng)貌破壞較為嚴(yán)重。規(guī)劃區(qū)內(nèi)風(fēng)貌一類、二類的

建筑共占總量的38.52%,風(fēng)貌三類、四類的建筑共占總量的28.80%,風(fēng)貌完全不協(xié)調(diào)的建筑占總量的42.68乳

區(qū)內(nèi)四合院住宅加建、改建現(xiàn)象嚴(yán)重，極大破壞了建筑景觀質(zhì)量和傳統(tǒng)院落肌理。由于經(jīng)營(yíng)需要，很多

商店對(duì)原有建筑進(jìn)行了垂直加建或立面翻新，極大破壞了建筑的傳統(tǒng)風(fēng)貌。而一些文保單位、歷史遺跡由于

使用功能的改變，建筑歷史面貌也受到很大影響。

〔3〕建筑風(fēng)貌的空間分布

風(fēng)貌一類的建筑主要分布在廊坊頭條、大柵欄街衲側(cè)，其他池段有一些零星分布，數(shù)量相對(duì)較少。這類

建筑主要有兩種：一種是近代仿歐式建筑，如鹽業(yè)銀行等，這類建筑一般體量較大，結(jié)構(gòu)維護(hù)比取好，加建

情況較少；另一種是掛牌的保護(hù)四合院建筑。

風(fēng)貌二類的建筑以保存較為完好的四合院為主，也包括少量結(jié)構(gòu)較為完好的近代建筑。這類建筑主要分

布在大齊家以南的傳統(tǒng)胡同區(qū)，并占有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。

風(fēng)貌三類的建筑以一些加建、改建現(xiàn)象較嚴(yán)重的四合院建筑為主。這類建筑的數(shù)量較多，在地段南北兩

端分布較為集中。

風(fēng)貌四類的建筑數(shù)量較少，零星分布,比擬有代表的建筑有豐澤園、張一元茶莊。

風(fēng)貌五類的建筑主要分布在商業(yè)較為繁華的沿街表皮，如：珠市口西大街、前門(mén)大街、糧食古街、煤市

街、珠市街局部、大柵欄街、廊坊頭條沿街。

4.6.3建筑立面

一一建筑立面破壞較為嚴(yán)重，缺乏協(xié)調(diào)

近代以后，大柵欄地區(qū)身處北京東西雜處的地區(qū)，既有中國(guó)傳統(tǒng)形式又吸取外來(lái)形式要素的建筑里面，

形成一種新舊混合，土洋結(jié)合的風(fēng)貌，但是不管中西建筑，立面處理都比擬精致，成為北京近代市井文化的

特色。

近幾十年來(lái)，這種細(xì)部精致、新舊混合、的調(diào)統(tǒng)一的建筑立面形式受到了越來(lái)越嚴(yán)重的破壞，一是原有

的建筑年久失修，破損嚴(yán)重；二是大量的改造、加建，使得原有的立面風(fēng)格喪失殆盡；三是后期新建的一些

現(xiàn)代建筑立面處理簡(jiǎn)單粗糙，加之大量使用與傳統(tǒng)建筑沖突較大的裝飾材料，對(duì)傳統(tǒng)建筑立面產(chǎn)生很大的沖

4.6.4建筑密度與容積率

一一高建筑密度、低容積率、公共空間狹窄

規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋密集，加建、搭建建筑大量充滿。除了根本的道路街巷系統(tǒng)以外，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)限本沒(méi)有公

共活動(dòng)空間和公共綠化，平均建筑密度高達(dá)81.2%,特別是在廊坊二條以北地區(qū)，建筑密度更高。

由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)較低,特別是居住建筑根本以廣2層為主，平均建筑容積率相對(duì)較低，約為0.80。

這種高人口密度、高建筑密度、低建筑容積率的組合方式一方面造成人均居住面積狹窄，居住環(huán)境惡劣，另

一方面也使得公共空間嚴(yán)重缺乏。

4.6.5建筑高度

一一建筑高度以低層為主、缺乏歷史感的多層建筑對(duì)景觀影響大

CU現(xiàn)狀建筑高度的分類

本次規(guī)劃將地段范圍內(nèi)的建筑高度分為四級(jí)：

一級(jí)：1層，以傳統(tǒng)的四合院居住院落為主，占總量的78.36%。

二級(jí)：2層，主要以傳統(tǒng)的臨街店鋪和現(xiàn)代商業(yè)建筑為主，占總量的16.36乳

三級(jí)：3-4層，包括有一定歷史文化價(jià)值的近代建筑和新建現(xiàn)代商業(yè)建筑,占總、量的4.，15機(jī)

