廈門中閩大廈方案

時(shí)項(xiàng)目組經(jīng)過1月14—15日為期2天的現(xiàn)場實(shí)際勘查、競爭對(duì)手調(diào)整份報(bào)告出爐的邊界條件是依托于項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案并根據(jù)我 3 3 5 7 8 9 (一)項(xiàng)目介紹(略) (二)項(xiàng)目周邊配套(略) (一)項(xiàng)目市場定位 (五)、項(xiàng)目形象包裝策略 (五)“短平快”之推廣戰(zhàn)略 26 (一)寫字樓區(qū)域特征分析該片區(qū)處于廈門老市區(qū)，中華十大名街中山路、海上花園鼓浪嶼店、萬豪大酒店、鉆石海岸等頂級(jí)建筑，更是讓人們對(duì)其CBD功能租金水平：80——120元/平方米(1)富山：國貿(mào)大廈、SOHO、帝豪大廈(2)濱北：中閩大廈、興業(yè)大廈、稅保大廈(2)江頭：臺(tái)商會(huì)館、長安大廈、科瑞大廈(二)寫字樓銷售市場分析(1)思明區(qū)寫字樓銷售面積：(2004年6月——2005年4月)0(2)思明區(qū)寫字樓銷售套數(shù)：(2004年6月——2005年4月)02004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月(3)思明區(qū)寫字樓銷售價(jià)格：(2004年6月——2005年4月)價(jià)格價(jià)格00平方米。到2003年1月，寫字樓的銷售均價(jià)為3088元/平方米，比同期住宅的價(jià)格3520元/平方米低300多元。場被住宅市場所取代。許多中小公司在單元住宅內(nèi)辦公，是2000年樓類似，舉步維艱。例如，銀行中心從在建階段開始銷售，但銷售狀況一直不理想，后來開發(fā)商為了保證項(xiàng)目檔次、統(tǒng)一管理，由出租代替銷售。在后來的出租過程中，也曾進(jìn)行零星的銷售，但銷售成效始(三)寫字樓市場因應(yīng)探討1、近年來，廈門的寫字樓市場相對(duì)于其它的商業(yè)用房市場而言比較低迷，導(dǎo)致市場的供應(yīng)量逐漸減少。去年前三季度寫字樓的新竣工量僅為2.08萬平方米，比前年同期下降了78.6%,創(chuàng)近年來供應(yīng)量的新低。另外，去年1-9月商品房空置面積為82.25萬平方米，比前年同期低35%左右。然而，廈門的中檔寫字樓還是有一定的需求2、廈門作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。然而，廈門前期設(shè)計(jì)的寫字樓都是面積比較大的寫字樓，這些寫字樓與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。3、廈門作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。然而，廈門前期設(shè)計(jì)的寫字樓都是面積比較大的寫字樓，這些寫字樓與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。(四)市場復(fù)蘇跡象寫字樓市場是否將觸底反彈?我們將從寫字樓供應(yīng)量、空置量、需求1.新增供應(yīng)量銳減由于寫字樓市場相對(duì)低彌，入市供應(yīng)量一直處于較低水平，并處于下降趨勢，去年前三季度新竣工量僅為2.08萬m2,比前年同期下降了78.6%,降低到近年來供應(yīng)量的最低點(diǎn)。而去年1—9月份，寫字樓銷售量為9.79萬m2,可以說在未來一段時(shí)間將出現(xiàn)需求與供應(yīng)缺口。(數(shù)據(jù)來源：廈門市建設(shè)與管理局)2.空置面積下降。根據(jù)廈門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年1-9月份商品房空置面積為82.25萬m2,比前年同期126.92萬m2降低了35.20%,其中辦公寫字樓空置面積6.76萬m2?？罩昧?.存在需求空間動(dòng)工，開發(fā)商將19層以上單元的大戶型住宅改成寫字樓功能，在住宅市場火爆的情形下，反其道而行之，也達(dá)到90%的銷售佳績，可見從以上三方面簡要分析，寫字樓市場將會(huì)存在一定的市場空間，(五)寫字樓市場需求方向分析與住宅市場火爆相比，廈門寫字樓顯得波瀾不驚，呈現(xiàn)不溫不火的市場狀態(tài)。