DB36T 1571-2022 傳統(tǒng)村落價(jià)值核算技術(shù)規(guī)范　

ICS03.060CCSA11DB36TechnicalspecificationsforvalueaccountingoftraditionalvillagesIDB36/T1571—2022前言 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語(yǔ)和定義 4核算程序 5核算方法 26數(shù)據(jù)來(lái)源 4附錄A（資料性）價(jià)值核算補(bǔ)充公式 5附錄B（資料性）傳統(tǒng)建筑價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系 6附錄C（資料性）傳統(tǒng)村落價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系 7參考文獻(xiàn) DB36/T1571—2022本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。本文件由撫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局提出并歸口。本文件起草單位：金溪縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局、金溪縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、金溪縣古村落保護(hù)開(kāi)發(fā)中心、江西華中標(biāo)準(zhǔn)化事務(wù)所、江西智宸資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西師范大學(xué)、江西科技師范大學(xué)。本文件主要起草人：吳光輝、曹偉華、余炳文、賴海群、周博、李志強(qiáng)、吳佳星、遲令全。1DB36/T1571—2022傳統(tǒng)村落價(jià)值核算技術(shù)規(guī)范本文件規(guī)定了傳統(tǒng)村落價(jià)值核算程序、核算方法、數(shù)據(jù)來(lái)源。本文件適用于江西省范圍內(nèi)傳統(tǒng)村落及其傳統(tǒng)建筑的價(jià)值核算。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T50291房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50357歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)）江西省省級(jí)傳統(tǒng)村落評(píng)價(jià)認(rèn)定指標(biāo)體系（試行）3術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。3.1傳統(tǒng)村落traditionalvillages形成較早，擁有較為豐富的物質(zhì)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn),具備一定歷史、文化、科學(xué)、藝術(shù)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，具有地域文化特色或者傳統(tǒng)風(fēng)貌的村落。3.2傳統(tǒng)建筑traditionalarchitecture具有歷史、文化、科學(xué)、藝術(shù)、教育價(jià)值，未公布為不可移動(dòng)文物的建筑物、構(gòu)筑物。4核算程序4.1確定核算基本事項(xiàng)基本事項(xiàng)包括核算對(duì)象、核算用途、價(jià)值類型等，評(píng)估時(shí)應(yīng)與委托人進(jìn)行溝通，調(diào)查有關(guān)情況，了解相關(guān)規(guī)定后再確定基本事項(xiàng)。4.1.1核算對(duì)象核算對(duì)象應(yīng)是具有保護(hù)、利用和開(kāi)發(fā)價(jià)值的傳統(tǒng)村落、傳統(tǒng)建筑。2DB36/T1571—20224.1.2核算用途傳統(tǒng)村落及傳統(tǒng)建筑核算用途分為保護(hù)、抵押、租賃、開(kāi)發(fā)等。4.2編制核算作業(yè)方案核算作業(yè)方案在對(duì)核算項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，包括下列內(nèi)容：——核算工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包括擬采用的核算方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬搜集的所需資料、數(shù)據(jù)及其來(lái)源渠道等；——核算工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；——核算工作的人員安排等。4.3搜集核算所需資料核算所需資料針對(duì)核算項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：——反映核算對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料；——核算對(duì)象及其同類對(duì)象的交易、收益、成本等資料；——對(duì)核算對(duì)象所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況有影響的資料；——對(duì)核算對(duì)象價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。