別墅營(yíng)銷手冊(cè)()

目錄HYPERLINKHYPERLINK\l"br71"我國(guó)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀HYPERLINK\l"br71".......................................HYPERLINK\l"br71"HYPERLINK\l"br71"71HYPERLINK\l"br71"一）、政策回顧HYPERLINK\l"br71"............................................71HYPERLINK\l"br72"二）、我國(guó)一線城市別墅市場(chǎng)狀況HYPERLINK\l"br72"............................HYPERLINK\l"br72"HYPERLINK\l"br72"72HYPERLINK\l"br80"三）、別墅的南北方差異的主要體現(xiàn)HYPERLINK\l"br80"HYPERLINK\l"br80"......................HYPERLINK\l"br80"HYPERLINK\l"br80"80HYPERLINK\l"br81"二、客戶特征HYPERLINK\l"br81"HYPERLINK\l"br81".................................................81HYPERLINK\l"br81"一）、別墅客戶構(gòu)成HYPERLINK\l"br81"........................................HYPERLINK\l"br81"HYPERLINK\l"br81"81HYPERLINK\l"br88"二）、別墅客戶特征分析HYPERLINK\l"br88"....................................HYPERLINK\l"br88"HYPERLINK\l"br88"88HYPERLINK\l"br100"三、別墅營(yíng)銷策略HYPERLINK\l"br100"HYPERLINK\l"br100"............................................100HYPERLINK\l"br100"一）、別墅營(yíng)銷要點(diǎn)HYPERLINK\l"br100".......................................HYPERLINK\l"br100"HYPERLINK\l"br100"100HYPERLINK\l"br105"二）、別墅銷售的一般策略HYPERLINK\l"br105".................................HYPERLINK\l"br105"HYPERLINK\l"br105"105HYPERLINK\l"br108"四、別墅營(yíng)銷案例HYPERLINK\l"br108"HYPERLINK\l"br108"............................................108一、別墅的發(fā)展史一）、別墅的含義1、別墅的含義定義：國(guó)土資源部最新定義：獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式，叫別墅。展開來說就是獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。別墅首先是一種生活方式，區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。別墅即在我國(guó)古代稱為別業(yè)，是比一般居宅更能享受生活的居所。追溯其起源，并沒有一個(gè)明確的時(shí)間起始點(diǎn)。我國(guó)古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國(guó)外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長(zhǎng)的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國(guó)外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場(chǎng)（草原）別墅、莊園式別墅等。多建在城郊或風(fēng)景區(qū)。中國(guó)古代稱別業(yè)、別館。3世紀(jì)，意大利山坡地帶出現(xiàn)臺(tái)階式別墅。中國(guó)西晉出現(xiàn)別墅，如洛陽(yáng)石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。近代、現(xiàn)代最具特色的別墅有：賴特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒·柯布西耶設(shè)計(jì)的薩伏伊別墅等。別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)是：因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔。別墅發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)有了很多復(fù)雜的形式，如：雙拼、聯(lián)排、疊加等，其實(shí)這些都不算真正意義上的別墅，稱之為低密度住宅更為合適；而只有獨(dú)棟別墅才能真正稱為別墅。而在國(guó)外，第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa，這是從居住時(shí)間上來說的，真正意義上別墅的區(qū)分是從其建筑形式上，即獨(dú)門獨(dú)院。villa最早出現(xiàn)在中國(guó)時(shí)，經(jīng)常翻譯成三種，有的時(shí)候叫別墅，有的時(shí)候叫莊園，有時(shí)還叫城堡，不管怎么翻譯這個(gè)東西都是國(guó)外獨(dú)立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來的時(shí)候，一個(gè)莊園和另外一個(gè)莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩(shī)意的住宅，它代表著人類的某種理想。與HOUSE對(duì)比，VILLAHOUSE則屬于現(xiàn)實(shí)。設(shè)計(jì)HOUSE時(shí)，我們想得更多的是布局如何合理，分區(qū)如何明確，家里要住幾口人，東西往哪兒放，車往哪兒停，一切都與鍋碗瓢盆有關(guān)系--這是居家過日子。而設(shè)計(jì)VILLA時(shí)，最重要的是要看它符不符合我們的理想：如果親水是你的理想，那么就要看這個(gè)VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墻面設(shè)計(jì)為原來的巖石??偷得浮生半日閑，是VILLA生活的最好寫照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城區(qū)，而VILLA則來到了山野之間。2、別墅應(yīng)該具備的軟硬件（1）環(huán)境別墅大多建造在郊區(qū)，或依山傍水，或接景造物，遠(yuǎn)郊的自然山水也罷，市區(qū)的人文風(fēng)景也好，各有各的妙處，只要?jiǎng)e墅有天有地，環(huán)境賞心悅目，就能吸引買家，所謂“仁者樂山，智者樂水!”（2）配套生活配套設(shè)施完善，一般建在城郊，甚至遠(yuǎn)郊，就要求生活配套完善，除了基本生活設(shè)施外，還應(yīng)有超市、商務(wù)會(huì)所、茶坊、游樂園、洗衣房等，以免有與世隔絕的感覺。（3）文化品位與身份的相容“物以類聚，人以群分?！眲e墅購(gòu)買者有共同特征，通常都是一些成功人士，有相應(yīng)的社會(huì)影響，關(guān)注共同的話題，有共同的行為規(guī)范與準(zhǔn)則，這樣才能融洽相處，感覺恬然自在，一個(gè)有高尚品位的社交圈子是每個(gè)人都樂于加入的。（4）社區(qū)人文自然兩相宜，別墅社區(qū)要有一定規(guī)模，既要有私密的生活空間，還要有共享的休閑交流空間，樓臺(tái)軒榭要與自然環(huán)境和諧相生。在具體指標(biāo)上，體現(xiàn)為低密度、低容積率、樓間距較大、大面積的綠化，每戶都有私家花園，私家車庫(kù)至少要能停放兩輛車。（5）空間健康人生發(fā)揮潛能，作為彰顯生活品位與個(gè)性化的居所，無論是在室內(nèi)或室外，別墅都應(yīng)有充足的自由運(yùn)動(dòng)空間，諸如健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等，讓業(yè)主充分展現(xiàn)自我的潛能。人們追逐高爾夫球場(chǎng)旁邊的別墅就是最好的說明。（6）戶型大小不論和諧可人，只要社區(qū)環(huán)境優(yōu)越，對(duì)別墅戶型的需求面積在200—500平方米之間，甚至再小一些，或者再大一些，都有相應(yīng)的需求者，關(guān)鍵在于別墅的功能是否完善，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，尤其要有會(huì)客廳、大書房，甚至家庭辦公室，以及觀景露臺(tái)。（7）安全智能兼顧周密保安，物質(zhì)條件以外最重要的因素，別墅社區(qū)的安全應(yīng)是全方位的，除了要有安全的周邊大環(huán)境外，社區(qū)內(nèi)要有多重智能安防設(shè)施，周密的保安服務(wù)也必不可少，24小時(shí)智能安防與人性保安相結(jié)合，以保障居住者的安全。（8）物管星級(jí)服務(wù)舒適體貼，星級(jí)服務(wù)，體貼入微，為所有業(yè)主提供24小時(shí)的全方位多項(xiàng)目的酒店式服務(wù)，由專業(yè)保潔員和園藝師等提供環(huán)境、衛(wèi)生、園林等進(jìn)行維護(hù)，并能根據(jù)每一個(gè)客戶的需求提供各種特約服務(wù)。國(guó)際的別墅“6S”理論：SUN(太陽(yáng))、SKY(天空)、SPACE(空間)體現(xiàn)的人與建筑，人與天地、人與大自然的親密與和諧；而SPEAK(交談)、STORY(故事)、SPORT(運(yùn)動(dòng))表現(xiàn)的則是表現(xiàn)人與人之間、心靈與心靈、思想與思想之間的親密與和諧。二）、世界別墅的發(fā)展史遠(yuǎn)古時(shí)代，人們用勞動(dòng)創(chuàng)造生活，來把握自己的命運(yùn)，同時(shí)也開始了人工營(yíng)造屋室的新階段，并建立了以自己為中心的新秩序，真正意義上的“建筑”誕生了。別墅，可以說是豐富多彩的建筑的衍生物，建筑的分支。別墅的出現(xiàn)也可以說是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，總是與富裕階層的出現(xiàn)、社會(huì)階層的劃分相隨。西方別墅歷史可上溯到羅馬帝國(guó)時(shí)代的哈德良離宮，成熟階段應(yīng)在文藝復(fù)興時(shí)期的古典主義盛期的貴族鄉(xiāng)間村邸，甚至國(guó)王的離宮別墅在西方可以追溯到古羅馬時(shí)期——著名的哈德良離宮是別墅的典范，也是羅馬的繁榮和優(yōu)雅在建筑上的體現(xiàn)。成熟階段應(yīng)在文藝復(fù)興時(shí)期的古典主義盛期的貴族鄉(xiāng)間村邸，以及意大利建筑師帕拉第奧“圓頂別墅”，甚至國(guó)王的離宮，如弗朗西斯一世的楓丹白露和路易十四的凡爾賽宮等。它們或有華麗宏大的園林，或享天然奇美的山水，或于鄉(xiāng)間田野，或落島嶼海灣，常為皇室貴族獨(dú)享。（1）古羅馬發(fā)展了別墅園公元前五百年，古希臘的園林建設(shè)開始興盛，城市住宅的四周以柱廊圍繞成庭院，庭院中散置水池和花木，別墅的雛形開始醞釀之中。后來，羅馬繼承古希臘的傳統(tǒng)而著重發(fā)展了別墅園（VillaGarden）和宅園包括居住房屋、水渠、水池、草地和樹林。當(dāng)時(shí)的一位官員和著作家的Pliny怡人心神，在于那些爬滿常春藤的柱廊和人工栽植的樹叢；晶瑩的水渠兩岸綴以花壇，上下交相輝映。確實(shí)美不勝收。還有柔媚的林蔭道、敞露在??.這些都為人們?cè)谥形绾屯砩咸峁┝擞淇彀仓k的場(chǎng)所。龐貝（pompei）古城內(nèi)保存著的許多宅園遺址一般均為四合庭院的形式，一面是正廳，其余三面環(huán)以游廊，在游廊的墻壁上畫上樹木、噴泉、花鳥以及遠(yuǎn)景等的壁畫，造成一種擴(kuò)大空間的感覺。從復(fù)原的哈德良別墅平面圖看到，建筑物的大氣，優(yōu)雅，精致。