物流地產(chǎn)市場趨勢及展望

陽和啟蟄向光篤行中國物流地產(chǎn)市場近期趨勢及展望仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行中國物流地產(chǎn)市場近期趨勢及展望3323中國物流地產(chǎn)市場回顧與展望4市場需求體現(xiàn)結構性變化。,來自第三方物流比上漲48%;其中，華南五市凈吸納量同比上升179%,22%。其中，長三角地區(qū)新增供應同比上升39%,新增供應占總存量的14%;京津冀地區(qū)新增供應6%,新增供應占總存量的20%;華南五市地區(qū)新增供應同比上漲221%,新增供應占總存量的20%;成渝地區(qū)新增供應同比下降9%,新增供應占總存量的3%。5全國24個主要城市2023年空置率及租金同比變化昆山沈陽蘇州廣州佛山杭州+0.7惠州+35.5寧波6中國物流業(yè)景氣水平波動中復蘇71.2.1基本面積極因素正在積聚全國快遞業(yè)務量穩(wěn)步增長億件億件02014201520162017201820192028各類電商“雙十一”期間市場份額變化傳統(tǒng)電商與新興電商倉儲需求特征遞企業(yè)合作。d9新舊動能接續(xù)轉換，孕育新質(zhì)生產(chǎn)力面對新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革重構全球創(chuàng)新版圖、重塑全球經(jīng)濟結構，優(yōu)化調(diào)整經(jīng)濟結構、推動新舊動能轉換，實現(xiàn)中國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展成為應有之義。以制造業(yè)為主體的實體經(jīng)濟是經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”,推進新型工業(yè)化是高質(zhì)量發(fā)展的出發(fā)點和落腳點。展望2024年，推進新型工業(yè)化將呈現(xiàn)百花齊放的良好態(tài)勢，要素不斷向實體集聚。在促進產(chǎn)業(yè)集群、增強產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈韌性的多項政策扶持下，頭部企業(yè)有望充分發(fā)揮“鏈長+鏈主”,與腰部企業(yè)融通發(fā)展，共同新質(zhì)生產(chǎn)力以科技創(chuàng)新為核心，是適應高質(zhì)量發(fā)展要求的重要生產(chǎn)力。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)代表新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革方向，是培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、獲取未來競爭新優(yōu)勢的關鍵領域。隨著“雙碳”戰(zhàn)略的持續(xù)推進，新、光伏電池等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。作為其中的代表性產(chǎn)業(yè)，新能源汽車產(chǎn)業(yè)深刻改變了原有汽車產(chǎn)業(yè)上下游供應鏈模式，將進一步促進外部物流倉儲在一些新能源產(chǎn)業(yè)較為集聚的城市，如西安、重慶、武臨近主機廠的高標倉進行加工裝配和檢測，將輕生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)整合到鄰近工業(yè)區(qū)的物流倉儲項目中。這其中，有的是為滿足當?shù)卣呱蠈μ岣弑镜嘏涮茁屎蜕a(chǎn)集成,有的則是受惠于當?shù)馗邩藗}較低的租戶端成在中游環(huán)節(jié)，由于新能源汽車產(chǎn)業(yè)更多采用訂單式的生產(chǎn)模式，即先有銷售需求再向零部件廠商下單生產(chǎn)及裝配，導致產(chǎn)品全流程生產(chǎn)時間被大幅壓縮。