開封項(xiàng)目推廣方案

不住美蘭湖，不是大人物2013年碧水藍(lán)城·美蘭湖策略方案城市及市場分析項(xiàng)目價(jià)值判斷推售/推廣策略目標(biāo)目標(biāo)下的問題目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)之道傳播渠道平面表現(xiàn)43125銷售額：5億2013年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)目標(biāo)13年年底必須實(shí)現(xiàn)：月均回款4200萬的任務(wù)；月均銷售60套房源。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)意味著13年的任務(wù)非常的艱巨13年項(xiàng)目整年需要處于一個(gè)持續(xù)熱銷的狀態(tài)，2期全線推售，并每批次開盤均達(dá)到幾近清盤的態(tài)勢。PARTI城市及市場分析城市認(rèn)知東連商丘；西接鄭州；南鄰許昌、周口；北靠新鄉(xiāng)。開封，古稱東京，簡稱汴，位于豫東大平原的中心位置，我國八大古都之一，中國優(yōu)秀旅游城市。全市總面積達(dá)到6266平方公里，下轄五區(qū)五縣。

城市區(qū)位城市認(rèn)知城市發(fā)展定位國務(wù)院批準(zhǔn)的《開封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：“河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地”。城市功能定位是：國家歷史文化名城，國際文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休閑中心，紡織、食品、化工、醫(yī)藥、機(jī)械設(shè)備制造基地。 城市規(guī)劃范圍開封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國道，西至中牟邊界，東至大(慶)廣(州)高速公路。城市空間結(jié)構(gòu)為：東西向簇狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠(yuǎn)期以生活軸、服務(wù)軸、產(chǎn)業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動(dòng)，南北疏導(dǎo)。規(guī)劃形成中心組團(tuán)、汴西新區(qū)、開封東區(qū)3個(gè)相對獨(dú)立的組團(tuán)片區(qū)。開封市城區(qū)面積將擴(kuò)大到195平方公里，可容納人口200萬。城市定位支柱產(chǎn)業(yè)為旅游文化產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展方向?qū)⑼怀鰱|部工業(yè)區(qū)和西部新區(qū)城市認(rèn)知2003年，河南省委、省政府做出了加快中原城市群發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中原崛起的決策，確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的開封、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個(gè)省轄市組成的中原城市群。鄭汴一體城市認(rèn)知鄭汴一體河南省委、省政府2006年確定，用15年的時(shí)間（2006—2020年），把鄭汴新區(qū)打造成為中原城市群的先導(dǎo)區(qū)、鄭汴一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，讓鄭汴產(chǎn)業(yè)帶成為我省經(jīng)濟(jì)的重要增長極。最終到2020年，區(qū)域建成面積達(dá)110平方公里，人口達(dá)到116萬左右，人均GDP超過5000美元。城市認(rèn)知鄭汴一體規(guī)劃范圍：

鄭汴新區(qū)規(guī)劃范圍包括鄭州新區(qū)和開封新區(qū)，東起開封市金明大道，西至鄭州市中州大道，南起中牟縣、尉氏縣南邊界，北至黃河南岸，總面積約2077平方公里。目標(biāo)：“五區(qū)一中心”即建設(shè)成為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代復(fù)合型新區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、對外開放示范區(qū)、環(huán)境優(yōu)美宜居區(qū)和區(qū)域服務(wù)中心，在全省工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮引領(lǐng)作用。城市認(rèn)知鄭汴一體交通規(guī)劃：在區(qū)域內(nèi)打造“六橫六縱”的快速路骨干網(wǎng)絡(luò)。發(fā)展格局：

“兩軸兩帶九組團(tuán)”

新區(qū)采取軸線組團(tuán)發(fā)展模式，形成“兩軸兩帶九組團(tuán)”的發(fā)展格局?！皟奢S”是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，南北走向的鄭東—航空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“兩帶”是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“九組團(tuán)”是鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港、白沙組團(tuán)、劉集組團(tuán)、官渡組團(tuán)、九龍組團(tuán)、中牟組團(tuán)和汴西組團(tuán)。城市認(rèn)知——2009年，國務(wù)院正式批復(fù)實(shí)施的《促進(jìn)中部地區(qū)崛起計(jì)劃》中指出在促進(jìn)中原城市群建設(shè)中，要重點(diǎn)以鄭東新區(qū)、開封新區(qū)、洛陽新區(qū)建設(shè)為載體，整合區(qū)域資源，提升區(qū)域整體競爭力和輻射帶動(dòng)力——2010年4月，中國社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布了《2010年中國城市競爭力藍(lán)皮書》，開封入選未來十年最具競爭力城市。對開封的評價(jià)：乘天時(shí)地利之勢，再現(xiàn)古都之繁華?！?011年9月，國務(wù)院出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》中明確提出推進(jìn)鄭（鄭州）汴（開封）一體化發(fā)展，支持汴西新區(qū)加快建設(shè)。鄭汴一體城市認(rèn)知目前開封市逐漸形成了“一帶、兩廊、三片”的布局結(jié)構(gòu)，“一帶”指的是貫穿東西的鄭開大道，“兩廊”分別為南部工業(yè)、物流區(qū)，北部教育、文化區(qū)，“三片”即東部片區(qū)、宋城片區(qū)和汴西新區(qū)。鄭開大道汴西新區(qū)東部城區(qū)北部教育、文化區(qū)南部工業(yè)區(qū)城市規(guī)劃城市認(rèn)知開封地處中原，交通便利，距鄭州僅70公里，鄭開輕軌正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2013年完工，屆時(shí)只需要19分鐘就可以到達(dá)鄭州，城市周邊環(huán)繞交通主干線：隴海鐵路、大廣高速、連霍高速、鄭民高速、鄭徐鐵路專線、鄭開大道。

鄭開大道鄭徐鐵路客運(yùn)專線連霍高速大廣高速鄭民高速310/220國道隴海鐵路交通狀況城市認(rèn)知開封是中原地區(qū)黃河沿線重要的旅游城市。悠久的歷史，深厚的文化積淀，使開封享有七朝都會(huì)、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。清明上河園龍亭開封府鐵塔文化、旅游城市認(rèn)知開封市總?cè)丝?35萬，市區(qū)人口94.9萬，總?cè)丝跀?shù)量在全省位居第十位，處于中間位置。

人口與全省各地市比較人口狀況城市認(rèn)知

面積與全省各地市比較開封市面積6445平方公里，全省排名第12位。城市面積城市認(rèn)知2011年開封市GDP達(dá)到964億元，位居河南省第13名。年增長率12.9%，增速位居全省第7名，高于全省平均增速，發(fā)展迅猛。

