鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告

鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論 5 51.2項(xiàng)目建設(shè)年限 6 61.4項(xiàng)目建設(shè)投資及來(lái)源 6 71.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo) 7 71.8項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo) 8 81.10項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 9 9 9 2.1項(xiàng)目區(qū)域自然資源背景 2.3社會(huì)發(fā)展背景 2.4項(xiàng)目業(yè)主背景 2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景 3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) 3.2價(jià)格彈性系數(shù) 3.4營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 4.1項(xiàng)目選址 4.2建設(shè)條件 4.3土地征用情況 恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2 5.2建筑設(shè)計(jì) 6.1給排水設(shè)計(jì) 6.3電梯安裝 6.4暖通設(shè)計(jì) 6.6消防 6.7防震抗震 第七章節(jié)能 7.2設(shè)計(jì)原則 7.3資源利用分析 7.4能耗分析 7.5節(jié)能措施 第八章環(huán)境保護(hù)與水土保持 8.1編制依據(jù) 8.2主要污染源分析 8.3環(huán)境保護(hù)措施 8.4水土保持措施 第九章勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 9.1設(shè)計(jì)依據(jù) 9.2勞動(dòng)保護(hù)措施 9.4衛(wèi)生 第十章組織管理、招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度 10.1項(xiàng)目組織管理 10.2招標(biāo)管理 恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司2鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十一章投資估算與資金籌措 11.1投資估算 11.2融資主體與投資產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 11.3資本金籌措 82 第十二章財(cái)務(wù)分析 12.1營(yíng)銷(xiāo)收入 8512.2總成本費(fèi)用 12.3盈利能力分析 13.1經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià) 90 第十四章結(jié)論和建議 6:鶴峰華龍半島商住樓投資分類(lèi)表7:鶴峰華龍半島商住樓籌資計(jì)劃8:鶴峰華龍半島商住樓借(貸)款明細(xì)表9:鶴峰華龍半島商住樓還款付息表11:鶴峰華龍半島商住樓全投資現(xiàn)金流量恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司3414:鶴峰華龍半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表15:鶴峰華龍半島商住樓損益表(投資分類(lèi))附件：1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、組織機(jī)構(gòu)代碼證。3、稅務(wù)登記證。4、鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)。5、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)。6、地地預(yù)審意見(jiàn)的函。4鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：鶴峰華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。1.1.2項(xiàng)目地點(diǎn)：鶴峰縣容美鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)。1.1.3項(xiàng)目業(yè)主：鶴峰華龍置業(yè)有限公司。企業(yè)性質(zhì)：其他有限公司。法人代表：劉曉順。組織機(jī)構(gòu)代碼：58821548-2工商登記代碼：422828000013026注冊(cè)資本：人民幣2380萬(wàn)元稅務(wù)登記代碼：股本構(gòu)成：恩施華龍村置業(yè)有限公司出資2142萬(wàn)元，出資比例90%;鶴峰華龍置業(yè)有限公司法人代表劉曉順出資238萬(wàn)元，出資比例10%。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司5鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告61.2項(xiàng)目建設(shè)年限本項(xiàng)目基本建設(shè)期為2年(2012年5月—2014年4月)。1.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模擬建商住樓八棟，每棟27層，其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：1、項(xiàng)目規(guī)劃用地面積21603.1m2,建筑占地總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業(yè)建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車(chē)位600個(gè)，其中：地上停車(chē)位100個(gè)，地下停車(chē)位5004、居住戶(hù)數(shù)800戶(hù)。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。1.4項(xiàng)目建設(shè)投資及來(lái)源項(xiàng)目總投資30700.45萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用29895.22萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資4349.7萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本805.23萬(wàn)元。資金來(lái)源：企業(yè)自籌8040萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10009萬(wàn)元，預(yù)售款12651.45萬(wàn)元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司6鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告71.5項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)指標(biāo)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表銷(xiāo)售收入總成本所得稅前凈現(xiàn)金流量所得稅土地增值稅凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(F15%)投資回收期(含建設(shè)期1年)稅后利潤(rùn)稅后全投資利潤(rùn)率資產(chǎn)負(fù)債率1.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo)1、水土流失防治面積：21603.1平方米，生活廢水排放2396162、大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無(wú)排放、二氧化氮無(wú)排放，二氧化碳：31450a/t(呼吸)+480a/t(生活)=31930t/a。2、水耗：239616m3/年。3、天然氣：119噸/年。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司7鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告81.8項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo)1、征用土地：21603.1平方米。2、臨時(shí)占用土地：3300平方米(廢棄土石方堆場(chǎng))。1.9項(xiàng)目建設(shè)單位概況1、項(xiàng)目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷(xiāo)售、門(mén)診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到人，其中大中專(zhuān)以上學(xué)歷人，工程技術(shù)人員人，技術(shù)工人已投入資金6000多萬(wàn)元，主要用于土地收儲(chǔ)、三通一平和華龍2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11店管理經(jīng)驗(yàn)。3、控股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級(jí)酒店位于州城施州大道機(jī)場(chǎng)路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司8鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告91、鶴峰縣容美鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。2、鶴峰武陵山區(qū)少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展扶貧攻堅(jiān)實(shí)施規(guī)劃。3、鶴峰縣人民政府與華龍置業(yè)有限公司關(guān)于華龍半島綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)。1.11可行性研究依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南(試用版)的通知》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào));2、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);3、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》;4、鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告編制協(xié)議書(shū)；5、鶴峰縣國(guó)士資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)；6、鶴峰華龍半島規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。1.12可行性研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)的背景；2、住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；3、建設(shè)條件；4、建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計(jì)；5、投資估算與資金籌措；恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司9鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅(jiān)(實(shí)施)規(guī)劃，2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，5年平均增長(zhǎng)15%;地方一般預(yù)算收入2.5億元，平均增長(zhǎng)15%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額21億元，平均增長(zhǎng)15%。到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值保持9.8%的增速，達(dá)到80億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的28.2:38.7:33.1調(diào)整為18:41:41,今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是2、符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃?？h城容美鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，城區(qū)形成面積達(dá)到12.6平方米公里，人口達(dá)到7萬(wàn)人。