物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案

物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案第一節(jié)銷售配合方案一、配合銷售體驗(yàn)服務(wù)的作用開發(fā)商銷售中心是房屋銷售的主要場(chǎng)所，是顧客了解整個(gè)項(xiàng)目及進(jìn)展的重要窗口。因此，銷售中心環(huán)境及銷售中心提供服務(wù)的優(yōu)劣程度，將對(duì)銷售工作產(chǎn)生了重要影響。所以，目前的開發(fā)商都十分重視銷售中心在氛圍的營(yíng)造、銷售人員的配備及配合銷售服務(wù)這三大方面的工作。有這樣一句話“任何偉大的成功，均成就于一點(diǎn)一滴的細(xì)節(jié)”，對(duì)于開發(fā)商來說，銷售過程中諸如物業(yè)咨詢服務(wù)、禮賓服務(wù)、安全秩序維護(hù)服務(wù)、停車場(chǎng)服務(wù)、銷售中心環(huán)境維護(hù)服務(wù)等配合銷售服務(wù)就可以說是成就偉大細(xì)節(jié)和高尚品質(zhì)不可或缺的重要因素。滿足、超越每一個(gè)前來銷售中心顧客的服務(wù)需求，不僅能加深顧客對(duì)房屋及配套設(shè)施等硬件的認(rèn)同，更能使顧客對(duì)今后的生活品質(zhì)充滿信心。（一）良好的配合銷售服務(wù)可以將項(xiàng)目高品質(zhì)更直觀的展示給顧客。（二）良好的配合銷售服務(wù)可以將樓盤日后所擁有的物業(yè)管理服務(wù)水平提前讓顧客有所了解，增加顧客對(duì)購(gòu)買房屋的決心。（三）良好的配合銷售服務(wù)可以不斷的促進(jìn)樓盤價(jià)值的提升。（四）良好的配合銷售服務(wù)可以展示開發(fā)商良好的企業(yè)風(fēng)貌。（五）良好的配合銷售服務(wù)可以樹立開發(fā)商在公眾中的企業(yè)形象，打造良好的企業(yè)品牌。服務(wù)階段 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)效果 整體效果禮賓服務(wù)八顆牙齒的微笑、75。鞠躬營(yíng)造舒適溫馨體貼的銷售環(huán)境，從側(cè)面對(duì)客戶進(jìn)行影響，提高客戶對(duì)房屋的看好度，促進(jìn)銷售成就“鋼都花園”最具特色的高檔樓盤觀光車服務(wù)熱情招呼，禮貌介紹樣板房服務(wù)熱情周到，賓至如歸配合銷售服務(wù)公共秩序維護(hù)服務(wù)軍事化動(dòng)作，笑容可鞠收樓服務(wù)環(huán)境維護(hù)服務(wù)一塵不染，干凈整潔檢查房屋質(zhì)量反復(fù)檢查，消除瑕疵讓業(yè)主體驗(yàn)溫馨服務(wù)，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系，促進(jìn)樓盤銷售業(yè)主座談會(huì)真心交流，結(jié)交朋友收樓現(xiàn)場(chǎng)布置熱烈隆重，周到細(xì)致一站式收樓服務(wù)歡迎回家，迅捷辦理圖7.1配合銷售工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及效果圖7.1配合銷售工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及效果二、配合銷售體驗(yàn)服務(wù)的思路在物業(yè)銷售階段，客戶僅能通過書面材料了解項(xiàng)目物業(yè)管理的相關(guān)情況，對(duì)軟件服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不甚了解或沒有把握。高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的配合銷售物業(yè)服務(wù)能夠讓顧客對(duì)項(xiàng)目接管后的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有直觀的認(rèn)識(shí)和了解，是協(xié)調(diào)顧客關(guān)系，建立顧客信心的重要途徑之一；并且周到細(xì)致的服務(wù)能夠在后勤服務(wù)方面擔(dān)任開發(fā)商的好幫手，為開發(fā)商免去處理繁雜事務(wù)的后顧之憂。實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的配合銷售服務(wù)需要一支高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)?！爸刃蚓S護(hù)員標(biāo)準(zhǔn)的敬禮，一塵不染的白手套，錚亮的皮鞋；禮賓員75度標(biāo)準(zhǔn)的鞠躬和歡迎致辭……等等，高標(biāo)準(zhǔn)、高要求”。物業(yè)所提供的配合銷售服務(wù)堅(jiān)持“始終以配合物業(yè)銷售為目的”的原則。為顧客營(yíng)造一個(gè)“舒適、溫馨、體貼”的環(huán)境，讓顧客真正透過這種服務(wù)感受物業(yè)開發(fā)者對(duì)建造高品質(zhì)物業(yè)的信念及精神。服務(wù)項(xiàng)目細(xì)節(jié)介紹(部分)備注1接待客戶服務(wù)物業(yè)文件簽署簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》、《裝修管理服務(wù)協(xié)議》2物業(yè)收費(fèi)咨詢3協(xié)助銷售員介紹項(xiàng)目情況非銷售時(shí)間段或銷售忙時(shí)提供此項(xiàng)服務(wù)4提供茶點(diǎn)、茶水5禮賓接待服務(wù)開門迎送顧客6協(xié)助顧客拿大件物品7參觀路線中項(xiàng)目介紹8收、發(fā)雨傘9迎送顧客10安全提示11樣板房清潔維護(hù)12樣板房綠化維護(hù)13樣板房物品、設(shè)施設(shè)備維護(hù)14鞋套提供及整理對(duì)于行動(dòng)不便15參觀接待16指引車輛進(jìn)入泊車位17晴、雨傘接送18開、關(guān)車門禮儀19車內(nèi)貴重物品提醒20銷售區(qū)域秩序維護(hù)21銷售防火、防盜措施檢查22環(huán)境維護(hù)服務(wù)一般清潔服務(wù)23特殊部位材質(zhì)深度保養(yǎng)24特殊裝飾品清潔和養(yǎng)護(hù)25時(shí)令花卉擺放及更新的建議三、配合銷售服務(wù)的具體內(nèi)容（一）銷售服務(wù)——經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)業(yè)主隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，業(yè)主的法律維權(quán)意識(shí)也逐步提升。項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)知名度很高的大型樓盤，其銷售的對(duì)象是社會(huì)較高端人群。在物業(yè)銷售的過程中，顧客會(huì)對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)提出眾多的問題，處理好這些問題，是建立良好客戶關(guān)系的重要基礎(chǔ)。房屋銷售給顧客，和顧客簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)候，顧客的身份就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，雖然在嚴(yán)格意義上來說，顧客不能夠真正稱之為“業(yè)主”，但我們可以稱他們?yōu)椤皽?zhǔn)業(yè)主”?，F(xiàn)階段，房屋銷售已經(jīng)進(jìn)入到“比小分，比細(xì)節(jié)”的時(shí)代?！暗禺a(chǎn)廣告做的好，不如業(yè)主的贊美來的有效?！痹跍?zhǔn)業(yè)主關(guān)系的維護(hù)方面，我司將致力于為“準(zhǔn)業(yè)主”提供更好、更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在我司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)未讓這些“準(zhǔn)業(yè)主”真正感受到前，通過各種方式來強(qiáng)化與他們之間的關(guān)系。（二）建立“準(zhǔn)業(yè)主”檔案我公司將與開發(fā)商的相關(guān)部門聯(lián)系，收集簽訂《商品房買賣合同》業(yè)主的各種資料，包括：業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、家庭住址、工作聯(lián)系方式、興趣愛好等情況（根據(jù)樓盤及業(yè)主特點(diǎn)制作有針對(duì)性的《服務(wù)調(diào)查卡》），將這些詳細(xì)的資料通過檔案的形式記錄下來，從而讓我司時(shí)刻掌握顧客的最新信息，保持與顧客的聯(lián)系，在了解顧客喜好的前提下，與顧客建立良好的關(guān)系，從而為培養(yǎng)與顧客間的感情打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（三）組織多樣互動(dòng)活動(dòng)在顧客成為“準(zhǔn)業(yè)主”后，除了日常例行的電話拜訪外，我司將通過建議開發(fā)商組織各種活動(dòng)來邀請(qǐng)這些準(zhǔn)業(yè)主參加。例如：物業(yè)管理服務(wù)推介說明會(huì)、迎新春酒會(huì)、施工現(xiàn)場(chǎng)參觀、音樂會(huì)等活動(dòng)，讓這些活動(dòng)成為顧客了解開發(fā)商、了解已購(gòu)房屋情況的窗口，增加客戶對(duì)開發(fā)商的信心，為實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在被動(dòng)為“準(zhǔn)業(yè)主”提供服務(wù)的同時(shí)，主動(dòng)為“準(zhǔn)業(yè)主”服務(wù)也成為配合銷售工作的重要內(nèi)容。在我司提供的銷售服務(wù)中，我司將開展包括：業(yè)主生日祝賀、節(jié)日問候、上門拜訪、中秋節(jié)送月餅等方式來增加與顧客的感情聯(lián)系，使配合銷售服務(wù)的效果達(dá)到最佳狀態(tài)。（四）培訓(xùn)服務(wù)及學(xué)習(xí)1.銷售員物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)服務(wù)（銷售培訓(xùn)內(nèi)容）（1）培訓(xùn)目的：為了銷售員在銷售階段，更加準(zhǔn)確的向顧客介紹物業(yè)公司和物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。（2）“物業(yè)”企業(yè)介紹：企業(yè)簡(jiǎn)介、管理服務(wù)業(yè)績(jī)；公司獲得榮譽(yù)（3）物業(yè)管理服務(wù)介紹：項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目介紹（4）物業(yè)管理基本情況介紹：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)介紹；小區(qū)管理的基本制度2.物業(yè)服務(wù)人員銷售知識(shí)培訓(xùn)（培訓(xùn)內(nèi)容）（1）培訓(xùn)目的：為了銷售員在銷售繁忙階段，物業(yè)公司服務(wù)人員能夠?qū)㈨?xiàng)目、開發(fā)商等基本信息傳遞給顧客，保證銷售工作開展與進(jìn)行。（2）開發(fā)商企業(yè)介紹：企業(yè)簡(jiǎn)介、開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)；公司獲得榮譽(yù)；（3）物業(yè)管理服務(wù)介紹：項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目介紹3.銷售服務(wù)基本技巧及流程4.配合銷售服務(wù)物業(yè)視覺媒體介紹5.現(xiàn)場(chǎng)墻體版面宣傳展示（1）物業(yè)管理企業(yè)介紹（2）物業(yè)管理企業(yè)各運(yùn)營(yíng)部門機(jī)構(gòu)介紹（3）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人員服務(wù)形象展示

