房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)：收益法

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大家好！現(xiàn)在我們來(lái)大致了解一下計(jì)算機(jī)的全貌。前言收益法

2收益法

6.1、收益法的基本原理6.2、收益法的計(jì)算公式

6.3、凈收益的求取

6.4、資本化率的求取

6.5、剩余技術(shù)6.6、收益法運(yùn)用舉例36.1收益法的基本原理

6.1.1收益法的概念

收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。6.1.2收益法的理論依據(jù)

1.效用價(jià)值論。

2.地租理論：地價(jià)＝地租/利息率

3.預(yù)期原理。46.1收益法的基本原理

6.1.3收益法適用的對(duì)象和條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法適用的條件：房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。

6.1.4收益法的估價(jià)步驟（一）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；（二）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）；（三）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（四）用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。56.2收益法的計(jì)算公式

6.2.1、報(bào)酬資本化法最一般的公式V－房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱(chēng)為現(xiàn)值n－房地產(chǎn)的收益期限，通常用年表示Ai－分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期、第2期，…，第n期期末的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。Yi－分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期、第2期，…，第n期的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）66.2收益法的計(jì)算公式

補(bǔ)充說(shuō)明：1、以上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式。2、實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變。3、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。4、公式中，A，Y，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。76.2收益法的計(jì)算公式

6.2.2凈收益每年不變的公式（一）收益期限為有限年的公式

當(dāng)Y＝0時(shí)，V＝A×nV—待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格；

A—房地產(chǎn)的年凈收益（不變）；

Y—報(bào)酬率（不等于零）；

n—收益年限為有限年n86.2收益法的計(jì)算公式

（二）收益期限為無(wú)限年的公式

假設(shè)前提：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率大于零為Y；（3）收益期限n為無(wú)限年。96.2收益法的計(jì)算公式

（三）凈收益每年不變的公式的作用

1、用于測(cè)算價(jià)格；

2、用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益期限價(jià)格之間的換算；

3、用于比較不同期限價(jià)格的高低；

4、用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。106.2收益法的計(jì)算公式

用于測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格：[練習(xí)1]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已經(jīng)使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬(wàn)元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。[練習(xí)2]某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。116.2收益法的計(jì)算公式

用于不同期限價(jià)格之間的換算：令，則已知,求和如下：若已知,求和如下：126.2收益法的計(jì)算公式

如果將上述公式一般化，則有136.2收益法的計(jì)算公式

[練習(xí)]已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%的價(jià)格為3000元/平米，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為8%的價(jià)格。用于比較不同期限價(jià)格的高低[練習(xí)]有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價(jià)2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價(jià)1800元/平米。假設(shè)報(bào)酬率均為6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。146.2收益法的計(jì)算公式

用于因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整[練習(xí)]已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平米，報(bào)酬率為10%。試求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。[練習(xí)]某宗5年前通過(guò)出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1200元/平米。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%。假設(shè)除了使用年限不同之外，該這宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。156.2收益法的計(jì)算公式

6.2.3凈收益在前若干年有變化的公式一是收益期限為有限年；二是收益期限為無(wú)限年。（一）收益期限為有限年的公式

假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前t年（含第t年）有變化，分別為A1、A2、…At，在t年后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益期限為有限年n。166.2收益法的計(jì)算公式

（二）收益期限為無(wú)限年的公式公式原型：

假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前t年（含第t年）有變化，分別為A1、A2、…At，在t年后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益期限為無(wú)限年。176.2收益法的計(jì)算公式

[練習(xí)]某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、25萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。[練習(xí)]通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到無(wú)窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。186.2收益法的計(jì)算公式

6.2.4凈收益按一定數(shù)額遞增的公式一是收益期限為有限年；二是收益期限為無(wú)限年。（一）收益期限為有限年的公式

假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益期限為有限年n。196.2收益法的計(jì)算公式

（二）收益期限為無(wú)限年的公式公式原型：式中，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額。假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益期限為無(wú)限年。[練習(xí)]預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。206.2收益法的計(jì)算公式

