【廣告策劃-】世邦東莞市商業(yè)市場調(diào)查

市場研究1.0基準(zhǔn)研究40公里80公里基準(zhǔn)研究 工程位置本工程指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積(m2)430,000建筑面積(m2)890,000規(guī)劃商業(yè)面積(m2)310,000停車位（個）約7,000總投資25億元工程外觀相關(guān)指標(biāo)指標(biāo)資料竣工時(shí)間2004開業(yè)時(shí)間2005發(fā)展商東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)JWDA/PAGroup園林設(shè)計(jì)EDSA資料來源：三源盈暉資料來源：三源盈暉本工程位于萬道路、四環(huán)路和中心區(qū)東路三條城市主干道中心區(qū)域；從工程出發(fā)，10分鐘內(nèi)可以到達(dá)的主干道包括金鰲路〔四環(huán)路〕、萬道路、中心區(qū)東路、金龍路和五環(huán)路；東莞汽車總站和規(guī)劃中的廣深輕軌萬江站點(diǎn)〔汽車總站〕距離工程西側(cè)150米；華南Mall公交站位于工程正門西側(cè)30米，5條線路途徑。位于工程的城市候機(jī)樓主要提供機(jī)場快線連接廣州和深圳兩個機(jī)場。工程對外交通組織道路走向?qū)挾葘Ρ卷?xiàng)目的影響萬江大道東西46米萬江區(qū)主干道，西部連接道滘，東部連接莞城，其人流及車流可經(jīng)萬江大道抵達(dá)本項(xiàng)目，可視為本項(xiàng)目的交通干道。金鰲路（四環(huán)路）南北60米區(qū)域內(nèi)最大型的房地產(chǎn)標(biāo)志項(xiàng)目-理想0769就位于金鰲路上，為本項(xiàng)目帶來較高端的購物人流。中心區(qū)東路南北30米進(jìn)入尼羅河國際酒店的主要通道。金龍路南北50米金龍路是汽配市場的集散地，吸引很多私家車主前往購買相關(guān)的汽車配件。五環(huán)路南北100米東莞的內(nèi)環(huán)路，連接萬江和周邊城鎮(zhèn)的主要通道。工程與外界的交通連接非常便利；廣深輕軌線的開通將更為有效地打通東莞萬江跟廣州、深圳的通道，為其開展會聚更大的人流和物流。交通道路對本工程的影響華南Mall廣深輕軌金鰲路四環(huán)路萬江大道金龍路中心區(qū)東路五環(huán)路汽車站

東莞汽車總站城市候機(jī)樓基準(zhǔn)研究 外部交通組織資料來源：世邦魏理仕公共交通是引入人、車流的主要渠道，購物中心主入口的公共交通狀況直接影響工程的經(jīng)營狀況，因此測算主入口的人、車流量作為估算工程經(jīng)營面積的主要參考數(shù)據(jù)。測定方法：通過設(shè)定監(jiān)測點(diǎn)分時(shí)間段統(tǒng)計(jì)人、車流量。監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定：沿萬道路兩側(cè)分別設(shè)置四個點(diǎn)設(shè)定依據(jù)：人流主動線位于萬道路，因此監(jiān)測點(diǎn)主要設(shè)置在萬道路工程主入口附近；為有效提高統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確度，監(jiān)測點(diǎn)采用雙記數(shù)方式，即每個監(jiān)測點(diǎn)分別由兩人進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；本工程1234萬江大道金鰲大道基準(zhǔn)研究 主干道人、車流量測定東莞未來軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃往增城往惠州往廣州往南沙往深圳本項(xiàng)目基準(zhǔn)研究 未來交通規(guī)劃

名稱總建筑面積（平方米）居住人口（人）與項(xiàng)目距離行政村水蛇涌村61,2561,9761.8公里大蓮塘村33,9761,0961.2公里牌樓基村45,6321,4721.1公里金泰村69,1922,2301.2公里曲海村55,8001,7970.89公里官橋滘村56,2961,8192公里勝利村32,4881,0471.7公里壩頭村59,2811,9121公里小計(jì)413,92113,349

