毅昌科技：江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京信評(píng)報(bào)字(2024)第459號(hào)江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告57,324,000.00元2024年09月29日中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司程晨殷燕(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：32200135會(huì)員編號(hào)：32220057(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年09月30日 1 2 4一、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人及其他評(píng)估報(bào)告使用人 二、評(píng)估目的 5 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 第二章評(píng)估依據(jù) 7 8 8五、取價(jià)依據(jù) 8 9第三章評(píng)估方法 9一、房屋建筑物 9 第四章評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 二、編制評(píng)估計(jì)劃 三、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 第六章評(píng)估結(jié)論 第七章特別事項(xiàng)說(shuō)明 第八章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 第九章評(píng)估報(bào)告日及其他 20江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告二、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(以下簡(jiǎn)稱其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人)使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京信評(píng)報(bào)字(2024)第459號(hào)中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司的委托，根據(jù)法為616.32萬(wàn)元，面積8,818.94平方米；構(gòu)筑物賬面價(jià)值為0.64萬(wàn)元；土地使用權(quán)賬面價(jià)值為811.56萬(wàn)元，面積33,333.00平方米。數(shù)額。計(jì)谷科技有限公司所屬部分資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為增值率(%)江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告京信評(píng)報(bào)字(2024)第459號(hào)中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司的委托，根據(jù)法第一章基本情況(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況注冊(cè)資本：5000萬(wàn)人民幣成立日期：2009年7月20日營(yíng)業(yè)期限：2009年7月20日至2059年7月19日住所：昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)企業(yè)形象設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)咨詢和培訓(xùn)(不含國(guó)家統(tǒng)一認(rèn)可的職業(yè)證書培訓(xùn));零配件及江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告設(shè)備及元器件銷售；光伏發(fā)電設(shè)備租賃(除依法須經(jīng)批江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司由廣州毅昌科技股份有限公司和安徽毅昌科技有限公司發(fā)起設(shè)立，于2009年7月20日取得了昆山市行政審批局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一社會(huì)信注冊(cè)資本(萬(wàn)元)實(shí)收資本(萬(wàn)元)持股比例(%)廣州毅昌科技股份有限公司安徽毅昌科技有限公司(二)其他評(píng)估報(bào)告使用人托中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)其部分資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為江蘇設(shè)計(jì)谷科技(一)評(píng)估對(duì)象為江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值。(二)評(píng)估范圍為江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司所屬位于昆山市開發(fā)區(qū)工業(yè)部分資產(chǎn)，(三)委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(四)資產(chǎn)狀況江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告共計(jì)4項(xiàng)，均位于位于昆山市開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北側(cè)、中心河西側(cè)的廠區(qū)內(nèi)。房屋建筑物共計(jì)3項(xiàng)，為辦公樓、門衛(wèi)以及鍋爐房，評(píng)估建筑面積方米。辦公樓為鋼混二層建筑物，建于2012年，檐高約12.6米，一層部分挑高，二層構(gòu)筑物1項(xiàng)，主要為吸煙區(qū)制作工程，主要為一些鋼結(jié)構(gòu)，建成于2012年12月。昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221751號(hào)前進(jìn)東路168號(hào)2號(hào)房(辦公樓)昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221750號(hào)前進(jìn)東路168號(hào)1號(hào)房(門衛(wèi))昆房權(quán)證開發(fā)區(qū)第301221752號(hào)前進(jìn)東路168號(hào)7號(hào)房(輔房泵房)《國(guó)有土地使用證》證號(hào)為“昆國(guó)用(2013)DWB449號(hào)”,土地坐落為昆山市開用地，使用權(quán)類型為出讓，土地使用終止日期至2059年12月21日止。本次評(píng)估的有證的房屋建筑物以及所在宗地整體于2020年4月抵押給寧波銀行股份有限公司蘇州分行，抵押金額為4118萬(wàn)元。抵押物清單如昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)2號(hào)廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)1號(hào)廠房37.00平方米昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)7號(hào)廠房鍋爐房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北昆國(guó)有(2013)第DWB449號(hào)33,333.00平方米江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通過(guò)對(duì)評(píng)估目的的分析和對(duì)評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身的狀態(tài)等的了(一)本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。(二)上述評(píng)估基準(zhǔn)日的確定是委托人考慮本次經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)所選取。