在新能源汽車產(chǎn)業(yè)供應鏈復雜度較高的情況下，新能源車企越來越需要依賴額外第三方供應鏈服務商來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)零部件企業(yè)和加強相關物流倉儲的管理，特別是在非頭部車企中在下游環(huán)節(jié)，不同于傳統(tǒng)燃油車企多依賴4S經(jīng)銷商的模式，新能源汽車品牌往往采用了直營模式，設立獨立的交付和維修中心，直接負責交付、售后維修等業(yè)務環(huán)節(jié)。隨著新能源汽車的銷量增加，交付、售后維修的需求也。未來銷量排名居前列的新能源汽車品牌，都將有更多整車交付中心、區(qū)域售后零部件倉庫、維修中心的需求進駐位于城市近郊的高標倉，當前，上游上游中游下游資料來源：仲量聯(lián)行研究部不僅新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展對產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提出新要求，重構著物流倉儲需求結構，更多的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在形成新質(zhì)生產(chǎn)力的過程中也有著類似的需求。面對這一趨勢，多地政府在紛紛提出“944”口,也在有限的建設用地供給情況下增加了面向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)制造需求的工業(yè)用地供給，旨在提高戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值在GDP,進一步推進這也導致物流倉儲用地供給無形中受到了一定程度的壓縮。根據(jù)圖7顯示，近十年全國主要城市的物流倉儲用地年新增供應比重一直維持在10-15%左右，整體保持下各地政府在推進新型工業(yè)化、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中，為了提高工業(yè)用地使用效率，加強了工業(yè)用地的出讓門檻和執(zhí)行管理力度。部分工業(yè)用地上蓋的倉儲設施的出租用途將受限于以輕工業(yè)為主的制造企業(yè)或滿足土地投資產(chǎn)出指標的物流倉儲租戶，這將導致滿足合規(guī)要求和市場化的物流倉儲設施供應量會比目前統(tǒng)計的所有工業(yè)中長期來看，在新增物流倉儲用地供應量持續(xù)減少、工業(yè)用地準入門檻不斷提高的情況下，需求穩(wěn)步復蘇將有助存量物流倉儲用地的供應有序去化。未來，高工業(yè)用地出讓準入門檻和管理要求，對于待出讓及圖72502014201520162017201820192020注：工業(yè)用地包括物流倉儲用地與普通工業(yè)用地，其中普通工業(yè)用地包含新型工業(yè)用地。以上數(shù)據(jù)為全國24數(shù)CREIS,仲量聯(lián)行研究部收集整理小結1.2.2中國物流地產(chǎn)租賃及投資市場蓄力復蘇在全國新增供應中貢獻超40%,但同比而言，型。因此，以新興電商平臺(包括跨境電商平臺)及高全國24個主要城市2024年空置率及租金同比變化預測昆山沈陽蘇州廣州佛山杭州惠州寧波長三角地區(qū)非保稅物流地產(chǎn)市場歷史新增供應及預測面積(千平方米)02017201820192020202120222在政策方面，長三角將持續(xù)深化物流體系建設，提升物供應鏈韌性和安全水平》中強調(diào)：將持續(xù)提升長三角基在物流地產(chǎn)的新興需求方面，“雙碳”目標下的國家及地方各項政策有望進一步增加新能源及相關行業(yè)對倉儲步構建高質(zhì)量充電基礎設施體系的指導意見》善對充電基礎設施建設，進一步支撐新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)額超過全國總量20%。我們預計第三方物流和電商等傳統(tǒng)需求來源將繼續(xù)發(fā)揮主導作用。值得提到的是，在一量的租賃策略，傳統(tǒng)需求將被進一步釋放，包括來自于上下游企業(yè)等。這些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為長三角物流地產(chǎn)圖10長三角地區(qū)非保稅物流高標倉項目分布圖圖11華北主要非保稅物流倉儲市場總存量及新增供應面積(千平方米)面積(千平方米)0一新增供應(右軸)總存量(左軸)0中國物流地產(chǎn)市場近期趨勢及展望從需求側角度來看，由電商、供應鏈、制造業(yè)主導的需求結構預計在2024年保持穩(wěn)定，生物醫(yī)藥、電子科技等新興需求有望繼續(xù)增加。