房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究

PAGE房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究?jī)?nèi)容摘要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)就愈演愈烈，各自的利潤(rùn)空間也就越來越小。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，追求更大的利潤(rùn)空間，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須既要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良的服務(wù)，又必須有效地控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本。本論文在此背景下，結(jié)合一定的專業(yè)知識(shí)，經(jīng)過對(duì)錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晟麗項(xiàng)目的研究，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目主要存在如下幾點(diǎn)問題經(jīng)費(fèi)耗費(fèi)大、施工管理費(fèi)用比例偏高、合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致費(fèi)用增加、設(shè)計(jì)成本超支、工程材料成本超支；究其原因有項(xiàng)目成本管理意識(shí)不足、成本管理和控制體制不健全、合同管理不到位等；提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：轉(zhuǎn)變成本控制理念、建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善、要對(duì)晟麗花園項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)設(shè)計(jì)、加強(qiáng)對(duì)材料的采購工作、加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)的材料管理等。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本控制；合同管理；限額設(shè)計(jì)；招標(biāo)目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本理論 1（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本涵義及內(nèi)容 1（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的涵義 1（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的依據(jù) 1二、錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本控制存在問題 2（一）錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及在建項(xiàng)目的概況 2（二）項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制存在的問題 3三、項(xiàng)目開發(fā)成本存在的原因分析 5（一）項(xiàng)目成本管理意識(shí)不足 5（二）成本管理和控制體制不健全 6（三）合同管理不到位 6（四）設(shè)計(jì)成本超支原因 6（五）材料超支 7四、錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控制項(xiàng)目成本對(duì)策 7（一）轉(zhuǎn)變成本控制理念 7（二）建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制 7（三）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善 8（四）要對(duì)晟麗花園項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)設(shè)計(jì) 9（五）控制材料成本超支的解決對(duì)策 9結(jié)論 10參考文獻(xiàn) 11房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在這十年里突飛猛進(jìn)，并躍居為我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最好的行業(yè)前列。過去，我國(guó)在房地產(chǎn)方面采取了統(tǒng)建統(tǒng)分的發(fā)展模式，而1997年，我國(guó)逐漸出現(xiàn)了貨幣分房的政策，進(jìn)而又產(chǎn)生了按揭購房的模式，導(dǎo)致了房地產(chǎn)方面的需求出現(xiàn)了井噴狀態(tài)，這也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，源源不斷的各方資金紛紛流向房地產(chǎn)業(yè)，而全國(guó)各地也興起了土地開發(fā)的熱潮，建設(shè)類型更是種類繁多，一應(yīng)俱全，從而使得房地產(chǎn)業(yè)變成了推動(dòng)我國(guó)GDP發(fā)展的關(guān)鍵動(dòng)力。房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的，是企業(yè)能否在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的關(guān)鍵因素，成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確開發(fā)項(xiàng)目成本控制的總體思路、結(jié)構(gòu)框架和實(shí)施措施，并減少和杜絕開發(fā)建設(shè)中無效增量成本，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。