2021年互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)洞察報(bào)告：鉛華褪盡留本色大浪淘沙始見金

2021年中國互聯(lián)網(wǎng)租房

行業(yè)洞察報(bào)告2021年5月Mob研究院出品?2021

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reserved.——鉛華褪盡留本色，大浪淘沙始見金大浪淘沙沉者為金，風(fēng)卷殘?jiān)苿僬邽橥?歷經(jīng)十余年發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)從拓荒轉(zhuǎn)向精耕，劍走偏鋒或強(qiáng)于一時，“資金+資源+運(yùn)營”占優(yōu)者才可屹立不倒細(xì)分市場各有不同，八仙過海各顯神通?綜合租房占據(jù)主流地位，且巨頭迎來上市潮，安居客與貝殼爭鋒；長租公寓仍處初期階段，頻發(fā)爆雷置其于風(fēng)口浪尖；短租平臺一度沉寂，巨頭愛彼迎上市或?yàn)樾袠I(yè)拐點(diǎn)市場規(guī)模破1萬億，用戶規(guī)模近九千萬?2021年互聯(lián)網(wǎng)租房用戶規(guī)模逼近9000萬，市場規(guī)模突破1萬億。在置業(yè)成本高企的推動下，租房市場需求穩(wěn)定在較高水平，并且集中在流動人口匯聚的大中型城市打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，積極破圈求發(fā)展?租房平臺大部分存在盈利模式單一問題，拓寬盈利渠道方可持續(xù)成長。企業(yè)嘗試延伸產(chǎn)業(yè)鏈，將租房擴(kuò)展至生活圈、社交圈、金融圈，突破租房本身圈層，增加盈利點(diǎn)本報(bào)告核心觀點(diǎn)||||互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀民宿短租典型平臺研究互聯(lián)網(wǎng)租房未來發(fā)展趨勢錄CONTENTS目

3

長租公寓典型平臺研究綜合租房典型平臺研究2541中國互聯(lián)網(wǎng)租房研究范圍提供買房、租房等綜合性房產(chǎn)服務(wù)以長租公寓租賃為核心業(yè)務(wù)以民宿短租為核心業(yè)務(wù)木鳥短租小豬短租貝殼找房房天下樂有家安居客幸福里鏈家蘑菇租

房世聯(lián)紅

璞冠寓相寓蛋殼自如本報(bào)告互聯(lián)網(wǎng)租房研究范圍包含線上長租和線上短租，長租以月為單位租賃，短租以天為單位租賃研究范圍：線上長租+線上短租民宿短租美團(tuán)民

宿一家民

宿綜合租房長租短租長租公寓Source：Mob研究院整理螞蟻短

租游天下愛彼迎途家4中國互聯(lián)網(wǎng)租房熱點(diǎn)概覽?蛋殼公寓爆雷：2020年11月蛋殼公寓爆雷

，2021年4月蛋殼在美上市445天遭摘牌?蘑菇公寓爆雷：

2021年2月蘑菇公寓陷入資金危機(jī)，

被寓小二接手?青客公寓虧損加?。呵嗫凸?020年財(cái)報(bào)顯示虧損達(dá)

15.34億元，

同比增長208%?安居客遞交招股書：2021年4月，

58同城以“安居客”公司的名義向港交所遞交了招股書?愛彼迎上市：

2020年12月，

民宿巨頭Airbnb首日上

市飆漲112%

，市值超5600億?貝殼上市：2020年8月

，貝殼美股上市

，貝殼2020

年首次實(shí)現(xiàn)全年盈利

，凈利潤達(dá)27.78億元互聯(lián)網(wǎng)租房市場一方面深受資本青睞，迎來上市潮；另一方面深陷問題旋渦，爆雷、虧損事件頻發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀：

上演“冰火兩重天”資本寵兒問題旋渦Source：Mob研究院整理5中國互聯(lián)網(wǎng)租房發(fā)展歷程安居客愛彼迎房天下魔方公寓小豬短租木鳥短租途家巴樂兔蘑菇租房

