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專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地研究系列——01：政策目標(biāo)和效應(yīng)執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)郵箱：fudan-2007@163.com微信：138177822441 2 3 4 42專項(xiàng)債收購(gòu)存量用地：政策目標(biāo)和效應(yīng)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通土地、企業(yè)和市場(chǎng)四個(gè)層面進(jìn)行分析。傳統(tǒng)依賴房企資金來(lái)化解存量土地的模式，已切換到“房企+政府”的新模式。期表現(xiàn)看，2015-2021年屬持續(xù)改善的階段，但2022年開始持續(xù)惡化。資金狀況的下行，和房屋銷售市場(chǎng)下行周期高度吻合（即20圖1：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（2024年為預(yù)估值）3對(duì)于存量土地的理解，有兩個(gè)維度。1）土地閑置或低效利用的原因。觀察其是在房企債務(wù)問(wèn)題疊加的情況下更是如此。2）此類土地初始交易的時(shí)間。其中很大一部分源于2021年及之前的購(gòu)地。相關(guān)地塊購(gòu)地成本高、體量大、配建或自持約束性高。另外一部分則是2022年以后購(gòu)置的土地，該階段購(gòu)地不多，債政策工具落實(shí)，有助于真正盤活各階段的存量土地和優(yōu)化存圖2：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4付票據(jù)、尋找下家、扣除違約金等方式進(jìn)行，和專2024年9月中央政治局會(huì)議明確，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。這也是各項(xiàng)5朝著供求關(guān)系再均衡的方向發(fā)展。這也就意味著，在2023年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，2025年房地產(chǎn)供求關(guān)系有再次平衡的機(jī)

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