為房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提供一個(gè)理論上的平臺(tái)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中的全成本控制工作。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本理論（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本涵義及內(nèi)容所謂房地產(chǎn)成本就是企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行開發(fā)、管理和經(jīng)營(yíng)的過程中所形成的全部費(fèi)用，它可以通過會(huì)計(jì)手段計(jì)算其中的成本，該成本包括了生產(chǎn)以及非生產(chǎn)這兩方面的內(nèi)容。其中，前者涵蓋了土地、主體和配套工程、行政事業(yè)以及難以預(yù)計(jì)的前期的各種成本；而后者則是指財(cái)務(wù)、管理以及銷售方面的成本。（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的涵義房地產(chǎn)行業(yè)中所提出的成本控制的概念，就是開發(fā)商要將用于開發(fā)活動(dòng)的總成本科學(xué)地限定在一定的范圍內(nèi)，可以說，所有的開發(fā)管理工作都是圍繞它來運(yùn)行的，無論是決策、設(shè)計(jì)、動(dòng)工還是銷售和投入使用中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)成本進(jìn)行限定，并進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以保證一旦出現(xiàn)問題，能夠在第一時(shí)間解決掉，從而確保整個(gè)工程保質(zhì)保量地按期完工，最大限度地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展效益。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的依據(jù)1）項(xiàng)目成本計(jì)劃它是企業(yè)針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)工程將會(huì)產(chǎn)生的所有成本所開展的預(yù)估活動(dòng)，而該計(jì)劃也會(huì)成為投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及把握財(cái)務(wù)狀況的數(shù)據(jù)支持。需要明確的一點(diǎn)在于，整個(gè)工程的前期成本計(jì)劃要保持適當(dāng)?shù)膶捤啥龋驗(yàn)樵陧?xiàng)目開展之初無法獲得大量真實(shí)的成本信息資料，也就不能清晰地把握成本的發(fā)展趨勢(shì)，因此如果限定地過于嚴(yán)格，會(huì)使計(jì)劃流程的順暢度及其自身的質(zhì)量大打折扣。2）合同文件它是所有參加該項(xiàng)目的人共同訂立的協(xié)議，受法律保護(hù)。合同對(duì)各方當(dāng)事人所擁有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作出了明確地說明和界定?？刂瞥杀镜囊粋€(gè)行之有效的方式就是提高管理合同的水平。在開展房地產(chǎn)事業(yè)的過程中，會(huì)產(chǎn)生各式各樣的合同，其中較為關(guān)鍵的合同包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、工程的承包、采購以及設(shè)計(jì)合同。3）進(jìn)度控制報(bào)告該報(bào)告能夠體現(xiàn)出整個(gè)施工活動(dòng)的進(jìn)展、花費(fèi)的開支額度以及成本控制活動(dòng)的開展?fàn)顩r，每經(jīng)過一定的階段，工程管理方都要及時(shí)把握項(xiàng)目的進(jìn)展程度，并與計(jì)劃加以比對(duì)，一旦出現(xiàn)偏差和問題，就要將其妥善地處理掉。同時(shí)，還要按照項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具有針對(duì)性的進(jìn)度報(bào)告。4）工程變更資料施工過程中，因?yàn)閮?nèi)外環(huán)境以及各種因素的影響，會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況，這種情況的產(chǎn)生能夠增強(qiáng)工作效率，減少開支，使項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)更具有安全保障。二、錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成本控制存在問題（一）錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及在建項(xiàng)目的概況錦州怡合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年4月25日，公司注冊(cè)資本金800萬元。企業(yè)的法人代表是徐國(guó)瑞，總經(jīng)理才作義。公司位于錦州市凌河區(qū)南京路六段1號(hào)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部、綜合事務(wù)部、開發(fā)部、營(yíng)銷策劃部、項(xiàng)目經(jīng)理部等科室。錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有員工85人，其中，專業(yè)人員56人。公司經(jīng)過幾年的努力，成功開發(fā)了怡合嘉園小區(qū)和東方家園等樓盤項(xiàng)目，開發(fā)面積已近45萬平方米。晟麗花園是錦州怡和開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于錦州市古塔區(qū)良安里地段，項(xiàng)目東臨興居園小區(qū)、十三中學(xué)、大明良安小區(qū)、錦州北方電力安裝工程公司、錦州礦山通訊設(shè)備廠，西臨小凌河大壩東堤，南臨市太和區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)管理局及巷道，北臨京沈鐵路沿線。地塊呈長(zhǎng)方形，南北距離約350米，東西距離約200米，與緯線成39度夾角，地勢(shì)平坦。晟麗花園的項(xiàng)目是職能型組織結(jié)構(gòu)，下設(shè)財(cái)務(wù)、工程、綜合和銷售四個(gè)部門。該項(xiàng)目2011年8月開始動(dòng)工，截止至2015年4月30日，總占地面積5.8萬平方米?？偨ㄖ娣e108582.31平方米，其中：住宅占地92876.57平方米，倉房占地3199.83平方米，車庫占地9300平方米，商業(yè)占地2298.22平方米，會(huì)所占地909.71平方米。由14棟18層的高層建筑組成，其中：住宅8棟，商業(yè)5棟，會(huì)所1棟。共有874戶，團(tuán)購房2-18層，共300戶；一層商528戶，動(dòng)遷46戶；另外項(xiàng)目的綠化率為41.65%，表2-1晟麗花園成本構(gòu)成情況序號(hào)成本項(xiàng)目金額（元）1土地成本835，622，000.002前期費(fèi)用7，139，870.903行政事業(yè)繳費(fèi)19，990，964.084主體工程費(fèi)158，332，318.085配套工程費(fèi)23，857，527.456不可預(yù)見成本209，320，680.517期間費(fèi)用7，920，000.00表2-2項(xiàng)目收益表情況序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1銷售收入38，297.002銷售稅金及附加2，827.003銷售成本30，145.004期間費(fèi)用792.005萬里人防抵項(xiàng)收益476.006返稅750.007利潤(rùn)總額5，759.008所得稅1，440.009珍珠巖土地收益2，230.0010項(xiàng)目總收益7，989.0011凈利潤(rùn)6，550.00主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：（其中項(xiàng)目投資21，283.91萬元）1）總項(xiàng)目利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/銷售收入=0.17.2）毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入=0.213）投資報(bào)酬率=凈利潤(rùn)/投資額=0.31（二）項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制存在的問題經(jīng)過對(duì)錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晟麗項(xiàng)目的研究，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目主要存在如下幾點(diǎn)問題：1.經(jīng)費(fèi)耗費(fèi)大從該項(xiàng)目立項(xiàng)到產(chǎn)品投放市場(chǎng)的兩年里，單是管理經(jīng)費(fèi)就已經(jīng)消耗了400萬元，如此大的支出，雖然受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向的影響，但并不都是合理的支出，如，在取得用地時(shí)，因?yàn)闊o法與當(dāng)?shù)鼐用裼休^好的溝通，使得在補(bǔ)償中造成管理人員需進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的談判，無疑加重了企業(yè)的成本。2.施工管理費(fèi)用比例偏高施工管理費(fèi)用的超支主要是指人工費(fèi)的超支和機(jī)械使用費(fèi)成本超支狀況，詳見如下：圖2-1人工機(jī)械費(fèi)超支圖從圖2-1中可以看出，公司在施工過程中，作為工程成本中的人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)沒有得到有效地控制，各項(xiàng)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用在工程造價(jià)中的比例都超出了預(yù)算。特別是項(xiàng)目上各崗位配置的人員嚴(yán)重不合理，造成了人浮于事，效率不高的現(xiàn)象，同時(shí)也大大增加了項(xiàng)目上各項(xiàng)管理費(fèi)支出，僅管理人員工資一項(xiàng)就大大超出正常開支水平。3.合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致費(fèi)用增加晟麗花園項(xiàng)目有一部分對(duì)包承包，合同條款中并沒有就承包商何時(shí)完工限制具體時(shí)期，由于部分施工期被承包商拖到雨季，造成了實(shí)際生產(chǎn)率比原計(jì)劃低得多，經(jīng)測(cè)算影響工期3個(gè)月，導(dǎo)致后期工程無法按時(shí)跟進(jìn)，直接致使公司產(chǎn)生額外工程費(fèi)用達(dá)到105萬元。4.