財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟練習十五

財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟

練習十五

［單選題］L我國住房抵押貸款的最高年限為0年。

A.50

B.45

C.40

D.30

正確答案：口

參考解析：以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，其資金大多用于房地產(chǎn)開

發(fā)、購買等，而房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，所需資金量大，特別是個人住房貸款，

貸款期限通常較長，如我國個人住房抵押貸款的最高年限為30年。

［單選題］2.工程設計階段，運用設計標準和標準設計、價值工程和限額設計方

法等，以方案設計任務書和批準的投資估算為計劃成本的目標值控制0。

A.詳細設計

B.施工圖設計

C.技術設計

D.初步設計

正確答案：D

參考解析：項目規(guī)劃設計階段成本控制的主要內(nèi)容是做好方案設計分析、比較

論證與審查，從成本角度進行設計內(nèi)容、質(zhì)量的控制。運用設計標準和標準設

計、價值工程和限額設計方法等，以方案設計任務書和批準的投資估算為計劃

成本的目標值控制初步設計。如果初步設計的設計概算超過了投資估算，則應

對初步設計進行修改和調(diào)整。

［單選題］3.集體經(jīng)濟組織成員中，不可以申請農(nóng)村宅基地使用權的是（）。

A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的

B.因結婚等原因，確需建新房分戶的

C.將原有住房租借給他人使用的

D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

正確答案：C

參考解析：集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權應符合下列條件之一：①

居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的。②因結婚等原因，確需建新房

分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級以上人民政府批準回原

籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復原退

伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級以上人民政府規(guī)

定的其他條件。但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人后，再申請宅基

地的，不予批準。

［單選題".具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工

程，稱為0。

A.單項工程

B.單位工程

C.分部工程

D.分項工程

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構成是：一個工程建設項目由若干個單

項工程構成，一個單項工程由若干個單位工程構成，一個單位工程由若干個分

部工程構成，一個分部工程由若干個分項工程構成。其中，單位工程是指具有

獨立的設計文件，能夠獨立施工，但不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程

項目。只有幾個有機聯(lián)系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產(chǎn)或生活使

用。

［單選題］5.()是指具備獨立施工條件，但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益

的工程。

A.單項工程

B.單位工程

C.分部工程

D.分項工程

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)可以分為單項工程、單位工程、分部工

程、分項工程。單項工程是指具有獨立的設計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)

能力或使用功能的工程項目；單位工程是指具有獨立的設計文件，能夠獨立施

工，但不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程項目；分部工程是單位工程的

組成部分，按不同的結構部位、路段長度及施工特點或施工任務，將單位工程

劃分為若干個項目單元；分項工程是分部工程的組成部分，按不同的施工方

法、材料、工序及路段長度等，將分部工程劃分為若干個項目單元。

［單選題］6.房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設用地規(guī)劃許可證應提交的設計文件是()。

A.概念設計

B.方案設計

C.初步設計

D.施工圖設計

正確答案：C

參考解析：詳細勘察與初步設計的工作包括：控制開發(fā)項目建設規(guī)模、建設工

期和投資額，組織新技術、新材料、新工藝、新設備科研試驗研究，協(xié)調(diào)落實

外部接入系統(tǒng)(水、電、通信等)、資源條件，初步設計文件報政府審批，辦

理建設用地規(guī)劃許可證。

［單選題］7.收益法中的運營費用率是()。

A.運營費用與潛在毛收入之比

B.運營費用與有效毛收入之比

C.運營費用與總收益之比

D.運營費用與凈收益之比

正確答案：B

參考解析：運營費用率是運營費用與有效毛收入之比。其中，運營費用是維持

房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費用。有效毛收入是從潛在毛收人中扣除空置

和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入，潛在毛收入是房地產(chǎn)在充分利

用、沒有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。

［單選題］8.下列用地中，使用權出讓最高年限為40年的是()。

A.體育場館用地

B.城鄉(xiāng)超級市場用地

C.綜合用地

D.住宅用地

正確答案：B

參考解析：建設用地使用權出讓的最高年限是指一次出讓簽約的最高年限，由

國務院按照土地的不同用途規(guī)定，分別如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50

年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40

年；⑤綜合或者其他用地50年。

［單選題］9.關于國家建設用地使用權出讓的說法，錯誤的是()。

A.國有建設用地使用權出讓市場是土地一級市場

B.國有建設用地使用權出讓的主體可以是國家企事業(yè)單位

C.國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式

D.國家建設用地使用權出讓是國有建設用地有償使用的主要方式

正確答案：B

參考解析：A項，建設用地使用權出讓是土地一級市場特有的一種經(jīng)營方式，建

設用地使用權出租則存在于二、三級土地市場；B項，建設用地使用權出讓的主

體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點，建設用地使用權出租的主體是通

過出讓或轉讓方式獲得建設用地使用權的土地使用權人；C項，目前，國有建設

用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式；D項，國有建設用地使用權

出讓是國有建設用地有償使用的最主要方式。

［單選題］10.在房地產(chǎn)定價策略中，根據(jù)薄利多銷的原則，可以對客戶實行0。

A.變動價格策略

B.心理定價策略

C.數(shù)量折扣策略

D.現(xiàn)金折扣策略

正確答案：C

參考解析：數(shù)量折扣即當潛在客戶大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待。這是薄

利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回

投資。

［單選題］11.某人貨款60萬元，貨款期限10年，貸款年利率為6%,若采用按月

等額本金還款方式，則第11個月的還款額為0元。

A.7775

B.7750

C.7725

D.7700

正確答案：B

參考解析：

pP

等額本金月還款額公式為：At=-+［P--式中，At表示第t月的還款

nn

額，P表示貸款金額，n表示按月計算的貸款期限，i表示月利率。則第11個月的還

款額At=600000+120+［600000-6000003120X(11-1)］X6%+12=7750(元)。

［單選題］12.按()，分為系列性問題和非系列性問題。

A.問題是否提供備選答案

B.問題是否反映問卷的目的

C.問題在問卷中所起作用的不同

D.問題之間是否存在邏輯聯(lián)系

正確答案：口

參考解析：問卷中的問題類型，按照不同的分類原則可以進行不同的劃分，常

用的類型劃分有下列幾種：①按問題是否提供備選答案，分為封閉式問題和開

放式問題；②按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題

和實質(zhì)性問題；③按問題之間是否存在邏輯聯(lián)系，分為系列性問題和非系列性

問題。

［單選題］13.對搜集的各種信息進行分類和甄別篩選，是房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編