6.2.5凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種情況，其公式為：假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減；（2）報(bào)酬率不等于零為Y；（3）收益期限為有限年n，且n=a\b216.2收益法的計(jì)算公式

6.2.6凈收益按一定比率遞增的公式（一）收益期限為有限年的公式假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前1年為A，此后按比率g逐年遞增；（2）凈收益逐年遞增的比率g不等于報(bào)酬率Y；（3）收益期限為有限年n。226.2收益法的計(jì)算公式

[練習(xí)]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。236.2收益法的計(jì)算公式

（二）收益期限為無(wú)限年的公式假設(shè)前提：（1）凈收益在未來(lái)的前1年為A，此后按比率g逐年遞增；（2）報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g；（3）收益期限為無(wú)限年。246.2收益法的計(jì)算公式

6.2.7預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)t年的凈收益分別為A1、A2、A3、…At，第t年末的價(jià)格為Vt，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：即：

假設(shè)前提：（1）已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt；（2）已知房地產(chǎn)未來(lái)第t年（含第t年）的凈收益（簡(jiǎn)稱(chēng)為期間收益）；（3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y。

256.2收益法的計(jì)算公式

如果凈收益每年不變?yōu)锳，則上述公式變?yōu)椋喝绻麅羰找姘匆欢〝?shù)額遞增，則上述公式變?yōu)椋喝绻麅羰找姘匆欢〝?shù)額遞減，則上述公式變?yōu)椋?66.2收益法的計(jì)算公式

[練習(xí)]某出租的寫(xiě)字樓需要估價(jià)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后會(huì)回升。因此，該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平。而等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)7950萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。如果投資者要求該類(lèi)投資的報(bào)酬率為10%，試求該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值。[練習(xí)]某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元（沒(méi)有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試求該舊辦公樓的價(jià)值。

276.3凈收益的求取

房地產(chǎn)凈收益是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益，即由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益，由其他生產(chǎn)要素如資金、勞動(dòng)力、管理等發(fā)揮作用而產(chǎn)生的收益以及收益中不能由業(yè)主自由支配的部分（如需繳納的稅金）不屬于凈收益，應(yīng)予剔除。6.3.1凈收益的計(jì)算公式：計(jì)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入—空置等造成的收入損失—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用286.3凈收益的求取

其中：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)算。潛在毛收入是假設(shè)房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài)下的收入。有效毛收入是指潛在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用所必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收入。296.3凈收益的求取

注意：

估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^(guān)的數(shù)據(jù)。而且利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出潛在的毛收入、有效毛收入及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，還應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的收入及費(fèi)用進(jìn)行比較，修正為正?？陀^(guān)的。

有租約限制的，租賃期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^(guān)的市場(chǎng)租金。同一宗房地產(chǎn)，

承租人權(quán)益的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－有租約限制下的價(jià)值306.3凈收益的求取

6.3.2不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄒ唬┳赓U房地產(chǎn)凈收益＝潛在毛收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（1）以上收入及費(fèi)用通常以年計(jì)算，并假設(shè)在年末發(fā)生。（2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算。（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，它不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、建筑物的折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。（4）凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益，但未扣除所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用。316.3凈收益的求取

（二）經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)純收益＝年經(jīng)營(yíng)收入—年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用—經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)營(yíng)業(yè)性的房地產(chǎn)最大特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠(chǎng)商利潤(rùn)。農(nóng)地凈收益，是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。326.3凈收益的求取

（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。（四）混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取1、首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，然后測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。2、把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類(lèi)型的收入再分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。3、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。336.3凈收益的求取

6.3.3未取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍：（一）實(shí)際純收益與客觀(guān)純收益實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)不能直接用于估價(jià)?？陀^(guān)收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來(lái)說(shuō)只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。346.3凈收益的求取

（二）有形收益與無(wú)形收益

有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力等。估價(jià)中要考慮各種無(wú)形收益。同時(shí)也要避免收益的重復(fù)計(jì)算。356.3凈收益的求取

