《資產(chǎn)評估學(xué)》 課件 02資產(chǎn)評估的基本方法（上）

資產(chǎn)評估的基本方法（上）資產(chǎn)評估學(xué)20XX/01/01劉勛錄2.1成本法012.2收益法022.1成本法012.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義成本法又稱重置成本法,是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的重置成本減去其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)如下。(1)資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本資產(chǎn)的原始成本越高,資產(chǎn)的原始價值越大,反之則小,二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理,采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估,必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的,而二者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平,后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時,資產(chǎn)的重置成本越高,其重置價值越大。(2)資產(chǎn)的價值是一個變量2.1.1成本法及其前提條件1)成本法的基本含義資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其他因素的變化而變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素,除了市場價格,還有:①資產(chǎn)投入使用后,由于使用磨損和自然力的作用,其物理性能會不斷下降,價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗,也稱實(shí)體性貶值。②新技術(shù)的推廣和運(yùn)用,使企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較,在技術(shù)上明顯落后、性能降低,因此其價值也相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗,也稱功能性貶值。③資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素(包括政治因素、宏觀政策因素等)變化,引致資產(chǎn)價值降低。例如,政府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用,使資產(chǎn)價值下降,這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗,也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。2.1.1成本法及其前提條件根據(jù)成本法的定義,資產(chǎn)評估值的基本計(jì)算公式可以表述為:資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值額-功能性貶值額-經(jīng)濟(jì)性貶值額成本法的計(jì)算公式為正確運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)提供了思路,在評估實(shí)操中,重要的是依照此思路,確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2.1.1成本法及其前提條件2)成本法的前提條件采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件如下。②應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的,許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時,現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。③形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ),采用成本法評估資產(chǎn),首先要確定這些耗費(fèi)是必需的,而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平。①被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類及其估算方法重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指利用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平生產(chǎn)或建造與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格,但在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面有差異。應(yīng)該注意的是,無論是更新重置成本還是復(fù)原重置成本,資產(chǎn)本身的功能不變。在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下,應(yīng)選擇更新重置成本,因?yàn)樗霞夹g(shù)進(jìn)步的要求和市場競爭的法則。2.1.2成本法中基本要素的估算重置成本的估算方法一般如下。(1)重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成,把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式,區(qū)分為按直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指購建全新資產(chǎn)時所花費(fèi)的直接計(jì)入購建成本的那部分成本,如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項(xiàng)目成本,機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的購置費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等項(xiàng)目成本。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項(xiàng)加總。間接成本是指構(gòu)建過程中不能直接計(jì)入成本,但又與資產(chǎn)形成有關(guān)的一些支出,如企業(yè)管理費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)等。在實(shí)際工作中,間接成本可以通過下列方法計(jì)算。①按人工成本比例法計(jì)算,計(jì)算公式為:間接成本=人工成本總額×成本分配率其中成本分配率=間接成本額人工成本額×100%②按直接成本百分率法計(jì)算,計(jì)算公式為:間接成本=直接成本×間接成本占直接成本的百分比2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.1】重置購建設(shè)備一臺,現(xiàn)行市場價格為每臺5萬元,運(yùn)雜費(fèi)1000元,直接安裝成本為800元,其中原材料300元,人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為人工成本的80%,該機(jī)器設(shè)備的重置成本為:直接成本=50000+1000+800=51800(元)重置成本合計(jì)=51800+400=52200(元)其中,直接成本為51800元;間接成本(安裝成本)為500×0.8=400(元)。(2)價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù),將被評估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法,其計(jì)算公式為:重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×價格指數(shù)2.1.2成本法中基本要素的估算或重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×(1+價格變動指數(shù))式中,價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù),也可以是環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)是評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點(diǎn)的價格指數(shù)之比,即:定基價格指數(shù)=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)資產(chǎn)購建時點(diǎn)的價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)可考慮按下式求得:式中,X為環(huán)比價格指數(shù);an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù),n=1,2,3,…,n?！