制中0階段的工作。

A.信息整理

B.專題研討

C.分工編寫

D.形成初稿

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制的一般步驟為：①信息整理；②專題研

討；③分工編寫；④形成初稿；⑤修改定稿。其中，在市場調(diào)研報告編制中信

息整理大致可分為三項主要工作：a.對信息按照市場調(diào)研報告的需要進行分

類；b.對分類后的信息進行甄別篩選，去偽存真；c.對信息進行初步統(tǒng)計分

析，編制必要的分析圖表。

［單選題］14.業(yè)主在合理范圍內(nèi)使用共有部分應遵循的標準不包括()。

A.以不損害自身利益為前提

B.不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害其他人的合法權益

C.不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定

D.不得以營利為目的

正確答案：A

參考解析：《區(qū)分所有權司法解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性

用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相

對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)

約，損害他人合法權益的除外”。但是，單個業(yè)主或者部分業(yè)主對共有部分的

利用，必須在合理使用的范圍內(nèi)。判斷合理使用的標準主要有3個方面：一是

不得以營利為目的；二是不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者損害他人的合法

權益；三是小得違反業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定。

［單選題］15.下列各項不屬于農(nóng)業(yè)建設用地的是()。

A.育秧室

B.農(nóng)用水泵房

C.農(nóng)作物的暖房

D.農(nóng)民宅基地

正確答案：口

參考解析：農(nóng)業(yè)建設用地是指地上建筑物、構筑物供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)

業(yè)生產(chǎn)服務的土地，如農(nóng)作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等用

地。非農(nóng)業(yè)建設用地是指地上建筑物、構筑物為非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途的土地。如城

鎮(zhèn)建設用地、農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。

［單選題］16.新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率等指標是反映房地產(chǎn)市

場0狀況的指標。

A.需求

B.供給

C.交易

D.銷售

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)市場供給的狀況，需要通過對一系列指標的統(tǒng)計來進行分

析，在市場調(diào)研中涉及的房地產(chǎn)市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存

量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建

設周期、竣工房屋價值等。

［單選題］17.對于符合協(xié)議出讓條件的土地，行政主管部門制定的協(xié)議出讓土地

方案中，應包括擬出讓地塊的()。

A.具體位置、界址、使用期限

B.用途、面積、價格

C.規(guī)劃設計條件，土地肥沃程度

D.供地時間以及與土地相關的稅費

正確答案：A

參考解析：對符合協(xié)議出讓條件的土地，市、縣人民政府國土資源行政主管部

門制定協(xié)議出讓土地方案。方案中應包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用

途、面積、使用期限、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

［單選題］18.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告編制過程中應注意的問題不包括0。

A.以市場為依據(jù)

B.以實用為準則

C.以項目為基礎

D.以目標客戶的價值取向為準則

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃對項目開發(fā)的成功與否起著關鍵性的作

用，前期策劃的最終目的是為房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營提出可操作性的整體

戰(zhàn)略構想。因此，在前期策劃報告的編制過程中要注意以下幾個問題，主要包

括：①以項目為基礎；②以市場為依據(jù)；③以實用為準則。

［單選題］19.出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的計算期是自項目建設開始起至()止的時

間。

A.項目竣工驗收

B.項目經(jīng)濟壽命結束

C.房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完

D.業(yè)主全部入住

正確答案：C

參考解析：對于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設開始到房

地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完為止所經(jīng)歷的時間；對于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計

算期是從項目建設開始到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時間；對于置業(yè)投

資項目，其計算期是從購買時點開始到項目轉售或經(jīng)濟壽命結束所經(jīng)歷的時

間。

［單選題］20.下列房地產(chǎn)項目中，屬于購買型置業(yè)投資項目的是()。

A.購置土地用于建造商品房出售

B.購買房地產(chǎn)用于出租

C.購置土地用于建造商品房出租

D.租賃房地產(chǎn)用于轉租

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)投資項目有出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目

和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目。房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資和租賃型置業(yè)投

資。AC兩項屬于開發(fā)投資；D項屬于租賃型置業(yè)投資。

［單選題］21.市場調(diào)研的()原則要求應采用科學的方法定義調(diào)研問題，界定調(diào)研

內(nèi)容與項目、設計調(diào)研方案、采集數(shù)據(jù)、處理和分析數(shù)據(jù)。

A.真實性

B.可靠性

C.關聯(lián)性

D.時效性

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研所提供的信息，只有真實可靠地反映市場狀態(tài)，才