第二節(jié)前期介入服務(wù)方案一、前期介入服務(wù)內(nèi)容（一）規(guī)劃建筑方面將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視各種設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通組織、地下車庫(kù)、房型布局、建筑立面、建筑小品、內(nèi)外裝飾、建材選用、垃圾收集、商店招牌及燈箱廣告等方面提出有利于促進(jìn)銷售、節(jié)約投資和方便管理等方面的專業(yè)性意見和建議。（二）設(shè)施設(shè)備將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視給排水、電氣、空調(diào)及通排風(fēng)等施工設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)照明開關(guān)、給排水等設(shè)計(jì)，提出有利于節(jié)能、控制質(zhì)量、節(jié)約初始投資、方便物業(yè)管理和維護(hù)保養(yǎng)等方面的專業(yè)顧問意見和建議。同時(shí)，將結(jié)合我公司經(jīng)驗(yàn)，為提供相關(guān)新設(shè)備新材料運(yùn)用與選擇建議，與開發(fā)商共同尋求銷售賣點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)。（三）智能化系統(tǒng)根據(jù)物業(yè)銷售和管理需要，對(duì)安全防范系統(tǒng)(報(bào)警裝置、可視對(duì)講裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、電子巡更裝置等)管理與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)(車輛出入與停車管理裝置、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控裝置等)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(綜合布線、語(yǔ)音線路、寬帶上網(wǎng)、有線電視及電子公告牌等)提出有利于控制投資和方便物業(yè)管理的專業(yè)性意見和建議。（四）現(xiàn)場(chǎng)施工我公司將根據(jù)需要派出有經(jīng)驗(yàn)的工程人員，參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試，定期查勘施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)了解施工進(jìn)度、及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種隱患缺陷、提供成品保護(hù)建議，發(fā)現(xiàn)不利于日后開發(fā)商及日后物業(yè)管理問題或不足，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商利益及方便今后管理的專業(yè)性意見和建議。二、物業(yè)交付前三個(gè)月服務(wù)內(nèi)容（一）設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，采用“酒店式服務(wù)體系”、“尊榮式服務(wù)體系”、“舒適辦公服務(wù)體系”相融合的“尊貴商務(wù)物業(yè)服務(wù)體系”的管理模式。（二）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（三）按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制定各項(xiàng)管理制度。（四）運(yùn)用CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行小區(qū)整體形象策劃包裝，形成獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（五）按照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)。三、工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同1.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。2.與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，確認(rèn)物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)管理用房。中標(biāo)后30天內(nèi)2參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)1.收集整理各類圖紙資料，熟悉項(xiàng)目的具體情況。2.加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通，參加重要的工程評(píng)審會(huì)，并通過跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的合理化建議。3.就物業(yè)管理方面，對(duì)當(dāng)時(shí)階段提出專業(yè)建議。4.參與現(xiàn)場(chǎng)施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。5.設(shè)備保險(xiǎn)建議。中標(biāo)后進(jìn)駐到物業(yè)交付前三個(gè)月3在建物業(yè)前期介入工作1.全面介入在建物業(yè)的施工。2.向項(xiàng)目部提出合理化建議。3.參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。4.分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。中標(biāo)后至物業(yè)交接前4組建機(jī)構(gòu)1.人員招聘。2.人員培訓(xùn)考核。3.人員上崗及試運(yùn)行。物業(yè)交付前三個(gè)月5辦公后勤1.管理用房辦公用品配備。2.安排員工用房。3.物資配備。物業(yè)交付前三個(gè)月6制定與完善各管理規(guī)章制度1.嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合本小區(qū)的各項(xiàng)操作規(guī)范。2.結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。物業(yè)交付前三個(gè)月到日常實(shí)施階段7銷售配合1.配合開發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行有關(guān)問卷調(diào)查及回饋意見收集工作。2.協(xié)助的宣傳推廣。物業(yè)銷售全過程8銷售中心、樣板房服務(wù)1.提供銷售中心、樣板房的保潔、安保、客戶迎賓服務(wù)。2.根據(jù)銷售聯(lián)誼活動(dòng)情況，做好銷售活動(dòng)配合工作。9物業(yè)驗(yàn)收與接管1.依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行審查。2.對(duì)不合格項(xiàng)目，備案并督促責(zé)任部門整改。3.進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。4.繼續(xù)整改。5.符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)。6.制作的“備忘錄”。物業(yè)交付前三個(gè)月

第三節(jié)收樓、裝修管理方案一、收樓服務(wù)方案（一）成立收樓領(lǐng)導(dǎo)小組由開發(fā)商牽頭，成立收樓領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)收樓工作的管理、協(xié)調(diào)等工作，定期召開工作會(huì)議，由各板塊主要負(fù)責(zé)人參加，了解最新工作進(jìn)展情況和協(xié)調(diào)各類工作，組織結(jié)構(gòu)及各板塊工作分工設(shè)定如下：領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮（房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮（房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組副總指揮（物業(yè)公司負(fù)責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組副總指揮（物業(yè)公司負(fù)責(zé)人）財(cái)務(wù)支持板塊工程支持板塊物業(yè)支持板塊銷售支持板塊財(cái)務(wù)支持板塊工程支持板塊物業(yè)支持板塊銷售支持板塊需交付樓宇質(zhì)量驗(yàn)收收樓大使“一站式”收樓計(jì)算各業(yè)主收樓時(shí)應(yīng)交款工程進(jìn)度保障售后服務(wù)禮儀接待服務(wù)人員招聘收樓大使培訓(xùn)法律援助需交付樓宇質(zhì)量驗(yàn)收收樓大使“一站式”收樓計(jì)算各業(yè)主收樓時(shí)應(yīng)交款工程進(jìn)度保障售后服務(wù)禮儀接待服務(wù)人員招聘收樓大使培訓(xùn)法律援助收樓現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)和布置收樓文件整理及印刷收樓物品購(gòu)置收樓物品購(gòu)置收樓現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)人員配備收樓區(qū)域開荒清潔收樓資料整理歸檔收樓場(chǎng)地裝修收樓現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)人員配備收樓區(qū)域開荒清潔收樓資料整理歸檔收樓場(chǎng)地裝修圖7.2收樓領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)圖7.2收樓領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)（二）收樓各個(gè)板塊工作內(nèi)容1.銷售支持板塊工作分工（1）收樓前工作●招聘物業(yè)助理、禮儀接待服務(wù)人員。●準(zhǔn)備收樓所需的各種政府文件、業(yè)主資料準(zhǔn)備和移交、制定和印刷各種收樓所需的表格和文件?！窀鶕?jù)工程部的裝修方案，提前設(shè)計(jì)收樓現(xiàn)場(chǎng)的布置方案，購(gòu)置布置所需的各種物品。在工程部門完成收樓現(xiàn)場(chǎng)的裝修后，按照布置方案進(jìn)行布置（包括收樓路線上的布置）?！袷諛俏锲焚?gòu)置。●制作收樓所需的各種形象展示和標(biāo)識(shí)物品?！衽蓡T配合收樓現(xiàn)場(chǎng)演練，負(fù)責(zé)驗(yàn)證演練環(huán)節(jié)的工作。（2）收樓過程中工作●成立法律援助小組，提前制定解決延遲收樓所帶來的法律責(zé)任的措施和辦法，并負(fù)責(zé)收樓過程中出現(xiàn)的各類法律糾紛事件?！褙?fù)責(zé)收樓現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主身份確認(rèn)和業(yè)主在收樓時(shí)需要簽署的各種開發(fā)商文件。2.物業(yè)支持板塊工作分工（1）收樓前工作●收集各類培訓(xùn)資料，制定收樓人員培訓(xùn)計(jì)劃和方案。對(duì)收樓人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)?！裰贫ㄊ諛撬璧母鞣N表格和文件，制定收樓通知書，制作溫馨提示?！窠邮珍N售部門移交的收樓業(yè)主的詳細(xì)資料，與工程部門對(duì)接收樓的順序，確定各收樓的具體收樓日期，開始寄發(fā)《收樓通知書》?！窀鶕?jù)工程部門提供的收樓順序，組織收樓人員進(jìn)行樓宇質(zhì)量驗(yàn)收，將問題發(fā)現(xiàn)在業(yè)主驗(yàn)收之前，并對(duì)接工程售后服務(wù)進(jìn)行整改。確定售后服務(wù)對(duì)接人和程序。●物業(yè)小區(qū)管理及服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)及崗位設(shè)定安排?！衽浜箱N售部門布置收樓場(chǎng)地和收樓路線?！袷諛菂^(qū)域的開荒清潔方案提前確定并提前選擇專業(yè)保潔公司。●收樓程序現(xiàn)場(chǎng)預(yù)演練（各板塊綜合）。（2）收樓過程中工作●按照收樓程序接待業(yè)主收樓，詳細(xì)收樓程序另行提供?！袷杖I(yè)主預(yù)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！窀鶕?jù)業(yè)主收樓時(shí)簽署的各種文件，建立健全的業(yè)主檔案?！癜凑粘绦蚺c工程售后對(duì)接人對(duì)接業(yè)主驗(yàn)房的遺留問題。（3）收樓后的工作●跟進(jìn)遺留問題的解決，并及時(shí)通知業(yè)主復(fù)檢和驗(yàn)收簽字。●禮儀服務(wù)人員和收樓人員解散?！裾浇邮軜I(yè)主辦理裝修申請(qǐng)和正常開展物業(yè)管理服務(wù)。3.工程支持板塊工作分工（1）收樓前工作●收樓場(chǎng)地的裝修。●按照《商品房買賣合同》附件約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，完成各種工程?！癖ＷC收樓期間的各通道平整和暢通?！駱怯罱桓肚暗墓こ踢M(jìn)度保障，保證在收樓前實(shí)現(xiàn)通電、通水，各單元安裝有獨(dú)立計(jì)量表具?！衽c物業(yè)確定售后服務(wù)的對(duì)接人和程序?！癜才攀諛菃卧醮悟?yàn)收的整改工作。●協(xié)助取得政府相關(guān)驗(yàn)收文件，配合制定《質(zhì)量保證書》及《房屋使用說明書》。（2）收樓過程中工作●安排技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助收樓工作，負(fù)責(zé)解釋業(yè)主對(duì)工程方面的相關(guān)問題?！癜才艑Ｈ伺c物業(yè)對(duì)業(yè)主驗(yàn)樓時(shí)提出的整改問題?！癜才艑ｉT售后隊(duì)伍負(fù)責(zé)整改業(yè)主收樓時(shí)提出的相關(guān)遺留工程問題。4.財(cái)務(wù)支持板塊工作分工（1）收樓前工作●協(xié)助計(jì)算各業(yè)主在收樓時(shí)需要繳納的各種款項(xiàng)，與《收樓通知書》寄發(fā)給業(yè)主?！衽蓡T配合收樓現(xiàn)場(chǎng)演練，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)收費(fèi)演練環(huán)節(jié)的工作。（2）收樓過程中工作●安排3人左右在收樓現(xiàn)場(chǎng)收取相關(guān)費(fèi)用。●負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)相關(guān)收費(fèi)的疑問。（三）物業(yè)的驗(yàn)收檢查工作方案1.承接驗(yàn)收注意要點(diǎn)物業(yè)的接管檢查工作是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)通過接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的間接管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的直接管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能夠順利開展，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在接管驗(yàn)收時(shí)重點(diǎn)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面。（1）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。（2）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（3）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)漏、整修，直至完全合格。（4）落實(shí)物業(yè)的保修事宜。依據(jù)建筑工程保修的相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)交付保修保證金，或由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。（5）開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。（6）物業(yè)管理公司接受的是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的其他有關(guān)權(quán)利。（7）接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)公司應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（8）物業(yè)管理公司簽發(fā)接管文件，辦理必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作正式結(jié)束。（9）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作。成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。在小區(qū)入住前三個(gè)月（竣工驗(yàn)收工作在入住前一至三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行），成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、管理層人員和工程人員到位，落實(shí)管理用房和職工宿舍。（10）組織驗(yàn)收小組。由公司經(jīng)理牽頭、客戶服務(wù)部和工程部的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組。驗(yàn)收小組應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：●提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與開發(fā)商的工作人員一起參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能和產(chǎn)地，熟悉水、電和氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)?！裰鲃?dòng)與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如商定交接注意事項(xiàng)和開始交接日期等。●與開發(fā)商、施工單位制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?！駵?zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料：房屋接管驗(yàn)收表，室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表，公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表，公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表，機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表，機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。（11）樓宇資料的接管移交●產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，用地批準(zhǔn)文件，建筑執(zhí)照，小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單?！袷懈?yàn)收合格資料：市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書，市建筑消防驗(yàn)收合格書，市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書，用電許可證，供用電協(xié)議書，衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證，電視共用天線合格證，電梯使用合格證。注：管道天然氣、電話和有線電視由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn)收?！窆こ碳夹g(shù)資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙），地質(zhì)勘察報(bào)告，工程合同及開、竣工報(bào)告，工程預(yù)決算分項(xiàng)清單，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、煤氣、衛(wèi)生潔具和電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖的試壓報(bào)告?！褓Y料的存放：上述全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主）。物業(yè)管理公司保存復(fù)印件，以便隨時(shí)查閱?！耥氁平晃飿I(yè)管理公司的資料：電梯使用合格證、供用電協(xié)議書、用電許可證、用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表，衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證。●移交復(fù)印件及圖紙：各棟單個(gè)房屋的結(jié)構(gòu)及建筑面積清單，市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書，市建筑消防驗(yàn)收合格證書，電視共用天線合格證，建筑、電氣、給排水、空調(diào)、天然氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖，機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試和訂購(gòu)合同。（12）房屋檢查流程