住宅區(qū)風(fēng)臨美麗灣138,7312,9672公里水印長堤35,0006661.5公里盛世華南260,0003,8340.25公里理想0769500,00019,5090.68公里多倫多翠邸21,117.603301.7公里曦龍廣場44,5709002公里都會廣場160,0002,2741.8公里江濱花園680,0009,0960.81公里華宇大廈18,355.942701.9公里小計(jì)1,857,77539,846合計(jì)2,271,69653,195

資料來源：行政村數(shù)據(jù)來自各村委會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)(2005)，其余數(shù)據(jù)來自世邦魏理仕本工程周邊人口開展現(xiàn)狀(2公里半徑范圍)基準(zhǔn)研究 周邊現(xiàn)狀沃爾瑪麥德龍1KM2KM3KM＝500人＝本工程東莞市區(qū)的人口高密度分布主要集中在東部地區(qū)基準(zhǔn)研究 城市人口分布工程周邊的主要住宅工程本工程周邊共有住宅工程16個〔萬江區(qū)內(nèi)〕，總建筑面積超過370萬平方米。類別編號項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬m2）對本案的影響住宅1盛世華南26潛在零售消費(fèi)人群2江濱花園683理想0769504陽光海岸725金泰花園5.436多倫多翠邸2.117曦龍廣場4.468都會廣場169華宇大廈1.8410風(fēng)臨美麗灣13.8711加州花園4.2712宏達(dá)花園4.5113水印長堤3514江南世家27.3115康城花園1416金豐花園26合計(jì)370.8資料來源：世邦魏理仕64123589710111312151416本工程基準(zhǔn)研究 周邊主要住宅工程工程周邊的商用物業(yè)本工程周邊的商用物業(yè)共有7個〔萬江區(qū)內(nèi)〕，總建筑面積接近23萬平方米。本工程周邊的商業(yè)除麥德龍外其余都是中低檔的小商場和批發(fā)市場等。類別編號項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬m2）對本案的影響商業(yè)1東福茶葉市場10無特別影響2東方建材城9直接競爭3好亦多商城0.5間接競爭4華生購物廣場0.4間接競爭5麥德龍1.09直接競爭6嘉華超市1直接競爭7金龍汽配市場1無特別影響合計(jì)22.99資料來源：世邦魏理仕1234567商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布零散；商業(yè)氣氛及活潑程度偏低；零售商業(yè)集聚效應(yīng)形成度偏低。本工程基準(zhǔn)研究 周邊主要商業(yè)工程工程對外交通組織工程周邊區(qū)域的工業(yè)區(qū)共9個，居民消費(fèi)力偏低；周邊主要餐飲網(wǎng)點(diǎn)共8個，檔次較低，目標(biāo)消費(fèi)群主要為周邊居民及民工；金融網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量眾多，主要集中在萬江的萬龍片區(qū)；區(qū)內(nèi)僅有兩個體育設(shè)施，使用率較高〔超過70%〕。類別編號項(xiàng)目名稱編號項(xiàng)目名稱餐飲設(shè)施1篁勝酒家5海逸酒店2石美酒家6江濱大酒樓3君爵酒店7德莊酒樓4夜光城8唐K俱樂部金融網(wǎng)點(diǎn)1石美農(nóng)村信用合作社3建行2農(nóng)行4商業(yè)發(fā)展銀行5廣發(fā)行6中行體育設(shè)施1宏遠(yuǎn)金豐體育公園2濱江體育公園工業(yè)區(qū)1金泰工業(yè)區(qū)6大蓮塘工業(yè)區(qū)2壩頭第二工業(yè)區(qū)7水蛇涌第三工業(yè)區(qū)3勝利工業(yè)區(qū)8永泰工業(yè)區(qū)4驅(qū)騰針織工業(yè)區(qū)9簡沙洲工業(yè)區(qū)5古屋村工業(yè)區(qū)資料來源：世邦魏理仕123456123456781621233456789本工程基準(zhǔn)研究 