雁塔文化新天地營(yíng)銷策劃案書(shū)

f第一部分：分析定位篇開(kāi)發(fā)進(jìn)入到了一個(gè)新的高峰期。從西安商業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r而言，西安商業(yè)呈現(xiàn)出以下格局：源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。界零售巨頭家樂(lè)福挺進(jìn)北大街，為這一區(qū)域的發(fā)展增光添彩。裕朗國(guó)際、正大廣場(chǎng)等投資型項(xiàng)目也吸引著人們的眼球。和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。出更加迷人的風(fēng)采。底層開(kāi)店，這填補(bǔ)了西高新高檔購(gòu)物場(chǎng)所的空白；易初蓮花的開(kāi)業(yè)，最大的商業(yè)物流配套中心———紫薇MALL已全面開(kāi)建。它的建成，名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個(gè)西北地區(qū)。目。2005年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個(gè)重大項(xiàng)目———大唐洋世界、大唐不夜城等項(xiàng)目也都在施工中。“旅游文化MALL”之美譽(yù)，建成后，將形成特色鮮明的商業(yè)街區(qū)。商業(yè)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。改造。政府傾力打造小寨現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，啟動(dòng)小寨商業(yè)街區(qū)改造工程，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)，將小寨地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成格調(diào)韻味高雅、現(xiàn)代氣息濃郁的新型商業(yè)街區(qū)?？v”即長(zhǎng)安立交至緯二街段。按照規(guī)劃，長(zhǎng)安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配擠。國(guó)際文化交流中心；小寨西路引進(jìn)家樂(lè)福購(gòu)物中心，建設(shè)子午廣場(chǎng)；會(huì)成為西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)助推器。優(yōu)勢(shì)：資熱情空前高漲。來(lái)新的生機(jī)和活力。小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。地文化廣場(chǎng)為商業(yè)聚集源源不斷的客流。費(fèi)區(qū)。項(xiàng)目商業(yè)增加特色。劣勢(shì)：商場(chǎng)部分的推廣造成一定的壓力。必會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中處于成本劣勢(shì)。機(jī)會(huì)：較容易吸引消費(fèi)者。而西安目前沒(méi)有專門(mén)以明星為主題的商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)地?，F(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。4、目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)以明星為主題“一站式”商業(yè)項(xiàng)目，既為項(xiàng)目提了有利條件。支撐。威脅：分目標(biāo)客戶。求，同時(shí)使項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。通過(guò)以上分析，我們不難看出1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、否成功的關(guān)鍵2）從未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的層面上分析，南郊全區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資大潮的到來(lái)，勢(shì)必要求本項(xiàng)目出奇制勝，領(lǐng)袖群商；（3）從商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)看，一定時(shí)期內(nèi)“一站式”商業(yè)必將成為市場(chǎng)主流，定位準(zhǔn)確的主題商業(yè)必將成為投資市場(chǎng)的寵兒4）隨著會(huì)文化風(fēng)潮，然而西安沒(méi)有能夠“一站式”滿足這些需求的場(chǎng)所5）是大勢(shì)所趨，而且還能憑借缺位定位達(dá)到事半功倍的傳播效果。驗(yàn)基礎(chǔ)上，我們建議項(xiàng)目定位如下：夢(mèng)工廠風(fēng)情主題的“一站式”商業(yè)文化廣場(chǎng)。與明星的衣、食、住、——追求時(shí)尚、展示自我、信息來(lái)源戶外、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、取得商圈土作好商業(yè)規(guī)劃制定靈巧的銷售政策，降低投制定靈巧的銷售政策，降低投采用硬廣告、軟宣傳、事件行采用硬廣告、軟宣傳、事件行文化演藝廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營(yíng)主題：能區(qū)域。和提供場(chǎng)所。時(shí)的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物需求。舞吧、時(shí)尚貼吧。企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)外的商戶作為補(bǔ)充。理公司對(duì)商業(yè)實(shí)施分層管理。衡。具體操作建議如下：小面積商業(yè)建議在條件成熟時(shí)直接售出。須限定其經(jīng)營(yíng)的類別范圍。圍烘托起來(lái)后出售。（一）招商思路租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)的目標(biāo)。結(jié)合小寨區(qū)域“無(wú)大戶不穩(wěn)、無(wú)小戶不活”的商業(yè)現(xiàn)狀，建議緊緊圍繞該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略，引入有號(hào)召力的品牌主力店，知名商戶作為項(xiàng)目的牽動(dòng)性商戶，建議對(duì)此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號(hào)召力吸引其它商戶購(gòu)買、入住。議采取以下兩種招商手法：方案二：自主組織招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商，具體執(zhí)行方案如下：乎項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。