本項(xiàng)目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。3、促進(jìn)國(guó)民收入增長(zhǎng)。本項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入48047.4萬(wàn)元，提供國(guó)家稅收4352.95萬(wàn)元，企業(yè)利潤(rùn)16051.56萬(wàn)元，有利于4、環(huán)境指標(biāo)影響輕微。本項(xiàng)目水土流失防治面積21603.1平方米，屬于建設(shè)過(guò)程中的暫時(shí)性流失；生活廢水排放239616噸、二氧化碳排放量31930t/a,屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目區(qū)域自然資源背景1、地理位置。鶴峰縣位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑109°45′至110°38',北緯29°38'至30°14'之間。東毗湖南省石門(mén)縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省相連，西北與湖北省恩施市接壤?？h城距省會(huì)武漢市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境內(nèi)東西長(zhǎng)85公里，南北寬67公里，版圖面積2872平方公里。2、地形地質(zhì)。鶴峰縣地處中國(guó)地形第二級(jí)階梯云貴高原東部的山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)—江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低的高山，占39.6%。四季分配不均。據(jù)鶴峰縣水文站實(shí)測(cè)淡水河洪枯比為2333:1。最大恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。4、氣候概況。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。春季天氣蒸發(fā)量1028.5mm,無(wú)霜期296天，平均溫度15.8℃,日照時(shí)數(shù)1216.4h,≥10℃的積溫4892℃,干旱日數(shù)87天。5、土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長(zhǎng)。共有10個(gè)土類(lèi)，23個(gè)亞類(lèi)，65個(gè)土屬，169個(gè)土種。其中林業(yè)用地土壤8個(gè)土類(lèi)，16個(gè)亞類(lèi)，29個(gè)土屬，87個(gè)土種，在8個(gè)林業(yè)用地土類(lèi)中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個(gè)地帶性土類(lèi)。6、森林植被。鶴峰地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣屬，1264種。全縣林業(yè)用地344.98畝，人均占有林業(yè)用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬(wàn)立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97%,為鶴峰林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。2.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二產(chǎn)業(yè)10.32億元，平均增長(zhǎng)19.5%(其中工業(yè)8.5億元，平均增長(zhǎng)15.2%);第三產(chǎn)業(yè)8.6億元，平均增長(zhǎng)15.5%;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2005年的31.8:36.8:31.4調(diào)整到2010年的27.9:39.3:32.8?？h域單位縣域生產(chǎn)總值萬(wàn)元第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元其中：工業(yè)萬(wàn)元第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元(2)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。2010年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11億元，農(nóng)人均5376元；糧食總產(chǎn)達(dá)到9.3萬(wàn)噸，農(nóng)人均達(dá)到490公斤；牲豬出欄23萬(wàn)頭，農(nóng)人均1.2頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過(guò)億元的產(chǎn)業(yè)。茶葉面積17.8萬(wàn)為畝，產(chǎn)量1.51萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.52億元；煙葉面積8萬(wàn)畝，產(chǎn)量1.01萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.35億元；箬葉采摘面積30萬(wàn)畝，產(chǎn)量1.1萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬(wàn)畝，產(chǎn)量12萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬(wàn)頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.1億元。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到6.25億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%,其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國(guó)第一；茶葉產(chǎn)能1.2萬(wàn)噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1.3億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%,其中箬葉產(chǎn)能1.1萬(wàn)噸，成為全國(guó)綠色包裝第一縣?！袌?chǎng)主體。全縣農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，總資產(chǎn)4.8億元，從業(yè)人員3300人，2008年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值4.3億元。其中產(chǎn)值過(guò)億元的企業(yè)一家(長(zhǎng)友公司),5000萬(wàn)至1億元的企業(yè)1家(白果茶廠(chǎng)),1000至5000萬(wàn)元14家，500至1000萬(wàn)元的企業(yè)5家。被列入國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1家，列入省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,2009年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3.7億元，占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷(xiāo)售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè)108件，占全縣注冊(cè)商標(biāo)的57.75%。在注冊(cè)商標(biāo)總數(shù)中，實(shí)際使用的商標(biāo)有83件，使用率為44.38%,實(shí)際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)73件，占實(shí)際使用注冊(cè)商標(biāo)的87.9%,在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊(cè)商標(biāo)有37件。其中榮獲省著名商標(biāo)的有湖果茶廠(chǎng)“白果"商標(biāo)。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商標(biāo)、湖北省鶴峰縣葛仙米開(kāi)發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。有14家獲QS認(rèn)證，4家獲ISO9001:2000質(zhì)量體系認(rèn)證，6家企業(yè)獲綠色食品認(rèn)證。占全縣國(guó)土總面積比重達(dá)到28%。積6.3萬(wàn)畝。白果民族茶廠(chǎng)木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場(chǎng)研究所 煙葉基地：全縣煙葉總面積8萬(wàn)畝，形成了25個(gè)專(zhuān)業(yè)村，33個(gè)白肋煙專(zhuān)業(yè)戶(hù)戶(hù)平種植面積達(dá)到3.78畝。專(zhuān)業(yè)村、重點(diǎn)村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%,總產(chǎn)量達(dá)到14.5萬(wàn)擔(dān)。全縣擁有4萬(wàn)擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，3萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)，2萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，1萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個(gè)；全縣50—100畝連片區(qū)58個(gè)，100—500畝連片區(qū)41個(gè)，500—1000畝連片區(qū)8個(gè)，1000畝以上連片區(qū)7個(gè)，連片總面積達(dá)3.76萬(wàn)畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植長(zhǎng)廊，中營(yíng)鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)畝烤煙積98%,建標(biāo)準(zhǔn)化晾房4640間，農(nóng)民新購(gòu)置煙葉機(jī)械295臺(tái)(套),恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告其中，起壟機(jī)89臺(tái)，播種器25臺(tái)，剪葉機(jī)15臺(tái)，噴霧器163臺(tái)。蔬菜基地：全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬(wàn)畝(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面積),其中高山蔬菜面積3.5萬(wàn)畝，魔芋面積2.8萬(wàn)林產(chǎn)品基地：全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬(wàn)畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬(wàn)畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬(wàn)畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主的干鮮果基地9.8萬(wàn)畝；天然箬葉可采摘面積30萬(wàn)畝，人工栽培面積0.53萬(wàn)畝；香椿等森林食品基地2.5萬(wàn)畝。式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個(gè)萬(wàn)頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)(長(zhǎng)新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)),3個(gè)3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)(鶴峰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)10個(gè)“150”和100個(gè)50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶(hù)?！?guī)模以上工業(yè)。2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值23.14億元，“十一五”期間，平均增長(zhǎng)15.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值22.9億元，平均增長(zhǎng)18.5%。