周邊主要配套及其他工程區(qū)域特征工程2公里半徑范圍內(nèi)擁有多個行政村村、住宅小區(qū)和工業(yè)區(qū)總?cè)丝冢杭s8.32萬〔其中總居住人口5.32萬，流動人口3萬〕住宅區(qū)研究區(qū)域自1992年開始開發(fā)商品住宅，現(xiàn)已落成多個中高檔住宅小區(qū)，如水印長堤、理想0769等住宅區(qū)多位于工程的東北部，靠近莞城區(qū)總建筑面積約為185.78萬m2，總居住人數(shù)約為3.98萬人行政村區(qū)域內(nèi)共有八個行政村住宅面積約為41.39萬m2以人均居住面積30m2估算，總?cè)丝诩s為1.33萬人工業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)共有八個工業(yè)區(qū)，包括金泰工業(yè)區(qū)、勝利工業(yè)區(qū)、壩頭第二工業(yè)區(qū)和驅(qū)騰針織工業(yè)區(qū)等主要生產(chǎn)線路版、電子、玩具、手袋、建材、紙品、塑料品等八個工業(yè)區(qū)的流動人口約有3萬人本工程周邊擁有5.32萬常住人口和3萬流動人口，周邊人口基數(shù)薄弱；周邊的消費(fèi)群體主要以中低端的消費(fèi)群為主，消費(fèi)力不高；本工程面向的消費(fèi)群根本不在周邊區(qū)域內(nèi)；基準(zhǔn)研究 周邊人口估算

2000年2005年2010年*2015年*2020年*行政村45,00032,00032,32032,64332,970住宅區(qū)20,00038,00056,28283,359123,464工業(yè)區(qū)86,00095,00090,14685,53981,167合計(jì)151,000165,000178,748201,541237,6002000-2021年萬江周邊人口開展趨勢工程周邊交通開展趨勢〔2021年〕將設(shè)置獨(dú)立步行系統(tǒng)；設(shè)置的濱水景觀性道路〔沿江中路〕；2021年東莞軌道交通對接廣深兩地；〔東莞市軌道交通首期工程R2線石龍站－長安汽車站方案2021年開工，2021年建成通車〕；資料來源：東莞年鑒〔2001、2006年〕*為估算值開展趨勢工程周邊的人口數(shù)量持續(xù)增長趨勢，但增長趨勢緩慢平均年增長1.6%；增長動力城市生活環(huán)境、交通條件、生活配套條件不斷完善，相對較低的生活本錢，市區(qū)人口向外 擴(kuò)張。基準(zhǔn)研究 周邊環(huán)境開展趨勢工程所在區(qū)域和周邊現(xiàn)狀分析結(jié)論如下：分析結(jié)果優(yōu)勢東莞位于珠三角的腹地，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速；項(xiàng)目規(guī)模大（商業(yè)總建筑面積超過40萬平方米）；項(xiàng)目距廣深高速出口僅3公里的距離，與廣州、深圳兩地交通便利；項(xiàng)目緊鄰東莞客運(yùn)站，與周邊城區(qū)或城市之間的交通往來通暢；停車位充足（超過7,000個），為自駕車消費(fèi)者前來消費(fèi)提供了便利；大部分商業(yè)面積已經(jīng)可以交付使用劣勢萬江區(qū)位于城市的西面，偏離城市發(fā)展的主方向——東、南向；萬江區(qū)的城市規(guī)劃和發(fā)展均滯后于東城、南城和莞城；萬江區(qū)與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開，彼此發(fā)展聯(lián)動較弱；東莞市區(qū)的人口高密度分布主要集中在東部地區(qū)；項(xiàng)目周邊主要消費(fèi)客群多為城中村居民或工業(yè)區(qū)的職工，消費(fèi)能力較低；項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟程度不高，多為檔次較低的批發(fā)市場；項(xiàng)目前期營運(yùn)效果不理想；運(yùn)河及游船觀光項(xiàng)目對人流動線造成分割；商鋪業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平欠統(tǒng)一；基準(zhǔn)研究 小結(jié)工程當(dāng)前問題、成因及對策〔外部〕問題現(xiàn)狀和成因?qū)Σ呖土髁康停?xiàng)目周邊（萬江區(qū)）東莞城市規(guī)劃方向?yàn)闁|向和南向發(fā)展，導(dǎo)致位于東莞西部的萬江區(qū)城市整體發(fā)展滯后其他區(qū)域；項(xiàng)目周邊居民現(xiàn)有數(shù)量不足；項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)能力較低；人口增長速度低。本地消費(fèi)支持嚴(yán)重不足，須營造項(xiàng)目強(qiáng)大聚客力，重點(diǎn)針對萬江外圍消費(fèi)者；保留和強(qiáng)化日用消費(fèi)品類業(yè)態(tài)，提高對萬江區(qū)市場份額的占有率；客流量低－東莞本地（城區(qū)）萬江區(qū)與東城、南城和莞城被天然水道自然隔開，彼此發(fā)展聯(lián)動較弱；項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟程度不高，多為檔次較低的批發(fā)市場；增加來往市區(qū)及其他重點(diǎn)地區(qū)的穿梭交通服務(wù)

