《長租公寓商業(yè)模式探究：以S長租公司為例》13000字（論文）

1TOC\o"1-3"\h\u137811.引言 3240532.長租公寓市場的發(fā)展背景與現(xiàn)狀 4114072.1長租公富市場的發(fā)展背景 4161292.1.1經(jīng)濟社會背景 5213412.1.2政策背景 581602.1.3文化背景 660222.2長租公寓市場的發(fā)展現(xiàn)狀 727448 72470 9177883.S公司長租公寓現(xiàn)狀及存在問題 10249673.1公司簡介 1081713.2S長租公寓商業(yè)模式 1127042 112182 1222453 13181203.3S長租商業(yè)模式面臨的主要問題 13794 134912 1411968 15265684.S長租商業(yè)模式創(chuàng)新方案的提出 1630584.1創(chuàng)業(yè)公寓加盟與直營結(jié)合的運營模式 1667504.2從規(guī)模經(jīng)營和專業(yè)服務獲取額外收入 1711054.3打造具有自身特色的創(chuàng)業(yè)系統(tǒng) 1813573結(jié)束語 193247參考文獻 20摘要：青年長租公寓近年來成為各種資本投資的對象。市場需求持續(xù)增長，市場環(huán)境逐漸成熟。國內(nèi)的大、小品牌企業(yè)紛紛聚集到青年長租公寓市場。隨著市場的快速增長和持續(xù)的資本投資，可以預測未來幾年，青年租賃市場的競爭將進一步加劇。本文研究了青年租賃業(yè)，并分析了Y公司現(xiàn)有的經(jīng)營模式，該模式存在著的收入來源單一，且這種重財富模式無法促進企業(yè)快速發(fā)展，并且不是能細分產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新模式。本文從商業(yè)模式創(chuàng)新的基本理論出發(fā)，提出了在特許經(jīng)營和直銷模式下，擴大青年長住公寓連鎖經(jīng)營的模式創(chuàng)新、規(guī)模經(jīng)營和專業(yè)化經(jīng)營模式創(chuàng)新。關鍵字：青年長租公寓；商業(yè)模式；創(chuàng)新自1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國得到了快速發(fā)展。在這個過程中，由于國家政策和經(jīng)濟形勢變化等因素影響，房地產(chǎn)價格也發(fā)生著巨大的波動。20余年來我國商品房價格漲幅超過4-5倍。在一些大城市中，房價甚至達到了驚人的程度。一些城市房價與家庭收入比已突破20倍。隨著住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，越來越多的人開始考慮買房問題，使許多中低收入家庭不堪重負。同時，由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)采取調(diào)控政策，使得開發(fā)商面臨著前所未有的壓力，房價也隨之不斷攀升。對許多年輕人而言，購房越來越難，這種情況在一二線城市中表現(xiàn)得更為突出。隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，我國許多地區(qū)的房地產(chǎn)市場逐漸活躍起來，尤其是一線城市。一二線城市都是上班，看病、在教育和其他領域具有很大優(yōu)勢，對周圍各省或各市人民有著極大吸引力。在吸引外來人口大量涌入時，在這些一二線城市，房價同樣上漲了。2018年全國房地產(chǎn)交易總額約18萬億元，在這些租賃部分中，只占有一定比例。而美國租賃市場幾乎占據(jù)了房屋市場的半壁江山。我國租賃市場的增速明顯高于其他國家。其主要原因是我國許多開發(fā)商正在開發(fā)新住宅，而且美國新建樓盤所占比例小。同時，在我國，租賃面積也是一個非常大的缺口。比較中美兩國的資料，我們會發(fā)現(xiàn)，租賃市場在我國剛起步，今后有更大的發(fā)展空間。全國各地市房價收入比總體上高于合理水平，新的城市流入人口面臨著巨大的買房壓力，特別是在一線城市的核心區(qū)，土地資源是有限的、商品房供應偏緊。在此背景下，“租售并舉”模式應運而生，即通過租金補貼或稅收優(yōu)惠吸引人才入駐企業(yè)，同時也可實現(xiàn)房屋閑置利用以緩解住房問題。同時，由于行業(yè)競爭加劇，行業(yè)整體利潤率下降明顯，部分企業(yè)出現(xiàn)虧損情況。各大品牌的盈利表現(xiàn)一直不佳，甚至虧損。在這種背景下，如何實現(xiàn)租售并舉、快速轉(zhuǎn)型成為擺在我們面前急需解決的難題。究其原因有以下幾個方面：第一，過分追求規(guī)模，造成空置率居高，收益下降；其次是商業(yè)模式不夠明確和租金問題、管理費并不能涵蓋品牌用于規(guī)模擴張及日常經(jīng)營所需成本。目前我國房地產(chǎn)市場處于“去庫存”階段，大量存量房存在，而消費者對產(chǎn)品需求逐漸從居住向體驗轉(zhuǎn)變，這給品牌帶來了新挑戰(zhàn)。