建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)經(jīng)濟師考試試題與參考答案

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)復(fù)習(xí)試題與參考答案一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題：案例分析題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座位于城市中心區(qū)域的綜合體項目，項目占地100畝，總建筑面積約50萬平方米。項目預(yù)計總投資為30億元人民幣，其中包括土地費用、建筑工程費用、配套設(shè)施建設(shè)費用、營銷費用、財務(wù)費用等。公司計劃在項目建成后的五年內(nèi)通過出租和銷售兩種方式回收投資并實現(xiàn)盈利。項目規(guī)劃如下：商業(yè)部分：約20萬平方米，包括購物中心、百貨商場、餐飲娛樂等。辦公部分：約15萬平方米，為甲級寫字樓。住宅部分：約10萬平方米，為高端公寓。項目團隊進行了市場調(diào)研，以下為調(diào)研結(jié)果：市場需求分析顯示，該區(qū)域商業(yè)辦公物業(yè)需求旺盛，住宅物業(yè)需求相對穩(wěn)定。同類項目租金水平為每月每平方米100元，預(yù)計該項目租金水平可達到每月每平方米120元。預(yù)計辦公物業(yè)銷售價格為每平方米1.5萬元，住宅物業(yè)銷售價格為每平方米2.5萬元。1、請分析該項目在開發(fā)過程中可能面臨的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。2、根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，預(yù)測該項目在出租和銷售兩種方式下的盈利情況。3、針對該項目，設(shè)計一套合理的財務(wù)預(yù)算方案，包括資金籌集、資金使用、財務(wù)成本控制等方面的內(nèi)容。答案：1、可能面臨的風(fēng)險及風(fēng)險控制措施：風(fēng)險一：市場風(fēng)險控制措施：密切關(guān)注市場動態(tài)，合理調(diào)整項目定位和規(guī)劃，降低市場波動對項目的影響。風(fēng)險二：政策風(fēng)險控制措施：密切關(guān)注相關(guān)政策法規(guī)，確保項目符合國家政策要求，降低政策變化帶來的風(fēng)險。風(fēng)險三：財務(wù)風(fēng)險控制措施：合理控制財務(wù)成本，加強資金管理，確保項目資金鏈安全。風(fēng)險四：建設(shè)風(fēng)險控制措施：選擇有經(jīng)驗的施工單位，加強施工管理，確保項目質(zhì)量和進度。2、盈利情況預(yù)測：出租收入：20萬平方米×120元/平方米/月×12個月=2880萬元/年銷售收入：辦公物業(yè)：15萬平方米×1.5萬元/平方米=22500萬元住宅物業(yè)：10萬平方米×2.5萬元/平方米=25000萬元總銷售收入：22500萬元+25000萬元=47500萬元盈利預(yù)測：出租收入+銷售收入-總投資-財務(wù)費用=2880萬元+47500萬元-300000萬元=-267120萬元（預(yù)計虧損）3、財務(wù)預(yù)算方案：資金籌集：土地費用：100畝×100萬元/畝=10000萬元建筑工程費用：300000萬元×60%=180000萬元配套設(shè)施建設(shè)費用：300000萬元×20%=60000萬元營銷費用：300000萬元×10%=30000萬元財務(wù)費用：預(yù)計利率為6%，則財務(wù)費用為（10000萬元+180000萬元+60000萬元+30000萬元）×6%=16800萬元總籌集資金：10000萬元+180000萬元+60000萬元+30000萬元+16800萬元=326800萬元資金使用：土地費用：10000萬元建筑工程費用：180000萬元配套設(shè)施建設(shè)費用：60000萬元營銷費用：30000萬元財務(wù)費用：16800萬元總資金使用：10000萬元+180000萬元+60000萬元+30000萬元+16800萬元=326800萬元財務(wù)成本控制：加強成本核算，嚴(yán)格控制各項費用支出，確保項目成本在預(yù)算范圍內(nèi)。第二題案例材料：某城市為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，決定對市中心一塊總面積為5萬平方米的閑置土地進行開發(fā)。該地塊位于城市的核心商務(wù)區(qū)，周邊配套設(shè)施完善，交通便利。