世聯(lián)紅璞

2020年注銷和吊銷的長租公寓分別蛋殼公寓

自如

貝殼找房

達(dá)475家和45家

，

占過去10年注銷和吊銷企業(yè)數(shù)量的一半以上

貝殼找房、愛彼迎等頭部平臺上市冠寓相寓美團(tuán)民宿

原始孵化期

緩慢成長期

爆發(fā)擴(kuò)張期

動蕩洗牌期2010年以前?以買房為主

，租房為輔?

綜合租房平臺為主流2010-2014年?

互聯(lián)網(wǎng)租房平臺漸增?民宿短租平臺涌現(xiàn)2015-2018年?2015年國家首次提出租購并舉?

VR看房等技術(shù)賦能行業(yè)發(fā)展?

互聯(lián)網(wǎng)租房平臺獲資本青睞2019年至今?

疫情影響下

，長租公寓爆雷頻發(fā)?

政策監(jiān)管趨嚴(yán)

，行業(yè)邁入洗牌期，

利好頭部平臺歷經(jīng)十年，互聯(lián)網(wǎng)租房邁入洗牌期，長租公寓問題頻發(fā)，市場管制趨嚴(yán)，未來精細(xì)化運(yùn)營為制勝關(guān)鍵發(fā)展歷程：行業(yè)邁向洗牌期，大浪淘沙剩者為王Source：啟信寶，Mob研究院整理6中國租房政策概覽2015年開始重視住房租賃行業(yè)，持續(xù)出臺鼓勵政策培育市場的同時，

2020年開始出臺更多規(guī)范類政策2015.122016.06中央工作會議：首次提出“租購并舉”，提出要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)國務(wù)院：對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠的政策支持2018.03

.2020.09

.國

務(wù)

院

：

培育住房租賃市場

，加快建立多主體供

給

，多渠道保障、租購并舉的住房制度住建部：嚴(yán)控長租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”、“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩(wěn)定各2017.05

2017.07

住建部：規(guī)定了租金支付方式、合同、租房人權(quán)益以及租賃市場規(guī)范

，鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租

賃企業(yè)住建部等九部委：鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度；支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)2021.03

2021.04

.十四五規(guī)劃：租購并舉，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給發(fā)改委：

300萬人口以下城市全面取消落戶限制

，

城市落戶政策要對租購房者同等對待

，允許租房常住人口在公共戶口落戶2015年開始，我國開始大力支持租房市場，通過加大租賃用地供給、稅收優(yōu)惠、金融支持等方式培育市場，但隨著長租公寓爆雷事件的頻發(fā)，政府政策趨嚴(yán)，以監(jiān)管為主政策導(dǎo)向：由鼓勵發(fā)展向加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重傾斜Source：Mob研究院整理地租金水平7中國互聯(lián)網(wǎng)租房用戶規(guī)模

用戶規(guī)模（萬）環(huán)比增長率0.2%7667.51.5%7782.3-1.1%7693.92.4%7877.92.4%8068.41.9%8221.20.3%8248.12.0%8412.40.2%8426.31.3%8532.11.1%8626.0-0.5%8582.81.5%8711.6202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103用戶規(guī)模：趨于穩(wěn)定，九千萬大關(guān)尚待突破互聯(lián)網(wǎng)租房用戶規(guī)模近九千萬，2021年春節(jié)后跳槽期迎來租房小高峰Source：MobTech，202003-2021038中國互聯(lián)網(wǎng)租房市場規(guī)?；ヂ?lián)網(wǎng)租房市場規(guī)模（萬億元）15.2%10.3%7.2%1.110.940.840.732017

