2007年深圳中海翠林華府商業(yè)街營銷方案

第二部分：商業(yè)街經(jīng)營分區(qū)及三期商業(yè)規(guī)劃建議第一部分：商業(yè)街經(jīng)營定位一：中海翠林華府社區(qū)特征中海翠林華府占地500畝，主要以各式別墅為主，輔以少量洋房，屬于目前項目置業(yè)者投資占64%,以度假休閑、退休后居住為目的的客戶分別占21%和15%;于2005年12月18日正式動工，中山境內(nèi)共設(shè)七個站點(diǎn)，其中東升站 (新城區(qū)105國道南)、石歧站(東明橋旁)、中山站(五星村北，京珠高速西)三站點(diǎn)，均中便捷到達(dá)中海翠林華府，會吸引香港、澳門、深二：項目商業(yè)街未來消費(fèi)人口、消費(fèi)需求分析·項目105國道對面在建的40萬平米家居城，未來其數(shù)商戶和管理人三：項目經(jīng)營定位分析1:大型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和特征(1):大型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)序號大類比業(yè)態(tài)占社區(qū)業(yè)態(tài)的百分比(%)地產(chǎn)中介美發(fā)便利店藥房面包房干洗店水果沖印店眼鏡店蔬果店乳品專賣五金店純凈水糧油店茶葉店家電維修寵物用品擦鞋修鞋豬肉專賣店煙酒涼茶旅行社票務(wù)彩票電腦維修家政服務(wù)電話卡開鎖女裝文具保健品童裝皮鞋窗簾布藝飾品玩具店化妝品嬰幼用品及服裝外貿(mào)服飾體育用品保健器材家庭工藝品床上用品餐飲、休閑保健、文化、娛樂類餐飲快餐小吃店鹵菜辣味美容美不美容美體休閑保健足浴茶館文化書店音像制品培訓(xùn)音樂培訓(xùn)駕駛培訓(xùn)幼兒早教社區(qū)服務(wù)配套社區(qū)服務(wù)配套銀行保險服務(wù)證券郵政診所(2):大型社區(qū)商業(yè)的基本特征◆定位上：新開發(fā)社區(qū)在符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及建筑規(guī)劃的要求前提下，以滿足周邊居民日常購物、餐飲、休閑文化娛樂、醫(yī)療零食、地產(chǎn)中介、美發(fā)美容美體、培訓(xùn)類、服裝類、嬰孕用品、便利店、食雜店、維修店、洗染店等10多種常規(guī)業(yè)態(tài)，達(dá)到30多種甚至是40種以上業(yè)態(tài)。其中涉及到社區(qū)配套業(yè)態(tài)，如大型足浴、美容中如四季花城的業(yè)態(tài)達(dá)到了30余種，桃源居的業(yè)態(tài)數(shù)量更是達(dá)到40種以由于大型社區(qū)一般的占地要求達(dá)到60公頃，相對而言人口的覆蓋范圍(1):案例——深圳波托菲諾商業(yè)調(diào)研波托菲諾商業(yè)街整體建筑面積在6000平米，其中商業(yè)街5000平米，商戶45家，主力店百佳超市1000平幹。波托菲諾商業(yè)街為開發(fā)商持有物館以及一些高檔社區(qū)特有的業(yè)態(tài)為主(詳見業(yè)態(tài)表),整體經(jīng)營狀況一(找楊帆換圖)波特菲諾商鋪業(yè)態(tài)(內(nèi)側(cè)、門口)記錄商業(yè)街左側(cè)店名業(yè)態(tài)面積備注工商銀行銀行寵物醫(yī)院寵物用品吉祥天飾品民族服裝，售價在600~2000元船模飾品家庭裝飾品最貴28000元，便宜也要180一個，聽說市內(nèi)它是唯一的一家以進(jìn)口模型為主的商戶，沃爾瑪會員店也從他們這進(jìn)貨古羅馬咖啡吧咖啡館百事活酒莊酒吧葡萄酒在128~680元/瓶，會員制，市內(nèi)福強(qiáng)路益田村內(nèi)有一連鎖媽舍(民族服飾)女裝優(yōu)悠書吧書吧一杯酒在20~30元，在其自架的二樓還可以放影碟。