有可能為決策者提供科學客觀的依據(jù)，堅持真實性和可靠性原則是房地產(chǎn)市場

調(diào)研最基本也是最重要的原則。真實性是指在市場調(diào)研中，對市場現(xiàn)象的描

述、現(xiàn)狀的分析和市場運行中主要問題的指出都必須做到客觀真實；可靠性是

指應采用科學的方法定義調(diào)研問題，界定調(diào)研內(nèi)容與項目、設計調(diào)研方案、采

集、處理和分析數(shù)據(jù)，為決策者提供可靠的決策依據(jù)。

［單選題］22.房地產(chǎn)估價報告使用期限應自（）起算。

A.價值時點

B.受理估價委托之日

C.評估基準日

D.估價報告出具日期

正確答案：D

參考解析：估價報告使用期限，又稱估價報告應用有效期、估價報告有效期，

是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。致估價委托人

函中的落款日期即為估價報告出具日期。

［單選題］23.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本

為3000萬元，住宅平均售價為4000元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2500

元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的

保本開發(fā)面積為0平方米。

A.14500

B.16700

C.20000

D.22000

正確答案：C

參考解析：

根據(jù)盈虧平衡點的計算公式：P?Q=C,+V?Q。其巾，P為平均售價，Q為

保本開發(fā)面積，CF為總固定成本，V為單位產(chǎn)品變動成本。代入具體數(shù)據(jù)，

4000Q=3OOOOOOO+2500Q,計算得Q=2OOOO（平方米）。

［單選題］24.在掛牌出讓期限內(nèi)競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的

情況下，0。

A.掛牌不成交

B.出價最高者為競得人

C.進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人

D.先提交報價且報價較高者為競得人

正確答案：A

參考解析：掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)

競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，

且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。②在掛牌期限內(nèi)有兩個或

者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價

單者為競得人，但報價低于底價者除外。③在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人

的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

［單選題］25.信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務時應當遵循的原則不包括()。

A.有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施

B.不得損害國家利益和社會公共利益

C.公開、公平進行

D.委托基金經(jīng)理人擔任房地產(chǎn)信托資金的保管人

正確答案：口

參考解析：信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務，應當遵循的原則包括：①公

開、公平進行；②有明確的投資目標、投資策略及投資風險控制措施；③委托

商業(yè)銀行擔任房地產(chǎn)信托資金的保管人；④維護委托人和受益人的最大利益；

⑤不得損害國家利益和社會公共利益。

［單選題］26.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動中，屬于間接融資的是()。

A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

C.向銀行申請貸款

D.向其他企業(yè)借款

正確答案：C

參考解析：在間接金融中，資金供給方與資金需求方不構成直接的債權債務關

系，而是分別與金融機構發(fā)生信用關系，成為金融機構的債權人或債務人。典

型的間接金融是銀行的存款、貸款業(yè)務，即資金供給方將資金存入銀行，然后

再由銀行向資金需求方發(fā)放貸款，存款人是銀行的債權人，借款人是銀行的債

務人，而銀行對于資金供求雙方來說則是金融中介。在市場經(jīng)濟中，間接金融

是資金需求方獲得外部資金的主要渠道。

［單選題］27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售其開發(fā)的商品，并

允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與其代理的商品房銷售這種情

況下代理傭金的結算方式是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各地產(chǎn)經(jīng)紀機構結算

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構結算

C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代表其與房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結算

D.代理成交額大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結算，其余與甲房地

產(chǎn)經(jīng)紀機構結算

正確答案：B

參考解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構之間的關系不同，商品房銷

售代理主要有獨家代理、獨家銷售權代理、公開銷售代理、聯(lián)合銷售代理。其

中，獨家代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房（一般是整個樓盤）的銷售權單獨

委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理。委托人與代理人之間是單一的委托和代理關

系，委托人與代理人之間的協(xié)調(diào)和傭金結算相對簡單。代理機構按照銷售額提

取一定比例的代理費，在合同規(guī)定的銷售期內(nèi)，如果開發(fā)企業(yè)自行售出商品

房，無需向代理商支付傭金。

［單選題］28.下列關于土地使用權協(xié)議出讓的說法中，不正確的是（）。

A.協(xié)議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級人民政府

批準執(zhí)行

B.協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓最低價

C.協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓底價

D.協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價

正確答案：A

參考解析：協(xié)議出讓的程序是：省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主

管部門會同有關部門擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民政府批準后下達，市、

縣級國土資源部門執(zhí)行。協(xié)議出讓底價不得低于新增建設用地的土地有償使用

費、征地補償費以及應交納的有關稅費（不能低于開發(fā)成本）。不得低于所在

級別基準地價的70%o市、縣級國土資源部門對擬出讓土地評估，集體決策，確

定底價。底價不得低于最低價。底價確定后應保密。

［單選題］29.關于使用集體建設用地的說法，正確的是0。

A.使用集體建設用地不超過一定面積的，可不辦理審批手續(xù)

B.使用集體建設用地應按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地

C.使用集體建設用地應按計劃用地，突破計劃控制指標時應報當?shù)赝恋毓芾聿?/p>

門備案

D.占用集體所有的農(nóng)用地，不用辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)

正確答案：B

參考解析：集體建設用地的使用原則有：①維護社會主義公有制，保護土地所

有者和使用者的合法權益；②按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地；③按計劃用

地，不得突破計劃控制指標；④依法辦理審批手續(xù)；⑤如果涉及占用農(nóng)用地

的，必須依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。

［單選題］30.某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年

凈租金收入均為60萬元，投資者的目標收益率為10%,該投資項目的財務凈現(xiàn)

值為0萬元。

A.5

B.10.81

C.12

D.54.55

正確答案：B

參考解析：

財務凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率iC

將項目計算期內(nèi)各計算時點的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。

財務凈現(xiàn)值二未來凈租金收入年金折現(xiàn)一投資額

(1+10%尸-I

=60■-500=10.81

10%x(1+10%>

［單選題］31.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營銷渠道的優(yōu)點之一是能夠0。

A.節(jié)省企業(yè)營銷費用

B.穩(wěn)定銷售價格

C.減少協(xié)調(diào)工作量

D.發(fā)揮營銷專業(yè)優(yōu)勢

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)間接銷售渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)轉移到客戶渠道模式。間接渠道的優(yōu)點包括：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)