為消費(fèi)者提供便利的交通條件；重塑商圈－以本項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)帶動項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展。重視車流量較大的萬江大道客流量低－東莞以外地區(qū)東莞汽車總站與本項(xiàng)目連接欠緊密對外宣傳欠缺（如廣深高速沿線戶外廣告等）加強(qiáng)與東莞汽車總站的連接和交通指引；強(qiáng)化戶外宣傳；配合未來廣深輕軌接駁本項(xiàng)目的機(jī)會；基準(zhǔn)研究 小結(jié)工程當(dāng)前問題、成因及對策〔內(nèi)部〕問題現(xiàn)狀和成因?qū)Σ叱鲎饴?開業(yè)率低客流量低；部分業(yè)權(quán)不同一影響整體經(jīng)營；欠缺具號召力、集客力和商業(yè)凝聚力的大型主力商家；項(xiàng)目整體管理水平不高（如欠缺系統(tǒng)組織的項(xiàng)目推廣、項(xiàng)目開業(yè)管理、節(jié)目慶典活動等）；聚客力高的三大功能部分（餐飲/娛樂/購物）未實(shí)現(xiàn)有效規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。重點(diǎn)鎖定和落實(shí)一定數(shù)量的，與項(xiàng)目整體定位和主題相符的大型品牌主力商家保留和強(qiáng)化日用消費(fèi)品類業(yè)態(tài)，提高對萬江區(qū)市場份額的占有率；招商初期以餐飲、娛樂、零售為切入口，營造強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)；提高項(xiàng)目的管理水平。項(xiàng)目東西部人流量不平衡大部分商鋪尚未開業(yè)；項(xiàng)目主入口位置偏東部；欠缺人流動線指引和節(jié)點(diǎn)的帶動；運(yùn)河對人員流動有一定程度的阻礙作用；完善西區(qū)建設(shè)，盡快開業(yè)；設(shè)立交通節(jié)點(diǎn)，促進(jìn)東西人流聯(lián)動并延長消費(fèi)者在場內(nèi)的停留時(shí)間；配合西區(qū)開業(yè)，調(diào)整主入口位置；在各個聚客點(diǎn)互動區(qū)，有效帶動人流循環(huán)，改善“偏心”現(xiàn)狀；適當(dāng)調(diào)整運(yùn)河及游船觀光項(xiàng)目，平衡項(xiàng)目特色與促進(jìn)人流的關(guān)系。外地消費(fèi)者比例低，對外圍商圈消費(fèi)者（東莞/泛珠三角地區(qū)）欠缺吸引力欠缺鮮明獨(dú)特的經(jīng)營主題；經(jīng)營同質(zhì)性較高；欠缺充分的宣傳；欠缺針對家庭型消費(fèi)的業(yè)態(tài)組合；招商不足，規(guī)模效應(yīng)降低。營造鮮明獨(dú)特的項(xiàng)目主題，針對消費(fèi)者需求，塑造生活形態(tài)“LIFESTYLE”；充分利用項(xiàng)目優(yōu)勢（如規(guī)模、交通、規(guī)劃、景觀）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)營大差異化；強(qiáng)化家庭型消費(fèi)的氣氛，重點(diǎn)吸引家庭型消費(fèi)者?；鶞?zhǔn)研究 小結(jié)資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒〔2001-2006〕東莞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)〔2000-2005〕指標(biāo)200020012002200320042005年平均增長率1地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）492.71578.93791.29947.971155.302,182.4425％人均生產(chǎn)總值（元）32,47737,77751,03861,15871,997131,75022％固定資產(chǎn)投資（億元）102.89125.49191.57319.39433.90