2018

2019

2020

2021E市場規(guī)模：穩(wěn)步增長，2020年突破1萬億大關(guān)受疫情影響，

2020年互聯(lián)網(wǎng)租房市場規(guī)模增速回調(diào)，但依舊突破萬億大關(guān)Source：Mob研究院根據(jù)自有模型測算增長率12.1%1.019中國互聯(lián)網(wǎng)租房產(chǎn)業(yè)鏈

服務(wù)機(jī)構(gòu)

民宿短租信息平臺中介自營合作LONG

FOR'龍湖流量入口維修、保潔等機(jī)構(gòu)除去租賃業(yè)務(wù)外，部分平臺如長租公寓發(fā)展增值服務(wù)如統(tǒng)一裝修、貸款、維修、保潔等產(chǎn)業(yè)鏈：趨于成熟，增值服務(wù)為新增長點(diǎn)業(yè)主租客租房

平臺貸款

其它服務(wù)Source：Mob研究院整理支持

機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)房東個人房東綜合租房提供房源支持服務(wù)長租公寓匹配房源10中國互聯(lián)網(wǎng)租房運(yùn)營模式?平臺作為信息渠道，房東和租客可?平臺租賃個人業(yè)主房源，統(tǒng)一?自有房源、平臺收購或者托管機(jī)構(gòu)直接交易裝修和管理，平臺作為二房東業(yè)主房源再進(jìn)行出租

界定

?代表平臺：貝殼、安居客、愛彼迎?

代表平臺：自如、蛋殼?代表平臺：泊寓、冠寓、蘑菇租房?

房源覆蓋范圍廣?

運(yùn)營成本低?

擴(kuò)張速度快?

房源覆蓋范圍廣?

擴(kuò)張速度快?

統(tǒng)一裝修和運(yùn)營，裝修運(yùn)營成本相對低?

房源真實(shí)性難把控

?

房源較為分散

劣勢

?房源覆蓋區(qū)域有限，一般位置較偏?

收取端口流量費(fèi)?

賺取租金差價

?物業(yè)增值

盈利方式

?

收取交易抽成

?

提供增值服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)

?

租金

C2C模式易擴(kuò)張，但房源真實(shí)性與服務(wù)質(zhì)量難控；C2B2C模式同樣易擴(kuò)張，但線下運(yùn)營成本較高；B2C模式裝修運(yùn)營成本低，但資金投入大，回本周期長，不易擴(kuò)張運(yùn)營模式：三大模式各有優(yōu)劣，

C2C模式巨頭扎堆?

若重資產(chǎn)經(jīng)營，前期資金投入量大?

擴(kuò)張速度慢?服務(wù)質(zhì)量難控，依賴個人房東

?線下運(yùn)營成本較高C2CB2CC2B2C優(yōu)勢Source：Mob研究院整理11綜合租房No.12021年中國互聯(lián)網(wǎng)租房平臺用戶規(guī)模TOP154461.2綜合租房No.23251.41306.71205.8民宿短租No.1長租公寓

民宿短租No.1

No.2129.7綜合租房長租公寓民宿短租632.9413.1302.5187.9187.670.7

67.650.2

43.635.6安居客貝殼找房鏈家幸福里房天下愛彼迎自如途家我愛我家

小豬短租巴樂兔美團(tuán)民宿樂有家木鳥短租

螞蟻短租綜合租房平臺憑借C2C模式+多業(yè)務(wù)板塊吸納大量用戶，疫情下仍穩(wěn)步增長；長租公寓用戶基數(shù)相對較

低，未來發(fā)展應(yīng)注重垂直深耕；

民宿短租用戶基數(shù)大，但消費(fèi)呈周期性競爭格局：綜合租房平臺奪魁，安居客占據(jù)龍頭地位Source：MobTech,202103單位：萬122021年三類互聯(lián)網(wǎng)租房平臺用戶重合率民宿短租綜合租房長租公寓類型