開發(fā)商與施工單位聯(lián)合檢查（收樓前三個(gè)月）開發(fā)商與施工單位聯(lián)合檢查（收樓前三個(gè)月）施工單位整改施工單位整改開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方聯(lián)合檢查開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方聯(lián)合檢查施工單位整改施工單位整改開發(fā)商、物業(yè)公司聯(lián)合檢查開發(fā)商、物業(yè)公司聯(lián)合檢查施工單位整改施工單位整改物業(yè)公司單獨(dú)檢查物業(yè)公司單獨(dú)檢查施工單位整改施工單位整改物業(yè)公司復(fù)檢物業(yè)公司復(fù)檢不合格不合格物業(yè)公司匯總通知開發(fā)商整改業(yè)主收樓（業(yè)主與物業(yè)公司聯(lián)合驗(yàn)收）物業(yè)公司匯總通知開發(fā)商整改業(yè)主收樓（業(yè)主與物業(yè)公司聯(lián)合驗(yàn)收）合格合格通知業(yè)主復(fù)檢驗(yàn)收通知業(yè)主復(fù)檢驗(yàn)收?qǐng)D7.3房屋檢查流程圖7.3房屋檢查流程標(biāo)準(zhǔn)：在檢查前，由物業(yè)公司、開發(fā)商及施工單位三方確認(rèn)檢查標(biāo)準(zhǔn)（13）一站式”收樓服務(wù)1.“一站式”收樓服務(wù)之前期準(zhǔn)備為了讓收樓的業(yè)主充分感受到成為“”業(yè)主的尊貴，享受優(yōu)質(zhì)、方便、周到的收樓服務(wù)，提升樓盤的知名度和美譽(yù)度，我司建議提供“一站式”全方位的收樓服務(wù)?！耙徽臼健笔諛侵笍摹巴ㄖ獦I(yè)主收樓”→“收樓接待”→“驗(yàn)證”→“交費(fèi)”→“簽署相關(guān)文件”→“簽領(lǐng)鑰匙”→“陪同驗(yàn)房”→“記錄遺留問題”→“收樓禮品領(lǐng)取”→“合影留念”→“歡送業(yè)主”（成功收樓）→“遺留問題跟進(jìn)”的全程、全方位服務(wù)，通過制訂該方案，分解各板塊在收樓前、中、后過程中的各項(xiàng)工作，保證收樓工作得以順利有序的進(jìn)行（附：收樓流程圖）。出示合同、收據(jù)、身份證（銷售人員接待）出示合同、收據(jù)、身份證（銷售人員接待）銷售部繳納相關(guān)費(fèi)用（財(cái)務(wù)人員接待）繳納相關(guān)費(fèi)用（財(cái)務(wù)人員接待）財(cái)務(wù)部驗(yàn)房驗(yàn)房（銷售及物管人員陪同）驗(yàn)房現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房現(xiàn)場(chǎng)填寫《房屋交付驗(yàn)收單》填寫《房屋交付驗(yàn)收單》預(yù)繳物管費(fèi)預(yù)繳物管費(fèi)物業(yè)服物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取《產(chǎn)品手冊(cè)》、《業(yè)主手冊(cè)》、相關(guān)圖紙及房屋鑰匙等領(lǐng)取《產(chǎn)品手冊(cè)》、《業(yè)主手冊(cè)》、相關(guān)圖紙及房屋鑰匙等（向物管人員領(lǐng)?。﹫D7.4收樓流程圖7.4收樓流程二、裝修管理方案（自用部位）（一）裝修申請(qǐng)程序1.業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修前，需到物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)中心）辦理相關(guān)手續(xù)。辦理時(shí)請(qǐng)?zhí)峁┮韵沦Y料：（1）裝修公司資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（蓋章）；（2）裝修人員身份證復(fù)印件2份（一份作檔案，一份附在臨時(shí)出入證反面）；（3）裝修合同復(fù)印件；（4）室內(nèi)裝修平面布置圖；（5）水電管線詳圖。2.為便于對(duì)施工人員的管理，請(qǐng)裝修施工單位為其在施工的裝修人員辦理臨時(shí)出入證。3.非業(yè)主住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。4.業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)中心約定對(duì)裝修前房屋進(jìn)行復(fù)驗(yàn)的時(shí)間，業(yè)主、裝修公司代表應(yīng)共同參與房屋工程質(zhì)量復(fù)驗(yàn)工作。（二）裝修管理細(xì)則1.小區(qū)裝修施工時(shí)間：8：00-20：00（節(jié)假日、雙休日為9：00-19：00），其中12:00-14:00時(shí)間段內(nèi)，當(dāng)日8時(shí)前及20時(shí)后以及中、高考期間不得進(jìn)行有噪聲的施工活動(dòng)。2.為更好地配合室內(nèi)裝修要求，請(qǐng)業(yè)主在裝修時(shí)提前與物業(yè)服務(wù)中心預(yù)約戶內(nèi)安保設(shè)施的安裝時(shí)間。3.為確保小區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)小區(qū)及建筑的實(shí)際情況，確定以下裝修要求，請(qǐng)業(yè)主予以理解及配合：（1）請(qǐng)勿在房屋外（包括外墻、門窗外側(cè)、陽(yáng)臺(tái)等）安裝、架設(shè)、搭建防盜門窗、晾衣架、遮陽(yáng)蓬、花架、廣告牌等；（2）請(qǐng)勿在非指定位置安裝空調(diào)機(jī)、采暖設(shè)備、熱水供應(yīng)裝置等；（3）請(qǐng)勿在屋頂安裝任何設(shè)施、設(shè)備；（4）請(qǐng)勿在陽(yáng)臺(tái)內(nèi)設(shè)置洗衣機(jī)、安裝水池。4.為減少裝修對(duì)小區(qū)環(huán)境、設(shè)備及鄰里正常生活的影響，請(qǐng)業(yè)主在裝修時(shí)遵守以下規(guī)定：（1）裝修期間，請(qǐng)勿在陽(yáng)臺(tái)堆放裝修材料或垃圾，并做到關(guān)門裝修，盡量減少對(duì)鄰里生活及小區(qū)環(huán)境的影響。（2）裝修期間，請(qǐng)裝修施工人員使用自已在衛(wèi)生間安裝的簡(jiǎn)易座便器，以保持室內(nèi)整潔和環(huán)境衛(wèi)生。嚴(yán)禁施工人員在小區(qū)內(nèi)隨地便溺。（3）裝修前需按城監(jiān)部門的規(guī)定交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（由物業(yè)服務(wù)中心代收）。裝修垃圾必須在每天15：30-16：30按照指定路線堆放到指定地點(diǎn)。請(qǐng)施工人員將裝修垃圾袋裝并扎緊袋口，防止?jié)B漏（不能袋裝的必須綁扎）；非清運(yùn)時(shí)間請(qǐng)將裝修垃圾堆放在室內(nèi)，以免影響公共環(huán)境。（4）8時(shí)為小區(qū)裝修施工人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，晚上20時(shí)為裝修施工清場(chǎng)時(shí)間，裝修施工人員應(yīng)嚴(yán)格遵守進(jìn)場(chǎng)與清場(chǎng)時(shí)間，不得無故在小區(qū)內(nèi)逗留。5.為確保裝修期間公共部位及公共設(shè)施的完好，請(qǐng)業(yè)主或施工單位在搬運(yùn)材料、工具、家俱時(shí)遵守以下規(guī)定：（1）車輛停放請(qǐng)不要影響交通，貨車卸完材料、工具、家俱后請(qǐng)立即駛離小區(qū)或停放到指定的臨時(shí)車位。（2）裝修材料、工具、家俱等從樓道搬運(yùn)時(shí),請(qǐng)注意對(duì)樓道的保護(hù)，對(duì)無法從樓道搬運(yùn)的物品，請(qǐng)及早聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心，以便物業(yè)服務(wù)中心做好相應(yīng)的安排。在此，物業(yè)服務(wù)中心提醒業(yè)主：請(qǐng)?jiān)谫?gòu)買裝修材料、工具、家俱之前，注意測(cè)量、把握尺寸，以方便運(yùn)送，避免因尺寸不合造成不必要的損失。（3）搬運(yùn)材料時(shí)應(yīng)注意保護(hù)公共部位和公共設(shè)施設(shè)備；請(qǐng)勿在公共區(qū)域拖拉物品，不要在公共走道或其他共用部位堆放材料、工具，不要在公共走道或其他共用部位攪拌黃沙、石子、水泥等。（4）裝修材料原則上只進(jìn)不出，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為9:30--16:00（避開業(yè)主上下班高峰時(shí)間段）。如確有多余材料需運(yùn)出，必須有業(yè)主出具的證明及出場(chǎng)材料清單，經(jīng)秩序維護(hù)員核實(shí)后方可出場(chǎng)。6.為確保裝修期間小區(qū)的居住安全，請(qǐng)業(yè)主在裝修時(shí)務(wù)必遵守或督促裝修施工單位遵守以下規(guī)定：（1）業(yè)主需對(duì)所聘請(qǐng)的裝修施工單位及施工人員的行為負(fù)責(zé)，并督促其遵守相關(guān)規(guī)定。（2）裝修期間請(qǐng)將裝修公司編制的“工程進(jìn)度表”張貼于戶門內(nèi)側(cè)，以便物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)檢查督促。（3）裝修施工人員在小區(qū)內(nèi)必須佩帶臨時(shí)出入證；不得在小區(qū)內(nèi)隨意游蕩、喧嘩，不得進(jìn)入小區(qū)公共休閑場(chǎng)所。（4）施工人員不得在小區(qū)內(nèi)留宿，特殊情況需向物業(yè)服務(wù)中心申請(qǐng)并在當(dāng)?shù)毓膊块T辦理暫住證，且每戶留宿人數(shù)不得超過2人。（5）裝修時(shí)應(yīng)謹(jǐn)防施工不慎造成窗玻璃等物品墜落，并嚴(yán)禁高空拋物，傷及他人。（6）施工人員在裝修期間禁止使用明火及電爐。如要?jiǎng)佑妹骰?，?qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)。（7）裝修期間，裝修公司應(yīng)自備充足的有效滅火器（每戶配一只2公斤的滅火器），并配備盛水器皿。7.裝修期間物業(yè)服務(wù)中心將對(duì)業(yè)主的戶內(nèi)裝修進(jìn)行巡查，請(qǐng)業(yè)主協(xié)助做好以下配合：（1）裝修期間請(qǐng)做好房屋裝修隱蔽工程記錄；若需調(diào)整裝修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。裝修完畢后，請(qǐng)業(yè)主及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)中心，并向物業(yè)服務(wù)中心提供房屋裝修竣工資料（有利于日后維修）。（2）戶內(nèi)裝修應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)中心的維修人員能方便地檢查、維修通過業(yè)主室內(nèi)的共用設(shè)施，保持消防設(shè)備完好及安全通道暢通，因此切勿封堵管道預(yù)留的檢修口、煙道、排風(fēng)口或在門前、蓋上堆放物品，以免影響維修。8.裝修工程若施工不當(dāng)，將給業(yè)主今后的生活帶來較大的影響，物業(yè)服務(wù)中心提醒業(yè)主裝修時(shí)注意以下事項(xiàng)：（1）為確保用電安全，請(qǐng)勿將室內(nèi)開關(guān)箱移位或改變進(jìn)戶總線；所有電線敷設(shè)應(yīng)采用護(hù)套管，切勿直埋。（2）各電氣回路所負(fù)擔(dān)的電器總?cè)萘空?qǐng)勿超過此回路的限定容量。如需增大供電容量，請(qǐng)業(yè)主先到電力部門辦理擴(kuò)容手續(xù)；經(jīng)核準(zhǔn)后，由電力部門或其指定的單位施工并報(bào)物業(yè)服務(wù)中心備案。（3）請(qǐng)勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果；為便于日后開通數(shù)字電視，請(qǐng)預(yù)埋五類雙絞線。（4）為避免影響排水效果，請(qǐng)勿更改排水道位置，特別是衛(wèi)生間必須按原設(shè)計(jì)的位置布置，切勿敲鑿、抬高地坪或更改原設(shè)計(jì)。（5）裝修時(shí)請(qǐng)將所有排水管及地漏暫時(shí)封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入廚房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設(shè)施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）裝修期間請(qǐng)盡量開啟進(jìn)水總閥，使給水管中保持一定水壓，以便發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（7）請(qǐng)勿擅自更改或移動(dòng)天然氣管、天然氣表，如確需變動(dòng)應(yīng)請(qǐng)專業(yè)公司操作。（8）切勿拆除、封堵、移動(dòng)或敲鑿廚房間內(nèi)的共用煙道和衛(wèi)生間的通風(fēng)排氣管道，切勿將天然氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風(fēng)排氣管道。（9）衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時(shí)請(qǐng)留出檢查孔，以便檢查維修。（10）室內(nèi)如需增加分隔墻，只可使用輕質(zhì)材料，以確保安全。（11）與裝修公司簽訂的裝修合同中應(yīng)注明裝修公司的保修責(zé)任、范圍和期限，以保障自身的權(quán)益。9.當(dāng)房屋裝修中出現(xiàn)違反相關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心將予以勸阻、制止或向有關(guān)部門報(bào)告，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。請(qǐng)業(yè)主予以理解和配合：（1）物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)對(duì)室內(nèi)的施工情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并制止一切造成強(qiáng)烈噪音、震動(dòng)和氣味的行為；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者，有義務(wù)提請(qǐng)相關(guān)政府部門依法處理。（2）如業(yè)主及裝修公司的裝修行為影響了房屋的整體結(jié)構(gòu)或共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，妨礙了其他業(yè)主的生活，責(zé)任人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)中心的整改通知及時(shí)完成改建或復(fù)原工作，并承擔(dān)一切相關(guān)費(fèi)用。（3）因裝修行為造成公共部位損壞的，責(zé)任人須承擔(dān)相應(yīng)賠償費(fèi)用。業(yè)主日常性大件物品搬離小區(qū)裝修期間施工材料放行及裝修工具離場(chǎng)業(yè)主日常性大件物品搬離小區(qū)裝修期間施工材料放行及裝修工具離場(chǎng)由業(yè)主本人持身份證/業(yè)主證或裝修負(fù)責(zé)人持身份證/施工出入證(只限裝修材料、工具)到物業(yè)公司前臺(tái)服務(wù)中心填寫《物品放行條》由業(yè)主本人持身份證/業(yè)主證或裝修負(fù)責(zé)人持身份證/施工出入證(只限裝修材料、工具)到物業(yè)公司前臺(tái)服務(wù)中心填寫《物品放行條》物業(yè)助理審核填寫資料（必須注明單元名稱、業(yè)主姓名、證件號(hào)碼、帶運(yùn)人姓名、有效證件號(hào)碼，物品名稱、數(shù)量及搬出日期、時(shí)間）物業(yè)助理審核填寫資料（必須注明單元名稱、業(yè)主姓名、證件號(hào)碼、帶運(yùn)人姓名、有效證件號(hào)碼，物品名稱、數(shù)量及搬出日期、時(shí)間）物業(yè)助理經(jīng)核實(shí)無誤后，在《物品放行條》審批人處簽名，請(qǐng)業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人簽字，交第二聯(lián)于申請(qǐng)人物業(yè)助理經(jīng)核實(shí)無誤后，在《物品放行條》審批人處簽名，請(qǐng)業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人簽字，交第二聯(lián)于申請(qǐng)人業(yè)主、裝修單位負(fù)責(zé)人憑《物品放行條》于審批有效時(shí)間內(nèi)搬運(yùn)，搬出小區(qū)時(shí)將《物品放行條》交于大門崗，并與值班人員辦理物品放行核實(shí)手續(xù)業(yè)主、裝修單位負(fù)責(zé)人憑《物品放行條》于審批有效時(shí)間內(nèi)搬運(yùn)，搬出小區(qū)時(shí)將《物品放行條》交于大門崗，并與值班人員辦理物品放行核實(shí)手續(xù)實(shí)際搬運(yùn)物品與《物品放行條》內(nèi)容不相符實(shí)際搬運(yùn)物品與《物品放行條》內(nèi)容不相符小區(qū)門崗值班人員給予放行小區(qū)門崗值班人員給予放行圖7.5裝飾裝修物品放行辦理流程圖7.5裝飾裝修物品放行辦理流程

