建筑工程項(xiàng)目交房驗(yàn)收流程及風(fēng)險(xiǎn)梳理

目錄驗(yàn)收流程與驗(yàn)收要件梳理第一部分規(guī)劃驗(yàn)收梳理第二部分消防驗(yàn)收梳理第三部分其他單項(xiàng)驗(yàn)收梳理第四部分

│11.1驗(yàn)收流程梳理建筑工程竣工驗(yàn)收備案竣工驗(yàn)收（質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告）結(jié)算備案建設(shè)合同建設(shè)工程結(jié)算書工程款支付憑證節(jié)能檢測（節(jié)能檢測報(bào)告））勞務(wù)分包登記規(guī)劃驗(yàn)收（規(guī)劃驗(yàn)收合格證））人防驗(yàn)收綠化 車位完工 劃線主體外飾

面完成消防驗(yàn)收（消防驗(yàn)收合格證））電梯驗(yàn)收（電梯合格證）防雷檢測（防雷檢測

報(bào)告）屋面檢測（屋面

蓄水

實(shí)驗(yàn)

報(bào)告））窗戶檢測（窗戶五性

檢測）消防工程 正式水

正式電完成水電檢測（管道壓力試驗(yàn)報(bào)告、絕緣電阻

和接地電

阻檢測報(bào)

告）室內(nèi)環(huán)境

分戶檢測

驗(yàn)收（空氣

（分戶質(zhì)量

驗(yàn)收檢測

表）報(bào)告）屋面閉水

24小時道路基層完工外墻保溫檢測屋面保溫檢測電梯安裝完成電梯門周邊封堵完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案要件建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案關(guān)鍵線路環(huán)保驗(yàn)收安全評價(jià)

│2

│5注：周邊配套不成熟時，協(xié)調(diào)臨水、臨電申請消防驗(yàn)收交房前25-29天交房前20天交房前10天交房前7天交房前30天交房前45天交房前52天交房前60天交房前70天交房前85天獨(dú)立驗(yàn)收，交付前完成交房前90天勞務(wù)分包履約登記結(jié)算備案前30天電梯驗(yàn)收8個工作日消防驗(yàn)收10個工作日節(jié)能驗(yàn)收7個工作日環(huán)保驗(yàn)收15個工作日防雷驗(yàn)收7個工作日交房前90天綠化完工竣工驗(yàn)收7個工作日檔案合格證10個工作日質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告10個工作日人防驗(yàn)收10個工作日規(guī)劃核實(shí)10個工作日結(jié)算完成60天房屋交付入伙通知書工地開放日(取得竣工備案證后1天)質(zhì)量保證書使用說明書竣工備案10個工作日結(jié)算備案5個工作日分戶驗(yàn)收交房前150天天然氣戶通氣熱力工程完工通信網(wǎng)絡(luò)施完成市政道路開通物業(yè)承接驗(yàn)收交房前90天綠化完工車位劃線景觀劃線通電消防工程完工通水交房前75建筑物現(xiàn)狀測天量成果15個工作日正式電雙供水付款證明60天1.1驗(yàn)收、交房全流程1.1驗(yàn)收、交房重點(diǎn)提示

│4項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生較大變化的，可能影響到驗(yàn)收及交房的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：1、消防道路、撲救場地、外墻保溫材料變更等影響到消防驗(yàn)收的風(fēng)險(xiǎn)。2、車位數(shù)量、贈送面積、綠地率、容積率、退讓紅線與報(bào)規(guī)方案不符等影響到規(guī)劃驗(yàn)收的風(fēng)險(xiǎn)3、紅線內(nèi)設(shè)備用房規(guī)劃調(diào)整、紅線外配套未按計(jì)劃實(shí)施，存在交房前不能接通并投入使用的風(fēng)險(xiǎn)4、報(bào)建圖、藍(lán)圖、銷售貼圖，三圖不一致。銷售合同、銷售承諾、價(jià)格大幅下降等可能引起客戶群訴的風(fēng)險(xiǎn)。5、形象進(jìn)度嚴(yán)重延遲、發(fā)生重大質(zhì)量缺陷或商務(wù)索賠等影響到竣工驗(yàn)收的風(fēng)險(xiǎn)。2.驗(yàn)收要件梳理