為擺脫這一困境，業(yè)界也進行了積極的探索，一些品牌向輕資產(chǎn)運營商過渡，采用委托管理的方式獲取房源，其利潤來源是委托管理費（如魔方、窩趣）；部分品牌選擇重資產(chǎn)模式，即投資開發(fā)項目獲取租金，再將所得資金用于后續(xù)經(jīng)營，以保證公司正常運轉(zhuǎn)。一些資金雄厚的品牌，重資產(chǎn)布局，通過自建或者購買等方式獲取房源，利潤的來源是經(jīng)營收益及后期退出。本文研究認為長租公寓行業(yè)正處在一個發(fā)展初期階段，未來將呈現(xiàn)向好趨勢，但由于我國長租公寓起步較晚，還存在一些問題需要解決。目前，長租公寓的經(jīng)營主要靠風險投資和其他資金的支持，產(chǎn)業(yè)正處在快速擴張的時期，它正面臨著怎樣才能滿足90,95后人群日益增長的居住需求、在國家鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的大背景下，如何把握時代機遇、如何從傳統(tǒng)的一買一賣的租賃方式中獲取利潤等一系列的問題。2.1長租公富市場的發(fā)展背景新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略最早是在2013年12月份召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議上明確提出的。會議結(jié)束后，我們國家的各級政府、各有關部門紛紛推出實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。各地紛紛制定并實施了一些具體政策和措施來加快推進城鎮(zhèn)化建設。其中較具代表性，促進一億人非城鎮(zhèn)戶籍人口落戶城鎮(zhèn)、解除城區(qū)常住人口不足500萬人落戶限制等。這表明我國已經(jīng)開始重視并實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，而要實現(xiàn)這一目標就必須解決好“人”這個核心問題。同時，到了武漢，成都和西安、以鄭州為代表的新一線、二線城市，一場“人才爭奪戰(zhàn)”已經(jīng)打響，為了吸引人才，許多優(yōu)惠政策應運而生。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提升和城鎮(zhèn)化建設步伐加快，越來越多的人口向城市流動，尤其是農(nóng)村勞動力進城務工經(jīng)商。這些流動人口進一步成了租賃住房客源。隨著經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程加快，越來越多的人選擇到大城市居住生活，而他們在距離市區(qū)較近時也傾向于租住短途旅行式公寓。其中畢業(yè)大學生群體又是長租公寓最重要的客源。由此衍生出大量租房市場。2021年，中國租房市場已達1.6萬億元人民幣，有關專家預言2030年將超過4.6萬億，市場空間大。而當前的住房供應市場中，中介二房東與個人房東依然是市場供應主體。顯然不能適應市場的需要。因此，未來幾年，隨著“租售并舉”政策的出臺以及互聯(lián)網(wǎng)+模式的普及，租房者可以直接通過網(wǎng)絡平臺進行租房交易，從而有效緩解租房壓力。這表明住房租賃市場的發(fā)展前景會非常廣闊。表2-1中央相關精神由表2-1可歸納為如下三個特點：一，會議文件規(guī)格要求較高。二是會議召開時間集中在每年年底或次年年初，三是會議內(nèi)容涉及到了中央各部門以及地方政府等多個層面。包括全國代表大會、中共工作會議還召開了全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議。會議內(nèi)容涉及到了住房保障問題，而這些會議中又有不少是直接針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策。由此可見，發(fā)展住房租賃市場己經(jīng)是近幾年中央政府工作的重點。從這些會議和文件來看，中央已經(jīng)將發(fā)展住房租賃市場作為一項長期目標加以部署。中央政府打算通過開發(fā)、健全住房租賃市場，以滿足城市居民的基本住房需要。從十八屆三中全會到現(xiàn)在已經(jīng)過去一年多時間，中央出臺的相關文件數(shù)量和力度都非常巨大。其次，闡明住房租賃對中國住房體系的重要性。十八屆三中全會提出要建立租售同權制度。尤其是十九大的報告，將“購租并舉”調(diào)整為“租購并舉”。這意味著我國已經(jīng)把租房與買房作為一個整體考慮，不再單獨討論住房問題。把租賃與購買對好，顯示出國家對“炒房”現(xiàn)象的堅決態(tài)度。同時，也表明了政府對住房保障政策重視程度越來越高，這有利于推動住房保障制度改革。以建設住房市場體系為長遠目標。這也符合中央對未來房地產(chǎn)政策調(diào)控思路的要求，即要建立一個合理有效的住房市場體系，以實現(xiàn)社會公平與正義。