溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)研報告

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溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)研報告

樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。主動順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，破解土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀，并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現(xiàn)將情況報告如下。

一、樓宇經(jīng)濟的主要特點及對溫江的積極作用

樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構(gòu)公司入駐進行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動的經(jīng)濟形式，是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)?？傮w來看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個特點：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟實力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完

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善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。

基于這些原因，國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等；國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市；市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進行借鑒。

就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實而言，主動順應(yīng)快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長點。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

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二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀有一個仔細(xì)的了解。為此，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應(yīng)的統(tǒng)計分析。

統(tǒng)計顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇48座，建筑面積萬平方米，占%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位；企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇3座，建筑面積萬平方米，占%；營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積萬平方米，占%；城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積萬平方米，占%。

溫江區(qū)已建成樓宇資源情況統(tǒng)計表

序號樓宇名稱及類別商業(yè)樓宇123456789

奧林匹克花園柳城誼院七彩花都塞納河畔森宇音樂花園世紀(jì)光華依云鎮(zhèn)家樂福涌泉購物街商務(wù)樓宇3

364943307020047110044086332738892000013320光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)建筑面積項目地址101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051桂園居邊城水戀文廟商業(yè)城愛家天地邊城假日廣場泊林小鎮(zhèn)丹桂苑德坤.雅逸居繁華時代海峽新城航天大市場紅泰.翰城紅泰美家飾裝飾城金博林居金色魚鳧金域.香洲錦里光華金強會所花園金強廣場靜水香榭麗日櫻花柳城麗江苑柳城商場美麗華那城南浦郡啟明.柳岸馨苑千禧鑫城三江城市之光文廟商業(yè)城五環(huán)假日廣場西城俊園向陽茗苑小南街拆遷安置房向陽苑二期銀誠.江南房子魚鳧安置小區(qū)遠(yuǎn)鴻.麗景欣城上棲美塾數(shù)字體驗中心大宅門紫云苑商業(yè)體金江大廈63468912111864464932370513833322658391339664418135364598912415640458517229442828113202828102352732514144414225283529933075062829384704594524279786216205775874865244473600950014021踏水鎮(zhèn)新建村二組柳城鎮(zhèn)濱江路柳城鎮(zhèn)文廟街魚鳧路社區(qū)柳城街辦麻市街德通橋路26號柳城大道西段柳城街辦來鳳路文化路和平村一、六社柳城鎮(zhèn)航天路南薰大道四段601號天府鎮(zhèn)德全村隆建街柳林和平村三、四組柳城街辦兩河村二社公平鎮(zhèn)太極村柳城鎮(zhèn)向陽路柳城干道149柳城鎮(zhèn)萬春村柳城干道西段濱江路西大街日暉橋柳城鎮(zhèn)西大街光華大道入城段柳城鎮(zhèn)南浦路柳城街辦兩河村溫泉路51號柳城鎮(zhèn)向陽路北延線柳城鎮(zhèn)文廟街柳城鎮(zhèn)大南街新西路101號柳城鎮(zhèn)向陽路小南街向陽路一支道柳城干道西段魚鳧路社區(qū)碾壩街14號麻市街金馬鎮(zhèn)開金路旁柳城街辦西大街4

5253545556?？菩畔a(chǎn)業(yè)園新華路廠房蓉臺大道廠房SBI創(chuàng)業(yè)街芙蓉長卷身心康中醫(yī)館637581323615840255004000720803青啤大道319號科技園新華路科技園蓉臺大道科技園片區(qū)永寧鎮(zhèn)芙蓉大道旁合計50全區(qū)在建的各類商務(wù)樓宇共計23座，建筑面積約萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇16座，建筑面積萬平方米，占%；企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇3座，建筑面積萬平方米，占%；營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積22萬平方米，占%；城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積萬平方米，占%。

