《資產(chǎn)評估學》 課件匯 重大版 01資產(chǎn)評估概述 -04房地產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估概述資產(chǎn)評估學20XX/01/01目錄資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展/【學習目標】0102資產(chǎn)評估及評估對象03資產(chǎn)評估的目的與價值類型04資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則05目錄資產(chǎn)評估程序06【練習題】07/【學習目標】01學習目標資產(chǎn)評估理論概覽講解資產(chǎn)評估基本理論，包括概念、要素和實踐發(fā)展，為后續(xù)學習打下基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估核心概念資產(chǎn)評估流程詳解解析資產(chǎn)評估的主要環(huán)節(jié)，詳細說明具體評估程序，確保理論與實踐相結(jié)合。定義資產(chǎn)評估，明確其基本要素和對象，幫助讀者建立扎實的理論框架。資產(chǎn)評估原則與價值類型闡述資產(chǎn)評估的目的，探討價值類型，介紹資產(chǎn)評估的假設(shè)和遵循的原則。資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展02資產(chǎn)評估的發(fā)展階段1)原始評估階段原始社會后期，隨著資產(chǎn)交易的出現(xiàn)，對資產(chǎn)評估的需求產(chǎn)生，催生了類似現(xiàn)代評估人員的角色。2)經(jīng)驗評估階段隨著社會經(jīng)濟和資產(chǎn)交易的發(fā)展，出現(xiàn)了一批專業(yè)的資產(chǎn)評估人員，他們正走向職業(yè)化道路。3)科學評估階段科學評估階段始于1792年英國測量師學會，特點是運用科學方法和手段進行資產(chǎn)評估。我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展歷史源于80年代末國企改革，為防止國有資產(chǎn)流失，規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易行為，政策推動下確立資產(chǎn)評估法律地位。資產(chǎn)評估起源1988年大連會計事務(wù)所對大連煉鐵廠與香港企榮公司合資項目進行評估，開啟我國資產(chǎn)評估先河。首例評估業(yè)務(wù)90年代起，一系列法規(guī)出臺，如《國有資產(chǎn)評估管理辦法》等，標志著行業(yè)法制化，明確資產(chǎn)評估在產(chǎn)權(quán)變動中的必要性。法規(guī)建設(shè)我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展歷史1993年中國資產(chǎn)評估協(xié)會成立，1995年建立注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度，加強行業(yè)規(guī)范與自律。行業(yè)組織與資格制度012003年國資委成立，部分職能劃歸，實現(xiàn)資產(chǎn)評估管理與行業(yè)管理分離，行業(yè)進入新發(fā)展階段。國資委成立與改革022004年發(fā)布資產(chǎn)評估準則，2016年通過《資產(chǎn)評估法》，確立行業(yè)法律地位，完善監(jiān)管與自律機制。準則建設(shè)與立法03資產(chǎn)評估及評估對象03資產(chǎn)評估的概念及其基本要素資產(chǎn)評估是運用專業(yè)理論和方法，對資產(chǎn)價值進行定量估計和判斷的專業(yè)化活動。1)資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估包括評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設(shè)和基準日等基本要素，它們相互依存，確保評估的科學性。2)資產(chǎn)評估的基本要素資產(chǎn)評估的特點與基本作用資產(chǎn)評估具有公正性、鑒證性、咨詢性和專業(yè)性，是獨立第三方對資產(chǎn)價值進行專業(yè)判斷的活動。1)資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著引導資源優(yōu)化、保障資本市場、規(guī)范經(jīng)濟秩序、維護權(quán)益及保障國家利益的重要作用。資產(chǎn)評估在市場的作用資產(chǎn)評估的對象2)資產(chǎn)的分類資產(chǎn)分類標準有：存在形態(tài)（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）、能否獨立存在（可確指和不可確指資產(chǎn)）、組合形式（單項、組合和整體企業(yè)）。1)資產(chǎn)的含義資產(chǎn)是特定主體擁有或控制的、能帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，其價值可貨幣計量。3)資產(chǎn)評估對象的確定資產(chǎn)評估對象包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，由委托人在評估委托合同中明確約定。資產(chǎn)評估的目的與價值類型04資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估目的包括轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、公司設(shè)立、增資、企業(yè)改制、財務(wù)報告、稅收和司法等，為各類經(jīng)濟行為提供資產(chǎn)價值參考。資產(chǎn)評估目的決定和制約評估條件、價值類型，對評估過程有關(guān)鍵影響。1)常見的資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的影響資產(chǎn)評估的價值類型1)價值類型的概念與作用價值類型定義了資產(chǎn)評估價值的屬性和形式，它決定評估價值的性質(zhì)和數(shù)量差異，影響評估方法選擇，并能清晰表達評估結(jié)論，避免誤用。2)價值類型的種類主要價值類型包括市場價值、投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值及其它特殊情境下的價值估計。3)價值類型的選擇評估價值類型需考慮評估目的、市場條件、對象自身條件，如市場價值、投資價值、在用價值、清算價值或殘余價值。資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則05資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估中的一種方法，它模擬資產(chǎn)在交易中的狀態(tài)，為評估提供參考，限定在市場環(huán)境中的條件。1)交易假設(shè)公開市場假設(shè)是指在充分競爭的市場中，資產(chǎn)交易雙方信息平等，決策理智，交易自愿且不受限制。2)公開市場假設(shè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)指企業(yè)或資產(chǎn)組假設(shè)能持續(xù)運營，未來一段時間內(nèi)不會停止經(jīng)營，可按現(xiàn)狀或預計狀態(tài)持續(xù)。3)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)評估的假設(shè)014)清算假設(shè)清算假設(shè)涉及有序清算和強制清算，前者指所有者有序控制的清算，后者指外部勢力如債權(quán)人或法院控制的清算。025)原地使用假設(shè)原地使用是指一項資產(chǎn)在原來的安裝地繼續(xù)被使用,其使用方式和目的可能不變,也可能會改變。資產(chǎn)評估的假設(shè)移地使用指資產(chǎn)從原地轉(zhuǎn)移到其他地方使用，可能涉及資產(chǎn)價值、拆除、遷移及重新安裝費用。6)移地使用假設(shè)1最佳使用假設(shè)是指在法律、技術(shù)、經(jīng)濟允許下，通過充分論證，使資產(chǎn)達到最高價值的使用狀態(tài)。常用于房地產(chǎn)評估，確定其最佳用途以實現(xiàn)最高價值。7)最佳使用假設(shè)2現(xiàn)狀利用假設(shè)是對資產(chǎn)按當前狀態(tài)評估，即使這種方式非最佳。常在資產(chǎn)實際使用狀態(tài)受限時采用。8)現(xiàn)狀利用假設(shè)3資產(chǎn)評估的假設(shè)非真實性假設(shè)是分析時采用的與現(xiàn)實相反的假設(shè)條件，常用于特定法律規(guī)定、可信分析或比較需求，如《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》規(guī)定的情況。9)非真實性假設(shè)特別假設(shè)是針對特定業(yè)務(wù)的假設(shè)，當其不成立時會影響評估結(jié)果，常在對真實情況不明但評估需要時使用。10)特別假設(shè)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作應遵循獨立、客觀、公正原則，這是法律和準則的要求，旨在保護委托人權(quán)益和行業(yè)健康發(fā)展。資產(chǎn)評估涉及供求、替代、預期收益、貢獻和最高最佳使用原則，以及評估時點的選擇，確保資產(chǎn)價值估算的公正與準確。1)資產(chǎn)評估工作原則2)資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則資產(chǎn)評估程序06資產(chǎn)評估程序概述資產(chǎn)評估程序是評估機構(gòu)和專業(yè)人員在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時遵循的系統(tǒng)性工作步驟，旨在形成評估結(jié)論。1)資產(chǎn)評估程序的定義資產(chǎn)評估程序主要包括：明確評估業(yè)務(wù)事項、簽訂委托合同、編制評估計劃、資產(chǎn)勘察、現(xiàn)場調(diào)查、收集資料、評定估算、形成結(jié)論、提交報告書及整理評估檔案。資產(chǎn)評估程序關(guān)鍵步驟資產(chǎn)評估程序是規(guī)范評估行為、保證業(yè)務(wù)質(zhì)量和社會公信力、防范執(zhí)業(yè)風險的重要措施。3)資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員需建立完善程序制度，針對不同業(yè)務(wù)執(zhí)行適當程序，并將執(zhí)行情況記錄于工作底稿，披露于評估報告中。資產(chǎn)評估程序要求資產(chǎn)評估的具體程序明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基礎(chǔ)事項，包括委托方、評估目的、評估對象、價值類型、基準日、限制條件和重要假設(shè)等，以降低執(zhí)業(yè)風險并確保評估準確性。資產(chǎn)評估基礎(chǔ)工作資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人簽訂書面合同，明確評估目的、資產(chǎn)范圍、雙方責任義務(wù)等，確保業(yè)務(wù)規(guī)范進行。簽訂評估委托合同資產(chǎn)評估的具體程序資產(chǎn)評估計劃是評估機構(gòu)和專業(yè)人員為履行合同制定的工作思路和實施方案，包括綜合計劃和程序計劃，內(nèi)容涵蓋項目背景、評估目標、人員分工、進度安排等詳細內(nèi)容。3)編制資產(chǎn)評估計劃資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員需對評估對象進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查，以全面、客觀了解資產(chǎn)，確保評估準確性。