地房地產(chǎn)行業(yè)分析

濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)分析

一、土地市場分析：

對土地市場的理解：

1、土地管理管控管控市場和政策不規(guī)范。

2、地價(jià)水平基本上和天津差不多。

3、單純依靠政府公開出讓方式獲取土地并不能支持我們長期持續(xù)的發(fā)展。

4、在市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源已十分有限。

5、良好的政府關(guān)系和社會背景是獲取土地的最重要因素。

6、城市整體規(guī)劃的修整及城市發(fā)展方向的確定將給開發(fā)企業(yè)帶來一些發(fā)展機(jī)會。

1、土地市場現(xiàn)狀：

①濟(jì)南以前的土地市場管理管控管控很不規(guī)范，開發(fā)商手中存有大量的土地資源，屬于

以前的遺留問題，自2002年11號令出臺后，土地市場正逐步正規(guī)化，目前正處于從

不規(guī)范一一規(guī)范的過程之中。

②2001年全年累計(jì)出讓土地面積為157.51萬平方米（2360畝）。2002年供應(yīng)量基本和

2001年持平。

③濟(jì)南市自2002年開始實(shí)行土地公開出讓:，但去年的工作進(jìn)展并不是很明顯，2002全

年不超過十宗。并且有三宗土地出現(xiàn)流拍。2003年10月土地出讓首次成功拍賣，而

且非常成功，每畝單價(jià)140萬。

④土地收購整理中心的收購是實(shí)際收購，由國土資源局下屬的土地儲備中心從土地方方

面收購?fù)恋兀ㄟ^銀行貸款或政府財(cái)政支出付給土地方地款，然后經(jīng)過整理，將三通

一平的土地交與國土資源局，在經(jīng)過該局的土地評估中心對該地塊評估（按基準(zhǔn)地價(jià)

上下浮動15%+土地出讓金+土地整理費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)），交與該局市場部組織公開出

讓。

⑤總體感覺濟(jì)南市地價(jià)水平和天津差不多。在中心城區(qū)內(nèi)東、南部地區(qū)土地價(jià)格高西、

北地區(qū)價(jià)格較低。

?目前市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地很少。一環(huán)內(nèi)除舊城改造外，基本上沒有可開發(fā)用地；一環(huán)與

二環(huán)之間也沒有很多的開發(fā)用地，即使有些看起來象閑置土地也大多有主。

⑦目前濟(jì)南市正在規(guī)劃城市新區(qū)建設(shè)，在城市的西南方向，大概規(guī)模為30平方公里，

但由于該區(qū)域涉及張莊軍用機(jī)場的搬遷問題，兩、三年內(nèi)進(jìn)展不會很順利。

⑧由于濟(jì)南市整體規(guī)劃尚未最終確定，及整頓土地的原因，土地局現(xiàn)在已經(jīng)凍結(jié)全部的

土地審批，今年上半年不會有供地相關(guān)相關(guān)計(jì)劃。預(yù)計(jì)2003年的土地供應(yīng)量不會很

大。

2、濟(jì)南市目前土地獲取方式：

①通過土地儲備中心的公開出讓（招標(biāo)，拍賣，現(xiàn)在濟(jì)南還未推行掛牌）。該方式是當(dāng)

地土地主管部門對外聲稱的土地出讓的唯一方式。（但事實(shí)并非如此）

②參與舊城改造，土地可以通過或撥的方式取得。但濟(jì)南市政府并沒有固定的優(yōu)惠政策

和條文，需要一事一議。

③與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā)或相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T及開發(fā)商介紹，現(xiàn)

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商手中尚有大量的土地（幾年前圈地的結(jié)果）。可以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作

或相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓取得土地購得土地及相應(yīng)規(guī)劃轉(zhuǎn)讓手續(xù)可由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商辦理。

但仍要向土地局交納出讓金和契稅。

④工業(yè)企業(yè)搬遷。即“騰籠換業(yè)”政策。與企業(yè)方協(xié)商，也符合政府將中心市區(qū)的大型

企業(yè)外遷的政策，對廠方給與相應(yīng)的補(bǔ)償，以滿足廠方搬遷及新建廠方的要求，并以

此獲得較好位置的土地。

⑤參與政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以獲取一些平衡用地。

⑥非正常渠道獲取土地，通過省、市政府的一些關(guān)系特批土地。（即當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提到

的省長工程或市長工程）陽光100即屬于此種方式。

3、濟(jì)南市土地價(jià)格及相關(guān)收費(fèi)：

①土地基準(zhǔn)地價(jià)及出讓金：

濟(jì)南市城區(qū)國有土地級別基準(zhǔn)地價(jià)表（1999年）

土地級別一級二級三級四級五級六級

元/平方米4654336223451226757499

商業(yè)用地

萬元/畝310224156825133

元/平方米324222311564845617425

住宅用地

萬元/畝216149104564128

元/平方米285616911050714581383

工業(yè)用地

萬元/畝19011270483926

且與市場現(xiàn)狀嚴(yán)重脫節(jié)，暗箱操作現(xiàn)象非常普遍，對于像我公司這種在當(dāng)?shù)貨]有太多社

會背景關(guān)系的外地企業(yè)發(fā)展極其不利。

2、建筑形式：

①濟(jì)南市房地產(chǎn)市場住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式以多層、小高層為主，結(jié)構(gòu)形式多樣，總體發(fā)

展水平與天津相近。

②在房型設(shè)計(jì)上理念比較先進(jìn)，基本上能夠做到三明采光、動靜分離、干濕分離，能夠

滿足業(yè)主生活居住的多方面需要，符合住宅設(shè)計(jì)的發(fā)展方向，但是在房型的細(xì)部構(gòu)思與

處理上還不夠體貼和人性化，與我公司在天津推出的產(chǎn)品還有一定的差距。

③在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比較經(jīng)濟(jì)、環(huán)保符合建材行

業(yè)發(fā)展方向的要求，但總體采用量不大，并沒有形成規(guī)模。室內(nèi)配電不足不能滿足人們

日益增長的需要，有待改進(jìn)。

④外檐效果比較不錯(cuò)，但與太陽城相比還有一定的差距。

⑤成品房在濟(jì)南房地產(chǎn)市場上還沒有出現(xiàn)，但是正有一部分相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目在考慮推出，