第四節(jié)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)方案及措施一、工程維修人員素質(zhì)要求一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊(duì)伍是做好設(shè)備管理的精髓，培養(yǎng)一支高水平的管理隊(duì)伍應(yīng)堅(jiān)持做到：（一）樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運(yùn)行安全。（二）提高員工業(yè)務(wù)技能業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對(duì)各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對(duì)員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點(diǎn)由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實(shí)際，對(duì)設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實(shí)提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，我司在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。二、公共設(shè)施設(shè)備維修日常保養(yǎng)計(jì)劃根據(jù)物業(yè)內(nèi)單體建筑的布局、結(jié)構(gòu)和機(jī)電設(shè)備設(shè)施裝備的安裝、布局，我們制訂了全面、具體的日常及定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，確保房屋本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的完好及正常使用，其具體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案如下：（一）房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃具體項(xiàng)目工作要求實(shí)施方案標(biāo)準(zhǔn)房屋承重及主體結(jié)構(gòu)每周檢查一次1、檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)是否正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。2、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，必須在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時(shí)向開發(fā)商匯報(bào)，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；3、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)問題，在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實(shí)做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。不得有傾斜、下陷、變形、裂縫外墻面每周檢查一次1、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時(shí)向開發(fā)商匯報(bào)，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實(shí)做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。3、檢查中如發(fā)現(xiàn)外墻(鋁塑板、玻璃幕墻、噴涂墻體)及窗戶有污跡等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)做好清潔、維修工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。外墻面是建材貼面的，應(yīng)完好、整潔、無脫落。外墻面是玻璃幕墻的，應(yīng)清潔明亮、無破損。外墻面是涂料的，應(yīng)無脫落、無污漬。墻面無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；空調(diào)架安裝有序，外墻裝飾無破損或污跡。屋面及防雷系統(tǒng)每周檢查一次1、墻面及吊頂做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。2、樓地面防止管道漏水、堵塞，定時(shí)開啟門窗，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。3、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時(shí)向開發(fā)商匯報(bào)，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；4、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實(shí)做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。5、發(fā)現(xiàn)防雷裝置有松動(dòng)、脫落等情況必需及時(shí)維修，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。整潔、無積水、無滲漏；防雷裝置無脫焊、油漆無脫落。道路、公共通道、門窗、樓梯間、各機(jī)房、停車場(chǎng)、外廣場(chǎng)、辦公區(qū)域、內(nèi)天井、值班室每天檢查一次1、定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排項(xiàng)目部相關(guān)部門進(jìn)行整改，并認(rèn)真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。2、在特殊環(huán)境下(如梅雨天、暴風(fēng)雨等)及時(shí)關(guān)閉門窗。3、定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，隨壞隨修；維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報(bào)公司相關(guān)部門審批，同時(shí)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)施工。整潔、無缺損、無污跡。定期更換易損部件。道路及停車場(chǎng)平整、無缺陷、無積水、無坑洼，各種標(biāo)識(shí)清楚、完整

