經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)試題及解答參考

經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)模擬試題及解答參考一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一座集住宅、商業(yè)、辦公于一體的綜合體項(xiàng)目。以下是該項(xiàng)目的一些基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)：案例材料：項(xiàng)目地點(diǎn)位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。項(xiàng)目總占地面積為50畝，預(yù)計(jì)總建筑面積為30萬平方米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為15億元，其中土地成本占40%，建筑成本占30%，其他費(fèi)用占30%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期為3年，預(yù)計(jì)銷售收入為20億元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)運(yùn)營期20年，預(yù)計(jì)年運(yùn)營收入為1億元，年運(yùn)營成本為5000萬元。請(qǐng)根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該項(xiàng)目的投資回報(bào)期是多少？答案：投資回報(bào)期=總投資/年凈收益年凈收益=預(yù)計(jì)年運(yùn)營收入-預(yù)計(jì)年運(yùn)營成本年凈收益=1億元-5000萬元=5000萬元投資回報(bào)期=15億元/5000萬元=30年2、如果該項(xiàng)目的資金成本為10%，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是多少？答案：凈現(xiàn)值（NPV）=∑[CFt/(1+r)^t]其中，CFt是第t年的現(xiàn)金流量，r是貼現(xiàn)率，t是年份。計(jì)算各年的現(xiàn)金流量：第1年：-15億元（初始投資）第2年：預(yù)計(jì)銷售收入-預(yù)計(jì)銷售成本-預(yù)計(jì)運(yùn)營成本=20億元-15億元-5000萬元=5.5億元第3年：預(yù)計(jì)銷售收入-預(yù)計(jì)銷售成本-預(yù)計(jì)運(yùn)營成本=20億元-15億元-5000萬元=5.5億元第4-20年：年運(yùn)營收入-年運(yùn)營成本=1億元-5000萬元=5000萬元凈現(xiàn)值=(-15億元/(1+0.1)^1)+(5.5億元/(1+0.1)^2)+(5.5億元/(1+0.1)^3)+∑[5000萬元/(1+0.1)^t](從第4年到第20年)使用財(cái)務(wù)計(jì)算器或Excel等工具計(jì)算凈現(xiàn)值。3、如果項(xiàng)目成功，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是多少？答案：內(nèi)部收益率（IRR）是使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。使用財(cái)務(wù)計(jì)算器或Excel等工具計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）。第二題：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”）計(jì)劃在市中心新建一個(gè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為20億元。公司為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，決定聘請(qǐng)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行可行性研究。經(jīng)過咨詢機(jī)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論：項(xiàng)目所在地市場需求旺盛，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年銷售額可達(dá)10億元；項(xiàng)目預(yù)計(jì)建成后3年內(nèi)即可收回投資；項(xiàng)目預(yù)計(jì)年凈利潤率為8%；項(xiàng)目預(yù)計(jì)年貸款利率為6%，貸款期限為10年。1、根據(jù)案例材料，該公司綜合體項(xiàng)目的總投資是多少？答案：20億元2、根據(jù)案例材料，該公司綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)在多長時(shí)間內(nèi)可以收回投資？答案：3年內(nèi)3、根據(jù)案例材料，該公司綜合體項(xiàng)目的年凈利潤率是多少？答案：8%第三題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司近期成功開發(fā)了一座商業(yè)綜合體項(xiàng)目，包括一棟寫字樓、一棟公寓和一棟購物中心。以下是該項(xiàng)目的一些關(guān)鍵信息：案例材料：項(xiàng)目總投資為10億元人民幣，其中土地成本占30%，建安成本占40%，其他成本占30%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期為3年，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格為寫字樓每平方米2.5萬元，公寓每平方米1.8萬元，購物中心每平方米1.2萬元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)年運(yùn)營成本為項(xiàng)目總投資的5%。項(xiàng)目預(yù)計(jì)年折舊費(fèi)用為項(xiàng)目總投資的4%。項(xiàng)目融資成本為項(xiàng)目總投資的10%。案例分析題：1、計(jì)算該項(xiàng)目寫字樓、公寓和購物中心的總銷售預(yù)期收入。2、計(jì)算該項(xiàng)目在銷售周期內(nèi)的總運(yùn)營成本和總折舊費(fèi)用。3、若項(xiàng)目融資成本在運(yùn)營期間均勻分?jǐn)?，?jì)算該項(xiàng)目運(yùn)營期間每年的融資成本。答案：1、寫字樓總銷售預(yù)期收入=寫字樓面積×寫字樓每平方米銷售價(jià)格公寓總銷售預(yù)期收入=公寓面積×公寓每平方米銷售價(jià)格購物中心總銷售預(yù)期收入=購物中心面積×購物中心每平方米銷售價(jià)格總銷售預(yù)期收入=寫字樓總銷售預(yù)期收入+公寓總銷售預(yù)期收入+購物中心總銷售預(yù)期收入2、總運(yùn)營成本=項(xiàng)目總投資×5%總折舊費(fèi)用=項(xiàng)目總投資×4%3、年融資成本=項(xiàng)目總投資×10%÷3年二、論述題（30分）論述在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)策略。答案：一、面臨的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場供需失衡：近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展，但部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致房價(jià)下跌，企業(yè)資金鏈斷裂。建筑業(yè)產(chǎn)能過剩：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，建筑業(yè)發(fā)展迅速，但部分地區(qū)存在產(chǎn)能過剩問題，導(dǎo)致企業(yè)競爭激烈，利潤空間縮小。資金成本上升：受金融政策調(diào)控和房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，企業(yè)融資難度加大，資金成本上升。綠色建筑與節(jié)能減排：隨著環(huán)保意識(shí)的提高，綠色建筑和節(jié)能減排成為建筑行業(yè)發(fā)展的趨勢，但企業(yè)在實(shí)施過程中面臨技術(shù)、成本等方面的挑戰(zhàn)。國際市場競爭加?。何覈ㄖ髽I(yè)在國際市場上的競爭力不斷增強(qiáng)，但同時(shí)也面臨著來自發(fā)達(dá)國家的激烈競爭。二、應(yīng)對(duì)策略優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：通過調(diào)整土地供應(yīng)、信貸政策等手段，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)，避免供需失衡。提高建筑業(yè)產(chǎn)能利用率：通過技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方式，提高建筑業(yè)產(chǎn)能利用率，降低企業(yè)成本。加強(qiáng)金融支持：優(yōu)化金融政策，降低企業(yè)融資成本，拓寬融資渠道，緩解企業(yè)資金壓力。推進(jìn)綠色建筑與節(jié)能減排：加大綠色建筑技術(shù)研發(fā)投入，提高綠色建筑市場份額，推動(dòng)建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。提升國際競爭力：加強(qiáng)國際合作，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，拓展國際市場，提升我國建筑企業(yè)在國際市場的競爭力。解析：本題要求考生分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)策略?？忌诨卮饡r(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，從房地產(chǎn)市場供需、建筑業(yè)產(chǎn)能、資金成本、綠色建筑與節(jié)