纠?.2】某項(xiàng)被評估資產(chǎn)購建時賬面原值為50萬元,當(dāng)時該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為85%,評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)為130%,則:被評估資產(chǎn)重置成本=500000×(130%÷85%)≈764706(元)【例2.3】被評估資產(chǎn)賬面價值為20萬元,2015年建成,2020年進(jìn)行評估,經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格變動指數(shù)分別是:2016年為10%,2017年為17%,2018年為25%,2019年為25%,2020年為30%,則:被評估資產(chǎn)重置成本=200000×(1+10%)×(1+17%)×(1+25%)×2.1.2成本法中基本要素的估算1)重置成本的分類及其估算方法(1+25%)×(1+30%)×100%≈522844(元)價格指數(shù)法與重置核算法是估算重置成本時較常用的方法,但二者具有明顯的區(qū)別,表現(xiàn)在以下兩個方面。①價格指數(shù)法僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,又考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。②價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。明確價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別,有助于在重置成本估算中對方法的判斷和選擇。對一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn),采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當(dāng)然,價格指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn),即都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此,注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供的歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異,是應(yīng)用上述兩種方法時需共同注意的問題。2.1.2成本法中基本要素的估算(3)功能價值類比法功能價值類比法,是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系,通過參照物的價格或重置成本,以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時,人們習(xí)慣把線性關(guān)系條件下的功能價值類比法稱為生產(chǎn)能力比例法,而把非線性關(guān)系下的功能價值類比法稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。①生產(chǎn)能力比例法。這種方法通過尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,根據(jù)參照物的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例,估算被評估資產(chǎn)的重置成本。其計(jì)算公式為:被評估資產(chǎn)重置成本=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.4】某重置的一臺全新機(jī)器設(shè)備價格為5萬元,年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以確定其重置成本為:被評估資產(chǎn)重置成本=40005000×5=4(萬元)這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系,生產(chǎn)能力越強(qiáng),成本越高。應(yīng)用這種方法估算重置成本時,首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系,如果不存在這種線性關(guān)系,就不可以采用這種方法。②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。通過對不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn),許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系,當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)力強(qiáng)1倍時,其成本卻不一定多1倍,也就是說,資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只呈同方向變化,而不是等比例變化,這是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較,其關(guān)系可用下列公式表示:被評估資產(chǎn)重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本=該評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×該評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量??公式中的x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國,這個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4~1.2,如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),大家在評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。2.1.2成本法中基本要素的估算(4)統(tǒng)計(jì)分析法在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時,為了簡化評估業(yè)務(wù),節(jié)省評估時間,還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)的重置成本,這種方法的運(yùn)用步驟如下。第一,在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上,把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別,如:將房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等;將機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二,在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn),應(yīng)用功能價值類比法、價格指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。第三,依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計(jì)算公式為:??=??'??式中,K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本,計(jì)算公式為:被評估資產(chǎn)的重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計(jì)記錄中取得。