清潔能源工業(yè)2.68億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的11.6%;綠色食品工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.9億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的51.3%;水泥、木工板等建材工業(yè)產(chǎn)值3.2億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的13.8%;藥化工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.01億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的8.6%;礦產(chǎn)化工工業(yè)3.3億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的14.2%。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達(dá)到64家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資9.8億，占當(dāng)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告年工業(yè)固定資投資比重為86%。2.3社會(huì)發(fā)展背景1、行政管轄。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)自然保護(hù)區(qū)。即等2個(gè)建制鎮(zhèn)及鶴峰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、木林子自然保護(hù)區(qū)，205行政村、4個(gè)居民委員會(huì)，1364個(gè)村民小組。2、人口結(jié)構(gòu)。2010年末，全縣總?cè)丝?2.15萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口7.09萬(wàn)人，占32%。鄉(xiāng)村人口15.06萬(wàn)人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口13.8萬(wàn)人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值11507萬(wàn)元，占第三產(chǎn)業(yè)的13.4%。旅客周轉(zhuǎn)量17261萬(wàn)人公里，貨物周轉(zhuǎn)量40100萬(wàn)噸公里，客貨周轉(zhuǎn)量41826萬(wàn)噸公里。4、郵電通信。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬(wàn)元，通電話(huà)的行政村205個(gè)，固定電話(huà)裝機(jī)29847部，其中農(nóng)村電話(huà)裝機(jī)17763部，電信、移動(dòng)基站285處，實(shí)現(xiàn)了50戶(hù)以上自然村廣播電視村村5、教育事業(yè)。2010年末，各類(lèi)學(xué)校68所。其中，普通中學(xué)17所，中等職校1所，小學(xué)50所。年末全縣在校學(xué)生23352人，其中，普通中學(xué)在校學(xué)生10654人，小學(xué)在校學(xué)生11104人，在園幼兒3414恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人。專(zhuān)任教師1602人，其中，中學(xué)專(zhuān)任教師661人，小學(xué)專(zhuān)任教師824人。6、醫(yī)療衛(wèi)生。2010年末，擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)12個(gè)，其中，衛(wèi)生院9個(gè)；擁有病床564張，其中縣級(jí)醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊(cè)護(hù)士239人。7、民族文化。鶴峰古稱(chēng)容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方公里；土地革命時(shí)期，有2.5萬(wàn)人參加革命，近4000人為革命獻(xiàn)出了生命，木林子20838公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊(yùn)厚重，文化保護(hù)與傳承取得積極成果。(1)文物保護(hù)：列入國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位的有容美土司遺址、滿(mǎn)山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物。列入省級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿(mǎn)堂春、鶴峰山民歌等。(2)文化機(jī)構(gòu)：鶴峰作家協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)、乒乓球協(xié)會(huì)等文化協(xié)會(huì)組織發(fā)展到5個(gè)，容美藝術(shù)團(tuán)、老年管樂(lè)團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿(mǎn)堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽(yáng)健身隊(duì)、長(zhǎng)壽健身隊(duì)、走馬官鼎村籃球隊(duì)等文體團(tuán)隊(duì)發(fā)展到25個(gè)。鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(3)文化創(chuàng)作：《退役軍犬》、《最后一只白虎》、《遠(yuǎn)去的詩(shī)魂》、《巴國(guó)儷歌》等作品分別獲得全國(guó)少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎(jiǎng)、全國(guó)少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎(jiǎng)。2.4項(xiàng)目業(yè)主背景1、項(xiàng)目業(yè)主情況。鶴峰華龍置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷(xiāo)售、門(mén)診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到人，其中大中專(zhuān)以上學(xué)歷人，工程技術(shù)人員人，技術(shù)工人人；已投入資金6000多萬(wàn)元，主要用于土地收儲(chǔ)、三通一平和華龍2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年113、控股股東情況。恩施華龍村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。恩施華龍村在建的五星級(jí)酒店位于州城施州大道機(jī)場(chǎng)路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。恩施華龍村置業(yè)有限公司隸屬于恩施華龍集團(tuán)，為其八大子公司恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告屆全國(guó)"十大杰出青年農(nóng)民",曾受到胡錦濤同志親切接見(jiàn)。集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬(wàn)m2。2011年，公司總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元。2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景2.5.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%,增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.8%。東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35607億元，比上年增長(zhǎng)27.2%;中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13197億元，增長(zhǎng)25.5%;西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12936億元，增長(zhǎng)32.8%。25.3%,增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積38.84米，增長(zhǎng)12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%,增速比全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%,增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款8049億元，下恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告降1.9%。2、商品房銷(xiāo)售和待售情況增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.9%,辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.2%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%,增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.2%,辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)23.7%。東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5.11億平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%;銷(xiāo)售額34628億元，增長(zhǎng)3.8%。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2.93億平方米，增長(zhǎng)11.3%;銷(xiāo)售額11895億元，增長(zhǎng)29.4%,。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2.96億平方米，增長(zhǎng)8.0%;銷(xiāo)售額12596億元，增長(zhǎng)23.9%。2011年末，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬(wàn)平方米，辦公樓增加115萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%,增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長(zhǎng)2.9%;自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%;其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%;個(gè)人按揭貸款8360億恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告元，下降12.2%。4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)國(guó)房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95至105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。2011年12同比增長(zhǎng)(%)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房屋施工面積(萬(wàn)平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房屋新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地購(gòu)置面積(萬(wàn)平方米)土地成交價(jià)款(億元)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房屋竣工面積(萬(wàn)平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房銷(xiāo)售額(億元)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商品房待售面積(萬(wàn)平方米)其中：住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源(億元)其中：國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金其中：定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2.5.2項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況1、鶴峰容美鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。