《資產(chǎn)評估學(xué)》 課件 04房地產(chǎn)評估（上）

04房地產(chǎn)評估（上）資產(chǎn)評估學(xué)20XX/01/01劉勛錄4.1房地產(chǎn)評估概述014.2房地產(chǎn)價格及其影響因素024.3房地產(chǎn)評估的收益法034.1房地產(chǎn)評估概述014.1.1房地產(chǎn)及其特性1)房地產(chǎn)及不動產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、通信等設(shè)備)組成的整合體。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分,并不意味著土地和建筑物只有合成一體時才成為房地產(chǎn),單純的土地或建筑物都是房地產(chǎn),是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài),房地產(chǎn)只是一種統(tǒng)稱。因此在房地產(chǎn)評估中,評估對象有三種,即土地、建筑物和房地合一。4.1.1房地產(chǎn)及其特性房地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評估。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面。物質(zhì)實體是其中看得見、摸得著的部分,是房地產(chǎn)權(quán)益的載體;權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。1)房地產(chǎn)及不動產(chǎn)的概念4.1.1房地產(chǎn)及其特性2)房地產(chǎn)的特性④投資大量性。②使用長期性。房地產(chǎn)的特性如下。①位置固定性。010302③影響因素多樣性。04054.1.1房地產(chǎn)及其特性2)房地產(chǎn)的特性⑤保值增值性。⑥投資風(fēng)險性。房地產(chǎn)的長期使用性和保值增值性使其成為投資回報率較高的行業(yè),同時,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險也比較大,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要來自三個方面。首先,房地產(chǎn)無法移動,建成后又不易改變用途。如果市場銷售不對路,很容易造成長期的空置、積壓。其次,房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長,從取得土地到房屋建成銷售,通常要3~5年的時間,在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化,都會對房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。最后,自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等,也會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。⑦難以變現(xiàn)性。⑧使用限制性。4.1.2房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估是指專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值進行估算。評估人員在進行評估活動時,必須受到行業(yè)行為準則的約束,在一定的評估原則下開展評估活動。房地產(chǎn)評估當(dāng)然要遵循資產(chǎn)評估的一般原則,但房地產(chǎn)本身的特殊性,決定了房地產(chǎn)評估還應(yīng)遵循一定的專業(yè)性原則。房地產(chǎn)評估的專業(yè)性原則主要有以下方面。①最有效使用原則。②合法原則。③房地綜合考慮原則。盡管房屋建筑物和土地是可以區(qū)別的評估對象,但是由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內(nèi)在聯(lián)系,我們應(yīng)在評估中把兩者作為相互聯(lián)系的對象綜合地評估。④區(qū)域及地段原則。4.1.3房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估應(yīng)按照以下程序進行。①明確評估基本事項。評估人員要明確評估對象一方面要從物質(zhì)實體上明確房地產(chǎn)的名稱、坐落地、用途、面積層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、取得時間、使用年限、維修保養(yǎng)狀況等;另一方面從權(quán)益狀況看,要明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬等。明確評估目的就是要確定評估結(jié)果的具體用途。明確評估時點就是要明確評估基準日,評估結(jié)果是否合理主要是針對評估基準日而言的。明確評估的具體工作時間是指明確評估機構(gòu)從接受委托到提交報告的工作時間。②擬訂評估工作方案。在明確了評估基本事項的基礎(chǔ)上,評估人員應(yīng)當(dāng)對評估項目進行充分分析,擬訂評估作業(yè)計劃。4.1.3房地產(chǎn)評估的程序⑤確定評估結(jié)果,撰寫評估說明和評估報告。④選用評估方法評定估算。如果條件允許,每一個評估項目最好能選擇兩種或兩種以上的方法進行評估,以便相互比較驗證。③搜集資料。房地產(chǎn)評估人員必須到評估現(xiàn)場進行實地查勘。弄清楚房地產(chǎn)的位置和周邊環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施,以及評估對象的物質(zhì)狀況,如外觀、結(jié)構(gòu)、面積、裝修、設(shè)備等;并對委托方提供的和事先搜集到的有關(guān)資料進行核實和驗證。4.2房地產(chǎn)價格及其影響因素024.2.1房地產(chǎn)價格的種類1)房地產(chǎn)價格根據(jù)權(quán)益的不同可以分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格房地產(chǎn)發(fā)生交易時,所針對的權(quán)益有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。所針對的房地產(chǎn)權(quán)益不同,其價格就不同,如房地產(chǎn)使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格等。