溫江區(qū)在建樓宇資源情況統(tǒng)計表序號樓宇名稱及類別商業(yè)樓宇12345678910111213141516171819巨龍國際酒店金色魚鳧金水灣麻市街錦繡陽光西蜀尚都公園壹號天河盛景珠江國際花園大華水映島格凌蘭恒大商會大廈城仁和春天大道銀城歸墅珠江御景灣成都新城西商業(yè)中心康城嘉苑商業(yè)用地商務(wù)樓宇華西醫(yī)院永寧分院新居配套醫(yī)療綜合服6600033006310400530009620864215000370606412921269419460831953478370603000040000180000溫江公園旁柳林路158號柳街辦和平社區(qū)麻市街萬春路高速路口溫江公園旁和盛鎮(zhèn)柳岸社區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)永文路旁芙蓉大道旁芙蓉大道旁建筑面積項目地址5

務(wù)區(qū)xx年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：

一是特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混

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建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機構(gòu)匯聚地；武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

二是綜合配套不完善。從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的%。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

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成都商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)

序號1參評項目頂級寫字樓地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善2公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進出口甲級寫字樓坐落于商務(wù)區(qū)相對集中的區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進出口34567基本要求可視性建筑規(guī)模建筑設(shè)計建筑規(guī)劃土地性質(zhì)為商業(yè)用地可視性極強超過50000平方米國際知名設(shè)計院/國內(nèi)甲級設(shè)計院大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱891011單層面積凈層高架高地板電梯1500-xx年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%開發(fā)商持有不低于一半提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計算機物業(yè)管理軟，24小時保安服務(wù)和維護服務(wù)單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時報案服務(wù)和維修服務(wù)客貨分離,不少于1部采用高品質(zhì)主機,四管制+兩管制機房空調(diào)，新風(fēng)量不小于40立方米/人/小時,國際品牌鍋爐雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量,備用電源充足可無兩管風(fēng)機盤空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量30立方米/人/小時辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運作具備5A系統(tǒng),提供至少三家國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商

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三是作用發(fā)揮不理想。入駐企業(yè)層次不高，多為初創(chuàng)型中小企業(yè)、低層次中介公司或休閑、娛樂、餐飲項目，總部型入駐少，對地方經(jīng)濟帶動性強、貢獻度大的項目不多。以商務(wù)樓宇為例，武侯區(qū)15座2萬㎡以上的重點商務(wù)樓宇xx年納稅總額萬元，其中單棟稅收1000萬元以上的7座，3000萬元以上的3座，5000萬元以上的2座；青島市南區(qū)商務(wù)樓宇每年創(chuàng)造稅收超過10億元，平均每座樓宇超過1000萬元。而我區(qū)現(xiàn)有商務(wù)樓宇的入駐企業(yè)中對地方經(jīng)濟帶動性強、貢獻度大的項目不多，如科技園SBI創(chuàng)業(yè)街，現(xiàn)有入住企業(yè)32家，年納稅總額僅萬元，無論是在企業(yè)層次還是在稅收貢獻上，都存在明顯差距，樓宇經(jīng)濟作為培育稅源經(jīng)濟“生力軍”的作用還沒有發(fā)揮出來。

武侯區(qū)15座重點商務(wù)樓宇稅收調(diào)查表樓宇名稱威斯頓聯(lián)邦大廈曼哈頓國際三期數(shù)碼大廈@世界資訊廣場力寶大廈華西大廈華西美廬匯日央擴國際廣場豐德國際廣場國航世紀(jì)中心商鼎國際成都高速大廈羅浮廣場四川高速大廈錦江國際合計

建筑面積㎡54191168000400003700072000280003000054268183168126590600005377255463320001138871商務(wù)用途面積0

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三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。

通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認(rèn)識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的作用認(rèn)識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。

二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調(diào)動。于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解。

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三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓2xx年稅收貢獻上一定規(guī)模的，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎勵。

4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。

至于具體的推進途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個方面。

1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責(zé)任機制，加快推進重點樓宇項目建設(shè)，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用；對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾；對天來酒店、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設(shè)。

2、強化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的

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途徑。建議借鑒杭州蕭山等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗，按照“一樓一策”原則，制訂更新整治計劃，對一批已有的老樓宇進行改造更新，對金江大廈等糾紛樓、閑臵樓，追根溯源，找出癥結(jié)，千方百計地給予協(xié)助和支持，增強優(yōu)質(zhì)樓宇的利用率，實現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟效益最大化。