GDP與全省各地市比較GDP指數(shù)城市認(rèn)知2011年開封市人均GDP達(dá)到16997元，位居全省第14名。GDP與全省各地市比較GDP人均城市認(rèn)知開封市2011年社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成584.8億元，增幅達(dá)到15.28%，穩(wěn)步快速增長。固定資產(chǎn)投資城市認(rèn)知2011年開封市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15558元，年增長率10%。收入的較快增長有效地促進(jìn)了開封城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)人均支配宏觀市場二、宏觀市場政策法規(guī)時(shí)間節(jié)點(diǎn)措施要點(diǎn)2011年1月14央行上調(diào)準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%2011年1月26新“國八條”對二次購房者，首付比例不低于60%2011年2月9二次上調(diào)一年期存貸款準(zhǔn)備金率次上調(diào)0.25%2011年3月22明碼標(biāo)價(jià)國家明令商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)。2011年6月16再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)0.5%2011年7月7三次加息一年期存貸款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.25%2011年7月12二三線城市限購確保今年1000萬套保障性住房2011年10月17首套房貸利率上調(diào)10%2012年2月24下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%2012年3月首套房貸回歸基準(zhǔn)宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場市場調(diào)研宏觀市場固定投資開封市1—6月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.5億元，年增長率45.3%。住宅投資15.2億元，增長率88%。宏觀市場在08年底實(shí)施的保增長政策之后，房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖，出現(xiàn)了09年以來嚴(yán)重的供不應(yīng)求，由于08年危機(jī)影響，各開發(fā)商相繼減少新開工面積，直接導(dǎo)致09、10年新增量的急劇下降，而各類刺激政策的影響又導(dǎo)致壓抑已久的剛性需求集中爆發(fā)，種種原因?qū)е?9、10年樓市的火爆。12年的剛性需求仍然強(qiáng)勢，供求關(guān)系呈上升趨勢。開封商品住宅最近10年整體供求分析供求分析宏觀市場土地分析

2011年開封市商住用地供應(yīng)量相比2010年下降近26.7%，共計(jì)出讓39幅地塊合計(jì)2685畝，土地價(jià)格持續(xù)攀升達(dá)到102萬/畝。截止2012年6月份開封市商住用地出讓11塊，成交均價(jià)達(dá)到121萬/畝，樓面價(jià)達(dá)803元/畝。宏觀市場

開封市商住用地價(jià)格持續(xù)走高，從2010年的85萬/畝上漲到現(xiàn)在均價(jià)121萬/畝；開封新區(qū)作為開封未來發(fā)展的主要區(qū)域，商住用地供應(yīng)量共計(jì)4874畝，占開封市總出讓土地5564畝的87.6%，平均土地出讓價(jià)格為93萬/畝，新區(qū)土地價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)式；土地分析宏觀市場土地分析開封市城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)表

單位：元/平方米級別類別一二三四五六七商業(yè)用地3000210016501300950700500住宅用地1200950780650540440340工業(yè)用地540440390340290255綜合用地210015001100830600410300由于鄭汴一體化的快速發(fā)展，目前，開封市房地產(chǎn)開發(fā)用地也主要集中在汴西新區(qū)，而且出讓地塊體量普遍較大，上千畝的大盤就有好幾塊，和新區(qū)相比，老城區(qū)和東部城區(qū)的土地開發(fā)比重很小，新舊城區(qū)土地供給明顯不均。宏觀市場土地分析開封2012年第一季度土地供應(yīng)情況宏觀市場土地分析2011年開封市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓情況宗地編號（簡稱）宗地位置凈用地面積（㎡）土地用途容積率建設(shè)密度（%）建筑限高（m）綠地率（%）出讓年限競買保證金（萬元）起始價(jià)（元/㎡）競得人競得價(jià)位2011-1號

（新區(qū)中心區(qū)A5－07號）東至六大街道路紅線，南至?xí)x安路道路紅線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至鄭開大道道路紅線。61670.6文化娛樂≤1.6≤35≤30≥35商業(yè)40年33001050河南日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)10502011-2號

（馬市街城中村改造地塊）東至規(guī)劃用地邊界線，南至規(guī)劃用地邊界線，西至黃河大街道路紅線及規(guī)劃用地邊界線，北至?xí)x安路道路紅線。12614.9商業(yè)住宅≤5.0≤40住宅不低于四層≥30商業(yè)40年住宅70年135021002011-3號

（金明西街東側(cè)A地塊）東至規(guī)劃路道路紅線，南至規(guī)劃用地邊界線，西至金明西街道路中心線、規(guī)劃用地邊界線，北至解放路道路紅線。39635.2商業(yè)住宅≤3.5≤35住宅不低于七層≥30商業(yè)40年住宅70年37501875河南億乘置業(yè)公司18752011-4號

（開封新區(qū)中心區(qū)A6-04號）東至四大街道路紅線，南至規(guī)劃道路中心線和規(guī)劃支路中心線，西至規(guī)劃用地邊界線和規(guī)劃支路中心線，北至鄭開大道道路紅線。34866.5商業(yè)金融保險(xiǎn)≤7.0≤45臨鄭開大道主體高度不得低于，標(biāo)志性建筑主體不得低于≥35商業(yè)40年25001380河南藍(lán)馬置業(yè)公司1380宏觀市場2011-5號

（汴西新區(qū)七大街-八大街）東至七大街道路紅線，南至漢興西路道路紅線，西至八大街道路紅線，北至規(guī)劃路道路紅線。113985.1商業(yè)住宅≤3.4≤25住宅不低于十層≥35商業(yè)40年住宅70年73001275開封光利置業(yè)公司12752011-6號（開封新區(qū)中心區(qū)A3-47號）東至規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，南至安康路道路紅線，北至安順路道路紅線。1#4893.8商業(yè)住宅≤2.2≤30住宅不低于四層≥35商業(yè)40年住宅70年135012752#5408商業(yè)住宅≤1.6≤32住宅不高于于六層，建筑總高不高于≥353#10301.8商業(yè)住宅≤1.8≤30住宅不低于四層≥352011-GY-1號東至經(jīng)五路道路紅線，南至規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至緯五路道路紅線。15065.1工業(yè)≥0.6≤20≥30180027122011GY-2號東至經(jīng)七路道路紅線，南至規(guī)劃用地南邊界，西至規(guī)劃用地西邊界，北至緯五路道路紅線。52659.2工業(yè)≥0.6≤20≥30180094792011-w-01（新曹路中段北側(cè)）東至規(guī)劃用地邊界線，南至新曹路道路紅線和規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至規(guī)劃用地邊界線。8078.8工業(yè)≥0.8≥25≤20≥30≥18001500工業(yè)50年宏觀市場2011-w-02（301國道北側(cè)）東至規(guī)劃用地邊界線，南至310國道道路紅線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至規(guī)劃用地邊界線。11581.7工業(yè)≥0.7≥25≤20≥30≥18002200工業(yè)50年2011-w-03（河南坤源空分成套設(shè)備有限公司東側(cè)）東至規(guī)劃用地邊界線，南至310國道道路紅線及規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至規(guī)劃用地邊界線。28522.6工業(yè)≥0.7≥25≤20≥30≥18005200工業(yè)50年2011-w-04（河南力昌工業(yè)電爐東側(cè)）東至金明大道道路紅線，南至南側(cè)規(guī)劃用地邊界，西至西側(cè)規(guī)劃用地邊界，北至園區(qū)規(guī)劃三號路道路紅線。18762.3工業(yè)≥0.7≥15≤20≥30≥18003500工業(yè)50年2011-w-05（金明工業(yè)園區(qū)一號路南側(cè)）東至園區(qū)二號路道路中心線，南至規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至園區(qū)一號路道路紅線。30775.8商業(yè)服務(wù)≤1≤25≥30---------商業(yè)服務(wù)40年2011-w-06（金明工業(yè)園區(qū)沃爾德銅業(yè)有限公司南側(cè)）東至規(guī)劃用地邊界線，南至園區(qū)一號路道路紅線，西至園區(qū)規(guī)劃二號路道路紅線，北至規(guī)劃用地邊界線。7347.8工業(yè)≥0.7--≤20≥30≥18001350工業(yè)50年宏觀市場2011-w-07（金明工業(yè)園區(qū)一號路北側(cè)、開特閥門西側(cè)）東至規(guī)劃用地邊界線，南至規(guī)劃用地邊界線及園區(qū)一號路道路紅線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至規(guī)劃用地邊界線。47027.1工業(yè)≥1.0--≤20≥30≥18008500工業(yè)50年2011-7號（開封新區(qū)A3-21）東至四大街道路紅線，南至安康路道路紅線，西至五大街道路紅線，北至規(guī)劃用地邊界線。87589.5平方米中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地≤4≤30