鶴峰縣自2005年以來(lái)，已建成有容美廣場(chǎng)、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個(gè)樓盤(pán)，商住房1026套，建筑面積170990平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資約7500余套，在建商住房樓盤(pán)長(zhǎng)友大廈、容恒海觀天下等1819套。現(xiàn)有各類(lèi)房屋總量10345套。2005-2011鶴峰建成商品房情況項(xiàng)目名稱(chēng)住房套數(shù)住房面積容美廣場(chǎng)東街小區(qū)保通新城德勝建村城銀坤花園天德世都梅園小區(qū)金典大廈合計(jì)一年內(nèi)商住房供給來(lái)源共1696套，面積20.3萬(wàn)平方米。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬(wàn)平方米。鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告恒海觀天下1400套，面積16.8萬(wàn)平方米。容陽(yáng)半島196套，面積2.3萬(wàn)平方米。代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。(1)商住房：2006年鶴峰商住房850元/平方米，2011年鶴峰商住房1680元/平方米，5年間銷(xiāo)售價(jià)格平均增長(zhǎng)14.5%。(2)租賃房：2006年鶴峰租賃房2200元/套·年(60平方米),2011年鶴峰租賃房3000元/套·年(60平方米),5年間租賃房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)6.3%。(3)商用房：2006年鶴峰商用房4500元/平方米，2011年鶴峰商用房9000元/平方米，5年間商用房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)14.8%。第三章市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)2010年，鶴峰縣城容美鎮(zhèn)常住人口為4.4萬(wàn)人，各類(lèi)住房套數(shù)在鶴峰武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)施規(guī)劃中，2015年縣城容美恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)到5.7萬(wàn)人，2020年達(dá)到7萬(wàn)人。人口增加與住房套數(shù)之間存在線(xiàn)性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y,人口增加作為自變量x,利用一元回歸模型表示為：a為現(xiàn)有各類(lèi)住房套數(shù)，數(shù)值為10345套；b為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為1/3。一元回歸預(yù)測(cè)結(jié)果：2015年住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。2020年住房套數(shù)需求量為19011套，需新增商品住房供應(yīng)8666套。3.2價(jià)格彈性系數(shù)價(jià)格彈性是商品需求的價(jià)格彈性。某個(gè)商品需求的價(jià)格彈性是指當(dāng)收入水平保持不變時(shí)，該商品購(gòu)買(mǎi)量變化比例與價(jià)格變化比例之當(dāng)價(jià)格彈性為負(fù)數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的不一致性。價(jià)格上升，需求量就下降；價(jià)格下降，需求量就上升。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告當(dāng)價(jià)格彈性為正數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的一致性。價(jià)格上升，需求量就上升；價(jià)格下降，需求量就下降。2011年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格為2200元/平方米，消費(fèi)量660套。商品房?jī)r(jià)格彈性為：價(jià)格彈性=購(gòu)買(mǎi)量變化比例/價(jià)格變化比例=22.7/24.2=0.93根據(jù)價(jià)格彈性為0.93計(jì)算，2015年商品房銷(xiāo)售價(jià)格為3867元/平方米；2020年商品房銷(xiāo)售價(jià)格為5348元/平方米。年份價(jià)格(元/平方米)價(jià)格較上年消費(fèi)量(套)消費(fèi)量較上年價(jià)格彈性系數(shù)3.3.1項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。(1)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。鶴峰華龍置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬(wàn)元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。恩施華龍村置業(yè)有限公司2011恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告年總資產(chǎn)萬(wàn)元，凈資產(chǎn)萬(wàn)元，負(fù)債率為%。恩施華龍集團(tuán)2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，負(fù)債率12.5%。(2)經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)。恩施華龍村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級(jí)酒店規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。華龍集團(tuán)是恩施州大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬(wàn)m2,具有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5年經(jīng)驗(yàn)，擁有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員人，占%,在全州處于龍頭地位。華龍集團(tuán)董事長(zhǎng)龍華階同志從上世紀(jì)90年代開(kāi)始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來(lái)在恩施州城進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益均十分顯著,個(gè)人在房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、決策、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富。(3)項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。鶴峰華龍半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線(xiàn)，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是鶴峰縣最好商2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。(1)項(xiàng)目建設(shè)資金儲(chǔ)備不足。項(xiàng)目總投資30700.45萬(wàn)元，企業(yè)自籌8040萬(wàn)元，通過(guò)商業(yè)銀行融資10009萬(wàn)元，預(yù)售款12651.45恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。內(nèi)部條件3、小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。1、自有資金儲(chǔ)備不足，融資額度較大。2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較短。3.3.2項(xiàng)目外部條件(1)市場(chǎng)剛性需求。鶴峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2006年才起步，2009以來(lái)，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。(2)國(guó)家政策放寬。未來(lái)十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要空間，國(guó)家經(jīng)過(guò)3年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從2012年起，對(duì)二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。(3)居民收入高速增長(zhǎng)。2009年—2011年，鶴峰縣農(nóng)村居民收由2848元提高到3838元，平均增長(zhǎng)14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長(zhǎng)10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)替代性產(chǎn)品供給加大。鶴峰商住房替代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來(lái)3年內(nèi)，政府對(duì)保障房的投入仍將維持過(guò)去3年的平均水平。(2)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。鶴峰縣在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城C棟、恒海觀天下等4個(gè)樓盤(pán)，這些樓盤(pán)竣工外部條件1、2020年住房套數(shù)總需求量為190112、從2012年起，對(duì)二、三線(xiàn)城市的3、居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望1、在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來(lái)3年內(nèi)，政府將會(huì)繼續(xù)投2、在建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開(kāi)發(fā)，商品房供應(yīng)量增3.3.3戰(zhàn)略選擇1、增長(zhǎng)性戰(zhàn)略(SO戰(zhàn)略)。(1)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓(2)配合項(xiàng)目鶴峰縣地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，(3)利用公司本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(4)強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，2、多元性戰(zhàn)略(WT策略)(1)1—2層建設(shè)為商業(yè)用房，商業(yè)建筑面積12000m2,居住建筑面積102956m2,強(qiáng)化商業(yè)住宅的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。(2)在鶴峰華龍半島商住小區(qū)南端，開(kāi)發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項(xiàng)3.4營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2、確立品牌特色。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和(1)水中仙居。通過(guò)促進(jìn)容美親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達(dá)到5:1。(2)開(kāi)闊閑靜。小區(qū)建筑成線(xiàn)布置，3層以上住宅視野達(dá)到500(3)功能清析。建筑外觀與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告簡(jiǎn)單清析，引導(dǎo)消費(fèi)新朝流。3、營(yíng)銷(xiāo)策略(1)銷(xiāo)售對(duì)象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。(2)促銷(xiāo)范圍。以鶴峰轄區(qū)、鶴峰老藉人口為重點(diǎn)。(3)促銷(xiāo)途徑。廣告宣傳，預(yù)約認(rèn)購(gòu)。第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址1、地址名稱(chēng)。華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于鶴峰縣楊柳潭新區(qū)華龍半島。