2)房地產(chǎn)價格按價格形成方式的不同可分為市場交易價格和評估價格市場交易價格是房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等。4.2.1房地產(chǎn)價格的種類3)房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)的實物形態(tài)不同可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格土地價格主要包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。單純的土地及附有建筑物的房地產(chǎn)中的土地的價格都是土地價格。同一塊土地,其開發(fā)條件不同,會有不同的價格。建筑物價格,是指純建筑物部分的價格,不包含其占用的土地的價格。房地產(chǎn)價格,是指建筑物連同其占有的土地的價格。4.2.1房地產(chǎn)價格的種類4)房地產(chǎn)價格按房地產(chǎn)價格的表示單位不同可劃分為總價格、單位價格和樓面地價房地產(chǎn)總價格是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格有三種情況:對土地而言,是指單位土地面積的土地價格;對建筑物而言,是指單位建筑面積的建筑物價格;對房地產(chǎn)而言,是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)的單位價格能反映房地產(chǎn)價格水平的高低,而房地產(chǎn)總價格則一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價又稱單位建筑面積地價,是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格÷建筑總面積。因為,容積率=建筑總面積÷土地總面積,所以,樓面地價=土地單價÷容積率。4.2.1房地產(chǎn)價格的種類公告地價,是指政府定期公告的土地價格,在有些國家和地區(qū),一般作為征收土地增值稅和征用土地進行補償?shù)囊罁?jù)。0201申報價格,是指房地產(chǎn)權(quán)利人向政府申報的房地產(chǎn)交易成交價格。5)其他價格類型4.2.2房地產(chǎn)價格的特征同樣一宗房地產(chǎn),在不同的用途下,產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地,在不同的規(guī)劃用途下,其使用價值是不一樣的,土地價格與其用途的相關(guān)性極大。2)房地產(chǎn)價格與用途相關(guān)房地產(chǎn)的買賣、抵押等只是轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。因此,發(fā)生經(jīng)濟行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同,形成的房地產(chǎn)權(quán)益不同,其權(quán)益價格也不相同,1)房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格4.2.2房地產(chǎn)價格的特征由于房地產(chǎn)的個別性,沒有兩宗房地產(chǎn)條件是完全一致的,房地產(chǎn)的價格具有個別性?？梢愿鶕?jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律,對影響房地產(chǎn)價格的因素進行比較,從而能夠比較房地產(chǎn)的價格。3)房地產(chǎn)價格具有個別性4)房地產(chǎn)價格具有可比性4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格受到許多因素的影響,通常將影響因素劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三大類。4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素1)一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性影響的因素。這些因素主要包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素等。(1)社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要是指社會發(fā)展狀況、社會環(huán)境等因素。(2)經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素較為復(fù)雜。它通常集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)的供求狀況上,通過房地產(chǎn)的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價格。(3)行政因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素,是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素。例如,土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格政策、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收政策、交通管制等。4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素2)區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對該區(qū)域的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境狀況因素等。(1)商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系,如果商服繁華度較高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。(2)道路通達因素這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度,道路的級別(主干道、支路)越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也越高。