（二）公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃具體項(xiàng)目工作要求實(shí)施方案標(biāo)準(zhǔn)共用上下水主管道每周檢查一次定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行維修工作，并認(rèn)真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。上下水主管道無滲漏、通暢無堵塞，各種管線整體規(guī)范、管碼無脫落。給排水及消防用水系統(tǒng)、水泵、水箱、游泳池、景觀水系每天檢查二次定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，隨壞隨修；維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報(bào)公司相關(guān)部門審批，同時(shí)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)施工。設(shè)備、閥門、管道暢通無堵塞、無泄漏、無淤積；井蓋無損壞、牢固無晃動(dòng)；水泵運(yùn)行無異響、無泄漏、運(yùn)行靈敏可靠。消防設(shè)施設(shè)備每周檢查一次1、物業(yè)內(nèi)疏散標(biāo)志是否完整；2、物業(yè)內(nèi)消火栓（箱）是否完整無缺；3、消防水泵等供水設(shè)施、設(shè)備是否正常、無泄漏；4、消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常無誤；5、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排項(xiàng)目部相關(guān)部門進(jìn)行整改，并認(rèn)真做好《消防檢查記錄》。標(biāo)志清楚、完整無損；消防設(shè)施、設(shè)備齊全，運(yùn)行穩(wěn)定可靠；報(bào)警系統(tǒng)靈敏準(zhǔn)確。公共照明設(shè)施、動(dòng)力電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)房、配電系統(tǒng)每天檢查一次，24小時(shí)不間斷維修1、嚴(yán)格按照《照明系統(tǒng)管理規(guī)定》進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，并將結(jié)果記錄于《公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、根據(jù)項(xiàng)目情況，設(shè)置專門維修值班人員，實(shí)行24小時(shí)不間斷服務(wù)，當(dāng)接到各區(qū)內(nèi)報(bào)修要求后，及時(shí)在《維修值班記錄》上做好相關(guān)記錄；3、照明燈具定時(shí)進(jìn)行擦試，遇有脫漆、破損現(xiàn)象即時(shí)修補(bǔ)，維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報(bào)公司相關(guān)部門審批，同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗(yàn)收工作。4、按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾區(qū)域照明燈損壞率不得超過3%。照明器具清潔、完好無損。照明線路安全可靠無老化現(xiàn)象。污水井、化糞池、污水處理站每周檢查一次1、每周對(duì)排水溝、雨水井、污水井、化糞池進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題做好相關(guān)記錄，并協(xié)助清潔單位做好配合工作；2、每次大雨后必需認(rèn)真檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；3、定期對(duì)溝渠池井蓋板進(jìn)行粉刷養(yǎng)護(hù)。排水通暢、無積物、無堵塞。無脫落、無破損、無污跡。標(biāo)志清晰。建筑小品、綠地、假山、瀑布每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修、處理；2、定期安排清潔單位進(jìn)行保養(yǎng)；3、維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報(bào)公司相關(guān)部門審批，同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗(yàn)收工作。外觀整潔、完好無缺損、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫。中央空調(diào)系統(tǒng)每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行維修、處理；2、定期安排清潔單位進(jìn)行保養(yǎng)；3、維修費(fèi)用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報(bào)公司相關(guān)部門審批，同時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗(yàn)收工作。保證設(shè)備安全正常運(yùn)轉(zhuǎn)，降低能耗，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。發(fā)揮最大制冷效果。電梯一年大檢，三個(gè)月小檢及日常維護(hù)，每天巡邏3次1、工程人員每天親自巡邏檢查電梯的運(yùn)行及各部位使用情況三次以上，做好日記錄2、每3個(gè)月對(duì)電梯各部門進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑（著重對(duì)安全裝置效能檢查）3、每年對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試4、電梯機(jī)電維修員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查）5、發(fā)現(xiàn)電梯故障，技工人員無法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修6、電梯困人時(shí)，維修員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)解救人員7、如需暫停電梯運(yùn)行時(shí)，應(yīng)提前出示告示8、當(dāng)檢修電梯時(shí)，應(yīng)在電梯底層設(shè)置告示牌9、發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用10、電梯保養(yǎng)維護(hù)工作安排在使用低峰或夜間進(jìn)行，確保不影響電梯運(yùn)行保持電梯的安全使用，完好無缺損、外觀整潔、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫樓宇自控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)每天檢查1、每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。2、根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。6、NCU保養(yǎng)時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。7、保養(yǎng)時(shí)著重檢查端子接線情況及各接插件。8、保養(yǎng)時(shí)選擇一定數(shù)量的控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試。9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。保持設(shè)備表面清潔、24小時(shí)正常運(yùn)行、并對(duì)系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份（三）供配電設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行；確保配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過一次/套，配電系統(tǒng)故障必須在24小時(shí)內(nèi)解決，確保動(dòng)力系統(tǒng)故障斷電次數(shù)每月不超過1次。

具體項(xiàng)目工作要求實(shí)施方案標(biāo)準(zhǔn)低壓配電柜每半年一次每年利用供電公司檢修時(shí)機(jī)對(duì)物業(yè)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。電容器維修養(yǎng)護(hù)：1)清理冷卻風(fēng)道外殼灰塵，使電容器散熱良好；2)檢查電容有無膨脹或異常響聲，如有則應(yīng)更換；3)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；4)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容；斷路器維修養(yǎng)護(hù)：5)用500v搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；6)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；7)斷路器在閉合和斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；8)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；9)各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；10)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；11)檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；12)檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；13)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；14)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。二次回路維修保養(yǎng)：1)號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。主回路維修保養(yǎng)：1)標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡,如是則修復(fù)并擰緊；3)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。配電柜內(nèi)清潔無雜物，連接件無松動(dòng)，無發(fā)熱變色，儀表等附件完好無損；動(dòng)力配電系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、可靠、安全；功率因數(shù)不小于0.9。低壓配電柜每日一次1)檢查配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好每日一次。2)檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。3)檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。4)檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。5)檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。變壓器每半年一次1)斷開待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)斷路器，拉下隔離開關(guān)，在手把上懸掛相應(yīng)的標(biāo)示牌。2)斷開變壓器高壓側(cè)的負(fù)荷開關(guān)，確認(rèn)在斷開位置后合上接地刀，并完成開關(guān)的安保險(xiǎn)和懸掛相關(guān)標(biāo)識(shí)牌。3)進(jìn)入油變壓器室，首先應(yīng)用高壓驗(yàn)電器確認(rèn)該臺(tái)變壓器是否在停電狀態(tài)，然后拉開高壓隔離刀，再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進(jìn)行更換，油位是否正常，如有漏油現(xiàn)象，應(yīng)更換膠墊，檢查硅膠是否有效，如有變色或嚴(yán)重失效，應(yīng)立即更換。4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲；進(jìn)入線螺絲，如有松動(dòng)，應(yīng)拆下螺絲用細(xì)平銼輕銼接觸面，用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設(shè)備是否完好，并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。6)檢查變壓器高壓側(cè)負(fù)荷開關(guān)，確保操作靈活，接觸良好，傳動(dòng)部分作潤(rùn)滑處理。

7)用2500V的搖表測(cè)量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對(duì)地和相間)，確認(rèn)符合要求(在室溫30℃時(shí)，1OKV變壓器高壓側(cè)大于20MΩ，低壓側(cè)大于13MΩ。在測(cè)試前，應(yīng)接好接地電線，測(cè)定完畢后，應(yīng)進(jìn)行放電。

8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具，無誤后，合上高壓側(cè)隔離開關(guān)，撤離現(xiàn)場(chǎng)。

9)拉開高壓接地刀，檢查接地處于斷開位置無誤后，合上高壓負(fù)荷開關(guān)，讓變壓器試運(yùn)行，并取下高壓側(cè)標(biāo)識(shí)牌，注意在斷開或合上變壓器高壓負(fù)荷開關(guān)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)必須有兩人以上。