3、積極探索“住改商”模式。近年來，北京、上海、成都等大城市的中低端寫字樓市場出現(xiàn)了大量“住宅商用”的情況，這既可以盤活閑臵住房，為業(yè)主帶來一定的租金收入，又可以為處于初創(chuàng)期、經(jīng)濟實力不夠強但具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)提供發(fā)展空間。而據(jù)xx年1月1日起實施的《成都市物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主、使用人確需改變住宅使用性質(zhì)，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，只需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批即可。目前，溫江新城區(qū)住宅樓入住率僅為**%，相當(dāng)多的住房閑臵未用，無法對區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生較強的帶動作用。為了解決資源閑臵和服務(wù)業(yè)載體不足的問題，建議積極探索“住改商”模式，選擇新城區(qū)1—2個地理位臵優(yōu)越、入住率較低的住宅小區(qū)作為試點，鼓勵和引導(dǎo)業(yè)主申請將住宅樓改變?yōu)榻?jīng)營性用房，用于引進中介服務(wù)、會計法律、投資咨詢、文化創(chuàng)意等對居民居住影響小的企業(yè)及機構(gòu)，實現(xiàn)盤活資源、聚集人氣、降低成本和培育經(jīng)濟新增長點的有效統(tǒng)一。

4、實施科技園工業(yè)用房的清理、改造。目前，科技園區(qū)正

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在加快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐，實現(xiàn)普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力，同步實施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

5、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計建設(shè)一批甲級寫字樓，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會投資、長期租賃”的模式，國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。6、加大招商營銷力度?！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢?。只有投資方財力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗豐富、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部

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引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構(gòu)合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江

樓宇經(jīng)濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業(yè)入駐。

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溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況調(diào)研報告

樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟。溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟體系。主動順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，破解土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟形態(tài)，更好地促進其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀，并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗，思考了一些具體的對策建議，現(xiàn)將情況報告如下。

一、樓宇經(jīng)濟的主要特點及對溫江的積極作用

樓宇經(jīng)濟是以樓宇為載體,吸引一些機構(gòu)公司入駐進行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動的經(jīng)濟形式，是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。總體來看，樓宇經(jīng)濟有以下幾個特點：一是樓宇經(jīng)濟是都市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟實力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經(jīng)濟要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完

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善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。

基于這些原因，國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等；國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市；市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經(jīng)驗，可以供溫江的發(fā)展進行借鑒。

就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實而言，主動順應(yīng)快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，對推動溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟新的增長點。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

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二、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

研究溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟現(xiàn)狀有一個仔細(xì)的了解。為此，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗和標(biāo)準(zhǔn)，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應(yīng)的統(tǒng)計分析。

統(tǒng)計顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇48座，建筑面積萬平方米，占%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位；企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇3座，建筑面積萬平方米，占%；營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積萬平方米，占%；城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積萬平方米，占%。

溫江區(qū)已建成樓宇資源情況統(tǒng)計表

序號樓宇名稱及類別商業(yè)樓宇123456789

奧林匹克花園柳城誼院七彩花都塞納河畔森宇音樂花園世紀(jì)光華依云鎮(zhèn)家樂福涌泉購物街商務(wù)樓宇3

364943307020047110044086332738892000013320光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)光華片區(qū)建筑面積項目地址101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051桂園居邊城水戀文廟商業(yè)城愛家天地邊城假日廣場泊林小鎮(zhèn)丹桂苑德坤.雅逸居繁華時代海峽新城航天大市場紅泰.翰城紅泰美家飾裝飾城金博林居金色魚鳧金域.香洲錦里光華金強會所花園金強廣場靜水香榭麗日櫻花柳城麗江苑柳城商場美麗華那城南浦郡啟明.柳岸馨苑千禧鑫城三江城市之光文廟商業(yè)城五環(huán)假日廣場西城俊園向陽茗苑小南街拆遷安置房向陽苑二期銀誠.江南房子魚鳧安置小區(qū)遠(yuǎn)鴻.麗景欣城上棲美塾數(shù)字體驗中心大宅門紫云苑商業(yè)體金江大廈634689121118644649323705138333226583913396644181