即中央不是單純地鼓勵住房租賃發(fā)展，但本意是建設包括商品房在內(nèi)、保障性住房和公共租賃住房等、市場租賃住房和其他形式住房體系。這也正是中央對“住房租賃市場建設”提出新要求的原因所在。由于我國有著數(shù)千年的農(nóng)耕歷史，一般百姓養(yǎng)成傳統(tǒng)“安土重遷”意識。因此，在長期與自然相處過程中，人們逐漸養(yǎng)成了一種樸素、穩(wěn)定和守土的觀念，這就是“鄉(xiāng)情”。正如《漢書·元帝紀》記載：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也?！边@就是古人所說的“移風易俗，莫善于鄉(xiāng)”。中國的普通民眾把鄉(xiāng)土看得很重，不到萬變不離其宗，不想遷移。在這種思想指導下，許多人把自己的命運同土地緊緊地聯(lián)系起來，從而使他們產(chǎn)生了強烈的遷移欲望。文化是歷史長期積累的結(jié)果，自然很難在短時間內(nèi)有所改觀。改革開放40多年以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化進程加快。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化步伐的進一步推進，越來越多的人離開農(nóng)村來到城市生活。對相當一部分新進城人員而言，他們仿佛轉(zhuǎn)眼就由農(nóng)耕文明走進城市文明。在這一轉(zhuǎn)變過程中，他們對傳統(tǒng)文化產(chǎn)生了怎樣的認知？身體進城并不等于思想進城。他們對自己所居住的房子有著強烈的認同感和歸屬感，卻又常常因為種種因素而難以真正融入城市生活。傳統(tǒng)文化意識對其判斷和決定仍有影響。他們對自己居住的環(huán)境有一種特殊的情感寄托。這一切都折射在住房中，是“重購輕租”的表現(xiàn)。很多人認為，自己住的都是大戶型、小空間，住得越豪華就意味著收入越高，于是他們開始購買高檔公寓或別墅。他們一般認為，唯有買房，才能真正扎根城里?！白　笔撬麄冏罨尽⒆钪匾纳罘绞?。而且房子，即使租得不錯，畢竟，它“流浪”于都市。因此，他們認為，買房只是為了住得舒服、安心。另外，就婚姻市場而言，有否有房，亦當作成婚之先決條件?！罢赡改铩眰兊挠^念似乎已根深蒂固，他們認為買房是自己一生中最重要的事情之一。有的人把這種現(xiàn)象變成了“丈母娘經(jīng)濟”。受上述文化意識，不管房價再高，居民購房意愿要比租房意愿大得多。在這種情況下，大多數(shù)人不會買房，更不可能租房。一旦具備購房能力，絕大部分人會選擇“棄租從購”。但是，還應該看到若干積極變化。同時，在大城市中，住房需求主要來源于中低收入群體。無論是一線城市，還是熱點二線城市，房價在很長一段時間內(nèi)居高不下，己經(jīng)大大超出了一般家庭所能承受的限度。隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平提高，越來越多的人開始考慮購買自己喜歡的房子居住。而且這些城市也正是國際化程度比較高，還早期受國外租賃文化熏陶。比如日本85%的青年選擇租房結(jié)婚；這意味著很多有經(jīng)濟實力和生活壓力的年輕人都愿意租房住，而且租期很長。在美國，29個大城市的住房租賃率超過500！這說明，在西方國家，越來越多的人們開始把房子當成自己的生活必需品。0；德國有半數(shù)以上人口沒有自由住房，80%以上的年輕人選擇租房子。隨著經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化，越來越多的人們開始重新審視自己的居住方式，并把眼光投向住房租賃領域，以尋求新的生活模式。這些發(fā)達國家的理念漸漸為部分中國人所認同，尤其在年輕群體當中，反應普遍。在過去幾年里，隨著人們對生活質(zhì)量要求的提高以及對房價過高的擔憂，“重購輕住”已成為一種時尚和潮流，這也給住房租賃行業(yè)帶來新的機遇與挑戰(zhàn)。當然，文化觀念上的變革也是個長期過程。從短期來看，中國住房租賃市場可能會長期受“重購輕租”思想牽制。2.2長租公寓市場的發(fā)展現(xiàn)狀嚴格說來，國內(nèi)長租公寓源于“二房東”出租。同時，在大城市中，住房需求主要來源于中低收入群體?！岸繓|”是指首先向房東整租房屋的人，再分租給他人中介。這些人通常是“租房族”、“房奴”以及“租客”等。“二房東們”一般都把賺取差價作為謀取利益的工具，有的甚至借“中介費”克扣租客。由于缺乏法律約束和監(jiān)管，這些人的行為也被稱為“非法出租”、“惡意欠薪”等。但是在其中，一些人開始介入房屋“長期租賃”生意?！伴L租公寓”是一個新概念。這可成為長租公寓發(fā)展的一個萌芽。此后，在市場發(fā)育過程中，許多知名企業(yè)都發(fā)現(xiàn)了其中的商機。隨著經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化，越來越多的人們開始重新審視自己的居住方式，并把眼光投向住房租賃領域，以尋求新的生活模式。