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.5】評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,經(jīng)抽樣選擇具有代表性的適用設(shè)備5臺,估算其重置成本之和為30萬元,而該5臺具有代表性通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬元,該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則:K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備的重置成本=500×1.5=750(萬元)上述4種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法,應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法對某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時都能適用,但應(yīng)用時必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件,否則將得出錯誤的結(jié)論。2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。估算實(shí)體性貶值一般可以采取以下三種方法。(1)觀察法觀察法也稱成新率法,是指對被評估資產(chǎn),由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評估資產(chǎn)的實(shí)體性成新率,從而估算實(shí)體性貶值額。其計(jì)算公式為:資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本×實(shí)體性貶值率或資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)式中,實(shí)體性成新率是反映評估對象的現(xiàn)行實(shí)體性價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。實(shí)體性成新率的確定可以通過對比分析、技術(shù)測定和定性觀察等方法來實(shí)現(xiàn)。當(dāng)某些資產(chǎn)各組成部分新舊程度不一致時,應(yīng)根據(jù)各部分的重要程度和成本比重,計(jì)算其加權(quán)平均的新舊程度。實(shí)體性成新率與實(shí)體性貶值率的關(guān)系是:實(shí)體性貶值率=1-實(shí)體性成新率2.1.2成本法中基本要素的估算(2)使用年限法使用年限法(或稱年限法)利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體性貶值率(程度),進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值額。相關(guān)計(jì)算公式為:資產(chǎn)實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限總使用年限資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)×資產(chǎn)實(shí)體性貶值率即資產(chǎn)實(shí)體性貶值額=重置成本-預(yù)計(jì)殘值總使用年限×實(shí)際已使用年限式中,①預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中,通常只考慮金額較大的殘值,對金額較小的殘值可以忽略不計(jì)。②總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。其計(jì)算公式為:總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限其中實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2.1.2成本法中基本要素的估算2)資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法資產(chǎn)在使用中會受負(fù)荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率的計(jì)算公式為:當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時,表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限長;當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時,表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時,表示開工不足,資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。在實(shí)際評估過程中,資產(chǎn)利用率往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預(yù)計(jì)的資產(chǎn)繼續(xù)使用年限。2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.6】某資產(chǎn)2010年2月購進(jìn),2020年2月評估時,名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo),在正常使用情況下,其每天應(yīng)工作8小時,但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時。由此計(jì)算的資產(chǎn)利用率為:資產(chǎn)利用率=10×360×7.510×360×8×100%=93.75%由此可確定其實(shí)際已使用年限約為9.4年。此外,評估中經(jīng)常遇到被評估資產(chǎn)是經(jīng)過更新改造的情況。對于更新改造過的資產(chǎn),計(jì)算其實(shí)體性損耗時,還應(yīng)充分考慮更新改造投入的資金對資產(chǎn)壽命的影響,否則可能過高地估計(jì)實(shí)體性損耗。對更新改造問題,一般采取加權(quán)法來確定資產(chǎn)的實(shí)體性損耗。也就是說,先計(jì)算加權(quán)更新成本,再計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。相關(guān)計(jì)算公式為:加權(quán)更新成本(加權(quán)投資成本)=已使用年限×更新成本(或現(xiàn)行成本)2.1.2成本法中基本要素的估算【例2.7】某資產(chǎn)構(gòu)建于2007年,于2012年和2017年分別進(jìn)行了更新改造,現(xiàn)于2023年進(jìn)行評估,有關(guān)資料見表2.1。表2.1某待評估資產(chǎn)的加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限=4350000÷350000≈12.43(年)(3)修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài),可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值,屬于無形損耗。估算功能性貶值時,主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低,相應(yīng)確定功能性貶值額。同時,還要重視技術(shù)進(jìn)步因素,注意替代設(shè)備、替代技術(shù)和替代產(chǎn)品的影響,以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性貶值額的估算方法有以下兩種。(1)超額運(yùn)營成本現(xiàn)值法通常情況下,采用超額運(yùn)營成本現(xiàn)值法估算資產(chǎn)功能性貶值額可以按下列步驟進(jìn)行。第一,將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。第二,計(jì)算二者的差異,確定凈超額運(yùn)營成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在稅前扣除的,企業(yè)支付的超額運(yùn)營成本會引致稅前利潤額下降、所得稅稅額降低,使企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本低于其實(shí)際支付額,因此,凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。第三,估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。第四,以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)。