4.4實(shí)地查勘核算對(duì)象核算對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合以下要求：——觀察、詢問(wèn)、檢查、核對(duì)核算對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)屬狀況；——明確施工工藝、使用材料等內(nèi)容；——拍攝反映核算對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集核算所需的關(guān)于核算對(duì)象的其他資料；——制作實(shí)地查勘記錄，記載實(shí)地勘查的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。4.5選用核算方法可根據(jù)不同的核算對(duì)象、核算用途、收集的資料和評(píng)估方法的適用條件選擇不同的核算方法，如多種核算方法都適用，可采用多種方法，并綜合比較幾種方法確定核算結(jié)果。4.6確認(rèn)核算結(jié)果按照核算方法進(jìn)行核算，得出核算結(jié)果。4.7編寫核算報(bào)告核算報(bào)告可參考《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》進(jìn)行編寫。5核算方法5.1成本法5.1.1單棟傳統(tǒng)建筑的價(jià)值核算可采用成本法，核算公式如下：3DB36/T1571—2022式中：P——傳統(tǒng)建筑評(píng)估價(jià)值；P0——傳統(tǒng)建筑基本價(jià)值（P0的核算公式見(jiàn)附錄A）；t1——傳統(tǒng)建筑綜合調(diào)整系數(shù)（核算公式見(jiàn)附錄A，指標(biāo)體系見(jiàn)附錄Bt2——傳統(tǒng)建筑使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)；C——傳統(tǒng)建筑修復(fù)及維護(hù)費(fèi)用。注1：建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估注2：傳統(tǒng)建筑修復(fù)及維護(hù)費(fèi)用包括前期的修復(fù)費(fèi)用以及后續(xù)每年的管理費(fèi)用，后續(xù)年管理費(fèi)用可按照年金計(jì)算現(xiàn)注3：傳統(tǒng)建筑使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)t2根據(jù)傳統(tǒng)建筑的使用程度進(jìn)行評(píng)定，取值宜按照GB/T50291中關(guān)于市場(chǎng)法單個(gè)5.1.2傳統(tǒng)村落的價(jià)值核算可采用成本法，核算公式如下：式中：Pc——傳統(tǒng)村落評(píng)估價(jià)值；Pi——第i個(gè)傳統(tǒng)建筑基本價(jià)值；n——傳統(tǒng)村落中傳統(tǒng)建筑數(shù)量；T1——傳統(tǒng)村落綜合調(diào)整系數(shù)（核算公式見(jiàn)附錄A，指標(biāo)體系見(jiàn)附錄CT2——傳統(tǒng)村落使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)；C——傳統(tǒng)村落保護(hù)與修復(fù)成本。注1：傳統(tǒng)村落使用價(jià)值調(diào)整系數(shù)T2可根據(jù)該群落正在使用的建筑占群落所有建筑的比例進(jìn)行評(píng)定，量化峰值宜為注2：傳統(tǒng)村落保護(hù)與修復(fù)成本包括聘請(qǐng)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃的編制費(fèi)用、實(shí)施該規(guī)劃所發(fā)生的費(fèi)用以及5.2收益法已開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)村落的價(jià)值核算可采用收益法，核算公式如下： 式中：E——評(píng)估值；Ai——第i年的凈收益；P——投資收益率。4DB36/T1571—20225.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法擬開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)村落的價(jià)值核算可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，核算公式如下： 式中：E——評(píng)估值；Ai——第i年的預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入；Ci——第i年的投資與經(jīng)營(yíng)成本；Fi——投資利潤(rùn)；AI——傳統(tǒng)村落開(kāi)發(fā)建設(shè)成熟后，收益穩(wěn)定階段年凈收益；n——傳統(tǒng)村落開(kāi)發(fā)建設(shè)和收益不穩(wěn)定期；P——投資收益率。5.4其它方法除以上方法外，還可采用市場(chǎng)法、實(shí)物期權(quán)法和條件價(jià)值法等其他方法進(jìn)行核算。6數(shù)據(jù)來(lái)源核算所需數(shù)據(jù)來(lái)源應(yīng)采用統(tǒng)計(jì)部門和各行業(yè)主管部門發(fā)布的數(shù)據(jù)、必要專家評(píng)分、評(píng)估機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)、科研機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)。