今年1月份至9月份，寫字樓保持低價(jià)位的震蕩波動(dòng)，沒有較大幅度的上升趨勢。以今年9月份為例，寫字樓的銷售均價(jià)為4417元/平方米，而住宅銷售均價(jià)為4410元/平方米，寫字樓銷售價(jià)2、2000年之前廈門大量寫字樓上市造成積壓；作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展門經(jīng)濟(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是IT、廣告、傳媒、設(shè)計(jì)、中尋找進(jìn)一步發(fā)展的成長空間。但事實(shí)是，目前多數(shù)寫字樓為上世紀(jì)90年代中后期產(chǎn)品，規(guī)劃配套落后，存在面積規(guī)劃過大、配套比較不同性質(zhì)不同需求的企業(yè)滿意呢!在廈門，能夠在高檔寫字樓辦公的位于湖里的海天物流中心就是一個(gè)很好的例證。該項(xiàng)目抓準(zhǔn)物流受物流公司的喜愛，其出租率都維持在90%以上。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代到來，人們對(duì)寫字樓硬件設(shè)施、物業(yè)配套、周邊環(huán)明的!(六)寫字樓開發(fā)方向分析一位未來學(xué)家曾經(jīng)預(yù)言：在將來，企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)將屬于兩個(gè)極規(guī)模小、投入少的企業(yè)都希望能在繁華的市中心找到適合自己的有專業(yè)人士從目前廈門房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系分析，供求雙方存事實(shí)上，不少公司表示其實(shí)他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。要局的統(tǒng)計(jì)，截至今年5月，全市辦公寫字樓空置5.35萬平方米，商(七)個(gè)案調(diào)查(八)廈門未來寫字樓市場變動(dòng)趨勢分析低30-50%,由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價(jià)值。投資性客戶將會(huì)持在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上標(biāo)榜智能化寫字樓、商務(wù)中心等新型產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；同時(shí)概念型，個(gè)性化，小戶型寫字樓將持續(xù)熱銷。(九)總結(jié)廈門寫字樓市場經(jīng)歷上世紀(jì)90年代最初的短暫輝煌后，迅速萎靡不振，一度成為房地產(chǎn)市場的“雞肋”。在住宅市場狂飆突進(jìn)的映襯下，愈加顯得蒼白無光。一些寫字樓項(xiàng)目不得不改作住宅用途出售。同時(shí)，由于廈門第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)比重較小，商務(wù)需求也略顯自身需求也明顯不足。另外，“長三角”和“珠三角”對(duì)國際商務(wù)的吸引力遠(yuǎn)大于“閩三角”,兩岸三通遙遙無期，廈門乃至福建都有被邊緣化的危機(jī)?？梢?，廈門發(fā)展商務(wù)經(jīng)濟(jì)的條件不足，這是廈門寫字樓開發(fā)不景氣的根本原因。(一)項(xiàng)目介紹(略)(二)項(xiàng)目周邊配套(略)(三)項(xiàng)目SWOT簡要分析(1)、位于湖濱北地段，黃金地段，配套優(yōu)越(2)、緊靠員當(dāng)湖、白鷺洲，環(huán)境優(yōu)美4、威脅(一)項(xiàng)目市場定位■國內(nèi)外知名企業(yè)■廈門知名企業(yè)(二)、項(xiàng)目形象定位及推廣主題事業(yè)新境界一是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)勢的概括、描繪和提升。