4)資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查資產(chǎn)評估的具體程序01資產(chǎn)評估資料收集是質(zhì)量保證，基礎(chǔ)是形成評估結(jié)論，需全面、翔實，確保資料可靠性。02資產(chǎn)評估專業(yè)人員在占有資料基礎(chǔ)上，通過分析、選擇方法、估算，最終確定并審核評估結(jié)果，確保結(jié)論的準確性。5)收集資產(chǎn)評估資料6)評定估算形成結(jié)論資產(chǎn)評估的具體程序評估檔案是判斷評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力及執(zhí)業(yè)責任的重要依據(jù)，應在評估報告日后90日內(nèi)整理歸集。8)整理歸集評估檔案資產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)行評估程序并得出結(jié)論后，會編制并提交資產(chǎn)評估報告書，內(nèi)容包括委托方、評估目的、結(jié)論、價值類型等關(guān)鍵信息。在提交正式報告前，會與委托人溝通并考慮反饋意見，確保評估獨立性和準確性。資產(chǎn)評估報告編寫【練習題】07單項選擇題01獨立性、客觀性、科學性是評估工作基礎(chǔ)，確保評估結(jié)果公正公平。資產(chǎn)評估原則02評估價值反映的是資產(chǎn)在特定日期的市場狀況，即時點價值，體現(xiàn)資產(chǎn)的現(xiàn)時價值。評估價值時點03商譽作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，無法獨立于企業(yè)存在，是不可確指的資產(chǎn)。不可確指資產(chǎn)單項選擇題同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，如持續(xù)經(jīng)營、清算假設(shè)，評估結(jié)果會有所不同。評估假設(shè)影響評估結(jié)果的價值類型直接與評估目的相關(guān)，如投資價值、市場價值等。評估價值相關(guān)性面臨破產(chǎn)的企業(yè)，評估可能采用強制清算假設(shè)，以清算資產(chǎn)價值。企業(yè)破產(chǎn)假設(shè)單項選擇題01最佳使用假設(shè)應用在房地產(chǎn)評估中，常考慮最佳使用假設(shè)，以確定最高最佳價值。02特別假設(shè)使用在不確定情況下，如假設(shè)已完工進行評估，需運用特別假設(shè)來確定價值。03企業(yè)并購價值X公司收購Y公司，應考慮市場價值，反映在公開市場上的公允價值。04資產(chǎn)拆零價值機器設(shè)備等資產(chǎn)的拆零變現(xiàn)價值，通常稱為殘余價值，代表單個部件的市場價值。05資產(chǎn)評估假設(shè)作用資產(chǎn)評估假設(shè)表明面臨的條件，為評估提供理論依據(jù)，影響評估方法選擇和價值判斷。多項選擇題包括有形、無形資產(chǎn)，可確指、不可確指資產(chǎn)，如單項、整體資產(chǎn)的評估。資產(chǎn)評估概念01市場性、公正性、咨詢性特征，體現(xiàn)資產(chǎn)在特定市場條件下的價值。評估特點02旨在將動態(tài)資產(chǎn)固定于某一時點，為評估提供計價時間點。評估基準日設(shè)定0304涵蓋轉(zhuǎn)讓、抵(質(zhì))押、設(shè)立、增資等經(jīng)濟行為，為交易提供價值參考。評估目的公開市場、有序清算、企業(yè)主體、交易假設(shè)，為評估方法應用設(shè)定條件。評估假設(shè)05多項選擇題獨立性、客觀公正性、科學性原則，確保評估過程和結(jié)果的公正、準確。工作原則預期收益、供求、貢獻原則，指導評估以確定資產(chǎn)經(jīng)濟價值。經(jīng)濟技術(shù)原則市場價值、投資價值、在用價值、清算價值等，反映資產(chǎn)不同使用狀態(tài)的價值。價值類型交易標的、市場參與者、投資者、交易市場等動態(tài)因素影響資產(chǎn)市場價值。影響價值因素資產(chǎn)評估學謝謝資產(chǎn)評估的基本方法（上）資產(chǎn)評估學20XX/01/01目錄2.1成本法012.2收益法022.1成本法012.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義成本法又稱重置成本法,是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的重置成本減去其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)如下。(1)資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的原始成本越高,資產(chǎn)的原始價值越大,反之則小,二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理,采用成本法對資產(chǎn)進行評估,必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平,后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時,資產(chǎn)的重置成本越高,其重置價值越大。(2)資產(chǎn)的價值是一個變量2.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素,除了市場價格,還有:①資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降,價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗,也稱實體性貶值。②新技術(shù)的推廣和運用,使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較,在技術(shù)上明顯落后、性能降低,因此其價值也相應減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗,也稱功能性貶值。③資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素(包括政治因素、宏觀政策因素等)變化,引致資產(chǎn)價值降低。例如,政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用,使資產(chǎn)價值下降,這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗,也稱經(jīng)濟性貶值。2.1.1成本法及其前提條件根據(jù)成本法的定義,資產(chǎn)評估值的基本計算公式可以表述為:資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值額-功能性貶值額-經(jīng)濟性貶值額成本法的計算公式為正確運用成本法評估資產(chǎn)提供了思路,在評估實操中,重要的是依照此思路,確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標。2.1.1成本法及其前提條件2)成本法的前提條件采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件如下。②應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的,許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時,現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。③形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ),采用成本法評估資產(chǎn),首先要確定這些耗費是必需的,而且應體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平。①被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類及其估算方法重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指利用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標準、新型設(shè)計及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平生產(chǎn)或建造與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格,但在技術(shù)、設(shè)計、標準等方面有差異。應該注意的是,無論是更新重置成本還是復原重置成本,資產(chǎn)本身的功能不變。在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下,應選擇更新重置成本,因為它符合技術(shù)進步的要求和市場競爭的法則。2.1.2成本法中基本要素的估算重置成本的估算方法一般如下。(1)重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式,區(qū)分為按直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指購建全新資產(chǎn)時所花費的直接計入購建成本的那部分成本,如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目成本,機器設(shè)備類資產(chǎn)的購置費用、安裝調(diào)試費、運雜費等項目成本。直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。間接成本是指構(gòu)建過程中不能直接計入成本,但又與資產(chǎn)形成有關(guān)的一些支出,如企業(yè)管理費、前期準備費等。在實際工作中,間接成本可以通過下列方法計算。①按人工成本比例法計算,計算公式為:間接成本=人工成本總額×成本分配率其中成本分配率=間接成本額人工成本額×100%②按直接成本百分率法計算,計算公式為:間接成本=直接成本×間接成本占直接成本的百分比2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.1】重置購建設(shè)備一臺,現(xiàn)行市場價格為每臺5萬元,運雜費1000元,直接安裝成本為800元,其中原材料300元,人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析,計算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80%,該機器設(shè)備的重置成本為:直接成本=50000+1000+800=51800(元)重置成本合計=51800+400=52200(元)其中,直接成本為51800元;間接成本(安裝成本)為500×0.8=400(元)。(2)價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù),將被評估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法,其計算公式為:重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×價格指數(shù)2.1.2成本法中基本要素的估算或重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×(1+價格變動指數(shù))式中,價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù),也可以是環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)是評估基準日的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比,即:定基價格指數(shù)=評估基準日價格指數(shù)資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)可考慮按下式求得:式中,X為環(huán)比價格指數(shù);an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù),n=1,2,3,…,n?！