這方面我們是有經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢的。

⑥對小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的重視程度明顯不夠，以至于設(shè)計(jì)水平和投資程度都比較低，基本.上

只是為了達(dá)到規(guī)劃指標(biāo)而作，沒有特色和品位。

基本建筑形式比較見下表

天津濟(jì)南

地質(zhì)狀況軟土地質(zhì)地下水位高，基礎(chǔ)處理費(fèi)地質(zhì)情況復(fù)雜、地下水情況變化

用局比較大

基礎(chǔ)形式筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)筏板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)

結(jié)構(gòu)形式嵇混、框架、框剪傳混、框架、框剪

外檐裝修涂料面磚、涂料

室內(nèi)裝修毛坯房、成品房毛坯房

門窗塑鋼窗鋁合金窗、塑鋼窗

屋頂形式坡屋頂平頂、坡屋頂

采暖方式地板采暖、散熱氣采暖散熱氣采暖

環(huán)境較好一般

3、成本構(gòu)成

①濟(jì)南市建筑市場的總體價(jià)格水平與天津相當(dāng)接近，現(xiàn)將濟(jì)南市主要建筑結(jié)構(gòu)形式的造

價(jià)指標(biāo)與天津市當(dāng)前水平作一分析對比詳見下表：

濟(jì)南市建安工程費(fèi)基本造價(jià)指標(biāo)

基本指標(biāo)

項(xiàng)目名稱結(jié)構(gòu)形式

（7G/m2）

多層磚混750

住宅

高層（20層以下）框架1350

商住樓多層磚混或框架954

學(xué)生公寓多層磚混1132

多層框架1910

綜合辦公樓

高層框剪2693

賓館酒店高層框剪3957

濟(jì)南市與天津市手續(xù)辦理對比

編辦理環(huán)

天津市情況濟(jì)南市情況

號節(jié)

開發(fā)企在房地產(chǎn)開發(fā)拆遷管

1業(yè)在建委辦理理管控管控辦公室辦

資質(zhì)理

投資相

濟(jì)南市相關(guān)相關(guān)計(jì)劃

2關(guān)相關(guān)市建委審批

委員會投資處

計(jì)戈U

建材要

32003年1月1日起禁止使用粘土磚無明確禁用時(shí)間

求

建筑形

4新建住宅坡屋頂無明確規(guī)定

式

建委配套辦收取，165元/平米。修建區(qū)外大配城建基金管理管控管

5大配套套項(xiàng)控辦公室收取246元/

目包括道路，給排水，煤氣等相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目平米

墻體節(jié)能費(fèi)：10元/平

米

6墻改費(fèi)8元/平米

散裝水泥專項(xiàng)基金：

0.6元/平米

施工圖多層：1.3元/平米多層:3.38元/平米

7

審查費(fèi)高層：1.7元/平米高層：4.54元/平米

1~9層：總建筑面積的

8多層：總建筑面積的2%

2%

新建十層（含十層）以

人防面

上或基礎(chǔ)開挖深度超

積

9高層：首層投影面積過3米（含3

米）按照首層占地面積

建地下人防

廣9層建筑不建地下人

人防易

按照應(yīng)建人防面積繳納，2000元/平米防，按照總建筑而積繳

10地

折合總建筑面積為：40兀/平米納易地建

建設(shè)費(fèi)

設(shè)費(fèi):30元/平米

10層以上（含10層）

或基礎(chǔ)開挖深度超過3

米（含3米）

11

的建筑，按照應(yīng)建人防

面積繳納:3000元/平

米。

合約合約甲方持施工

工程運(yùn)圖在運(yùn)土前辦理。

12合同合約合同乙方在運(yùn)土過程中辦理，

土外運(yùn)渣土：2元/立米，

外購好土：1元/立米

在公用事業(yè)管理管控

施工用在節(jié)水辦辦理，指標(biāo)按照總建筑面積核定，管控局辦理，指標(biāo)按照

13

水指標(biāo)0.5噸/平米總建筑面積核定，1.5

噸/平米

商品房在房地產(chǎn)開發(fā)拆遷辦

預(yù)公室辦理，需完成總建

14在房管局辦理，基礎(chǔ)施工驗(yàn)收完畢。

售許可筑投資的25%,基礎(chǔ)施

證工驗(yàn)收完畢。

拆遷工開發(fā)商委托有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷，費(fèi)用可由開發(fā)商憑規(guī)劃許可

15

作協(xié)商。證到拆遷辦公室辦理

拆遷手續(xù)，并按照拆遷

面積交納5.6元/平米

的拆遷管理管控管控

費(fèi)。

在民政局區(qū)劃地名處

在各區(qū)地名辦辦理辦理，無明確收費(fèi)標(biāo)

16地名

地名標(biāo)志費(fèi)：0.7元/平米準(zhǔn)，每個(gè)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目

不少于3萬元。

工程費(fèi)按照實(shí)際工程

造價(jià)收取

供水工工程費(fèi)按照建筑面積收取：25元/平米

17增容費(fèi)按照水表口徑

程增容費(fèi)免收

收取:DN取:3.6萬元

~DN80:144萬元

電力工工程費(fèi)：72元/平米（多層），80元/‘平米（高層）工程費(fèi)按照實(shí)際工程

18

程供電貼費(fèi)免收造價(jià)收取

排水工工程費(fèi)按照實(shí)際工程

19工程費(fèi)按照建筑面積收?。?9元/平米

程造價(jià)收取

市公用設(shè)施管理管控管控辦公室收取氣源發(fā)展在公用事業(yè)管理管控

燃?xì)夤?/p>

20基金：20元/平米。工程費(fèi)在燃?xì)饧瘓F(tuán)收取，28管控局辦理，開戶費(fèi)按

程

元/平米。照小區(qū)總戶數(shù)收取，

2000元/戶。

在公用事業(yè)管理管控

供熱工小區(qū)自行建設(shè)的工程造價(jià)為30元/平米

21管控局辦理，建設(shè)費(fèi)為

程利用第一熱電廠的熱源造價(jià)為：

110元/平米。

綠化面積不能小于小

區(qū)總占地面積的35%,

綠化工按照規(guī)劃局批復(fù)的指標(biāo)確定綠化面積不足部分需繳納綠

22

程園林局不參與地代建費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)為土地

基準(zhǔn)地價(jià)+拆遷補(bǔ)償費(fèi)