設(shè)計(jì)成本超支晟麗花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本的支出如表2-3：表2-3晟麗花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本的支出設(shè)計(jì)成本類型計(jì)劃金額實(shí)際金額主體設(shè)計(jì)費(fèi)1，070，000.001，812，000.00配套設(shè)計(jì)費(fèi)153，200.00243，400.00總計(jì)1，223，200.002，055，400.00由上表，我們可知，晟麗花園項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本的內(nèi)容包括主體設(shè)計(jì)費(fèi)和配套設(shè)計(jì)費(fèi)兩部分，共計(jì)發(fā)生金額2，055，400元，其中主體設(shè)計(jì)費(fèi)占88.16%，配套設(shè)計(jì)費(fèi)占11.84%，主題設(shè)計(jì)費(fèi)實(shí)際發(fā)生數(shù)比原計(jì)劃1，070，000元多支出742，000元，配套費(fèi)實(shí)際發(fā)生成本比原計(jì)劃多支出90，200，而在與怡和公司開發(fā)的怡和小區(qū)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)成本總支出與預(yù)期計(jì)劃相比較而言，僅僅多支出20，100元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于742，000元，通過與前期項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果，我們知道晟麗花園項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本的發(fā)生數(shù)存在不合理的超支。5.工程材料成本超支晟麗花園項(xiàng)目關(guān)于材料的支出如下：表2-4晟麗花園項(xiàng)目剛才材料成本支出材料項(xiàng)目計(jì)劃成本實(shí)際成本超支（節(jié)約）門4，921，232.804，934，413.8013，181.00窗4，285，111.004，300，185.1015，074.1局部外墻涂料593，278.00604，369.9711，091.97表箱及電表6，385，324.006，495，312.20109，988.2步梯及扶手欄桿954，359.00960，845.006，486土方2，854，364.502，953，943.5099，579鋼材9，336，524.709，446，836.70110，312零星材料1，387，233.651，457，266.6570，033橋架970，000.52980，000.5210，000其他497，928.45510，928.7913，000.34總計(jì)32，185，356.6232644101.71458，745.09錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)公司為了達(dá)到節(jié)約項(xiàng)目材料的目的，以保障工程的安全質(zhì)量，將項(xiàng)目工程所需的重要的設(shè)備和材料由自己公司進(jìn)行采購，采購的范圍很廣泛，大到步梯扶手欄桿小到一些零散的的材料支出，其決定權(quán)都掌控在開發(fā)商手里。由上表的構(gòu)成及相關(guān)數(shù)據(jù)可知，晟麗花園項(xiàng)目在材料支出，比計(jì)劃成本多支出458745.09元，材料的成本并沒有按照原來的目標(biāo)控制在100000元，可以說項(xiàng)目材料成本在實(shí)際的控制過程存在的很嚴(yán)重的問題，在2012年6月，工程所需鋼材用盡，需要購進(jìn)一批鋼材，公司的采購員徐某缺乏對(duì)鋼材市場(chǎng)的了解，造成了購進(jìn)的一批鋼材較同類項(xiàng)目增加，給公司造成的損失近30萬元。三、項(xiàng)目開發(fā)成本存在的原因分析錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年，相比較于大型房地產(chǎn)公司來說，時(shí)間較短，而且又處于大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)中，公司管理者及員工的思維還停留在“重規(guī)模、輕效益、重過程、輕決策”階段，既在經(jīng)營(yíng)中比較重視開發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量公司實(shí)力的主要指標(biāo)，這就造成了成本管理的思維滯后性。于此同時(shí)，正是這種缺乏科學(xué)性的成本管理思維，對(duì)于動(dòng)態(tài)的開發(fā)過程而言，掩蓋了公司經(jīng)營(yíng)管理中的問題。其中在項(xiàng)目成本管理中存在問題的原因是多方面的，主要來說，有以下幾點(diǎn)：（一）項(xiàng)目成本管理意識(shí)不足在整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，項(xiàng)目經(jīng)理與相關(guān)管理者成本管理意識(shí)不強(qiáng)。在項(xiàng)目經(jīng)理部，往往表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰、各司其職，但是缺乏全員的成本管理思想。如技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，為保工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施；工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，為趕工期而盲目增加施工人員和設(shè)備等，這些必然會(huì)造成成本增加。項(xiàng)目經(jīng)理成本意識(shí)比較淡薄，不少施工項(xiàng)目開工前沒有編制項(xiàng)目成本計(jì)劃，即使編制了，也常常沒有重視施工組織設(shè)計(jì)中的降低成本措施。