為附近以及更加遠(yuǎn)的高檔社區(qū)的一些消費(fèi)者茶葉店茶葉私家花園花店世聯(lián)行中介招商地產(chǎn)中介湖邊左側(cè)意大利咖啡咖啡館可頌坊面包房西堤島咖啡咖啡館布朗士咖啡雪茄館咖啡館湖邊右側(cè)麥膳坊酒樓波托菲諾國際公寓酒店套房60套丹桂軒酒樓聽說單人消費(fèi)在至少在180/位百佳超市超市輔營區(qū)聆聽音樂音像雪貝麗阿姨干洗金碧擦鞋擦鞋修鞋擦鞋要5~10元/雙，另外還提供沙發(fā)、車座保養(yǎng)，擦鞋三雙可上門服務(wù)美容美容海王藥業(yè)藥店招商地產(chǎn)地產(chǎn)中介超市二側(cè)街鋪中國銀行銀行7-11便利店便利店悠悠讀書書店漢湯館酒樓頭啖湯(二樓)酒樓商業(yè)街右側(cè)香檳紅酒吧酒吧招商銀行銀行波托菲諾畫廊藝術(shù)品店明館(家具)家具寶琪蘭化妝品化妝品在東海購物廣場有連鎖，是進(jìn)口的產(chǎn)品?？他愃苟∶姘棵姘考兠朗兰壹揖呒揖呗房煽蓵r光首飾東海有連鎖，都是來自意大利的孤品首飾韓國服裝女裝單件商品700~1500元多，現(xiàn)正準(zhǔn)備更換款式，原來是以年輕女性為消費(fèi)對象，現(xiàn)進(jìn)行調(diào)整，原因是前來關(guān)顧的顧客都是30~40多歲的中世聯(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)中介招商地產(chǎn)介世華地產(chǎn)介恒協(xié)干洗連鎖干洗我型我塑美發(fā)美發(fā)100美容美容依貝佳美容我型我塑美容美容絲域養(yǎng)發(fā)館美容夢圓皇宮美容空調(diào)公司中原地產(chǎn)地產(chǎn)中介(2):深圳高檔社區(qū)商業(yè)的一些特征2.收藏裝飾品：如東海廣場有一家叫卡斯特羅煙斗的煙斗店、波托5.高檔化妝品：在東?；▓@、波托菲諾都出現(xiàn)了寶琪蘭品牌連鎖化6.個性服飾：如在波托菲諾出現(xiàn)的上千元的民族服飾、東海花園的星海名城位于南山區(qū)前海路，占地30萬平方米，建筑面積80萬平方米，居住人口約2.4萬。規(guī)劃建議暫未提交建議)項目一：雍逸廷地址：中山市東區(qū)博愛四路與興中道交匯處(體育館南側(cè))銷售商鋪類型：社區(qū)外圍街鋪及2層復(fù)式街鋪價格：12000元/平方米銷售模式：硬售(打7.5折),實售價9000元/平米(找鄭鏗宏換圖)項目三：中山紫方環(huán)保商業(yè)廣場(中山第一城)項目四：凱茵新城(找鄭鏗宏換圖)項目五：朗晴軒售價：1.3萬-1.5萬/平米(二手價),返租三年，年回報5%以上，實售價1.1萬-1.28萬/平米(二手價)占34%,五金家電占18%,便利店占12%,事務(wù)所占9%,藥店占9%,美容美體占3%,銀行占3%,其它占6%總結(jié)：根據(jù)初步調(diào)查，中山沿博愛路的城郊西遞減，位于紫馬嶺片區(qū)價值較高，達(dá)到12800元/平米，主要原因在于片1:廣州雅居樂(找楊帆換圖)廣州雅居樂簡介：廣州雅居樂花園位于番禺南村鎮(zhèn)興南大道398號，位于廣州高級中央居住區(qū)一達(dá)100,000以上。商業(yè)情況：(找楊帆換圖)商鋪售價和租金：15000元/m2~17000元/m2,租金是60~120元。花巷(即3區(qū)),2006年開盤，經(jīng)營1年左右。時光九篇(即4區(qū))07年4月開盤，現(xiàn)在空置的鋪位仍然很多。峰會(即5區(qū))2005年8月開盤。空置也比較多。