+直接綠化費(fèi)）

天津市與濟(jì)南市建安工程費(fèi)對比圖例

注①以上指標(biāo)為濟(jì)南市建委2002年6月頒發(fā)的16號文件中規(guī)定的建安工程造價(jià)指標(biāo),

其指標(biāo)反映了濟(jì)南市當(dāng)今建筑市場的平均價(jià)格水平，具備一定的指導(dǎo)和參考價(jià)值。

②現(xiàn)以太陽城8#地相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目（11萬m，）為參照物，將天津市與濟(jì)南市的房地產(chǎn)相關(guān)

相關(guān)項(xiàng)目成本構(gòu)成作一預(yù)測對比，見下表：

濟(jì)南市與天津市房地產(chǎn)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目成本預(yù)測對比表

天津市濟(jì)南市差

指標(biāo)指標(biāo)值

項(xiàng)目備注

（元/（元/（元/

m1）m2）m2）

795.0810.0-15.0

一、土地費(fèi)

000

1、土地費(fèi)630.00630.000.00按照太陽城地價(jià)水平計(jì)算

-81.0

2、大配套費(fèi)165.00246.00

0

二、前期設(shè)計(jì)費(fèi)26.0026.000.00

1、設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)10.0010.000.00按照太陽城標(biāo)準(zhǔn)估算

2、土建設(shè)計(jì)費(fèi)10.0010.000.00按照天津市水平估算

3、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)6.006.000.00按照太陽城標(biāo)準(zhǔn)估算

三、前期、配套費(fèi)306.1293.412.70

55

（一）前期費(fèi)20.3525.65-5.30

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、放線4.624.620.00按照天津市水平估算

2、施工圖審查費(fèi)1.303.38-2.08

3、墻改費(fèi)6.0010.00-4.00

4、散裝水泥專項(xiàng)基金0.000.60-0.60

5、設(shè)計(jì)招標(biāo)、合同合約合約審查1.001.000.00

6、規(guī)劃成果0.800.800.00

7、地名費(fèi)及土地證0.700.300.40每個(gè)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目不少于3萬元

8、其他前期費(fèi)5.934.950.98

285.8267.8

（二）配套設(shè)施費(fèi)18.00

00

1、供電工程72.0072.000.00

2、給水工程21.0018.003.00

3、燃?xì)夤こ?6.0025.0011.00

4、排水工程22.0020.002.00按照濟(jì)南市水平估算

5、熱力工程30.0028.002.00按照濟(jì)南市水平估算

6、環(huán)境工程83.0083.000.00按照太陽城標(biāo)準(zhǔn)

7、智能化工程10.0010.000.00按照太陽城標(biāo)準(zhǔn)

8、其他工程11.8011.800.00

1388.1307.

四、土建工程費(fèi)81.13

8673

按濟(jì)南市相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目平均造價(jià)水

1、住宅土建工程費(fèi)840.00750.0090.00

平計(jì)算

2、成品房裝修400.00400.000.00按照太陽城標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

3、區(qū)內(nèi)公建53.8652.930.93見小區(qū)公建附表

4、示范小區(qū)獎(jiǎng)25.0025.000.00

-10.0

5、基礎(chǔ)處理費(fèi)50.0060.00濟(jì)南市地質(zhì)情況比較復(fù)雜

0

6、監(jiān)理費(fèi)10.0010.000.00與天津情況基本相同

7、質(zhì)量監(jiān)督獎(jiǎng)2.001.800.20按濟(jì)南市質(zhì)量監(jiān)督站收費(fèi)方法估算

8、招標(biāo)費(fèi)、施工合同合約合約審

3.003.000.00按濟(jì)南市招標(biāo)辦收費(fèi)方法估算

查費(fèi)

9、其它費(fèi)用5.005.000.00

120.0120.0

五、小區(qū)公建均攤費(fèi)0.00由相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模決定

00

六、不可預(yù)見費(fèi)20.0020.000.00

七、貸款利息40.0040.000.00

八、公共設(shè)施維修費(fèi)30.000.0030.00

九、工程直接成本小計(jì)2726.2578.147.8

01183

敏感成本因素的影響預(yù)測:

通過上表可看出在我們的開發(fā)過程中對工程造價(jià)影響最大的是土地成本，土地成本的不

明確性和高價(jià)性也證明了土地成本是開發(fā)過程中對工程造價(jià)的影響最為敏感的因素，如

果以我們在天津所作的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目作為參照物的話，我們基本上可以做出以下的推

論：

以11萬皿的建筑面積計(jì)算，假設(shè)容積率為0.9,占地面積為12.22萬而，以我們在太陽

城的工程直接成本控制指標(biāo)為界[（平米地價(jià)+246）X12.22+1687X11]+11W2726元

平米地價(jià)三689元

每畝地價(jià)W46萬元

三、房地產(chǎn)二級市場分析：

我們的結(jié)論

1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場由成長階段向成熟階段過渡

2、濟(jì)南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘和釋放

3、濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，但區(qū)域差異隨著政策的導(dǎo)向?qū)⒂兴兓?/p>

4、外來開發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展

5、樓盤定位主觀經(jīng)驗(yàn)性強(qiáng)，產(chǎn)品開發(fā)簡單，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭日趨激烈

6、消費(fèi)者逐漸成熟，但仍需要市場引導(dǎo)

7、市場結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，向合理價(jià)位的中檔住宅傾斜

1、房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧：

濟(jì)南市商品房正式發(fā)展是從1998年開始，經(jīng)過4年的發(fā)展，基本可以劃分為三個(gè)階段：

■1998——1999年，快速發(fā)展時(shí)期

1998年，停止實(shí)物分房，住房需求開始向市場化轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到非常大的發(fā)展