特長；②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力進行商品房開發(fā)建設方面的工作；③

可以利用更廣泛的客戶資源。

［單選題］32.因風吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的

Oo

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.外部性折舊

D.經(jīng)濟折舊

正確答案：A

參考解析：建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其

中，物質(zhì)折舊又稱有形損耗，是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨

損、損壞造成的建筑物價值減損，包括：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨

損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。其中，自然經(jīng)過的老化主要

是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑

物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等，它與建筑物的實際年齡（建筑物從竣工之

日起到價值時點止的日歷年數(shù)）正相關。

［單選題］33.單位產(chǎn)品的固定成本與產(chǎn)量的關系是（）。

A.單位產(chǎn)品的固定成本隨產(chǎn)量增加而增加

B.單位產(chǎn)品的固定成本隨產(chǎn)量增加而保持不變

C.單位產(chǎn)品的固定成本隨產(chǎn)量增加而減少

D.單位產(chǎn)品的固定成本隨產(chǎn)量的減少而減少

正確答案：C

參考解析：固定成本是成本總額在一定時期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而

變化的成本。但單位產(chǎn)品中的固定成本與產(chǎn)量的增減成反比例變動。

［單選題］34.“在租賃關系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人

要對租賃標的物進行必要的維護”，這屬于出租人的()。

A.支付租金義務

B.保管義務

C.妨害除去義務

D.修繕義務

正確答案：D

參考解析：出租人的修繕義務是指在租賃關系存續(xù)期間，為使承租人正常使用

租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。

［單選題］35.()是利用建筑成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)

整到價值時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

正確答案：D

參考解析：指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用有關成本指數(shù)或變動率，

將被估價建筑物的歷史成本調(diào)整到價值時點的成本來求取建筑物重新購建價格

的方法，此法主要用于檢驗其他方法的測算結果。

［單選題］36.根據(jù)房地產(chǎn)廣告有關內(nèi)容的規(guī)定，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置應以從該

項目到達某一具體參照物的()表示。

A.乘坐公共交通所用時間

B.公交線路距離

C.所需時間

D.現(xiàn)有交通干道的實際距離

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有

交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目

位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。

［單選題］37.物業(yè)服務合同的受聘方是()。

A.物業(yè)服務企業(yè)

B.業(yè)主委員會

C.業(yè)主

D.物業(yè)建設單位

正確答案：A

參考解析：物業(yè)服務合同的簽訂雙方是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)，雙方之間是平等

的民事主體關系，物業(yè)服務企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主可以是自然人、法

人或其他組織。在住宅物業(yè)管理中，業(yè)主通常是分散的、具有獨立法律人格的

自然人，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)

服務合同。物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委員會(代表業(yè)主大會)，為聘用方；

乙方是物業(yè)服務企業(yè)，為受聘方。

［單選題］38.在房地產(chǎn)調(diào)研類型中，因果性調(diào)研主要是分析問題的()。

A.性質(zhì)

B.現(xiàn)狀特征

C.原因

D.發(fā)展趨勢

正確答案：C

參考解析：按市場調(diào)研深度的不同，可分為：①探測性調(diào)研。指當市場情況還

不太明了時，為了發(fā)現(xiàn)問題，找出問題的癥結，明確進一步深入調(diào)研的具體內(nèi)

容和重點而進行的小規(guī)模非正式的調(diào)研。②描述性調(diào)研。是指較深入具體地反

映調(diào)研對象的總體情況，對需要調(diào)研的客觀事實的有關資料進行收集、記錄、

分析的正式調(diào)研。③因果性調(diào)研。又稱為相關性調(diào)研，指為了探測有關現(xiàn)象或

市場變量之間一個因素的變動是否會引起另一個因素變動的調(diào)研活動，其目的

是識別變量之間的因果關系。④預測性調(diào)研。指通過搜集、整理和分析歷史信

息與當前的各種信息，運用預測方法，對未來可能出現(xiàn)的市場變動趨勢進行的

調(diào)研。

［單選題］39.某房地產(chǎn)投資項目的甲、乙兩個互斥方案在同一折現(xiàn)率下的凈現(xiàn)

值、期望值和標準差分別為E甲=1000萬元，。甲=2800萬元，E乙=700萬元，

。乙=2200萬元，若以V甲、V乙分別表示甲、乙方案的投資風險度，則判斷正

確的是()。

A.V甲＜V乙

B.V甲川乙

C.V甲＞V乙

D.V甲￡V乙

正確答案：A

參考解析：

已知標準差和期望值，根據(jù)變異系數(shù)廠=2來判斷投資風險的大小。變異系數(shù)越大,

方案的風險也越大；反之，方案的風險越小。根據(jù)公式得：

2700

匚A3.14,則V甲〈V乙。

3劍-700

［單選題］40.在房地產(chǎn)促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產(chǎn)品反應

的促銷方式是()。

A.廣告宣傳促銷

B.公共關系推廣

C.人員推銷

D.社會公益活動促銷

正確答案：C

參考解析：C項，房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出促銷人員在現(xiàn)場向客

戶做宣傳，以達到銷售商品房、實現(xiàn)企業(yè)營銷目標的一種直接銷售方式。人員

促銷具有不同于其他促銷方式的特點，具體表現(xiàn)在下列三方面：①及時性。人

員促銷可以借助與客戶進行磋商、溝通的機會，及時了解客戶對本房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時改進商品房及企業(yè)經(jīng)營管理。

②靈活性。人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調(diào)整銷售

方式。③選擇性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場范圍較大和購買力集中的消費

群體進行集中促銷，有助于提高成交率。

［單選題"1.建設用地使用權受讓人支付出讓金后，向()申請辦理建設用地使用

權登記，領取建設用地使用證。

A.房地產(chǎn)開發(fā)公司

B.有關房地產(chǎn)企業(yè)