用戶重合率綜合租房VS長租公寓占綜合租房（3%）占長租公寓（58%）綜合租房VS民宿短租占綜合租房（4%）占民宿短租（31%）長租公寓VS民宿短租占長租公寓（11%）占民宿短租（5%）由于租房場景均主要為長租，綜合租房平臺與長租公寓用戶重合率最高；長租公寓和民宿短租用戶重

合率低于12%競爭格局：

長租公寓與綜合租房用戶爭奪最激烈Source：MobTech，20210313互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀民宿短租典型平臺研究互聯(lián)網(wǎng)租房未來發(fā)展趨勢錄CONTENTS目

3

長租公寓典型平臺研究綜合租房典型平臺研究2541綜合性典型租房平臺玩法PK交易平臺代表企業(yè)：貝殼

流量平臺代表企業(yè)：安居客?

向中介收取平臺加盟費(fèi)?

向中介收取交易傭金分成?自營中介交易傭金?

線上賦能線下，自營中介鏈家?

對加盟中介強(qiáng)管控?

嚴(yán)控房源信息發(fā)布?

房源管控力強(qiáng)，95%以上真房源?

線上與線下聯(lián)動，提高轉(zhuǎn)化率?

房源真實(shí)性管控前期投入大，

利潤產(chǎn)出滯后?

向中介收取端口流量費(fèi)?

經(jīng)營線上，提供信息發(fā)布平臺?

房源信息管控相對更弱?

平臺入駐門檻相對低，易擴(kuò)張?

輕資產(chǎn)模式下利潤率高?

房源真實(shí)性管控力較弱?

平臺營銷成本較高綜合租房平臺運(yùn)營模式基本為C2C，該模式下有兩種玩法，以安居客為代表的流量平臺玩法和以貝殼找房為代表的交易平臺玩法綜合租房平臺玩法PK：交易平臺or流量平臺？盈利方式特點(diǎn)優(yōu)勢劣勢盈利方式特點(diǎn)優(yōu)勢劣勢Source：Mob研究院整理15貝殼與安居客發(fā)展歷程啟動"樓盤字典"房源數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目鏈家在線正式改名“鏈家網(wǎng)”，貝殼找房前身成立貝殼找房上線2011年率先在行業(yè)內(nèi)制定了

“真房源”標(biāo)準(zhǔn)2015收購伊誠、德祐等多家大型中介公司2020年8月貝殼于紐交所上市，市值達(dá)2900多億人民幣成立于上海，“安居客”網(wǎng)站上線2007年啟動赴美IPO計(jì)劃，但由于單方面漲價受中介機(jī)構(gòu)抵制，上市折戟2014收購愛房，全面合并巧房20202013年啟動一二手聯(lián)動，開拓新房銷售業(yè)務(wù)201558同城以2.67億美元收購

安居客2021年4月4月9日，安居客正式向港交所遞交上市申請兩家平臺背后均實(shí)力雄厚，貝殼源自鏈家，安居客得58同城撐腰；貝殼依靠鏈家多年深耕根基，后來者居上，安居客中途上市折戟，在貝殼上市后緊追發(fā)展歷程：貝殼厚積薄發(fā)，后來者居上安居客貝殼Source：Mob研究院整理2008年2014201816貝殼與安居客業(yè)績表現(xiàn)貝殼：新房存量房雙輪驅(qū)動，凈利潤率首次回正安居客：收入構(gòu)成單一，營銷成本上升2020年貝殼凈利潤率首次回正

24.5%

18.7%3.9%-1.5%2017201820192020安居客營銷成本上升，凈利潤率下降

89.2%

90.5%92.5%下降6.1個百分點(diǎn)

30.7%

30.4%

24.3%2018

2019

2020新房與二手房服務(wù)為貝殼營業(yè)收入主要構(gòu)成704.8億0.2202078.0單位：億元

在線營銷服務(wù)為安居客營業(yè)收入主要構(gòu)成在線營銷交易0.20.0010.761.52018整體貝殼收入遠(yuǎn)高于安居客，貝殼收入多元，凈利潤率于2020年首年回正；安居客收入來源為在線營