機(jī)遇。1999年，在需求增大的推動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成長，出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。

■2000年，穩(wěn)步發(fā)展階段

由于前兩年一些住宅相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的盲目上馬，導(dǎo)致2000年的市場空置率達(dá)到較高的水

平。房地產(chǎn)開發(fā)商的市場意識開始加強(qiáng)。

■2000年以后，在供應(yīng)量增加的同時(shí)，市場開始進(jìn)入提高水平和調(diào)整階段

市場逐漸成熟，個(gè)人購房比例明顯加大，異地品牌開發(fā)商進(jìn)入濟(jì)南拓展。

2、濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

(1)自2000年市場開發(fā)量增長較快，表現(xiàn)出明顯的增勢。

濟(jì)南1999一一2001年施工面積、竣工面積、銷售面積變化圖（單位：萬平米）

口房屋施工面積

■房屋竣工面積

口房屋銷售面枳

2002年全年各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)與2001年基本持立，市場開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。應(yīng)該注

意到，經(jīng)過自2000年銷售量達(dá)到歷史最高水平后開始回落，總體需求量基本穩(wěn)定在120

萬平米。

（2）市場成交價(jià)格自2000年保持平穩(wěn)增長。

濟(jì)南市1995-—2001年成交價(jià)格變化圖（元/平米）

T一平均價(jià)格

2002年成交價(jià)格據(jù)相關(guān)政府部門預(yù)計(jì)，與2001年相比，不會有太大的變化。

（3）、由于市場需求比較平穩(wěn)，導(dǎo)致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。

濟(jì)南1999——2001年商品房空置面枳（萬平米）

口空置面積I

2002年商品房空置面積突破40萬平米，空置量漕大，造成這種現(xiàn)象的原因主要是

市場樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，從空置房的總體情況看，主要有兩種：一種是處

在市二環(huán)以內(nèi)，因昂貴地價(jià)導(dǎo)致高價(jià)的商品房，此種房子的價(jià)位大多在3800

元/平米；另一種空置房則是地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套極差的低質(zhì)房，這

種房子價(jià)位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照舊無人問津。

3、濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析

濟(jì)南市.區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著

從總體看，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場東部、南部為熱點(diǎn)地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。這種區(qū)

域發(fā)展不均衡由來已久，在購房這心目中已經(jīng)形成一定的思維定勢。

自然環(huán)境的因素：南部地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢；

人文環(huán)境的因素：東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū)，文化氛圍濃厚；

市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)較落后，城市功能配套設(shè)施相對滯后。

（1）濟(jì)南目前房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局

濟(jì)南市的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局

南部：高檔住宅

東部：中高檔住宅

西、北部：低檔住宅為主

按照相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格檔次，將相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目基本分為三個(gè)檔次

2500元/平米以下

集中區(qū)域：城市西部、北部（槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）。

產(chǎn)品形式：6層帶閣樓

主要劣勢：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價(jià)偏低。但自2001

年，也出現(xiàn)了一些中高端相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，如陽光100（均價(jià)3000）,拉動了該區(qū)域價(jià)格開

始提升。

未來走勢：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較大。

2500—3500元/平米

集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。

產(chǎn)品形式：多層，有一部分高層相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目

主要優(yōu)勢：眾多政府機(jī)關(guān)和高校所在地，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，集中了一些高

技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費(fèi)能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為房地

產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。

未來走勢：良好的經(jīng)濟(jì)、人文基礎(chǔ)使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。

3500—5000元/平米以上

集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。

產(chǎn)品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅

主要優(yōu)勢：南部為山區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中心區(qū)高

昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢，使其成為高價(jià)住宅的集中地。

未來走勢：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開

發(fā)用地。城市中心區(qū)基本無空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價(jià)格高，住宅產(chǎn)品發(fā)

展空間不大。

（2）濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異將被逐漸弱化

市政發(fā)展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度

均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實(shí)施。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟(jì)南市將著重發(fā)

展西部，加大市政配套建設(shè)力度。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房地產(chǎn)

市場的發(fā)展。

高素質(zhì)樓盤帶動落后地區(qū)的發(fā)展

近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質(zhì)樓盤，其中非常有代表性的是陽光100、世紀(jì)

泉城等相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動了相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目周邊配套與環(huán)

境的改善。隨著今后開發(fā)量的不斷增加，西、北部區(qū)域必將會有相當(dāng)大的改觀。

4、濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)分析

截止2001年，濟(jì)南市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)177家，其中一級資質(zhì)5家，二級資質(zhì)27

家，三級資質(zhì)133家，四級資質(zhì)8家（新注冊未有資質(zhì)的4家）。

（1）濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類

A、政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。

這部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)得較早，對于初期的房地產(chǎn)發(fā)展起到重要的作用。如中房集團(tuán)、

濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)總公司等。

B、大集團(tuán)背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

這部分房地產(chǎn)企業(yè)往往是其它產(chǎn)業(yè)大集團(tuán)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢在于大集

團(tuán)雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。如果能將集團(tuán)

內(nèi)部資源進(jìn)行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代表是魯

能集團(tuán)和三聯(lián)集團(tuán)。

C、本地民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

這部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在濟(jì)南已經(jīng)有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目贏得市

民的認(rèn)同。濟(jì)南市民比較認(rèn)同企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品信譽(yù)度、樓盤知名度。它們的典型代

表企業(yè)是三慶集團(tuán)和普利集團(tuán)。

D、外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

相對于以上三種開發(fā)企業(yè)，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進(jìn)的產(chǎn)品、全新的營銷

理念，對市場起到推動作用。如香港新世界、大連萬達(dá)、陽光100等，下面我們將對異

地開發(fā)商著重分析。

（2）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究

隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的發(fā)展其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟(jì)南，

其中一些的知名的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目如：陽光100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、

外海西子城市花園、富翔天地、黃金時(shí)代等。這些相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目在運(yùn)作方式、營銷策劃