纠?.2】某項被評估資產(chǎn)購建時賬面原值為50萬元,當時該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為85%,評估基準日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為130%,則:被評估資產(chǎn)重置成本=500000×(130%÷85%)≈764706(元)【例2.3】被評估資產(chǎn)賬面價值為20萬元,2015年建成,2020年進行評估,經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分別是:2016年為10%,2017年為17%,2018年為25%,2019年為25%,2020年為30%,則:被評估資產(chǎn)重置成本=200000×(1+10%)×(1+17%)×(1+25%)×2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類及其估算方法(1+25%)×(1+30%)×100%≈522844(元)價格指數(shù)法與重置核算法是估算重置成本時較常用的方法,但二者具有明顯的區(qū)別,表現(xiàn)在以下兩個方面。①價格指數(shù)法僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,又考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。②價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。明確價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別,有助于在重置成本估算中對方法的判斷和選擇。對一項科學技術(shù)進步較快的資產(chǎn),采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當然,價格指數(shù)法和重置核算法也有其相同點,即都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此,注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供的歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異,是應用上述兩種方法時需共同注意的問題。2.1.2成本法中基本要素的估算(3)功能價值類比法功能價值類比法,是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系,通過參照物的價格或重置成本,以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法。當資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時,人們習慣把線性關(guān)系條件下的功能價值類比法稱為生產(chǎn)能力比例法,而把非線性關(guān)系下的功能價值類比法稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。①生產(chǎn)能力比例法。這種方法通過尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,根據(jù)參照物的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,估算被評估資產(chǎn)的重置成本。其計算公式為:被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.4】某重置的一臺全新機器設(shè)備價格為5萬元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本為:被評估資產(chǎn)重置成本=40005000×5=4(萬元)這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系,生產(chǎn)能力越強,成本越高。應用這種方法估算重置成本時,首先應分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系,如果不存在這種線性關(guān)系,就不可以采用這種方法。②規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過對不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn),許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系,當資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)力強1倍時,其成本卻不一定多1倍,也就是說,資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只呈同方向變化,而不是等比例變化,這是規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較,其關(guān)系可用下列公式表示:被評估資產(chǎn)重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本=該評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×該評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??公式中的x是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國,這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~1.2,如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù),大家在評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。2.1.2成本法中基本要素的估算(4)統(tǒng)計分析法在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時,為了簡化評估業(yè)務(wù),節(jié)省評估時間,還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本,這種方法的運用步驟如下。第一,在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別,如:將房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等;將機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二,在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應用功能價值類比法、價格指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。第三,依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計算公式為:??=??'??式中,K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本,計算公式為:被評估資產(chǎn)的重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.5】評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的適用設(shè)備5臺,估算其重置成本之和為30萬元,而該5臺具有代表性通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬元,該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則:K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備的重置成本=500×1.5=750(萬元)上述4種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法,應根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法對某項資產(chǎn)可能同時都能適用,但應用時必須注意分析方法運用的前提條件,否則將得出錯誤的結(jié)論。2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實體性貶值的估算方法資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。估算實體性貶值一般可以采取以下三種方法。(1)觀察法觀察法也稱成新率法,是指對被評估資產(chǎn),由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評估資產(chǎn)的實體性成新率,從而估算實體性貶值額。其計算公式為:資產(chǎn)實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率或資產(chǎn)實體性貶值額=重置成本×(1-實體性成新率)式中,實體性成新率是反映評估對象的現(xiàn)行實體性價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。實體性成新率的確定可以通過對比分析、技術(shù)測定和定性觀察等方法來實現(xiàn)。當某些資產(chǎn)各組成部分新舊程度不一致時,應根據(jù)各部分的重要程度和成本比重,計算其加權(quán)平均的新舊程度。實體性成新率與實體性貶值率的關(guān)系是:實體性貶值率=1-實體性成新率2.1.2成本法中基本要素的估算(2)使用年限法使用年限法(或稱年限法)利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體性貶值率(程度),進而估測資產(chǎn)的實體性貶值額。相關(guān)計算公式為:資產(chǎn)實體性貶值率=實際已使用年限總使用年限資產(chǎn)實體性貶值額=(重置成本-預計殘值)×資產(chǎn)實體性貶值率即資產(chǎn)實體性貶值額=重置成本-預計殘值總使用年限×實際已使用年限式中,①預計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中,通常只考慮金額較大的殘值,對金額較小的殘值可以忽略不計。②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。其計算公式為:總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限其中實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實體性貶值的估算方法資產(chǎn)在使用中會受負荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率的計算公式為:當資產(chǎn)利用率>1時,表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn),資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限長;當資產(chǎn)利用率=1時,表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn),資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限;當資產(chǎn)利用率<1時,表示開工不足,資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。