物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)

主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。等。我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。4）征用土地，開展拆遷安置工作。平整土地。6）辦理開工手續(xù)。通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)要求。其主要內(nèi)容包括：l）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。2）熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工條件；4）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：9）其他問題。通過參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括：2）監(jiān)督建設(shè)過程（是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否并提出意見：4）監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。收人等。住區(qū)人員需求分析：l）按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。3）按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。4）按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：（2）對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：（3）準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；（4）準(zhǔn)備設(shè)備；（5）準(zhǔn)備相關(guān)資料。管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服上確定。業(yè)管理方案。主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。管理方案。進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到右。重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。行為，熟悉房屋裝修程序。企業(yè)的外部制度。一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。的職責(zé)范圍。包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l）居住區(qū)概況；7）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。2）房屋裝修管理規(guī)定。綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。l）成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；6）有關(guān)補(bǔ)充說明。第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。面的行為。其法律依據(jù)主要是：行為。范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。使用人都具有約束力。情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！钡谌剑河谜贅I(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約（草案）提交大會(huì)討論。修改。第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。計(jì)論通過后執(zhí)行。在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公違反《公約》的行為一般說來有以下三種：時(shí)違反《公約》的行為，搬遷時(shí)違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：用人違約行為。業(yè)主和使用人反映的違約行為。諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。和日常物業(yè)管理資金。的整個(gè)過程。物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。辦公場(chǎng)所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。產(chǎn)生最大增值收益。業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。用，量收支出，?？顚Ｓ茫慌灿?、多用或少用。2）財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。l）核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。我國會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會(huì)計(jì)法）、度。務(wù)收支情況的書面文件，是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。3）報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書，這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表，通過一定的技術(shù)方法，對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、效益。資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，管理資金管理和使用方式的不同。體包括三方面：企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。注意資金的安全性、資金的回收周期，同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃，結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。2）全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。4）人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。P=∑Pi（i＝l，2……，n）P2＝F0（1＋i%F0’P3=∑Q電i×P電+∑Q水i×P水P4=∑Fi=F1+F2+F3中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問題的能力。建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，建筑）。分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成?；A(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下，鋼筋混凝土基礎(chǔ)。2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。裝配整體式鋼筋混凝土樓板。是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。方式。用設(shè)置浮筑層或分倉縫處理。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。原理繪制的。層剖面圖。進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：技術(shù)矛盾。(-)學(xué)習(xí)要求和編制方法。修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。的速度和準(zhǔn)確性?；鶅r(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算?；厥绽脝栴}。數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。