政府希望通過此次開發(fā)項目改善城市面貌，增加就業(yè)機會，并推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。經(jīng)過公開招標(biāo)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)了此項目。根據(jù)規(guī)劃，該公司計劃將此地分為三個部分進行開發(fā)：一部分用于建設(shè)高層寫字樓，占總面積的40%；另一部分用于建設(shè)商業(yè)綜合體，包括購物中心、電影院等，占總面積的35%；剩余25%的土地則用于建設(shè)公共綠地和休閑設(shè)施，以提升周邊居民的生活質(zhì)量。在項目的初期階段，A公司遇到了一些挑戰(zhàn)。首先，由于原址上存在一些歷史遺留建筑物，拆遷工作進展緩慢，影響了施工進度。其次，建筑材料的價格波動較大，導(dǎo)致成本控制困難。此外，環(huán)保要求嚴(yán)格，需要投入更多資金用于污染防控措施。面對這些問題，A公司積極調(diào)整策略，加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，優(yōu)化了施工方案，并采取了一系列有效的成本管理措施。請根據(jù)上述案例材料回答以下問題：1、在A公司面臨的問題中，請分析其如何通過優(yōu)化施工方案來應(yīng)對拆遷工作進展緩慢的問題？并給出至少兩個具體的優(yōu)化措施。答案：1、針對拆遷工作進展緩慢的問題，A公司可以采取以下優(yōu)化措施：措施一：分階段開發(fā)?？紤]到拆遷工作的復(fù)雜性，A公司可以選擇先從已完成拆遷的部分開始施工，而未完成拆遷的區(qū)域暫時保留現(xiàn)狀。這樣不僅可以確保工程按時啟動，還能根據(jù)拆遷進度靈活調(diào)整后續(xù)建設(shè)計劃。措施二：提前準(zhǔn)備替代方案。對于那些短期內(nèi)難以完成拆遷的區(qū)域，A公司可以預(yù)先設(shè)計好相應(yīng)的替代方案，比如調(diào)整建筑布局或功能分區(qū)，使得即使某些特定位置無法立即使用，整體項目仍然能夠按照既定目標(biāo)推進。2、面對建筑材料價格波動帶來的成本控制難題，A公司應(yīng)采取哪些策略來有效降低風(fēng)險？答案：2、為應(yīng)對建筑材料價格波動的風(fēng)險，A公司可以實施如下策略：策略一：簽訂長期供應(yīng)合同。與可靠的供應(yīng)商建立穩(wěn)定的合作關(guān)系，通過協(xié)商達成固定價格或者設(shè)置合理的價格浮動區(qū)間，從而鎖定未來一段時間內(nèi)的采購成本。策略二：多樣化采購渠道。除了傳統(tǒng)的本地采購?fù)?，還可以考慮從其他地區(qū)甚至國際市場尋找更優(yōu)惠的資源，利用不同市場的價格差異來降低成本。同時，密切關(guān)注市場價格動態(tài)，選擇合適的時機批量采購。3、在嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保要求的前提下，A公司在污染防控方面可以采取哪些具體行動？答案：3、為滿足嚴(yán)格的環(huán)保要求，A公司可以在污染防控方面采取以下行動：行動一：引入綠色施工技術(shù)。采用先進的施工技術(shù)和設(shè)備，減少粉塵、噪音等環(huán)境污染。例如，在施工現(xiàn)場安裝噴霧降塵系統(tǒng)，有效抑制揚塵；選用低噪音機械作業(yè)，減輕對周圍環(huán)境的影響。行動二：強化廢棄物管理。制定詳細的廢棄物分類回收制度，確保建筑垃圾得到妥善處理。鼓勵施工單位對可再利用材料進行回收再加工，減少資源浪費的同時也降低了處理費用。第三題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司案例分析案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）于2018年開始開發(fā)一個位于市中心的地塊，項目總投資預(yù)計為10億元人民幣。公司計劃將該地塊開發(fā)成一個集住宅、商業(yè)和辦公于一體的綜合體。項目于2019年正式開工，預(yù)計2022年竣工。在項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題：由于周邊環(huán)境改造，部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)延遲，導(dǎo)致項目工期延長，預(yù)計比原計劃晚3個月竣工。市場需求發(fā)生變化，部分商業(yè)面積需求減少，公司決定調(diào)整商業(yè)面積比例，增加住宅和辦公面積。