597.2443％外商直接投資額（億美元）合同18.3620.9824.8932.5641.3229.8022％外商直接投資額（億美元）實(shí)際17.6118.5122.8527.6631.9214.6816％戶籍人口（萬人）152.61153.89156.19158.96161.97165.656％常住人口（萬人）6106506455995976562%社會消費(fèi)品零售總額（億元）169.77196.12294.68338.00389.04500.0122％消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（上年=100）101.598.298.1100.7103102.4-城市居民人均可支配年收入（元）14,14216,93816,94918,47120,52622,88210％家庭人均年消費(fèi)性支出（元）12,52914,66915,15715,44618,42621,76810％東莞 經(jīng)濟(jì)開展綜合分析1：中國以2004年12月31日為時(shí)點(diǎn)進(jìn)行了全國第一次經(jīng)濟(jì)普查，2005年為調(diào)整后數(shù)據(jù)，平均增長率計(jì)算至2004年。東莞經(jīng)濟(jì)開展迅猛，為零售市場快速開展提供了良好的根底；整體市場開展出現(xiàn)不均衡，表現(xiàn)在社會消費(fèi)品零售總額的增長與生產(chǎn)總值不均衡；消費(fèi)市場開展緩慢，造成的原因：東莞的常住人口以流動人口為主，該群體的整體消費(fèi)水平不高。資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒〔2001-2006〕東莞市房地產(chǎn)市場開展主要指標(biāo)〔2000-2005〕指標(biāo)200020012002200320042005年平均增長率房地產(chǎn)投資（億元）11.2514.8526.8455.1293.45144.4367％房地產(chǎn)施工面積（萬平方米）315.45326.80401.90689.51839.031,160.1730％年竣工面積（萬平方米）103.20114.79127.69257.28194.57132.885％商品房銷售面積（萬平方米）63.2176.5495.05164.98255.71321.8738％商品房成交額（億元）16.7021.2528.7554.2459.18119.4048％東莞 房地產(chǎn)開展?fàn)顩r分析資料來源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒〔2001-2006〕東莞市商業(yè)地產(chǎn)市場開展主要指標(biāo)〔2000-2005〕指標(biāo)200020012002200320042005年平均增長率商業(yè)營業(yè)用房投資（億元）1.092.843.795.647.289.4160%商業(yè)營業(yè)用房施工面積（萬平方米）26.5832.7634.7999.24130.07173.8256%商業(yè)營業(yè)用房竣工面積（萬平方米）10.229.973.3026.2236.3217.78118%商業(yè)營業(yè)用房銷售面積（萬平方米）10.504.6910.0614.7115.6519.1527%商業(yè)營業(yè)用房成交額（億元）1.092.843.795.647.9311.0264%資料來源：?珠江三角洲城市群協(xié)調(diào)開展規(guī)劃〔2004-2021〕?東莞

城市規(guī)劃本工程位于東莞中心城區(qū)以西，與城市開展的主要方向背離；萬江將規(guī)劃成為獨(dú)立的區(qū)域中心，但該區(qū)域必須面對主力開展區(qū)域形成內(nèi)部競爭;從商業(yè)開展角度看,本工程將面對東、南部成熟商圈對消費(fèi)客源的分流與競爭。資料來源：東莞市規(guī)劃局東莞