一片心形的美麗建筑群，鑲嵌在豐潤(rùn)的古提伯城，像耀眼的明珠，令這里習(xí)習(xí)生耀。別墅占地120公頃，相當(dāng)于兩個(gè)古羅馬城。精巧的結(jié)構(gòu)布局，與恰到好處的碧水綠樹相映照，使得幾乎成了他設(shè)計(jì)的所有建筑的鮮明主題。在這個(gè)別墅群已考證的建筑中，就有35個(gè)水廁，30個(gè)單嘴噴泉，12個(gè)蓮花噴泉，10個(gè)蓄水池，6個(gè)大浴場(chǎng)，6個(gè)水簾洞。為了在自己的離宮中滿足在水一方的向往，哈德良不惜動(dòng)用了一條專給羅馬供水的管道。水從別墅群的南端引入，再通過一個(gè)由水塔和管道組成的復(fù)雜系統(tǒng)，暢通地供到別墅的各個(gè)角落。這個(gè)系統(tǒng)，就像一個(gè)人身上的血管和脈絡(luò)，維持著人的生命。其中，最為復(fù)雜的，當(dāng)數(shù)一個(gè)被稱為“塞拉佩文”的建筑供水系統(tǒng)。（2）文藝復(fù)興時(shí)期別墅趨于成熟階段十五世紀(jì)是歐洲商業(yè)資本的上升期，意大利出現(xiàn)了許多以城市為中心的商業(yè)城邦。人們的思想從中世紀(jì)宗教中解脫出來，擺脫了上帝的禁錮，充分意識(shí)到自己的能力和創(chuàng)造力。“人性的解放”結(jié)合對(duì)古希臘羅馬燦爛文化的重新認(rèn)識(shí)，從而開創(chuàng)了意大利“文藝復(fù)興”的高潮，居住文化也是這個(gè)文化高潮里面的一部分。出生于意大利帕多瓦的安德烈亞·帕拉第奧，常常被認(rèn)為是西方最具影響力和最常被模仿的建筑師，1508年出生的他，在年輕時(shí)給當(dāng)時(shí)一位主要學(xué)者特里西諾（GianGiorgioTrissino）的別墅進(jìn)行擴(kuò)建時(shí)，他掌握了古典建筑的原理。截至十六世紀(jì)四十年代，帕拉第奧一直運(yùn)用古典建筑的原理為維琴察的貴族設(shè)計(jì)了一系列的鄉(xiāng)村別墅和城市宮殿，其中最著名的建筑之一就是卡普拉別墅（VillaCapra），也被稱Rotunda神殿就是仿照其建成的。當(dāng)時(shí)在意大利半島，一些積累了大量財(cái)富的貴族、大主教、商業(yè)資本家們?cè)诔鞘行藿ㄈA麗的住宅，也在郊外經(jīng)營(yíng)別墅作為休閑的場(chǎng)所，別墅園遂成為意大利文藝復(fù)興園林中的最具代表性的一種類型。說到別墅，在文藝復(fù)興時(shí)期，大多只有貴族才能享受到的生活，在此后又被拿破侖改建為文藝復(fù)興建筑式樣。年，法的城堡，那就是著名的楓丹白露宮。楓丹白露宮位于170平方公里的森林內(nèi)，面積0.84平方公里。以文藝復(fù)興和法國(guó)傳統(tǒng)交融的建筑式樣和蒼綠一片的森林而聞名于世。另外，法國(guó)凡爾賽宮原是一個(gè)16241661十四改造成一座豪華的王宮。是著名建筑師勒·沃·哈爾都安和勒·諾特爾精心設(shè)計(jì)而的。全宮占地111萬(wàn)平方米。宮殿氣勢(shì)磅礴，布局嚴(yán)密、協(xié)調(diào)。正宮朝東西走向，兩端與南宮和北宮相銜接，形成對(duì)稱的幾何圖案。正宮前面是一座風(fēng)格獨(dú)特的法蘭西式大花園。近處是兩池碧波，沿池而塑的銅雕豐姿多態(tài)，美不勝收。（3）大工業(yè)的發(fā)展，郊野地區(qū)開始興建別墅園林十九世紀(jì)后期，由于大工業(yè)的發(fā)展，許多資本主義國(guó)家的城市日愈膨脹、人口愈集中，大城市開始出現(xiàn)居住條件明顯兩極分化的現(xiàn)象。勞動(dòng)人民聚居的“貧民窟”(Slum)環(huán)境污穢，嘈雜。即使在市政府設(shè)施完善的資產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)也由于地價(jià)昂貴，經(jīng)營(yíng)宅園不易。資產(chǎn)階級(jí)紛紛遠(yuǎn)離城市尋找清凈的環(huán)境，加之以現(xiàn)代交通工具發(fā)達(dá)，百十里之遙朝發(fā)夕至。于是，在郊野地區(qū)興建別墅園林成為一時(shí)風(fēng)尚，十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)是這類園林最為興盛的時(shí)期。當(dāng)時(shí)的許多學(xué)者已經(jīng)看到城市建筑過于稠密和擁擠所造成的后果特別是終年居住在貧民窟里面的工人階級(jí)迫切需要優(yōu)美的園林環(huán)境作為生活的調(diào)劑。因此，在提出種種城市規(guī)劃的理論和方案設(shè)想的同時(shí)也考慮到園林綠化的問題。其中霍華德（E.Howard）倡導(dǎo)的“花園城”不僅是很有代至于其他形形色色的學(xué)說則大都是資本主義制度下不易實(shí)現(xiàn)的空想。另一方面，在資產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)卻也相應(yīng)出現(xiàn)了一些新的園林類型：比較早的如倫敦花園廣場(chǎng)；稍后，納許將公園納入住宅區(qū)的規(guī)劃中。（4）現(xiàn)代流派的迭興，別墅朝著多元化方向發(fā)展隨著歷史車輪不斷地朝前發(fā)展，“別墅”也在更迭創(chuàng)新發(fā)展中，它因各個(gè)國(guó)家和民族間逐步糅合自身文化而形現(xiàn)代主義風(fēng)格、哥特風(fēng)格、中式風(fēng)格等，無不顯現(xiàn)出別墅正朝著多元的方向在發(fā)展。型藝術(shù)和建筑藝術(shù)中的各種現(xiàn)代流派迭興，別墅文化也受到他們的潛移默化。把現(xiàn)代藝術(shù)和現(xiàn)代建筑的構(gòu)圖則運(yùn)用于造園設(shè)計(jì)，好象靳諾特式園林之運(yùn)用古典主義建筑的原則一樣，從20世紀(jì)中葉，在西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑思想——現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格悄然滋生。這種建筑的代表人物主張建筑師要擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，大膽創(chuàng)造適應(yīng)于工業(yè)化社會(huì)的條件、要求的嶄新建筑。三）、我國(guó)別墅發(fā)展史下來的民居看，富人住的房子，大多都是精品，一方面體現(xiàn)了中國(guó)的傳統(tǒng)文化，墅的類型，并且逐漸成為有錢人住宅形式的主流。識(shí)的加深他們發(fā)現(xiàn)，西式的別墅空間，反映的是西方的居住理念和人文思想。們不能不說是一種遺憾。國(guó)文化內(nèi)涵為特征的中式別墅的出現(xiàn)就是必然的。在2004年這一場(chǎng)復(fù)興運(yùn)動(dòng)終問題。進(jìn)行了相應(yīng)的修正。墅建筑的探索沉淀、升華，跨越了中、西式的文化界限，追求別墅生活的本義。新的別墅時(shí)代，也確立了一種與國(guó)際同步的別墅成熟建筑理念。常清晰的發(fā)展脈絡(luò)，而隨著市場(chǎng)細(xì)分和人們對(duì)于居住要求的不斷提高，以融合、跨界為根本特征的亞洲別墅將會(huì)成為未來別墅市場(chǎng)的主流。墅區(qū)的興起正好迎合了這一點(diǎn)。四）、別墅等低密度住宅的類別通常情況下，我們一般按照別墅的建筑形式或別墅的建筑風(fēng)格進(jìn)行分類：1、按建筑形式分目前在市場(chǎng)上我們按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨(dú)棟別墅、算是真正意義上的別墅，其他的只能算是低密度住宅。（一）——獨(dú)棟別墅定義：家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征：私密性強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。純別墅圖鑒（二）——雙拼別墅定義：雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的合體單棟別墅。在美國(guó)被叫作“Twofamily比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。特征：1、與聯(lián)排、獨(dú)棟別墅相對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院空間。2、低層小樓加上私家花園的這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花了Cityhouse和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。3、雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。（三）——聯(lián)排別墅定義：又稱TOWNHOUSE1至2個(gè)車位，面積一般是每戶250平方米左右。特征：1、比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便2、價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。聯(lián)排別墅發(fā)展簡(jiǎn)介：19Townhouse數(shù)一般在3層至5Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價(jià)格合理、態(tài)。（四）——疊拼別墅定義：它是Townhouse的疊拼式上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。特征：1.購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。（五）——空中別墅定義:空中別墅發(fā)源于美國(guó)，稱為中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國(guó)，以“第一居所”和“稀缺性的層，在別墅區(qū)中還比較少。特征：1.空中別墅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.2.7-2.933.13.33.6好。2、按建筑風(fēng)格分類（一）——中式風(fēng)格別墅簡(jiǎn)介：中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格在國(guó)內(nèi)建筑市場(chǎng)心?！斑\(yùn)河岸上的院子”、“觀唐”這幾個(gè)非常有特色的項(xiàng)目起到了非常好的效果。意義上，它是一個(gè)好作品；市場(chǎng)意義上，它是一個(gè)成功的商品。特征：化以及現(xiàn)代生活方式的變化等原因造成的對(duì)建筑需求的變化——建筑形式只是僅在文化上被廣泛支持，在被市場(chǎng)認(rèn)可的程度上，也達(dá)了良好的效果。（二）——美式風(fēng)格別墅簡(jiǎn)介：美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，幾乎世界其中尤其受英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、西班牙以及美互相融合，并且隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步增強(qiáng)，適應(yīng)各種新功能的住宅形式紛紛出現(xiàn)，各種絢際上最先進(jìn)、最人性化、最富創(chuàng)意的住宅。成為既簡(jiǎn)約大氣，又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格，充分體現(xiàn)了簡(jiǎn)潔大方，輕松的特點(diǎn)，居住非常具有人性化，在別墅市場(chǎng)非常受歡迎，隨著1999年別墅在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇，我們聽到的最多的詞匯之一是北美風(fēng)格別墅或者美式別墅。近某權(quán)威機(jī)構(gòu)做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，70%以上的潛在購(gòu)買人群都傾向于選擇北美風(fēng)格別墅，可見北美風(fēng)格的影響程度。在設(shè)計(jì)和施工上充分體現(xiàn)了北美地區(qū)傳統(tǒng)住宅的魅力。