2010年鏈家游刃有余、魔方公寓等等，開始涉足長租公寓市場，這種商業(yè)事務漸漸走進了大眾的視線。此后，各地政府也紛紛出臺政策，推動長租公寓行業(yè)發(fā)展。前面已經(jīng)說過中央政府從2014年開始的，曾在許多會議及文件上提出，應大力鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。這使得長租公寓得到國家政策的大力支持。資本聞訊而動，長租公寓受互聯(lián)網(wǎng)系和金融系的雙重影響、地產(chǎn)系看好，市場漸漸回暖，把長租公寓市場發(fā)展到了巔峰。隨著時間的推移，我國長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從分散到集中，再由集中走向多元化經(jīng)營的過程。2013年至2016年，是國內(nèi)長租公寓公司數(shù)量最多的4年。從最初的“野蠻生長”到如今的理性發(fā)展，這期間也有一些企業(yè)因經(jīng)營不善而倒閉或轉(zhuǎn)型，但大部分都能堅持下來，并且取得了不錯的成績。2013年成立17家、2014年32家、2015年42家、2016年15家(參見圖2-2)。在資產(chǎn)結(jié)構方面，可以劃分為中資產(chǎn)，輕資產(chǎn)等等（參見圖3-3）。本文將對上述三種類型進行分析比較。盡管維度不一樣，但是不同分類間有一定關聯(lián)性。從融資方式看，政府平臺是主要的融資渠道。在電信市場中，運營商企業(yè)主要是以國有企業(yè)為主，而非外資和合資企業(yè)。圖2-3長租公寓類型及其關聯(lián)由圖2-3關系結(jié)構，我們可提煉三點理解：首先政府平臺發(fā)揮著舉足輕重的作用。其次，平臺的發(fā)展必須以“國家戰(zhàn)略”為指引，并以此帶動相關產(chǎn)業(yè)和領域的快速發(fā)展。前文己經(jīng)說，中央接連召開幾次會議，都強調(diào)租賃市場具有舉足輕重的作用。十八屆三中全會也提出要加快發(fā)展住房保障和房地產(chǎn)市場，鼓勵社會力量參與提供公共產(chǎn)品和服務。然后作為國家隊政府投資平臺，就成了實踐這一方針的主要行動者。其次，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，地方政府平臺與國有企業(yè)存在著不同程度的競爭和合作關系。但政府平臺扶持的對象不僅限于國企，對民營資本的扶持力度是一樣的。二是政府平臺扶持民營企業(yè)并不是直接干預，而是以民營資本為“中介”。這種方式使得政府平臺與民間資本之間形成一種良性互動。最后租賃市場介入主體多，助推著這方面的混亂局面。在電信市場中，運營商主要是以國有系為主，而非外資和合資企業(yè)。因此，我國長租公寓行業(yè)的發(fā)展還存在很多問題，包括融資困難、監(jiān)管缺失以及運營效率低等方面。由此可見，離中國長租公寓市場穩(wěn)定和成熟還差很遠。3.1公司簡介2017年，建設銀行響應政府“房住不炒”新政，開創(chuàng)了住房租賃的“藍海戰(zhàn)略”，創(chuàng)造性地提出了“長租就是長住，長住就是安家”口號，試圖利用金融力量盤活社會閑置物業(yè)，加大住房租賃供應力度，緩和住房需求矛盾。在建行的三大戰(zhàn)略中居于首位，住房租賃業(yè)務的開展，不僅是對住房租賃市場的推動作用，助力國家破解痛點難點等職責，更是利用了住房服務的傳統(tǒng)優(yōu)勢，創(chuàng)造新藍海等策略抉擇。廣東S房屋租賃管理有限公司，簡寫為S長租，這是中國建設銀行集團下屬的廣東建融住房服務有限責任公司，承擔著推進廣東省住房租賃業(yè)務的重任，聯(lián)合百強房企方圓集團，聯(lián)合發(fā)起成立了住房租賃專業(yè)運營公司；是全國首家以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導的長租房平臺運營商，也是唯一一家同時具備住宅與商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營資質(zhì)的長租房運營商和物業(yè)服務商。創(chuàng)建于2017年底，公司總部設在廣州，以粵港澳大灣區(qū)為依托，經(jīng)營輻射珠三角。2017年12月，S成立。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已形成了以“建·家”為核心品牌、集辦公、商業(yè)、住宅于一體的多元化運營模式。第一套房源改造后于2018年12月份正式上市。2018年公司在佛山、東莞、中山、珠海等地區(qū)陸續(xù)成立了分公司。在全國范圍內(nèi)的品牌影響力不斷提升。其分散式的業(yè)務規(guī)模在2019年6月份排名業(yè)內(nèi)第八位。2019年8月8日公司榮獲《2019博鰲房地產(chǎn)論壇》住房租賃行業(yè)推動力大獎。截至目前，該項目已實現(xiàn)了全覆蓋，并取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。