│52.1規(guī)劃梳理

│62.1規(guī)劃梳理

│7驗(yàn)收內(nèi)容政府部門前置條件責(zé)任部門申報(bào)資料責(zé)任部門規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃局1、外立面、窗戶，外部造型完成，工程建設(shè)工程竣工測量成果報(bào)告書和竣工測量圖發(fā)展2、路基完成工程建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收申請表發(fā)展3、景觀完成工程建設(shè)工程立項(xiàng)批復(fù)文件發(fā)展4、車位劃線，充電樁完成工程工程放線通知單工程經(jīng)審批的規(guī)劃總平面圖發(fā)展環(huán)境規(guī)劃圖發(fā)展綜合管網(wǎng)規(guī)劃圖工程用地規(guī)劃許可證發(fā)展工程規(guī)劃許可證、通知書及附圖發(fā)展擴(kuò)初審定通知書發(fā)展2.1規(guī)劃驗(yàn)收

│8重點(diǎn)項(xiàng)提示：1、現(xiàn)場測繪啟動時間早于外立面完成時間，取得結(jié)果時間晚于景觀完成時間。(早緊后松，提前介入）2、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)、建（構(gòu)）筑物位置、層數(shù)、高度、標(biāo)高、立面造型、色彩、外裝飾是否與規(guī)劃審批一致。

3、小區(qū)配套重點(diǎn)關(guān)注停車位的配比數(shù)量是否滿足要求，平層車位是否劃線完成，尺寸是否滿足要求，機(jī)械車位是否安裝到位。4、小區(qū)道路、綠化工程等各項(xiàng)配套設(shè)施是否完工。2.1規(guī)劃驗(yàn)收2.1

規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

│9規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收關(guān)注的兩個要點(diǎn)：1、實(shí)際施工面積是否超出規(guī)劃審批面積（在沒有超建、違建的情況下，面積誤差在3％內(nèi)），建設(shè)單位在申請規(guī)劃驗(yàn)收時需提供鄭州市房產(chǎn)測繪事務(wù)所的實(shí)測報(bào)告，如果實(shí)測面積超出3％，進(jìn)行違建處理。處理方式為先補(bǔ)交土地出讓金、配套費(fèi)，后罰款，并停止規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收，整改完成后進(jìn)行驗(yàn)收。2、車位數(shù)量是否滿足要求，平層車位必須劃線完成，機(jī)械車位安裝到位，目前車位驗(yàn)收非常嚴(yán)格，車位數(shù)不滿足要求立即停止驗(yàn)收，車位補(bǔ)齊后再進(jìn)行規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收。3、消防驗(yàn)收-流程消防驗(yàn)收2、初驗(yàn)3、復(fù)驗(yàn)4、出證1、受理

│10驗(yàn)收內(nèi)容政府部門前置條件完成時間責(zé)任部門責(zé)任人申報(bào)/結(jié)果資料責(zé)任部門責(zé)任人完成時間一批二批一批二批消防驗(yàn)收消防大隊(duì)1、消防各個系統(tǒng)完成項(xiàng)目部《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案表》及《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證》項(xiàng)目部、開發(fā)部2、道路完成項(xiàng)目部消防工程竣工驗(yàn)收報(bào)告項(xiàng)目部3.正式電完成項(xiàng)目部消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件項(xiàng)目部4、正式通水項(xiàng)目部消防設(shè)施檢查合格證明文件項(xiàng)目部5、防火門安裝，電梯驗(yàn)收完成施工、（包括土建，消防，內(nèi)裝修）、工程監(jiān)理、檢測單位的合法身份證明和資質(zhì)等級證明文件（提供當(dāng)年年審情況附頁。加蓋建設(shè)單位公章。1：1復(fù)印件）項(xiàng)目部該建設(shè)工程的《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》（1:1復(fù)印件加蓋建設(shè)單位公章）開發(fā)部新建、擴(kuò)建工程提供規(guī)劃總平面圖項(xiàng)目部建設(shè)單位出具的委托授權(quán)書及受托人身份證項(xiàng)目部建筑竣工圖紙（建設(shè)平面、立面竣工圖，剖面圖，圖紙加蓋設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)章及施工單位竣工章，并曬成藍(lán)圖，隨圖附PDF電子光盤。項(xiàng)目部