在實際評估過程中,資產(chǎn)利用率往往很難確定。評估人員應綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài),如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應情況、電力供應情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預計的資產(chǎn)繼續(xù)使用年限。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.6】某資產(chǎn)2010年2月購進,2020年2月評估時,名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標,在正常使用情況下,其每天應工作8小時,但該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此計算的資產(chǎn)利用率為:資產(chǎn)利用率=10×360×7.510×360×8×100%=93.75%由此可確定其實際已使用年限約為9.4年。此外,評估中經(jīng)常遇到被評估資產(chǎn)是經(jīng)過更新改造的情況。對于更新改造過的資產(chǎn),計算其實體性損耗時,還應充分考慮更新改造投入的資金對資產(chǎn)壽命的影響,否則可能過高地估計實體性損耗。對更新改造問題,一般采取加權(quán)法來確定資產(chǎn)的實體性損耗。也就是說,先計算加權(quán)更新成本,再計算加權(quán)平均已使用年限。相關(guān)計算公式為:加權(quán)更新成本(加權(quán)投資成本)=已使用年限×更新成本(或現(xiàn)行成本)2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.7】某資產(chǎn)構(gòu)建于2007年,于2012年和2017年分別進行了更新改造,現(xiàn)于2023年進行評估,有關(guān)資料見表2.1。表2.1某待評估資產(chǎn)的加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限=4350000÷350000≈12.43(年)(3)修復費用法修復費用法是利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。修復費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀態(tài),可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值,屬于無形損耗。估算功能性貶值時,主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低,相應確定功能性貶值額。同時,還要重視技術(shù)進步因素,注意替代設(shè)備、替代技術(shù)和替代產(chǎn)品的影響,以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性貶值額的估算方法有以下兩種。(1)超額運營成本現(xiàn)值法通常情況下,采用超額運營成本現(xiàn)值法估算資產(chǎn)功能性貶值額可以按下列步驟進行。第一,將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。第二,計算二者的差異,確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的,企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降、所得稅稅額降低,使企業(yè)負擔的運營成本低于其實際支付額,因此,凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。第三,估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。第四,以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)。其計算公式為:2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法被評估資產(chǎn)功能性貶值額=(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù))【例2.8】對于某種機器設(shè)備,技術(shù)先進的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費用,有關(guān)資料見表2.2。表2.2某設(shè)備的技術(shù)資料應當指出,對于新老技術(shù)設(shè)備的對比,還可對原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標進行對比計算其功能性貶值額。(2)超額投資成本估算法功能性貶值額的估算還可以通過超額投資成本的估算進行,即超額投資成本可視同功能性貶值額。其計算公式為:功能性貶值額=復原重置成本-更新重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算方法經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成的資產(chǎn)貶值。就表現(xiàn)形式而言,資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降,甚至閑置,并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。當有確切證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟性貶值時,可參考下面的方法估測其經(jīng)濟性貶值率或經(jīng)濟性貶值額。(1)間接計算法這種方法通過估算被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的變化來評價經(jīng)濟性損耗。首先計算經(jīng)濟性貶值率,然后再計算經(jīng)濟性貶值額。經(jīng)濟性貶值率=1?資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力??×100%式中,x為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù),實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)。經(jīng)濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本或重置成本減去實體性貶值額和功能性貶值額后的結(jié)果為基數(shù),按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。(2)直接計算法在直接計算法下,經(jīng)濟性貶值額的計算公式如下:經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅稅率)×(??/??,??,??)2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算方法式中,(P/A,r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)?！纠?.9】某被評估生產(chǎn)線的設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品,因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計要減少6000臺。根據(jù)上述條件,假設(shè)功能價值指數(shù)為0.6,該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平:經(jīng)濟性貶值率={1-[(20000-6000)÷20000]0.6×100%}≈(1-0.81)×100%=19%又如,數(shù)據(jù)承上例,假定每年減少6000臺產(chǎn)品,每臺產(chǎn)品損失利潤100元,該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%,所得稅稅率為25%。則該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值額大約為:經(jīng)濟性貶值額=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105(元)在實際評估工作中也有經(jīng)濟性溢價的情況,即當評估對象及其產(chǎn)品有良好的市場及市場前景,或有重大政策利好時,評估對象就可能存在著經(jīng)濟性溢價。2.2收益法022.2.1收益法及其前提條件1)收益法的基本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法,是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從于資產(chǎn)評估中按利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。該思路認為,任何一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時,所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報,即收益額。收益法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段,把評估對象的預期獲利能力和獲利風險作為兩個關(guān)鍵指標來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預期收益來評估其價值,容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。所以,從理論上講,收益法是資產(chǎn)評估中較為科學合理的評估方法之一。當然,運用收益法評估尚需滿足一些前提條件。2.2.1收益法及其前提條件①被評估資產(chǎn)的未來收益可以用貨幣計量。評估對象的預期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時,影響資產(chǎn)預期收益的主觀因素和客觀因素也應是比較明確的,評估人員可以據(jù)此分析和測算被評估資產(chǎn)的預期收益。因為收益法的運用受被評估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率和被評估資產(chǎn)使用年限的制約,因此,運用收益法的前提條件如下。2)收益法的前提條件2.2.1收益法及其前提條件2)收益法的前提條件②被評估資產(chǎn)所承擔的風險可以預測并可以用貨幣計量。被評估對象所具有的風險可以估測是測算折現(xiàn)率的前提。被評估對象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)不同,都會不同程度地體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風險上。對于投資者來說,風險大的投資,要求的回報率就高;而風險小的投資,其要求的回報率也可以相應降低。