2、地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，西距鶴峰規(guī)劃待建長(zhǎng)途客運(yùn)中心1.5公里，北靠規(guī)劃待建華龍廣場(chǎng)。3、公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū)50米，實(shí)驗(yàn)小學(xué)700米，鶴峰縣中心醫(yī)院1公里。4.2建設(shè)條件4.2.1工程地質(zhì)條件1、鶴峰縣地形、地貌、地震情況恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告鶴峰縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地。總的地勢(shì)是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南——西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形2、工程地質(zhì)條件(1)地質(zhì)構(gòu)造鶴峰縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動(dòng)的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線(xiàn)與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。(2)地層巖性項(xiàng)目區(qū)出露地層有第四系(Q)及白堊系正陽(yáng)組(K2z)各層巖性特1)第四系(Q)根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層：恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告①-1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘--粘，稍濕--濕，軟塑--可塑，厚度1.5～8米，一般厚度3～4米。①-2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕--飽和，中密--密實(shí)，厚度一般2--3米，主要分布于槽谷中。②坡殘積層(Qdl+el):主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約1--3米。骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑10--25厘米，磨圓度好，分選性差。中密--密實(shí)，干燥--稍濕。厚約1.0--2.5米，主要分布于殘丘上部。2)白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組(K2z)①細(xì)砂巖棕紅色、棕黃色長(zhǎng)石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中--厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱--極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度>50米。(3)不良地質(zhì)現(xiàn)象項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見(jiàn)大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、水文地質(zhì)條件(1)含(隔)水層組(2)地下水補(bǔ)、徑、排特征區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層①-2及④層淺部基巖裂隙(3)根據(jù)地下水分析資料，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕4.2.2市政依托條件華龍半島商住小區(qū)工程由鶴峰縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線(xiàn)路恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由鶴峰縣自來(lái)水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場(chǎng)址附近，完全可以滿(mǎn)足項(xiàng)目要求。項(xiàng)目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項(xiàng)目的排水方式實(shí)行分流式，雨水通過(guò)小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過(guò)處理達(dá)項(xiàng)目地處城區(qū)西南楊柳潭新區(qū)，交通便利，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動(dòng)通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。4.3土地征用情況月17日至2012年2月15日在鶴峰縣國(guó)土資源儲(chǔ)備交易中心舉行的國(guó)有土地使用權(quán)拍掛牌出讓活動(dòng)中竟得，出讓期限：商住房70年，批發(fā)零售等商業(yè)用房40年。鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計(jì)5.1建設(shè)規(guī)模擬建商住樓8棟，每棟28層，1-2層為商業(yè)用房，3-28層為商1、項(xiàng)目規(guī)劃用地面積21603.1m2,建筑占地面積為12421m2,總建筑面積150681.1m2,其中：地上建筑面積129078m2,地下建筑面積21603.1m2。2、商業(yè)建筑面積18978m2,居住建筑面積110100m2。3、停車(chē)位600個(gè)，其中：地上停車(chē)位100個(gè)，地下停車(chē)位5004、居住戶(hù)數(shù)800戶(hù)。5、建筑高度：83m。6、建筑密度：57.4%;容積率：5.97;7、綠地率25%。5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB50411-2007)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95《建筑樁基設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ94—2008《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068—2001;《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》(JGJ113-2003,J255-2003)《工程建設(shè)強(qiáng)制性條文》建筑04J801結(jié)構(gòu)04G103《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207-2002建設(shè)單位提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)的相關(guān)資料和要求5.2.2設(shè)計(jì)理念1、整體協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。2、以人為本重點(diǎn)體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計(jì)、建筑戶(hù)型，以關(guān)懷人為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)。其設(shè)計(jì)原則突出住宅功能，而不是簡(jiǎn)單地分室；設(shè)計(jì)中體現(xiàn)廚房、餐恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廳與起居室的結(jié)合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機(jī)結(jié)合；功能分明"(明廚、明衛(wèi)、明廳)。3、獨(dú)具特色建筑設(shè)計(jì)在滿(mǎn)足城市規(guī)劃的前提下，設(shè)計(jì)出一個(gè)符合市場(chǎng)要求，又能為該地區(qū)帶來(lái)新的活力，使建設(shè)開(kāi)發(fā)獲得成功。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則(1)充分考慮城市核心地段的標(biāo)志性，從城市界面著手分析，對(duì)空間、體量及城市景觀效果等多方面進(jìn)行綜合考慮；(2)利于節(jié)地，最大限度的使區(qū)內(nèi)的住宅擁有最多、最好的景(3)最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質(zhì)所帶來(lái)的影響，同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重全新綠化空間的創(chuàng)造。為住戶(hù)提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現(xiàn)對(duì)人居環(huán)境的關(guān)懷。(4)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，樹(shù)立“以人為本”的服務(wù)概念，為追求休閑空間的自然與開(kāi)放。5.2.3總平面布局1、根據(jù)地形特點(diǎn)，8棟商住樓房呈“一”字型布置，大樓面向恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告親水走廊。2、雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。布置，給、排水管線(xiàn)頂部距場(chǎng)區(qū)地平面埋深0.5m;供電管線(xiàn)擬采用地纜溝敷設(shè)方式，地纜溝深0.8m,溝面設(shè)水泥蓋板。護(hù)的具體理念與措施。5.2.4建筑平面設(shè)計(jì)城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶(hù)規(guī)模以3口之家為環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車(chē)有一定發(fā)大提高。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本建筑地1-2層設(shè)計(jì)為商業(yè)店鋪，其具體方案為：一層設(shè)計(jì)為商業(yè)模式的單個(gè)店鋪，以開(kāi)敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展：二層為大跨度整層敞開(kāi)式購(gòu)物中心。2、住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)根據(jù)華龍半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，在戶(hù)型設(shè)計(jì)中將充分考慮以下因素：(1)套型面積分配合理：本小區(qū)建設(shè)分為4個(gè)戶(hù)型，A戶(hù)型建筑面積90平方米以下，B戶(hù)型建筑面積100平方米以下，C戶(hù)型建筑面積120平方米以下，D戶(hù)型建筑面積130平方米以下。(2)強(qiáng)調(diào)廳的重要性，本方案戶(hù)型中廳的最小面寬為4米，擴(kuò)(3)完善廚房、衛(wèi)生間內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性。(4)居室面積指標(biāo)適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.2.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊。1、鋼筋混凝土基礎(chǔ)：墊層為C10細(xì)石泥凝土，基礎(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)選用C25。2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋砼框架柱9.6m標(biāo)高以下C30砼，9.6m標(biāo)高以上框架柱C25砼，其余現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等級(jí)為C25。標(biāo)高混凝土構(gòu)件砼強(qiáng)度等級(jí)9.600m以下梁、板梯、柱、擋土墻9.600m以上梁、板梯、柱、擋土墻環(huán)境條件構(gòu)件名稱(chēng)砼強(qiáng)度等級(jí)室內(nèi)正常環(huán)境板梁柱室內(nèi)潮濕環(huán)境，非嚴(yán)寒和非寒冷地區(qū)的露天環(huán)境，與無(wú)侵蝕性水或土壤直接接觸的板—梁一柱一注：梁柱箍筋和構(gòu)造鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度不小于15mm。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。本建筑中住宅均只進(jìn)行初裝修，由用戶(hù)自行進(jìn)行二次裝修。