商鋪售價是15000元/m2~17000元/m2,租金是60~120元/m2·社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)表樓層商鋪名稱業(yè)態(tài)面積(m2)一樓天天洗衣干洗店隆輝地產(chǎn)中介群英門窗裝飾用品沙縣小吃快餐中國電信電信滿堂紅中介華業(yè)鴻圖裝飾裝飾公司21世紀(jì)珠江地產(chǎn)中介海王星辰藥房藥店避風(fēng)塘美食(共兩層)餐館裕景地產(chǎn)中介寶生園蜂蜜食品店嘉福超市超市番禺煤氣煤氣店蘭州牛肉拉面快餐至美SPA生活館7美容和豐園湘菜館餐館百居樂餐館二樓八道菜餐館湘西土菜館餐館喜飾裝飾裝飾店2區(qū)——由東往西樓層商鋪名城業(yè)態(tài)面積(m2)一樓雅居樂住戶服務(wù)中心家政中心中國農(nóng)業(yè)銀行銀行博德裝飾裝飾公司灝森裝飾裝飾公司合邦創(chuàng)金地產(chǎn)中介合富置業(yè)中介中國體育彩票彩票東海堂餅屋蛋糕店廣東紅葉煙酒連鎖煙酒店空空鋪空空鋪空空鋪信益裝飾裝飾公司空空鋪空空鉞德州漢堡西式快餐擦鞋店擦鞋空空鋪廣州鴻墑貿(mào)易有限公司公司空空鋪空空鋪知味燒臘快餐快餐隆陽建材建材空空鋪空鋪空空鋪水果姑娘水果店廣州銀業(yè)煙酒專營煙酒店奔騰電器維修維修店洗衣中心干洗店上華布藝窗簾布藝空空鋪法國百蓮凱國際美容美體美容愛諾格美發(fā)沙龍美發(fā)陳公福涼茶涼茶店愛嬰系列兒童用品童裝系列小豆丁兒童用品綠葉居西餅屋面包店時裝店時裝店灝捷科技電腦配件雅康堂足療空空鋪空空鋪金海灣地產(chǎn)中介宏城超市(對面)超市二樓一品茶藝館茶館芳雅旋SPA美容隅萊美美發(fā)美發(fā)千悅皇室國際瑜伽美容居委會居委會社區(qū)醫(yī)務(wù)所醫(yī)院店鋪名稱業(yè)態(tài)面積(m2)雅韻SPA美生館美容哈佛發(fā)型設(shè)計沙龍美發(fā)史丹利家具及家居配件美聯(lián)置業(yè)中介精武鴨脖王小吃店景南學(xué)車學(xué)車培訓(xùn)宏明茶煙酒商行煙酒店上善精選布藝窗簾布藝好視力眼鏡店眼鏡店頂鼎裝飾公司裝飾公司列詩昆鋼琴藝術(shù)中心鋼琴培訓(xùn)海豚灣美甲專門店美甲峰之會裝飾裝飾公司巨源防蚊紗窗裝修配件象王干洗家具店干洗店幸?；ㄑ揖语椘穭?chuàng)佳地產(chǎn)空鋪紅寶石紗窗裝修配件至美家政家政中心妃美容纖體SPA中心美容方圓恒記中介合富置業(yè)中介維他肽空鋪宏城超市超市中原地產(chǎn)中介興域地產(chǎn)中介三星裝飾公司裝飾公司機(jī)票直銷中心訂票店中鴻地產(chǎn)中介燒鵝五快餐日用百貨便利店鼎湖山泉水店萬家物業(yè)中介滿堂紅中介美麗干洗店干洗店雅居設(shè)計裝飾工程裝飾公司華業(yè)鴻圖專家設(shè)計師樓裝飾公司百安居裝潢裝飾公司美聯(lián)裝飾裝飾公司華藝.經(jīng)典設(shè)計裝飾裝飾公司寵物生活館寵物店聚綠山水園藝家居飾品愛寵樂寵物店寵物店大道堂美生美生館致勝園林裝飾公司好阿姨家政家政中心景怡水吧水店潔市佳家政服務(wù)家政中心弘泰門窗裝修配件紅房子家訪窗簾布藝創(chuàng)輝租售中介365便利店便利店4區(qū)由西往東店鋪名稱業(yè)態(tài)面積(m2)21世紀(jì)珠江地產(chǎn)中介家藝窗簾紗窗裝修配件家居樂防蚊紗窗裝修配件5區(qū)由西往東店鋪名稱業(yè)態(tài)面積(m2)廣通學(xué)車汽車培訓(xùn)弘泰門窗裝修配套創(chuàng)輝租售中介家居樂防蚊紗窗裝修配套名鼎空間裝修裝飾公司山之巔.水之源水店銀行銀行誠杰商行煙酒店紫琴布藝窗簾布藝彩藝裝飾裝飾配套2:東莞世紀(jì)城國際公寓 (CLD)。項目占地1200畝，總建筑面積130萬平方米，配備了面積達(dá)1.2萬平方售價20000元/m2,外排商業(yè)步行街一樓租金是50元/m2,外排商業(yè)步街二樓租金是30元/m2,內(nèi)排商業(yè)步行街的租金是30元/m2。商業(yè)街布局：(找楊帆換圖)共有商鋪125間，商業(yè)面積為1.2萬平方米?，F(xiàn)在正在經(jīng)營的共有20個商戶，1.