③被評估資產(chǎn)的使用年限可以預測。被評估對象的使用年限,即取得預期收益的持續(xù)時間,是影響評估值的重要因素之一,因此,必須能夠合理地預測。2.2.2收益法的基本參數(shù)運用收益法進行評估涉及許多經(jīng)濟技術(shù)參數(shù),其中最重要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率和收益期限。1)收益額收益額是運用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中,資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸屬于產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點:①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額;②用于資產(chǎn)評估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益,而不一定是資產(chǎn)的實際收益。因資產(chǎn)種類較多,不同種類資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式亦不完全相同。至于選擇哪一種作為收益額,評估人員應根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點及評估目的決定,重要的是準確反映資產(chǎn)收益,并與折現(xiàn)率口徑保持一致。關(guān)于收益額預測的內(nèi)容將在以后各章結(jié)合各類資產(chǎn)的具體情況分別介紹。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率要確定折現(xiàn)率,首先應該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念,認為將來的收益或利益低于現(xiàn)在的收益或利益,并且隨著收益時間向?qū)硗七M的程度而有序地降低價值。同時,折現(xiàn)作為一個算術(shù)過程,把一個特定比率應用于預期的收益,從而得出當前的價值。這個特定比率即折現(xiàn)率。從本質(zhì)上講,折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率,是投資者在投資風險一定的情況下,對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言,是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率,也稱安全利率,是指沒有投資限制和障礙,任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報酬率。在具體實踐中,無風險報酬率可以參照同期國庫券利率或銀行儲蓄利率確定。風險報酬率是對風險投資的一種補償,在數(shù)量上是指超過無風險報酬率的那部分投資回報率。在資產(chǎn)評估中,因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類、市場條件等不同,資產(chǎn)折現(xiàn)率亦不相同。與折現(xiàn)率相近的一個概念是本金化率。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的,只是適用場合不同。人們習慣將未來有限期預期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率,而將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為本金化率或資本化率。至于折現(xiàn)率與本金化率在量上是否相等,主要取決于同一資產(chǎn)在未來不同的時期所面臨的風險是否相同。2.2.2收益法的基本參數(shù)折現(xiàn)率的估算方法主要有以下三種。①市場比較法。該方法通過對市場上的相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。例如,對一臺待評估機器設(shè)備,通過在資產(chǎn)交易市場上調(diào)查,得到三臺與待評估機器設(shè)備同類的資產(chǎn)交易事例,分析得到它們的投資期望回報率分別為9%、9.5%和10.2%,求得它們的平均數(shù)為9.6%,則以9.6%作為待評估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。②資本資產(chǎn)定價模型法。資本資產(chǎn)定價模型是用來測算權(quán)益資本折現(xiàn)率的一種工具。用公式表示如下:資產(chǎn)折現(xiàn)率=無風險報酬率+資產(chǎn)市場風險補償×風險系數(shù)=無風險報酬率+(社會平均收益率?無風險報酬率)×風險系數(shù)式中,風險系數(shù)用β表示。可以看出,資產(chǎn)折現(xiàn)率與風險呈線性關(guān)系,這種關(guān)系如圖2.1所示。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率圖2.1資本資產(chǎn)定價模型假如電子業(yè)的β為1.52,無風險報酬率為6%,市場風險補償為7%,則電子類企業(yè)整體的資產(chǎn)折現(xiàn)率為16.64%(6%+7%×1.52)。這里需要說明的是,利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本,而非資本成本。③加權(quán)平均資本成本法。使用加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本,也考慮負債資本的成本。用公式表示為:加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益成本×權(quán)益比+負債成本×負債比其中權(quán)益成本=無風險報酬率+風險報酬率風險報酬率=(社會平均收益率-無風險報酬率)×風險系數(shù)【例2.10】被評估企業(yè)長期負債占投資資本的比重為50%,平均長期負債成本為6%。據(jù)調(diào)查,評估時社會平均收益率為9%,無風險報酬率為4%,被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率(β)為0.8。則:風險報酬率=(9%-4%)×0.8=4%所有者權(quán)益要求的回報率=4%+4%=8%加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=50%×6%+50%×8%=7%2.2.2收益法的基本參數(shù)收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位。收益期限由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件,以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。3)收益期限2.2.3收益法的基本計算公式收益法按評估對象未來預期收益有無限期劃分,分為有限期評估方法和無限期評估方法;按評估對象預期收益額的情況劃分,分為等額收益評估方法和非等額收益評估方法等。不同的評估方法的計算公式不盡相同,以下就等額收益評估方法和非等額收益評估方法分別給出相應的計算公式。首先對所用字符的含義做如下統(tǒng)一的規(guī)定:P為評估值;i為年序號;Pn為未來第n年的預計變現(xiàn)值;R為未來第i年的預期收益;r為折現(xiàn)率或資本化率;ri為第i年的折現(xiàn)率或資本化率;t為收益年期;n為收益年期;A為年金。01022.2.3收益法的基本計算公式1)等額收益評估方法①在純收益每年不變、資本化率固定且大于零、收益年期無限的情況下:②在純收益每年不變、資本化率固定且大于零、收益年期有限為n的情況下:【例2.11】某房產(chǎn)在未來5年內(nèi)年均凈租金收入為20萬元,折現(xiàn)率固定為12%,則房產(chǎn)的評估價值為:20÷12%×[1-1÷(1+12%)5]≈71.67(萬元)③在純收益每年不變、收益年期有限為n、資本化率為零的情況下:2.2.3收益法的基本計算公式2)非等額收益評估方法①純收益在若干年前有變化、在若干年后保持不變。具體分為以下兩種情況。a.在純收益在n年(含第n年)以前有變化、純收益在n年(不含第n年)以后保持不變、收益年期無限、r大于零的情況下可采用分段法。分段法根據(jù)資產(chǎn)收益的特征,把資產(chǎn)永續(xù)經(jīng)營期分為前后兩期,分別采用不同的方法計算兩期收益折現(xiàn)值。前期收益折現(xiàn)值和后期收益折現(xiàn)值相加即為資產(chǎn)的收益現(xiàn)值。其基本公式為:2.2.3收益法的基本計算公式應當指出,確定后期年金A的方法,一般以前期最后1年的收益額作為后期永續(xù)年金收益的標準,也可以預測后期第1年的收益作為永續(xù)年金收益?！纠?.12】對某企業(yè)進行預測,得知未來各年收益見表2.3,折現(xiàn)率選用12%,試按分段法計算其收益現(xiàn)值。表2.3未來各年收益表第二段收益現(xiàn)值為(以第5年收益額作為第6年后的永續(xù)年金收益,其折現(xiàn)率為12%):30÷0.12=250(萬元)(第二段在第6年年初的資本化值)250×0.5674=141.85(萬元)(第二段折現(xiàn)值)預期收益現(xiàn)值=144.79+141.85=286.64(萬元)2.2.3收益法的基本計算公式2)非等額收益評估方法b.在純收益在t年(含第1年)以前有變化、純收益在t年(不含第t年)以后保持不變、收益年期有限為n、r大于零的情況下也需采用上述分段法。計算公式為:這里需要注意的是,純收益A的收益年期是(n-1),而不是n。②純收益按等比級數(shù)變化。具體可以分為以下兩種情況。a.在純收益按等比級數(shù)遞增、純收益逐年遞增比率為s、收益年期無限、r>s>0的情況下2.2.3收益法的基本計算公式2)非等額收益評估方法b.在純收益在t年(含第1年)以前有變化、純收益在t年(不含第t年)以后保持不變、收益年期有限為n、r大于零的情況下也需采用上述分段法。計算公式為:這里需要注意的是,純收益A的收益年期是(n-1),而不是n。②純收益按等比級數(shù)變化。具體可以分為以下兩種情況。a.在純收益按等比級數(shù)遞增、純收益逐年遞增比率為s、收益年期無限、r>s>0的情況下:??=????-??【例2.13】某房產(chǎn)2018年的純收益為200萬元,資本化率為11%,若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長3%,則該房產(chǎn)的評估價值為:200÷(11%-3%)=2500(萬元)b.在純收益按等比級數(shù)遞增、純收益逐年遞增比率為s、收益年期有限為n、r>s>0時:??=????-??1?(1+??)??(1+??)??資產(chǎn)評估學謝謝資產(chǎn)評估的基本方法（下）資產(chǎn)評估學20XX/01/01目錄2.3市場法012.4資產(chǎn)評估方法的比較和選擇022.3市場法012.3.1市場法及其前提條件1)市場法的基本含義市場法又稱市場比較法或現(xiàn)行市價法,是指通過市場調(diào)查,選擇市場上與評估對象同樣或類似的資產(chǎn),利用其近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中若干評估思路中的一種,也是實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的若干評估技術(shù)方法的集合。2.3.1市場法及其前提條件運用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。運用已被市場檢驗了的結(jié)論來評估被評估對象,顯然是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當事人所接受的。