(1)外墻：天然石材；(2)內(nèi)墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門(mén)窗：塑鋼窗中空玻璃；(6)分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；(7)戶(hù)內(nèi)門(mén)：用戶(hù)自行安裝；(8)廚房設(shè)施：無(wú)；(9)衛(wèi)生間設(shè)施：無(wú)；(10)陽(yáng)臺(tái)：半封閉式陽(yáng)臺(tái)；(11)其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，不銹鋼扶手。2、商鋪裝修室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，本建筑中商鋪均只進(jìn)行初裝修，由用戶(hù)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)外墻：天然石材；(2)內(nèi)墻：雙飛粉；(3)頂棚：雙飛粉；(4)地面：普通水泥砂漿地坪；(5)門(mén)窗：塑鋼窗中空玻璃。第六章公用輔助工程6.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352—2005《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015—2003《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013—2006《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014—20066.1.2給水設(shè)計(jì)(1)水源本項(xiàng)目供水由鶴峰縣自來(lái)水公司直接供水，從市政管網(wǎng)環(huán)狀給水管網(wǎng)接入一根PE300供水管作為大樓的生活給水主管。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)大樓三層以下采用市政供水管網(wǎng)直接供水，四層以上采用全自動(dòng)無(wú)壓供水設(shè)備供水。給水干管采用PE300供水管、配水管采用PE100供水管。6.1.3排水設(shè)計(jì)本建筑排水實(shí)行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網(wǎng)，糞便污水經(jīng)埋地式化糞池處理后排放。排水方式：一層以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要為洗滌污水、衛(wèi)生間糞便污水，排水量取生活給水量的80%計(jì)算，最高日排水量約為5000m3/d。洗滌污水和雨水由排水主管收集直接排至院內(nèi)污水主管，衛(wèi)生間糞便污水經(jīng)專(zhuān)用污水管排至埋地式化糞池處理后再排入院內(nèi)污水主管。院內(nèi)污水主管直接接入市政污水管網(wǎng)。6.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電器設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16—92。6.2.2設(shè)計(jì)范圍本報(bào)告設(shè)計(jì)范圍為本建筑的各個(gè)強(qiáng)弱電系統(tǒng)，采用綜合布線(xiàn)系統(tǒng)。所謂綜合布線(xiàn)系統(tǒng)是指按標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的和簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)化方式編恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電源系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等。因此，綜合布線(xiàn)系統(tǒng)是一種標(biāo)準(zhǔn)通用的信息傳輸系統(tǒng)。6.2.3強(qiáng)電設(shè)計(jì)需電力增容5288.9KVA。本建筑監(jiān)控室等重要部位，消防、監(jiān)控、電梯、水泵等重要設(shè)備為一級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。器在一級(jí)負(fù)荷內(nèi)互為備用，供電能力能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目用電要求。低壓供電線(xiàn)路從變電所引入至大樓配電室。低壓供電采用TN-S系統(tǒng)、樹(shù)干式和放射式相結(jié)合，對(duì)重要的或用電量大的負(fù)荷采用放射式直接供電，對(duì)分散的且非重要的負(fù)荷采用樹(shù)干式供電。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4、配電線(xiàn)路一級(jí)負(fù)荷電力供電線(xiàn)路，干線(xiàn)采用ZR—YJV—0.6/1KV型電纜 (銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護(hù)套阻燃電纜，額定電壓0.6-1KV),支線(xiàn)采ZR—BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線(xiàn)(銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線(xiàn)),均穿鋼管敷設(shè)。一般負(fù)荷選用BV—0.45/0.75KV型導(dǎo)線(xiàn)(銅芯聚氯乙烯絕緣電線(xiàn)),穿阻燃硬塑料管敷設(shè)。5、計(jì)量：在配電室設(shè)總計(jì)量，各層配電柜上及各戶(hù)設(shè)分計(jì)量。6、照明：所有房間照明設(shè)計(jì)和燈具的選型結(jié)合裝修和使用布置照度不小于200LX,走道、廁所等照度不小于50LX。配電間、機(jī)房等照度不小于20LX。配電室、消防等采用應(yīng)急照明電源，并保證工加一些帶電池的疏散誘導(dǎo)燈和出口指示燈，應(yīng)急時(shí)間大于60分鐘。作為疏散照明之用，應(yīng)急時(shí)間大于60分鐘。6.2.4弱電設(shè)計(jì)1、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告采用結(jié)構(gòu)化布線(xiàn)，將上述系統(tǒng)有機(jī)的集成起來(lái)。樓宇自控系統(tǒng)中央控制計(jì)算機(jī)設(shè)于信息通訊中心，系統(tǒng)采用神經(jīng)元芯片技術(shù)，為集散控制形式，控制對(duì)象為變配電、空調(diào)、通風(fēng)、給排水、電梯及公共照明等設(shè)備，采用LONWORKS總線(xiàn)系統(tǒng)。2、消防控制對(duì)除衛(wèi)生間外的所有防火分區(qū)實(shí)施監(jiān)控。3、電話(huà)系統(tǒng)為滿(mǎn)足大量的內(nèi)部通話(huà)及數(shù)字通信的需求，設(shè)一套300門(mén)的數(shù)字式內(nèi)部交換電話(huà)系統(tǒng)，通過(guò)交換機(jī)的設(shè)置，配置相應(yīng)的電話(huà)機(jī)不同的呼入、呼出權(quán)限，交換機(jī)及配線(xiàn)話(huà)務(wù)系統(tǒng)設(shè)于信息通訊中心。4、有線(xiàn)電視系統(tǒng)本項(xiàng)目配置有線(xiàn)電視，節(jié)目信號(hào)源來(lái)自城市有線(xiàn)電視網(wǎng)。5、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為滿(mǎn)足辦公自動(dòng)化和營(yíng)業(yè)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的需要，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，內(nèi)部采用1000兆ATM局域網(wǎng)方式，對(duì)外光纖連接，系統(tǒng)約300個(gè)終端。6.3電梯安裝項(xiàng)目設(shè)計(jì)安裝16部電梯，時(shí)速為1.5m/s。由項(xiàng)目單位通過(guò)考察，確定電梯生產(chǎn)廠(chǎng)家，由廠(chǎng)家設(shè)計(jì)安裝。電梯承重1050kg,每次載客恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.4暖通設(shè)計(jì)6.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)6.4.2設(shè)計(jì)參數(shù)夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算干球溫度：31.9℃夏季空氣調(diào)節(jié)室外計(jì)算濕球溫度：27.9℃冬季最冷月室外計(jì)算相對(duì)濕度：69%2、室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)噪聲新風(fēng)量干球溫度℃相對(duì)濕度%干球溫度℃相對(duì)濕度%恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告室內(nèi)風(fēng)速：冬季<0.2m/s;夏季<0.3m/s。6.4.3設(shè)計(jì)內(nèi)容全樓預(yù)留分體空調(diào)安裝位置，由用戶(hù)自行安裝。本次方案包括：2、公共衛(wèi)生間、有污染源房間的通風(fēng)排氣系統(tǒng)；3、內(nèi)走道排煙，防煙，防煙樓梯間前室、消防電梯合用前室的加壓送風(fēng)防煙系統(tǒng)。本設(shè)計(jì)夏季考慮降溫，冬季考慮供暖。6.4.4空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)本建筑擬采用分體式空調(diào)，把空調(diào)器分成室內(nèi)機(jī)組和室外機(jī)組兩部分，把噪聲比較大的軸流風(fēng)扇、壓縮機(jī)以及冷凝器等安裝在室外機(jī)組內(nèi)。把蒸發(fā)器、毛細(xì)管、控制電器和風(fēng)機(jī)等室內(nèi)可缺少的部分安裝在室內(nèi)機(jī)組中。在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的分體空調(diào)器室外機(jī)安放擱板時(shí)，應(yīng)充分考慮其位置有利于空調(diào)器夏季排放熱量、冬季吸收熱量，并應(yīng)防止對(duì)室內(nèi)產(chǎn)生熱污染及噪聲污染。6.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057—6.5.2防雷措施本工程為二級(jí)防雷建筑物，應(yīng)采取防直擊雷、防雷電波侵入和防恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告雷電感應(yīng)的措施。1、在屋頂上裝設(shè)避雷網(wǎng)，利用建筑物的柱內(nèi)主鋼筋作防雷引下線(xiàn)，利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋作防雷接地裝置。2、鋼筋宜綁扎或焊接成電氣通路，并應(yīng)每18—24米采用引下線(xiàn)接地一次。3、因本建筑屬高層建筑，還應(yīng)采取防側(cè)擊和等電位保護(hù)措施。4、建筑物內(nèi)鋼構(gòu)架和鋼筋混凝土的鋼筋應(yīng)互相連接。5、30米及以上部分外墻上的欄桿、門(mén)窗等較大的金屬物與防雷裝置應(yīng)相連。6、垂直的金屬管道及類(lèi)似物應(yīng)在底端與防雷裝置相連。《中華人民共和國(guó)消防法》(2008年10月28日修訂)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045—1995(2001版))《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314—2006《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GT350084-2001)恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.6.2建筑消防設(shè)計(jì)筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016—2006)按一類(lèi)高層建筑設(shè)置消防栓箱、消防水管、滅火器及報(bào)警器，耐火等級(jí)為一級(jí)。6.6.3消防給水設(shè)計(jì)本建筑室內(nèi)消火栓用水量為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次滅火用水量為216m3;自動(dòng)噴淋30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，一次滅火用水量約為108m3;室外消火栓為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)，一次滅火用水量為108m3。2、消火栓系統(tǒng)(1)每層設(shè)2個(gè)消火栓箱，每個(gè)消火栓箱內(nèi)設(shè)SN65消火栓，每個(gè)消火栓陪襯膠水龍帶，長(zhǎng)30米，及19mm水槍?zhuān)潴w上設(shè)破玻(2)室內(nèi)外消防管道均采用DN100鍍鋅鋼管。