表達(dá)項(xiàng)目(三)產(chǎn)品策略根據(jù)對(duì)區(qū)域市場的分析，并結(jié)合項(xiàng)目地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，以及寫字樓市場高品質(zhì)產(chǎn)品2、功能定位(四)價(jià)格策略1、銷售價(jià)格(收益還原法計(jì)算)收益還原法計(jì)算銷售價(jià)格是建立在租價(jià)和售價(jià)有一定比例的基礎(chǔ)之上，也叫租售比法，實(shí)際上是與市場比較法活的首付款支付方式，較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)，營銷(廣告、銷售費(fèi)用)投入為總銷售額的3.5%,12個(gè)月的銷售周期的基礎(chǔ)上制定的。案名類別廣場華駿國際大廈建設(shè)大廈廈帝豪大廈銷售均價(jià)7525元6400元/7000元/6100元/ 寫字樓在售寫字樓平均租售比為155來計(jì)算(售價(jià)與月租之比)。中閩大廈寫字樓的銷售均價(jià)為=60*155=9300元/m2樓層差價(jià)：6層—20層為100元/平方米；21層—44層為60元/2、價(jià)格：人民幣均價(jià)9300元/平方米，總銷額約人民幣7億元。3.付款方式：A.一次性付款a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的40%(含定金)簽訂認(rèn)購書；(2).一次性付款Ⅱ(96折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的40%(含定金)簽訂認(rèn)購書；c)簽訂認(rèn)購書后二十天內(nèi)付總樓款的40%,余款60%六個(gè)月內(nèi)分兩次付清(每三個(gè)月一次)。B.分期付款(97折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂委托后十天內(nèi)，付總樓款的40%(含定金)簽訂認(rèn)購書；c)簽訂認(rèn)購書后二十天內(nèi)付總樓款的40%,簽訂正式買賣合同，余款60%一年內(nèi)分四次付清(每3個(gè)月一次)。C.銀行按揭(六成十年銀行按揭)(1).首期30%(98折)a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂認(rèn)購書后二十天內(nèi)付總樓款的10%(含定金),簽訂正式a)每單位交定金1萬元，簽訂委托書；b)簽訂認(rèn)購書后十天內(nèi)，付總樓款的20%(含定金)簽訂正式買(五)、項(xiàng)目形象包裝策略1、項(xiàng)目標(biāo)志(形象LOGO)(六)、項(xiàng)目整合營銷傳播策略2、項(xiàng)目營銷推廣建議(1)項(xiàng)目推廣計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目的推廣周期暫定12個(gè)月，從2006年2月—2007年1月。段時(shí)間安排階段工作內(nèi)容累計(jì)銷售比例備注2006年2月下旬——3月下旬建立項(xiàng)目形象，為入市作準(zhǔn)備。2月15前開通電話接受咨詢熱銷期月初——06年7月底借開盤勢頭及辦公寫字樓銷售旺季，抓住時(shí)機(jī)整合各種營銷手段積極推進(jìn)銷售全方位推廣持銷期06年7月在銷售旺季的相對(duì)因天氣較熱及辦公上旬——時(shí)期，整合營銷手法作好宣傳滲透及銷售轉(zhuǎn)入淡季月底客戶跟進(jìn)工作月初——07年年1月底樓盤掃尾期同時(shí)又迎來了寫字樓項(xiàng)目銷售旺季，做到有力推進(jìn)迅速清盤寫字樓消費(fèi)市場溫度回升，借機(jī)迅速清盤，力爭達(dá)到100%銷售率(3)營銷推廣費(fèi)用預(yù)算(6)售樓處的設(shè)置設(shè)置現(xiàn)場售樓處，可隨時(shí)對(duì)有興趣的買家進(jìn)行售樓引導(dǎo)，擴(kuò)大消(7)報(bào)刊、電視廣告這類廣告是樓盤銷售中最重要的環(huán)節(jié)，也是耗資最高、效果最好(8)其他推廣活動(dòng)在房地產(chǎn)的市場競爭中，所有工作，努力，建設(shè)和營銷策劃的結(jié)果都要最后在市場中兌現(xiàn)，都要通過銷售人員的工作轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效我們通過系統(tǒng)，高要求，高強(qiáng)度的培訓(xùn)；打造出一支專業(yè)能干的進(jìn)入項(xiàng)目的營銷和顧問角色以后，我們將以超前的眼光領(lǐng)先一步以科學(xué)的人力資源標(biāo)準(zhǔn)和程序選定合格人員；協(xié)助設(shè)計(jì)科學(xué)合理2、專業(yè)系統(tǒng)的營銷隊(duì)伍培訓(xùn)其中包括：銷售隊(duì)伍的角色培訓(xùn)銷售人員的基本素質(zhì)培訓(xùn)3、培訓(xùn)形式A.