特征：古希臘時(shí)期的紀(jì)念物，和它較為類似的文藝復(fù)興時(shí)期的古典風(fēng)格是起源于15世三種傳統(tǒng)風(fēng)格出現(xiàn)在中世紀(jì)時(shí)期，在時(shí)間上連接古典風(fēng)格和文藝復(fù)興古典風(fēng)格，開始于19世紀(jì)晚期并延續(xù)到現(xiàn)在。它沒有過多的裝飾，外部效果簡(jiǎn)潔誠(chéng)實(shí)，新埃及的建筑或多或少的成為北美住宅的參照。因此，北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動(dòng)自然。溫哥華森林麥卡倫地（三）——?dú)W式風(fēng)格別墅簡(jiǎn)介：家的風(fēng)格或是哪個(gè)具有鮮明地方特征的建筑輪廓，更加細(xì)化到某一國(guó)家和地區(qū)的風(fēng)格，而別墅建筑造型也更加生動(dòng)。（四）——法式風(fēng)格別墅特征：1、布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間2、效果貴族風(fēng)格，高貴典雅。3（五）——地中海式風(fēng)格別墅我們這里所說的地中海式風(fēng)格別墅是指從建筑外觀及形態(tài)上看。特征：1、圓形拱門、馬蹄形的窗、回旋的回廊、陶石地板等典型的地中海建筑特色。2、自然渾圓的線條、飽滿絢爛多彩的顏色。3、高雅貴氣、充滿創(chuàng)意和靈感。城市生活永遠(yuǎn)無法給予的生活方式。在歲月沉積中，別墅方能真正實(shí)現(xiàn)其“別墅人生”。五）、著名別墅賞析1、世界著名別墅賞析（1）、洛杉磯樹上別墅洛杉磯建筑事務(wù)所Standard提供了這個(gè)占地167平米的混凝土和木材被動(dòng)式太陽(yáng)能住宅照片，位于洛杉磯附近的一座山坡上。該住宅通過其透明的全玻璃式的南立面對(duì)該術(shù)處理方法，對(duì)氣候進(jìn)行調(diào)控，開放的南立面可以俯視整個(gè)洛杉磯盆地。（2）、賴特的流水別墅流水別墅外觀流水別墅是賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅。在瀑布之上，賴特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(houseonthemesa)的夢(mèng)想，懸的樓板錨固在后面的和自然山石中。主要的一層幾乎是一個(gè)完整的大房間，通過空間處理而形成相互流通的各種從屬空間，并且有小梯與下面的水池聯(lián)系。正面在窗臺(tái)與天棚之間，是一金屬窗框的大玻璃,虛實(shí)對(duì)比十分強(qiáng)烈。整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無與比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。從流水別墅的外觀。我們可以讀出那些水平伸展的地坪，要橋，便道，車道，個(gè)不可磨滅的新體驗(yàn)。筑史的諸多流派，它似乎全身飛躍而起，座落花流水于賓夕法尼亞的巖崖之中，人和一的最高境界。（3）、柯布西耶的薩伏伊別墅薩伏伊別墅是現(xiàn)代主義建筑的經(jīng)典作品之一，位于巴黎近郊的普瓦西（Poissy由現(xiàn)代建筑大師勒·柯布西耶于1928年設(shè)計(jì)，1930年建成，使用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這幢白房子表面看來平淡無奇，簡(jiǎn)單的柏拉圖形體和平整的白色粉刷的外墻，簡(jiǎn)單到幾乎沒有任何多余裝飾的程度，“唯一的可以稱為裝飾部件的是橫向長(zhǎng)窗，這是為了能最大限度地讓光線射入?！彼_伏伊別墅是勒·柯布西耶純粹主義的杰作，是一個(gè)完美的功能主義作品，甚至是勒·柯布西耶的作品中最能體現(xiàn)其建筑觀點(diǎn)的作品之一。別墅在設(shè)計(jì)之初，柯布西耶原本的意圖是用這種簡(jiǎn)約的、工業(yè)化的方法去建造大量低造價(jià)的平民住宅，沒想到老百姓還沒來得及接受，卻讓有億萬(wàn)家產(chǎn)的年輕的薩伏伊女士相中，于是成就了一件偉大的作品，它所表現(xiàn)出的現(xiàn)代建筑原則影響了半個(gè)多世紀(jì)的建筑走向。薩伏伊別墅是一個(gè)完美的功能美學(xué)作品，其基地是位于普瓦西的一片的開闊地帶，中心略微隆起。地段為12英畝，宅基為矩形，長(zhǎng)約22.5米，寬為20米，共三層。底層（柱托的架空層）三面透空，由支柱架起，內(nèi)有門廳，車庫(kù)和仆人用房，是由弧形玻璃窗所包圍的開敞結(jié)構(gòu)。二層有起居室、臥室、廚房、餐室、屋頂花園和一個(gè)半開敞的休息空間。三層為主臥室和屋頂花園，各層之間以螺旋形的樓梯和折形的坡道相聯(lián)，建筑室內(nèi)外都沒有裝飾線腳，用了一些曲線形墻體以增加變化。薩伏伊別墅在設(shè)計(jì)上與以往的歐洲住宅大異其趣。輪廓簡(jiǎn)單，像一個(gè)白色的方盒子被細(xì)柱支起。水平長(zhǎng)窗平闊舒展，外墻光潔，無任何裝飾，但光影變化豐富。別墅雖然外形簡(jiǎn)單，但內(nèi)部空間復(fù)雜，如同一個(gè)內(nèi)部精巧鏤空的幾何體，又好像一架復(fù)雜的機(jī)器。該建筑采用了鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面和空間布局自由，空間相互穿插，內(nèi)外彼此貫通，它外觀輕巧，空間通透，裝修簡(jiǎn)潔，與造型沉重、空間封閉、裝修繁瑣的古典豪宅形成了強(qiáng)烈對(duì)比。該建筑在設(shè)計(jì)上主要有如下特點(diǎn)：①模數(shù)化設(shè)計(jì)—這是柯布西耶研究數(shù)學(xué)、建筑和人體比例的成果?，F(xiàn)在這種設(shè)計(jì)方法廣為應(yīng)用；②簡(jiǎn)單的裝飾風(fēng)格—相對(duì)于之前人們常常使用的繁瑣復(fù)雜的裝飾方式而言的，其裝飾可以說是非常的簡(jiǎn)單；③純粹的用色—建筑的外部裝飾完全采用白色，這是一個(gè)代表新鮮的、純粹的、簡(jiǎn)單和健康的顏色；（勒·柯布西耶曾在自己的一本書中這樣寫道）④開放式的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)；⑤專門對(duì)家具進(jìn)行設(shè)計(jì)和制作；⑥動(dòng)態(tài)的、非傳統(tǒng)的空間組織形式—尤其使用螺旋形的樓梯和坡道來組織空間；⑦屋頂花園的設(shè)計(jì)—使用繪畫和雕塑的表現(xiàn)技巧設(shè)計(jì)的屋頂花園；⑧車庫(kù)的設(shè)計(jì)—特殊的組織交通流線的方法，使得車庫(kù)和建筑完美的結(jié)合，使汽車易于停放而又不會(huì)使車流和人流交*；⑨雕塑化的設(shè)計(jì)—這是勒·柯布西耶常用的設(shè)計(jì)手法，這使他的作品常常體現(xiàn)出一種雕塑感。2、國(guó)內(nèi)著名別墅項(xiàng)目分析1）、北京溫哥華森林（1）項(xiàng)目概況榆河2山環(huán)島5公里，距北四環(huán)約12公里。從地理北、小湯山三大著名別墅板塊的核心交匯區(qū)，路往返市區(qū)。溫哥華森林的占地面積為7107000.38700多棟。為打造純正北美風(fēng)情的大型別墅區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)特聘了加拿大EKISTICS規(guī)劃大師，擔(dān)當(dāng)整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。（2）項(xiàng)目特色間綠化帶。溫哥華森林特別采用了具有悠久歷史文化與居住藝術(shù)的四種北美建筑風(fēng)格，17001780年的1890～19401900～1920年的草原風(fēng)1905～193023種立面形式，19種戶型平面，每棟均為地上二層，地下一層，地上面積從220～400平方米，地下面積從120～200平方米。項(xiàng)目的生活配套有戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所及溫哥華風(fēng)情商業(yè)街。2004年6月底，溫哥華項(xiàng)目正式推出二期純木屋頂?shù)娜聞e墅產(chǎn)品，共計(jì)70%紹）。（3）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)己的特色，這是項(xiàng)目的成功之處，也使得溫哥華森林成為目前北京的熱銷項(xiàng)目。發(fā)揮，尤其是客廳。2）、北京納帕溪谷（1）項(xiàng)目概況納帕溪谷位于北京市著名的溫泉休閑度假區(qū)溫榆河上游，緊鄰六環(huán)路和立湯路，京承高速、京昌高速、順沙路、地鐵、輕軌等交通干線在項(xiàng)目四周組成了成熟的道路交通網(wǎng)。項(xiàng)目占地面積6000000.336060%在320～60（平米之間。該項(xiàng)目的開發(fā)商為北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（2）項(xiàng)目特色納帕溪谷的建筑風(fēng)格為低密度獨(dú)棟花園式高檔別墅總體規(guī)劃由美國(guó)著名的F+A12000平米的超大型會(huì)所也采用了與別墅風(fēng)格相近的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，小區(qū)中央有一個(gè)面積約8000平米的人工湖及休閑公園、水上公園、兒童樂園等六個(gè)主花園、中庭花園和下沉花園。項(xiàng)目采用進(jìn)口品牌拉毛涂半斗外墻、美國(guó)IWP戶門、美國(guó)PEIIA窗、美國(guó)KOHLER衛(wèi)生潔具，供電、供水、供氣用IC卡計(jì)量。安全方面，裝有燃?xì)庑孤?、煙感探頭、緊急求助和非法入室自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，通訊方面，所有房間留有電視、電話及數(shù)據(jù)接口、分戶電話交換機(jī)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部通話。（3）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)納帕溪谷以原汁原味的純北美風(fēng)格精裝修別墅形態(tài)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了明顯的熱銷態(tài)勢(shì)。其成功之處可歸結(jié)為一下幾點(diǎn)：40003000多棵多年原生的大樹。天氣晴好時(shí)，人們抬頭就可以清晰地望到遠(yuǎn)處的燕山山脈。車速度。1法通過窗戶照射到房間。戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)岡榕多槔注重細(xì)節(jié)，迎合了客戶的心態(tài)。3）、上海蘭喬圣菲（1）項(xiàng)目概況蘭喬圣菲位于上海市金輝路33心約17公里，大約30分鐘車程。項(xiàng)目投資商為萬(wàn)科地產(chǎn)（上海），發(fā)展商為上海華歐房地產(chǎn)有限公司，上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司承擔(dān)物業(yè)管理。建筑設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃分別由美國(guó)JWDA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所和美國(guó)名園設(shè)32305萬(wàn)平方米，擬居住人口915人，分三期完成小區(qū)建設(shè)。一期占地105畝，共有100棟獨(dú)立別墅，容積率0.29。（2）戶型與裝修該項(xiàng)目戶型面積在250—460平方米之間。項(xiàng)目為毛坯交房，但是在銷售過6位國(guó)內(nèi)外室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的7的效果。（3）配套設(shè)施國(guó)學(xué)校與新加坡學(xué)校。小區(qū)內(nèi)擁有29片網(wǎng)球場(chǎng)、一個(gè)60米室外游泳池、一個(gè)環(huán)形游心，一個(gè)人工溫泉、5個(gè)壁球場(chǎng)、2個(gè)短式網(wǎng)球場(chǎng)、4個(gè)餐廳。（4）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)RanchoSantaFe為樣板，該鎮(zhèn)是美國(guó)著名的富人區(qū)，百年來的開發(fā)中講究規(guī)劃，尊重環(huán)境。