從2019月9日開始，公司就決定致力于長租社區(qū)的建設，開發(fā)集中式新模式。在其發(fā)展歷程中，資金使用效能得到了提高，從2018年5月下旬每套30萬元，2019年10月底晉升為21萬元/套。表4S長租成本演變情況介紹時間資金投入（萬元）房源數(shù)（套）資金使用效能（萬元/套）2018/5/209,747321302018/7/3137,4081280292018/9/3053,4591913282018/12/31101,7064125252019/3/31111,8394665242019/8/31115,237548221S長租積極響應了國家及地方政府關于促進住房租賃的政策，通過建設新的租賃住房，改造存量空閑物業(yè)，形成居住性長租公寓，將高品質(zhì)的物業(yè)管理與專業(yè)化的租賃運營相結(jié)合，實現(xiàn)高品質(zhì)居住性租賃產(chǎn)品增量供應。不斷打造覆蓋不同租房群體“S家，S寓”的安居產(chǎn)品線，打造完善租房生態(tài)圈等；經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已形成了以“建·家”為核心品牌、集辦公、商業(yè)、住宅于一體的多元化運營模式。使個人客戶和企業(yè)客戶都有高度安全感，歸屬感，以長租的方式，圓各種人安家的夢。3.2S長租公寓商業(yè)模式該公司創(chuàng)始人曾經(jīng)提出“三不租”，即45歲以上不出租，有小孩不出租，不喜歡交朋友不出租。在這里，我們想探討一個問題，就是在不同年齡段的用戶中，對“三不租現(xiàn)象”有哪些不同的看法？入住用戶多是20-35歲青年，對入住群體進行了分析，可分三種類型：第1類為工作白領，他們大約有25歲，畢業(yè)一兩年了，工作相對穩(wěn)定，在事業(yè)的上升期。他們對生活比較追求穩(wěn)定和舒適，對收入也有一定要求，所以對于租房有很高需求。第二類是一些個體業(yè)主，以淘寶店主為例、小店經(jīng)營者，他們的工作時間很有彈性，通常的工作時間是午間開始、午夜結(jié)束。第三類是大學生，畢業(yè)后進入社會不久，對新事物充滿了好奇和探索精神，希望通過創(chuàng)業(yè)改變生活。第三類人群為創(chuàng)業(yè)者，也就是創(chuàng)客，他們愛聚在一起議論，喜歡把自己的思想或者工作展現(xiàn)給其他人，他們想獲得經(jīng)費上的重視，樂于與投資人交朋友。從公寓“三不租”條款中也可看出公寓主要是為尚未成家的年輕人服務，是S公司最重要的客源。S公司用整棟、單體的建筑作為標的物進行整體出租和改建，提供統(tǒng)一的裝修風格、提供健全物業(yè)服務等，供用戶參考。全樓以此為重建對象，具有天然優(yōu)勢如廣州等、在北京這樣的大城市，環(huán)境保護意識不斷增強，與城市發(fā)展聯(lián)系不緊密的廠房逐漸向外遷移，這使得為數(shù)不少的工業(yè)用房閑置，高企推出海量房源。另外，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對于生活環(huán)境提出了更多要求，而建筑是滿足這一需求的主要方式之一。閑置廠房的整體出租與改造，所需投入的成本是很高的，使這種廠房使用范圍狹窄，企業(yè)議價能力得到提高。另外對于老舊小區(qū)的改建也是一個比較好的選擇。這些廠房的構造是穩(wěn)固的，樓層高，很適合做公寓項目改建，公寓能充分利用層高，對屋內(nèi)進行了若干結(jié)構方面設計，擴大利用面積，堅固的構造可攜帶高密度房間。同時由于空間利用率高，也減少了后期維護保養(yǎng)工作，降低了使用周期。集中房屋更便于管理，能夠提供效率，節(jié)省了人員成本。在廣州，鳳凰店的前身是高露潔的生產(chǎn)廠，北京上地店原名廠房閑置倉庫，原北京蘇州橋店為寫字樓。其中廠房單體面積最大者達4000平米，其中最大的有1.8萬平米。S公司青年公寓設計統(tǒng)一，具有統(tǒng)一裝修風格，日常運營管理中重視用戶口碑累積，擅長運用互聯(lián)網(wǎng)進行企業(yè)營銷。在新項目上線后，物業(yè)會及時更新信息，并對業(yè)主進行回訪，定期組織活動宣傳，鼓勵大家積極參與。如此以來，用戶可信度得到提高，廣州開了好幾家公寓，家友多由老用戶引薦，從而憑借品牌與口碑影響力，提升企業(yè)軟實力。集中模式下租房的運行更加靈活，用戶可在移動客戶端上進行預約，查看房屋。租客只需支付一定費用即可入住，不存在資金壓力。租期靈活多樣，最短三個月開始租賃，還可每年出租一次，可預先退租，既可同城，也可異地換居，這就大大地方便了那些因為工作或者生活而需要改變住處的人。S公司以整棟的工業(yè)或商業(yè)房屋整體租賃后進行改造，分割出適合個人居住的房間，進行出租。工業(yè)或商業(yè)房屋整體租賃可以有一個較大的議價能力，租賃期限較長，一般是十年，這樣能夠獲取較低的價格。分割改造的房間也抓住了青年人的生活習性，保留了必要的功能區(qū)域，并根據(jù)層高的特點，最大化的利用空間，將客廳與臥室利用垂直空間層次分割出來。