將保養(yǎng)結(jié)果詳細(xì)地記錄后，交付資料室保存。10)干式變壓器的保養(yǎng)規(guī)程與油浸式的保養(yǎng)大同小異。11)在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。12)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。13)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。14)檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。15)測(cè)定變壓器的絕緣電阻。注：檢查變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油每日一次。配電室每日一次各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。發(fā)電機(jī)每周一次1)在通常情況下，每7天開動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)負(fù)載保養(yǎng)試機(jī)一次，每次5—lOmin數(shù)。2)斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開關(guān)，將選擇開關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài)。3)檢查蓄電池的液位，不夠液位的應(yīng)加裝電解液或蒸餾水，檢查液體比重，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后緊固其接線螺絲，并測(cè)試電瓶(蓄電池)電壓，及電池平時(shí)的充電電流。4)拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽(yáng)曬干后裝上。檢查機(jī)油的油質(zhì)，如有渾濁或變質(zhì)的應(yīng)予以更換。柴油機(jī)運(yùn)行250小時(shí)后，應(yīng)更換水、機(jī)油、柴油濾清器。5)裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)在滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，固定的螺絲有無松動(dòng)，然后進(jìn)行手動(dòng)泵油，排除油路中的空氣。6)平時(shí)要檢查冷卻水平面位置，更換水箱中的冷卻水，換水后，應(yīng)加防銹水。然后搖測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻。7)檢查整個(gè)機(jī)組是否有漏油現(xiàn)象，接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。8)打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸是否良好，然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動(dòng)試機(jī)，觀察油壓、輸出電壓、頻率等。9)手動(dòng)運(yùn)行20～30分鐘后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)，消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。停機(jī)后，將選擇開關(guān)置于自動(dòng)部位，合上輸出開關(guān)。

（四）水池的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃具體項(xiàng)目工作要求實(shí)施方案標(biāo)準(zhǔn)水池每年清洗兩次提前24小時(shí)通知業(yè)主和相關(guān)部門做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備；準(zhǔn)備潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒、掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、防護(hù)眼鏡、口罩、膠手套；提前關(guān)閉水池進(jìn)水閘閥，排放干水池；清洗消毒：鏟出水池內(nèi)泥沙及各種沉積物，用掃把或泥龍刷把水池頂部、四周墻壁、底部反復(fù)刷洗直至干凈為止；用掃把或尼龍刷蘸取1：100的滅菌凈水溶液依次反復(fù)刷洗消毒水池，之后用清水反復(fù)沖洗水池，排出消毒水溶液；用干凈瓶子從水池中取500ml水送市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測(cè)；工作結(jié)束后應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地填寫《水池清洗消毒記錄》。水池內(nèi)無泥沙及沉積物，水樣檢測(cè)合格，由防疫站開具合格證明書。三、突發(fā)應(yīng)急事件處理方案序號(hào)公用設(shè)施設(shè)備名稱經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案1公共照明路燈夏季：19:30—5:30冬季：18：00~6：502公共照明梯燈聲光控系統(tǒng)自動(dòng)控制3公共水景景觀和噴泉節(jié)假日：9：00—12：00、15：00—17：30非節(jié)假日：8：00—11：30、15：00—17：304物業(yè)內(nèi)背景音樂節(jié)假日表：9：00—12：00、15：00—20：00非節(jié)假日：8：00—11：30、14：00—19：005公共電梯24小時(shí)開梯6監(jiān)控系統(tǒng)和車輛出入系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行7其它智能化系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行備注：1.自動(dòng)開關(guān)控制的時(shí)間調(diào)整由工程部負(fù)責(zé)，責(zé)任部門為工程部；2.手動(dòng)開關(guān)控制的時(shí)間由安保部當(dāng)班秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)，責(zé)任部門為安保部；3.如遇到天氣變化，開關(guān)時(shí)間可根據(jù)實(shí)際情況作出適當(dāng)調(diào)整。建立完整的報(bào)修流程，有報(bào)修、維修、回訪記錄。急修在30分鐘內(nèi)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。第五節(jié)清潔、綠化管理方案及措施一、清潔管理方案（一）管理方案與作業(yè)要求1.管理方案：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍（保潔崗），落實(shí)責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，將定時(shí)或定期集中作業(yè)方式與日常巡視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定完善的保潔管理方案，實(shí)行全天候保潔。2.作業(yè)要求：嚴(yán)格按照公司質(zhì)量管理體系文件有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的要求，規(guī)范化作業(yè)。（二）目的與作業(yè)方法原則保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀、保護(hù)物業(yè)及建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。提高建筑美觀注重環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)物業(yè)注重環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)物業(yè)及建材壽命圖7.6保潔目標(biāo)圖圖7.6保潔目標(biāo)圖物業(yè)的保潔因其建材、場(chǎng)所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和洗劑知識(shí)的要求。1.針對(duì)不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等）2.針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法(公共洗手間、道路、走廊、架空層、停車場(chǎng)等)3.針對(duì)清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）4.針對(duì)用途不同采用不同的清潔方法作業(yè)計(jì)劃策定（三）作業(yè)規(guī)劃（附：圖例）作業(yè)計(jì)劃策定調(diào)查分析調(diào)查分析劃分作業(yè)區(qū)域制定保潔管理措施制定保潔管理措施圖7.7作業(yè)規(guī)劃圖圖7.7作業(yè)規(guī)劃圖（四）服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)頻度及程序1.公共區(qū)域保潔服務(wù)工作細(xì)則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻率備注(1)公用洗手間地面拖擦無污漬痰痕、積水和垃圾2次/日（早、中、晚）；拖洗1次/半日日清潔間隔板擦抹無污跡、積塵1次/日蹲位沖刷無便漬、無積垢、無異味、無水繡2次/日小便池沖洗便池及周圍地面內(nèi)外無便跡、無異味、無水銹、污跡2次/日,放衛(wèi)生球洗手盤、臺(tái)擦洗無污跡、積塵、水繡跡2次/日（早、中、晚）垃圾桶（簍）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋裝化、垃圾不外溢，垃圾婁無污跡2次/日、勤倒垃圾鏡子擦抹、抹干無積塵、污跡1次/日電開關(guān)、電箱面板擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/2日窗臺(tái)擦拭無積塵、無積水、污跡1次/3日門擦拭無積塵、無污跡1次/日窗玻璃刮洗、抹干無污漬和灰塵內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周周清潔消毒用消毒水拖地按衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)1次/周墻面擦抹無積塵、無污跡、亂張貼物、蜘蛛網(wǎng)1次/周照明燈擦抹燈具無積塵、污跡1次/月月清潔空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月(2)走廊、大廳、樓梯間、架空層梯間地面、樓道掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬痰痕2次/日、拖洗1次/周日清潔共用大廳、掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無積灰、污垢拖洗1次/日鏡子擦抹、抹干無水跡、污跡、保持透明度1次/日樓梯扶手擦拭無灰塵、污漬1次/周護(hù)欄擦抹或擦拭無灰塵和污漬1次/日梯級(jí)及側(cè)面清掃和擦抹無垃圾、沙塵、污跡痰痕2次/日垃圾桶擦拭無污漬、無痰漬、無積塵2次/日過道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集和清運(yùn)垃圾、擦抹或清洗垃圾（簍）無污跡、無痰跡、無積塵、垃圾不外溢2次/日清除制定張貼點(diǎn)以外的張貼物清除無張貼物和污跡2次/日架空層、地下室地面清掃、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾痰痕、積塵、污跡、膠跡、積水、鼠跡、鼠洞2次/日、拖洗1次/半月公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡1次/日日清潔開水供應(yīng)點(diǎn)（房）擦抹熱水器、基座、地面無積塵、污跡、茶跡、垃圾2次/日過道窗臺(tái)擦拭無灰塵、污跡1次/3日周清潔卷閘門或拉閘門擦拭和擦抹無污跡、積塵1次/周宣傳欄、櫥窗標(biāo)示牌清掃、擦抹無積塵、污跡、雜物2次/周墻面、柱面撣塵或擦抹無明顯積塵和污跡1次/周消防器材擦抹無積塵、污積1次/周過道門、窗玻璃刮洗、抹干光潔透明、無污跡1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月月清潔共用部位玻璃抹干無積灰、污垢1次/月空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無灰塵、污跡1次/月(3)部分公共區(qū)域、地面清掃、推塵、除污跡及香口膠無垃圾、積塵、污跡痰痕、膠跡清掃、推塵1次/日早、午、晚拾垃圾1次；拖洗1次/半月日清潔洗手間拖擦、沖刷無異味、無垃圾和污跡8次/日窗臺(tái)擦抹無灰塵和污跡1次/日桌、椅子擦抹、清垃圾無灰塵、無污跡、無垃圾清桌屜垃圾2次/日、臺(tái)面擦抹1次/日、全面擦抹1次/周扶手、欄桿擦洗無灰塵、污漬1次/日擦洗2次/周走道、樓梯掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬痰痕2次/日、拖洗1次/半月清洗1次/月垃圾桶清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋裝化、垃圾不外溢，垃圾婁無污跡2次/日、勤倒垃圾廢紙簍、煙灰缸清理廢紙簍、煙灰缸完好，干凈、無異味2次/日開關(guān)和電源箱面板擦抹無灰塵和污跡1次/日家具擦抹無灰塵和污跡1次/日電梯轎箱清潔、擦抹干凈、整齊1次/日門、窗玻璃刮洗、抹干水跡和灰塵污跡內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周周清潔墻面清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)1次/周墻身清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)1次/半月月清潔燈具擦抹無明顯積塵、污跡1次/月天花清掃灰塵和蜘蛛網(wǎng)無積塵、蜘蛛網(wǎng)、污跡2次/月風(fēng)扇、空調(diào)風(fēng)口和面板擦拭無明顯積塵、污跡3次/月2.小區(qū)外圍保潔服務(wù)工作細(xì)則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項(xiàng)目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻次備注道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)地面清掃、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾、積塵、泥沙、積水、雜草、鼠跡、鼠洞2次/日日清潔果皮箱、垃圾箱擦抹、清倒垃圾無污跡、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹無明顯積塵、污跡1次/2日花基、花壇擦拖無污跡、積水、垃圾1次/2日綠化草坪撿拾垃圾、堵鼠洞無垃圾、枯枝、樹葉、鼠跡、鼠洞2次/日排水溝、沙、地漏清掃污水和垃圾無積水、無垃圾和泥沙溝渠1次/日，沙井、地漏1次/周，疏通1次/年，檢查1次/月公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡2次/日觀賞水池清掃水池周邊、撈水池垃圾、清洗水池?zé)o垃圾、積塵、污跡、青苔、繡跡、泥沙撈水池垃圾2次/日，清洗水池1次/月景燈、路燈擦抹無積塵、污跡擦抹燈座1次/2日、4米以下燈具1次/周、4米以上燈具1次/2月護(hù)欄擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/日湖面、河沖打撈水面河岸邊水底的垃圾水面和岸邊水底無垃圾2次/日垃圾房清掃、清洗墻面、天花無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)、房外地面無垃圾清洗房?jī)?nèi)及周邊地面、垃圾桶1次/日，經(jīng)常清掃地面園景雕塑擦抹無積塵、污跡1次/周周清潔消防器材擦抹無積塵、污跡2次/周宣傳欄、櫥窗、標(biāo)示牌擦抹、清掃無積塵、污跡、雜物2次/周假山清掃、清洗無積塵、污跡、雜物清掃1次/周，沖洗1次/月月清潔各大樓首層外立面窗臺(tái)、玻璃和離地面1.5米高的墻面擦抹、刮洗無明顯積塵和污跡窗臺(tái)2次/周、墻面和玻璃1次/月大樓外立面飄板清掃無垃圾、積塵、蜘蛛網(wǎng)1次/2月3.小區(qū)內(nèi)的保潔服務(wù)工作細(xì)則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻率備注(1)住宅區(qū)外圍地面掃除垃圾無垃圾、無沙土、無積水2次/日保潔柱子擦抹無明顯污漬、灰塵1次/2日果皮箱擦抹無明顯污漬、灰塵1次/2日(2)天臺(tái)地面清掃無垃圾1次/日沖洗1次/周內(nèi)墻壁沖洗無灰塵、污漬1次/周排水溝沖洗無垃圾和積沙1次/周護(hù)欄擦拭無灰塵、污漬1次/周外墻面清洗、抹擦無明顯污漬日常清理亂張貼搭掛1次/月(3)公共過道地面掃垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬2次/日、拖地1次/半月墻面撣塵和清潔無明顯灰塵和污漬1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月鏡子抹干無水跡、保持透明度數(shù)次/日（早、中、晚）樓梯扶手擦拭無灰塵、污漬1次/周護(hù)欄清洗和保養(yǎng)無灰塵和污漬2次/周梯級(jí)及側(cè)面拖掃和擦抹無垃圾沙塵和污漬2次/日消防器材擦拭灰塵無積塵1次/周過道窗臺(tái)擦拭無灰塵和污漬1次/周過道窗玻璃刮洗、抹干光潔透明1次/周照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月垃圾桶擦拭垃圾桶完好、清潔、無異味2次/日垃圾清理垃圾袋裝化，無垃圾溢出2次/日清除制定張貼點(diǎn)以外的張貼物清除2次/日天井清掃無垃圾、積塵和膠漬2次/日消毒用消毒水拖地1次/周卷閘門擦拭灰塵無污漬和積塵1次/周(4)大廳宣傳欄張貼物清除無商業(yè)性廣告2次/日鏡子抹干無水跡、保持透明度1次/日地面掃垃圾、推塵、除污漬及香口膠無垃圾、積塵及膠漬2次/日、保潔墻面撣塵和清潔無明顯灰塵和污漬1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月風(fēng)扇擦拭無灰塵、污漬1次/月消毒用消毒水拖地1次/周(5)值班室及其他用房地面掃垃圾、推塵、除污漬及香口膠無垃圾、積塵及膠漬2次/日衛(wèi)生間清潔干凈、無異味2次/日墻面撣塵和清掃無灰塵、污漬和蜘蛛網(wǎng)1次/周；每年8月清洗/次天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月門窗擦拭無灰塵、污漬1次/周照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月室內(nèi)設(shè)施擦拭無灰塵、污漬2次/日風(fēng)扇擦拭無灰塵、污漬1次/月玻璃刮洗、抹干無污漬和灰塵1次/周消毒用消毒水拖地1次/周(6)工具房地面清掃無垃圾1次/日消毒用消毒水全面消毒1次/周(7)外圍廣場(chǎng)地面拾掃垃圾無垃圾、無沙土、無積水2次/日果皮箱擦抹外圍、清倒垃圾無污漬、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹無明顯污漬1次/2日花基擦拖無污漬1次/2日綠化草坪撿拾垃圾無垃圾和枯枝落葉1次/日排水溝排清污水和垃圾無積水、無垃圾和泥沙1次/日飄帶天橋清掃垃圾和沙塵無垃圾、無積沙塵1次/月(8)垃圾處理垃圾清運(yùn)垃圾的收集、外運(yùn)日產(chǎn)日清化糞池清掏檢查1次/月，清掏1次/半年