(3)交通便捷因素這是指交通的便捷程度,包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共的便利程度。其便捷度越高,房地產(chǎn)價格水平也較高。(4)城市設(shè)施狀況因素4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素2)區(qū)域因素城市設(shè)施可以分為以下三類。①基礎(chǔ)設(shè)施。主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通信等設(shè)施。②生活設(shè)施。主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。③文體娛樂設(shè)施。主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。以上三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完備度、文體娛樂設(shè)施完備度等指標衡量,這些指標一般都會對房地產(chǎn)價格形成正相關(guān)影響。(5)環(huán)境狀況因素若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重,則房地產(chǎn)價格水平較低。4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素3)個別因素個別因素是指房地產(chǎn)的個別性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素,它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的因素。個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。(1)土地個別因素土地個別因素也叫宗地因素,是宗地自身的條件和特征對該地塊價格產(chǎn)生影響的因素。對土地價格影響較大的土地個別因素主要有下列幾個。①區(qū)位因素。區(qū)位也稱為宗地位置,是影響地價的一個非常重要的因素。②面積因素、寬度因素和深度因素。一般來說,宗地面積必須適宜,規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮,從而降低單位地價。宗地臨街寬度過窄,宗地臨街深度過淺、過深,都不適合土地最佳利用,從而影響地價水平。③形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地不便于利用,地價較低。④地力因素、地質(zhì)條件因素、地勢因素和地形因素。⑤容積率因素。容積率因素也是影響土地價格的主要因素之一,容積率越大,地價越高;容積率越小,地價越低。容積率與地價一般不呈線性關(guān)系。⑥用途因素。土地的用途對地價影響相當(dāng)大,同樣一塊土地,規(guī)劃為不同用途,則地價不相同。一般來說,對于同一宗土地而言,商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。4.2.3房地產(chǎn)價格的影響因素3)個別因素⑦土地生熟程度。土地生熟程度是指被開發(fā)的程度,土地的被開發(fā)程度越高,則地價也越高。通常,土地有生地、毛地、熟地之分,熟地的價格要高于生地和毛地的價格。(2)建筑物個別因素影響建筑物價格的個別因素有：①面積、結(jié)構(gòu)、材料等。②設(shè)計、設(shè)備等是否良好。③施工質(zhì)量。④法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。例如,建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護等。⑤建筑物是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。4.3房地產(chǎn)評估的收益法034.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益法又稱為收入資本化法、收益還原法,是最常用的評估方法之一。在房地產(chǎn)交易時,房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額,補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入,必須等于他每年能從房地產(chǎn)中獲得的凈收益。用公式表示：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率這種理論的抽象,包含著三個假設(shè)前提:①凈收益每年不變;②資本化率固定;③收益為無限年期。運用收益法評估,首先要求取凈收益,其通過總收益減總費用求得;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么u估房地產(chǎn)的價值。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益年期有限的房地產(chǎn)價值計算公式為最一般的公式為V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)+....+An/(1+Y1)(1+Y2)......(1+Yn)式中,V為估價對象在價值時點的收益價值;Ai為估價對象未來各期的凈運營收益,簡稱凈收益,其中,A1,A2,…,An,分別為相對于價值時點而言的未來第1,2,…,n期末的凈收益;Yj為估價對象未來各期的報酬率,也稱為折現(xiàn)率,其中,Y1,Y2,…,Yn分別為相對于價值時點而言的未來第1,2,…,n期的報酬率;n為估價對象的收益期或持有期,是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益或轉(zhuǎn)售時止的時間。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍對上述公式說明如下①上述公式是收益法基本原理的公式化,是收益法的原理公式,主要用于理論分析。②在實際估價中,通常假設(shè)報酬率長期不變,即Y1=Y2=…=Yn=Y。因此,上述公式可簡化為V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n4.3.1收益法的基本思路與適用范圍③當(dāng)上述公式中的A每期不變或者按一定規(guī)律變動,以及n為有限期或無限期的情況下,可推導(dǎo)出后面的各種公式(也稱為估價模型)。因此,后面的各種公式實際上是上述公式的特例。