5DB36/T1571—2022（資料性）價(jià)值核算補(bǔ)充公式表A.1價(jià)值核算補(bǔ)充公式P0=c×r6DB36/T1571—2022（資料性）傳統(tǒng)建筑價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系表B.1傳統(tǒng)建筑價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系有無(wú)高低高注1：本評(píng)估體系所設(shè)權(quán)重均為參考值，對(duì)于實(shí)際進(jìn)行評(píng)估的，可以結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行考慮，必要時(shí)借助專家打分注2：在具體打分時(shí)，除卻評(píng)價(jià)內(nèi)容具有客觀性的（如傳統(tǒng)建筑所建年代、稀缺性等），其余具有主觀評(píng)價(jià)類的打7DB36/T1571—2022（資料性）傳統(tǒng)村落價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系表C.1傳統(tǒng)村落價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系傳統(tǒng)建筑集中修4文物保護(hù)單位等級(jí)4傳統(tǒng)建筑占地面積8傳統(tǒng)建筑用地面積占全村建設(shè)用64部乃至周邊環(huán)境且分布連片集中，風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一，仍有原住居民生活使用，保持了傳統(tǒng)區(qū)的活較好且分布連片，仍有原住居民生活使用，不協(xié)調(diào)建筑少，4～5分；有一定時(shí)期風(fēng)貌特色，周邊環(huán)境有一定破壞，不協(xié)調(diào)建筑較多，2～3分；與地域特色風(fēng)貌，周邊環(huán)境破壞較為嚴(yán)重，0～1分。6工藝美學(xué)價(jià)值（群）所具有的材料或裝飾等美1、現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)建筑（群）所具有的造型（外觀、庭院、形體、屋面等）、材料（技巧、配置對(duì)比、精細(xì)加工、地域材料）、裝修裝飾（木雕、石雕、磚建筑細(xì)部及裝飾十分精美，工藝美學(xué)價(jià)值高，4～5分；飾僅體現(xiàn)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土特色，美學(xué)價(jià)值一般，0～2分。58DB36/T1571—2022表C.1傳統(tǒng)村落價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系（續(xù)1）至今仍大量應(yīng)用傳統(tǒng)技藝營(yíng)造日筑形式、風(fēng)格與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，具有傳統(tǒng)禁忌等地方習(xí)俗，成為非物質(zhì)文化式、風(fēng)格與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，具有傳統(tǒng)禁忌等地方習(xí)俗，技術(shù)工藝水平有地域建筑形式與風(fēng)格或與傳統(tǒng)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，營(yíng)造特色有地域代表性0～1分。3局村落現(xiàn)有選址形2現(xiàn)存歷史環(huán)境要古河道、商業(yè)街、公共建筑、特色公共活動(dòng)場(chǎng)地、堡寨、城門、碼頭、樓閣、6村落傳統(tǒng)格局保生活保持密切聯(lián)系，整體風(fēng)貌完整協(xié)調(diào)，格局體系中無(wú)突出不協(xié)調(diào)新建筑，9看出原有的街巷體系，傳統(tǒng)設(shè)施基本不使用，格局體系中不協(xié)調(diào)新建筑較多，9科學(xué)文化價(jià)值營(yíng)造等能代表所定歷史時(shí)期的典型特征，反映科周邊環(huán)境能明顯體現(xiàn)選址所蘊(yùn)含的深厚的文化或歷史背景，有很高的科學(xué)、文址所蘊(yùn)含的深厚的文化或歷史背景，有較高的科學(xué)、文化、考古、歷史價(jià)值，89DB36/T1571—2022表C.1傳統(tǒng)村落價(jià)值綜合調(diào)整系數(shù)指標(biāo)體系（續(xù)2）局值營(yíng)造等能代表所定歷史時(shí)期的典型特征，反映科強(qiáng)體現(xiàn)選址所蘊(yùn)含的深厚的文化或歷史背景，科學(xué)、文化、歷史、考古價(jià)值一8村落與周邊優(yōu)美的自然山水環(huán)境或傳統(tǒng)的田園風(fēng)光保有和諧共生5產(chǎn)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)6非物質(zhì)文化遺產(chǎn)866非物質(zhì)文化遺產(chǎn)人、材料、工藝以及其他實(shí)踐活動(dòng)等與村落及其周邊環(huán)境的依存4、遺產(chǎn)可不依賴村落保持獨(dú)立傳承，0～1分。4DB36/T1571—2022參考文獻(xiàn)[1]LY/T2407-2015森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范[2]關(guān)于開(kāi)展傳統(tǒng)村落調(diào)查的通知（建村[2012]58號(hào)）[3]資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則的通知(財(cái)資〔2017〕43號(hào))[4]資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào))[5]江西省傳統(tǒng)村落保護(hù)