手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

開發(fā)的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實(shí)力。

大多數(shù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目選址于不被濟(jì)南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套、良好的服務(wù)逐漸打破了濟(jì)南消費(fèi)者購房時(shí)的區(qū)域情結(jié)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的開發(fā)方式。在營銷策劃、建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、物業(yè)管理管控管控等方面引

入知名企業(yè)，提高了產(chǎn)品的綜合素質(zhì)。

注重產(chǎn)品附加值。增加了物業(yè)管理管控管控的服務(wù)合適的合適的內(nèi)容，提高了相關(guān)相關(guān)

項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)，豐富了會所的功能，在產(chǎn)品研發(fā)上均領(lǐng)先于由濟(jì)南本土開發(fā)商。

注重營銷推廣手段的運(yùn)用。在相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場

的

作用。

相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目運(yùn)作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對銷售排期、銷售現(xiàn)場的控制以及對銷售

人員的管理管控管控都具有一定的先進(jìn)性。

5、濟(jì)南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析

此次調(diào)查，我們走訪了濟(jì)南市的15個(gè)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，在相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目分布區(qū)域、價(jià)格檔

次上進(jìn)行了選擇，力求保證樣本的全面性和準(zhǔn)確性。將產(chǎn)品特點(diǎn)基本歸結(jié)如下：

(1)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模

濟(jì)南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾

萬平米的小型樓盤。相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨著市場的

發(fā)展，未來的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目將向規(guī)?；l(fā)展。

(2)建筑形式

在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整個(gè)

社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤，在

東部區(qū)域市場內(nèi)更是比較少見各種建筑形式基本都帶有地下皂多層頂層一般為閣樓。

在消費(fèi)者認(rèn)同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價(jià)格合理，產(chǎn)品

滿足需求，也逐漸被認(rèn)可和接受。

（3）面積區(qū)間分布

基本為二室、三室設(shè)計(jì)，其中兩室最集中的分布在100——110平米，其次為120——130

平米。100——120平米是目前集中的供應(yīng)區(qū)間。

三室集中在130——160平米。

（4）戶型分析

平面間隔以平層設(shè)計(jì)為主，錯(cuò)層、躍式設(shè)計(jì)作為補(bǔ)充。但市場上錯(cuò)層及躍式的設(shè)計(jì)，普

遍存在空間處理欠佳的問題。

市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設(shè)計(jì)，有較好的舒適性。

對朝向有較嚴(yán)格的要求，基本要求南北向，少數(shù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有東西向住宅，如陽

光10Q銷售非常困難室內(nèi)的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置雙（三）

陽面臥室設(shè)計(jì)普遍存在。

（5）裝修標(biāo)準(zhǔn)

交工標(biāo)準(zhǔn)基本為廚衛(wèi)裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。少數(shù)

較高檔相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目采用了精裝修，如舜風(fēng)世紀(jì)花園、數(shù)碼港等，但市場反應(yīng)效果并不

很理想。

（6）園林規(guī)劃

市場上樓盤的園林設(shè)計(jì)水平普遍不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。部分山景樓盤

（如陽光舜城）在園林設(shè)計(jì)方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內(nèi)只

有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設(shè)計(jì)多采用水景主題，但造園手法簡單，難免給

人牽強(qiáng)附會之感。

（7）配套設(shè)施

社區(qū)配套包括娛樂設(shè)施、便民生活配套等。它一股與相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，大型相

關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的配套設(shè)施比較全面，而中小規(guī)模的相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目往往更多依靠相關(guān)相關(guān)項(xiàng)

目周邊配套。

對于娛樂設(shè)施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達(dá)到60%左右。

對于便民生活設(shè)施，如24小時(shí)便利店、社區(qū)教育設(shè)施（幼兒園）、小型診所等也都有所

涉及，但根據(jù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目自身情況而不同。

（8）物業(yè)管理管控管控

物業(yè)管理管控管控普遍不被重視，提供的服務(wù)也僅僅是簡單的保安、保潔等。少數(shù)相關(guān)

相關(guān)項(xiàng)目也以較高水平的物業(yè)管理管控管控服務(wù)作為賣點(diǎn)之一，如新世界花園的“英式

管家服務(wù)”等。2002年，一些知名的物業(yè)管理管控管控公司也開始進(jìn)入濟(jì)南，如第一太

平戴維斯；香港屋宇物業(yè)等。

6、濟(jì)南房地產(chǎn)市場客戶需求特點(diǎn)分析

由于時(shí)間的限制，我們此次沒有進(jìn)行專門的消費(fèi)者需求調(diào)查，但結(jié)合開發(fā)商、政府相關(guān)

部門的走訪和相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目調(diào)查，對客戶需求也進(jìn)行了一定的分析。

據(jù)建設(shè)銀行對2001年對購房需求的統(tǒng)計(jì),濟(jì)南購房者貸款年齡在25-34歲占58.9%35-44

歲占23.6%這兩部分人構(gòu)成了購房主體從置業(yè)者看，企業(yè)管理管控管控人員占39.5%,

工人占14.8%,機(jī)關(guān)干部占15.5%,轉(zhuǎn)業(yè)人員占8.7%；從年收入情況看，年薪在5萬元以

下的占66.9%,年薪在5-10萬元的占24.1%；在購房面積上，今年選購60-80平方米的

占18%80-100平方米的占34.4%100-120平方米的占27.7%120-140平方米的占10%,

由此可見80-120平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為33%,三房

一廳的為15.1%；總房價(jià)上10-20萬元占44.8%20-30萬元的占16.6%,30-40萬元的占

11.1%；購房單價(jià)在1000-2000元/平方米的為58.2%,2000-3000元/平方米的為22.8%,

3000-4000元/平方米的為11.6機(jī)市場需求量短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍

是消費(fèi)主體。總價(jià)在20萬以內(nèi)的精品經(jīng)濟(jì)房占據(jù)約60%的市場需求。

7、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

（1）市場需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會有明顯的增長

到目前，濟(jì)南房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)明顯的刺激市場的重大政策，同時(shí)，市場中品質(zhì)較好