④收益法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。在實際中,如果凈收益發(fā)生的時間相對于價值時點不是在期末,而是在期初或期中,則應(yīng)對凈收益或者報酬資本化法公式進行相應(yīng)的調(diào)整。如果是按照凈收益發(fā)生在期初對報酬資本化法公式進行調(diào)整,則調(diào)整后的收益法公式為：V=A1/+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n-14.3.1收益法的基本思路與適用范圍實際評估中,有時候假定凈收益每年不變,如果收益期為有限年,則計算公式為公式原型為V=A/Y[1-1/(1+Y)n]??=??1+??+??(1+??)2+…+??(1+??)??4.3.1收益法的基本思路與適用范圍此公式的假設(shè)前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報酬率為Y,且Y≠0;③收益期為有限年n。如果收益期為無限年,則計算公式為上述公式的假設(shè)前提是其在數(shù)學(xué)推導(dǎo)上的要求。報酬率Y在現(xiàn)實中是大于零的,因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。V=A/Y這是一個在評估實務(wù)中經(jīng)常運用的計算公式,其成立的條件為:①凈收益A每年不變;②資本化率Y固定且大于零;③收益期為有限年n。此公式的假設(shè)前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報酬率為Y,且Y>0;③收益期為無限年。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(1)凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益,一般以年為單位。在確定凈收益時,必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益,由于實際凈收益受到多種因素的影響,通常不能直接用于評估。例如,當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制,致使房地產(chǎn)的收益偏高或降低,而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;或者當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài),收益偏低;或者當(dāng)前收益權(quán)利人經(jīng)營不善,導(dǎo)致虧損,凈收益為零甚至為負值;或者土地處于待開發(fā)狀態(tài),無當(dāng)前收益,同時還必須支付有關(guān)稅費,凈收益為負值等。因此,必須對上述實際凈收益進行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素,取得在正常市場條件下的房地產(chǎn)用于最佳利用方向上的凈收益值,該凈收益值還應(yīng)該包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。我們把這種收益稱為合理預(yù)期,只有客觀凈收益才能夠作為評估的依據(jù)。凈收益計算公式為:凈收益=總收益-總費用4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(2)客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益,也就是被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。在求取總收益時,要以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ),而不能以實際收益計算。在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時,房地產(chǎn)必須處于最佳利用狀態(tài)。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟中,客觀收益應(yīng)為正常使用下的正常收益。由于現(xiàn)實經(jīng)濟過程的復(fù)雜性,呈現(xiàn)在評估人員面前的收益狀況也非常復(fù)雜,因而收益的確定較難。例如,某種經(jīng)營能帶來的收益雖較豐厚,但在未來存在激烈競爭或存在潛在的風(fēng)險,使現(xiàn)實收益具有下降的趨勢,在這種情況下,評估人員就不能用現(xiàn)實收益進行估價,而必須加以修正。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(3)客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出,如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。在估價時總費用也應(yīng)該是客觀費用?？傎M用所應(yīng)包含的項目隨待估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。有些費用支出是正常支出,有些是非正常支出。對于作為從總收益中扣除的總費用,評估人員要認真分析,剔除不正常的費用支出。(4)凈收益的估算房地產(chǎn)凈收益的具體估算因評估對象的收益類型不同而有所不同,可歸納為以下幾種情況。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算①出租型房地產(chǎn)凈收益的估算。出租型房地產(chǎn)是收益法評估的典型對象,包括出租的住宅、寫字樓、商場、標準廠房、倉庫和場地等,其凈收益通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等。在實際估算時,維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否需要扣除,應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。如果保證房地產(chǎn)正常使用的費用均由出租方承擔(dān),則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?如果維修費、管理費等費用全部或部分由承租方承擔(dān),則扣除的項目就不包括這些應(yīng)由承租方承擔(dān)的費用。