四級(jí)：5層以上，在近幾十年新建的多層甚至高層建筑，占總量的0.83乳

〔2〕現(xiàn)狀建筑高度存在的主要問(wèn)題

規(guī)劃地段在歷史上是以低層建筑為主的傳統(tǒng)街區(qū)，傳統(tǒng)民居和商業(yè)建筑多在兩層以下。近代以后，一些

中西形式結(jié)合的建筑層高約在3?4層，與整個(gè)社區(qū)的建筑風(fēng)貌能夠比擬好的協(xié)調(diào)。近幾十年來(lái)，雖然規(guī)劃地

區(qū)以低層為主的傳統(tǒng)歷史街區(qū)風(fēng)貌得到根本維持，但是一些缺乏歷史感，脫離社區(qū)整體風(fēng)貌的多云甚至高層

建筑開(kāi)始出現(xiàn)，雖然總量不大，但往往位于位置較好，人流量較大的地段，對(duì)整個(gè)社區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌有較大的

破壞作用。

〔3〕現(xiàn)狀建筑高度的分類的空間分布

一層建筑主要分布在傳統(tǒng)肌理的胡同街巷中；兩層建筑主要分布在商業(yè)較為繁華的沿街表皮，如珠市口

西大街、前門(mén)大街、糧食店街、煤市街、珠市街、大柵欄街、廊坊頭條、西河沿街都有廣泛分布；層高三、

四級(jí)的建筑通常都是商業(yè)性建筑，沿街分布的特性也非常明顯，在幾條重要的街道：廊房頭條，大柵欄街、

西河沿街、煤市街有較多的分布。

4.7城市肌理

一一根本格局保存完好，潛在威脅依然存在

本地區(qū)是目前北京市城市肌理保存最完整的地域之一，約有700多年的歷史，街道尺度根本保存明清原

貌，圖底關(guān)系比擬明確。規(guī)劃區(qū)城市肌理的特點(diǎn)主要包括：

(1)道路肌理一一道路以兩條尺度較大的南北向商業(yè)街為骨架〔煤市街和糧食店一一投寶市街〕，

延續(xù)了老北京“東西向胡同，南北向四合院〃的線狀肌理，同時(shí)成為該地塊以西的斜街肌理的延續(xù)。地塊的

北端因歷史形成的兩條斜街和其他不規(guī)那么街巷也較有特色。

〔2〕院落肌理一一本地區(qū)〔尤其是大齊家胡同到甘井胡同一帶〕的院落肌理根本保持明清原貌一一四合

院。

〔3］建筑肌理一一本地區(qū)的建筑肌理保存相對(duì)完整，但長(zhǎng)朗以來(lái)的無(wú)序加建和低水平改建對(duì)京有的建筑

肌理破壞較大。

4.8街巷胡同及現(xiàn)狀交通

一一交通根底設(shè)施水平較1氐，不能支持現(xiàn)代功能

地段內(nèi)共有道路胡同38條，約占總用地的18.5設(shè)區(qū)內(nèi)主要交通方式有出租車、人力車、自行車及步行

等，從城市其他地方到達(dá)本地段可乘坐地鐵和公共汽車。雖然地段周邊區(qū)域交通市政建設(shè)水平較高，但地塊

內(nèi)部及附近地區(qū)交通、市政設(shè)施建設(shè)滯后，對(duì)于現(xiàn)代功能的支撐能力很弱。交通不便,區(qū)內(nèi)通行能力差，是

影響該地區(qū)開(kāi)展的重要原因。

大柵欄地區(qū)內(nèi)部街道結(jié)構(gòu)根本上保持著近代的格局和脈絡(luò)，路面寬度和路網(wǎng)