室內(nèi)消防管道在6.6.4建筑滅火器的配置危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)級(jí)。單具滅火器最小配置滅火級(jí)別為2A,單位滅恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告火級(jí)別最大保護(hù)面積75m2/A,設(shè)置手提式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器，共設(shè)288具。配電室采用推車(chē)式MF/ABC4型干粉(磷酸銨鹽)滅火器。6.7防震抗震6.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》(2008年十一屆全國(guó)人大會(huì)常委會(huì)第六次會(huì)議修訂);《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第323《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001(2008版)。6.7.2抗震標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地所處區(qū)域?yàn)?度抗震設(shè)防區(qū)域，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g,設(shè)計(jì)地震分組為第一組。按照《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50223—2008)規(guī)定，擬定本建筑地震設(shè)防類(lèi)別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防，設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震加速度為0.05g。6.7.3防震措施1、建筑場(chǎng)地應(yīng)根據(jù)地質(zhì)、地形條件和使用要求，因地制宜設(shè)置恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合抗震概念設(shè)計(jì)的要求，不規(guī)則的建筑方案應(yīng)按規(guī)定采取加強(qiáng)措施；特別不規(guī)則的建筑方案應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究和論證，采取特別的加強(qiáng)措施；不應(yīng)采用嚴(yán)重不規(guī)則的建筑方案。4、混凝土樓、屋蓋采用現(xiàn)澆混凝土板。5、混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設(shè)6、建筑及其抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的平面布置宜規(guī)則、對(duì)稱(chēng)，并應(yīng)具有良變化，豎向抗側(cè)力構(gòu)件的截面尺寸和材料強(qiáng)度宜自下而上逐漸減小，避免抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度和承載力突變。7、附著于樓、屋面結(jié)構(gòu)上的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以及樓梯間的非承重8、框架結(jié)構(gòu)的圍護(hù)墻和隔墻，應(yīng)考慮其設(shè)置對(duì)結(jié)構(gòu)抗震的不利影響，避免不合理設(shè)置而導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)的破壞。9、混凝土結(jié)構(gòu)材料應(yīng)符合下列規(guī)定：1)框架梁、柱、節(jié)點(diǎn)核芯恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)混凝土的強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)低于C30;構(gòu)造柱、芯柱、圈梁及其它各類(lèi)構(gòu)件不應(yīng)低于C20。2)縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時(shí)，鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值的比值不應(yīng)小于1.25;鋼筋的屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于1.3;且鋼筋在最大拉力下的總伸長(zhǎng)率實(shí)測(cè)值不應(yīng)小于9%。6.8天然氣6.8.1設(shè)計(jì)依據(jù)6.8.2天然氣設(shè)計(jì)燃?xì)庥脩?hù)最高壓力工業(yè)用戶(hù)其他商業(yè)用戶(hù)居民用戶(hù)(中壓進(jìn)戶(hù))居民用戶(hù)(低壓進(jìn)戶(hù))1、低壓燃?xì)夤艿缿?yīng)選用熱鍍鋅鋼管(熱浸鍍鋅),其質(zhì)量應(yīng)符合恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓流體輸送用焊接鋼管》GB/T3091的規(guī)定；2、中壓和次高壓燃?xì)夤艿酪诉x用無(wú)縫鋼管，其質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《輸送流體用無(wú)縫鋼管》GB/T8163的規(guī)定；燃?xì)夤艿赖膲毫π∮诨虻扔?.4MPa時(shí)，可選用本款第1)項(xiàng)規(guī)定的焊接鋼管。3、銅管道應(yīng)采用硬釬焊連接，宜采用不低于1.8%的銀(銅一磷基)焊料(低銀銅磷釬料)。銅管接頭和焊接工藝可按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《銅管接頭》GB/T11618的規(guī)定執(zhí)行。4、鋁塑復(fù)合管的質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鋁塑復(fù)合壓力管第1部分：鋁管搭接焊式鋁塑管》GB/T18997.1或《鋁塑復(fù)合壓力管第2部分：鋁管對(duì)接焊式鋁塑管》GB/T18997.2的規(guī)定。5、鋁塑復(fù)合管安裝時(shí)必須對(duì)鋁塑復(fù)合管材進(jìn)行防機(jī)械損傷、防(1)環(huán)境溫度不應(yīng)高于60℃;恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告冷地區(qū)輸送濕燃?xì)鈺r(shí)陽(yáng)臺(tái)應(yīng)封閉)等便于檢修的非居住房間內(nèi)。當(dāng)確有困難，可從樓梯間引入(高層建筑除外),但應(yīng)采用金屬管道且引入7.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國(guó)發(fā)〔2006〕28號(hào))會(huì)第三十次會(huì)議修訂);3、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(2006年8月31日);4、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇(章)的暫行規(guī)定》(計(jì)資源[1992]1959號(hào));5、《公用建筑節(jié)能條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第530號(hào))(2008年10月1日實(shí)施);恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第531號(hào))(2008年10月1日實(shí)施);7、《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》(1996);10、《湖北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查實(shí)施辦法》(鄂發(fā)改環(huán)資[2011]298號(hào)。1、按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，采用節(jié)能技術(shù)設(shè)計(jì)、節(jié)能技術(shù)和節(jié)能材料。2、凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。3、對(duì)各種能源消耗均應(yīng)計(jì)量并按有關(guān)規(guī)定配置計(jì)量器具。7.3資源利用分析本項(xiàng)目除在建設(shè)期所耗用的建筑材料、消防器材、通信器材及水、電、防雷、暖通設(shè)施外，在使用期也沒(méi)有經(jīng)濟(jì)意義上的資源利用，只存在的資源優(yōu)化配置。但在使用期間的水、電能耗不可缺少。必須根項(xiàng)目水資源論證管理辦法》等有關(guān)法規(guī)要求，在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)合理利用和節(jié)約能源的方針。按照標(biāo)準(zhǔn)定額規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7.4能耗分析7.4.1能耗分布3、天然氣：本項(xiàng)目天然氣消耗為800戶(hù)居民生活消7.4.2電耗分析1、生活用能：本項(xiàng)目建成后，居住戶(hù)數(shù)800戶(hù)，按照平均每戶(hù)每天用電15度計(jì)算，年總用電量450萬(wàn)千瓦，折標(biāo)煤1800噸。2、商業(yè)用能：預(yù)計(jì)使用16部功率為10KW電梯，平均每天使用時(shí)間為10小時(shí)，年總用電量57.6萬(wàn)千瓦，折標(biāo)煤230噸。3、其他用能：按照總耗能0.5%計(jì)算，年總用電量2400千瓦，7.4.3水耗分析3計(jì)算，年耗水量239616m3,折標(biāo)煤57.9噸標(biāo)煤。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7.4.4天然氣分析天用天然氣0.2m3計(jì)算，年耗量59904m3,77.8噸標(biāo)煤。7.4.5總能耗7.5節(jié)能措施7.5.1建筑節(jié)能設(shè)計(jì)7.5.2電氣節(jié)能設(shè)計(jì)上。恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告數(shù)建議取值：按國(guó)務(wù)院2007年5月通知要求，夏季最高限值26℃,冬季20℃,相對(duì)溫度40—60%。7.5.3節(jié)水措施量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告家有關(guān)的排放標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)。5、國(guó)務(wù)院第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》;6、《湖北省環(huán)境保護(hù)條例》(1997年省八屆人大常委會(huì)第31次8.1.2技術(shù)導(dǎo)則1、HJ/T2.1～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則總綱》;2、HJ/T2.2～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則大氣環(huán)境》;3、HJ/T2.3～93《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則水環(huán)境》;4、HJ/T2.4～1995《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則聲環(huán)境》;5、HJ/T19～1997《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響》;8.2主要污染源分析該項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵或泥土對(duì)周?chē)魇┩良易迕缱遄灾沃莨こ套稍?xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告環(huán)境會(huì)造成一定的污染；項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，主要污染源如下：1、固體垃圾：主要來(lái)源于公共場(chǎng)所客人的廢棄物和加工間、食堂烹飪等過(guò)程中產(chǎn)生的廢物。2、廢水：主要是沐浴和衛(wèi)生間廢水及各類(lèi)操作間的洗滌廢水，均為生活污水。3、廢氣：食品加工中產(chǎn)生的油煙、水蒸汽、爐灶燃燒煤氣、燃油設(shè)備排放的有害氣體和汽車(chē)排放的尾氣，其主要成份為CO、NO2、SO2、鉛塵、烴類(lèi)等有害氣體。4、噪聲：主要來(lái)自于汽車(chē)運(yùn)行、空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)8.3環(huán)境保護(hù)措施8.3.1地表水環(huán)境防治措施(1)對(duì)于施工機(jī)械、運(yùn)輸車(chē)輛沖洗廢水、施工生產(chǎn)廢水采取沉淀、隔油處理措施。