專題講座B.模擬試題C.角色和實(shí)戰(zhàn)模擬D.現(xiàn)場指導(dǎo)和總結(jié)提升E.定期顧問報(bào)告和備忘(一)招租和銷售同時(shí)進(jìn)行(三)樹立物業(yè)形象項(xiàng)目包裝銷售培訓(xùn)銷售策劃(一)人員優(yōu)勢的進(jìn)取心。公司主要管理人員年齡均在35歲以下，學(xué)歷在大專以上(二)管理優(yōu)勢(三)強(qiáng)大的綜合研究能力式對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)問題進(jìn)行專題研究，使我公司在房地產(chǎn)操作技術(shù)(五)經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢項(xiàng)目地址湖明路與檳榔路交匯處總占地面積總建筑面積4幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)13層車位總數(shù)114個(gè)大小戶型283.28平方米到678平方米5960元/m29090元/m2開工日期2004年6月15日開盤日期2005年1月1日竣工日期2006年入住時(shí)間2006年下半年目前狀況封頂中駿置業(yè)建筑單位惠安五建物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)顧問公司交通情況公交：33、73、99、32、13、周邊環(huán)境近在咫尺幼兒園建行、農(nóng)行、工行、中行等多家銀行分布四周交通便利?？春?xiàng)目地址嘉禾路國泰大廈旁總占地面積總建筑面積幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)9層320套車位總數(shù)大小戶型30平方米到55平方米-元/m2開工日期2005年3月4日開盤日期竣工日期一入住時(shí)間2006年下半年目前狀況基礎(chǔ)鑫新景地房地產(chǎn)有限公司廈門千萬間建筑單位福建中晟建筑工程有限公司物業(yè)管理交通情況105、106等多路車周邊環(huán)境SM城市廣場、虹商場、農(nóng)貿(mào)市場、國美電器、永樂有郵政局松柏中小學(xué)、松柏二小松柏二幼、大地幼兒園廈門市婦幼保健中心、江頭醫(yī)院、蓮花醫(yī)院光大銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行項(xiàng)目地址鷺江道海軍碼頭對(duì)面總占地面積總建筑面積幢數(shù)1幢建筑規(guī)劃層數(shù)36層(含地下3層)382套車位總數(shù)260個(gè)大小戶型不詳不詳開工日期不詳開盤日期不詳竣工日期不詳入住時(shí)間不詳目前狀況地上9層(停工待建)廈門濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廈門大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位中國建筑第四工程局物業(yè)管理交通情況公交：86、33、35、92、96周邊環(huán)境中山路商圈實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙十中學(xué)有幼兒園第銀行看山看海項(xiàng)目地址湖濱東路總占地面積總建筑面積幢數(shù)建筑規(guī)劃層數(shù)27層車位總數(shù)156個(gè)大小戶型100平方米左右不詳-元/m2開工日期2004年7月10日開盤日期未開盤竣工日期2006年7月10日入住時(shí)間2006年年底目前狀況封頂廈門西龍地產(chǎn)有限公司建筑單位湖南省第五工程公司物業(yè)管理交通情況公交16、33、37、43、46