表街巷統(tǒng)計(jì)表

密度按步行和非機(jī)動(dòng)車通行確定,根本沒(méi)有考慮停車。因此，隨著大柵欄街區(qū)現(xiàn)代商業(yè)、居住、效勞功能的

增強(qiáng)，路面負(fù)荷增加，擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重°此外，私搭亂建擠占路面；流動(dòng)攤位侵占道路：停車場(chǎng)缺乏，車輛沿

路隨意?？康痊F(xiàn)象進(jìn)一步惡化了該地區(qū)的交通狀況。

4.8.1動(dòng)態(tài)交通：車行不暢、人車混行嚴(yán)重

規(guī)劃范圍內(nèi)道路斷面除了前門(mén)大街與珠市口西大街為人車別離路面，大柵欄商業(yè)步行街為純苕業(yè)步行街

外，地段內(nèi)大都為6-8米人車混行路、3-5米人車混行胡同以及3米以下步行胡同?？傮w上，這些道路質(zhì)量

低劣，占路違章建筑多，人車混行，流通不便。

區(qū)內(nèi)車行交通為雙向蛆織，沒(méi)有單行道和公共交通系統(tǒng)。主要車行道有：前門(mén)大街、珠寶市西大街、西

河汨街、廊房頭條、煤市街、糧食店街、施家胡同、濕井胡同、大齊家胡同等。前門(mén)大街、珠市Z1西大街作

為城市級(jí)的交通干道，交通秩序井然；煤市街、珠寶市、糧食店街、西和沿街、廊房頭條車流量次之，人車

混行現(xiàn)象嚴(yán)重，通行能力差；其他通車的小胡同通常較窄，人流量不大，車行速度慢，如大齊家/同、施家

胡同、掌扇胡同、云居胡同、潤(rùn)并胡同、甘井胡同等。

4.8.2靜態(tài)交通：缺乏停車設(shè)施和行人休憩設(shè)施

規(guī)劃區(qū)域嚴(yán)重缺乏停車設(shè)施和行人休憩設(shè)施，除珠市口西大街北側(cè)、豐澤園附近有少量的規(guī)劃停車位以

外，整個(gè)片區(qū)沒(méi)有集中或分散的規(guī)劃停車場(chǎng)、規(guī)劃停車位，極個(gè)別建筑有自己的停車庫(kù)或地下車位。所有車

輛根本?？柯愤?，占據(jù)道路路面，加重交通負(fù)荷。由于缺少街頭綠地、小品、座椅.行人很難在規(guī)劃區(qū)駐足

休息，感受城市氣息。

4.9綠化及公共開(kāi)敞空間

一一總量嚴(yán)重缺乏，分布高度分散，無(wú)法在景觀、功能上提升社區(qū)水平

大柵欄地區(qū)整體樹(shù)木量偏少，分布不均，此次規(guī)劃地段樹(shù)木總量更是少中之少。地段北側(cè)分布有一些行

道樹(shù)，南側(cè)樹(shù)木那么多分布在院落中。規(guī)劃范圍內(nèi)幾乎沒(méi)有公共開(kāi)敞綠地，居住街坊中也無(wú)集中綠地，總體

綠化狀況比擬差。僅存的少量綠化高度分散，既不能為居民和游客提供公共活動(dòng)的空間，又不能很好構(gòu)成城

市和社區(qū)的景觀要素。

4.10名木古樹(shù)

一一區(qū)域內(nèi)樹(shù)木稀少，主要分布在地段南部

規(guī)劃區(qū)共有掛紅牌古樹(shù)兩株，掛籃牌古樹(shù)11株，主要分布在南部地塊。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有樹(shù)木以楊樹(shù)、槐樹(shù)、椿

柯、銀杏等北京常見(jiàn)樹(shù)種為主。由于私搭亂建十分嚴(yán)重導(dǎo)致院落空間狹小，樹(shù)木很少，罕見(jiàn)新植樹(shù)木，原有

樹(shù)木狀況堪憂。

表2004年大樹(shù)普查登記表

規(guī)格

樹(shù)種生長(zhǎng)保護(hù)管護(hù)單

序號(hào)古樹(shù)所在地

名稱勢(shì)情況位

干徑CM干周CM樹(shù)高M(jìn)冠幅M

古樹(shù)及慢長(zhǎng)樹(shù)