的精品住宅明顯缺乏，市場進(jìn)一步放量的可能性不大市場需求基本穩(wěn)定在：20萬平米。

（2）整體價(jià)格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限

2003年，將進(jìn)一步調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。按照政府預(yù)定相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，2003年將正式開始經(jīng)濟(jì)

適用房的開發(fā)建設(shè)，其每年投放市場的面積預(yù)計(jì)為20——30萬平米，將占全市每年交付

使用的新建住宅總量的10——15%以后也將逐年按照這個(gè)比例向市場投放經(jīng)濟(jì)適用房，

通過市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對目前過高的商品房價(jià)格進(jìn)行平抑。

（3）東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的熱點(diǎn)地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政黃引導(dǎo)而發(fā)展

東、南部地區(qū)，作為眾多開發(fā)商成熟經(jīng)營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊(yùn)和良好的自

然環(huán)境，仍將穩(wěn)居濟(jì)南房市的潮頭，在今后幾年內(nèi)持續(xù)吸引購房者的眼球。

北部和西部地區(qū)，在未來幾年內(nèi)仍將維持現(xiàn)有的態(tài)勢：北部在環(huán)境改善的前提下緩慢

升溫，南部因政府限制開發(fā)而持續(xù)走俏。由于歷史原因、基礎(chǔ)設(shè)施等積習(xí)已久的原因，

雖然有個(gè)別相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目己經(jīng)有較高的品質(zhì)，它們很難成為濟(jì)南房市中有代表性的區(qū)

域，

（4）市場競爭激烈，進(jìn)一步向成熟階段發(fā)展

隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，未來的市場競爭必將越發(fā)激烈。這對于市場的成長與

成熟必將有很大的促進(jìn)作用。同時(shí)，隨著大盤、異地品牌開發(fā)商等逐漸涌現(xiàn)，濟(jì)南房地

產(chǎn)市場已經(jīng)在向?qū)I(yè)、成熟發(fā)展。

四、三級市場分析：

結(jié)論：

政府政策

濟(jì)南的二手房市場從90年代初期開始形成，初斯公產(chǎn)房是以換房的形式出現(xiàn)的，私產(chǎn)房

以置換的形式出現(xiàn)，自2000起政府放開二手房市場并大力推動房改政策，截止到目前，

公產(chǎn)房的房改以基本完成2000年全年成交總套數(shù)5400套2001年和2002年每年以20%

的速度遞增，2002年全年總成交套數(shù)為8000套，成交面積6萬平米其中房改房成交量比

去年同期增長了40%（8000套房屋中以買賣方式的有5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交

均價(jià)為1600元/平米一一1700元/平米雖然政府房改推行的力度較好但占房屋總量比重

交大的省級房改房并沒有上市交易（占50%）,房屋的加速放量還有一個(gè)過程，這也從側(cè)

面體現(xiàn)出政府各項(xiàng)制度的執(zhí)行力度不夠。

濟(jì)南的房改房基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊(duì)、齊鋼、魯能、石化七大體系，目前房改

推行到第四階段，但作為重中之重的省級房改房（占總體50%）,還沒有上市交易，市場的潛

力還很大,加速放量還需要一個(gè)過程。

政府政策

2000年出臺了《住房置業(yè)擔(dān)保管理管控管控試行辦法》；把加快開發(fā)三級市場列入十五相

關(guān)相關(guān)計(jì)劃發(fā)展的綱要；2001年下調(diào)了二手房交易的契稅；2002年規(guī)范下調(diào)了房屋交易

手續(xù)費(fèi)；以近年連續(xù)4次降息，都為二手房市場的發(fā)展提供了廣闊的空間和有力的支持。

2002年，山東省人民政府下發(fā)了《關(guān)于深化住房制度改革進(jìn)一步開放和搞活住房二級市

場的意見》，要求各級政府要把開放和搞活住房三級市場放在政府工作和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出

位置。此舉為山東省二手房市場的發(fā)展起到了領(lǐng)航和促進(jìn)作用。

金融政策

各大銀行金融機(jī)構(gòu)注意到了二手房市場的巨大市場潛力，適時(shí)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，推出二手

房按揭抵押貸款。住房公積金質(zhì)押貸款，組合貸款等針對二手房的信貸品種，為搞活住

房三級時(shí)常提供了有力的金融支持。居統(tǒng)計(jì)濟(jì)南2002年二手房按揭貸款交易量以占到二

手房交易總量的50%但外地人貸款要求嚴(yán)格。

“一站式”服務(wù)

二手房交易的有關(guān)各方，如房管部門、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)范、

簡化操作手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務(wù)、服務(wù)水平和服務(wù)效率，縮短交易時(shí)間，提

高了二手房交易的成功率。濟(jì)南，二手房消費(fèi)者現(xiàn)已切實(shí)感受到了二手房交易的輕松、

快捷。房管部門理順管理管控管控體制，工作提速，簡化已購公房的上市審批程序，加

快房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證進(jìn)度，完備已購住房的入市資格，加快了房屋交易、流通速度。在

濟(jì)南市房地產(chǎn)交易大廈內(nèi)，房管部門會同房產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)、評估的有關(guān)各方現(xiàn)場聯(lián)

合辦公，二手房交易者進(jìn)入大廳即可享受到“一站式”的服務(wù)，此外二手房按揭擔(dān)保業(yè)

務(wù)，買方只須提交資料、簽字、評估、公證、抵押、過戶手續(xù)均由公司代辦（大部分公

司只收買賣中介費(fèi)，其他費(fèi)用不收），加上提供擔(dān)保，房屋辦完抵押登記，賣方即可從銀

行拿到房款，一般只要3——7個(gè)工作日。

二手房市場的構(gòu)成

濟(jì)南二手房交易分為以下幾個(gè)部分：私產(chǎn)房、商品房（現(xiàn)房）、商品房（期房）、房改房，

注：濟(jì)南公產(chǎn)房的房改推行力度非常大。這一點(diǎn)和石家莊類似，上市交易的房屋基本為

私產(chǎn)房，以當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)擔(dān)保公司介紹2002年11月份以按揭貸款方式成交的二手房數(shù)