其計(jì)算公式為:2.1.2成本法中基本要素的估算3)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法被評估資產(chǎn)功能性貶值額=(被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))【例2.8】對于某種機(jī)器設(shè)備,技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費(fèi)用,有關(guān)資料見表2.2。表2.2某設(shè)備的技術(shù)資料應(yīng)當(dāng)指出,對于新老技術(shù)設(shè)備的對比,還可對原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對比計(jì)算其功能性貶值額。(2)超額投資成本估算法功能性貶值額的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行,即超額投資成本可視同功能性貶值額。其計(jì)算公式為:功能性貶值額=復(fù)原重置成本-更新重置成本2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成的資產(chǎn)貶值。就表現(xiàn)形式而言,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營中的資產(chǎn)利用率下降,甚至閑置,并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營收益減少。當(dāng)有確切證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)存在經(jīng)濟(jì)性貶值時,可參考下面的方法估測其經(jīng)濟(jì)性貶值率或經(jīng)濟(jì)性貶值額。(1)間接計(jì)算法這種方法通過估算被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的變化來評價經(jīng)濟(jì)性損耗。首先計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率,然后再計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值額。經(jīng)濟(jì)性貶值率=1?資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力??×100%式中,x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評估對象的重置成本或重置成本減去實(shí)體性貶值額和功能性貶值額后的結(jié)果為基數(shù),按確定的經(jīng)濟(jì)性貶值率估測。(2)直接計(jì)算法在直接計(jì)算法下,經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式如下:經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅稅率)×(??/??,??,??)2.1.2成本法中基本要素的估算4)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法式中,(P/A,r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)?！纠?.9】某被評估生產(chǎn)線的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺產(chǎn)品,因市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,在未來可使用年限內(nèi),每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺。根據(jù)上述條件,假設(shè)功能價值指數(shù)為0.6,該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平:經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-[(20000-6000)÷20000]0.6×100%}≈(1-0.81)×100%=19%又如,數(shù)據(jù)承上例,假定每年減少6000臺產(chǎn)品,每臺產(chǎn)品損失利潤100元,該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10%,所得稅稅率為25%。則該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為:經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000×100)×(1-25%)×(P/A,10%,3)=450000×2.4869=1119105(元)在實(shí)際評估工作中也有經(jīng)濟(jì)性溢價的情況,即當(dāng)評估對象及其產(chǎn)品有良好的市場及市場前景,或有重大政策利好時,評估對象就可能存在著經(jīng)濟(jì)性溢價。2.2收益法022.2.1收益法及其前提條件1)收益法的基本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法,是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從于資產(chǎn)評估中按利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。該思路認(rèn)為,任何一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時,所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報(bào),即收益額。收益法利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段,把評估對象的預(yù)期獲利能力和獲利風(fēng)險(xiǎn)作為兩個關(guān)鍵指標(biāo)來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來評估其價值,容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受。所以,從理論上講,收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。當(dāng)然,運(yùn)用收益法評估尚需滿足一些前提條件。2.2.1收益法及其前提條件①被評估資產(chǎn)的未來收益可以用貨幣計(jì)量。評估對象的預(yù)期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時,影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主觀因素和客觀因素也應(yīng)是比較明確的,評估人員可以據(jù)此分析和測算被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。因?yàn)槭找娣ǖ倪\(yùn)用受被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益、折現(xiàn)率和被評估資產(chǎn)使用年限的制約,因此,運(yùn)用收益法的前提條件如下。2)收益法的前提條件2.2.1收益法及其前提條件2)收益法的前提條件②被評估資產(chǎn)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并可以用貨幣計(jì)量。被評估對象所具有的風(fēng)險(xiǎn)可以估測是測算折現(xiàn)率的前提。被評估對象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)不同,都會不同程度地體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險(xiǎn)上。對于投資者來說,風(fēng)險(xiǎn)大的投資,要求的回報(bào)率就高;而風(fēng)險(xiǎn)小的投資,其要求的回報(bào)率也可以相應(yīng)降低。③被評估資產(chǎn)的使用年限可以預(yù)測。被評估對象的使用年限,即取得預(yù)期收益的持續(xù)時間,是影響評估值的重要因素之一,因此,必須能夠合理地預(yù)測。2.2.2收益法的基本參數(shù)運(yùn)用收益法進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù),其中最重要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率和收益期限。