第二章評(píng)估依據(jù)(一)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));(二)《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);(三)《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議通(四)《中華人民共和國(guó)城市部分固定資產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò));(五)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正通過(guò));(六)《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(根據(jù)2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改<會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào))修改);(七)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào));(八)關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅(九)關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));(十)其他與本項(xiàng)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。(一)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資(2017)43號(hào));(二)《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017)30號(hào)〕;(三)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào));(十一)《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)47號(hào)〕;(十二)《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));39號(hào));江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(六)國(guó)家有關(guān)部門頒布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；(七)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員收集的其他有關(guān)資料。(一)企業(yè)提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；(二)企業(yè)提供的“企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明”。第三章評(píng)估方法一、房屋建(構(gòu))筑物(一)評(píng)估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》、《部分固定資產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015),部分固定資產(chǎn)估價(jià)常用方法主要有市場(chǎng)比較法、收益成本法的基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)，潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)成本法評(píng)估技術(shù)思路以此估算建筑物客觀合理價(jià)值。其中重置價(jià)值為采用評(píng)估基準(zhǔn)日的建筑材料和建筑技建筑物評(píng)估價(jià)值=重置成本×成新率(1)建(構(gòu))筑物工程費(fèi)評(píng)估人員從蘇州市工程造價(jià)協(xié)會(huì)公布的單項(xiàng)工程指標(biāo)中選取同地區(qū)與評(píng)估項(xiàng)目結(jié)(2)工程前期費(fèi)用及其他費(fèi)用(3)資金成本即建(構(gòu))筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本或資金機(jī)會(huì)成本，以綜合造價(jià)和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用之和為基數(shù)，假定房屋建(構(gòu))筑物重新建造時(shí)其資金投入為均江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(1)建筑物成新率的確定理論成新率(%)=[1-(1一殘值率)×(已使用年限/耐用年限)]×100%現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率(%)=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×結(jié)構(gòu)部分權(quán)重十裝修部分合計(jì)得分×裝綜合成新率(%)=理論成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率×60%(2)構(gòu)筑物成新率的確定成新率(%)=[1-(1一殘值率)×(已使用年限/耐用年限)]×100%(一)評(píng)估方法選用根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào))、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014),結(jié)合評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的土地市場(chǎng)情況和評(píng)估人員收集的有關(guān)資料，江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(二)評(píng)估技術(shù)思路第四章評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司—13—江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)評(píng)估中采用的各項(xiàng)參數(shù)和評(píng)定估算過(guò)程進(jìn)行復(fù)查和分析，必要時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薜谖逭略u(píng)估假設(shè)(一)交易假設(shè)(二)公開市場(chǎng)假設(shè)江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)資產(chǎn)正常使用假設(shè)第六章評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，我們的評(píng)估結(jié)論是：在前述評(píng)估目的下，在產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為5,732.40萬(wàn)元。評(píng)估結(jié)果分類增值率(%)第七章特別事項(xiàng)說(shuō)明江蘇設(shè)計(jì)谷科技有限公司部分資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)評(píng)估基準(zhǔn)日后，若資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，對(duì)評(píng)估結(jié)論造成影響時(shí)，(二)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等事項(xiàng)說(shuō)明抵押期限：2020年4月30日起至2025年4月30日昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)2號(hào)廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)1號(hào)廠房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路166號(hào)7號(hào)廠房鍋爐房昆山開發(fā)區(qū)前進(jìn)東路北昆國(guó)有(2013)第DWB449號(hào)(三)對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，我們未考慮該等資產(chǎn)用于評(píng)估目的可能承中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司—17—(四)依據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅(2016)36號(hào)),第八章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司—18—第九章評(píng)估報(bào)告日及其他中京民信(北京)資產(chǎn)評(píng)估有限公司—19—(本頁(yè)無(wú)正文)中京民信(北