(2)施工人員的糞便污水修建臨時(shí)化糞池處理。(3)各類(lèi)廢水嚴(yán)禁不經(jīng)處理直接排放。(4)施工期廢水經(jīng)過(guò)沉淀池預(yù)處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用雨水、污水分流排放系統(tǒng)，以減少污水的總排放量。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告污水經(jīng)管網(wǎng)集中并初級(jí)處理后可就近排入市政污水系統(tǒng)。8.3.2環(huán)境空氣污染防治措施1、施工期施工人員的辦公生活區(qū)應(yīng)盡量安排在施工粉塵作業(yè)點(diǎn)和生活爐不是很大。2、營(yíng)運(yùn)期8.3.3噪聲污染防治措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合理的施工平面布置和作業(yè)時(shí)調(diào)整來(lái)減少噪聲對(duì)施工人員的影響。8.3.4固體廢棄物處置措施1、施工期工棄碴應(yīng)盡可能用于鋪路、回填及綜合利用，使碴場(chǎng)占地面積減小。隨著工程的完工，應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，平整土地及綠化。2、營(yíng)運(yùn)期8.3.5室內(nèi)廢氣的處理的廢氣可考慮自然通風(fēng)和機(jī)械排風(fēng)結(jié)合的方式。8.3.6電磁污染的處理影響通訊、電腦的運(yùn)行，對(duì)污染源應(yīng)進(jìn)行屏蔽處理。8.4水土保持措施8.4.1工程開(kāi)挖前水土保持措施恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告算開(kāi)挖外運(yùn)土石方量將達(dá)到80萬(wàn)立米，本項(xiàng)目約占2/3以上，開(kāi)挖將形成泥沙堆積，在雨季不可避免的會(huì)發(fā)生土壤侵蝕，產(chǎn)生泥沙流失，并可能對(duì)工程及城市防洪造成威脅。需在開(kāi)挖前，采取截、排水措施、攔擋措施防止降雨對(duì)坡面的沖刷造成流失。1、開(kāi)挖前，在其周邊布置好排水措施；2、開(kāi)挖過(guò)程中嚴(yán)格控制邊坡，避免開(kāi)挖面上崩塌；3、施工過(guò)程中要求盡量做到挖運(yùn)平衡，減少臨時(shí)堆放，并及時(shí)將棄土運(yùn)送到城建部門(mén)指定的場(chǎng)所傾倒，要特別防止阻塞河道形成次生災(zāi)害。8.4.2工程開(kāi)挖后水土保持措施基礎(chǔ)開(kāi)挖、施工用地臨時(shí)堆放的建筑用土、石等材料受雨水的沖刷而產(chǎn)生以及施工結(jié)束后大量裸露地表，受雨水的沖刷而產(chǎn)生，因此重點(diǎn)應(yīng)在堆放前做好預(yù)防工作，結(jié)束后作好植被恢復(fù)工作。1、施工過(guò)程中應(yīng)減少土石方臨時(shí)堆放，開(kāi)挖的土石方不能利用的應(yīng)盡量及時(shí)運(yùn)到指定位置；2、在施工用地臨時(shí)堆放材料的周邊布置臨時(shí)攔擋；3、施工結(jié)束后清理剩余材料和建筑垃圾，轉(zhuǎn)運(yùn)到指定位置；4、對(duì)可綠化區(qū)域布設(shè)植物措施。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第九章勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生9.1設(shè)計(jì)依據(jù)(國(guó)家勞動(dòng)部[1998]48號(hào))9.2勞動(dòng)保護(hù)措施2、根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)特殊工種(如電工)配備所必須的勞老保險(xiǎn)。位。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9.3安全生產(chǎn)1、防觸電：建筑物的電纜進(jìn)線(xiàn)處均應(yīng)可靠的重復(fù)接地，電報(bào)設(shè)2、繼電保護(hù)：變配電所進(jìn)線(xiàn)開(kāi)關(guān)柜采用反時(shí)限電流保護(hù)，變壓器出線(xiàn)柜采用過(guò)電流過(guò)載保護(hù)和溫控保護(hù)。3、防雷：當(dāng)?shù)蛪壕€(xiàn)路電纜理地時(shí)，在入戶(hù)端應(yīng)將電纜金屬外皮置相連。低壓配電系統(tǒng)接地形式為T(mén)N-S制，由變電室引出專(zhuān)用PE線(xiàn)，與N線(xiàn)嚴(yán)格分開(kāi)，所有正常不帶電的金屬構(gòu)架等均應(yīng)與PE線(xiàn)作良好的電器連接。PE線(xiàn)干線(xiàn)沿電纜溝和橋架敷設(shè)。重復(fù)接地與防雷接地及弱電系統(tǒng)接地共用接地板，綜合接地電阻不大于1歐姆。4、電壓：檢修照明電壓不高于12伏，以確保檢修人員不致發(fā)生恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5、組織機(jī)構(gòu)：設(shè)立安全管理部門(mén)和安全管理群眾組織，設(shè)立專(zhuān)職工的職業(yè)病防護(hù)及衛(wèi)生保健。安全部門(mén)定期對(duì)職工進(jìn)行安全教育，6、安全機(jī)制：業(yè)主和施工企業(yè)、監(jiān)理人員、項(xiàng)目管理部門(mén)要樹(shù)嚴(yán)格按照國(guó)家勞動(dòng)部(1998)48號(hào)《關(guān)于生產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》的規(guī)范進(jìn)行職業(yè)安全衛(wèi)生工程設(shè)計(jì)，以防為主，從根本上保障工人的安全與健康。2、對(duì)于產(chǎn)生廢氣、灰塵的地方，在設(shè)計(jì)中均應(yīng)考慮通風(fēng)除塵措恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、加強(qiáng)綠化、凈化空氣、美化環(huán)境。4、在營(yíng)運(yùn)期，加強(qiáng)室內(nèi)及周邊的環(huán)境衛(wèi)生管理，做到院內(nèi)潔凈、美觀，符合國(guó)家衛(wèi)生環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。第十章組織管理、招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度10.1項(xiàng)目組織管理1、實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，由項(xiàng)目法人承擔(dān)項(xiàng)目的一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2、強(qiáng)化管理：項(xiàng)目在各級(jí)政府和主管部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下，明確職責(zé)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，實(shí)行宏觀指導(dǎo)，微觀監(jiān)督，有序建設(shè)。3、項(xiàng)目管理制度：(1)工程實(shí)行招標(biāo)制；(2)項(xiàng)目法人責(zé)任制；(3)工程監(jiān)理制；(4)合同管理制。4、選擇信譽(yù)好，管理水平高，技術(shù)力量強(qiáng)，機(jī)械設(shè)備齊全，工程質(zhì)量有的建筑施工單位進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保工程合格率和優(yōu)良率，并能在計(jì)劃工期內(nèi)完成施工的企業(yè)。恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5、指定工程技術(shù)人員，現(xiàn)場(chǎng)處理日常事務(wù)，抓安全、抓管理、務(wù)。6、嚴(yán)格資金管理：資金是項(xiàng)目順利實(shí)施的保證，因此，必須全10.2招標(biāo)管理察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備材料采購(gòu)實(shí)行招標(biāo)。10.2.1編制依據(jù)3、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第279號(hào)令4、《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》建設(shè)部第21號(hào)令恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》國(guó)家發(fā)展和計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令6、《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》國(guó)家發(fā)展和計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令7、《湖北省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(湖北省人民政府令第306號(hào))10.2.2招標(biāo)范圍1、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)實(shí)行全部招標(biāo)2、施工招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目的施工招標(biāo)實(shí)行全部招標(biāo)。3、監(jiān)理招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)實(shí)行全部招標(biāo)。4、重要設(shè)備、材料采購(gòu)招標(biāo)范圍：本項(xiàng)目所有重要設(shè)備、材料采購(gòu)實(shí)行全部招標(biāo)方式確定供應(yīng)商。10.2.3招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主單位成立項(xiàng)目辦公室，委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)代理工作，并由招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督，確保項(xiàng)目招標(biāo)工作順利實(shí)施。10.2.4招標(biāo)方式根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)方式擬采用公開(kāi)招標(biāo)方式。通過(guò)在招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告，在全國(guó)范圍內(nèi)擇優(yōu)確定勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位及重要設(shè)備、材料供應(yīng)商。恩施土家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目招標(biāo)工作將嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和省、州所屬招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)工作程序流程。具體流程如下：1、獲取相關(guān)批文：2、招標(biāo)備案；3、招標(biāo)文件的編制；4、發(fā)布招標(biāo)公告；5、投標(biāo)單位資格預(yù)審；6、開(kāi)招標(biāo)會(huì)，發(fā)布招標(biāo)文件；7、踏勘現(xiàn)場(chǎng)；8、招標(biāo)答疑會(huì)；10評(píng)標(biāo)；12、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不采用備注恩施上家族苗族自治州工程咨詢(xún)公司鶴峰華龍半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√工程監(jiān)理√√√設(shè)備材料采購(gòu)√√√自主決策根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案研究并提出項(xiàng)目建設(shè)工期和實(shí)施進(jìn)度方案，以便科學(xué)組織實(shí)施過(guò)程中各階段的工作，按工程進(jìn)度安排投資，確保項(xiàng)目按期建成并投入使用，發(fā)揮投資效益。10.3.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)工期一般是指擬建項(xiàng)目永久性工程開(kāi)工之日，到項(xiàng)目全面建成投產(chǎn)或交付使用所需要的全部時(shí)間，建設(shè)工期主要包括土建施工、設(shè)備采購(gòu)與安裝、生產(chǎn)準(zhǔn)備、設(shè)備調(diào)式、聯(lián)合運(yùn)轉(zhuǎn)、交付使用等階段。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于