其它功能區(qū)如廚房，活動區(qū)域放到了房屋的公共區(qū)域，從而將房屋空間利用率提升，分割出盡可能多的可居住房間。這樣以來，以較低的價格租賃一棟房屋，分割出最大數(shù)量的房間，出租后獲得差價。3.3S長租商業(yè)模式面臨的主要問題社區(qū)化的集中模式的青年公寓，前期改造投資大，企業(yè)以房屋出租租金回報為主，收入來源單一等，資金回收期限長，企業(yè)盈利能力較弱。企業(yè)收入包括房租收入，增值服務收入兩個方面。創(chuàng)業(yè)公寓是一種新型的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它通過租戶與業(yè)主之間簽訂租賃合同來實現(xiàn)對房屋使用權的有償使用，從而獲得相應收益。蘇州橋創(chuàng)業(yè)公寓年租金為1800萬，初期裝修改造費用在2000萬元左右，一共分割出400個可供出租的房間，房屋的平均租金約為月租金5500-6500元，可容納1至2人。在公司成立之初，我們就把這個項目確定下來，并將其定位為一個以商務辦公為主的寫字樓項目，同時還兼顧了一部分商業(yè)用房。因位置優(yōu)勢，創(chuàng)業(yè)公寓稀缺，房屋出租率高達9_5070，我們以出租量380個房，租金6000元計，月租金收入228萬元，年收入2736萬。從長遠來看，隨著房價的上漲，租金收入將會越來越多。不計管理費用的租期為10年，資金年回報率約為36.8%。蘇州橋店就是在這樣的地理位置上占盡了先機、面向特定的用戶群體、當市場上同類產(chǎn)品匱乏時，就會催生出來，所以房子維持著極高的入住率，經(jīng)濟型酒店的入住率約為83%的效果，若入住率降至此程度，則商家收回裝修成本所需時間翻倍，房子租期為10年，8年后才開始盈利，這種營收狀況，無論對投資人還是經(jīng)營者來說，都很難被認可。為避免這一風險，S公司需維持穩(wěn)定的入住率并需增加收入來源和非主營業(yè)務收入占比。入住率平穩(wěn)與多種因素相關，比如市場環(huán)境，運營水平等等、服務能力等等，更關鍵的還是要以服務來增加公寓附加值，特別要加強增值服務的供給能力。在我國目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房價不斷上漲的情況下，如何通過服務提高物業(yè)價值成為一個新課題。企業(yè)增值服務收入在用戶規(guī)模數(shù)量，服務項目深度等方面都有待發(fā)掘，用戶量越大，有利于單位服務成本的下降，服務多樣化的余地越大，服務項目有所深入，服務越增值。本文認為要提高入住率首先必須滿足客戶需求，其次是要建立完善的服務體系，再次就是通過各種措施吸引更多的顧客進入公寓并保持他們的忠誠度，從而保證入住人員增加和公寓收入增長。與此同時，服務與入住率也存在著共榮共損現(xiàn)象，服務好滿意度增加對房屋入住率具有促進作用，入住人員的增加可構成服務消費基礎人群，能夠為增值服務的發(fā)展奠定良好的基礎；入住率越高，服務質(zhì)量提高，服務質(zhì)量保證了客戶對產(chǎn)品和服務的認可程度，也使顧客更加滿意。反之則服務差的滿意度下降，入住率有所減少，下降至一定的比率，企業(yè)收不抵支等，服務得不到保證，造成惡性循環(huán)。所以增加了對服務的投資，在增值服務中提高收入比重，增加收入的來源，減少主營收入占比，維持相對平衡的收入狀況，對于促進企業(yè)盈利，將起到十分重要的作用。S公司創(chuàng)業(yè)公寓正在生活和辦公、人生在硬件條件方面，給創(chuàng)業(yè)者以完整服務，但是，在創(chuàng)業(yè)孵化的工作上，限于場地提供者等作用，和早期進入創(chuàng)業(yè)孵化市場相比，并未形成優(yōu)勢。S公司的創(chuàng)業(yè)公寓，一方面，聚集了一大批創(chuàng)業(yè)者，另一方面，也吸引了一批為創(chuàng)業(yè)提供周邊服務，當商家為入住創(chuàng)業(yè)者提供服務之后，就是根據(jù)創(chuàng)業(yè)者需要或者創(chuàng)業(yè)項目特征，召集與此有關投資人、市場推廣人員等、媒體人和其他人，雙方工作人員交流，提供相關服務，遇有問題和沖突，干預調(diào)解，推動雙方的合作得以順利開展。站在創(chuàng)業(yè)者的立場，選擇服務對象的空間較小。從孵化機構角度看，選擇合適的企業(yè)合作伙伴需要投入很大人力財力進行考察。站在周邊服務提供者立場，選擇配套項目，需進行大量面對面甄別，前期的溝通成本很高。站在S公司的立場，有助于項目孵化，需聯(lián)系了解外部資源較多，服務質(zhì)量的保證與問題的協(xié)調(diào)要耗費很大的力氣。企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化服務供給的系統(tǒng)性不強，不能確保服務品質(zhì)輸出連續(xù)一致。創(chuàng)業(yè)服務的核心是如何幫助創(chuàng)業(yè)者解決創(chuàng)業(yè)實踐中遇到的各種問題和困惑。