此外，北京市政府大規(guī)模拆違也將持續(xù)為華北高標倉市場帶來大面積新租需求。據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計，2023年因原倉儲場地拆違而向高標倉遷移的租賃需求總計超20萬平方米，集中分布在供應鏈、電商等行業(yè)。雖然此類需求轉化周期長、轉化率較低，但由于基數(shù)較大，仍有可觀的新租需求將在未來中短期陸續(xù)落地。整體來看，華北物流市場的凈吸納量預計將在2024年達到135但是，在經(jīng)濟復蘇節(jié)奏調(diào)整的背景下，租戶對租金的敏感度大幅提升，在倉儲租賃方面分撥的預算持續(xù)下降，北京物流市場中以成本為導向的搬遷置換和外溢需求日2023年，由北京向津冀地區(qū)外溢的需求達20萬平方米以上。在需求外溢的持續(xù)影響下，部分北京業(yè)主為保持項目穩(wěn)定的入駐水平，預計將在2024積極優(yōu)惠的租賃策略，包括降價續(xù)租，提供特價庫房及延長免租期等。不過，隨著部分租戶遷址至性價比更高、存量更大的津冀區(qū)域，京津冀城市群中的需求流動性將進一步加強，并有力帶動廊坊、天津市的物流市場協(xié)同發(fā)展，促進以廊坊為代表的，兼具區(qū)位及性價比優(yōu)勢的物流節(jié)點獲得進一步增長潛力。華北三市非保稅物流高標倉項目分布圖廊數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，MaplT州)非保稅物流市場錄得約235萬平方米凈吸納量，創(chuàng)境電商也開始大規(guī)模進軍惠州，2024年1月，該行業(yè)幾乎圖13華南五市非保稅物流倉儲市場總存量及空置率走勢02018201920202021數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部圖142023年華南四市非保稅高標倉指標與跨境電商租賃面積一覽面積(千平方米)面積(千平方米)空置率惠州0■新增供應■凈吸納量■跨境電商租賃面積■跨境電商預租2024-2025年面積◆空置率中國物流地產(chǎn)市場近期趨勢及展望我們預測，2024年華南倉儲市場整體租金將穩(wěn)步修復。雖然短期市場需求端訴求仍偏謹慎，但在社會各界都致力于服務經(jīng)濟穩(wěn)增長大局的情況下，傳統(tǒng)的租賃需求有望保持平穩(wěn)。隨著供求的短期背離走勢扭轉，成交規(guī)?？缇畴娚填A租需求旺盛，有效提振業(yè)主議價能力；另一方面，主要服務傳統(tǒng)租戶的項目，租金降幅有望呈收斂金穩(wěn)定增長的局面，空置壓力逐步釋放預計也將促使個別城市扭轉租金頹勢，實現(xiàn)穩(wěn)步復蘇。由于華南整體市場中短期的入駐率及租金走勢受跨境電商有力承托，華南倉儲市場需求及資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性體現(xiàn)較強韌性，投資人預期長期向好，市場熱度有望延續(xù)。核心區(qū)位的成熟資產(chǎn)持續(xù)受到投資者熱點關切，而重點城市的開發(fā)型項目機會獲得內(nèi)外資投資者重點關注。更加均衡及穩(wěn)健的投資者結構，也將拉動華南倉儲物流投資市場新一輪擴容，促進市場活躍度及資產(chǎn)流動性明顯圖15數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，MaplT需求2:線上消費-新興性價比電商增勢力壓傳統(tǒng)電商，商平臺GMV增長乏力(2023年淘寶天貓錄得個位數(shù)負增需求3:實體零售-“消費平替”,硬折扣食品商積擴倉圖16華西主要物流城市空置率走勢注：*表示預測值。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部西安中國物流地產(chǎn)市場近期趨勢及展望5.2華西市場展望城市產(chǎn)業(yè)功能調(diào)整沖擊傳統(tǒng)核心物流子市場以成都、西安為代表的超大特大城市，核心城區(qū)人口及產(chǎn)業(yè)導入日趨飽和，而近郊地區(qū)完善的公共交通、基礎設施正在成為商業(yè)外溢以及高附加值制造業(yè)的重要承載地。以