銷服務(wù)，凈利潤率更勝一籌，但隨著營銷成本的上升，凈利潤率趨于下降，未來需考慮新增長點(diǎn)

二手房

新房6.364.2

184.6

其他10.274.7201.611.7202.7245.719.8379.4305.72017201820192020業(yè)績表現(xiàn)：安居客營收不及貝殼1/8，在線營銷營收占比超96%Source：貝殼招股書和公司公告、安居客招股書、Mob研究院整理年份營銷成本201813.7億201916.3億202023.7億

毛利潤率

凈利潤率

毛利潤率

凈利潤率2.673.0單位：億元80.5億

2.3

其他23.9%24.0%-2.1%-4.7%201917貝殼三大護(hù)城河品牌口碑：構(gòu)建真房源體系模式創(chuàng)新：ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)團(tuán)隊(duì)管控：標(biāo)準(zhǔn)化管控?樓盤字典：業(yè)內(nèi)最早推廣真房源

，2008年啟動"樓盤字典"房源數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目?循環(huán)驗(yàn)真：

構(gòu)建智能數(shù)據(jù)模型

，通過循環(huán)驗(yàn)真的方式保障真實(shí)性?賠付保障：

截至2021年2月

，鏈家為客戶

購房風(fēng)險兜底的安心服務(wù)承諾支付安心保

障金已達(dá)25.31億元跨品牌成交率跨店成交率-全平臺跨店成交率-鏈家中介門店分傭抽成由貝殼決定貝殼獎懲體系，每年設(shè)定一定比例品牌淘汰率標(biāo)準(zhǔn)化制度內(nèi)部團(tuán)隊(duì)強(qiáng)管控完整新人培訓(xùn)體系貝殼模式：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者，三大要素構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河貝殼以真房源塑造品牌口碑，首創(chuàng)ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)提升行業(yè)效率，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管控①在一單交易中有貢獻(xiàn)就能分傭②跨門店、跨品牌合作，提升行業(yè)效率貝殼ACN模式提升經(jīng)紀(jì)人協(xié)作率2.26億條房源信息，

95%以上真房源①最終促成交易的經(jīng)紀(jì)人才能獲得傭金②資源不共享，行業(yè)低效競爭ACN網(wǎng)絡(luò)合作狀態(tài)非合作狀態(tài)Source：貝殼招股書和公司公告、Mob研究院整理75%70%加盟商強(qiáng)管控30%18安居客模式的成與敗做好服務(wù)者助力市場擴(kuò)張消費(fèi)者苦“假房源”久已意欲轉(zhuǎn)型

①未來或?qū)⒔?jīng)營線下門店，打通線上線下交易閉環(huán)②2020年底收購新房交易服務(wù)平臺愛房，全面合并房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)SaaS提供商巧房，提高運(yùn)營效率安居客做好平臺服務(wù)者達(dá)到合作共贏，但其盈利模式?jīng)Q定其難以把控房源真實(shí)性，未來或通過平臺轉(zhuǎn)

型尋找新的盈利增長點(diǎn)?租房平臺或多或少存在虛假房源問題

，黑貓投訴顯示關(guān)于安居客的投訴

信息達(dá)800多條

，其中主要涉及“虛假房源”、“泄露用戶信息”等問題?

“微聊客”App，方便開發(fā)商銷售人

員和用戶進(jìn)行實(shí)時互動?

“安居客在線旗艦店”

，從前期線上快速蓄客獲客服務(wù)到后期引導(dǎo)成交?

2018年4月，推出臨感VR看房

，創(chuàng)立

的自動拼接技術(shù)“臨感慧拼”

，提升

了經(jīng)紀(jì)人制作房源VR效率服務(wù)超650個經(jīng)紀(jì)品牌和95家百強(qiáng)開發(fā)商，線上覆蓋的城市及縣城數(shù)量超820個安居客模式：成也蕭何，敗也蕭何屢被約談?