量的原材實(shí)料，構(gòu)成具有特色的建筑元素：Stucco風(fēng)格的墻面、紅色筒瓦、鑄有的建筑表現(xiàn)力比較困難。4）、上海東郊花園（1）項(xiàng)目概況東郊花園地處上海市浦東新區(qū)紫竹路398弄，緊靠龍東大道。緊靠中環(huán)線入口，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘，距南浦、楊浦大橋10公里。項(xiàng)目投資商是上海東昌投資發(fā)詢（上海）有限公司和上海核工業(yè)設(shè)計(jì)研究院完成，景觀設(shè)計(jì)由日本（株）RIA都市建筑設(shè)計(jì)研究院完成。小區(qū)總占地面積110畝，總棟數(shù)52棟，共分二期開發(fā)，一期12棟。綠化率63.3%，容積率0.28。（2）戶型與裝修該項(xiàng)目單套面積在460～770中央吸塵器、全智能安全系統(tǒng)以及完備的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。外墻窗采用靜電粉噴帶斷橋隔熱鋁合金美式提拉窗，樓梯鋪設(shè)柚木，扶手由櫻桃木或柳桉制成。主衛(wèi)采用恒溫地?zé)嵯到y(tǒng)和進(jìn)口大理石地面：豪華專屬桑拿房。（3）配套設(shè)施銀行、商務(wù)宴會(huì)中心以及總統(tǒng)套房。（4）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)受歡迎樓盤”金獎(jiǎng)。項(xiàng)目地段條件好，是東郊國(guó)賓館周邊唯一在售的高檔別墅，在區(qū)域內(nèi)具有一定的稀缺性。規(guī)劃方面，密度低，綠化率高，采用7000平米的和營(yíng)銷工作有力，項(xiàng)目取得成功也是水到渠成。5）、深圳“觀瀾高爾夫大宅”（1）項(xiàng)目概況業(yè)管理有限公司承擔(dān)。目前推出部分包括三個(gè)區(qū)共81棟獨(dú)立式別墅，三個(gè)區(qū)的容積率水平略有差異，總體平均在0.45左右。（2）戶型與裝修觀瀾高爾夫大宅一共提供5438593平方米、700平方米、868平方米和1500室，以及1000～3000平方米不等的室外花園。毛坯交房。（3）配套設(shè)施項(xiàng)目所處的觀瀾湖高爾夫球會(huì)是全世界最大的高爾夫球場(chǎng)，共擁有10個(gè)球場(chǎng)180爾夫用品專賣店等配套設(shè)施。（4）項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)深圳“觀瀾高爾夫大宅”是目前華南地區(qū)最高端的獨(dú)立式別墅豪宅項(xiàng)目之一。作為相對(duì)傳統(tǒng)的“高爾夫別墅”，該項(xiàng)目與以往的項(xiàng)目相比存在很大的不同，不僅因?yàn)橛^瀾湖高爾夫球會(huì)是全世界最大的高爾夫球場(chǎng)，更因?yàn)樵擁?xiàng)目一改傳統(tǒng)高爾夫別墅位于球場(chǎng)周邊的做法，而是位于球場(chǎng)中心。以最新推出的露絲達(dá)區(qū)為例，周邊就被世界杯球場(chǎng)的第2、6、7、8洞所包圍，給業(yè)主享受高爾夫球的樂最近距離觀看世界高手的比賽，這對(duì)于高爾夫愛好者來說更是具有強(qiáng)烈的吸引。因此，該項(xiàng)目在高爾夫愛好者中具有相當(dāng)穩(wěn)定的客戶來源。72至6中西餐兩個(gè)餐廳，此外，還利用地下室、閣樓等空間安排了多功能房、健身房、10年來管理高爾夫球場(chǎng)以及內(nèi)部甚至室內(nèi)，隱私性的保障存在很大問題，而這對(duì)于豪宅來說是非常重要的。觀。這些問題都制約了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的進(jìn)一步提升。二、別墅的發(fā)展趨勢(shì)一）、別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀1、地區(qū)的氣候環(huán)境及住宅相應(yīng)特點(diǎn)庭院設(shè)計(jì)以及建材設(shè)備的影響都比較明顯。（1）北京地區(qū)冬季寒冷干燥；風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化，冬季盛行西北風(fēng)，夏季盛行東南風(fēng)。60米，湖上一座梭形瀾橋，連通兩岸，成為水上的觀景臺(tái)。（2）上海地區(qū)冷，氣溫日差較?。耗杲邓看螅喝照掌伲淮耗┫某鯙槊酚昶?，多陰雨天氣，2層一3層略潮濕，2-3層相對(duì)干燥；臥室常布置在2層以上。容易形成，也更容易養(yǎng)護(hù)。（3）珠三角建筑設(shè)計(jì)等方面地區(qū)性氣候環(huán)境條件的影響并不明顯。圳“天琴灣”達(dá)到87%獨(dú)立式別墅項(xiàng)目的一個(gè)明顯的地區(qū)性特點(diǎn)。可忽視的因素，尤其是目標(biāo)市場(chǎng)定位于港澳地區(qū)和潮汕等地區(qū)的項(xiàng)目更是如此。2、項(xiàng)目規(guī)模，規(guī)劃思想與規(guī)劃布局（1）北京地區(qū)Townhouse項(xiàng)目的規(guī)模較大，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目以小規(guī)模居多，多數(shù)在150套以下。但2004年開700600棟左右。在整個(gè)項(xiàng)目的布局和規(guī)劃方面，2004年新開盤的項(xiàng)目更加體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)團(tuán)式的6～812～16觀較好，在主要的道路上，只見樹林花叢，房子只是隱約其間。（2）上海地區(qū)與以往大盤云集的場(chǎng)面相比，2004年新推出的高檔別墅項(xiàng)目規(guī)模大都偏小，套數(shù)較少的項(xiàng)目更有利于營(yíng)造純凈的居住環(huán)境，提高物業(yè)檔次。當(dāng)然，2004年1區(qū)。自然的和諧，講究親切感和舒適性，努力創(chuàng)造更細(xì)膩更有人情味的空間。的領(lǐng)地，也有與周圍別墅共同分享的空間。（3）珠三角2004年推出的純獨(dú)立式別墅項(xiàng)目?jī)H有廣州“珠江別墅”、型項(xiàng)目中的一個(gè)組成部分。尤其是在珠江三角洲地區(qū)所特有的一些超大規(guī)模的如廣州“匯景新城”、“碧桂園鳳凰城”、“星河灣”和深圳“波托菲諾”等。要。在獨(dú)立式別墅項(xiàng)目自身的規(guī)劃布局上，珠三角地區(qū)大多仿效西方singlefamiIyhouse街區(qū)的布局方式，各棟別墅整齊排列于道路的一側(cè)或兩側(cè)，這也一定的關(guān)系。3、建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)特點(diǎn)（1）北京地區(qū)個(gè)高峰。但是，從2004年北京別墅市場(chǎng)新加入的代表性項(xiàng)目來看，北美風(fēng)格一的協(xié)調(diào)關(guān)系，強(qiáng)調(diào)“從湖岸長(zhǎng)出來的自然別墅”，等等。（2）上海地區(qū)購(gòu)買群體的海外生活背景。整體上看，2004年新推出的項(xiàng)目繼續(xù)了這一特點(diǎn)，種帶有濃重印第安文化和墨西哥文化痕跡的南加州鄉(xiāng)間別墅。別墅設(shè)計(jì)與裝飾，給別墅帶來更強(qiáng)的個(gè)性與藝術(shù)色彩。（3）珠三角與往常一樣，年珠江三角洲地區(qū)推出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目仍以歐美等西格、加拿大風(fēng)格等也出現(xiàn)在2004年的市場(chǎng)中，而且，此類項(xiàng)目大多不再局限于心，因此整體質(zhì)量有明顯的提升。此外，還有一些項(xiàng)目并沒有特定的主體風(fēng)格，元素，并將其融合成為項(xiàng)目獨(dú)特的建筑特色。目，但這種情況并沒有出現(xiàn)在廣州、深圳兩地。尤其令人費(fèi)解的是，即便是在2003年以來中式風(fēng)格的聯(lián)排別墅項(xiàng)目“清華坊”在廣州市場(chǎng)上取得巨大成功之后，2004年廣深兩地獨(dú)立式別墅市場(chǎng)也沒有推出任何中式風(fēng)格的項(xiàng)目，同時(shí)，式別墅出現(xiàn)在珠三角地區(qū)市場(chǎng)中只是一個(gè)時(shí)間問題。4、景觀營(yíng)造（1）北京地區(qū)補(bǔ)自然環(huán)境的不足，注重本體的規(guī)劃。宜。（2）上海地區(qū)功能與人文涵義，滲透到居住者生活的各個(gè)細(xì)節(jié)中。項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。觀風(fēng)格還是以私密靜謐、自然和諧為多。近年來，營(yíng)造“生態(tài)化”的景觀不再是一個(gè)口號(hào)，而是得到了切實(shí)地貫徹。泊的生態(tài)組成，并依靠自然生物凈水，使景觀具有生命力，并有效節(jié)約了成本。等各方面帶給居住者愉悅感。20000平方600005包括“高爾夫別墅”以及“游艇別墅”，以廣闊的水面和游艇作為賣點(diǎn)。（3）珠三角目是2004年中在利用周邊景觀資源方面最為突出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目，該項(xiàng)目的上，三面環(huán)海，48棟別墅依山勢(shì)錯(cuò)落分布，擁有絕佳的觀賞海景的角度，同時(shí)半島上還保留了700005?湖泊-5、戶型與空間布局（1）北京地區(qū)Townhouse出現(xiàn)之前，別墅的戶型面積一般都在250平米以上，Townhouse150了較大調(diào)整。別墅市場(chǎng)的消費(fèi)心理分界以總價(jià)300萬(wàn)元以上、100～300萬(wàn)元之間和低于100300平米以上、200～300平米和低于200平米。高端產(chǎn)品多為大戶型。人文關(guān)懷和人本主題。（2）上海地區(qū)因?yàn)橛卸嗄臧l(fā)展歷史并且大量引進(jìn)國(guó)外成形的另U目在戶型方面已經(jīng)比較成熟，2004年期間總體變化不大；但由于客戶群體結(jié)構(gòu)的變化以及客戶群體生活方式的變化，戶型的完善與調(diào)整從未停止?？傮w上看，由模糊兩個(gè)方向分別發(fā)展。戶型反映一般。住空間的處理，大大提高了上海高檔別墅的設(shè)計(jì)水平。（3）珠三角戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間布局方面，2004年珠江三角洲地區(qū)推出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目沒有出現(xiàn)較大的變化，多套房（全套房）設(shè)計(jì)、主仆分區(qū)、多陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）型的是深圳“硅谷別墅”中的“私人會(huì)館”房型。此外，深圳“觀瀾高爾夫大設(shè)計(jì)的過程中就考慮到為各功能空間提供必要的采光、通風(fēng)、溫濕度（如酒窖、等。6、建筑材料（1）北京地區(qū)構(gòu)成為其賣點(diǎn)。性，且對(duì)人體無害，對(duì)環(huán)境無污染，并有利于人體健康。（2）上海地區(qū)始出現(xiàn)。量使用國(guó)外建材，很多項(xiàng)目還聘請(qǐng)國(guó)外工匠進(jìn)行建材加工。這種“新”和“貴”的趨勢(shì)有其形成的必然性。通常高檔別墅項(xiàng)目的選材，了顯示主人的財(cái)富和地位，也符合大量海外購(gòu)買者的生活和審美要求。（3）珠三角2003年推出的采用木結(jié)構(gòu)的深圳“仙湖山莊”項(xiàng)目和采用輕鋼結(jié)構(gòu)的廣州“穆天子”來看不會(huì)對(duì)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)的主體地位產(chǎn)生明顯的影響。一些新的理念，如2003年底開盤的廣州“桐林美墅館”，在室外裝修中（包括感，但類似的項(xiàng)目并不多見。7、室內(nèi)裝修（1）北京地區(qū)從調(diào)查結(jié)果來看，大部分別墅項(xiàng)目選擇粗裝修，精裝修的比例大約在20%左供菜單式的裝修服務(wù)。