因此,市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。當然,通過市場法進行資產(chǎn)評估,尚需滿足一些最基本的條件。市場法是指根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)過程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產(chǎn)時,所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。1)市場法的基本含義2.3.1市場法及其前提條件2)市場法的前提條件應用市場法進行資產(chǎn)評估,必須具備以下前提條件。一是需要有一個活躍、公開的資產(chǎn)市場。市場經(jīng)濟條件下,市場交易的商品種類很多,資產(chǎn)作為商品,是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場越活躍,資產(chǎn)交易越頻繁,與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格信息就越容易獲得。公開市場是一個充分的市場,市場上有自愿的買者和賣者,他們之間進行平等交易,這就排除了個別交易的偶然性,市場成交價格基本上可以反映市場行情。按市場行情估測被評估資產(chǎn)的價值,評估結(jié)果會更貼近市場,更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。2.3.1市場法及其前提條件2)市場法的前提條件二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過,且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評估資產(chǎn)的參照物,其交易數(shù)據(jù)是進行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性主要體現(xiàn)在以下三個方面:①參照物與評估對象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;②參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性,包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等;③參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長,應在一個適度的時間范圍內(nèi),同時,時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。運用市場法,重要的是找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的,這就要求對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標、技術(shù)參數(shù)能否獲取,是決定市場法運用與否的關(guān)鍵。2.3.2市場法的基本程序運用市場法評估資產(chǎn)時,一般按下列步驟進行。明確評估對象,確定描述評估對象的主要參數(shù),如功能指標及成新率等,并以此作為選擇市場參照物的可比因素。單擊此處添加智能圖形項標題1)明確評估對象2.3.2市場法的基本程序因為運用市場法評估資產(chǎn)價值,被評估資產(chǎn)價值的高低在很大程度上取決于參照物的成交價格,而參照物的成交價格又不僅是參照物自身功能的市場體現(xiàn),它還受買賣雙方交易地位、交易動機和交易時限等因素的影響。為了避免某個參照物在個別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價格及評估值產(chǎn)生的影響,運用市場法評估資產(chǎn)時應盡可能選擇多個參照物。不論評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),采用市場法時都需經(jīng)歷選擇參照物這個程序。選擇參照物的關(guān)鍵要求包括:①可比性,包括功能、市場條件及成交時間等;②參照物的數(shù)量問題。無論參照物與評估對象如何相似,通常參照物應選擇三個以上。2)選擇參照物2.3.2市場法的基本程序3)在評估對象與參照物之間選擇比較因素從理論上講,影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同,如資產(chǎn)性質(zhì)、市場條件等,但具體到每一種資產(chǎn)時,影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。例如,影響房地產(chǎn)價值的主要因素是地理位置,而技術(shù)水平則在機器設(shè)備評估中起主導作用。所以,應根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點,選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標,以便在參照物與評估對象之間進行比較。具體來說,運用市場法評估單項資產(chǎn)時應考慮的比較因素主要有以下四個。①資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體,是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。在資產(chǎn)評估中強調(diào)資產(chǎn)的使用價值或功能,并不是從純粹抽象意義上去講,而是結(jié)合社會需求,從資產(chǎn)實際發(fā)揮效用的角度來考慮。也就是說,在社會需要的前提下,資產(chǎn)功能越好,其價值越高,反之亦然。②資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等;資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。2.3.2市場法的基本程序④交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。交易批量不同,交易對象的價格就可能不同;交易動機對資產(chǎn)交易價格也有影響;在不同的交易時間,資產(chǎn)的交易價格也會有差異。③市場條件。這主要考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。在一般情況下,供不應求時,價格偏高;供過于求時,價格偏低。市場條件的差異對資產(chǎn)價值的影響應引起評估人員足夠的關(guān)注。3)在評估對象與參照物之間選擇比較因素2.3.2市場法的基本程序市場法以參照物的成交價格作為評定、估算評估對象價值的基礎(chǔ)。在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上,將已經(jīng)量化的參照物與評估對象比較因素的差異進行調(diào)增或調(diào)減,就可以得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初步評估結(jié)果。初步評估結(jié)果與所選擇的參照物個數(shù)密切相關(guān)。根據(jù)所選定的比較因素,在參照物及評估對象之間進行比較,并將兩者的差異進行量化。例如,對于資產(chǎn)功能因素,盡管參照物與評估對象的功能相同或相似,但在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差異。運用市場法的一個重要環(huán)節(jié)就是將參照物與評估對象比較因素之間的上述差異進行數(shù)量化和貨幣化。5)調(diào)整已經(jīng)量化的比較因素差異4)因素對比、量化差異2.3.2市場法的基本程序按照一般要求,運用市場法通常應選擇三個以上的參照物,所以在一般情況下,運用市場法評估的初步結(jié)果也在三個以上。而根據(jù)資產(chǎn)評估的慣例,正式的評估結(jié)果只能有一個,這就需要評估人員對若干初步評估結(jié)果進行綜合分析,以確定最終的評估價值。0201要確定最終的評估價值,主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。當然,如果參照物與評估對象的可比性都很好,評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽,采用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果也是可以的。6)確定評估結(jié)果2.3.3市場法中的具體評估方法市場法是在一種評估思路下的若干種具體評估方法的集合,它可以根據(jù)不同的劃分標準進行分類。這些分類并不是嚴格意義上的方法分類,大多是尊重某種習慣的分類,分類僅僅是為了敘述和學習便利。按照參照物與評估對象的相近相似程度,市場法中的具體評估方法可以分為兩大類:直接比較法和類比調(diào)整法。2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法直接比較法又稱直接法,是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本因素直接與評估對象的同一基本因素進行比較,從而判斷評估對象評估值的方法。其基本計算公式可表示為:評估對象評估值=參照物成交價格×評估對象A因素參照物A因素直接比較法直觀簡捷,便于操作,但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高,參照物與評估對象要達到相同或基本相同,僅在某一因素上存在差異,如新舊程度、交易時間、功能、交易條件等。直接比較法下主要有以下七種具體的評估方法。(1)現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法是指直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值的方法。這是在評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的情況下采用的方法。例如,可上市流通的股票和債券可以將其在評估基準日的收盤價作為評估價值;批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可以與同品牌、同型號、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備、汽車等的現(xiàn)行市場價格作為評估價值。(2)市價折扣法市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ),考慮評估對象諸如銷售條件、銷售時限等方面的不利因素,設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。這種方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)2.3.3市場法中的具體評估方法【例2.14】評估某資產(chǎn)價值時,發(fā)現(xiàn)在評估基準日與其相同資產(chǎn)的市場交易價格為10萬元,經(jīng)分析,市場折扣率為30%,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=10×(1-30%)=7(萬元)(3)功能價值類比法功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),將參照物與評估對象之間的功能進行對比來估算評估對象價值的方法。該方法根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性法和指數(shù)法兩種。①線性法。線性法是指評估對象的生產(chǎn)能力等指標與參照物相應指標呈線性關(guān)系時使用的評估方法,該方法通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象的生產(chǎn)能力參照物的生產(chǎn)能力該方法還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比,利用參照物成交價格推算評估對象價值?！