4.樓宇清潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間：A：6：30—15：30B：12：00—20：00工作地點(diǎn)時(shí)間工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)備注樓棟大門、扶手表面、樓道垃圾、開啟樓道窗戶。6:30-7:001.用干凈濕抹布擦洗樓棟大門、門框。2.帶一塊干凈濕抹布和垃圾袋進(jìn)入樓宇，邊上樓梯邊擦洗樓梯扶手至頂樓。3.從頂樓把各戶門口垃圾收入垃圾袋，放至門口垃圾桶內(nèi)，去下一個(gè)樓棟。（先把各自管轄區(qū)內(nèi)的垃圾收完）4.把樓道窗戶打開20公分通風(fēng)1.樓棟大門、門框、扶手無塵，無手印，無水跡。2.收集垃圾無遺漏，地面無污水。3.樓道內(nèi)空氣清新。清潔電梯7:00-7:301.清潔電梯門表面及內(nèi)壁2.電梯天花板表面除塵3.電梯吸塵4.清潔電梯通風(fēng)口及照燈罩5.電梯表面用全能金屬光亮劑拋光電梯內(nèi)干凈、明亮、無煙頭、紙屑，不銹鋼表面無手印及擦傷道路、草地、停車場(chǎng)7:30-7:451.用掃把和垃圾鏟清掃道路、草地、停車場(chǎng)上的雜物。2.撿去草地、停車場(chǎng)內(nèi)的落葉、雜物。3.地面有污漬時(shí)，用兌水清潔劑、拖把，拖至地面干凈。道路地面無雜物，無污漬；草地?zé)o枯枝、落葉等雜物；停車場(chǎng)縫隙內(nèi)無雜物。草地?zé)?、信?bào)箱、指示牌、消防栓、電信箱、下水道、景點(diǎn)休息桌椅、垃圾桶。7:45-8:05清潔劑按比例兌水，洗干凈抹布，擦洗指示牌、信報(bào)箱、消防栓、下水道、景點(diǎn)休息桌椅、垃圾桶、草地?zé)羯系幕覊m。指示牌、信報(bào)箱、消防栓、下水道、景點(diǎn)休息桌椅、垃圾桶、草地?zé)魺o塵，無水跡，無污漬；垃圾桶無異味。景點(diǎn)水池及周邊8:05-8:201.用網(wǎng)撈去水池中雜物。2.揀去卵石中雜物。3.用拖把拖洗木地板。水池中無漂浮物，水質(zhì)干凈；卵石中無雜物；木地板無腳印，無水跡，無雜物。樓宇門口、入戶門框、樓梯地面、電表箱、電信箱、窗框、窗臺(tái)、公告欄、地腳線、天臺(tái)大門、扶手下保護(hù)欄、8:20-11:201.在樓宇門口放置“工作進(jìn)行中”牌子。2.清潔劑按比例兌水，洗干凈抹布和拖把，從一樓到頂樓用抹布擦洗入戶門框、電表箱、電信箱、公告欄、窗框、窗臺(tái)、扶手下保護(hù)欄、地腳線、天臺(tái)大門上的灰塵。3.從頂樓到一樓用拖把擦洗樓梯地面積樓宇門口。1.入戶門框、電表箱、電信箱、公告欄、窗框、窗臺(tái)、扶手、天臺(tái)大門、樓梯地面、地腳線無塵，無水跡，無污漬；樓道內(nèi)無雜亂物品堆放。2.關(guān)好樓宇大門；巡視一次外圍，去下一個(gè)樓棟，保持外圍干凈。12:00-20:001.按周大清潔計(jì)劃做大清潔，同時(shí)巡視各區(qū)域，保持衛(wèi)生干凈。2.下班前半小時(shí)關(guān)樓道窗戶。二、綠化養(yǎng)護(hù)管理方案（一）綠化管理的重點(diǎn)綠化管理的重點(diǎn)體現(xiàn)在小區(qū)整體景觀形象的維護(hù)和植物本身生命的維持，這與影響園林植物生長(zhǎng)的幾大自然環(huán)境要素息息相關(guān)。1.綠化管理的重點(diǎn)綜上所述，光照作為對(duì)植物生長(zhǎng)影響的重要因素，主要是植物種植設(shè)計(jì)時(shí)的主要考慮對(duì)象，而日常綠化管理中，對(duì)植物影響較大的則是溫度、濕度及土壤營(yíng)養(yǎng)等，從維持植物生命的角度，綠化管理的重點(diǎn)可概括為：澆水、施肥等，在整體景觀形象的維持方面，管理重點(diǎn)體現(xiàn)在綠化的設(shè)計(jì)和營(yíng)造既要考慮植物的生長(zhǎng)特性，又要兼顧植株的藝術(shù)形狀與周圍環(huán)境、建筑物結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)，與特定環(huán)境人文內(nèi)涵的和諧。（1）設(shè)計(jì)要求——綠化設(shè)計(jì)的原則是“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”有機(jī)的結(jié)合起來，小區(qū)的園林綠化，要根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)，設(shè)置精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多彩的園林植物進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，使其形成優(yōu)美清新的環(huán)境。對(duì)綠化的設(shè)計(jì)要求，要做到遮蔭、降溫、減少噪聲、防塵、增加濕度、防火等，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。小區(qū)綠化的設(shè)計(jì)要注意與周圍建筑風(fēng)格的搭配，還要注意周圍的大環(huán)境要求，根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置。植物的整形修剪是提高賞觀效果的有效手段（2）植物選擇——園林綠化中有植物、建筑、小品、山石、水體、道路的項(xiàng)目，但植物是其主體，適宜的植物可以充分發(fā)揮綠化的功效，美化環(huán)境，改善居住條件。所以在植物的選擇上必須根據(jù)其原有的環(huán)境特性做好選用工作。（3）配置方式——小區(qū)園林綠化布置可采用規(guī)則式和自然式兩種格式。（二）園林植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意突發(fā)性、不確定性的外力破壞因素1.病蟲害防治植物病害、蟲害種類多，危害大，應(yīng)以防治為主，針對(duì)性滅治為輔，同時(shí)，要注意避免對(duì)環(huán)境造成污染。走病蟲害的可持續(xù)控制之路，擬采取以下的方法：（1）植物栽、補(bǔ)植時(shí)，加強(qiáng)檢疫，嚴(yán)防危險(xiǎn)性害蟲侵入。（2）科學(xué)種植、養(yǎng)護(hù)和管理，營(yíng)造不利于害蟲生長(zhǎng)的生態(tài)環(huán)境。（3）病蟲害的預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)。根據(jù)實(shí)際情況（調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)等）確定小區(qū)內(nèi)的主要害蟲和病害，進(jìn)行重點(diǎn)防治。（4）推廣生物防治，通過生物鏈控制害蟲。如保護(hù)和利用害蟲的天敵（益鳥、灰喜鵲等等）來消滅害蟲。（5）依據(jù)害蟲習(xí)性，利用簡(jiǎn)單器械及物理因素對(duì)害蟲加以捕殺。如燈光誘殺、潛所誘殺、黃板誘殺、阻隔上樹、人工捕殺等。（6）合理使用農(nóng)藥，解決突發(fā)或大面積嚴(yán)重發(fā)生的害蟲問題。根據(jù)害蟲生長(zhǎng)規(guī)律準(zhǔn)確選擇施藥時(shí)間，科學(xué)、合理地使用化學(xué)藥劑，盡可能地減少農(nóng)藥的使用次數(shù)和用量，減輕對(duì)城市環(huán)境的污染，減少對(duì)害蟲天敵的殺傷，防止對(duì)人畜造成毒害；嚴(yán)格控制農(nóng)藥品種，注意選用高效、低毒或無毒、污染輕、選擇性強(qiáng)的化學(xué)農(nóng)藥，對(duì)重點(diǎn)發(fā)生病蟲害的片區(qū)進(jìn)行針對(duì)性治理，避免全面施藥，減輕對(duì)環(huán)境污染。2.除雜草綠地雜草分為禾本科雜草和闊葉雜草，主要雜草有脈耳草、龍爪茅、馬唐、草決明、含羞草、日照飄拂草等。雜草發(fā)生范圍廣，防除不及時(shí)，不僅影響美觀，而且威脅到草坪的正常生長(zhǎng)，可對(duì)草坪雜草進(jìn)行如下綜合治理：（1）選擇適宜于本地生長(zhǎng)的優(yōu)良草坪品種。（2）加強(qiáng)草坪管理，提高草坪草的抗逆性。如定期修剪、及時(shí)淋水、施肥等。（3）生物防治。利用雜草天敵，如動(dòng)物、昆蟲、病原微生物等，將雜草種群密度控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍以內(nèi)。（4）化學(xué)防除。（5）人工拔除。小面積少量草坪雜草可用人工拔除。3.區(qū)內(nèi)綠化樹種選擇和植物配置（1）大面積綠化的選擇和配置。對(duì)于大面積綠化，應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良品種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物，一些重點(diǎn)綠化地段，如居住區(qū)入口，公共活動(dòng)中心，可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。（2）公共娛樂場(chǎng)所綠化的選擇和配置。樹種可選用速生和慢生相結(jié)合，以速生為主，以迅速形成環(huán)境綠化。（3）宅旁庭院綠化的選擇和配置。應(yīng)考慮四季景色變化，可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環(huán)境。（4）行道路旁綠化的選擇和配置。人行道上的樹木宜選用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木，老年兒童休憩、游戲場(chǎng)所路旁忌用有毒或帶刺的植物。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地行道則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹木等。4.室外綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及管理實(shí)施針對(duì)亞熱帶海洋氣候及植物生長(zhǎng)習(xí)性制訂綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，實(shí)施過程中根據(jù)氣候、土質(zhì)、不同植物及植物生長(zhǎng)等具體情況，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃可作適當(dāng)調(diào)整，以最有利于植物生長(zhǎng)為原則。（三）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.草坪周期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃措施項(xiàng)目澆水施肥剪草打孔疏草防病蟲害留高草坪春夏無雨季應(yīng)每隔兩天澆一次水，秋、冬干旱季節(jié)每周應(yīng)澆兩次水，夏季雨季應(yīng)做好排水工作，以防積水淹死草坪草早春、晚秋各1次全效復(fù)合肥；春、夏每次草坪修剪后薄施速效復(fù)合肥、氮肥，秋、冬可減少追肥次數(shù)，每2-3個(gè)月追肥一次；節(jié)慶期間根據(jù)草坪草生長(zhǎng)情況可追施葉面肥或草坪增綠劑。春、夏兩季草坪草生長(zhǎng)迅速，應(yīng)經(jīng)常修剪，一般3～10月份每月修剪一次，冬季12～2月份每?jī)蓚€(gè)月修剪一次，如遇枯黃期可不修剪草坪板結(jié)、過密過厚，每年秋、冬季進(jìn)行打孔疏草一次預(yù)防噴藥每?jī)蓚€(gè)月1次，突發(fā)性及時(shí)噴施臺(tái)灣草5—10厘米以下，馬尼拉草5—10厘米以下