（2）上海地區(qū)修，或者毛坯交房。從對(duì)發(fā)展商的調(diào)查來看，發(fā)展商更愿意提供全裝修的房子，修的概率更大。項(xiàng)目請(qǐng)國(guó)外工匠進(jìn)行家具和裝飾的雕琢。裝修風(fēng)格方面，考慮到購(gòu)買者的年齡、選擇了歐式的室內(nèi)裝修。（3）珠三角與以往一樣，毛坯交房的形式仍然是2004年珠江三角洲地區(qū)獨(dú)立式別墅市2004場(chǎng)的主體。8、設(shè)備（1）北京地區(qū)在設(shè)備選用上，高檔的進(jìn)口設(shè)備仍是主要的選擇方向，同時(shí)注重健康環(huán)保。法入室自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)以及完備的通訊系統(tǒng)?？梢赃_(dá)到節(jié)能和降低噪音的效果。器控制家中的所有設(shè)備，為人們的生活提供了方便。（2）上海地區(qū)2004年，上海高檔別墅項(xiàng)目在設(shè)備的選用上繼續(xù)在高檔化與系統(tǒng)化的方向到了格外的關(guān)注?？梢晫?duì)講、家庭安防系統(tǒng)以及車輛管理系統(tǒng)等多個(gè)子系統(tǒng)，實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控。智能化的細(xì)想，有助于方便業(yè)主的生活，辦公以及提高小區(qū)服務(wù)、安保的效率：二是節(jié)能環(huán)保的思想，有助于改善小區(qū)的居住環(huán)境。（3）珠三角傳統(tǒng)上設(shè)備的應(yīng)用并不是珠江三角洲地區(qū)獨(dú)立式別墅關(guān)注的主要因素，2004時(shí)，一些項(xiàng)目也開始將電梯等設(shè)備的應(yīng)用作為體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的因素之一。機(jī)動(dòng)車門禁管理系統(tǒng)等傳統(tǒng)保安設(shè)備已經(jīng)成為2004年新推出項(xiàng)目的常規(guī)配置。17英里”，疊拼項(xiàng)目）等一些新技術(shù)也開始得到應(yīng)用。而針對(duì)個(gè)體別墅的保安僅作為可選的設(shè)備。通岡：2004年推出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目仍傾向于采用自然通現(xiàn)應(yīng)用機(jī)械式通風(fēng)的項(xiàng)目。事實(shí)上。對(duì)于極端重視通風(fēng)條件的珠江三角洲而言，必要的新風(fēng)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)與機(jī)械通風(fēng)的結(jié)合。電梯：這是2004年廣州、、深圳兩地推出的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目在設(shè)備應(yīng)用方國(guó)范圍內(nèi)推廣。煤氣表）自動(dòng)抄錄、保安聯(lián)動(dòng)等一些傳統(tǒng)方面。9、物業(yè)管理與服務(wù)（1）北京地區(qū)一般的高檔項(xiàng)目都有紅外監(jiān)控、24小時(shí)保安等，不能說存在怎樣的缺陷。而碧的快捷性和有效性：香江花園在別墅區(qū)與道路之間預(yù)留出30米的隔離帶，并且影響到客戶的購(gòu)買意向。（2）上海地區(qū)嚴(yán)格。智能化的電子系統(tǒng)和保安人員相結(jié)合，為業(yè)主提供放心的居住環(huán)境。（3）珠三角珠三角地區(qū)獨(dú)立式別墅社區(qū)的一大特點(diǎn)是多由專門組建薛項(xiàng)目化物業(yè)管理供的物業(yè)管理服務(wù)水平。諾將提供的“1對(duì)1”服務(wù)，則可以視為由物業(yè)管理公司統(tǒng)一為客戶提供管家式服務(wù)的一種雛形，并有進(jìn)一步發(fā)展、推廣的可能。目都采取了先進(jìn)的保安系統(tǒng)和24小時(shí)保安人員巡邏相結(jié)合的方式。作為大型混戰(zhàn)士、騎警巡邏、高素質(zhì)軍犬隊(duì)等。10、個(gè)性化產(chǎn)品成品銷售模式。二）、現(xiàn)代別墅特征1、別墅的五大核心要素1）、塑造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格別墅物業(yè)對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過其它一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來就存在的獨(dú)特性和尊重感。筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)特性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱。別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。2）、維護(hù)別墅物業(yè)的私密性價(jià)值，市場(chǎng)潛力巨大。目前市場(chǎng)上別墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有四種：（1）獨(dú)棟別墅；（2）雙拼別墅；（34高到低依次為：獨(dú)棟別墅＞雙拼別墅＞聯(lián)排別墅＞疊加別墅。3）、完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所需求。目的，具有特別性、獨(dú)一性。如：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、泳池為居家型常備。而中、西餐廳、俱樂部，則多為休閑度假型常備。業(yè)價(jià)值也越大。4）、優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源永久性。不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價(jià)值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅價(jià)值相差無幾。5）、注重別墅物業(yè)自身的市場(chǎng)性市場(chǎng)是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的。主要體現(xiàn)在：（1）別墅物業(yè)對(duì)外在環(huán)境要求的特殊性。對(duì)于一般住宅物業(yè)來講顯得很重別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。（2）別墅物業(yè)需求群體的個(gè)人色彩和飽含特殊性。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的個(gè)充滿個(gè)性化的特殊市場(chǎng)。2、別墅設(shè)計(jì)十大要點(diǎn)1）、個(gè)性化庭院素。2）、入口空間別墅一般都有兩個(gè)入口：一個(gè)與主客廳相連，一個(gè)與庭院、廚房關(guān)系緊密。重功能設(shè)計(jì)，而不注重裝飾。3）、共享空間/挑空以及視線上的流通處理來達(dá)到目的。4）、空間劃分性為準(zhǔn)，對(duì)大別墅而言，更多是體現(xiàn)一種居住的品味與感受。5）、垂直交通（樓梯）樓梯欄桿、扶手、踢面、踏面的材質(zhì)選擇，燈光的處理等。趣。俯視而下，黃色的燈光營(yíng)造出暖暖的氛圍，樓梯挑空處放置一株高大植物，令此處更添生趣，不經(jīng)意之中成為一處景觀。6）、觀景露臺(tái)7）、天窗斜頂距離，使人的居住更方便舒適。8）、室內(nèi)景觀法。9）、多個(gè)衛(wèi)生間流水別墅的內(nèi)部設(shè)計(jì)一樣，要求很人性化。10）、車庫(kù)和收藏空間這是一個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的空間，形式比較固定。三）、別墅發(fā)展的趨勢(shì)們還要依賴城市,在城市中工作,發(fā)展和生活。別墅社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì),貼心,到位.大多提倡管家式的服務(wù)。從150--400平方米均有,可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平得需要,占地從幾十到一百多平方米.其庭院可以滿足景觀,娛樂,休閑,停車等需要。別墅大多結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,工期短,不論坡地,水池,湖畔,海岸都可以建造。造型和空間可以隨業(yè)主興趣自行設(shè)計(jì),因而受到廣泛歡迎.但因?yàn)橥顿Y較大,土地投入不經(jīng)濟(jì),所以政府有一定限制。1、當(dāng)前我國(guó)別墅的特點(diǎn)：現(xiàn)的過程。從商品到理想，印證了中國(guó)別墅的重要發(fā)展歷程。（1）稀缺景觀是最重要賣點(diǎn)中自然和歷史人文景觀成為別墅的最大賣點(diǎn)。（2）經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流總價(jià)100萬(wàn)-350萬(wàn)之間的經(jīng)濟(jì)型別墅應(yīng)該是目前別墅市場(chǎng)的主流。因?yàn)檫@后模式，浪費(fèi)土地資源和背離了“別墅”的真正含義。(3)豪宅回歸理性行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。豪宅應(yīng)具有四個(gè)方面的明顯特征：A.產(chǎn)品稀缺性，具有不可復(fù)制的價(jià)值因素；B.產(chǎn)品的功能系統(tǒng)完善到位；C.能夠體現(xiàn)出區(qū)域價(jià)值，即同區(qū)域里超過其他產(chǎn)品的價(jià)值；D.體現(xiàn)尊貴感，使客戶的個(gè)人價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。念、新空間體驗(yàn)的高級(jí)住宅。(4)地緣融合得到體現(xiàn)國(guó)人的別墅是周末休閑的奢侈品。美國(guó)人一天的生活半徑可能是50公里、100自然和文化景觀的融合，更注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。(5)高新科技應(yīng)用更廣泛比如初露端倪的木制別墅，就具有節(jié)省能源、生態(tài)環(huán)保、節(jié)省建設(shè)用地等優(yōu)點(diǎn)。熱情的精英階層才能享受別墅帶來的舒適和尊貴！2.別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和別墅市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來的別墅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一下八個(gè)趨勢(shì)：1）、別墅市場(chǎng)供需缺口逐漸增大，價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)03年205年506年520032004年因政策刺激呈現(xiàn)上升之外，整體仍保持下滑態(tài)勢(shì)。自別墅用地禁令出臺(tái)以來的三年中，別墅用地來源主要有三個(gè)：1、宏觀調(diào)控前拿地后期陸續(xù)開發(fā)；23越來越少。在這種情況下，這個(gè)一直以來的買方市場(chǎng)似乎也開始向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。向于經(jīng)濟(jì)型、易居型、小戶型別墅，性價(jià)比較高；企業(yè)別墅更傾向于獨(dú)立別墅，更關(guān)注品質(zhì)高，增值空間高的別墅等等。也將銷聲匿跡，整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)重大調(diào)整。因此那些受政策限制少、價(jià)值。價(jià)值凸現(xiàn)的趨勢(shì)。2）、別墅禁令使得別墅開發(fā)模式出現(xiàn)被動(dòng)的轉(zhuǎn)折所未料的被動(dòng)轉(zhuǎn)折。很難出現(xiàn)真正的大盤。別墅開發(fā)向高、低兩端發(fā)展。