量就有100多套，二手房市場強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭由此可見一斑。

房地產(chǎn)中介行業(yè)整體情況

2002年全年總成交套數(shù)為8000套，成交面積56萬平米其中房改房成交量比去年同期增

長了40%（8000套房屋中以買賣方式的有5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價(jià)為1600

元/平米一一1700元/立米，濟(jì)南二手房成交20%通過中介成交，中介商的口碑再老百姓

中間非常差（重要是個(gè)體中介），在濟(jì)南流行一句話“二年不開張，開張吃二年”，因?yàn)?/p>

行業(yè)和市場的不規(guī)范，造成濟(jì)南中介市場買空賣空的黑中介很多。目前濟(jì)南中介公司共

計(jì)126家，中介公司特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾方面：

資金實(shí)力經(jīng)營二手房買賣、租賃的公司10萬以上，經(jīng)營商品房代理、商品房策劃

的公司50萬以上。

規(guī)模二手房中介公司中基本為個(gè)體小型中介，店鋪位置不集中，面積為15平

米左右，濟(jì)南的中介市場在房管局，（七經(jīng)路83號）有20多家個(gè)人中介公司在此設(shè)點(diǎn)（主

要是窗口和信息采集站的形式），稍微正規(guī)的公司濟(jì)南有三家，其市場形式為：總公司下

設(shè)3家一一5家分公司的形式各公司獨(dú)立核算。

硬件基礎(chǔ)因?yàn)槭袌錾系闹薪橐詡€(gè)體為主，所以基本處于非常原始的狀態(tài)，沒有微機(jī)

管理管控管控，沒有自身的信息交流平臺，沒有企業(yè)標(biāo)示，沒有統(tǒng)一的工裝，沒有先進(jìn)

的辦公設(shè)備，只有少數(shù)的中介公司佩帶胸卡上崗。

軟件基礎(chǔ)基本沒有自己的銷售管理管控管控軟件，人員層次較底，文化程度和素質(zhì)

不高，從業(yè)人員年齡30歲一一40歲，企業(yè)沒有為長期發(fā)展儲備人才。

管理管控管控模型和架構(gòu)管理管控管控形式極為簡單，大部分中介機(jī)構(gòu)為個(gè)體經(jīng)營，

有公司的一個(gè)總公司下設(shè)3家一一5家分公司，有的分公司只是掛靠總公司，每月只向總

公司交一定的費(fèi)用。

信息傳遞總公司下設(shè)的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交流的

數(shù)據(jù)平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)局域網(wǎng)的信息交換。

企業(yè)品牌各公司目前沒有樹立品牌的意識，沒有自己的VT,沒有企業(yè)文化，沒有企

業(yè)的核心價(jià)值觀，沒有核心競爭力。

企業(yè)管理管控管控有的公司內(nèi)部管理管控管控機(jī)制的雛形開始成型，但大部分的中

介公司沒有意識。

中介公司的主營業(yè)務(wù)

代賣、貸款、收購、租賃、商品房代理

各項(xiàng)業(yè)務(wù)的流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

代賣所有濟(jì)南的大部分中介公司代賣房源，均不押賣方任何房屋權(quán)屬證明文件，只登

記房屋相關(guān)信息，出售價(jià)格均為凈價(jià)，成交后只收取買方中介費(fèi)。10萬以下收取成交價(jià)

2%的中介費(fèi)，10萬以上收取成交價(jià)1.5%的中介費(fèi)，此外價(jià)格可議。（注：由于濟(jì)南的中

介公司以私人為主，并且市場不規(guī)范所以收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，這一點(diǎn)和石家莊有很大區(qū)另山）

貸款濟(jì)南所有二手房貸款都是通過“置業(yè)擔(dān)保公司”辦理，中介公司并不辦理，只是

作為一項(xiàng)服務(wù)合適的合適的內(nèi)容，并不收費(fèi)只收取房屋買賣中介費(fèi)。“置業(yè)擔(dān)保公司”

辦理貸款收取一定的費(fèi)用，擔(dān)保公司的收費(fèi)也不統(tǒng)一，有的收取貸款額千分之七，有的

收取定數(shù)。并且擔(dān)保公司已同銀行建立了業(yè)務(wù)渠道，互相有利潤關(guān)系。（銀行以向擔(dān)保公

司推薦客戶）貸款的最長年限為房齡加貸款年限不超過30,最長15年，貸款人年齡不超

過65歲外地人貸款需要有本市人擔(dān)保。

收購因?yàn)橘J款沒有利潤來源，各中介公司把收購列為公司的主要利潤來源，紛紛打出

“現(xiàn)金收房”；“高價(jià)收房”的廣告，此類業(yè)務(wù)開展的很多。

租賃大部分中介公司登記房屋信息簽定相關(guān)文件成交收取200元一一150元不等直到

租成為止。

中介公司情況

濟(jì)南在注冊的中介公司有126家，未注冊登記的中介公司有400多家，其中公司規(guī)模較

大是“百替房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”，此公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑ァ⒍址夸N售，

的公司公司成立于1996年公司現(xiàn)有職工120名職工，其中經(jīng)營二手房業(yè)務(wù)的職工有30

名職工，公司有自己的銷售管理管控管控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，二手房信息通過局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息公

享。

（附圖）

公司規(guī)模公司現(xiàn)有分公司五家

天橋區(qū)：總公司順河街116號

市中區(qū)：民生大街15號

歷下區(qū)：黑虎泉西路55號

歷城區(qū)：山大南路142號

槐蔭區(qū)：南辛莊東街18號

店面的面積大都是40平米左右，每店有5——6名員工每店配有5——7臺電腦房屋銷售

通過網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。

各項(xiàng)業(yè)務(wù)的銷售流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

代賣只登記房屋相關(guān)信息，不押任何房屋權(quán)屬證明文件，簽定代賣合同合

約合約，成交只收取買方中介費(fèi)（10萬以下收取成交價(jià)2.5樂10萬到20萬收取成交價(jià)