需要注意的是,房地產(chǎn)評估中一般考慮與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收,而所得稅是針對業(yè)主的,故所得稅一般不作為費用扣除。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的估算。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的特點是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者,房地產(chǎn)的租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)具體又可分為下列兩種:一是商業(yè)用房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤的余額。二是工業(yè)用房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料估算凈收益,凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤的余額。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算資本化率又稱還原利率,它是決定評估價值最關(guān)鍵的因素。這是因為,評估價值對資本化率最為敏感。資本化率的每一個微小變動,都會使評估價值發(fā)生顯著改變。這就要求評估人員確定的資本化率的精度遠遠高于凈收益的精度。由于確定資本化率是一項復(fù)雜的、精度較高的工作,所以運用收益法的評估人員必須具有較高的評估水平和豐富的經(jīng)驗。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算(1)資本化率的實質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。投資的目的是賺取利潤。在收益性房地產(chǎn)交易中,投資者購買房地產(chǎn)所支付的價格就是他的投資,房地產(chǎn)帶來的凈收益就是利潤。因此,資本化率的大小同投資風(fēng)險的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。一般來說,銀行存款的風(fēng)險很小,因而存款利率較低。資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。對投資行為來說,大多數(shù)的投資都存在不同程度的風(fēng)險。資本化率越高,意味著投資風(fēng)險越大,在凈收益不變的情況下,房地產(chǎn)價值越低。處于不同用途、不同區(qū)位和不同交易時間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險各不相同,因此,資本化率也各不相同。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算(2)資本化率的估算方法①凈收益與售價比率法。評估人員從市場上搜集近期交易的與待評估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料,反算出它們各自的資本化率,這種方法稱為凈收益與售價比率法。該方法運用的是房地產(chǎn)商品的替代性,選取的交易案例均來自市場。這種方法最為直接地反映了市場供求狀況。因此,反算出來的資本化率基本上能夠反映投資該房地產(chǎn)的利潤率。此時求得的各資本化率是用實際收益與房地產(chǎn)價格之比求出來的,可以通過選取多個案例的資本化率取平均值的辦法來消除各種偶然因素的干擾。具體可以根據(jù)實際情況,采取簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值。這種方法要求市場發(fā)育比較充分,交易案例比較多。評估人員必須擁有充足的資料,并盡可能以與待評估房地產(chǎn)情況接近的資料作為參照。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算【例4.1】在房地產(chǎn)市場中收集到四個與待評估房地產(chǎn)類似的交易實例,見表4.1(假設(shè)交易價格為無限年期的價格)。表4.1凈收益與售價交易實例對以上四個可比實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均,就可以得到資本化率為:Y=(7.41%+7.06%+6.72%+6.85%)÷4=7.01%②累加法。累加法又稱安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法,是以無風(fēng)險報酬率為基礎(chǔ),再加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。其計算公式為:4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算資本化率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險調(diào)整值報酬率也稱安全利率。這種方法首先選擇市場上無風(fēng)險的資本投資的收益率作為安全利率,通常選擇銀行中長期利率或國庫券利率作為安全利率。然后根據(jù)影響待評估房的社會經(jīng)濟環(huán)境,估計投資風(fēng)險程度,確定一個調(diào)整值,在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險調(diào)整值。這種方法對市場要求不高,應(yīng)用比較廣泛,但確定風(fēng)險調(diào)整值時主觀性較強,不容易掌握。③排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料,然后把各項投資按收益的大小排序,估計待評估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi),并把它插入其中,確定資本化率。a.綜合資本化率。這是把土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算b.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。c.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系,可用公式表示如下:Y=(Y1L+Y2B)/(L+B)式中,Y為綜合資本化率;Y1為土地資本化率;Y2為建筑物資本化率;L為土地價值;B為建筑物價值。