類似北美地區(qū)中產(chǎn)階級(jí)的house將越來越少。地。復(fù)合型別墅開發(fā)。從2008年別墅市場(chǎng)的總體情況來看，部分新增別墅項(xiàng)目如位于城市遠(yuǎn)郊風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品類型包括度假設(shè)施、酒店、別墅等，因此，這種創(chuàng)新的別墅開發(fā)模式將獲得更大的發(fā)展空間。3）、第二居所別墅概念的本質(zhì)回歸不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場(chǎng)供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。異、因地制宜。設(shè)計(jì)師只是在藝術(shù)格調(diào)、立面造型等方面重點(diǎn)掌控。4）、第一居所類別墅產(chǎn)品更加繁榮發(fā)展空間。墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。內(nèi)還將繼續(xù)存在。5）、高端產(chǎn)品加速發(fā)展，更加奢華墅最高端產(chǎn)品豪宅類別墅將在規(guī)模與整體資源配置方面，出現(xiàn)前所未有的突破。各地雖有號(hào)稱樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場(chǎng)。提升，市場(chǎng)價(jià)格將以每棟總價(jià)計(jì)算，雖然未必公開，高價(jià)勢(shì)頭顯而易見。成為傳世之作。隨著開發(fā)商開始運(yùn)作定制式別墅，別墅的個(gè)性化將得到大發(fā)展。閑度假型的會(huì)所正在建設(shè)中。另一批企業(yè)正在尋求租賃或合建會(huì)所的機(jī)會(huì)。CCA的管家式服務(wù)，因此別墅的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不僅僅會(huì)體現(xiàn)在周邊環(huán)境與交通因素上，別墅社區(qū)的物業(yè)管理與別墅自身的居住品質(zhì)也成為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。6）、普通別墅產(chǎn)品的功能完善與平面升級(jí)括：家庭廳、舞廳、家庭影院、陽(yáng)光室，把家庭公共活動(dòng)空間更加細(xì)化。餐廳、能將把別墅品質(zhì)提上一個(gè)新臺(tái)階。積保持在20平米左右最容易讓人感到舒適，而臥室的其它功能可以移至衛(wèi)生間式,更注重空間的細(xì)致劃分滿足更高層次的需求。新一代別墅產(chǎn)品將更注重研究生活方式的變化，南北方生活的差異和目標(biāo)人群的需求細(xì)分。私密化,更注重室內(nèi)外空間的交流。才別墅產(chǎn)品是郊區(qū)住宅，消費(fèi)群體置業(yè)的主賞花的戶外活動(dòng)需求。7）、別墅品質(zhì)與設(shè)計(jì)精度的提高大的推動(dòng)。在提高別墅精度方面的一個(gè)嘗試。很多別墅由于建景觀設(shè)計(jì)。8）、別墅類產(chǎn)品開始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試2006年中國(guó)第一個(gè)零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開盤將帶動(dòng)中國(guó)別墅高科標(biāo)準(zhǔn)。以及順應(yīng)節(jié)能的大趨勢(shì)提升了樓盤的品質(zhì)與價(jià)值。狀，以每平米千元左右的成本增加，便能夠換得舒適度與節(jié)能效果的大幅提高。能實(shí)現(xiàn)別墅品質(zhì)的本質(zhì)升級(jí)。對(duì)延長(zhǎng)別墅的壽命也是重要手段。2、別墅發(fā)展有這樣幾個(gè)值得關(guān)注得方向經(jīng)過這些年的發(fā)展，別墅的結(jié)構(gòu)需求不再僅僅是對(duì)獨(dú)立院落、大庭院、大空間的需求，它越來越注重與現(xiàn)代科技及社會(huì)走向的融合，預(yù)計(jì)在未來一段時(shí)間，別墅將會(huì)更注重以下元素的融合。1）:生態(tài)化。別墅著重節(jié)約能源,實(shí)現(xiàn)環(huán)保,最大限度利用自然資源。所以對(duì)自然光,風(fēng),空氣得引進(jìn)是很講究得,大多強(qiáng)調(diào)“光與空氣在房間自由地嬉戲”。2:智能化,高科技含量得產(chǎn)品也大量被應(yīng)用到社區(qū)內(nèi),,我們得智能化還僅僅停留在物業(yè)管理得安防上,像國(guó)外得室內(nèi)智能化因?yàn)榭萍籍a(chǎn)品質(zhì)量及價(jià)格得問題而無法實(shí)現(xiàn)。3）:個(gè)性化。越來越體現(xiàn)業(yè)主和建筑師得個(gè)人風(fēng)格.在設(shè)計(jì)方面,就是采用業(yè)主設(shè)計(jì),,受到了眾多業(yè)主得歡迎。4）:社區(qū)化。現(xiàn)在一些較有實(shí)力得公司也開始做一些較大規(guī)模的別墅區(qū)。這樣,一方面,配套設(shè)施能滿足社區(qū)生活得需要。另一方面,方便信息交換和開展各種活動(dòng)。一、我國(guó)別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀一）、政策回顧從2003年開始.2004年.這些政策得到深化、補(bǔ)充與落實(shí).政策執(zhí)行的力度和效果逐漸明朗化。而別墅市場(chǎng)則在種種限制之下繼續(xù)發(fā)展，并保持了強(qiáng)勁的走勢(shì)。1、土地政策方面：2003年2月18應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]45號(hào)），要求停止別墅用地供應(yīng)；2003年9月14日，國(guó)土資源部再次發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持12003]3562004年3月31法監(jiān)察工作的通知》（71號(hào)令），要求就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛2004年8月31日前將歷史系。2、金融政策方面：2003年6月13[2003]1212004年4月27（不包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）由20%及以上提高到35%及以上。在2004年4月30融風(fēng)險(xiǎn)。這些都被視為是“121文件”精神的延續(xù)。3、其他政策2003年8月12知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），明確提出要控制高檔商品房建設(shè)。在國(guó)家的一系列政策出臺(tái)后，各地方政府部門很快做出了反應(yīng)。國(guó)土資源部45號(hào)文件發(fā)布后之初，北京市國(guó)土資源和房屋管理局土地出讓2004年11府辦公廳頒發(fā)了《北京市政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定的通采用一系列辦法抑制別墅市場(chǎng)和高檔住宅市場(chǎng)上的投資行為：2004年7月7日，20042004年4月20海市政府出臺(tái)了《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》，規(guī)定從4月26日開始，2005年3月6日起，上海稅務(wù)局開始對(duì)個(gè)人出售購(gòu)入不到一年的普通住房所得收益征收5.5%的稅收，其中5%為營(yíng)業(yè)稅，O-5%為城建稅和教育附加稅。2004年8也在2003年6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》中將新建別墅列入嚴(yán)格限制的項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建。二）、我國(guó)一線城市別墅市場(chǎng)狀況1、09年全國(guó)別墅市場(chǎng)概述2009年高端市場(chǎng)的波動(dòng)要小于20082009年1-4升的態(tài)勢(shì)，其中4月別墅價(jià)格指數(shù)達(dá)2925點(diǎn)，環(huán)比2月小幅上漲0.21%，同比2008年上升4.28%。深圳別墅指數(shù)先抑后揚(yáng)，2月深圳別墅指數(shù)為2802點(diǎn)而到4月深圳別墅指數(shù)為點(diǎn)。北京別墅指數(shù)呈波動(dòng)性小幅上升，其中4月別墅價(jià)格指數(shù)達(dá)23621-4月全國(guó)主要城市成交量同比2008中上海、北京、深圳等一線城市成交量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。上海別墅累計(jì)銷售了2350套、55.3652.60%35.89%200807年同期相比仍分別下降了8.84%和17.54明市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)。從月度成交走勢(shì)來看，2009年別墅交易量逐月走高，3、42008134月分別大幅增長(zhǎng)了125.31%、36.2%、93.81%。2009年以來，北京、上海、深圳三大城市別墅市場(chǎng)需求旺盛，在樓市整體回暖的帶動(dòng)下，2008年壓抑的需求逐漸釋放，別墅成交活躍，成交面積和成交套數(shù)增幅較大。2009年1-44月達(dá)到1.59。2月，別墅市場(chǎng)開始放量，但成交還未走出春節(jié)假期的影響，成交低迷，340.891-4比為1.08，基本達(dá)到供求平衡。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，別墅用地禁令已使別墅項(xiàng)目日益減景下，未來三大城市的別墅市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)波動(dòng)上行的態(tài)勢(shì)。2009年下半年，當(dāng)全國(guó)一手普通住宅成交量往下跌時(shí)，豪宅的成交量卻呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)。不管是上海、北京還是廣州，定位高端的品質(zhì)樓盤依然受到追捧。2009年1-7月上海新房市場(chǎng)3萬(wàn)元以上豪宅公寓成交量為50.7應(yīng)量?jī)H為17.9萬(wàn)平方米，供求比低至0.35：1，雖然近階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成地域限制，覆蓋到海內(nèi)外投資型客戶，尤其在09年住宅市場(chǎng)投資熱情高漲的情來前景、愿意高位接盤的“實(shí)力客戶”。2、一線城市別墅市場(chǎng)狀況（1）北京市場(chǎng)狀況京別墅推出新盤55個(gè)，其中開盤項(xiàng)目共36個(gè)，主要分布在昌平、朝陽(yáng)、海淀、201082類型有141031的新盤中，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目占了較大的份額，也說明目前高端別墅相當(dāng)走俏。目需在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造上制造優(yōu)勢(shì)而并不能單純的依靠低價(jià)戰(zhàn)略來彌補(bǔ)。項(xiàng)目，總計(jì)為22個(gè)。而近年來的新盤中真正高端產(chǎn)品的數(shù)量非常少。新開盤項(xiàng)Townhouse以增加可售面積，純別墅尤其是高端純別墅的開發(fā)反而受到了很大程序的冷落。別墅市場(chǎng)本身以及高端產(chǎn)品存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)使得更多的開發(fā)商采取理智和謹(jǐn)慎市場(chǎng)平均價(jià)格會(huì)進(jìn)一步走高。了一般消費(fèi)者的承受能力，因而導(dǎo)致空置。（2）、上海市場(chǎng)狀況應(yīng)面積為147前儲(chǔ)備了大量土地，同時(shí)，用地供應(yīng)減少對(duì)別墅項(xiàng)目供應(yīng)的直接影響還不明顯，因此，別墅供應(yīng)量依然可觀。