交通規(guī)劃及影響高速公路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的東莞市高速公路將形成“四縱一橫〞的總體布局形態(tài)；四縱〞分別為沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路；“一橫〞為常虎高速公路。已有線路名稱里程（km）主要服務(wù)區(qū)域廣深高速公路48香港，深圳，東莞西部（長安、虎門）以及廣州莞深高速公路52香港，深圳，東莞中西部（長安）以及增城?；⒏咚俟?0珠海，中山，虎門港，常平鐵路樞紐以及惠州沿海高速廣深高速莞深高速博深高速?；⒏咚贃|莞路網(wǎng)規(guī)劃對華南MALL的影響華南MALL位于東莞市路網(wǎng)密度最大的區(qū)域，利于聚集東莞市區(qū)人口的消費(fèi)；華南MALL毗鄰東莞汽車總站，與東莞各鎮(zhèn)和珠三角城市交通聯(lián)系緊密；通過廣深高速和莞深高速，廣州和深圳兩大城市與華南MALL之間便利可達(dá)。規(guī)劃線路名稱里程（km）主要服務(wù)區(qū)域沿海高速公路預(yù)計(jì)2010年通車45香港，深圳，東莞西部（長安、虎門）以及廣州博深高速公路預(yù)計(jì)2009年通車52香港，深圳，東莞東部（常平）以及博羅資料來源：東莞市規(guī)劃局東莞

交通規(guī)劃及影響線路名稱里程（km）經(jīng)過鎮(zhèn)區(qū)（個）站點(diǎn)數(shù)量（個）R1麻涌-黃江2016-202565.886-9R2石龍-長安2009-201559.4620-30R3長安-謝崗2016-203057.4619-29R4黃江-清溪2025-203025.238-12廣深市郊鐵路56.477合計(jì)264.22160-87軌道交通規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)東莞市軌道交通網(wǎng)絡(luò)開展軸線：莞城－松山湖－塘廈莞城－常平莞城－虎門虎門－松山湖－常平東莞軌道交通規(guī)劃對華南MALL的影響R1線作為東莞至廣州和深圳的快速聯(lián)絡(luò)線，在華南MALL設(shè)地下總站；R1線將進(jìn)一步加強(qiáng)華南MALL與廣州和深圳〔香港〕之間的聯(lián)系，吸引三地的消費(fèi)者；華南MALL位于R1線和R2線交匯處，作為東莞軌道交通的核心，輻射各個鎮(zhèn)區(qū)。東莞

商業(yè)規(guī)劃當(dāng)前城市總體規(guī)劃對商業(yè)市場的影響東莞市“十一五〞方案大力開展效勞業(yè)實(shí)施“商貿(mào)東莞〞工程，提升開展批發(fā)和零售業(yè)。東莞市區(qū)的商業(yè)定位為輻射整個東莞的中心。東莞為廣深〔港〕聯(lián)系的必經(jīng)之路，具備吸引三地消費(fèi)的地理位置和交通優(yōu)勢。城市未來商業(yè)開展規(guī)劃東莞城市商業(yè)主中心：莞城、東城、南城和萬江東莞城市商業(yè)副中心：松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍萬江商圈：重點(diǎn)以華南MALL和麥德龍等大型商業(yè)工程為主形成購物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結(jié)合，表達(dá)多元化效勞特色。資料來源：?東莞市2005-2021年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃?，?東莞市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?1243HJHMCPSSTXCAZMSL商業(yè)主中心萬江莞城東城南城1234商業(yè)副中心松山湖虎門常平厚街SSHMCPHJ塘廈長安樟木頭石龍TXCAZMSL資料來源：?東莞市2005-2021年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃?根據(jù)東莞未來商業(yè)開展規(guī)劃，工程所在的萬江商圈面對的同城市內(nèi)部的競爭較大。原因：東莞的商業(yè)開展規(guī)劃呈現(xiàn)多中心格局市內(nèi)各商業(yè)工程必須面對各商業(yè)主、副中心之間的分流影響商業(yè)工程的開展規(guī)模受到審批的限制東莞零售市場開展落后于整體經(jīng)濟(jì)1996年以來，東莞市社會消費(fèi)品零售總額的增長速度一直低于GDP的增長；這種趨勢從2004年起表現(xiàn)尤為明顯；零售業(yè)對東莞GDP的奉獻(xiàn)明顯落后于制造業(yè)等其他行業(yè)；當(dāng)?shù)叵M(fèi)品零售額與個人收入不成比例與廣州、深圳和珠海比較，東莞的人均可支配收入最高，而零售市場那么表現(xiàn)最差；另三個城市人均消費(fèi)品銷售額/人均可支配收入約等于1，而東莞這個比例僅為0.34。東莞的消費(fèi)力與消費(fèi)需求的錯位使得東莞的零售市場開展與城市開展出現(xiàn)明顯的脫節(jié)。東莞跟其他競爭城市的零售市場開展?fàn)顩r相比，仍處在一個較低水平。面對競爭城市的市場沖擊，積極開拓本地消費(fèi)市場是本工程的主要任務(wù)。資料來源：東莞市統(tǒng)計(jì)局東莞