C.土地管理機關

D.政府

正確答案：C

參考解析：建設用地使用權受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機關申請辦

理建設用地使用權登記，領取建設用地使用證，取得建設用地使用權。

［單選題］42.下列房地產(chǎn)項目中，降低價格對增加銷售量有較大作用的是()。

A.豪華精裝住宅

B.普通商品住宅

C.花園洋房

D.別墅

正確答案：B

參考解析:低價策略是指將項目價格確定在同一市場上較低的價格水平上。低

價策略的優(yōu)點是：①對需求彈性大的商品房，客戶對其價格比較敏感，購買行

為往往受求廉心理支配，因而低價容易拓展銷路；②低價薄利，能有效地排斥

競爭對手。因此降低價格對增加銷售量有較大作用的是普通住宅，因為普通住

宅的購買者對價格比較敏感，價格策略對銷量的影響較大。房地產(chǎn)購買者資金

實力比較雄厚對價格不太敏感，反而對其他因素更加重視。

［單選題］43.()是市場調(diào)研成果的集中體現(xiàn)，也是對市場調(diào)研工作最直接的總

結。

A.市場調(diào)研報告

B.市場調(diào)研結果

C.評估調(diào)研結果

D.總結調(diào)研工作

正確答案：A

參考解析：總結階段主要任務是撰寫市場調(diào)研報告、總結市場調(diào)研工作和評估

調(diào)研結果。市場調(diào)研報告是市場調(diào)研成果的集中體現(xiàn)，也是對市場調(diào)研工作最

直接的總結。

［單選說44.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法，錯誤的是()。

A.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負責人進行驗收

B.檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負責人進行驗收

C.分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人等進行驗收

D.單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設計、監(jiān)理項目負責人驗收

正確答案：D

參考解析：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目一般要劃分為：①檢驗批。根據(jù)施工及質(zhì)量控

制和專業(yè)驗收需要，分項工程宜按樓層、施工段、變形縫等劃分為一個或若干

個檢驗批，由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負責人進行驗收。②分項

工程。由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負責人進行驗收。③分部工

程。由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人和技術、質(zhì)量負責人等進行驗

收；地基與基礎、主體結構分部工程的勘察、設計單位工程項目負責人和施工

單位技術、質(zhì)量部門負責人也應參加相關分部工程的驗收。④單位工程。由施

工單位自行組織有關人員進行檢查評定，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程驗收報

告；再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(項目負責人)組織施工(含分包單位)、設計、監(jiān)

理(項目)負責人進行驗收。驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)將

工程竣工驗收報告和有關文件報建設行政管理部門備案。

［單選題］45.在凈收益在未來前t年有變化(含第t年)，在t年后無變化，收

益年限為無限年，報酬率大于0為Y的情況下，可選用下列()公式進行收益價

格評估。

t

AjA1_

v=X———+----------ri-------------］

J(l+Y)1Y(l+Y)t(1+Y)n

A.

t

AjA

V=A———+----------

(1+Y)1Y(l+Y)t

(l+Y)1Y(l+Y)t

i=l

正確答案：B

參考解析:

V=Z+房不，此公式的假設前提是：①凈收益在未來的前t年(含第t

i=l

年)有變化，在t年以后無變化為A;②報酬率大于零為七③收益年限n為無限年。

［單選題］46.在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是

Oo

A.降低首付款比例

B.降低貸款利率

C.降低抵押率

D.延長貸款期限

正確答案：A

參考解析：

貸款利率不變的等額本息還款方式是在整個貸款期限內(nèi)以固定月利率和固定月還款

額按月償還貸款本息。其計算公式為：A=PX”^。由公式可知，當首付款

(l+i)n-1

比例降低時，則需要貸款的P值變大，則月還款額增加。

［單選題］47.某房地產(chǎn)抵押物價值為180萬元，抵押率為50%,采用等額本金還

款方式分10年償還，貸款年利率為6%,則第11個月的月還款額為()元。

A.4125

B.7500

C.11625

D.15000

正確答案：C

參考解析：

設at為第t期月還款額；n為按月計算的貸款期數(shù)；p為貸款額；i為按月計算的貸

Pn-t+］

款利率，則at=-+-------Xio本題中，i=6%+12=0.5%,"10X12=120,

nn

t=ll,p=180X5郎=90(萬元)，則at=11625(元)。

［單選題］48.調(diào)研人員通過當面將調(diào)查表交給受訪者，說明調(diào)研的意圖和要求，

由受訪者自行填寫并回答調(diào)查表中的內(nèi)容和問題，再由調(diào)研人員按時收回調(diào)查

表以獲取信息的調(diào)研方法是()。

A.攔截訪問法

B.電話訪問法

C.入戶訪問法

D.留滯問卷訪問

正確答案：D

參考解析：面談訪問法是調(diào)研人員根據(jù)擬定的調(diào)研提綱，通過對被訪問者的直

接訪問以獲取相關信息的市場調(diào)研法。根據(jù)面談方式的不同，面談訪問又可分

為：①入戶訪問，是調(diào)研人員到被訪問者家中或工作單位或被訪問者指定的場

所，與被訪問者進行面對面的交流，請被訪問者對訪問的問題逐一進行回答的

調(diào)研方法；②攔截訪問，是指調(diào)研人員在某個場所通過隨機攔截一些在場的受

訪者進行面訪的調(diào)研方法；③留滯問卷訪問，是指調(diào)研人員通過當面將調(diào)查表

交給受訪者，說明調(diào)研的意圖和要求，由受訪者自行填寫并回答調(diào)查表中的內(nèi)

容和問題，再由調(diào)研人員按時收回調(diào)查表以獲取信息的調(diào)研方法。

［單選題］49.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資為30000萬元，其中的50%為向銀行申

請的抵押貸款，貸款年利率為7%,單利計息。合同規(guī)定還款期限為五年，利息

按年支付，本金到期一次償還。則第5年的還款總額為0萬元。

A.16050

B.20250

C.32100

D.40500

正確答案：A

單利計息下，利息按年支付時，該房地產(chǎn)開發(fā)項目第5年的還款總額為:

*、30000，、工_、

F=P(l+i)=-------X(1+7%)=16050(萬兀)o

參考解析:2

［單選題］50.SWOT分析法中的S和T是指()。

A.機會和劣勢

B.優(yōu)勢和機會

C.優(yōu)勢和威脅

D.劣勢和威脅

正確答案：C

參考解析：SWOT分析法是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內(nèi)部環(huán)境(內(nèi)部條

件)和外部環(huán)境的各種影響因素，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S是指

企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(Strengths),W是指企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢

(Weaknesses),。是指企業(yè)外部環(huán)境的機會(Opportunities),T是指企業(yè)

外部環(huán)境的威脅(Threats)。

［單選題］51.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設計管理的工作內(nèi)容中，不屬于施工圖設

計階段的是0。

A.組織廠家提供設備技術資料

B.辦理施工圖設計文件審查

C.協(xié)調(diào)落實水電等外部接入系統(tǒng)

D.組織優(yōu)化設計

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖

設計三個階段。施工圖設計階段內(nèi)容包括：控制設計質(zhì)量、費用和設計工作進

度，落實設備材料采購、設備技術資料搜集，預付和結算設計費用，辦理建設

工程規(guī)劃許可證，進行施工圖設計文件審查及備案。

［單選題］52.下列內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是

Oo

A.項目的主要經(jīng)濟指標結果

B.可行性研究的結論

C.項目的基本情況

D.項目經(jīng)濟指標的測算過程

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要部分是用簡潔的語言，介紹投

資項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、主要經(jīng)濟指標的計算結

果、可行性研究的結論及建議等。摘要的編寫要言簡意賅，直截了當，字數(shù)不

宜過多。必要時還要編寫外文摘要。

［單選題］53.用成本法估價時，建筑物現(xiàn)值=()。

A.建筑物重新購建價格一年折舊額X剩余經(jīng)濟壽命

B.建筑物重新購建價格X(1—成新率)

C.建筑物重新購建價格X成新率

D.建筑物重新購建價格一年折舊額

正確答案：C

參考解析：用成本估價法時，通常利用建筑物成新率來計算建筑物現(xiàn)值，其公

式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格X成新率。

［單選題］54.預售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看，

該營銷方式采用了()的方法。

A.風險回避

B.風險組合

C.風險轉移

D.風險自留

正確答案：C

參考解析：風險轉移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責

任轉移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目

的唐用聲干而售屋干簟的性轉毯

［吊選題］55.矗資資金是強制性約束條件，在進行投資方案比選時，宜采用的

比選方法()。

A.凈現(xiàn)值比較法

B.凈將來值比較法

C.凈年值比較法

D.凈現(xiàn)值率比較法

正確答案：D

參考解析：凈現(xiàn)值率(NPVR)是凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。凈現(xiàn)值率法說明了投

資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進行比較時，以凈現(xiàn)值率較大的

方案為優(yōu)。在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。

［單選題］56.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位委托物

業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取費用，物業(yè)服務企業(yè)0向業(yè)主收取手續(xù)費。

A.不可以

B.經(jīng)業(yè)主委員會投票表決同意后可以

C.經(jīng)業(yè)主委員會授權后可以

D.經(jīng)這些業(yè)主同意后可以

正確答案：A

參考解析：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供

氣、供熱、通信、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)

接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可向委托單

位收取手續(xù)費。

［多選題］1.房地產(chǎn)心理定價策略包括()。

A.價格折扣與折讓策略

B.總體定價策略

C.“特價品”定價策略

D.尾數(shù)定價策略

E.整數(shù)定價策略

正確答案：CDE

參考解析：心理定價策略是為適應和滿足不同客戶的購買心理而采用的定價策

略。根據(jù)不同客戶的消費心理，心理定價策略可以細分為“特價品”定價策

略、尾數(shù)定價策略和整數(shù)定價策略。

［多選題］2.在個人住房貸款中，貸款人對貸款期限作出限制的根據(jù)有()。

A.住房的使用年限

B.貸款利率

C.借款人年齡

D.借款人文化水平

E.借款人性別

正確答案：AC

參考解析：貸款期限是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款

人和借款人根據(jù)實際情況商定，但一般有最長貸款期限的規(guī)定，如個人住房貸

款期限最長為30年。在個人住房貸款中，貸款人可能根據(jù)住房的使用年限(壽

命)、借款人的年齡等，對貸款期限做出限制。例如，住房的壽命越短，貸款

期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。

［多選題］3.關于交易稅費非正常負擔的修正，下列公式正確的有()。

A.正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

B.正常成交價格一應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

C.正常成交價格一應由賣方繳納的稅費=買方實際得到的價格

D.正常成交價格+應由買方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

E.正常成交價格X應由買方繳納的稅率=賣方實際得到的價格

正確答案：AB

參考解析：在進行交易情況修正時，對于交易稅費非正常負擔的修正，是將成

交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，買賣雙方各自繳納自己

應繳納的交易稅費下的價格。其修正公式為：正常成交價格一應由賣方繳納的

稅費=賣方實得金額；正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額。

［多選題］4.下列屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流出的有()。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入

B.土地取得成本

C.固定資產(chǎn)投資

D.開發(fā)成本

E.開發(fā)費用

正確答案：BDE

參考解析：出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由土地取得成本、開發(fā)成

本、開發(fā)費用和銷售稅費等部分構成。A項屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流

入；C項屬于經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流出。

［多選題］5.由于房地產(chǎn)具有0特點，因而以房地產(chǎn)作為抵押物而進行貸款的項

目，對貸款機構來講，債權可靠，具有較高的安全性。

A.不可移動性

B.實行不動產(chǎn)登記制度

C.使用期限短

D.不容易損毀

E.保值增值性強

正確答案：ABDE

參考解析：由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值等特性，以及實行

不動產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)作為抵押物不會遺失，不容易損毀，經(jīng)抵押登記后抵