纠?.15】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為130噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=10×100÷130≈7.69(萬元)②指數(shù)法。指數(shù)法是指評估對象的生產(chǎn)能力等指標與參照物的相應指標呈指數(shù)關(guān)系時采用的評估方法,該方法通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物資產(chǎn)的成交價格×待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照物資產(chǎn)的生產(chǎn)能力??2.3.3市場法中的具體評估方法【例2.16】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸,評估時點參照資產(chǎn)的市場價格為12萬元,該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,則該資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=12×(90÷120)0.7≈9.81(萬元)(4)價格指數(shù)法價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎(chǔ),根據(jù)參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響,利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1+價格變動指數(shù))或資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×價格指數(shù)如果能夠獲得參照物和評估對象的定基價格指數(shù)或定基價格變動指數(shù),價格指數(shù)法的數(shù)學式可以概括為:資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×評估基準日資產(chǎn)定基價格指數(shù)參照物交易日資產(chǎn)定基價格指數(shù)2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法如果能夠獲得參照物和評估對象的環(huán)比價格指數(shù),價格指數(shù)法的數(shù)學式可以概括為:資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價格指數(shù)的乘積價格指數(shù)法適用于評估對象與參照物之間僅存在時間差異,且時間差異不能過長的情況。【例2.17】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)3個月前的成交價格為10萬元,在這段時間內(nèi)該類資產(chǎn)的價格上升了6%,則:資產(chǎn)評估價值=10×(1+6%)=10.6(萬元)【例2.18】被評估房地產(chǎn)于2020年6月30日進行評估,該類房地產(chǎn)2020年上半年各月月末的價格同2019年年底相比,分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2020年3月底的價格為3800元/平方米。則:資產(chǎn)評估值=3800×1+10.5%1+6.8%≈3932(元/平方米)2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.19】已知某資產(chǎn)在2020年1月的交易價格為300萬元,該類資產(chǎn)已不再生產(chǎn),但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下:2020年1—5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2020年5月的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%≈331.1(萬元)(5)成新率價格法成新率價格法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮到參照物與被評估資產(chǎn)之間僅存在新舊程度上的差異,通過成新率調(diào)整估算被評估資產(chǎn)評估價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×被評估資產(chǎn)成新率參照物成新率2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.20】參照物的成交價格為100萬元,其成新率為60%,被評估資產(chǎn)的成新率為40%。則被評估資產(chǎn)的評估價值為:資產(chǎn)評估價值=100×40%60%≈66.67(萬元)(6)成本市價法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成交價格與其現(xiàn)行合理成本的比率來估算評估對象的價值的方法。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本或資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×成本市價率其中成本市價率=參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本×100%2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.21】已知被評估全新住房的現(xiàn)行合理成本為100萬元,評估時市場商品房的成本市價率為150%,則該全新住房的評估價為:資產(chǎn)評估價值=100×150%=150(萬元)(7)市盈率倍數(shù)法市盈率倍數(shù)法是以參照企業(yè)的市盈率為倍數(shù),以此倍數(shù)與被評估企業(yè)的收益額相乘估算被評估企業(yè)價值的方法。市盈率倍數(shù)法主要適用于企業(yè)價值評估和長期股權(quán)投資的評估。其計算公式為:資產(chǎn)評估價值=評估企業(yè)收益額×參照企業(yè)市盈率2.3.3市場法中的具體評估方法1)直接比較法【例2.22】某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元,評估基準日資本市場上同類企業(yè)平均市盈率為13倍,則:該企業(yè)的評估價值=1000×13=13000(萬元)由于直接比較法對參照物與評估對象的可比性要求較高,在具體評估過程中尋找參照物可能會受到限制,因此,直接比較法的使用也相對受到一定制約。在很多情況下,如果參照物與評估對象只是大致相同或相似,可以采用類比調(diào)整法。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法又稱類比法,是市場法中最基本的評估方法。該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似,通過對比分析,調(diào)整參照物與評估對象之間的差異,在參照物成交價格的基礎(chǔ)上,調(diào)整估算評估對象的價值。類比調(diào)整法具有適用性強、應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高,而且要求評估人員有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。因為類比調(diào)整法可能要對參照物與評估對象的若干比較因素進行對比分析和差異調(diào)整。如果沒有足夠的數(shù)據(jù)資料,以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握,那么評估人員很難準確地評定估算出評估對象的價值。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法類比調(diào)整法的計算公式可表示為:資產(chǎn)評估價格=參照物A的成交價格×時間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×成新率因素調(diào)整系數(shù)×交易情況調(diào)整系數(shù)或資產(chǎn)評估價格=參照物A的成交價格±時間因素調(diào)整值±區(qū)域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率因素調(diào)整值±交易情況調(diào)整值2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法【例2.23】某商業(yè)用房,面積為500平方米,現(xiàn)因企業(yè)合并需要進行評估,評估基準日為2020年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例,具體情況見表2.4。表2.4三個商業(yè)用房交易案例對比被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近,故無須對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。2.3.3市場法中的具體評估方法2)類比調(diào)整法該評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100分,三個參照物所在區(qū)域條件比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好,綜合評分分別為107分、110分和108分。當時房產(chǎn)價格每月比上月上漲4%,故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為117%[(1+4%)4];參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)為104%(1+4%);參照物C因在評估基準日當月交易,故無須調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程見表2.5。表2.5對參照物成交價格進行的因素修正參照物A修正后的單價為:5000×117100×100107×100100=5467(元/平方米)參照物B修正后的單價為:5960×104100×100110×100104=5418(元/平方米)參照物C修正后的單價為:5918×100100×100108×100100=5480(元/平方米)被評估資產(chǎn)單價=(5467+5418+5480)÷3=5455(元/平方米)被評估資產(chǎn)總價=5455×500=2727500(元)2.4資產(chǎn)評估方法的比較和選擇022.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系資產(chǎn)評估的成本法、收益法和市場法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的方法體系。它們之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系,而各種評估方法的獨立存在又說明它們各有特點。正確認識資產(chǎn)評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系以及各自的特點,對于恰當?shù)剡x擇評估方法,高效地進行資產(chǎn)評估是十分重要的。2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在各種方法的評估目的是一致的,其共同目的就是獲得令人信服的、可靠的評估價值。