型別墅項(xiàng)目，平均售價(jià)比浦東要低。1OO更多的景觀和交通資源將被發(fā)掘出來，并形成新的別墅集中區(qū)。（3）、珠三角市場(chǎng)狀況量的顯著提升。目前近郊片區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)市中每棟150萬(wàn)-300萬(wàn)價(jià)位的中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅銷售情況最好市區(qū)范圍內(nèi)獨(dú)立式別墅新增供應(yīng)量趨于停止直接帶動(dòng)了二手市場(chǎng)和租賃市10%，且仍處于穩(wěn)步提高的過程中，二手獨(dú)立別墅出售價(jià)格也持續(xù)走高，但仍處地穩(wěn)定。立式別墅甚至高檔獨(dú)立式別墅的大部分市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)而被中高檔公寓式住宅和聯(lián)拼疊拼別墅所占領(lǐng)。海，廣州這種城市對(duì)別墅的需求會(huì)非常大。3、一線城市別墅項(xiàng)目區(qū)位分布（1）北京據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市在售別墅項(xiàng)目（包括Townhouse）中，82%的項(xiàng)目集中分布在昌平、順義、朝陽(yáng)、海淀、大興、通外六區(qū)縣。別墅項(xiàng)目多分布在郊區(qū)，尤其是市區(qū)以北的郊區(qū)。墅項(xiàng)目位于“京東偏北--京北--京西偏北”方向從城郊接合部到離市區(qū)大約30別別墅項(xiàng)目，北京南部郊區(qū)、西部郊區(qū)以及北部遠(yuǎn)郊區(qū)縣（延慶、懷柔、密云）在售別墅項(xiàng)目相對(duì)較少。從分布特點(diǎn)可以看出，便利的交通是影響別墅項(xiàng)目選址的至關(guān)重要的因素。義成為了北京的傳統(tǒng)別墅區(qū)；五環(huán)、六環(huán)的開通使得開發(fā)商的眼光向郊區(qū)延伸，從而使大興、通州成為了開發(fā)的焦點(diǎn)。優(yōu)美的自然環(huán)境掀起了昌平的開發(fā)熱潮。朝陽(yáng)的CBD優(yōu)勢(shì)、海淀的高科技含量也吸引了許多別墅項(xiàng)目。三條線；“四高”則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。（2）上海絡(luò)立體化的成形、中心市區(qū)概念的延伸，上海市郊區(qū)逐漸形成了多個(gè)別墅板塊。色，在一定程度上出現(xiàn)“尊卑之分”。同時(shí)，上海市區(qū)也出現(xiàn)了新的別墅項(xiàng)目，局產(chǎn)生新的沖擊。隨著市場(chǎng)和政策環(huán)境變化，上海別墅項(xiàng)目的分布區(qū)域逐漸擴(kuò)展。在空間上，類購(gòu)買者。應(yīng)的重要來源。南匯區(qū)有上海發(fā)展最早的別墅區(qū)，08興別墅板塊，如青浦趙巷鎮(zhèn)。這些新區(qū)快速發(fā)展，與傳統(tǒng)區(qū)域融為一體，學(xué)校、商業(yè)配套齊全，土地供應(yīng)充足，是未來上海市新增別墅供應(yīng)的主要地點(diǎn)之一。浦東的唐鎮(zhèn)和上南地區(qū)等等。（3）廣州與深圳檔次等條件都是廣州任何區(qū)域所難以匹敵的。市區(qū)周邊的各近郊板塊正在逐漸形成廣州中高檔獨(dú)立式別墅的主要分布區(qū)。中，也不乏獨(dú)立式別墅項(xiàng)目，目前主要分布在毗鄰珠江的華南板塊和洛溪板塊，I高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)該片區(qū)很有可能成為廣州中高檔獨(dú)立式別墅新興的熱點(diǎn)區(qū)域。的日益密切，南海、佛山兩市也推出了一些定位于廣州市場(chǎng)的獨(dú)立式別墅項(xiàng)目，的布局十分分散，且整體檔次不高，因此短時(shí)間內(nèi)很難形成有影響力的集中區(qū)，唯有新機(jī)場(chǎng)附近獨(dú)立式別墅項(xiàng)目相對(duì)集中。項(xiàng)目的首選區(qū)域，并有進(jìn)一步向東擴(kuò)展的趨勢(shì)。4、別墅的市場(chǎng)本質(zhì)1)別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享受；2)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建，因而其發(fā)展和規(guī)?？隙〞?huì)受政府的限制；3)終極追求形式。正是這些特征，也決定了別墅是住宅市場(chǎng)上的最高端這樣一個(gè)地位。三）、別墅的南北方差異的主要體現(xiàn)決。木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。北方有很多具有鮮明季節(jié)特色的植物，如喬木、灌木等，一年四季，紅、綠、黃，色彩變化很豐富；來體現(xiàn)其的綠化植被的特色。墅稍占上風(fēng)的話，那么，就建筑細(xì)部而言，北方別墅理應(yīng)稍占上風(fēng)。二、客戶特征一）、別墅客戶構(gòu)成1、別墅的消費(fèi)人群是哪些：3%-5%要集中在大型企業(yè)的CEO經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)別墅購(gòu)買人群比以前要大很多了，1995年最早開始賣別墅的都會(huì)買這樣的產(chǎn)品。宅，都充滿了神秘。作。其實(shí)這些頂級(jí)客戶在別墅中過得是一種非常普通，非常隨意、自然的生活，并不像影視劇中描述的那樣，經(jīng)常光顧服裝（Hermes愛瑪仕、Guccj古琦、GivenchyDeBeers黛必而斯、Cartier卡地亞、TiffaniPiagetAudemarsPiguetVacheronConstantinDavineiLV的專賣店。別墅會(huì)是他們置業(yè)的首選。身份與階層的象征――別墅靈魂（1）別墅是亞文化的載體管理者的人無疑可以被看做資源不斷的分化重組，一部分人會(huì)掌控更多的資源，活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶”，但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴簇”。的靈魂。（2）別墅滿足居住者表現(xiàn)身份與社會(huì)階層的需要?jiǎng)e墅的靈魂。（3）別墅生活――自然鮮氧的最佳選擇對(duì)各方面需求綜合滿足程度的抽象量度，總需求滿足程度則是人對(duì)來自外界一切物質(zhì)和信號(hào)的心理感受程度。1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對(duì)改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行的質(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂追求腦白金之類的足以抵消城市化進(jìn)程對(duì)空氣造成的污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%2020年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35%進(jìn)一步惡化。他們是這類人群：（1）由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買需求。特別是在我國(guó)加入WTO，以及隨著開放的深化，在國(guó)內(nèi)工作的外國(guó)人增多，國(guó)外購(gòu)買需求將不斷擴(kuò)大。（2）港、澳、臺(tái)人士。由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地墅，而在國(guó)內(nèi)卻能買一套不錯(cuò)的別墅。（3）體育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家、海歸派人士。不便，會(huì)選擇一處幽靜而高雅的別墅。（4IT美的花園別墅。NO.1：杰出的客戶群城市距離近的別墅，出行比較便利。另外，這些人忙于工作，壓力也會(huì)比較大，都是自己開車。所以，如果選擇比較遠(yuǎn)的別墅產(chǎn)品，會(huì)非常不便。500強(qiáng)的查采訪發(fā)現(xiàn)，不少頂級(jí)豪宅的客戶企業(yè)規(guī)模做得并不大，但成長(zhǎng)性非常好。60%興行業(yè)客戶占40%?；?。記者曾經(jīng)和一位住在頂級(jí)別墅的李女士聊天。李女士今年35歲，一直以來存下去。目前，在頂級(jí)別墅中更多的新貴是知本家，30多歲的人占一定比例。這些中就有一個(gè)3725億美國(guó)內(nèi)外專家的關(guān)注和重視。也是為了更好地去工作。是新貴們更加注重生活質(zhì)量，同時(shí)還會(huì)拿出很大一部分時(shí)間和精力去享受生活。NO.2：頂級(jí)客戶的置業(yè)特征大部分頂級(jí)別墅客戶都是一次性付款，貸款的客戶不多。客戶即使是貸款，也是首付50%明星，每拍一個(gè)廣告的收入是200-300萬(wàn)人民幣，只要他愿意，一年拍8-10個(gè)廣告會(huì)很輕松，所以這些人買頂級(jí)別墅絕對(duì)是輕而易舉的。凡事也有例外。有一位房地產(chǎn)投資客戶，在一次性付款買下一棟1800萬(wàn)的戶就覺得資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難。當(dāng)開發(fā)商知道其不是惡意違約，就同意其退房。業(yè)是地域化特征明顯，而新興行業(yè)更注重全球化的交流。800層面，不是使用價(jià)值有多少，而是一種精神上的滿足。這些富豪的所得完全都是自己努力掙來的，對(duì)他們來說也有資格奢侈一下。正好能滿足他們的生活需求和工作節(jié)奏。內(nèi)知名上市公司董事長(zhǎng)就穿著短褲背心，手里拎一個(gè)塑料袋來看房。仔細(xì)想來，看到這些富豪們?cè)谏鐓^(qū)里曬太陽(yáng)，和家人、朋友一起開Party，以一種最休閑、最輕松的狀態(tài)享受生活。2、別墅目標(biāo)客戶的特征（1）：客戶年齡構(gòu)成與家庭人口個(gè)人購(gòu)房的客戶年齡基本在25-6030-50在3-6人之間居多。（2）：客戶職業(yè)背景構(gòu)成海歸派人士；港、澳、臺(tái)人士；中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)暴富者；（3）：客戶特征描述比的社會(huì)地位；們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；生活閱歷豐富，經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。（4）：客戶行為習(xí)慣分析喜歡被注目，一般場(chǎng)全不愛露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。二）、別墅客戶特征分析1、別墅客戶的一般特征描述（1）、他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無比的社會(huì)地位；（2）他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不要“露富”；（3）生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，具有國(guó)際化觀念，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；（4）在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；（5）比較關(guān)注國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。宅客戶對(duì)于社交、商務(wù)、時(shí)尚、休閑、娛樂等上層生活的需求也有較高的要求。豪宅客戶—頂級(jí)富豪富豪富裕階級(jí)中產(chǎn)、白領(lǐng)階級(jí)頂級(jí)富豪數(shù)十億元以上。富豪業(yè)家，文體界超級(jí)明星，身家數(shù)億元以上。消費(fèi)特點(diǎn)：多處置業(yè)，一擲千金，行為低調(diào)不為人知。