在開展創(chuàng)業(yè)服務時，企業(yè)比較習慣的是個案、個案的問題解決，在此方法中，受個人因素制約，不同的人評估出來的效果是完全不一樣的，主觀因素可能使創(chuàng)業(yè)項目孵化的實施出現(xiàn)過大的偏差，孵化實施過程無規(guī)范或規(guī)范不一致，實施難度較大，工作成果未累積，知識成果很難分享。S公司與第三方服務商之間的合作比較松散，創(chuàng)業(yè)公寓僅僅是位于中間的資源協(xié)調(diào)方，從資源吸納來看，就是在第三方服務商片面意志的支配下，這一松散關系使得服務進入與退出變得更加任意，S公司對于服務商的約束力是有限度的，服務商所提供之服務內(nèi)容無須S公司審查，也未進行甄別與篩選，服務商的質(zhì)量良蕎不齊，服務無強制保障，出了問題，協(xié)調(diào)就難了。信息交互的渠道不健全，所謂信息交互，就是創(chuàng)業(yè)者間的交互、創(chuàng)業(yè)者與第三方服務企業(yè)的關系、創(chuàng)業(yè)者與具體公眾進行溝通與信息交互。在信息傳遞方面，信息傳遞效率不高，不能滿足人們對高效便捷的信息獲取要求，同時，還存在著信息孤島問題。當前，信息交互大多依賴于個人即時通訊工具，例如微信，QQ等等，就創(chuàng)業(yè)這一具體項目而言，功能顯得力不從心。同時由于創(chuàng)業(yè)者的個體差異性較大，信息交互性較差。例如，創(chuàng)業(yè)者對第三方企業(yè)的服務有需求的時候，有必要將與其關聯(lián)的資料按要求、按標準遷出工作平臺，以獲得第三方企業(yè)的承認、可進入平臺，有必要將其轉(zhuǎn)換成彼此專業(yè)語言，信息更新需手動同步，不同服務商的格式也各不相同，提交方式各不相同，運行時工作量較大，反之亦然，服務商要面對大量需求創(chuàng)業(yè)者，所搜集到的資料也難以符合統(tǒng)一標準，如有需要，應重復修訂。另外，還存在著信息共享不夠充分等問題。這就導致了各主體間信息傳遞要進行重新整理與轉(zhuǎn)化，重復工作和工作量。S公司創(chuàng)業(yè)公寓正在生活和辦公、人生在硬件條件方面，給創(chuàng)業(yè)者以完整服務，但是，在創(chuàng)業(yè)孵化的工作上，限于場地提供者等作用，和早期進入創(chuàng)業(yè)孵化市場相比，并未形成優(yōu)勢。S公司的創(chuàng)業(yè)公寓，一方面，聚集了一大批創(chuàng)業(yè)者，另一方面，也吸引了一批為創(chuàng)業(yè)提供周邊服務，當商家為入住創(chuàng)業(yè)者提供服務之后，就是根據(jù)創(chuàng)業(yè)者需要或者創(chuàng)業(yè)項目特征，召集與此有關投資人、市場推廣人員等、媒體人和其他人，雙方工作人員交流，提供相關服務，遇有問題和沖突，干預調(diào)解，推動雙方的合作得以順利開展。站在創(chuàng)業(yè)者的立場，選擇服務對象的空間較小。從創(chuàng)業(yè)孵化機構角度上看，創(chuàng)業(yè)孵化過程需要耗費大量的人力與時間，對創(chuàng)業(yè)人才缺乏針對性培養(yǎng)。站在周邊服務提供者立場，選擇配套項目，需進行大量面對面甄別，前期的溝通成本很高。從孵化器自身角度看，創(chuàng)業(yè)團隊成員缺乏對創(chuàng)業(yè)過程的深入理解和把握，創(chuàng)業(yè)團隊之間缺少有效的信息共享與交流，導致創(chuàng)業(yè)成功率低。站在S公司的立場，有助于項目孵化，需聯(lián)系了解外部資源較多，服務質(zhì)量的保證與問題的協(xié)調(diào)要耗費很大的力氣。出現(xiàn)這一情況，主要是因為S公司在創(chuàng)業(yè)孵化中角色定位太淺，創(chuàng)業(yè)孵化中企業(yè)定位于資源聚合者，并非服務深度提供者，這使S公司的創(chuàng)業(yè)孵化缺乏吸引力，無法產(chǎn)生影響力。企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化服務供給的系統(tǒng)性不強，不能確保服務品質(zhì)輸出連續(xù)一致。在信息傳遞方面，信息傳遞效率不高，不能滿足人們對高效便捷的信息獲取要求，同時，還存在著信息孤島問題。例如，確定高增長項目、技術架構的識別與優(yōu)化、改善并增強用戶體驗、產(chǎn)品推廣與營銷這一類較為關鍵的環(huán)節(jié)尚未形成標準的計劃，過去服務期間某些重要的經(jīng)驗尚未累積，在開展創(chuàng)業(yè)服務時，企業(yè)比較習慣個案的問題解決，在此方法中，受個人因素制約，不同的人評估出來的效果是完全不一樣的，主觀因素可能使創(chuàng)業(yè)項目的實施出現(xiàn)過大的偏差，實施難度較大。4.1創(chuàng)業(yè)公寓加盟與直營結(jié)合的運營模式S公司不斷壯大市場，不只是要考慮創(chuàng)業(yè)公寓的多少，創(chuàng)業(yè)公寓的品質(zhì)問題也應予以考慮，通過直營方式，達到創(chuàng)業(yè)項目的孵化比例與品質(zhì)。