評估的基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。對于特定經(jīng)濟行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估,其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果,也即在同一資產(chǎn)的評估中可以采用多種方法,如果使用這些方法的前提條件同時具備,而且資產(chǎn)評估人員也具備相應的專業(yè)判斷能力,那么多種方法得出的結(jié)果應該趨同。1)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn),并相互驗證提供了理論依據(jù)。但需要指出的是,運用不同的評估方法評估同一資產(chǎn),必須保證評估目的、評估前提和被評估對象狀態(tài)一致,以及運用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)合理。如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異,可能的問題是:某些方法的應用前提不具備、分析過程有缺陷、結(jié)構(gòu)分析有問題、某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真、評估人員的職業(yè)判斷有誤等。1)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系2)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別①適用范圍不同。因為評估人員總是尋求最簡便、最能客觀反映資產(chǎn)價值的方法對資產(chǎn)進行估價,所以各種方法要求有其最適合的范圍。市場法的適用范圍是:存在一個充分發(fā)育的、活躍的、公平的資產(chǎn)市場;存在近期的、可比的、已成交的參照物,而且參照物與評估對象相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集的。收益法的適用范圍是:資產(chǎn)所有者的未來收益可以用貨幣衡量;未來收益所承擔的風險收益也是可以用貨幣衡量的。成本法的適用范圍是:評估對象可以重置;評估對象在使用過程中具有貶值性;評估對象的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用與重置的全新資產(chǎn)具有可比性。②時間側(cè)重不同。成本法強調(diào)和側(cè)重對資產(chǎn)過去使用狀況的分析。例如,有形損耗的確定是基于評估對象的已使用年限和使用強度;而對無形損耗來說,正是由于評估對象的歷史性,過時的問題才會出現(xiàn)。所以如果沒有對評估對象的歷史判斷和記錄,那么運用成本法評估資產(chǎn)價值將是不可能的。收益法的評估要素完全是基于對未來的分析。它所考慮和側(cè)重的是評估對象未來能給所有者帶來多少收益。收益法體現(xiàn)了資產(chǎn)未來獲利的預測性。市場法的評估依據(jù)是參照物的現(xiàn)行市場交易價格,是基于對現(xiàn)行價格的分析來評估資產(chǎn)價值的。市場法體現(xiàn)了評估價值的市場現(xiàn)實性。2.4.1資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系由于評估的特定目的不同,評估時市場條件上的差別以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設(shè)定的差異,需要評估的資產(chǎn)價值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點,在評估不同類型的資產(chǎn)價值時,就有了效率上和直接程度上的差別,評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務(wù)的能力。③評估角度不同。評估角度是針對成本法和收益法而言的。成本法從資產(chǎn)的投入角度考慮資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的構(gòu)建成本,評估的基礎(chǔ)對象是成本費用,考慮資產(chǎn)構(gòu)成的價值,忽略了資產(chǎn)經(jīng)營中資產(chǎn)優(yōu)化配置的綜合效果和作用,是一種靜態(tài)價值。收益法是從資產(chǎn)的產(chǎn)出角度,通過估算被評估資產(chǎn)的未來收益并折現(xiàn)來估算資產(chǎn)的評估價值,反映的是資產(chǎn)運營的結(jié)果,是一種動態(tài)價值。2)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的多樣性,為評估人員提供了適當選擇評估的途徑,有效完成評估任務(wù)的現(xiàn)實可能。選擇合適的資產(chǎn)評估方法,有利于簡捷、合理地確定資產(chǎn)評估價值。選擇資產(chǎn)評估方法主要應考慮以下因素。①選擇的資產(chǎn)評估方法要與資產(chǎn)評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術(shù)規(guī)程,必須與評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”,是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定,具有排他性,對評估方法具有約束性;資產(chǎn)評估方法說明“如何評”,用于資產(chǎn)評估價值量的確定,具有多樣性和替代性,并服務(wù)于評估價值類型。資產(chǎn)評估價值類型確定的準確性以及與之相匹配的資產(chǎn)評估方法,是資產(chǎn)評估價值具有科學性和有效性的重要保證。②選擇的資產(chǎn)評估方法要與評估對象相適應。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn),有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等,往往要求不同的評估方法與之相適應。同時,資產(chǎn)評估對象的狀況不同,所要求的評估方法往往也不同。例如,一臺市場交易很活躍的舊機器設(shè)備可以采取市場類比法進行評估,而舊的專用設(shè)備的評估,通常只能采用成本法進行。2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇③選擇的資產(chǎn)評估方法要與所搜集的數(shù)據(jù)和信息資料相適應。各種資產(chǎn)評估方法的使用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進行分析、處理和轉(zhuǎn)換,沒有相應的數(shù)據(jù)和資料,方法就會失靈。資產(chǎn)評估的過程實際上就是搜集資料的過程。例如,在方法運用過程中,西方評估機構(gòu)使用更多的是市場法。但在我國,由于市場發(fā)育不完全、不完善的限制,市場法應用無論在廣度還是使用效率方面都低于其他成熟的市場經(jīng)濟國家的水平,因此,評估人員應根據(jù)可獲得數(shù)據(jù)和資料來選擇適當?shù)脑u估方法?？傊?在選擇評估方法的過程中,應注意因地制宜和因事制宜,不可機械地按某種模式或某種順序進行。不論選擇哪種評估方法進行評估,都應保證評估目的、評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件、評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)與評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上一致。尤其在運用多種方法對同一評估對象進行評估時,更要保證每種評估方法所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性,以確保運用不同的評估方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性?！揪毩曨}】2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇單項選擇題1.采用市場法評估資產(chǎn)價值時,需要以類似或相同資產(chǎn)為參照物,選擇的參照物應該是(

)。A.全新資產(chǎn)B.舊資產(chǎn)C.與被評估資產(chǎn)的成新率相同的資產(chǎn)D.全新資產(chǎn),也可以是舊資產(chǎn)2.按照一般要求,運用市場法通常應選擇(

)個或以上參照物。A.2B.3C.5D.103.某被評估設(shè)備的參照資產(chǎn)1年前的成交價格為80萬元,該資產(chǎn)在1年間價格上升了12%,已知被評估設(shè)備的年生產(chǎn)能力為100噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為150噸,則被評估資產(chǎn)的價值最接近(

)萬元。A.96B.80C.144D.644.資產(chǎn)評估中,實體性貶值的估算可采用(

)。A.觀察法B.重置核算法C.價格指數(shù)法D.功能價值法5.市盈率倍數(shù)法主要適用于(

)的評估。A.不動產(chǎn)B.無形資產(chǎn)C.機器設(shè)備D.企業(yè)價值6.采用收益法評估資產(chǎn)時,各指標間存在的關(guān)系是(

)。A.本金化率越高,收益現(xiàn)值越低B.本金化率越高,收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響D.本金化率與收益現(xiàn)值無關(guān)2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇單項選擇題7.收益法中采用的折現(xiàn)率與本金化率的關(guān)系是(

)。A.等額無窮的折現(xiàn)過程就是本金化過程B.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵相同,結(jié)果一致C.折現(xiàn)率與本金化率內(nèi)涵不同,結(jié)果不同D.二者不存在相關(guān)性8.某評估機構(gòu)對一大型汽車廠進行評估。該企業(yè)固定資產(chǎn)中有同類機床365臺,賬面原值為2555萬元,評估人員將其中10臺機床作為典型進行了詳細評估,該10臺機床的重置成本為84萬元,其賬面原值為70萬元,若被評估的365臺機床設(shè)備的平均成新率為60%,則365臺機床的評估值最接近(

)萬元。A.1500B.1756C.1840D.30669.某被評估生產(chǎn)設(shè)備的設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)100000件產(chǎn)品,因消費者偏好發(fā)生變化,未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計要減少20000件。已知每件產(chǎn)品利潤為200元,該設(shè)備可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%,所得稅稅率為15%,則該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額為(

)元。A.8455460B.12000000C.10200000D.1000000010.收益法中的折現(xiàn)率一般應包括(

)。A.資產(chǎn)收益率和行業(yè)平均收益率B.超額收益率和通貨膨脹率C.銀行貼現(xiàn)率D.無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率2.4.2資產(chǎn)評估方法的選擇多項選擇題1.影響資產(chǎn)評估的因素除了市場價格外,還有(

)。A.資產(chǎn)的使用和自然力