項(xiàng)目經(jīng)理關(guān)心利潤(rùn)，但是對(duì)成本開支的情況較少過問。在項(xiàng)目施工中，公司對(duì)成本缺乏事前控制和施工過程的嚴(yán)格監(jiān)控，僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段時(shí)才對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，顯然已經(jīng)為時(shí)過晚，成本控制的效果可想而知。另外項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理還建立在簡(jiǎn)單的合同臺(tái)賬上，合同臺(tái)賬不能及時(shí)地反映成本發(fā)生情況和變更最新信息，對(duì)于未簽訂的合同成本預(yù)期情況下也不能進(jìn)行反映，這樣就使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本反饋不及時(shí)，成本管理滯后。（二）成本管理和控制體制不健全項(xiàng)目部在人員管理及機(jī)具的使用等方面缺乏有效控制制度，浪費(fèi)、損失現(xiàn)象明顯。特別是大型設(shè)備投入使用過程計(jì)劃不嚴(yán)密、管理不到位，造成設(shè)備使用率不高，設(shè)備的維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)過高。由此可見，該項(xiàng)目缺乏健全的規(guī)章制度，管理基礎(chǔ)工作不落實(shí)，如領(lǐng)料無限量，用工無定量，費(fèi)用開支無標(biāo)準(zhǔn)等等，導(dǎo)致成本管理不力。企業(yè)在實(shí)施工程項(xiàng)目管理中普遍存在項(xiàng)目經(jīng)理的“責(zé)、權(quán)、利”不落實(shí)，工程項(xiàng)目各部門、各崗位沒有具體、明確的成本管理責(zé)任，難于考核其優(yōu)劣，沒有真正將項(xiàng)目成本與項(xiàng)目管理人員的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，沒有形成完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制的情況。因此，項(xiàng)目管理人員往往是滿足于產(chǎn)值、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等方面指標(biāo)的完成，對(duì)直接關(guān)系到成本費(fèi)用高低的人工、材料、機(jī)械使用等方面的節(jié)約控制關(guān)心較少。即使管理者要求開展成本管理，項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)部門也是被動(dòng)消極的，流于表面形式的比較多。（三）合同管理不到位從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部來看，在合同管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問題：1.合同管理制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對(duì)合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險(xiǎn)事故的頻繁發(fā)生。2.合同管理人員缺乏合同管理的專業(yè)知識(shí)，綜合素質(zhì)不高。管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。3.合同管理人員主觀上缺乏認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。合同管理制度的缺位，使管理人員權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)的激勵(lì)和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識(shí)本來就比較缺乏，再?zèng)]有一個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。（四）設(shè)計(jì)成本超支原因在晟麗花園前期規(guī)劃中，公司的領(lǐng)導(dǎo)通過個(gè)人關(guān)系聯(lián)系了錦州一家房屋建筑設(shè)計(jì)單位，簽訂了設(shè)計(jì)委托合同，并一次性付清了所需的勞務(wù)價(jià)款，其中合同規(guī)定：設(shè)計(jì)單位再設(shè)計(jì)過程與設(shè)計(jì)相關(guān)的一切費(fèi)用應(yīng)由怡和公司承擔(dān)。在具體的設(shè)計(jì)中，建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員為了減少未來由設(shè)計(jì)責(zé)任所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，將一些工程的設(shè)計(jì)參數(shù)進(jìn)行了提高，如承重墻的設(shè)計(jì)參數(shù)一般控制在0.9～1.5的范圍內(nèi)即可，而設(shè)計(jì)單位的承重墻設(shè)計(jì)參數(shù)定在了1.8，項(xiàng)目的成本是隨著設(shè)計(jì)參數(shù)的提高而增加的，這樣的行為可以在一定程度上減少設(shè)計(jì)單位未來的設(shè)計(jì)責(zé)任，但是卻給負(fù)責(zé)材料供應(yīng)的怡和開發(fā)商帶來了巨大的資金壓力。另外設(shè)計(jì)時(shí)間受到壓縮。