第十二章契稅法課件

第十二章契稅法課件優(yōu)選第十二章契稅法課件

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

第一節(jié)、納稅義務(wù)人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人。（買方交契稅）（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。第二節(jié)、征稅范圍（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

“土地使用權(quán)出售”是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為?！巴恋厥褂脵?quán)贈(zèng)與”是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。“土地使用權(quán)交換”是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。（三）房屋買賣

以貨幣為媒介，出賣者向購(gòu)買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。（四）房屋贈(zèng)與

房屋贈(zèng)與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。房屋贈(zèng)與的前提是：產(chǎn)權(quán)無糾紛，贈(zèng)與雙方自愿。房屋贈(zèng)與應(yīng)有書面合同（契約），并須辦理登記過戶手續(xù)。房屋的受贈(zèng)者應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

（五）房屋交換

房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈(zèng)與的商品房一套，市場(chǎng)價(jià)格155萬元，雙方簽訂了贈(zèng)與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項(xiàng)規(guī)定征稅。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。2.1200000×3%=36000元國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項(xiàng)規(guī)定征稅。承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。根據(jù)稅法規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：

1.以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；3.以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4.以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。應(yīng)納稅額=（500－300）×3%＝6（萬元）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。公司增資擴(kuò)股，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。房屋贈(zèng)與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。（3）100×5%=5萬元以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；計(jì)算該影視明星應(yīng)納的契稅稅額。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。房屋贈(zèng)與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為?！俺山粌r(jià)格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。5.公司增資擴(kuò)股，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；6.企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅?！咀⒁狻客恋?、房屋權(quán)屬變動(dòng)還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動(dòng)的，不屬于契稅的征稅范圍。三、稅率

契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。具體執(zhí)行稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

四、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

計(jì)稅依據(jù)：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格

1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)?！俺山粌r(jià)格”是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

某居民從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買商品住宅一套，成交價(jià)格120萬元，雙方簽訂了購(gòu)房合同。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3％。計(jì)算該居民應(yīng)納的契稅稅額。1200000×3%=36000元

2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

某影視明星接受某房地產(chǎn)開發(fā)公司贈(zèng)與的商品房一套，市場(chǎng)價(jià)格155萬元，雙方簽訂了贈(zèng)與的書面合同，并已至房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率4％。計(jì)算該影視明星應(yīng)納的契稅稅額。1550000×4%=62000元土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項(xiàng)規(guī)定征稅。以貨幣為媒介，出賣者向購(gòu)買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。（3）100×5%=5萬元契稅采用3％～5％的幅度比例稅率。（3）100×5%=5萬元土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。公司增資擴(kuò)股，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。房屋贈(zèng)與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算該影視明星應(yīng)納的契稅稅額。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值300萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值500萬元；第二節(jié)、征稅范圍

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。上述交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也按照該項(xiàng)規(guī)定征稅。

某公司2005年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值300萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值500萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值400萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳納契稅為多少？應(yīng)納稅額=（500－300）×3%＝6（萬元）4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

某企業(yè)2004年2月取得政府無償劃撥的一塊土地的使用權(quán)，2005年7月該企業(yè)向政府部門提出轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)其轉(zhuǎn)讓該，并要求該企業(yè)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓費(fèi)用80萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率3％。計(jì)算該公司應(yīng)納的契稅稅額。800000×3%=24000元

某外商投資企業(yè)2005年接受某國(guó)有企業(yè)以房產(chǎn)投資入股，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格50萬元，該企業(yè)還于當(dāng)年以自有房產(chǎn)與另一家企業(yè)交換一處房產(chǎn)，支付差價(jià)款200萬元，同年政府有關(guān)部門批準(zhǔn)向該企業(yè)出讓土地一塊，該企業(yè)繳納土地出讓金100萬元，當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%，計(jì)算該企業(yè)2005年應(yīng)繳納的契稅。

（1）50×5%=2.5萬元（2）200×5%=10萬元（3）100×5%=5萬元2.5+10+5=17.5萬元五、稅收優(yōu)惠1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府