70年開封市東方金典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-8號（開封新區(qū)A3-38-1）東至規(guī)劃用地邊界線、南至規(guī)劃用地邊界、西至五大街道路紅線、北至安康路道路紅線。82367平方米中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地≤3.8≤2870年開封市東方金典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2011-9號（開封新區(qū)A3-38-2）東至四大街道路紅線與規(guī)劃用地邊界，南至規(guī)劃用地邊界線，西至規(guī)劃用地邊界線，北至安康路道路紅線與規(guī)劃用地邊界。46657.5平方米中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地≤3.5≤2870年3495元/㎡東方金典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2011-10號（開封新區(qū)A3-A#東至規(guī)劃用地邊界線，南至鄭開大道道路紅線，西至四大街道路紅線，北至安康路道路紅線。92399.1平方米商務(wù)金融用地≤4.7

≤3240年河南新龍置業(yè)有限公司宏觀市場保障房開封市保障性住房信息公開表根據(jù)國家分配給的任務(wù)，開封市2011年共計(jì)建設(shè)保障性住房19231套，共投資28.6億。宏觀市場數(shù)據(jù)匯總宏觀市場價(jià)格分析從上表可以看出，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，開封市2011年的商品房銷售面積及價(jià)格較之2010年有大幅的下降。2011年1—6月份開封市商品房銷售面積42.3萬㎡，同比下降2.8%，銷售均價(jià)3752元/㎡，同比下降32.7%。宏觀市場價(jià)格分析

目前開封市區(qū)房屋在售價(jià)格約在3900元/㎡以上，其中開封新區(qū)在4200元/㎡以上，東郊價(jià)格約在3500元/㎡以上，其他區(qū)域在3800-5200元/㎡之間。開封新區(qū)在售洋房均價(jià)約在7000元/㎡，市場暫無在售別墅項(xiàng)目。開封市快速去化價(jià)格區(qū)間：別墅13000-16000元/㎡，洋房均價(jià)6500-7500元/㎡，小高層3500-4400元/㎡。開封市宏觀市場價(jià)格分析高層宏觀市場價(jià)格分析洋房市場專項(xiàng)分析三、開封地產(chǎn)一覽本案鄭開橄欖城項(xiàng)目位置：鄭汴新區(qū)鄭開大道與一大街交匯處向北500米規(guī)劃用地：1000余畝建筑面積：100余萬平方米建筑類型：別墅、洋房、高層、商業(yè)物業(yè)類別：藏品別墅、墅質(zhì)洋房、湖景高層、濱湖商業(yè)開

發(fā)

商：開封中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)特點(diǎn)：約20萬平米臨湖商業(yè)鄭汴新區(qū)首席千畝大盤，緊鄰6000畝汴西湖城市水岸,一期建筑為法式風(fēng)格，總用地約150畝，綠化率約50%，容積率1.80。一期產(chǎn)品涵蓋都市藏品別墅、電梯花園洋房、雙湖瞰景高層。

鄭開森林半島項(xiàng)目位置：鄭開大道開封段汴西河畔建筑類型：多層、高層、別墅物業(yè)類別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開發(fā)商：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點(diǎn)：五星級酒店、高檔商業(yè)、寫字樓

新晉美悅都項(xiàng)目位置：汴西新區(qū)鄭開大道與三大街交匯處建筑類型：多層、高層、別墅物業(yè)類別：洋房、合院式聯(lián)排、雙拼別墅、18層電梯高層、商鋪開發(fā)商：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司建筑面積：1100000平方米占地面積：666000平方米商業(yè)特點(diǎn)：25萬平米shoppingmall大型商業(yè)中心、5A寫字樓、五星級酒店。

東方金典項(xiàng)目位置：鄭開大道/四大街建筑類型：多層,高層物業(yè)類別：洋房、高層、商業(yè)開發(fā)商：開封東方今典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：1500000平方米占地面積：669333平方米商業(yè)特點(diǎn)：底層商業(yè)司

鄭開印象城項(xiàng)目位置：鄭開印象城位于開封市新區(qū)鄭開大道以南，4號大街以西、5號大街以東、晉安路以北核心區(qū)域建筑類型：小高層,高層物業(yè)類別：公寓開發(fā)商：開封維美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：251畝建筑面積：42萬平方米建筑密度：25%綠化率：大于35%車位：4000個(gè)周邊配套：配套有10000平方米市政廣場

開封國際金融中心項(xiàng)目位置：鄭開大道與第四大街交匯處西南建筑類型：高層物業(yè)類別：商務(wù)、辦公、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、公寓開發(fā)商：河南藍(lán)瑪置業(yè)有限公司建筑面積：310000平方米大型商務(wù)社區(qū)該項(xiàng)目涵蓋超高層雙塔甲級寫字樓、五星級酒店、大型購物中心、精裝酒店式公寓及高端商務(wù)會(huì)所等多樣建筑形態(tài)，并集商務(wù)、辦公、酒店、購物、餐飲、休閑、娛樂、公寓等諸多商業(yè)功能于一體。

豪德天下融城項(xiàng)目位置：鄭開大道與汴西新區(qū)六號路交匯處南100米。建筑類型：一期規(guī)劃建設(shè)9棟多層、23棟的高層。物業(yè)類別：公寓開發(fā)商：河南省融城房地產(chǎn)有限公司建筑面積：1170000平方米占地面積：581333平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年周邊配套：80米寬濱水景觀綠化帶、汴西工業(yè)園、商貿(mào)中心區(qū)、開封市重點(diǎn)小學(xué)、開封高中。

豪德天下融城，豪踞開封汴西新區(qū)中心顯赫要地，北臨鄭開大道、鄭汴輕軌7號站、80米寬濱水景觀綠化帶，南靠汴西工業(yè)園，西鄰以沃爾瑪為核心的商貿(mào)中心區(qū)，東迎開封市重點(diǎn)小學(xué)開封高中等高校文化圈。

爪哇東匯名城

項(xiàng)目位置：西部運(yùn)糧河以東，北臨鄭開大道，南臨規(guī)劃中的晉安西路，東臨十四大街，西臨十七大街。建筑類型：洋房、高層、中層、商業(yè)物業(yè)開發(fā)商：開封國際城一號公司實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司和開封國際城五號公司實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司(香港爪哇集團(tuán)附屬公司)總用地:總用地規(guī)模1100余畝總建筑面積:約300萬平方米周邊景觀：毗連國際級高爾夫球場、大型濕地公園及運(yùn)糧河生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目定位：國際級大型城市綜合體內(nèi)設(shè)國際會(huì)議中心、五星級國際酒店、大型商業(yè)，包括購物中心、辦公樓、高端住宅、高級會(huì)所等。

億乘·帝湖世家

項(xiàng)目位置：開封新區(qū)集英街與解放路交會(huì)處東南角建筑類型：別墅、花園洋房、高層開發(fā)商：河南億乘置業(yè)有限公司總用地:140畝總建筑面積:約30萬㎡