目前全國各地政府對大學生創(chuàng)業(yè)支持力度不斷加大，創(chuàng)業(yè)成功率也有所提高，但是從整體來看，我國創(chuàng)業(yè)成功率仍然不高。在積極的創(chuàng)業(yè)氛圍中、政策支持較多的區(qū)域，S公司的創(chuàng)業(yè)公寓需主要采取直營方式，直營店全部由企業(yè)自有資金出租、建設與經(jīng)營，選址中、經(jīng)營上控制力更強。在創(chuàng)業(yè)氛圍不甚濃厚或創(chuàng)業(yè)政策支持較弱的地區(qū)，采用加盟或者自建的模式，通過“總部”直接管理門店。囿于創(chuàng)業(yè)環(huán)境的好壞，企業(yè)資金體量的大小，直營店不會很多，部署以北京，深圳，成都為中心、上海這些大城市占主導地位，這些主要城市都有很好的經(jīng)濟、對創(chuàng)業(yè)政策給予了較大的傾斜、高校許多人才儲備的基礎是堅實的。對于創(chuàng)業(yè)者來說，選擇加盟總部還是加盟店時主要看自身實力和創(chuàng)業(yè)氛圍兩個因素，其中創(chuàng)業(yè)項目是否有良好的市場認可度以及對行業(yè)發(fā)展趨勢把握的準確程度是關鍵指標之一。通過加盟連鎖經(jīng)營模式，能夠快速提升門店質(zhì)量和管理水平，實現(xiàn)低成本擴張。高質(zhì)量直營店既能增強創(chuàng)業(yè)公寓品牌影響力，也能產(chǎn)生某種示范效應。加盟店能緩解S公司的資金投入、施工問題、布點會比自有資金直營店快一些，數(shù)量將更加龐大，并擔負起提高市場上占有率的作用，針對更多創(chuàng)業(yè)者，直營店對商家投資要求較高，人數(shù)將相對減少，發(fā)揮創(chuàng)業(yè)項目的示范與帶動效應，針對專業(yè)化創(chuàng)業(yè)者。從目前情況來看，很多初創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中還存在著這樣那樣的問題。這就形成了加盟店與直營店結(jié)合的模式，作用各異、重點突出的創(chuàng)業(yè)公寓，既能滿足初級創(chuàng)業(yè)者人數(shù)眾多、創(chuàng)業(yè)項目需求單一，同時也能滿足中高級創(chuàng)業(yè)者人數(shù)少的需求，創(chuàng)業(yè)項目需要錯綜復雜的各種需要，為合適的創(chuàng)業(yè)項目尋找合適的實施場所。4.2從規(guī)模經(jīng)營和專業(yè)服務獲取額外收入站在S公司立場，在加盟經(jīng)營模式中，企業(yè)產(chǎn)出了品牌與管理體系，收獲了市場份額。在加盟經(jīng)營已初具規(guī)模的情況下，在規(guī)模不斷擴大的過程中，加盟費及加盟相關收入會是現(xiàn)階段收入的重要來源。長租公寓的開發(fā)時間并不長，可以快捷酒店行業(yè)的加盟費用為參照。加盟費包括兩大內(nèi)容，初始許可費及經(jīng)營管理費。初始許可費是指在租賃期間內(nèi)，業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)交付的用于出租房屋所需的全部租金。初始許可費這一費用通常是根據(jù)店面房間的每間房3000元量來計算的，不低于20萬元，二者以數(shù)值較大者征收。經(jīng)營管理費這部分包括房租、水電安裝等費用。管理費用按照年營業(yè)額的比例計算，通常為6%-8%。如有可能的話，也可適當降低一些。因此，對于一個新進入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開店初期就應該考慮是否需要收取加盟注冊費。當企業(yè)以加盟的方式大規(guī)模擴張的階段，加盟費收取將是現(xiàn)階段收入的一個重要來源。4.3打造具有自身特色的創(chuàng)業(yè)系統(tǒng)可視化管理就是一套完整的管理工具，以技術手段把用戶，公寓和管理者、與服務相關的系統(tǒng)，為經(jīng)營管理者實時了解公寓運行情況，及時向用戶服務。它綜合了物理設備運行狀態(tài)采集與控制，計費，工作流，收費，訂房。系統(tǒng)通過無線方式接入網(wǎng)絡，實現(xiàn)遠程監(jiān)控、管理和維護。在公寓的建設階段就需通盤考慮上述功能的智能大廈、智能設備需要底層技術，服務需統(tǒng)一整合到移動客戶端中，用戶在辦理入住手續(xù)時，需要安裝。在可視化管理模塊，可集成訂房，也可集成裝修功能，給入住者個性化選擇。在裝修裝飾模塊中，客戶只需輸入相關信息即可定制出符合自身條件的家居方案，實現(xiàn)裝修裝飾與信息化管理相結(jié)合。訂房模塊之下，S公司能夠開發(fā)出幾種房屋風格模板，客戶從各風格模板中挑選組合，同時，房間的硬件可由系統(tǒng)進行仿真、軟件裝修設施的安排，決定你房間裝修裝飾的風格，被識別的需求將構成訂單，系統(tǒng)后臺