押權可以得到有效保障，因此以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，對貸款人來講，具有

較高的安全性。

［多選題］6.下列關于國有建設用地使用權轉讓的說法中，正確的有0。

A.建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權不隨之轉讓

B.轉讓價格不應低于該幅土地使用權的出讓價格

C.建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買

權

D.建設用地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同載明的權利、義務不隨之轉移

E.土地使用者未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)的，無權轉讓土地使用權

正確答案：CE

參考解析：A項，建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨

之轉讓。B項，我國法律法規(guī)對國有土地使用權轉讓價格與該幅土地使用權的出

讓價格的關系沒有明確規(guī)定。D項，建設用地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的

建設用地使用權受讓人的權利、義務也全部隨之轉移，新的受讓人無條件地享

受原出讓合同的全部權利并承擔全部義務。

［多選題］7.CBD的土地利用空間結構的圈層包括0。

A.以辦公為主的區(qū)域

B.以底層為商業(yè)、上層為住宅商住綜合區(qū)域

C.以大型百貨商場和高檔購物商店為主的零售業(yè)集中區(qū)

D.以底層為金融、上層為辦公的零售服務業(yè)多層建筑集中區(qū)

E.需要占用較大面積低價土地的商服活動區(qū)，如家具店和超級市場

正確答案：ACDE

參考解析：墨菲、萬斯和愛潑斯坦把CBD的土地利用空間結構分為四個圈層：

①以大型百貨商場和高檔購物商店為主的零售業(yè)集中區(qū)；②以底層為金融、上

層為辦公的零售服務業(yè)多層建筑集中區(qū)；③以辦公為主的區(qū)域；④需要占用較

大面積低價土地的商服活動區(qū)，如家具店和超級市場。

［多選題］8.集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權應當符合的條件有()。

A.經(jīng)縣級以上人民政府批準回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的

B.宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的

C.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

D.確需建新房分戶的

E.農(nóng)村的困難戶

正確答案：ABCD

參考解析：集體經(jīng)濟組織成員申請農(nóng)村宅基地使用權應當符合下列條件之一：

①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的；②因結婚等原因，確需建新

房分戶的；③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；④經(jīng)縣級以上人民政府批準回

原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的，包括批準回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復原

退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等非農(nóng)業(yè)人口；⑤縣級以上人民政府

規(guī)定的其他條件。

［多選

有1、2、3三個互斥方案，效益相同，相關數(shù)據(jù)見下表。若基準收益率為10%,

則下列說法正確的有（）。

單位：萬元

方案初蛤投資年經(jīng)若成本殘值計算期（年;

120050108

1804296

1503275

題］9.—------------

A.最優(yōu)方案為1

B.最優(yōu)方案為2

C.最優(yōu)方案為3

D.方案1優(yōu)于方案2

正確答案：CD

參考解析：

凈年值法是通過計算各方案凈效益的等額年值（NAV）進行比較，以凈年值較大的方

案為優(yōu)。這三個互斥方案由于效益相同，計算期不同，可用費用年值法進行比選,

計算結果如下：

10%(1?10%)*10%

4C,二200x?5010x=86.61（萬元）；

(1+10%)1-1(1?10%)*

…,臀磊豁…需-82.16（萬元）；

s10%（I_10%”

.4C.-150x-------1-------1——+32-7x---------------->=70.42（萬兀）~

（1+10%Y-I（I?10%Y-1

通過計算比較，方案3的費用年值最小，為最優(yōu)方案。方案2的費用年值小于方

案1,因此方案1優(yōu)于方案2。

［多選題］10.建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有

部分的條件包括（）。

A.能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體

B.權利人對專有部分享有單獨的使用權

C.具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分

D.具有使用上的獨立性，可以排他使用

E.用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物

正確答案：ACD

參考解析：“獨立性”是專有部分的重要特征。建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房

屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：①具有構造上的獨立

性，能夠明確區(qū)分；②具有使用上的獨立性，可以排他使用；③能夠登記成為

特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)

規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，也應當認定為專有部分的組成部

分。

［多選題］11.運營費用是維持()。

A.房地產(chǎn)正常生產(chǎn)必須支出的費用

B.房地產(chǎn)正常營業(yè)必須支出的費用

C.房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用

D.歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

E.房地產(chǎn)改擴建的費用

正確答案：BC

參考解析：運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費用，包括人員工

資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉的成本(建筑物及相關場地的維護、維修

費)、為承租人提供服務的費用(如清潔、保安等)、保險費、房地產(chǎn)稅等。

運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)

抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。

［多選題］12.關于運用累加法求報酬率，下列說法正確的有()。

A.累加法又稱安全利率加風險調(diào)整值法，以安全利率為基礎

B.安全無風險的投資在現(xiàn)實中難以找到，對此可以選用同一時期的一年銀行存

款法定利率去代替安全利率

C.流速越快則流動性越好，缺乏流動性補償也越低

D.所謂安全利率，就是無風險投資的收益率

E.投資風險越大，房地產(chǎn)的投資風險補償通常較低

正確答案：ABCD

參考解析：投資風險越大，要求的投資風險補償也越高。房地產(chǎn)具有一定風險

性，投資者必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。因此

房地產(chǎn)的投資風險補償通常較高。

［多選題］13.戶型設計策劃中，按建筑形式可分為包括()。

A.平層戶型

B.錯層戶型

C.躍層戶型

D.公寓式住宅

E.復式戶型

正確答案：ABCE

參考解析：戶型設計策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容。住宅的戶型種類

也是多種多樣的，如按居室數(shù)量可分為一居室、二居室、三居室等；按照廳、

衛(wèi)數(shù)量可分為一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳(二廳)一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)、四室兩