周邊景觀：市政協(xié)、市檢察院、開元酒店、河大新校區(qū)、民生學(xué)院、集英小學(xué)/中學(xué)（規(guī)劃中）、七彩陽光幼兒園、6000畝汴西湖、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。項(xiàng)目定位：開封唯一5層半/低密生活

龍成·錦繡花園

項(xiàng)目位置：開封市集英街與漢興路交匯處北50米建筑類型：住宅開發(fā)商：河南新龍集團(tuán)開封龍成置業(yè)有限公司總用地:165畝總建筑面積:約20萬㎡

周邊景觀：世紀(jì)星幼兒園、七彩陽光幼兒園、金明小學(xué)、金明中學(xué)，并緊鄰金明池公園、三毛購物中心等項(xiàng)目定位：新城市主義的鄰里社區(qū)，現(xiàn)代都市形象

偉業(yè)·香堤灣香韻

項(xiàng)目位置：集英街北段與金耀路交匯處建筑類型：住宅、商鋪開發(fā)商：薈邦置業(yè)總用地:160畝總建筑面積:約25萬㎡

周邊景觀：市政協(xié)、市檢察院、金明中小學(xué)、天成雙語學(xué)校、河南大學(xué)、金明池大酒店、開元國際酒店等項(xiàng)目定位：純粹高端只為幸福專署

華盟·天河灣

項(xiàng)目位置：東京大道與西環(huán)路交匯處東南角建筑類型：住宅開發(fā)商：開封華盟置地有限公司總用地:500畝總建筑面積:約53萬㎡

周邊景觀：北鄰東京大道，東至西關(guān)北街與環(huán)城公園、清明上河灣相鄰，黃汴河與利汴河交匯于南。項(xiàng)目定位：皇園上的風(fēng)景·清園旁的奢華

萬麗·鉑金瀚宮

項(xiàng)目位置：宋城路與金明西街交匯處東北角建筑類型：住宅開發(fā)商：萬麗（中國）集團(tuán)總用地:24572平方米總建筑面積:約11.5萬㎡

周邊景觀：有市內(nèi)重點(diǎn)中小學(xué)：金明小學(xué)、金明中學(xué)、縣街小學(xué)、25中（高中）、立洋高中（貴族中學(xué)）、開封大學(xué)項(xiàng)目定位：開封首創(chuàng)科技大宅

山水華府

項(xiàng)目位置：開封市宋城路5號（鳳凰城東鄰）建筑類型：住宅開發(fā)商：開封黃金海岸置業(yè)有限公司/發(fā)展商開封清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地:約60畝總建筑面積:約10萬㎡

周邊景觀：縣街小學(xué)等教育配套齊全，超市、醫(yī)院、銀行等項(xiàng)目定位：成熟地段，生活無限便捷

新芒果·藍(lán)灣國際

項(xiàng)目位置：鄭開大道集英街交匯處建筑類型：高層、小高層開發(fā)商：開封新芒果房地產(chǎn)有限公司總用地:約65畝總建筑面積:約14萬㎡

周邊景觀：市政協(xié)、市檢察院、金明中小學(xué)、天成雙語學(xué)校、河南大學(xué)、金明池大酒店、開元國際酒店等項(xiàng)目定位：

20畝地中海風(fēng)情園林獨(dú)家私享，汴西新區(qū)鎏金地段升值空間無限

鼎立·國際城

項(xiàng)目位置：開封市黃河大街北段建筑類型：小高層開發(fā)商：河南鼎立置業(yè)有限公司總用地:約1150畝總建筑面積:約150萬㎡

周邊景觀：黃河大街北段，餐飲酒店、銀行醫(yī)院、教育及娛樂配套設(shè)施齊全，交通方便項(xiàng)目定位：百年河大，人文學(xué)脈

鼎誠·塞納左岸

項(xiàng)目位置：漢興路與黃河大街交匯處西南角建筑類型：洋房、高層、公寓商業(yè)開發(fā)商：開封鼎誠置業(yè)有限公司總用地:約50畝總建筑面積:約10萬㎡

周邊景觀：金明廣場、東京藝術(shù)中心、第一樓、中州國際飯店、開元大酒店等項(xiàng)目定位：百年河大，人文學(xué)脈

東京國際

項(xiàng)目位置：大梁路與夷山大街交匯處東北角建筑類型：住宅，寫字樓，商業(yè)開發(fā)商：河南省加寶置業(yè)有限公司總用地:約83畝總建筑面積:約25萬㎡

周邊景觀：中州酒店，兩岸咖啡，東京藝術(shù)中心，開封市第二中醫(yī)院，河大一附院體檢中心等近在咫尺。十分鐘生活圈內(nèi)，金明中學(xué)，金明小學(xué)，十四中，二十五中，開封大學(xué)等項(xiàng)目定位：站在城市之顛，高度成就生活

漢興上品

項(xiàng)目位置：漢興路西環(huán)路西300米路北建筑類型：住宅，商業(yè)開發(fā)商：河南開開置業(yè)有限公司總用地:

54000㎡總建筑面積:約12萬㎡

周邊景觀：周邊有縣街小學(xué)、向陽路小學(xué)、金明中學(xué)、二十五中、三十三中等淮河醫(yī)院、西郊二院、光明醫(yī)院等，西側(cè)有開封最大的三毛未來購物廣場。項(xiàng)目定位：現(xiàn)代的生活氛圍

東匯名城

項(xiàng)目位置：鄭開大道與十四大街至十七大街交匯處建筑類型：洋房、高層、商業(yè)開發(fā)商：開封國際城一號&五號實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司總用地:

1100余畝總建筑面積:約300萬㎡

周邊景觀：開封北大方正規(guī)劃區(qū)內(nèi)黃金圈核心位置，與鄭東新區(qū)CBD互相輝影。項(xiàng)目定位：鄭汴新區(qū)龍頭企業(yè)新?lián)c(diǎn)

未來·湖濱花園

項(xiàng)目位置：鄭開大道與集英街交叉口向北100米建筑類型：多層、高層商品房開發(fā)商：開封未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地:

117余畝總建筑面積:約21萬㎡

周邊景觀：市政協(xié)、市檢察院、金明中小學(xué)、天成雙語學(xué)校、河南大學(xué)、金明池大酒店、開元國際酒店等項(xiàng)目定位：未來房產(chǎn)/銘筑中原

安聯(lián)·朗潤園

項(xiàng)目位置：西環(huán)路與復(fù)興大道交匯處西南角建筑類型：商品房開發(fā)商：開封安聯(lián)置業(yè)有限公司總用地:

128余畝總建筑面積:約25萬㎡

周邊景觀：中國銀行、工商銀行、金明大市場，第二中醫(yī)--生活便利；東臨萬歲山森林公園--天然氧吧項(xiàng)目定位：開創(chuàng)新時(shí)代居住精神的夢想之城長金·貴和世嘉

項(xiàng)目位置：“三毛未來購物廣場”西側(cè)建筑類型：住宅、臨街商業(yè)開發(fā)商：河南省安瑞文化教育投資有限公司總用地:

100余畝總建筑面積:約20萬㎡

周邊景觀：幼兒園、金明中小學(xué)、立洋外國語學(xué)校、二十五中、開封大學(xué)、三毛超市、飯店、銀行、醫(yī)院等項(xiàng)目定位：五分鐘教育圈，孩子成長的財(cái)富

開元華庭

項(xiàng)目位置：鄭開大道與集英街交匯處建筑類型：住宅、臨街商業(yè)開發(fā)商：河南開元名都置業(yè)有限公司總用地:

80余畝總建筑面積:約43萬㎡

周邊景觀：廣場、酒店、公園項(xiàng)目定位：開封市高檔式一體化的綜合體綠都上河城

項(xiàng)目位置：重工路與濱河璐交匯處建筑類型：高層開發(fā)商：開封市綠都置業(yè)有限公司總用地:

16.2萬㎡總建筑面積:約32萬㎡

周邊景觀：項(xiàng)目三面臨路，交通極其便捷。周邊毗鄰金明池廣場，人文底蘊(yùn)深厚。項(xiàng)目定位：中低端住宅

水岸家園

項(xiàng)目位置：集英街與金耀路交匯處建筑類型：洋房、高層開發(fā)商：開封市宏力置業(yè)有限責(zé)任公司總用地:

10萬㎡總建筑面積:約13萬㎡

周邊景觀：開封市區(qū)與新區(qū)之間的連接區(qū)域，升值潛力大。交通優(yōu)勢：項(xiàng)目三面臨路，交通極其便捷。周邊毗鄰金明池廣場，人文底蘊(yùn)深厚。項(xiàng)目定位：開封市高檔住宅開封小高層、高層售價(jià)開封小高層、高層售價(jià)開封洋房售價(jià)調(diào)研綜述四、調(diào)研綜訴政策背景２０１１年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”要求加快普通商品住房建設(shè)，逐步解決城鎮(zhèn)低收入者、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難調(diào)研綜訴政策背景2012年3月5日在第十一屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上溫總理在今年的《政府工作報(bào)告》中明確提出“房地產(chǎn)調(diào)控不放松，促進(jìn)房價(jià)合理回歸調(diào)研綜訴市場表現(xiàn)鄭開城際鐵路明年底開通鄭州到開封只要19分鐘

當(dāng)你下班了，想去開封吃小吃，而且坐上車十幾分鐘就能到達(dá)，這將不是夢想，到2013年底，坐上鄭開城際專線列車就可以實(shí)現(xiàn)。鄭開城際鐵路的等級為客運(yùn)專線，雙線運(yùn)營，每小時(shí)速度目標(biāo)值為200公里。鄭州至開封城際鐵路，從鄭州東站引出，沿鄭開大道進(jìn)入開封市，主要承擔(dān)鄭州、開封之間的市域客流，全長50.3公里，工程總投資58.7億元，建設(shè)工期為3年?，F(xiàn)在，如果從鄭州西部到鄭東新區(qū)上班，得1個(gè)多小時(shí)。將來，鄭州到開封的城際鐵路建成以后，如果家在開封，早上從開封到鄭州上班將非常方便，不過十幾分鐘。鄭開城際鐵路開通后，每天將運(yùn)行18小時(shí)(每天6時(shí)至24時(shí))，其中白天運(yùn)行16小時(shí)，夜間運(yùn)行2小時(shí)。將來開行的列車會(huì)有多種?？糠绞剑皇撬熊嚩颊菊就?。以鄭州到開封的城際鐵路為例，會(huì)開通一種大站直達(dá)車，只在鄭州和開封兩站停，運(yùn)行時(shí)間19分鐘。近期規(guī)劃(2020年前)全線設(shè)5個(gè)站，站站停的列車全程運(yùn)行時(shí)間28分鐘，時(shí)速107公里。調(diào)研綜訴市場表現(xiàn)開封民生調(diào)研綜訴市場表現(xiàn)招商引資調(diào)研綜訴市場總結(jié)全國市場表現(xiàn)“以價(jià)換量”已成當(dāng)下樓市的大趨勢。低價(jià)位樓盤仍然熱銷。

后半年房價(jià)有反彈可能。因?yàn)楹勒诩腥胧?，結(jié)構(gòu)性因素會(huì)推高均價(jià)。調(diào)研綜訴市場總結(jié)開封市場表現(xiàn)

隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)及今年部分城市首套房貸款利率下降、住房公積金貸款額度上調(diào)等政策的影響，市民對房價(jià)會(huì)下降的想法越來越相信，觀望情緒高漲，但仍對市場有信心，只要房價(jià)合理回歸到心理預(yù)期，就會(huì)選擇適當(dāng)時(shí)候購買，不會(huì)長期觀望。PARTII項(xiàng)目價(jià)值判斷碧水藍(lán)城產(chǎn)品價(jià)值體系產(chǎn)品區(qū)位建筑建材景觀 在產(chǎn)品價(jià)值下我們把碧水藍(lán)城價(jià)值點(diǎn)分為以上5點(diǎn)服務(wù)建材服務(wù)區(qū)位建筑景觀1、新開封官邸文化誕生地2、城市建設(shè)的名片3、汴西湖頭排位置，一線湖景，回家既是度假的開始于項(xiàng)目賣點(diǎn)之上的價(jià)值拔高——鄭開城市圈汴西新區(qū)核心城市CBD奢侈住宅集聚區(qū)汴西湖正席全球私人度假地4、3000平米會(huì)所，1800平米恒溫游泳館5、5星級酒店，5大名校，8萬國際商業(yè)環(huán)伺區(qū)位建材服務(wù)建筑景觀1、秉承世界官邸短薄熙設(shè)計(jì)建筑理念2、進(jìn)口面磚，高檔涂料立面于項(xiàng)目賣點(diǎn)之上的價(jià)值拔高——汴西湖墅級臻藏府邸區(qū)位建材服務(wù)建筑景觀1、3.6公里無價(jià)湖畔美景2、2000米林蔭大道3、五層立體造景空間打造頂級度假圣地于項(xiàng)目賣點(diǎn)之上的價(jià)值拔高——超六星級私屬湖畔景觀區(qū)位建材服務(wù)建筑景觀4、精雕細(xì)節(jié)，品質(zhì)炫目1、短薄設(shè)計(jì)，全明陽光住宅2、簡歐立面，高貴時(shí)尚3、開封首創(chuàng)中灰色浮雕涂料加進(jìn)口高檔面磚于項(xiàng)目賣點(diǎn)之上的價(jià)值拔高——大匠考工精工筑家區(qū)位建材服務(wù)建筑景觀1、金鑰匙物管升級版：1對1樓棟式管家于項(xiàng)目賣點(diǎn)之上的價(jià)值拔高——世界標(biāo)準(zhǔn)國賓禮遇PARTIII推售策略明確目標(biāo)

才能挖出

策略眼銷售任務(wù)：住宅4.0億+車庫儲(chǔ)藏室1.0億

=5億大二期入市以王者歸來的氣度震撼樓市，同時(shí)，項(xiàng)目在銷售上重新建立銷售策略，將原有的大開大合式的集中認(rèn)籌和集中開盤的形式進(jìn)行更改，通過小節(jié)點(diǎn)少量房源的認(rèn)籌以小步快跑的方式完成銷售，這樣的好處是時(shí)時(shí)刻刻保證項(xiàng)目處于一個(gè)熱銷的狀態(tài)，同時(shí)避免項(xiàng)目房源銷售后處于分散的狀態(tài)，后期銷售難以形成合力。由于項(xiàng)目工程形象已出，制定多重實(shí)效現(xiàn)場營銷。同時(shí)借助積累的客戶資源有效利用積累新客戶資源檢驗(yàn)小批量推售小節(jié)點(diǎn)開盤的正確性。策略調(diào)整29#23#22#28#20#21#27#18#19#26#16#17#15#25#12#24#11#10#13#14#1#3#2#4#5#7#9#8#6#剩余房源統(tǒng)貨值計(jì)碧水藍(lán)城二期開盤房源匯總表樓號建筑面積尾盤面積總銷金額（百萬）剩余套數(shù)1號樓