零售商業(yè)市場東莞人消費(fèi)支出水平較高近十年來，東莞人的消費(fèi)性支出緊隨可支配收入穩(wěn)定增長；東莞人的支出收入比一直維持在較高水平，2005年甚至到達(dá)95％；東莞人消費(fèi)意愿較強(qiáng)，并且當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谠谶^去十年間從288萬增加到650萬，社會消費(fèi)品零售總額理應(yīng)有大幅度的增長；個人消費(fèi)支出增長跟社會零售品市場開展不同步在東莞消費(fèi)性支出持續(xù)增長的同時(shí)，社會消費(fèi)品零售總額的增長卻并未跟上步伐；兩者間的差距持續(xù)拉大；當(dāng)?shù)亓闶凼袌鋈狈οM(fèi)群體真正需求的商品，造成供給與需求錯位，最終導(dǎo)致本地局部消費(fèi)力，特別是高檔的彈性消費(fèi)流失。造成東莞人消費(fèi)支出與消費(fèi)品市場開展不同步的原因：城市消費(fèi)主體以外來消費(fèi)群體為主，群體的不穩(wěn)定性影響商圈的開展；整體零售市場檔次不高，導(dǎo)致高端群體的消費(fèi)需求無法滿足。東莞

消費(fèi)潛力資料來源：東莞市統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)演變分析比較1996年至2004年的支出結(jié)構(gòu)，食品的支出比例從42％下降到27％；增長最快的是：交通和通訊、教育文化娛樂效勞和居住。生活本錢〔交通、通訊支出〕的快速增加反映：東莞人們生活水平在不斷提高東莞人活動的區(qū)域范圍也在不斷擴(kuò)大。教育文化、娛樂效勞的消費(fèi)增長反映出東莞人的消費(fèi)習(xí)慣正從物質(zhì)生活消費(fèi)逐步向精神生活消費(fèi)開展。東莞

消費(fèi)市場特征資料來源：東莞市統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)者調(diào)查〔東莞〕 調(diào)查說明１2S34＝本工程1＝地王廣場2＝都會廣場3＝世博廣場4＝威尼斯廣場采樣地點(diǎn)消費(fèi)者背景特征主要消費(fèi)者為18-35歲白領(lǐng)一族，普遍具有中、高學(xué)歷，家庭結(jié)構(gòu)為2-4人，家庭月收入在5,000-10,000元區(qū)間；東莞市區(qū)主要的購物場所消費(fèi)者來源：市區(qū)居民〔89%〕、下屬鎮(zhèn)區(qū)居民〔6%〕和外地居民〔5%〕；購物消費(fèi)習(xí)慣特征日常主要消費(fèi)以根本生活必需品為主〔如服裝、食品和家居用品〕，多項(xiàng)選擇擇在市內(nèi)采購，家庭月消費(fèi)額度在1,000-2,000元，約占家庭月收入的20%-30%；在選擇購物場所時(shí)，配套設(shè)施〔21%〕、商品的種類和品質(zhì)〔18%〕和商場的裝修設(shè)計(jì)特色〔13%〕是東莞本地消費(fèi)者的重要考慮因素；56%的東莞居民會在周末選擇到外地購物；東莞居民偏愛的購物場所分別是：大型綜合購物中心〔29%〕、百貨公司〔25%〕和大型超市〔15%〕；餐飲消費(fèi)習(xí)慣特征外出用餐習(xí)慣主要到快餐廳〔33%〕和酒樓〔25%〕，平均每周5次以上，人均消費(fèi)額在30-120元區(qū)間；選擇餐飲場所主要關(guān)注的是餐廳的環(huán)境衛(wèi)生〔28%〕、效勞態(tài)度〔17%〕和食品價(jià)格〔14%〕。消費(fèi)者調(diào)查〔東莞〕 主要調(diào)查結(jié)果休閑娛樂消費(fèi)習(xí)慣特征消費(fèi)者日常消閑娛樂場所主要是咖啡館〔20%〕、卡拉OK和夜總會〔18%〕以及酒吧〔17%〕；每月的消費(fèi)次數(shù)在1-2次，人均消費(fèi)額約60-120元；選擇休閑娛樂消費(fèi)場所時(shí)主要關(guān)注的是便利性〔多項(xiàng)選擇擇鄰近居所/工作地方的場所〕，其次是配套設(shè)施〔如停車場等〕。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)輻射商圈的范圍特征消費(fèi)者出行購物主要使用自駕車，可接受的交通時(shí)間在30-60分鐘，即商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的核心輻射商圈為距離該網(wǎng)點(diǎn)交通車行到達(dá)時(shí)間為1小時(shí)以內(nèi)的區(qū)域。