2017

年

-

2

0

2

0年，

58集團(tuán)、安

居客因不合規(guī)操

作至少被通報(bào)或

約談了7次開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺在線營銷服務(wù)提供商服務(wù)開發(fā)商服務(wù)經(jīng)紀(jì)人消費(fèi)者投訴Source：安居客招股書、Mob研究院整理19貝殼與安居客用戶規(guī)模

安居客用戶規(guī)模貝殼用戶規(guī)模

單位：萬4461.23750.93465.13251.43036.52850.12628.52188.3

2306.42418.8

2181.8

2378.21684.9

1853.41431.5

1531.71085.4

1183.11301.4202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103兩者用戶規(guī)模均保持穩(wěn)定增長，安居客用戶規(guī)模領(lǐng)先貝殼，但貝殼緊追其后，未來有被趕超的風(fēng)險用戶規(guī)模：安居客占據(jù)龍頭，貝殼緊追其后2051.42095.6

2020.2Source：MobTech，202003-2021034330.72663.63295.33078.0202021年安居客與貝殼用戶留存率

安居客貝殼22.4%15.6%14.0%12.6%9.4%7.8%1個月后

2個月后

3個月后2021年安居客與貝殼用戶重合率安居客用戶中有26%同時使用貝殼貝殼用戶中有35%同時使用安居客用戶表現(xiàn)：安居客與貝殼將近1/3用戶重疊安居客與貝殼存在一定競爭關(guān)系，安居客用戶粘性高于貝殼Source：MobTech，202003-20210321貝殼與安居客用戶城市等級分布二線及以下能級城市用戶占比：貝殼44.5%、

安居客57.5%29.1%22.6%19.9%

20.0%17.9%14.2%12.2%

12.0%

11.3%8.2%6.2%新

線26.4%安居客與貝殼均高度集中高能級城市，競爭上略有錯位，安居客對二線以下城市更具吸引力，貝殼更

注重高能級城市地域分布：安居客與貝殼城市略有錯位一線與新一線用戶占比：貝殼55.5%、安居客42.5%Source：MobTech，202103安居客五線貝殼三線二線四線線22綜合租房典型平臺研究小結(jié),綜合租房平臺在互聯(lián)網(wǎng)租房市場占據(jù)龍頭地位

，該領(lǐng)域下安居客和貝殼二雄爭霸

，

其中安居客以流量玩法為主

，

收取端口流量費(fèi)；貝殼找房以交易平臺玩法為主

，

收取平臺加盟費(fèi)和傭金分成貝殼穩(wěn)扎穩(wěn)打

，修煉內(nèi)功

，實(shí)現(xiàn)彎道超越貝殼起步雖晚

，但依靠鏈家真房源體系的積累與線下門店的閉環(huán)交易支持

，后來者居上

，

搶先美股上

市

，

營業(yè)收入為安居客的八倍有余

，

且其前期大量平臺建設(shè)投入的效果已顯

，

2020年利潤首年回正安居客過往成績矚目

，轉(zhuǎn)型或?qū)⒗m(xù)寫新篇章安居客平臺背靠58同城流量平臺+以開放姿態(tài)迅速占領(lǐng)市場

，

輕資產(chǎn)模式下利潤率可觀

，但營銷成本

在不斷攀升

，吞噬利潤。流量模式盈利渠道略顯單一

，未來或?qū)⑥D(zhuǎn)型成為貝殼的交易模式綜合租房典型平臺研究小結(jié)龍頭地位

二雄爭霸Source：Mob研究院整理23互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀民宿短租典型平臺研究互聯(lián)網(wǎng)租房未來發(fā)展趨勢錄CONTENTS目