2、豪宅客戶基本特征41-50歲之間的成功人士是豪宅主力購(gòu)買人群，其次是36-40歲之間；同時(shí)，豪宅客戶的受教育程度差異較大，大部分客戶都有三次以上豪宅置業(yè)經(jīng)歷。3、豪宅客戶行為習(xí)慣酒吧、茶吧等場(chǎng)所，同時(shí)，參加EMBA培訓(xùn)、請(qǐng)私人運(yùn)動(dòng)教練給自己培訓(xùn)也是他們熱衷的活動(dòng)。（1）、生活習(xí)慣——擇鄰而處A、社交活動(dòng)——選擇性與人交往社會(huì)上層人作為鄰居，選擇標(biāo)準(zhǔn)明顯提升。B、興趣偏好——最愛休閑類活動(dòng)等具有收藏價(jià)值的東西。C、生活態(tài)度——“超凡脫俗”的、簡(jiǎn)約的、休閑的、個(gè)性化的、充滿情調(diào)的生活。回歸這種最真實(shí)的生活態(tài)度。D、生活軌跡——多姿多彩豪宅客戶傾向于選擇會(huì)員制俱樂部，但是由于時(shí)間和興趣的限制，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)最佳方式之一。E、消費(fèi)取向——物以稀為貴PRINCESS的游艇，的標(biāo)志。的對(duì)象。豪宅客戶投資領(lǐng)域分布圖金融產(chǎn)品7%12%16%11%黃金/外匯投資房產(chǎn)公司參股珠寶/古玩/藝術(shù)品其他34%20%資品的比重，都有逐漸上升的趨勢(shì)。8幾年，很多豪宅客戶將投資金額限定在總資產(chǎn)的50%以內(nèi)。F、媒體習(xí)慣——異中求同而在電視節(jié)目和報(bào)紙的接觸方面，多以本地的電視節(jié)目和報(bào)紙為主。豪宅客戶專業(yè)媒體關(guān)注度分布圖98765432108.5876.553財(cái)經(jīng)類體育類時(shí)政類時(shí)尚類專業(yè)類汽車類高。時(shí)尚類和專業(yè)類的媒體為豪宅客戶最關(guān)注的兩大類型，其次為財(cái)經(jīng)和體育。豪宅客戶網(wǎng)站關(guān)注度分布圖2020159105320新浪網(wǎng)易搜狐雅虎而在專業(yè)網(wǎng)站的關(guān)注程度方面，新浪和搜狐排在首位，其次是雅虎和網(wǎng)易。最后，在報(bào)刊雜志的選擇方面，閱讀最多的雜志是《時(shí)尚》和《財(cái)富》。4、價(jià)值觀細(xì)分豪宅客戶特征差異化分析良好途徑，當(dāng)然這類客戶本身就擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且有豪宅居住經(jīng)歷?，F(xiàn)他們不同的特點(diǎn)。（1）尊貴型客戶A、尊貴型豪宅客戶特征方。尊貴型豪宅客戶在購(gòu)房時(shí)對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)、裝修的檔次等方面更為看重。B、尊貴型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀部分處于中年或以上，也有小部分是來自全國(guó)各地年輕有為的創(chuàng)業(yè)型社會(huì)精英，也包含一些進(jìn)駐內(nèi)地發(fā)展的港澳臺(tái)同胞，歸國(guó)華僑和派駐國(guó)內(nèi)的外籍人士等。尊貴型豪宅客戶價(jià)值觀分析尊貴型豪宅客戶在22個(gè)價(jià)值觀的要素點(diǎn)中，自然、品質(zhì)、家庭安全環(huán)保等方面的得分較高，在價(jià)格敏感、時(shí)尚等方面的得分較低，體現(xiàn)了他們追求自然、閑適的價(jià)值觀。C、尊貴型豪宅客戶特殊的行為習(xí)慣時(shí)也有部分人偏好馬術(shù)等高端休閑活動(dòng)。在生活態(tài)度方面，傾向于自然、輕松、簡(jiǎn)單的生活方式。在消費(fèi)取向方面，相對(duì)而言他們消費(fèi)時(shí)更希望得到身份和地位的認(rèn)同，期待博得認(rèn)同與喝彩。D、尊貴型豪宅客戶的豪宅居住感受客戶居住的處所多為近郊別墅，不滿意市中心整體居住環(huán)境和氣候、空氣環(huán)境。他們總能夠說出自己不滿意的地方。（2）享受型客戶A、享受型豪宅客戶特征及其購(gòu)房需求分析周邊配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、物業(yè)管理等都有較高的要求。B、享受型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀在購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮到其他家庭成員的想法。享受型客戶價(jià)值觀分析享受型豪宅客戶在22要素上的得分都要高于平均得分，體現(xiàn)了這類追求品質(zhì)的價(jià)值觀。C、享受型豪宅客戶特殊的行為習(xí)慣和大露臺(tái)都是享受生活的地方。時(shí)光?？蛻粝M(fèi)的重要標(biāo)準(zhǔn)。D、享受型豪宅客戶的豪宅居住感受發(fā)點(diǎn)的。應(yīng)付突變性的日常生活能力比較弱，所以他們有時(shí)會(huì)對(duì)周邊的配套感到不滿意。宅生活的同時(shí)又總覺得有所欠缺。(3)、標(biāo)簽型客戶A、標(biāo)簽型豪宅客戶特征豪宅對(duì)標(biāo)簽型豪宅客戶而言是身份的體現(xiàn)，是體現(xiàn)他們財(cái)富的地方。這類心的繁華地帶。B、標(biāo)簽型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀標(biāo)簽型的豪宅客戶大多為私營(yíng)業(yè)主，多數(shù)人是憑著自身的能力白手起家的；家庭和兩代家庭。標(biāo)簽型客戶價(jià)值觀分析標(biāo)簽型豪宅客戶在22個(gè)價(jià)值點(diǎn)中，得分較高的是彰顯身份、價(jià)格敏感、自價(jià)值觀。C、標(biāo)簽型豪宅客戶特殊的行為習(xí)慣在生活習(xí)慣方面，這類客戶比較喜歡去酒吧、高爾夫、健身房等場(chǎng)所。在生活態(tài)度方面，傾向于有個(gè)性的、充滿激情的生活。在消費(fèi)取向方面，這類客戶傾向于品牌消費(fèi)，多數(shù)人喜歡奢侈品，其中較為年輕的客戶也喜歡時(shí)尚、新潮的事物。D、標(biāo)簽型豪宅客戶的豪宅居住感受高端群體的標(biāo)志，因此對(duì)自己所居住的環(huán)境一般來說都比較滿意。標(biāo)簽型豪宅客戶對(duì)豪宅滿意的地方主要是體現(xiàn)在樓盤所處地段、周邊配套。指噪音太大。（4）、理財(cái)型客戶A、理財(cái)型豪宅客戶特征及其購(gòu)房需求分析品質(zhì)比較看重，升值潛力是這類客戶關(guān)注的重點(diǎn)。B、理財(cái)型豪宅客戶基本特征及其價(jià)值觀兩代人，但是家庭結(jié)構(gòu)的變化往往并不影響他們的購(gòu)房決策。理財(cái)型客戶價(jià)值觀分析理財(cái)型豪宅客戶在22追求財(cái)富，注重投資理財(cái)?shù)膬r(jià)值觀。C、理財(cái)型豪宅客戶特殊的行為習(xí)慣在生活習(xí)慣方面，這類客戶習(xí)慣與生意上的朋友一起聚餐、喝茶，或者去酒吧、高爾夫球場(chǎng)等。在生活態(tài)度方面，傾向于選擇有文化的、輕松的生活方式。收藏等方面的消費(fèi)比較突出。D、理財(cái)型豪宅客戶的豪宅居住感受到綜合考慮多方面的因素，所以在后期入住后他們對(duì)于豪宅的滿意度較高。理，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理要求使這類客戶對(duì)物管的較不滿意。三、別墅營(yíng)銷策略一）、別墅營(yíng)銷要點(diǎn)市場(chǎng)未來炙手可熱的產(chǎn)品。夫相結(jié)合，從而締造了舒適的“別墅+高爾夫”的生活方式。別墅的營(yíng)銷關(guān)鍵是三點(diǎn)，以下將分別闡述：1、圍繞產(chǎn)品展示營(yíng)銷過程中，產(chǎn)品的展示是別墅營(yíng)銷中的重點(diǎn)，應(yīng)該緊緊圍繞產(chǎn)品的展示。5080％的伎倆是很難抓住這些客戶的。所以別墅營(yíng)銷要緊緊圍繞著產(chǎn)品的展示。如：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)“譽(yù)天下”斥資2000萬(wàn)打造現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)中心。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)耗資逾二千萬(wàn)元人民幣打造全北京首創(chuàng)的“體驗(yàn)中心”，以極盡華麗的裝璜配合模型展示，逐一介紹“譽(yù)天下”整體環(huán)境、交通規(guī)劃、戶型優(yōu)點(diǎn)等，讓來賓親身體驗(yàn)世界級(jí)的開發(fā)成果。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)首創(chuàng)以“體驗(yàn)中心”形式于北京作樓盤推介活動(dòng)，希望吸引更多人親身體驗(yàn)集團(tuán)為項(xiàng)目灌注的優(yōu)勢(shì)?！绑w驗(yàn)中心”建筑面積約1,600平方米，樓底高約7米，耗資人民幣二千萬(wàn)搭建裝飾。2、注重口碑傳播事半功倍的效果。如：萬(wàn)科西街庭院“別墅十年——品茶論家居”翩。了價(jià)值過萬(wàn)的裝修抵用券，以及5A級(jí)免費(fèi)裝修方案。3、注重服務(wù)展示高端的人群對(duì)服務(wù)有很高的苛求，所以別墅項(xiàng)目就是要做服務(wù)的展示。人都是營(yíng)銷的組織、業(yè)務(wù)管理的組織要求非常高，從他第一眼看到項(xiàng)目這個(gè)廣告到最后的成交，他對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都是非常的挑剔，比如說這個(gè)廣告的色彩看不好也可能他就不會(huì)買，就會(huì)有這種偏執(zhí)的現(xiàn)象。所以別墅的服務(wù)一定要做到盡善盡美。服務(wù)包括營(yíng)銷中的服務(wù)，應(yīng)該有一套服務(wù)，服務(wù)要盡量做到專業(yè)，干什么東西都要有很好的流程，另一個(gè)就是后期的服務(wù)，也是指物業(yè)管理的服務(wù)?！皺n次”的問題。因?yàn)楦呦M(fèi)人群追求的是檔次，同樣的一個(gè)東西他要有品質(zhì)感。另外就是個(gè)性化，這個(gè)是解決什么問題？是解決客戶尊貴的感覺，高端的客戶追求的個(gè)性化的服務(wù)，追求這種感受。所以個(gè)性化是在別墅推廣里是不可缺少的。個(gè)性這個(gè)也是要與時(shí)俱進(jìn)，一個(gè)時(shí)期、一個(gè)情況要有一個(gè)內(nèi)容，這個(gè)方面也有很多挖掘的地方。本質(zhì)的東西。還是幾點(diǎn)：第一是地段、第二是產(chǎn)品、第三是服務(wù)。這些基本的工作做不好，產(chǎn)品的銷售推行起來是沒有依據(jù)的。產(chǎn)品和消費(fèi)者要關(guān)注兩點(diǎn)，第一個(gè)就是為什么要做，第二個(gè)就是產(chǎn)品的品質(zhì)要做出來。這個(gè)有很多的方面，比如說項(xiàng)目定位，比如說建筑風(fēng)格的定位。把一種美好的生活傳播給需要這種生活的客戶群體，讓他們了解這種生活方式，讓他們喜愛這種舒適的生活，這是精神層面上的，而非建筑本身所能夠創(chuàng)造的。精神的東西并非僅僅依靠于推廣，它也體現(xiàn)在產(chǎn)品中，怎樣讓客戶看見產(chǎn)品就可以對(duì)其有一種美好的憧憬、對(duì)于未來生活產(chǎn)生美好的想象，這本身比推廣更為重要。隨著市場(chǎng)大發(fā)展、產(chǎn)品的豐富和營(yíng)銷策劃手段的不斷改進(jìn)，現(xiàn)在的別墅銷園；三、賣品牌，如萬(wàn)科蘭橋圣菲，杭州綠城玫瑰園等；四、賣文化，清華坊、定位后就要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。在于拿出來銷售的別墅能不能滿足他們對(duì)資產(chǎn)保值增值的要求同時(shí)滿足他們的戶群。高端的人群對(duì)服務(wù)有很高的苛求，所以別墅項(xiàng)目就是要做服務(wù)的展示。人都要有很好的流程，另一個(gè)就是后期的服務(wù)，也是指物業(yè)管理的服務(wù)。面也有很多挖掘的地方工作做不好，產(chǎn)品的銷售推行起來是沒有依據(jù)的。吸引力的問題。比推廣更為重要。服務(wù)要跟上。二）、別墅銷售的一般策略每刻，每一個(gè)營(yíng)銷策略都面臨