344.4432號樓

865.71883號樓

634.3864號樓2174.75

18205號樓

634.3866號樓2318.63

18217號樓

727.53678號樓2282.9218219號樓

1154.26141010號樓

767.544711號樓

289.84312號樓

517.973513號樓

767.544714號樓

220.4812剩余房源統(tǒng)貨值計(jì)碧水藍(lán)城二期開盤房源匯總表樓號建筑面積尾盤面積總銷金額（百萬）剩余套數(shù)1號樓

344.4432號樓

865.71883號樓

634.3864號樓2174.75

18205號樓

634.3866號樓2318.63

18217號樓

727.53678號樓2282.9218219號樓

1154.26141010號樓

767.544711號樓

289.84312號樓

517.973513號樓

767.544714號樓

220.4812碧水藍(lán)城二期開盤房源匯總表15號樓

845.095816號樓

532.333517號樓

3259.33283018號樓7985.06

607319號樓

3852.11483520號樓5472.7

405021號樓8263.34

727522號樓11850.82

8810823號樓5445.72

1085024號樓

1085.1541025號樓

1578.6881426號樓

4530.63414127號樓13139.9209311928號樓

4459.1254129號樓15626.40108142合計(jì)74560.2627066.25849924剩余房源統(tǒng)貨值計(jì)2013年7月-8月可售房源持續(xù)銷售，同時(shí)27#、29#認(rèn)籌剩余房源正常去化、商鋪11.28日開盤在9月份-10月份開盤后，剩余房源持續(xù)銷售，27#、29#開盤，同時(shí)商鋪接受認(rèn)籌3月-4月推20#、21#、23#樓集中推出共計(jì)282套房源，3月15日集中認(rèn)籌4.4清明5.1勞動(dòng)節(jié)6.12端午節(jié)9.19中秋節(jié)8.7立秋10.1國慶節(jié)11.7立冬11.28感恩節(jié)12.25圣誕節(jié)2.10春節(jié)1.1元旦2.24元宵5月11日開盤，銷售180套房源，5月18日加推4#、6#、8#去化36套，6月份整月全線處于銷售狀態(tài)1-2月份

18#樓攜一期剩余房源集中銷售2013年推售秩序建議PARTIV推廣策略經(jīng)前期溝通后，聚源對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解3、提升項(xiàng)目品牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)品牌雙豐收1、形成市場廣泛認(rèn)知，且逐漸認(rèn)可。2、實(shí)現(xiàn)區(qū)域較高價(jià)格叫座叫好利益最大化即整體實(shí)現(xiàn)年度5億銷售目標(biāo)的終極任務(wù)價(jià)格實(shí)至實(shí)現(xiàn)公司的品牌傳播并形成廣泛的品牌影響品牌名歸現(xiàn)狀對應(yīng)的問題項(xiàng)目目前，有認(rèn)知度，沒美譽(yù)度，有知名度沒銷售度，營銷的飄忽推廣調(diào)性不高一直鮮有對銷售的有力幫助，碧水藍(lán)城起了大大早，趕了個(gè)晚集。到訪客主要是區(qū)域客群。區(qū)域內(nèi)客群對價(jià)格的接受度有多少？如何更大范圍地形成市場認(rèn)知？推廣上如何配合以實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)？如何追求效果最大化的傳播戰(zhàn)略？是隨大流還是引導(dǎo)主流？是跟進(jìn)者還是領(lǐng)導(dǎo)者？是自由落體還是核動(dòng)力？是占地為王還是山高人為峰？是被動(dòng)迎合還是主動(dòng)創(chuàng)造？借勢不如造勢，借火不如放火，借光不如發(fā)光。想成為區(qū)域內(nèi)第一塊金子招牌，創(chuàng)造需求比迎合需求起點(diǎn)更高！從產(chǎn)品本身進(jìn)行消費(fèi)者再界定：開封市區(qū)有錢人：自住為主兼顧資產(chǎn)保值增值。一群在社會(huì)擁有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人他們是一群在社會(huì)擁有聲譽(yù)并能影響他人的人、是同圈層中更高成就的人理想需求：對品質(zhì)有要求，但同時(shí)對總價(jià)、面積、戶型亦非常敏感，希望一步到位和高性價(jià)比，對“產(chǎn)品差異”有“學(xué)習(xí)性”的鑒別力縣城高端客群：首選置業(yè)區(qū)域，區(qū)域?qū)傩源笥陧?xiàng)目屬性，多為投資及為子女置業(yè)項(xiàng)目未來的保值增值價(jià)值是他們購買的關(guān)鍵因素開發(fā)商品牌對于他們的吸引力較大。影響偶得人群輔助溝通人群核心溝通人群開封其他區(qū)域的客群，對好產(chǎn)品有體驗(yàn)性的辨別能力外地人投資/自用看重地段、產(chǎn)品等構(gòu)成未來的溢價(jià)空間社交性價(jià)值內(nèi)涵“伙伴化生存”小圈層社交：他們是生活在圈子里的一群人，生意伙伴、玩伴、商會(huì)朋友是主要形式。而圈子活動(dòng)不僅占據(jù)了他們大部分的私人時(shí)間，他們總是會(huì)選取最時(shí)髦的地點(diǎn)聚會(huì)與聊最新、最熱門話題，這已經(jīng)成為他們吸收重要信息的重要方式。穩(wěn)重的鋒芒：和很多的成功人士相比，他們并不刻意低調(diào)，更甚于在媒體的報(bào)道、公開的露面中，積極又不失穩(wěn)重地表現(xiàn)自己，推介自己的觀點(diǎn)。尊重感價(jià)值內(nèi)涵強(qiáng)烈的自我認(rèn)同：是各自行業(yè)的翹楚，對自我強(qiáng)烈認(rèn)同。事業(yè)的成功使其形成了特有的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，也以此作為看世界的標(biāo)準(zhǔn)。工作是以他們?yōu)橹行牡模罡侨绱?。不受侵犯，不容置疑：他們對自己的個(gè)人身份、品位、智慧、能力，有很強(qiáng)烈的自信心，不喜歡受到他人的質(zhì)疑和輕慢。他們需要的是被認(rèn)可和被崇拜。專屬感價(jià)值內(nèi)涵完全為我服務(wù)：他們對生活、事業(yè)等各個(gè)方面都具有高標(biāo)準(zhǔn)和高細(xì)節(jié)要求，足夠的成就、地位以及獨(dú)特的思維方式，使他們渴望一種專屬的定制化環(huán)境，這種環(huán)境以他們自己為絕對標(biāo)準(zhǔn)取向，從他們喜好的方方面面提供無微不至的禮遇，實(shí)現(xiàn)高規(guī)格的人性化。享受性價(jià)值內(nèi)涵對外理性，對內(nèi)感性：他們在生意場或工作范疇內(nèi)是一個(gè)很理性，很精明的人；但他們對自我需求的滿足卻往往很肆意、很放縱、最大限度地追求對生活的享受，感官和精神上的愉悅。他們見過很多世面，眼界開闊；一但真正打動(dòng)他們，切入他們內(nèi)心需求，他們會(huì)馬上下單，很少猶豫。領(lǐng)先性價(jià)值內(nèi)涵國際化思考力：他們并非低門檻發(fā)家，而是受過高學(xué)歷的國際化教育，擁有很高的學(xué)識(shí)和視野，這一背景讓他們擁有高過常人的思考力，從而對價(jià)值和未來的洞悉非常準(zhǔn)確。非傳統(tǒng)人士，走在時(shí)代最前端：他們非傳統(tǒng)保守人士，具強(qiáng)烈的好奇心和冒險(xiǎn)精神，相信上海這座城市的無限可能，對未來有更多的信心；他們喜歡掌控最新的資訊，享受最好的東西，領(lǐng)先他人。藝術(shù)化價(jià)值內(nèi)涵品位獨(dú)到，習(xí)慣將生活藝術(shù)化。他們往往品位非凡，有很好的藝術(shù)鑒賞能力，喜歡收藏欣賞藝術(shù)品，是出入音樂會(huì)、畫展、藝術(shù)展的?？停幌矚g將家居生活藝術(shù)化。汴西湖正席全球私人濱湖度假地稀缺資源城市湖居，稀缺自然區(qū)位特性汴西湖湖區(qū)域最佳精神高度將項(xiàng)目格調(diào)拔高，放眼全球與世界同步私享6000畝汴西湖景觀級別描述3000平米會(huì)所，1800平米恒溫游泳池營造回家既是度假的開始傳播定位輸出：名分+位序+血統(tǒng)=正統(tǒng)正統(tǒng)城市CBD：開封汴西新區(qū)素有“鄭州CBD的模板之稱”。是整個(gè)開封的未來，城市發(fā)展的方向，具有城市所所沉淀的正統(tǒng)血脈。