1)收益額收益額是運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中,資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理,資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸屬于產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點(diǎn):①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;②用于資產(chǎn)評估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益,而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。因資產(chǎn)種類較多,不同種類資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式亦不完全相同。至于選擇哪一種作為收益額,評估人員應(yīng)根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)及評估目的決定,重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益,并與折現(xiàn)率口徑保持一致。關(guān)于收益額預(yù)測的內(nèi)容將在以后各章結(jié)合各類資產(chǎn)的具體情況分別介紹。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率要確定折現(xiàn)率,首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念,認(rèn)為將來的收益或利益低于現(xiàn)在的收益或利益,并且隨著收益時間向?qū)硗七M(jìn)的程度而有序地降低價值。同時,折現(xiàn)作為一個算術(shù)過程,把一個特定比率應(yīng)用于預(yù)期的收益,從而得出當(dāng)前的價值。這個特定比率即折現(xiàn)率。從本質(zhì)上講,折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率,是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下,對投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言,是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,也稱安全利率,是指沒有投資限制和障礙,任何投資者都可以投資并能夠獲得的投資報(bào)酬率。在具體實(shí)踐中,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參照同期國庫券利率或銀行儲蓄利率確定。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償,在數(shù)量上是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的那部分投資回報(bào)率。在資產(chǎn)評估中,因資產(chǎn)的行業(yè)分布、種類、市場條件等不同,資產(chǎn)折現(xiàn)率亦不相同。與折現(xiàn)率相近的一個概念是本金化率。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的,只是適用場合不同。人們習(xí)慣將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率,而將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為本金化率或資本化率。至于折現(xiàn)率與本金化率在量上是否相等,主要取決于同一資產(chǎn)在未來不同的時期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。2.2.2收益法的基本參數(shù)折現(xiàn)率的估算方法主要有以下三種。①市場比較法。該方法通過對市場上的相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析,來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。例如,對一臺待評估機(jī)器設(shè)備,通過在資產(chǎn)交易市場上調(diào)查,得到三臺與待評估機(jī)器設(shè)備同類的資產(chǎn)交易事例,分析得到它們的投資期望回報(bào)率分別為9%、9.5%和10.2%,求得它們的平均數(shù)為9.6%,則以9.6%作為待評估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。②資本資產(chǎn)定價模型法。資本資產(chǎn)定價模型是用來測算權(quán)益資本折現(xiàn)率的一種工具。用公式表示如下:資產(chǎn)折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+(社會平均收益率?無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)式中,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)用β表示?？梢钥闯?資產(chǎn)折現(xiàn)率與風(fēng)險(xiǎn)呈線性關(guān)系,這種關(guān)系如圖2.1所示。2.2.2收益法的基本參數(shù)2)折現(xiàn)率圖2.1資本資產(chǎn)定價模型假如電子業(yè)的β為1.52,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為7%,則電子類企業(yè)整體的資產(chǎn)折現(xiàn)率為16.64%(6%+7%×1.52)。這里需要說明的是,利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本,而非資本成本。③加權(quán)平均資本成本法。使用加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本,也考慮負(fù)債資本的成本。用公式表示為:加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=權(quán)益成本×權(quán)益比+負(fù)債成本×負(fù)債比其中權(quán)益成本=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(社會平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率)×風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)【例2.10】被評估企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為50%,平均長期負(fù)債成本為6%。據(jù)調(diào)查,評估時社會平均收益率為9%,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會平均風(fēng)險(xiǎn)的比率(β)為0.8。則:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=(9%-4%)×0.8=4%所有者權(quán)益要求的回報(bào)率=4%+4%=8%加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)=50%×6%+50%×8%=7%2.2.2收益法的基本參數(shù)收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位。收益期限由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件,以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。3)收益期限2.2.3收益法的基本計(jì)算公式收益法按評估對象未來預(yù)期收益有無限期劃分,分為有限期評估方法和無限期評估方法;按評估對象預(yù)期收益額的情況劃分,分為等額收益評估方法和非等額收益評估方法等。不同的評估方法的計(jì)算公式不盡相同,以下就等額收益評估方法和非等額收益評估方法分別給出相應(yīng)的計(jì)算公式。首先對所用字符的含義做如下統(tǒng)一的規(guī)定:P為評估值;i為年序號;Pn為未來第n年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值;R為未來第i年的預(yù)期收益;r為折現(xiàn)率或資本化率;ri為第i年的折現(xiàn)率或資本化率;t為收益年期;n為收益年期;A為年金。01022.2.3收益法的基本計(jì)算公式1)等額收益評估方法①在純收益每年不變、資本化率固定且大于零、收益年期無限的情況下:②在純收益每年不變、資本化率