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算房地產(chǎn)收益期限要根據(jù)具體的評估對象、評估對象的壽命及評估時采用的假設(shè)條件等來確定。0201對于以單獨的土地和單純的建筑物作為評估對象的,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的期限。計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷。3)收益期限的確定4.3.2收益法中各參數(shù)的估算對于以房地合一作為評估對象的,如果建筑物的經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限,則一般采用以下方法處理:先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的期限,計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。對于以房地合一作為評估對象的,如果建筑物的經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權(quán)年限,則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的期限。計算凈收益時不扣除建筑物的折舊費和土地取得費用的攤銷。3)收益期限的確定4.3.3運用收益法的具體計算公式其計算公式為:房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率式中,房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金運用收益法,只要待估對象具有連續(xù)的、可預(yù)測的凈收益,就可以評估其價值。其可以評估單獨的土地價值,也可以評估單獨的地上建筑物價值,還可以評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值。1)評估房地合一的房地產(chǎn)價值4.3.3運用收益法的具體計算公式2)單獨評估土地的價值(1)由土地收益評估土地價值一般適用于空地出租的情況。計算公式為:土地價值=土地凈收益土地收益率式中:土地凈收益=土地總收益-土地總費用土地總費用=管理費+維修費+稅金(2)由房地產(chǎn)收益評估土地價值其計算公式為:

①土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值式中:建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)年貶值額=建筑物重置價-殘值耐用年限②土地價值=房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益土地收益率建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物收益率4.3.3運用收益法的具體計算公式3)單獨計算建筑物的價值計算公式為:建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值建筑物價值=房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益建筑物收益率在運用以上公式求取房地產(chǎn)凈收益時,都是通過房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費用而得到的。這里需要特別說明的是,用來求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費用不包含建筑物折舊費。同時,以上所列計算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期,但在評估實務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.2】某寫字樓的土地是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明使用期限為50年,不可續(xù)期。預(yù)測該寫字樓正常情況下每年的凈收益為80萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。請計算該寫字樓的收益價值。【解】該寫字樓的收益價值計算如下V=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=80/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]=915.19(萬元）【例4.3】某宗房地產(chǎn)的收益期可視為無限年,預(yù)測其未來每年的凈收益為80萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。請計算該房地產(chǎn)的收益價值?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)的收益價值計算如下4.3.4收益法應(yīng)用舉例V=A/Y=80/8.5%=941.18(萬元)與例4.2中44年土地使用期限的寫字樓價值915.19萬元相比,例4.3中無限年的房地產(chǎn)價值要大25.99萬元(941.18-915.19=25.99萬元)?！纠?.4】6年前,甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用期限為50年的土地,乙企業(yè)出資300萬元,合作建設(shè)一幢建筑面積為3000平方米的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓。建設(shè)期為2年。建成后的辦公樓建筑面積中,1000平方米歸甲單位所有,2000平方米由乙企業(yè)使用20年,使用期滿后無償歸甲單位所有?，F(xiàn)在,乙企業(yè)有意將其使用部分的辦公樓在使用期滿后的剩余期限買下來,甲單位也樂意出賣。但雙方對價格有爭議,協(xié)商請評估機構(gòu)評估。4.3.4收益法應(yīng)用舉例【解】本題的評估對象是未來16年后(乙企業(yè)的使用期限為20年,扣除已經(jīng)使用的4年,剩余期限為16年)的28年建設(shè)用地使用權(quán)(土地使用期限為50年,扣除建設(shè)期2年和乙企業(yè)的使用期限20年,剩余期限為28年)和房屋所有權(quán)在現(xiàn)在的價值。評估思路之一是采用比較法,尋找市場上類似房地產(chǎn)44年的價值和16年的價值,然后將兩者相減即可。