凈收益流模式1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式。366.3凈收益的求取

凈收益A的求取方法有以下幾種：（1）過(guò)去數(shù)額的簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；（2）未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；（3）未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法。某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率10%，試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。376.3凈收益的求取

[練習(xí)1]

某商店的土地使用權(quán)為40年，從01年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各200平米。一層于02年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/平米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平米和120元/平米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試測(cè)算該商場(chǎng)05年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。[練習(xí)2]

某公司三年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500平米的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/平米?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的月租金為100元/平米。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。386.3凈收益的求取

6.3.4收益期限的確定1、收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。收益期限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。一般情況下，收益期限應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。其中，土地的收益期限為土地使用權(quán)剩余年限。2、單獨(dú)的土地和單獨(dú)的建筑物的估價(jià)，分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。396.3凈收益的求取

3、房地合一。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限的，先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后加上建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之后的剩余年限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。406.4報(bào)酬率的求取

6.4.1報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)1.報(bào)酬率的概念報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是投資回報(bào)與所投入的資本的比率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。2、報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。估價(jià)中所選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。由于房地產(chǎn)的價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。416.4報(bào)酬率的求取

6.4.2報(bào)酬率的求取方法1.累加法：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠426.4報(bào)酬率的求取

練習(xí)：累加法應(yīng)用舉練習(xí)項(xiàng)目數(shù)值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率5.0%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償2%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償0.1%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償1.5%易于獲得融資的好處－0.5%所得稅抵扣的好處－0.5%報(bào)酬率7.6%436.4報(bào)酬率的求取

2、市場(chǎng)提取法

通過(guò)可比實(shí)練習(xí)房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的方法。（1）在V＝A/Y的情況下，是通過(guò)Y＝A/V來(lái)求取Y。練習(xí)：求取以上6個(gè)可比實(shí)練習(xí)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：12.1%可比實(shí)練習(xí)凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）報(bào)酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8446.4報(bào)酬率的求取

（2）在的情況下，是通過(guò)來(lái)求來(lái)求取Y。一般運(yùn)用試錯(cuò)法和內(nèi)插法相結(jié)合來(lái)求取。（3）在的情況下，是通過(guò)來(lái)求取Y。453投資組合技術(shù)包括兩種：一是土地與建筑物的組合；二是抵押貸款和自有資金的組合。（1）土地與建筑物的組合房地產(chǎn)價(jià)值：綜合資本化率（對(duì)應(yīng)的凈收益是房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的凈收益）土地價(jià)值：土地資本化率（對(duì)應(yīng)的凈收益是土地產(chǎn)生的凈收益）建筑物價(jià)值：建筑物資本化率（對(duì)應(yīng)的凈收益是建筑物的凈收益）6.4報(bào)酬率的求取

46綜合資本化率

土地資本化率建筑物資本化率

[練習(xí)]某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總坐的40%，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60%，由可比實(shí)練習(xí)房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試計(jì)算綜合資本化率。第四節(jié)報(bào)酬率的求取

47（2）抵押貸款和自有資金的組合

將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：r＝M·rM＋（1－M）rE

式中r─資本化率（％）；

M─貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；

rM─抵押貸款資本比率；第一年還本付息額與抵押貸款額的比率；

rE─自有資本要求的正常收益率（％）。6.4報(bào)酬率的求取

48該方法使用的前提是：將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)看作一種投資行為，投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)在資金來(lái)源于自有資本和銀行抵押貸款兩部分?！纠?-7】某類(lèi)房地產(chǎn)在其購(gòu)買(mǎi)中抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資金要求的年收益率為15%，則該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為多少？4、投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。6.4報(bào)酬率的求取