滿活力”，主要顧客群是14-29歲的時(shí)尚年輕人，在新加坡和馬界名品折扣店——奧特萊斯等，采取直接聯(lián)系。其它品牌店采取直接達(dá)給廠商、經(jīng)銷商及投資者。營(yíng)單位）形式出售。戶以拍賣形式直接出售。樂(lè)、休閑、餐飲、展示自我的各行各業(yè)。施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。求較高，否則會(huì)使項(xiàng)目缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理形象。建議在招商工作中主要采取此方法。定發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此法風(fēng)險(xiǎn)由法爭(zhēng)取目標(biāo)商戶進(jìn)駐，并與商家共同分享利潤(rùn)。建議此方法在面積較大、相對(duì)獨(dú)立的商鋪的目標(biāo)客戶引入難度較大的情況下使用。請(qǐng)其進(jìn)駐，自主經(jīng)營(yíng)。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險(xiǎn)小。建議招商工作中廣泛采用此法。由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶交納一定數(shù)量的加盟費(fèi)（額度依品牌定對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資金和對(duì)市場(chǎng)的把握能力要求頗高。建議針對(duì)一般品牌不宜采取此法，但針對(duì)一些知名度很高，在行勞、肯德基等）可以采用。統(tǒng)裝修定期推介明星走秀場(chǎng)才統(tǒng)裝修定期推介明星走秀場(chǎng)才藝展示臺(tái)音時(shí)尚購(gòu)物休閑品味街文化娛樂(lè)明星文化專營(yíng)了。體驗(yàn)營(yíng)銷的定義是：“體驗(yàn)是企業(yè)和顧客交流感官銷售成果。”消費(fèi)者休閑游玩的興趣和慷慨解囊的熱情，刺激投資者的投資熱情。時(shí)尚小寨，活力財(cái)源。放牧資本、蓄養(yǎng)財(cái)富。（一）營(yíng)銷思路家進(jìn)駐，已然成為銷售的先決條件。閑、娛樂(lè)是一種超然的享受。戶現(xiàn)在判斷物業(yè)未來(lái)是否會(huì)保值、升值的必備條件。戶對(duì)后期管理的疑慮；同時(shí)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)又能帶動(dòng)商業(yè)特色的保持，強(qiáng)勢(shì)經(jīng)營(yíng)管理能增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者和投資者的購(gòu)買信心。招、引、挖三字決為策略實(shí)施深度營(yíng)銷。招，即“招狼入市”。先引入品牌商家或進(jìn)駐或購(gòu)買，輔以媒體宣傳勢(shì)必能夠形成“羊群效（1）引入當(dāng)今世界最佳的商業(yè)模式，并深入實(shí)施；（2）引入最好或最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式和商業(yè)推廣手段；（3）引影視機(jī)構(gòu)和相關(guān)行業(yè)資源共享，共同發(fā)展。（4）引入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加強(qiáng)溝通，擴(kuò)大影響。挖，即挖地三尺。計(jì)的擴(kuò)大客戶群，吸引可能被忽略的客戶。（1）定價(jià)原則：成本導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向相結(jié)合的定價(jià)原則。略。直效營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)銷售直效營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)銷售互動(dòng)銷售網(wǎng)絡(luò)銷售活動(dòng)銷售關(guān)系營(yíng)銷情景式銷售體驗(yàn)式銷售客戶切身感受到商業(yè)的特色。（6）關(guān)系銷售：與目標(biāo)客戶集中的俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)、社區(qū)組織等搞好公共關(guān)系，或參加公益活動(dòng)等利用良好的公共關(guān)系促進(jìn)銷售。（1）行銷：組織銷售隊(duì)伍，針對(duì)省內(nèi)外的目標(biāo)商戶展開(kāi)上門(mén)宣向的團(tuán)體，組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門(mén)服務(wù)。投放情況。針對(duì)含金量高的個(gè)別鋪位，核定合理底價(jià)進(jìn)行拍賣，價(jià)高者得。理想銷售周期：9個(gè)月。0（二）階段推廣思路雁塔文化新天地的推廣分三個(gè)階段展開(kāi)：值的競(jìng)爭(zhēng)第三階段：體驗(yàn)營(yíng)銷——情景式購(gòu)物、主題購(gòu)物，消費(fèi)者刺激三軍聯(lián)動(dòng)、整合出擊。頁(yè)、銷售人員等。主要任務(wù)：樹(shù)立項(xiàng)目形象，傳播項(xiàng)目質(zhì)素，推動(dòng)項(xiàng)目銷售。生投資置業(yè)熱情、并促進(jìn)購(gòu)買。執(zhí)行形式：新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM刊物、以及炒作國(guó)內(nèi)首家明星文化演藝廣場(chǎng)對(duì)西安年輕人消費(fèi)觀念的影響。集人氣，吸引關(guān)注，推進(jìn)銷售。登陸，引起轟動(dòng)，抑制區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，公開(kāi)發(fā)售。目的觀望。再用硬廣、結(jié)合戶外路牌并打出“一輩子的投資，請(qǐng)耐心等待30天”吸引客戶群。主要形式：報(bào)紙、軟文。次證明長(zhǎng)安南路的滾滾錢(qián)程最好采用專家觀點(diǎn)）為后期開(kāi)盤(pán)作鋪墊。方式：舉行至炫街舞擂臺(tái)賽；立柱廣告：（項(xiàng)目導(dǎo)示牌）奪取人流；工地圍墻：“雁塔文化新天地”大字+跳躍的顏色；圍墻上廣告牌：主形象畫(huà)面+主題廣告語(yǔ)+“雁塔文化新天地”+定位語(yǔ)攻擊點(diǎn)：商業(yè)模式、主題概念全方位沖擊達(dá)到銷售任務(wù)第四戰(zhàn)：目的：我們?cè)趹?zhàn)役之二曾經(jīng)提出“一生的投資，值得30天的等待”？那么，那是一個(gè)懸念的開(kāi)始，我們主要就是為了項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)而設(shè)置的廣告。那么到現(xiàn)在謎底應(yīng)