設(shè)計(jì)方案從建立到最后提交，需要給予設(shè)計(jì)人員一定的時(shí)間，畢竟設(shè)計(jì)是靠一定腦力來完成的，沒有花費(fèi)一定的時(shí)間進(jìn)行思考，會(huì)使設(shè)計(jì)人員心浮氣躁，很難實(shí)際方案達(dá)到預(yù)期要求，反復(fù)的修改，只能造成設(shè)計(jì)成本的一次次增加。晟麗花園項(xiàng)目在2011年5月施工前就要完成工程的設(shè)計(jì)工作，而留給設(shè)計(jì)人員的時(shí)間還不到半年時(shí)間，設(shè)計(jì)任務(wù)相當(dāng)緊迫，迫使后面的工程因設(shè)計(jì)的原因做了很大的改動(dòng)，增加了成本費(fèi)用。（五）材料超支材料成本超支主要是因?yàn)槠髽I(yè)不夠重視企業(yè)的材料成本的采購工作，即從材料控制的源頭就沒有處理好節(jié)約材料成本的意識(shí)，另外在施工材料的管理上，缺乏有效的監(jiān)管手段，使得施工材料在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)大量的浪費(fèi)，也是晟麗花園項(xiàng)目在工程材料超支的一大原因。四、錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控制項(xiàng)目成本對(duì)策針對(duì)錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晟麗花園項(xiàng)目存在的成本控制問題，通過深入的分析和研究，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)措施：（一）轉(zhuǎn)變成本控制理念一是企業(yè)負(fù)責(zé)人、決策層和項(xiàng)目部經(jīng)理首先要強(qiáng)化成本控制意識(shí)，真正意識(shí)到成本控制在企業(yè)運(yùn)行中的重要性。二是樹立成本控制“全員化”的思想，將全體員工納入成本控制的體系，特別是對(duì)成本的發(fā)生負(fù)有重大責(zé)任的管理者，諸如決策層、部門負(fù)責(zé)人、成本核算及分析人員，作為成本控制的主體，并將成本控制意識(shí)納入企業(yè)文化，從上到下至終貫徹成本控制思想，讓各級(jí)管理人員和每一位員工都充分認(rèn)識(shí)到人的主觀能動(dòng)性對(duì)成本降低的重要性以及企業(yè)成本降低存在的巨大潛力。（二）建立項(xiàng)目成本控制責(zé)任制目前，錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正處于高速發(fā)展期，因此建立健全一套完整的并適應(yīng)公司戰(zhàn)略發(fā)展需要的項(xiàng)目成本控制責(zé)任體系勢(shì)在必行。1.以開發(fā)項(xiàng)目作為成本控制中心晟麗花園項(xiàng)目作為錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建項(xiàng)目之一，明確成本控制責(zé)任制的主體，建立公平、有效的成本控制體系，將是成功控制成本的基礎(chǔ)和前提，也將有利于成本目標(biāo)的確定和分解，同時(shí)有利于項(xiàng)目成本控制責(zé)任制的實(shí)施。以晟麗花園為例，該項(xiàng)目具備相對(duì)固定且獨(dú)立的管理者，項(xiàng)目的管理者就應(yīng)該根據(jù)其管理權(quán)限對(duì)企業(yè)承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，所以應(yīng)成立項(xiàng)目成本控制中心，其發(fā)生的收入、成本、費(fèi)用都是需要獨(dú)立核算的，該成本控制中心對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目施工直至項(xiàng)目結(jié)算的全過程所發(fā)生的成本負(fù)責(zé)（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，整個(gè)過程中所發(fā)生的成本均為可控成本）。2.對(duì)晟麗花園項(xiàng)目推行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。為了提高企業(yè)成本控制能力，應(yīng)結(jié)合該企業(yè)的實(shí)際建立起以成本責(zé)任制為中心的規(guī)章制度，充分調(diào)動(dòng)公司各職能部門挖潛降耗、提高效益的積極性、創(chuàng)造性。錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)在制度上明確成本控制主體及相關(guān)的責(zé)任并在項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)簽訂成本責(zé)任書。成本責(zé)任書中應(yīng)有明確的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，否則成本控制將成為空談。成本控制標(biāo)準(zhǔn)在可操作的基礎(chǔ)上，首先包括成本計(jì)劃中規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)。但成本計(jì)劃中的一些指標(biāo)都比較綜合，還不能滿足具體控制的要求，這就必須規(guī)定一系列具體的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合晟麗花園項(xiàng)目，建議該企業(yè)實(shí)行限額法。限額法是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資結(jié)算控制初步設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資限額不被突破。1.