49當(dāng)需要利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益單獨(dú)求取土地價(jià)格或建筑物價(jià)格時(shí)，則要采用剩余技術(shù)。6.5.1土地剩余技術(shù)直接資本化法的土地剩余技術(shù)的公式為：VL－－－－－土地價(jià)值；AO－－－－－土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB－－－－－建筑物價(jià)值；RB－－－－－建筑物資本化率；RL－－－－－土地資本化率。6.5剩余技術(shù)50

在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)的公式為：YB－－－－建筑物報(bào)酬率；YL－－－－土地報(bào)酬率。另外，如果將土地價(jià)值與建筑物價(jià)值相加，還可以得到整體房地產(chǎn)的價(jià)值。6.5剩余技術(shù)51[練習(xí)]

某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。6.5剩余技術(shù)526.5.2建筑物剩余技術(shù)直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)的公式為：在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)的公式為：6.5剩余技術(shù)53總結(jié)收益法根據(jù)資本化的方式不同，分為：直接資本化法（含收益乘數(shù)法）和報(bào)酬資本化法（即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）。根據(jù)凈收益求取不同，分為：投資法和利潤(rùn)法。下面主要總結(jié)直接資本化法的公式?？偨Y(jié)541.估價(jià)中公式的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)凈收益/資本化率資本化率＝房地產(chǎn)凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈收益＝房地產(chǎn)價(jià)格×資本化率房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)收益×收益乘數(shù)收益乘數(shù)＝房地產(chǎn)價(jià)格/房地產(chǎn)收益凈收益乘數(shù)＝1/資本化率總結(jié)552.凈收益與資本化率的匹配（1）由土地收益求取土地價(jià)格土地價(jià)格＝土地凈收益/土地資本化率（2）由建筑物收益求取建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝建筑物凈收益/建筑物資本化率（3）由房地收益求取房地價(jià)格房地價(jià)格＝房地凈收益/綜合資本化率（4）由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格土地價(jià)格＝（房地凈收益－建筑物凈收益）/土地資本化率土地價(jià)格＝（房地凈收益－建筑物價(jià)格×建筑物資本化率）/土地資本化率土地價(jià)格＝房地凈收益/綜合資本化率－建筑物價(jià)格總結(jié)56（5）由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝（房地凈收益－土地凈收益）/建筑物資本化率建筑物價(jià)格＝（房地凈收益－土地價(jià)格×土地資本化率）/建筑物資本化率建筑物價(jià)格＝房地凈收益/綜合資本化率－土地價(jià)格[練習(xí)1]

某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營(yíng)業(yè)平均月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值?？偨Y(jié)57[練習(xí)2]

某宗房地產(chǎn)建成于2001年底，此后收益期限為48年；2002年底至2005年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2006年底至2008年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2009年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2005年底的收益價(jià)格。練習(xí)題58[練習(xí)3]估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一幢出租的寫(xiě)字樓，土地總面積12000平米，總建面52000平米；建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從2000年5月15日起計(jì)。有關(guān)資料：1、租金按凈使用面積計(jì)。可供出租的凈使用面積總計(jì)為31200平米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過(guò)道等。2、租金平均為35元/平米×月。3、空房率年平均為10%，即出租率為年平均90%。4、經(jīng)常費(fèi)用平均每月為10萬(wàn)元，包括人員工資、水、電、清潔、保安等費(fèi)用。5、房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入的12%計(jì)算。6、其他稅費(fèi)為租金收入的6%。估價(jià)要求：評(píng)估該寫(xiě)字樓2005年5月15日的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。練習(xí)題59一、單選題:1、評(píng)估某宗收益性房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，在其他因素不變的情況下，預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益越大，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)（）A．越高B．越低C．不變D．難說(shuō)2、某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）A．4858B．5200C．2700D．62643、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元A.100B.42C.63D.774、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83練習(xí)題605、與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（）A.利息率B.折現(xiàn)率C.內(nèi)部收益率D.空置率

6、在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)（）確定收益年限。A.土地的整個(gè)使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整個(gè)使用年限D(zhuǎn).建筑物的整個(gè)使用年限7、某門(mén)市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類(lèi)似門(mén)市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，