廳兩衛(wèi)等；按建筑形式可分為平層戶型、錯層戶型、躍層戶型、復式戶型等。

［多選題］14.按問題在問卷中所起作用的不同，問題可以分為0。

A.過濾性問題

B.背景性問題

C.實質(zhì)性問題

D.系統(tǒng)性問題

E.非系統(tǒng)性問題

正確答案：ABC

參考解析：按問題在問卷中所起作用的不同，分為：①過濾性問題，用于甄別

受訪者，適合回答這類問題的受訪者將繼續(xù)回答，不適合回答這類問題的受訪

者將跳過這些問題轉而回答其他問題；②背景性問題，常用于詢問受訪者個人

或家庭的基本情況，對這類問題應問得婉轉些；③實質(zhì)性問題，是整個問卷的

核心問題，反映調(diào)查的全部事實或信息。例如地段、產(chǎn)品、配套、價格、環(huán)境

等方面的問題，構成市場調(diào)研問卷的核心問題。

［多選題］15.對于住宅項目，在進行道路交通設計時，應遵循的原則有()。

A.系統(tǒng)性原則

B.安全性原則

C.節(jié)地性原則

D.實操性原則

E.約束性原則

正確答案：ABC

參考解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部道路交通的設計與布局是十分重要的。對

于住宅項目，在進行道路交通設計時，應遵循系統(tǒng)性原則、安全性原則和節(jié)地

性原則。系統(tǒng)性原則要求項目內(nèi)道路系統(tǒng)應體現(xiàn)功能分級，各種不同功能的道

路之間應有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項目內(nèi)車行道

和人行道應盡量隔離，人車分流，消防通道應符合建筑規(guī)范設計要求。節(jié)地性

原則要求項目內(nèi)的道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對路網(wǎng)的密度、道路的

寬度等做出科學的安排。

［多選題］16.房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判的主要內(nèi)容有()。

A.房地產(chǎn)供求狀況

B.環(huán)境設計策劃

C.房價特征

D.市場對政策變化的敏感性

E.購房者群體特征

正確答案：ACDE

參考解析：房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀特征研判是通過對區(qū)域房地產(chǎn)市場歷年來實際運行

狀況的分析，對區(qū)域房地產(chǎn)市場尤其是項目所在城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場的總體

特征、房地產(chǎn)供求狀況、房價特征、購房者群體特征、市場對政策變化的敏感

性等進行分析，得出對分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的認識與評價，對項目

在市場中的競爭能力的評價與判斷。

［多選題］17.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告中不能使用()等含糊詞語。

A.可能

B.大概

C.也許

D應當

E.盡管

正確答案：ABC

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制應注意的問題包括：①注意數(shù)據(jù)分析，避

免資料堆砌；②注意重點突出，避免面面俱到；③注意邏輯嚴密，避免自相矛

盾；④注意結論建議，避免無果而終。市場調(diào)研報告的結論是在對客觀真實的

信息進行深入細致的、有理論依據(jù)的科學分析的基礎上得出的，是明確的而不

是含糊的。

［多選題］18.下列關于實驗法的表述正確的有()。

A.實驗法又稱因果關系調(diào)研法

B.調(diào)研人員通過控制一個或多個自變量，在設定假設條件的環(huán)境中，獲取自變

量變化對因變量變化的影響效果信息的調(diào)研方法，即為實驗法

C.調(diào)研所獲得的信息較客觀實用，可以排除系統(tǒng)誤差

D.管理控制較難，市場的可變因素較難掌控

E.實驗法較廣泛地應用于租售價格實驗、廣告效果實驗、市場定位實驗

正確答案：ABDE

參考解析：實驗調(diào)研法又稱為因果性調(diào)研法，是指調(diào)研人員通過控制一個或多

個自變量(如價格、廣告等)，在設定假設條件的環(huán)境中，獲取自變量變化對

因變量(如銷售量)變化的影響效果信息的調(diào)研方法。實驗法的優(yōu)點主要有：

①調(diào)研所獲得的信息較客觀實用，可以排除主觀估計的偏差；②可以探索尚不

明確的因果關系；③具有較強的可控性和主動性。實驗法的缺點主要有：①調(diào)

研的時間長、費用高；②管理控制較難，市場的可變因素也較難掌控。在房地

產(chǎn)市場調(diào)研中，實驗法較廣泛地應用于租售價格實驗、廣告效果實驗、市場定

位實驗等方面。

［多選題］19.下列屬于行為細分依據(jù)的有()。

A.生活方式

B.價值觀念

C.效用追求

D.購買動機

E.購買次數(shù)

正確答案：CDE

參考解析：依據(jù)行為因素的市場細分，是根據(jù)消費者在購買住宅過程中的行為

特征的差異性進行的市場細分。主要的細分依據(jù)有購買時間、購買動機、購買

次數(shù)、對房地產(chǎn)產(chǎn)品的態(tài)度和效用追求等。如市場細分中常用的首次置業(yè)者、

二次置業(yè)者等是依據(jù)購買次數(shù)進行的市場細分；自住型購房者、投資型購房

者、投機型贍房者等是依據(jù)購買動機的市場細分；追求方便、注重環(huán)境、關心

物業(yè)管理、重視子女教育等是依據(jù)效用追求進行的市場細分。

［多選題］20.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序包括()。

A.工程建設準備

B.項目勘察設計

C.施工招標

D.施工建設

E.竣工驗收

正確答案：ACDE

參考解析：狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，是站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對房

地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程建設活動進行管理，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項目實體的形

成，其程序和內(nèi)容如下：①工程建設準備；②施工招標；③施工建設；④竣工

驗收。

［多選題］21.我國在建設用地管理中必須堅持的原則為()。

A.實行建設用地有償使用的原則

B.節(jié)約、合理利用每寸土地的原則

C.保護耕地和提高土地利用率的原則

D.公平合理地買賣、轉讓建設用地的原則

E.社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則

正確答案：ABCE

參考解析：我國的土地公有制、人多地少等國情，決定了我國在建設用地管理

中必須堅持的原則有：①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用

率；②強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用；