大柵欄綠

1西珠市□大街49號(hào)前院國(guó)槐50150128*6優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

2西珠市□大街49號(hào)后院國(guó)槐60188146*7優(yōu)良好

辦

16*大柵欄綠

3西珠市□大街35號(hào)前院臭椿6519515優(yōu)良好

14辦

150-18大柵欄綠

4西珠市口大街35號(hào)后院桑樹(shù)50-601210*8優(yōu)良好

0辦

12*大柵欄綠

5云居胡同19號(hào)國(guó)槐10031419優(yōu)良好

11辦

甘井胡同甲25號(hào)院外大柵欄綠

6檜柏1572*2優(yōu)良好

〔西〕辦

甘井胡同甲26號(hào)院外大柵欄綠

7檜柏1872*2優(yōu)良好

〔東〕辦

大柵欄綠

8甘井胡同甲9號(hào)院銀杏50126*7優(yōu)良好

辦

廊房三條3號(hào)院黑棗37810*8

速長(zhǎng)樹(shù)

大柵欄綠

9甘井胡同甲13號(hào)注槐55165優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

10甘井胡同甲13號(hào)洋槐55165優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

11甘井胡同甲4號(hào)洋槐50150優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

12濕井胡同甲19號(hào)洋槐60180優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

13掌扇胡同33號(hào)外柳樹(shù)601801012*10優(yōu)良好

辦

14掌扇胡同13號(hào)

大柵欄綠

15蔡家胡同31號(hào)院香椿35105優(yōu)良好

辦

大柵欄綠

16蔡家胡同31號(hào)院外加楊70210優(yōu)良好

辦

4.11商業(yè)及業(yè)態(tài)

一一商業(yè)特色消失、退化明顯

4.11.1現(xiàn)狀商業(yè)狀況

大柵欄地區(qū)曾經(jīng)是北京歷史上老字號(hào)集中、達(dá)官貴人頻頻出入的商業(yè)中心，這種功能一直持續(xù)到20世紀(jì)

80年代。90年代以來(lái)，隨著北京市整體消費(fèi)水平的提升和市民消費(fèi)習(xí)慣的急遽變化，大柵欄商業(yè)功能嚴(yán)重下

降，以前商業(yè)和文化緊密結(jié)合的特色也逐漸消失。區(qū)域內(nèi)充滿著檔次不高的商品小店，馬路貨、劣質(zhì)貨等大

大降低了本區(qū)的商業(yè)品味。

本區(qū)商業(yè)主要包括兩類：

一是原有的老字號(hào)，如謙祥益綢布店、寶恒祥金店、鹽業(yè)銀行、交通銀行、勸業(yè)場(chǎng)等，他們也是地段內(nèi)

重要的歷史遺存。這些傳統(tǒng)商業(yè)建筑的保護(hù)情況較好，且仍用作商業(yè)金融用途，效益也普遍比擬好。但是數(shù)

量有限，被包圍在低層次的商業(yè)中，缺乏規(guī)模和集聚性。

二是近幾十年，特別是近20年逐漸形成的普通低層次商業(yè)，主要有旅館、飯店、服裝、雜貨等，出售的

商品整體質(zhì)量不高，價(jià)格低廉。甚至于一些主要商業(yè)街逐漸變?yōu)榱畠r(jià)商品和小商小販的集散地，各類沿街?jǐn)?/p>

點(diǎn)小店眾多，經(jīng)營(yíng)狀況混亂，人群熊熙攘攘，嚴(yán)重影響到交通與城市景觀。

總體來(lái)看，本區(qū)商業(yè)類型以百貨店、效勞業(yè)、旅館、飯店為主?，F(xiàn)有商業(yè)規(guī)模偏小，規(guī)模在10萬(wàn)元以下

的商業(yè)占總量的55.97%,規(guī)模大于500萬(wàn)的商業(yè)僅占總量的4.05樂(lè)

4.11.2商業(yè)開(kāi)展的SWOT分析

目前大柵欄地區(qū)商業(yè)開(kāi)展的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾方面：