正統(tǒng)湖居之位：碧水藍(lán)城不僅擁有最近的汴西湖景觀資源，更是環(huán)繞真?zhèn)€碧水藍(lán)城的正席席位，位汴西湖最正統(tǒng)地段。正統(tǒng)世界級產(chǎn)品：碧水藍(lán)城以最高居住形態(tài)，打造附合中國人的排場、禮制。不住美蘭湖，不是大人物核心訴求“人物”基本釋義：(1)被認(rèn)為有突出貢獻(xiàn)或顯著特性的人。數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝?！珴蓶|《沁園春·雪》(2)講話者；提警告、提要求、鼓勵(lì)或發(fā)命令的人。(3)有才能之人。朋友越來越多，真正的圈子卻越來越小。簡歐洋房，空中別墅，非凡視界擴(kuò)展人物意志。是人物，當(dāng)然住美蘭湖。不住美蘭湖，不是大人物目標(biāo)越來越高，征服的心思也越來越大。簡歐洋房，空中別墅，非凡視界擴(kuò)展人物意志。是人物，當(dāng)然住美蘭湖。不住美蘭湖，不是大人物事業(yè)越做越大，可選擇的官邸越來越少。簡歐洋房，空中別墅，非凡視界擴(kuò)展人物意志。是人物，當(dāng)然住美蘭湖。不住美蘭湖，不是大人物行軍裝備，機(jī)動(dòng)作戰(zhàn)接到客戶咨詢電話時(shí)，主動(dòng)提出上門拜訪，介紹項(xiàng)目。主力區(qū)域客戶直郵完成后，電話約客，陌生拜訪。（1）形象包裝專屬客戶經(jīng)理定制職業(yè)裝，大方，得體，專業(yè)。（2）裝備手持投影儀、筆記本、客戶臺(tái)賬。移動(dòng)裝備階段細(xì)分：首戰(zhàn)開局：立意起勢，關(guān)注聚焦（圈人群）強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值，將目標(biāo)群圈定，在總體形象上給予目標(biāo)群足夠的關(guān)注與尊敬，從心理層面打動(dòng)客戶。再戰(zhàn)奪旌：蓄客造勢，主張傳達(dá)（立標(biāo)準(zhǔn)）對客戶形象及其身份進(jìn)行包裝，給予客戶足夠身份感，樹立項(xiàng)目形象，以匹配客戶身份。三戰(zhàn)登頂：開盤強(qiáng)銷，焦點(diǎn)制造（樹品牌）將項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行分解、放大，輔之公關(guān)活動(dòng)，形成全民關(guān)注，開盤引爆，全面熱銷。凱歌載道：主張升華，品牌美譽(yù)（講價(jià)值）以證言式或媒體報(bào)道式，全面解剖涵養(yǎng)活的價(jià)值，針對扎堆購買心理，形成口碑效應(yīng)，以“老客戶帶新客戶”為主的營銷方式，以區(qū)域升值潛力與產(chǎn)品品質(zhì)為依托，將熱銷信息放大，以促進(jìn)回款與吸引區(qū)域以外的價(jià)值投資者。首戰(zhàn)開局立意起勢，關(guān)注聚焦?fàn)I銷活動(dòng)1(形象導(dǎo)入期)：滿城盡是咖啡香----.美蘭湖高空陸地咖啡五維全體驗(yàn)活動(dòng)----營銷大事件一——禮送全城>>>美蘭湖——高空陸地五維品質(zhì)體驗(yàn)熱氣球\直升機(jī)\飛艇\灑水車\展點(diǎn)\街道自行車等，全方位以手磨研制咖啡為道具和載體，通過送咖啡、贈(zèng)飲、調(diào)咖啡表演、灑咖啡香水等，給客戶聽覺、視覺、觸覺、嗅覺等五維體驗(yàn)，造成轟動(dòng)效應(yīng)，將美蘭湖的簡歐洋房概念深入人心。同時(shí)，以手磨研制的概念制造打造高端物業(yè)的決心。高空:美蘭湖天外來客——咖啡天外香以熱氣球和飛艇模型為工具，在認(rèn)籌活動(dòng)當(dāng)天，在城市上空全面呈現(xiàn)項(xiàng)目的廣告，造成轟動(dòng)效應(yīng)，將概念深入人心。也可以直升機(jī)形式空投溶咖啡小袋包裝,包裝上全印制美蘭湖的廣告.陸地五維體驗(yàn):美蘭湖禮派全城——滿城盡是咖啡香分為售樓部現(xiàn)場\街道巡回\固定展點(diǎn)三塊:固定展點(diǎn)：美蘭湖物料+咖啡，進(jìn)行一個(gè)禮袋相贈(zèng)，及現(xiàn)場贈(zèng)飲。

用咖啡機(jī)現(xiàn)場磨，結(jié)合速溶咖啡即可街道：以水調(diào)咖啡香精，租用灑水車或車載噴淋系列，在開封主要街道灑咖啡香水，車過處，滿城皆是咖啡香。將滿城盡是咖啡香落到實(shí)處，一舉奠定美蘭湖在開封人心中的認(rèn)知，并形成廣泛而持久的傳播。滿城盡是咖啡香美蘭湖