限額設(shè)計(jì)的要點(diǎn)：其一，錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一定要圍繞項(xiàng)目的程序進(jìn)行工作；其二，要在該項(xiàng)目前期決策環(huán)節(jié)，做到投資估算的準(zhǔn)確性；其三，要加強(qiáng)與施工單位的溝通，使得施工圖的設(shè)計(jì)不出偏錯(cuò)；其四，開發(fā)商要重視對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核；其五，設(shè)計(jì)單位要做好設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作；其六，開發(fā)商要對(duì)設(shè)計(jì)的結(jié)果做出合理的評(píng)斷，并且實(shí)行一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制；其七，加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的管理、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的確定。采用優(yōu)化設(shè)計(jì)，才能夠保證限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，健全好加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立完善設(shè)計(jì)單位內(nèi)部的管理制度。2.各個(gè)階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)：表4-1項(xiàng)目各階段限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)分析各個(gè)階段內(nèi)容投資決策階段提高投資估算的準(zhǔn)確性，合理確定設(shè)計(jì)限額目標(biāo)初步設(shè)計(jì)階段重視設(shè)計(jì)方案比選，把設(shè)計(jì)概算造價(jià)控制在批準(zhǔn)的投資估算限額內(nèi)；施工圖設(shè)計(jì)階段認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算控制在設(shè)計(jì)概算造價(jià)內(nèi)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理；限額設(shè)計(jì)院中樹立動(dòng)態(tài)管理的觀念。在該項(xiàng)目中，凡是能建立定額的地方，都應(yīng)把定額建立起來，如材料消耗定額、工時(shí)定額等等。實(shí)行定額控制的辦法有利于成本控制的具體化和經(jīng)?；?。在經(jīng)前期調(diào)研和科學(xué)計(jì)算的基礎(chǔ)上，確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要正確處理成本指標(biāo)與其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系（如和質(zhì)量、生產(chǎn)效率等關(guān)系），從完成企業(yè)的總體目標(biāo)出發(fā)，經(jīng)過綜合平衡，防止片面性。（三）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善1.合同管理制度體系的建立與完善在合同管理過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，建立和健全具體的、可操作的規(guī)章制度，通過制度來規(guī)范、協(xié)調(diào)各方的工作，從而使合同管理的有關(guān)各方做到分工明確、職責(zé)清晰、相互配合。這些管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同臺(tái)賬、統(tǒng)計(jì)及歸檔制度等。2.合同管理組織體系的建立與完善要自上而下地建立和健全合同管理機(jī)構(gòu)，使合同管理機(jī)構(gòu)覆蓋企業(yè)的每個(gè)層次，延伸到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)角落。合同管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是制定本企業(yè)的合同管理制度；檢查監(jiān)督本企業(yè)各類建設(shè)工程合同的訂立、履行；培訓(xùn)合同的管理人員；采取措施有效預(yù)防合同風(fēng)險(xiǎn)；參與解決合同糾紛；總結(jié)推廣合同管理經(jīng)驗(yàn)等。3.合同管理人員體系的建立與完善合同管理機(jī)構(gòu)設(shè)置完成后，就需要配備相應(yīng)的管理人員，通過對(duì)外公開招聘，將有一定合同管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人充實(shí)到公司和項(xiàng)目部的各個(gè)合同管理崗位上，保證這些機(jī)構(gòu)中充足人員從事合同管理工作。定期或不定期地對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識(shí)，提高相關(guān)專業(yè)知識(shí)水平。4.合同管理運(yùn)行體系的建立與完善在合同管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)設(shè)立、人員已經(jīng)配備后，如何使這些機(jī)構(gòu)和人員相互之間配合、有效的開展工作，便是合同管理運(yùn)行體系要解決的問題。在合同管理工作程序上，應(yīng)采取簡(jiǎn)捷、高效的方式。（四）要對(duì)晟麗花園項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)設(shè)計(jì)為了使更多的優(yōu)秀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與到晟麗花園的項(xiàng)目設(shè)計(jì)中來，錦州怡和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)該引入項(xiàng)目招標(biāo)設(shè)計(jì)機(jī)制。