項目在施工過程中，發(fā)現(xiàn)地下水位較高，需要進行降水處理，增加了施工成本。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、請分析公司面臨工期延誤的原因，并提出相應(yīng)的解決方案。答案：公司面臨工期延誤的原因包括周邊環(huán)境改造導(dǎo)致的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)延遲。解決方案可以是：與相關(guān)部門協(xié)商，爭取提前完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；調(diào)整施工計劃，優(yōu)先安排關(guān)鍵工序，縮短工期；增加施工人員，提高施工效率。2、請說明公司調(diào)整商業(yè)面積比例的原因，并分析這一調(diào)整對公司經(jīng)濟效益的影響。答案：公司調(diào)整商業(yè)面積比例的原因是市場需求發(fā)生變化。這一調(diào)整對公司經(jīng)濟效益的影響包括：增加住宅和辦公面積可能提高項目的整體銷售額；商業(yè)面積減少可能導(dǎo)致短期內(nèi)商業(yè)收益下降，但長期來看可能通過提高住宅和辦公的銷售額來彌補。3、請分析地下水位較高對施工成本的影響，并提出降低成本的建議。答案：地下水位較高會增加施工成本，因為需要進行降水處理，增加機械和人力成本。降低成本的建議包括：采用高效節(jié)能的降水設(shè)備；優(yōu)化施工方案，減少降水面積；加強施工現(xiàn)場管理，避免浪費。二、論述題（30分）論述在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如何通過優(yōu)化成本管理和提高資源配置效率來實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益最大化，并結(jié)合實際案例進行分析。答案及解析：一、題目解析：此題旨在考察考生對于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中成本管理與資源配置的理解和應(yīng)用能力。要求考生不僅要掌握理論知識，還要能夠?qū)⑦@些理論應(yīng)用于實踐當(dāng)中，以解決現(xiàn)實中的問題。具體來說，考生需要理解成本控制的各個方面，包括但不限于土地獲取成本、建設(shè)成本、營銷成本等；同時，還應(yīng)了解如何有效地分配資源（如資金、人力、材料等）以達到最優(yōu)效果。二、答題要點：成本管理策略：土地獲取階段的成本控制：通過市場調(diào)研選擇性價比高的地塊，合理規(guī)劃開發(fā)規(guī)模。建設(shè)過程中嚴(yán)格把控質(zhì)量與進度：制定詳細的施工計劃，確保按時完工；選用合格且經(jīng)濟合理的建材供應(yīng)商，降低材料采購成本。營銷費用的有效利用：根據(jù)目標(biāo)客戶群體制定精準(zhǔn)營銷方案，減少不必要的廣告支出。提高資源配置效率的方法：人力資源配置：根據(jù)項目需求組建專業(yè)團隊，明確分工，提升工作效率。物資供應(yīng)管理：建立穩(wěn)定的供應(yīng)鏈體系，保證物料及時到位，避免因停工待料造成的損失。技術(shù)創(chuàng)新投入：引入先進技術(shù)和設(shè)備，提高生產(chǎn)效率，降低長期運營成本。實際案例分析：選取一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為案例，例如某大型住宅區(qū)或商業(yè)地產(chǎn)綜合體。分析該項目在規(guī)劃初期是如何考慮成本因素的，比如選址時考慮到交通便利性對房價的影響，從而調(diào)整了預(yù)期售價。探討在實施過程中采取了哪些措施來優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，如采用預(yù)制構(gòu)件減少了現(xiàn)場作業(yè)時間，或者通過集中采購降低了單位價格。最后總結(jié)該項目是否成功實現(xiàn)了經(jīng)濟效益的最大化，并說明原因。三、答案示例：以[具體城市名稱]的[具體項目名稱]為例，該項目位于城市新興發(fā)展區(qū)域，開發(fā)商通過對市場的深入研究選擇了這塊地理位置優(yōu)越但相對價格較低的土地作為開發(fā)地點。在項目建設(shè)期間，企業(yè)內(nèi)部成立了專門的成本控制小組，負責(zé)監(jiān)督各項開支情況，確保每一筆錢都花得明白。此外，他們還積