2.2%20萬以上2%,看房（有專門看房的看房車）收取看房費(fèi)1次100元、2次200元、

交300元看到成交為止，成交后看房費(fèi)折算到中介費(fèi)中。

收購登記收購房源信息，預(yù)約實(shí)地看房，商討房屋價(jià)格，簽定收購合同合

約合約，過戶后全款付清。購買收購房不交中介費(fèi)。

貸款貸款作為一項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)并不收費(fèi)用免費(fèi)辦理。

租賃登記房屋信息，簽定相關(guān)文件，只收取200元看房費(fèi)（不退），直到租成為止。

商品房代理和開發(fā)商商討代理費(fèi)。

員工構(gòu)成及工資水平

員工工資=底薪+提成，底薪500元提成中介費(fèi)10%,經(jīng)理工資=固定工資+獎(jiǎng)

金,固定工資2000。百替公司員工均為女性年齡22歲一一25歲，學(xué)歷高中左右。

公司運(yùn)作方式

公司以直營的方式運(yùn)作，類似于我公司的連鎖店，各分公司不獨(dú)立核算，所有盈利上繳

總公司，由總公司統(tǒng)一安排，包括（人員工資、廣告費(fèi)、房租等）。

公司運(yùn)作情況

每年動態(tài)房源量1000套左右，每年成交量120套左右。

競爭對手情況

“華通”全市共有4家店“洋紅”全市共有5家店，這兩個(gè)公司都是幾個(gè)個(gè)體的中介和

辦的形式，沒有長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺，各

分公司獨(dú)立核算，沒有競爭力，兩公司云均成交量為10套左右。

居住區(qū)情況

濟(jì)南的大型居住區(qū)目前有五大居住區(qū)分別為：

王官莊居住區(qū)（西部）

二七新村（南部）

工人新村（北部）

玉函小區(qū)（南部）

甸柳小區(qū)（東部）

這些房屋基本屬于省級、市級、鐵路、軍隊(duì)、齊鋼、魯能、石化七大體系。以二七新村

為例：共計(jì)300棟樓，人口25000人，房齡平均18年左右，大部分房屋兩氣全無，配套

設(shè)施陳舊，地理位置處于市中區(qū)房屋均價(jià)1800元----2000元，獨(dú)單面積30M-----40M,

偏單50M——60M,三室70\L在濟(jì)南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均

很差但由于地點(diǎn)比較好還是有一定的需求。

現(xiàn)二手房市場的存在的特殊性

雖然政府推行房改得力度較大但是省級房改房屋還沒有上市交易，從市場存量來看省級

房改房屋占總體房改房屋50%目前官方的政策以出臺但執(zhí)行力度不夠，并且在金融的政

策方面對外地人貸款的要求比較嚴(yán)格要有本市人做擔(dān)保，這就挫傷的流動人口購房的購

買欲望。

房屋過戶所需的費(fèi)用

已購公房買賣及贈與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

契稅：1.5%（受讓方）

印花稅：0.1%（雙方各一半）

手續(xù)費(fèi)：6元/平方米（雙方各一半）

登記費(fèi)：80元（受讓方）

純私產(chǎn)買賣及贈與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):

契稅：1.5%（受讓方）

手續(xù)費(fèi)：6元/平方米（雙方各一半）

登記費(fèi)：80元（受讓方）

商業(yè)和別墅買賣及贈與過戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

契稅：3%（受讓方）

手續(xù)費(fèi)：6元/平方米（雙方各一半）

登記費(fèi)：80元（受讓方）

注：辦理貸款的另需要交抵押他項(xiàng)L4%,此外以上費(fèi)率都是以評估價(jià)為準(zhǔn)。

我企業(yè)的優(yōu)勢

1、硬件方面

先進(jìn)的計(jì)算機(jī)，管理管控管控方式，統(tǒng)一的店面的布置包括（辦公桌、接待臺、談判桌、

復(fù)印機(jī)

打印機(jī)、等），我們有優(yōu)良的辦公環(huán)境，幽雅的洽談區(qū)舒適的接待區(qū)，著都是對手沒有的。

2、資金方面

我們的資金實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于對手，這使我們能實(shí)現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對手萬萬不

能的。

3、軟件方面

先進(jìn)的銷售管理管控管控軟件，最大程度的實(shí)現(xiàn)信息和資源的共莫標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，

連鎖運(yùn)營的五大體系的支持，優(yōu)良好的運(yùn)營渠道，以上這幾方面對手還不能實(shí)現(xiàn)。

4、人員方面

充滿活力有著企業(yè)核心價(jià)值觀的優(yōu)良團(tuán)隊(duì)，有良好教育高素質(zhì)人才儲備，有經(jīng)過系統(tǒng)培

訓(xùn)的置業(yè)經(jīng)紀(jì)人，這是我們企業(yè)占領(lǐng)市場最根本的核心競爭力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)

展的基石。

5、運(yùn)營機(jī)制

陽光的操作流程，科學(xué)的競爭機(jī)制，值得信賴的企業(yè)品牌，方便快捷的服務(wù)特性，龐大

的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)支持，多種多樣的服務(wù)產(chǎn)品，這都是我們競爭對手無法比擬的。

6、薪酬體制

我們的企業(yè)長期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個(gè)人，科學(xué)的薪

酬體制遠(yuǎn)遠(yuǎn)的優(yōu)于對手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動的機(jī)會，這不但

但是薪金，還包括更多的鍛煉機(jī)會，學(xué)習(xí)更多的東西。

7、企業(yè)品牌

通過我們的努力已經(jīng)打造了一個(gè)“天津第一”的品牌，我們有理由相信我們將打造出

“華北第一”，“全國第一”。

8、宣傳策劃

我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領(lǐng)市場宣傳推廣的能力，有連鎖

經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)，有統(tǒng)一的企業(yè)VI,這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對手。

綜合以上情況分析，我企業(yè)同濟(jì)南的行業(yè)對手相比有明顯的優(yōu)勢，如果進(jìn)軍濟(jì)南市

場我們肯定能成為二手房的領(lǐng)軍人物，但目前濟(jì)南的政策貫徹的力度不夠，市場環(huán)境不

明朗，大量的省級房改房沒有上