具體來說，在項(xiàng)目招標(biāo)之前，企業(yè)應(yīng)事先做好準(zhǔn)備，將設(shè)計(jì)的要求以設(shè)計(jì)任務(wù)書的方式體現(xiàn)，并發(fā)布招標(biāo)通告。有意向的投標(biāo)單位應(yīng)如實(shí)書寫申報(bào)書。最后，怡和公司通過審查各個(gè)投標(biāo)單位的專業(yè)設(shè)計(jì)能力，來選擇設(shè)計(jì)公司。為了降低設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，可以將每個(gè)設(shè)計(jì)任務(wù)細(xì)化、分解成各個(gè)小項(xiàng)目，各個(gè)階段，再組織進(jìn)行委托或招標(biāo)。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，可以使怡和公司在設(shè)計(jì)方案上有更多的選擇，可以找到更好的設(shè)計(jì)公司，使得設(shè)計(jì)方案在項(xiàng)目工程中得到很好地展現(xiàn)，達(dá)到了優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的，這樣也使得項(xiàng)目的工程造價(jià)得到很好地控制，通過雙方的合同契約關(guān)系，可以明確設(shè)計(jì)的時(shí)間，和設(shè)計(jì)雙方所履行的權(quán)利義務(wù)，從某種程度上可以規(guī)避由設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的成本。（五）控制材料成本超支的解決對(duì)策1.加強(qiáng)對(duì)材料的采購工作一個(gè)工程項(xiàng)目從建立到完工，材料成本占工程成本很大的比例，是工程成本很重要的組成部分，做好材料的采購，對(duì)減少流動(dòng)資金的占用，降低工程成本又很重要的意義，其具體措施如下：（1）在對(duì)材料進(jìn)行采購之前，怡和房地產(chǎn)公司應(yīng)與施工單位進(jìn)行溝通并計(jì)算材料的成本的計(jì)劃供應(yīng)量，要嚴(yán)格執(zhí)行材料采購計(jì)劃。（2）對(duì)供應(yīng)商的選擇：在對(duì)供應(yīng)商的選擇上可像招標(biāo)設(shè)計(jì)那樣，進(jìn)行招標(biāo)采購，在招標(biāo)之前，要對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)和所提供的材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的審查，淘汰出不符合條件的企業(yè)，在剩下的供應(yīng)商中優(yōu)中選優(yōu)，找到合作的供應(yīng)商伙伴，建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，共同努力來降低成本，提高材料的性價(jià)比，從而達(dá)到互利共贏的的良好結(jié)果。（3）采購的方式：為了節(jié)約差旅費(fèi)等材料訂貨成本，怡和公司可以建立一套完整的網(wǎng)上采購內(nèi)部控制制度，在網(wǎng)上進(jìn)行材料的采購。（4）提高采購人員的素質(zhì)。采購人員作為材料采購的參與者，必須要努力提高其素質(zhì)，避免受賄行為的產(chǎn)生加大企業(yè)的采購成本，由于當(dāng)前怡和公司對(duì)采購人員的采購行為沒有明確的條文規(guī)定，這樣很容易使采購人員鉆管理的漏洞，因此怡和公司必須制定采購管理制度，約束和監(jiān)督采購人員的采購行為，禁止采購人員從供應(yīng)商那里獲得好處。2.加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)的材料管理（1）實(shí)行限額領(lǐng)料制度。所謂限額領(lǐng)料制度，是按照材料消耗定額或規(guī)定限額領(lǐng)取生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理所需材料的一種管理制度，就是為更有效地控制材料的領(lǐng)發(fā)，節(jié)約使用材料，及時(shí)掌握材料限額領(lǐng)用的執(zhí)行情況。表4-2限額領(lǐng)料的程序步驟內(nèi)容簽發(fā)開發(fā)商根據(jù)工程量計(jì)算限額用量的數(shù)量，填寫限額發(fā)料單。下達(dá)開發(fā)商與施工單位進(jìn)行用料交底。應(yīng)用每次發(fā)料時(shí)，憑發(fā)料單的內(nèi)容到庫管員那領(lǐng)取。檢查要對(duì)施工過程中的材料使用情況進(jìn)行檢查，幫助使用者正確使用定額。結(jié)算根據(jù)實(shí)際完成的工程量核對(duì)和調(diào)整材料應(yīng)用量，并與實(shí)耗量進(jìn)行對(duì)比，結(jié)算用料的節(jié)約或超耗。分析要分析材料使用節(jié)約和浪費(fèi)的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)。（2）合理安排材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間。晟麗花園項(xiàng)目涉及大大小小很多工程，每個(gè)工程所涉及的材料的門類、數(shù)量都很大，因此怡和公司因根據(jù)施工的進(jìn)度和材料的消耗量情況，填寫材料計(jì)劃書，計(jì)算出材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間。時(shí)間既不能過于提前，會(huì)使供應(yīng)商提前收到貨款，增加了企業(yè)的貸款利息。另外，如果一些材料提前入場(chǎng)，會(huì)受到天氣因素等影響使材料受潮，影響材料的質(zhì)量，甚