陸地五維體驗(yàn):美蘭湖禮派全城——滿城盡是咖啡香分為售樓部現(xiàn)場\街道巡回\固定展點(diǎn)三塊:售樓部現(xiàn)場舉行手磨研制咖啡調(diào)制表演，到場的佳賓都有機(jī)會(huì)品嘗。同時(shí)可將營銷活動(dòng)二的論壇活動(dòng)放在這里一起做。作法：手磨咖啡研制過程是兩個(gè)人的咖啡，加奶加酒，小幅攪拌，小口啜吸，這里頭還有表演的優(yōu)雅張力。Tips:咖啡是經(jīng)典的飯后飲料，經(jīng)過練習(xí)可以使這個(gè)飲料的制作過程變成一個(gè)秀，如果你可以從距杯子一尺高的地方倒下卡嚕哇咖啡酒，這時(shí)底部燃燒的朗姆酒和白橙皮酒的火焰會(huì)往上爬，非常具有觀賞性。滿城盡是咖啡香時(shí)間：2013.4目的：深化項(xiàng)目品牌地產(chǎn)，抓牢客戶，提高口碑內(nèi)容：1）話劇《風(fēng)華絕代》，如其名所訴，攜手《風(fēng)華絕代》相約劉曉慶，在第一階段上演，為開封CBD智慧生活之旅，制造一個(gè)完美的開場?！倦A段活動(dòng)】《風(fēng)華絕代，美蘭湖》——?jiǎng)詰c蒞臨美蘭湖暨《風(fēng)華絕代》大型話劇表演時(shí)間：2013.5目的：抓牢客戶，提高口碑內(nèi)容：1）邀請姜育恒，代言美蘭湖，以客群的興趣點(diǎn)嫁接產(chǎn)品的氣質(zhì)；2）通過名人代言的方式，提高項(xiàng)目活動(dòng)層次，更加契合目標(biāo)客戶需求。【階段活動(dòng)】《再回首，結(jié)一世情緣》——美蘭湖相約姜育恒《光榮綻放》以下內(nèi)容需佩戴3D眼鏡觀看立體單頁體驗(yàn)為展示項(xiàng)目首屈一指的園林景觀及樣板間再戰(zhàn)奪旌蓄客造勢，主張傳達(dá)公關(guān)主題影像打動(dòng)世界——美蘭湖開封人居攝影展在歷史中沒有偶然的奇跡，只有拓界者創(chuàng)造的奇跡……為追尋城市發(fā)展歷史、演繹城市居所的嬗變，藝術(shù)地再現(xiàn)、記錄、歌頌城市的發(fā)展，由主流媒體主辦、美蘭湖承辦大型攝影活動(dòng)。征集開封舊照片并上傳到美蘭湖專區(qū)；征集來源：政府提供、項(xiàng)目提供、網(wǎng)友提供等；邀請攝影名家拍攝汴西新區(qū)現(xiàn)在面貌，并上傳至美蘭湖專區(qū)；第一條主線：汴西新區(qū)與現(xiàn)在建筑成就的對比；第二條主線：原址與現(xiàn)在汴西新區(qū)的貢獻(xiàn)；舉辦：汴西新區(qū)變遷之如碧水藍(lán)城建筑成就｜論壇｜影像展｜評選最珍貴老照片1-3幅，并頌發(fā)獎(jiǎng)品；評選“最美開封影像”1-3幅，并頌發(fā)獎(jiǎng)品；新浪開封站配合推廣?；顒?dòng)自2013年推售二期開始，至認(rèn)籌開始結(jié)束，認(rèn)籌頒發(fā)獎(jiǎng)品。營銷活動(dòng):美蘭湖世界奢華體驗(yàn)之旅活動(dòng)地點(diǎn):銷售中心、樣板示范區(qū)活動(dòng)形式及活動(dòng)內(nèi)容:紅酒品嘗、名車試駕、名畫鑒賞活動(dòng)時(shí)間:2013-10-18-19法國波爾多名酒鑒賞法國波爾多名酒展示國家一級油畫大師——封塵、張建民名作鑒賞世界品牌名車——AUDIR8目光聚焦點(diǎn)，德國奧迪價(jià)值235萬元名貴超級跑車位于美蘭湖銷售中心門口優(yōu)雅展示，定會(huì)引來不少富豪關(guān)注！娓娓動(dòng)聽的小提琴聲音，更顯名車的最貴與優(yōu)雅三戰(zhàn)登頂開盤強(qiáng)銷，焦點(diǎn)制造貴，源于骨子里的精制

----暨美蘭湖·100個(gè)建筑細(xì)節(jié)新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：通過媒介全面展示美蘭湖對建筑細(xì)節(jié)、品質(zhì)的苛求，顛覆開封高端住宅粗制的現(xiàn)狀，將精細(xì)化深入人心，同時(shí)制造市場聲音“貴，是流于骨子里的精制”活動(dòng)時(shí)間：建議10月10日活動(dòng)地點(diǎn)：景觀示范區(qū)活動(dòng)人群：開封各大主流媒體、汴西新區(qū)規(guī)劃局建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目老業(yè)主、部分意向客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：以PPT報(bào)告的形式，以圖文并茂的結(jié)合，展示美蘭湖的建筑品質(zhì)細(xì)節(jié)、社區(qū)居住氛圍、規(guī)劃人文理念，建筑細(xì)節(jié)、建材等。配合宣傳：以開封主流媒體為媒介，在發(fā)布會(huì)前后發(fā)起對發(fā)布會(huì)的宣傳并以開封最受關(guān)注的媒體發(fā)布發(fā)起組合攻勢，打擊圈內(nèi)圈外人士。美蘭湖嘉年華活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2013年11月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：方特歡樂時(shí)間活動(dòng)人員：所有碧水藍(lán)城的業(yè)主活動(dòng)形式：將方特歡樂時(shí)間包場一天，邀請所有美蘭湖的業(yè)主暢游方特歡樂時(shí)間。凱歌載道主張升華，品牌美譽(yù)女性主題渠道加強(qiáng)深化對于美蘭湖來說，一直對外界傳達(dá)的印象是男人的剛性，目前項(xiàng)目的園林景觀已經(jīng)完美呈現(xiàn)，而景觀是最能撥動(dòng)女性客戶心底最柔軟的部分。因此在二期階段需要將這種剛性柔化，對女性的主題上挖掘上加強(qiáng)深化對于女性主題渠道的信息投放，應(yīng)該以物料展示為主，而不應(yīng)該以短信投放為主。因?yàn)轫?xiàng)目打動(dòng)人的特別是打動(dòng)女性客戶主要是景觀和景觀所帶來的生活感受，而這些只能通過以畫面為主體的物料展示才能實(shí)現(xiàn)，短信枯燥的文字信息沒法傳達(dá)這種意境和感覺。專屬渠道活動(dòng)主題：高端女士內(nèi)衣新品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2013年12月中旬品牌建議：既可以是單一品牌也可以是多品牌聯(lián)合展示但是品牌一定要高端，甚至邀請有一些開封沒有的品牌。（愛慕、曼妮芬、CK、奧黛莉等）活動(dòng)人員：這些高端品牌內(nèi)衣產(chǎn)品的會(huì)員、項(xiàng)目的意向客戶、老業(yè)主以及帶來參加活動(dòng)的朋友?；顒?dòng)主題：冬季皮草新品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2013年12月中旬活動(dòng)形式：與新鄉(xiāng)海寧皮革城高端皮草專賣店及品牌代理商合作，舉辦秋冬皮草新品發(fā)布會(huì)?；顒?dòng)人員：這些皮草專賣店的會(huì)員、項(xiàng)目的意向客戶、老業(yè)主以及帶來參加活動(dòng)的朋友?；顒?dòng)主題：兒童貴族禮儀及親子關(guān)系講座活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2013年12月中下旬主講嘉賓：兒童禮儀培訓(xùn)及親子關(guān)系教育專家邀請客戶：與本案有合作關(guān)系的教育機(jī)構(gòu)的會(huì)員、意向客戶、老業(yè)主及所帶來的親友公關(guān)主題“名流匯”——美蘭湖答謝酒會(huì)我們的口碑高度不夠？我們的項(xiàng)目影響力不強(qiáng)？我們沒有時(shí)間的積累去培育受眾的認(rèn)可？答謝酒會(huì)即針對即時(shí)業(yè)主開展的主題活動(dòng)，意在培育客戶對項(xiàng)