媒體效用特征東莞消費(fèi)者獲取商家信息主要渠道是：網(wǎng)絡(luò)〔23%〕和電視臺〔22%〕。消費(fèi)者滿意度特征東莞消費(fèi)者對于區(qū)內(nèi)主要購物場所的整體滿意度一般。東莞消費(fèi)者對于區(qū)內(nèi)主要購物場所的購物環(huán)境、商品種類/品質(zhì)以及商場效勞水平的滿意度較低。消費(fèi)者調(diào)查〔東莞〕 主要調(diào)查結(jié)果工程認(rèn)知度特征東莞消費(fèi)者對于工程的認(rèn)知度一般。75%的被訪者知道華南Mall工程；68%被訪者認(rèn)為華南Mall是游樂場；64%的被訪者能準(zhǔn)確確認(rèn)工程位置；主題推廣概念接受度特征東莞消費(fèi)者對于商場的主題推廣概念接受度如下：名牌折扣店〔OUTLET〕——65%大型休閑美食娛樂中心——54%主題購物中心〔BIGBOX〕——51%大型海洋水族館——68%消費(fèi)者調(diào)查〔東莞〕 主要調(diào)查結(jié)果如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析〔按面積進(jìn)行劃分〕3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步工程市場分析〔微觀層面〕對每一個可能影響工程競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性工程自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭工程的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反響目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出工程的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出工程面對競爭市場的時(shí)機(jī)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具〔工程+環(huán)境+競爭〕SWOT分析的價(jià)值要素S/W〔優(yōu)勢/劣勢〕的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素工程要素?觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的根底。?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和時(shí)機(jī)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大時(shí)機(jī)——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值〞的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢減少劣勢，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢S時(shí)機(jī)O威脅T劣勢W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時(shí)常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，工程的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證工程，只關(guān)注外圍共性，無視工程差異性3。過于偏重對“二手資料〞的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個工程開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)〔尤其是區(qū)域類繁雜工程〕，便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格例如1EXCEL表格例如2學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1