外排一層由南往北商鋪名城業(yè)態(tài)面積(m2)東莞市商業(yè)銀行銀行空空鋪空空鋪空空鋪空空鋪茂昌眼鏡眼鏡店益智生活館玩具店開元地產(chǎn)中介農(nóng)村信用合作社銀行美宜佳便利店時珍醫(yī)藥連鎖藥店金信聯(lián)行地產(chǎn)中介優(yōu)優(yōu)時尚生活館美容世紀(jì)商業(yè)招商處招商處空空鋪空空鋪空空鋪空空鋪香茗閣茶館真鄉(xiāng)私房菜餐館涮涮鍋火鍋環(huán)宇地產(chǎn)中介空樨鉞空空鋪空空鋪空空鋪空空鋪空空鋪2.外排二層由南往北商鋪名城業(yè)態(tài)面積(m2)東莞華邦實業(yè)投資有限公司公司柏濤廣告有限公司公司梵天瑜伽美容3.內(nèi)排一層商鋪名城業(yè)態(tài)面積(m2)上海正章洗衣店干洗店洗衣店干洗店屈臣氏水店3:東莞塘廈三正半山豪苑m2,擁有700多棟夏威夷風(fēng)情別墅和數(shù)10幢1000多套高尚公寓,分四期開發(fā)，(找楊帆換圖)價格是180000元/m2,租金是50元—60/m2。(歐陸風(fēng)情街)自西向東商鋪名城業(yè)態(tài)面積(m2)十二少茶葉店空空鋪空空鋪空空鋪空空鋪格蘭仕家用電器大眾測繪公司工藝品店茶藝及工藝品美穗裝飾裝飾店米蘭站服裝店納蘭美容時尚生活館美容美宜佳便利店日歌裝飾裝飾店遠(yuǎn)程地產(chǎn)中介空空鋪空空鋪三正租售中心中介雅藝坊裝飾裝飾店唐家3C整體廚房廚具佳城商場便利店雅倩裝飾裝飾店鑫源地產(chǎn)中介華安保險保險中國銀行銀行2:商業(yè)業(yè)態(tài)3:售價與租金4:中山與珠三角區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)比較。二：銷售模式1:銷售面積與持有面積建持有面積：主力店(餐飲)、次主店(社區(qū)超市)2:銷售方式(1)商鋪銷售的三種基本方式一般適合在相對不成熟的新開發(fā)區(qū)域，商鋪未來潛在的升值空間比較(2)本商業(yè)街銷售模式建議若采取包租兩年、年回報5-6%的方式，前期招商可根據(jù)入住率情況來一：推廣主題(主要賣點(diǎn))目本身上來。推廣用語：大型別墅區(qū)商業(yè)街——用深圳1/4的價錢，投資中山高成長街鋪(待提升)1:投資商鋪重在成長空間造就了商鋪年升值空間達(dá)到10%以上，而南山等區(qū)域2000年以來商鋪年升值空間達(dá)到20%以上，早期的商鋪投資者真正搭上了般在10000——15000元/平米。3:本商業(yè)街具有高成長空間(1)中山城市成長空間·內(nèi)因之一——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚“一鎮(zhèn)一品”推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于城市大開發(fā)初期的商鋪，如同潛力無限的原始股，往往低價入市，伴隨著區(qū)域的發(fā)展和市場的成熟，造就了相當(dāng)高的成長空間。中山的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)采取由中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)四個組(2)區(qū)域成長空間·105國道商貿(mào)物流(40萬家具城)總規(guī)模40萬平方米的中山市隆都家私城，位于105國道本項目正對面，首期投資1.5億元，建1:一般工作程序珠三角商鋪投資大行動2007年9月初——12月·深圳特區(qū)報20余系列專版強(qiáng)勢推廣!·系列優(yōu)惠廣告套餐、小投入、大回報!活動背景活動背景在深圳商鋪價格已達(dá)到很高價位的形勢下，珠三角商鋪的價格“洼地”效應(yīng)確