口〕根底設(shè)施落后，環(huán)境外觀差；

〔2〕處于經(jīng)濟(jì)衰落朗,缺乏支柱產(chǎn)業(yè),商業(yè)營(yíng)業(yè)額低；

〔3〕缺乏有效的商業(yè)組織和管理，低劣商品充滿；

[4〕受保護(hù)規(guī)劃的限制和高人口密度的影響.開(kāi)發(fā)難度大。

盡管如此，大柵欄地區(qū)作為北京舊城規(guī)劃的三大商業(yè)中心之一，依然具有良好的商業(yè)開(kāi)展?jié)摿?，主要?/p>

現(xiàn)在：

口〕深厚的歷史文化積淀。大柵欄地區(qū)的傳統(tǒng)歷史建筑、街巷胡同為開(kāi)展傳統(tǒng)商業(yè)提供了最正確的物質(zhì)

教體;

[2]長(zhǎng)期以來(lái)形成的“大柵欄〃商業(yè)歷史品牌依然影響深沅，形成特殊的品牌優(yōu)勢(shì)；

〔3〕近鄰故宮、天安門(mén)的優(yōu)越地理位置對(duì)國(guó)內(nèi)、外游客形成天然的吸引力。

此外，目前大柵欄地區(qū)還處在北京市舉辦奧運(yùn)、實(shí)行城南傾斜政策、參加世貿(mào)、開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)等優(yōu)越的

城市大環(huán)境之中。這些都是大柵欄千載難逢的開(kāi)展契機(jī)。

4.12市政設(shè)施現(xiàn)狀

一一與周邊區(qū)域設(shè)施差距明顯，既有設(shè)施陳舊，總量嚴(yán)重缺乏

該地區(qū)市政設(shè)施嚴(yán)重缺乏，已有的設(shè)施也很陳舊。現(xiàn)有電力、燃?xì)狻⑼ㄓ?、雨水、上水、污水六種市政

公用設(shè)施。

口〕供電設(shè)施：電力線主要沿前門(mén)大街和珠市口西大街，全部為地面高架。有變電站2個(gè)，都在珠市

口西大街北側(cè)。

〔2〕供氣設(shè)施：珠市口西大街鋪設(shè)了燃?xì)夤芫€，地段內(nèi)只有豐澤園飯店可以使用這項(xiàng)設(shè)施。其他地塊

無(wú)地下熱力及煤氣管道，主要取暖方式為蜂窩煤。

〔3〕通訊設(shè)施：通訊管線設(shè)于前門(mén)大街、珠寶市街、糧食店街、珠市口西大街、煤市街、西河沿街、

廊店頭條、大柵欄街、取燈胡同、楊梅竹斜街、入柵欄西街、大力胡同等位置。

〔4〕排水設(shè)施：現(xiàn)狀大柵欄地區(qū)街坊內(nèi)排水根本上以合流制為主。在各主要街道和胡同都設(shè)有污水管

道。雨水管道那么只設(shè)在前門(mén)大街、珠市口西大街，地段內(nèi)無(wú)專用雨水管道。

〔5〕供水設(shè)施：主要沿前門(mén)大街、珠市口西大街、大柵欄街、煤市街、云居胡同等地，管屋75厘米。

居住院落內(nèi)使用公共水龍頭。

5規(guī)劃目標(biāo)、原那么及依據(jù)

5.1規(guī)劃目標(biāo)

科學(xué)保護(hù)歷史街區(qū)，局部合理有機(jī)更新，激發(fā)傳統(tǒng)商業(yè)活力，提高空間環(huán)境品質(zhì)

5.2規(guī)劃原那么

(1)堅(jiān)持舊城保護(hù)規(guī)劃的真實(shí)性原那么,全力保存規(guī)劃區(qū)域內(nèi)真實(shí)的歷史信息，保護(hù)歷史遺存和原貌。

根據(jù)規(guī)劃地段的性質(zhì)與特點(diǎn)，保護(hù)該區(qū)內(nèi)歷史街區(qū)的整體風(fēng)貌；

(2)正確處理保護(hù)整治與更新開(kāi)展之間的關(guān)系，“以保護(hù)求開(kāi)展，以開(kāi)展促保護(hù)〃。在保護(hù)好萬(wàn)史文化傳

統(tǒng)的根底上，復(fù)興大柵欄街區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)活力、改善大齊家胡同以南傳統(tǒng)四合院的居住條件、開(kāi)掘