│113.1消防驗(yàn)收3.2消防驗(yàn)收重點(diǎn)提示：

│121、供電、供電，消防各系統(tǒng)是否完成2、景觀用地是否占用消防車道3、消防環(huán)道、登高撲救面需硬化到位4、消防車道是否形成回車場5、消防車道是否有出入口，存在驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)6、消防審圖意見是否，影響現(xiàn)場施工7、電梯迫降、防火門、防火封堵8、隱蔽工程檢測報(bào)告需要有結(jié)論3.2消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)及策略：

│13一：供電、供水風(fēng)險(xiǎn)：1、上級開閉站和開閉站外電源未實(shí)施，2、正式水，未通水。消防驗(yàn)收時，有可能無正式電；無正式水應(yīng)對策略：1、消防驗(yàn)收要求有正式供電合同后才可出現(xiàn)場。較大可能用上正式電、正式水進(jìn)行消防驗(yàn)收。若需要用臨電代替正式電，臨水代替正式自來水進(jìn)行驗(yàn)收，提前與消防支隊(duì)溝通，詳細(xì)說明正式電接入路徑，現(xiàn)場進(jìn)度，完成時間，正式水進(jìn)度，完成時間。2、臨電臨水方案，提前統(tǒng)籌，招標(biāo)定合同，按時進(jìn)場，按期完工。3.2消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)及策略：

│14二：景觀用地占用消防車道風(fēng)險(xiǎn)：園區(qū)設(shè)計(jì)消防隱形車道（2m寬鋪磚路+兩邊各1m寬綠地），車道詳圖如下圖所示，僅中間2m寬有150mm厚C20混凝土硬化，兩邊1m為種植土回填；應(yīng)對策略：消防驗(yàn)收前對1m寬種植土區(qū)域表層進(jìn)行硬化，硬化50mm厚C20混凝土，消防驗(yàn)收后破除；先保證消防驗(yàn)收，后做景觀。3.2消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)及策略：

│15三：審圖風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：消防審圖意見尚未拿到，但現(xiàn)場已開始施工，存在現(xiàn)場與意見不符風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對策略：與消防部門溝通，盡力保證圖紙與消防意見沖突不大；若重點(diǎn)問題無法調(diào)解，變更施工圖方案。3.2消防驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)及策略：應(yīng)對措施：地庫驗(yàn)收時將未來與后續(xù)開發(fā)地庫連通口改為可以出入的地下室臨時出入口消防驗(yàn)收時設(shè)置地庫臨時出入口出入口1四：建筑結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)描述：一期一組團(tuán)與二期一組團(tuán)地下室停車數(shù)＞500輛，屬特大型地下車庫，車輛出入口不應(yīng)少

連通口于3個，現(xiàn)一期一組團(tuán)及二期一組團(tuán)南側(cè)各有一個出入口，由于工期問題沒法滿足3個消防出入口的要求。出入

│16口24.1環(huán)保驗(yàn)收流程：1、與環(huán)評報(bào)告公司簽訂合同2、提供平面布置圖（電子版）：化糞池位置、個數(shù)、容積。地下車庫排氣孔位置、煙道位置、生活泵房、水箱、消防水泵房位置、個數(shù)容積3編制驗(yàn)收報(bào)告（15天）1、規(guī)劃核實(shí)完成2、化糞池容量滿足全入住條件的要求

3、雨污水管道、井完成，并接入市政管網(wǎng)4、生活水泵房、消防泵房安裝完成以上條件滿足，提請環(huán)保局驗(yàn)收1、環(huán)評驗(yàn)收批復(fù)公示（5個工作日）

2、取得正式環(huán)評驗(yàn)收批復(fù)

│174.1.1環(huán)保驗(yàn)收

│18驗(yàn)收內(nèi)容政府部門前置條件完成時間責(zé)任部門部門責(zé)任人申報(bào)資料責(zé)任部門責(zé)任人完成時間一批二批一批二批環(huán)保驗(yàn)收環(huán)保局規(guī)劃核實(shí)完成項(xiàng)目部項(xiàng)目驗(yàn)收申請（書面形式1份）開發(fā)部自來水通水項(xiàng)目部環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告（復(fù)印件）1份及審批文件（復(fù)印件）2份開發(fā)部雨污水、化糞池完成建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收申請登記卡開發(fā)部項(xiàng)目平面布置圖開發(fā)部排水管網(wǎng)圖開發(fā)部建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境守法證明、排污費(fèi)繳納完畢開發(fā)部污染防治設(shè)施設(shè)計(jì)、建設(shè)及運(yùn)行證明文件（另附化糞池防滲漏證明）開發(fā)部土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃

許可證（復(fù)印件各一份）開發(fā)部生產(chǎn)、生活垃圾處理方式證明文件開發(fā)部其他材料環(huán)保驗(yàn)收材料開發(fā)部環(huán)評驗(yàn)收報(bào)告開發(fā)部4.1.1環(huán)保驗(yàn)收

│19重點(diǎn)項(xiàng)提示：1、項(xiàng)目工程基本完工后，報(bào)至至環(huán)保局環(huán)境監(jiān)測站，申報(bào)環(huán)評驗(yàn)收，出具上述資料或新政策調(diào)整后所需資料，報(bào)環(huán)評。監(jiān)測站，現(xiàn)場勘查，出具驗(yàn)收監(jiān)測報(bào)告。（非小微企業(yè)和政府指定的企業(yè)，需要繳納費(fèi)用，費(fèi)用較高）同規(guī)劃驗(yàn)收時間保持一致，爭取提前驗(yàn)收完成。4.1.2環(huán)保驗(yàn)收：

│20環(huán)評報(bào)告及審批都是以地塊為單位，驗(yàn)收需以地塊為單位進(jìn)行 驗(yàn)收。環(huán)保驗(yàn)收手續(xù)審批比較復(fù)雜，且新成立的揚(yáng)塵治理辦公室等環(huán) 境監(jiān)測部門有很大的意見決策權(quán)。應(yīng)對策略：1、開發(fā)部提前與環(huán)保驗(yàn)收部門對接協(xié)調(diào)，掌握環(huán)保驗(yàn)收需要具備的條件、需要申報(bào)的資料以及需要重點(diǎn)關(guān)注的方面，提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備。2、項(xiàng)目部根據(jù)掌握的信息及時準(zhǔn)備相關(guān)條件及資料。3、從現(xiàn)在開始直至環(huán)保驗(yàn)收結(jié)束，確保揚(yáng)塵治理到位，不能出現(xiàn)因揚(yáng)塵等環(huán)境問題通報(bào)和處罰。4、協(xié)調(diào)環(huán)保局爭取一批驗(yàn)收通過。驗(yàn)收內(nèi)容政府部門前置條件完成時間責(zé)任部門責(zé)任人申報(bào)資料責(zé)任部門責(zé)任人完成時間一批二批一批二批人防驗(yàn)收人防辦主體建筑完工，粉刷、地坪完成--項(xiàng)目部與人防圖紙相符的建設(shè)竣工圖紙（加蓋竣工圖章）項(xiàng)目部--人防門、設(shè)備安裝完成--項(xiàng)目部圖紙需提供電子版項(xiàng)目部--人防分層分戶表項(xiàng)目部--施工圖審查意見項(xiàng)目部--驗(yàn)收合格證項(xiàng)目部--

│214.3人防驗(yàn)收4.4結(jié)算備案

│22結(jié)算備案資料：1、建設(shè)合同2、勞務(wù)分包登記3、建設(shè)工程結(jié)算書4、工程款支付憑證4.4.1驗(yàn)收要件梳理——結(jié)算備案

│23風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，工程越接近竣工，甲乙雙方因工程款支付問題關(guān)系就越為緊張，工程驗(yàn)收階段要求總承包最后配合蓋章就存在一定難度，尤其是工程款支付證明，這也是總包最后要求甲方多支付工程款的重要砝碼，處理不好就存在多付工程款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略：策略一：對工程竣工資料進(jìn)行全面梳理，將所有需要總承包蓋公章的資料整理齊全，提前一次性將資料蓋章完成，避免后期與總包發(fā)生不必要的溝通或談判，在支付驗(yàn)收款前此工作必須完成。策略二：特別強(qiáng)調(diào)的是工程款支付證明中總金額必須與外部招標(biāo)相同。如總承包合同履行完成，必須提前完成備案合同注銷手續(xù)，需總包蓋公章，最好將合同備案資料存放在我方保存內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳

│264.5節(jié)能驗(yàn)收驗(yàn)收內(nèi)容政府部門前置條件完成時間責(zé)任部門責(zé)任人申報(bào)/結(jié)果資料責(zé)任部門責(zé)任人完成時間一批二批一批二批1.建筑工程施工許可證、城建費(fèi)用外墻與門窗工程完成項(xiàng)目部繳款通知書、建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用（基金）統(tǒng)一征收繳納證書項(xiàng)目部、開發(fā)部采暖與空調(diào)工程完成項(xiàng)目部2、新型墻體材料專項(xiàng)基金收款憑證項(xiàng)目部3、建筑節(jié)能專項(xiàng)審查合格（意見）書、建筑節(jié)能信息公示牌項(xiàng)目部4、建筑設(shè)計(jì)總說明、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算書項(xiàng)目部節(jié)能驗(yàn)收住建局節(jié)能辦5、建筑節(jié)能分部工程驗(yàn)收備案申請表項(xiàng)目部6、建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格開發(fā)部報(bào)告》；7、住宅建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量保證書；房屋建筑工程質(zhì)量保修書項(xiàng)目部8、屋面保溫、外墻保溫材料進(jìn)場復(fù)檢報(bào)告（保溫材料、鉆芯取樣、板材與基層粘結(jié)強(qiáng)度拉拔、飾面磚粘結(jié)強(qiáng)度等各類主材和錨固件拉拔、項(xiàng)目部粘結(jié)強(qiáng)度等輔材進(jìn)場復(fù)檢報(bào)告）9、采暖和非采暖隔墻、飄窗板、地下室頂板、變形縫、陽臺門進(jìn)場復(fù)檢報(bào)告（需根據(jù)原設(shè)計(jì)要求提供項(xiàng)目部保溫材料進(jìn)場復(fù)檢報(bào)告）4.5——節(jié)能驗(yàn)收

│25重點(diǎn)工作：1、節(jié)能分部驗(yàn)收2、系統(tǒng)節(jié)能性能檢測3、節(jié)能分部驗(yàn)收相關(guān)資料由總包單位準(zhǔn)備4、系統(tǒng)節(jié)能性能檢測單位已鎖定4.6——室內(nèi)環(huán)境驗(yàn)收

│26驗(yàn)收要件、流程及計(jì)劃詳下表工作分項(xiàng)工作子項(xiàng)完成時間責(zé)任人成果室內(nèi)空氣檢測空氣檢測《室內(nèi)環(huán)境檢測報(bào)告》水質(zhì)檢測水質(zhì)檢測《水質(zhì)檢測報(bào)告》1、重點(diǎn)前置工作：門窗封閉、泵房設(shè)備安裝完成。2、檢測單位提前鎖定。4.7——防雷驗(yàn)收

│27前置工作：避雷帶、接地測試點(diǎn)、外墻、屋面、衛(wèi)生間金屬物接地、等電位、配電箱浪涌保護(hù)?、配電室、電梯機(jī)房、完成施工重點(diǎn)驗(yàn)收內(nèi)容：測試避雷獨(dú)立接地電阻，聯(lián)合接地電阻，室內(nèi)暖氣片是否連接接地線、衛(wèi)生間插座是否連接接地線、根據(jù)防雷等級，查看外窗，欄桿等金屬物與接地線（均壓環(huán)）是否連接。細(xì)節(jié)關(guān)注：1、設(shè)計(jì)前具體了解當(dāng)?shù)貧庀蠊芾聿块T設(shè)計(jì)審核的具體要求2、所采用的的防雷產(chǎn)品是否在當(dāng)?shù)貍浒?、提前了解當(dāng)?shù)貙Ψ览籽b置施工相關(guān)的具體要求4.8——電梯驗(yàn)收

│28前置條件：1、快車調(diào)試前，電梯機(jī)房門、窗、照明設(shè)施已經(jīng)安裝到位；（如有機(jī)房局部抬高，防護(hù)欄需安裝到位）2、鋼絲繩孔防水臺階制作完成；3、消防設(shè)備機(jī)房擺設(shè)到位；4、五方對講系統(tǒng)布線到位并調(diào)試完成，具備值班室人員通話功能5、