2.喬木周期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：措施項(xiàng)目澆水施肥修剪防病蟲害中耕除草生長(zhǎng)季非生長(zhǎng)季生長(zhǎng)季非生長(zhǎng)季喬木種植后在3－11月每月各澆一次水，最少連續(xù)澆水3－5年，樹木長(zhǎng)大后可逐年減少澆水次數(shù)，長(zhǎng)成大樹后可不澆水或一年只澆1－2次。夏季根據(jù)喬木生長(zhǎng)情況進(jìn)行1-2次追施復(fù)合肥，開花喬木花后及時(shí)追肥。秋未或冬初、春季施有機(jī)肥作基肥。稱為夏季修剪，即在植物的生育期及時(shí)剪除萌生枝、徒長(zhǎng)枝等。稱為冬季修剪，從12月至第三年三月，熱帶和亞熱帶原產(chǎn)的喬木生長(zhǎng)速度明顯緩慢，全面進(jìn)行1次去除枯枝黃葉、整形修剪。春季是病蟲害的多發(fā)季節(jié)，要重點(diǎn)治理；夏季主要注意防治危害葉面的害蟲；秋冬季注意殺死越冬蟲卵成蟲，為來年防治工作打好基礎(chǔ)。春、秋季要刨樹盤進(jìn)行松土，生長(zhǎng)季每月進(jìn)行一次中耕除草，保持樹下土壤松無雜草。3.灌木周期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：措施項(xiàng)目澆水施肥修剪防病蟲害中耕除草生長(zhǎng)季非生長(zhǎng)季生長(zhǎng)季非生長(zhǎng)季灌木根據(jù)灌木種類、生長(zhǎng)年限不同而異，一般栽植5年內(nèi)３～１１月每周一次，以后可遞減。根據(jù)灌木種類、生長(zhǎng)年限不同而異，一般生長(zhǎng)季每1～2個(gè)月追施1次復(fù)合肥，開花灌木花后及時(shí)施肥。入冬前、早春各施1次有機(jī)肥或復(fù)合肥。夏季修剪：非觀花類灌木每月修剪1次；觀花類灌木花后修剪。冬季修剪：冬未或早春全面進(jìn)行1次去除枯枝黃葉、整形修剪。同喬木。同喬木。（四）綠化完好率承諾及采取的措施制定方案1.綠化養(yǎng)護(hù)：工作人員、業(yè)主、住戶滿意率達(dá)95%以上。2.區(qū)內(nèi)綠地?zé)o踐踏禿裸部位。3.綠化帶，喬灌木枝條清晰，樹冠勻整，無明顯弱小、病、枯、黃枝葉，修剪作業(yè)后無明顯殘樁。4.水肥補(bǔ)充及時(shí)，植物長(zhǎng)勢(shì)良好，花壇植物保持生長(zhǎng)健壯，色澤鮮艷。5.區(qū)內(nèi)各類植物無明顯病蟲害發(fā)生，整株有明顯病狀枝葉不超過2%。6.綠籬造型植物新生枝不超過10cm，勒杜鵑造型新生枝不超過30cm。7.花壇、樹坑等邊緣齊整、平滑，邊角部位草坪邊緣整齊清晰，無過長(zhǎng)現(xiàn)象。8.草坪高度控制在5厘米以下，保持平整美觀，無明顯枯黃、病蟲現(xiàn)象發(fā)生，無饅頭狀突起。9.草坪雜草得到有效控制，草坪沒有高于15cm或蔓延長(zhǎng)度超過10cm的雜草，每平方米雜草不得超過5棵；整塊草坪沒有明顯的闊葉雜草；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草。純草坪和混合草坪的草種純度達(dá)95%，新接管的綠地要求半年內(nèi)達(dá)到要求。10.草坪無出現(xiàn)直徑10cm以上禿斑、枯死。11.做好作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的必要標(biāo)識(shí)、警示和防護(hù)工作。12.保持工作現(xiàn)象場(chǎng)的清潔狀況，作業(yè)后及時(shí)將工作現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)至作業(yè)前狀態(tài)。13.惡劣天氣易發(fā)季節(jié)做好預(yù)防措施，惡劣天氣情況下應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的巡查、防范工作，防止綠化植物倒、折等情況發(fā)生，因防護(hù)不周造成的損失由承包方負(fù)責(zé)。14.做好員工的管理的培訓(xùn)工作。15.加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)綠化的巡查工作，如發(fā)現(xiàn)植物遭傷害后進(jìn)行及時(shí)救護(hù)、補(bǔ)植。16.編制竹或木類的籬笆，在易受損植物處進(jìn)行人為的隔檔。17.密切注意天氣預(yù)報(bào)，及時(shí)掌握好天氣變化的動(dòng)態(tài)，以便提前做好預(yù)防。18.做好綠化防寒、防旱工作。19.建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。

第六節(jié)安全防范、車輛管理、消防監(jiān)控管理方案及措施一、公共秩序維護(hù)的原則、目標(biāo)、職責(zé)（一）公共秩序維護(hù)服務(wù)的原則本著“安全至上，預(yù)防為主”的方針，在小區(qū)范圍內(nèi)，建立一種無盲點(diǎn)立體式的科學(xué)化安全防控體系，嚴(yán)格遵守“友善