評估思路之二是采用收益法(未來凈收益的現(xiàn)值之和),其中又有兩種求法:一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和,然后將兩者相減;二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。下面采用收益法的第一種求法。4.3.4收益法應(yīng)用舉例據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時與該辦公樓相似的寫字樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,據(jù)估價師分析預(yù)測,其未來月租金穩(wěn)定在80元,出租率為85%,年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的使用年限為60年,價值時點以后的剩余使用年限為60-4=56(年),建筑物使用年限晚于土地使用期限結(jié)束,收益期根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限確定。(1)求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12÷10000=106.08(萬元)V44=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬元)4.3.4收益法應(yīng)用舉例(2)求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和(3)求取未來16年后的28年建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在現(xiàn)在的價值V=V44-V16=1044.79?829.94=214.85(萬元)V16=106.08/10%×[1?1(1+10%)16]=829.94(萬元)4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.5】已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為2500元/平方米,報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)30年收益權(quán)利的價格計算如下V=Vn×(1+Y)N-n[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]=2500×(1+10%)40?30×[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=2409.98(元/平方米)4.3.4收益法應(yīng)用舉例0102030405【例4.6】已知某宗收益性房地產(chǎn)在30年建設(shè)用地使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為3000元/平方米。請計算該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報酬率為8%下的價格。v-YN(1+YN)N[1+YN)N-1]/Yn（1+Yn）n[(1+YN)N-1]=3000×10%×(1+10%)30×[(1+8%)50-1]/8%×(1+8%)50×[(1+10%)30-1]=3893.00(元/平方米)【解】該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)下的價格計算如下4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.7】甲房地產(chǎn)的收益期為50年,單價為2000元/平方米;乙房地產(chǎn)的收益期為30年,單價為1800元/平方米。報酬率均為6%,其他條件相同。請比較該兩宗房地產(chǎn)的價格高低?！窘狻勘容^該兩宗房地產(chǎn)的價格高低,需要將它們轉(zhuǎn)換為相同期限下的價格。為計算方便,將它們轉(zhuǎn)換為無限年下的價格4.3.4收益法應(yīng)用舉例甲房地產(chǎn)價格V0=V50÷K=2000÷[1?1(1+6%)50]=2114.81(元/平方米)乙房地產(chǎn)價格V0=V30÷K30=1800÷[1?1(1+6%)30]=2179.47(元/平方米)由上可知,乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格(1800元/平方米<2000元/平方米),實際上卻高于甲房地產(chǎn)的價格(2179.47元/平方米>2114.81元/平方米)。01024.3.4收益法應(yīng)用舉例V45=V50×K45/K50=1200×(1+10%)50?45×[(1+10%)45-1](1+10%)50-1=1193.73(元/平方米)【解】本題通過基準地價求取該工業(yè)用地目前的價格,實際上是將使用期限為法定最高年限(50年)的基準地價轉(zhuǎn)換為45年(原取得的50年使用期限減去已經(jīng)使用5年)的基準地價。具體計算如下【例4.8】某宗5年前以出讓方式取得的50年使用期限的工業(yè)用地,目前所處地段的基準地價為1200元/平方米。該基準地價在評估時設(shè)定的使用期限為法定最高年限。除使用期限不同外,該工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同。土地報酬率為10%。請通過基準地價求取該工業(yè)用地目前的價格。4.3.4收益法應(yīng)用舉例凈收益每年不變的公式還有一些其他作用,例如可用來說明在不同報酬率下土地使用期限長到何時,有限期的土地使用權(quán)價格接近無限年的土地所有權(quán)價格。通過計算可以發(fā)現(xiàn),報酬率越高,接近無限年的價格越快。假設(shè)將兩者相差萬分之一看作接近,當(dāng)報酬率為2%時,需要520年才能接近無限年的價格,3%時需要350年,4%時需要260年,5%時需要220年,6%時需要180年,7%時需要150年,8%時需要130年,9%時需要120年,14%時需要80年,20%時需要60年,當(dāng)報酬率為25%時,只要50年就相當(dāng)于無限年的價格。【例4.9】擬評估某住宅價格,該住宅面積為145.47平方米,可用于出租。(1)年有效租金收入的確定。4.3.4收益法應(yīng)用舉例估價人員對估價對象周邊區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)租金收入標準