3

長租公寓典型平臺研究綜合租房典型平臺研究2541用戶租房偏好情況長租機(jī)構(gòu)的房子中介平臺上出租的房子房東直接出租的房子當(dāng)?shù)卣峁┑墓夥繂挝?公司提供的租住房屋56.6%45.2%35.6%30.7%12.0%長租公寓用戶收入情況小于3K8.1%3-5K23.9%5-10K23.5%10-20K34.1%20K以上10.4%

收入10K以上占比44.5%近年“爆雷”成為長租公寓熱詞，長租公寓處于灰暗期；但基于租房消費(fèi)升級，而長租公寓和普通住

宅租賃相比，具備裝修更好、配套更齊全、服務(wù)品質(zhì)更高等優(yōu)勢，市場對長租公寓的需求仍在長租公寓處于灰暗期，但蛋糕仍在TGI

132Source：《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》，MobTech，202103TGI

14525長租公寓兩種運(yùn)營模式對比C2B2C模式代表企業(yè)：自如

B2C模式代表企業(yè)：冠寓?

分布形態(tài)：主要為分散式公寓?

資產(chǎn)形態(tài)：

中資產(chǎn)運(yùn)營?

優(yōu)勢：易擴(kuò)張、房源廣?

劣勢：收益有限的同時運(yùn)營成本高?

分布形態(tài)：主要為集中式公寓?

資產(chǎn)形態(tài)：主要為重資產(chǎn)運(yùn)營?

優(yōu)勢

：裝修運(yùn)營成本低，經(jīng)營穩(wěn)健，易形成社區(qū)氛圍?

劣勢：擴(kuò)張緩慢、房源覆蓋率低，前期資金投入大盈利難，盲目擴(kuò)張易爆雷盈利難，資金回收周期長，擴(kuò)張慢

裝修運(yùn)營成本較高市場下行（如疫情）

出租率下降高收低租，長收短付自如100萬房源疫情期間平均多空置15天，損失超6億元，蛋殼爆雷后讓公眾對長租公寓模式質(zhì)疑，對自如的發(fā)展帶來一定不利影響自如如何避免重蹈蛋殼“爆雷”覆轍？龍湖冠寓2016年成立，2020年已開長租公寓房源9萬間，預(yù)計(jì)2021年才

實(shí)現(xiàn)盈利冠寓如何縮短資金周轉(zhuǎn)期，加快擴(kuò)張？長租公寓主要分為C2B2C模式和B2C模式，兩種模式均面臨盈利難題，如何應(yīng)對成為企業(yè)必修課長租公寓模式選擇：重若泰山or輕若鴻毛？回本周期長

，擴(kuò)張慢租金收益有限物業(yè)購置成本高盲目擴(kuò)張易暴雷Source：Mob研究院整理痛點(diǎn)痛點(diǎn)26自如的避雷針先天基因：大樹底下好乘涼業(yè)務(wù)多元：雞蛋分多個籃子放模式創(chuàng)新：首推“增租益”定位：“提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù)的科技公司”，規(guī)劃：?

中長租公寓業(yè)務(wù)40%?待開發(fā)業(yè)務(wù)30%（民宿、社群化運(yùn)營等）?衍生服務(wù)30%（保潔、維修、搬家，家居用品電商平臺等）時間投資金額投資方

輪次202003

10億美元

軟銀愿景基金戰(zhàn)略投資?2020年11月底并購貝客青年精品公寓，進(jìn)

軍集中式公寓①②“增租益”模式將裝修成本轉(zhuǎn)移至房東由自如自擔(dān)市場風(fēng)險變?yōu)榕c房東共同承擔(dān)市場

下行風(fēng)險對比項(xiàng)傳統(tǒng)“增租益”裝修費(fèi)用自如承擔(dān)房東承擔(dān)收房成本固定市場走低約8成租期3年起1年起盈利方式租金差+服務(wù)費(fèi)服務(wù)費(fèi)+超額收益分成自如背靠鏈家這一大樹，具有先天的房源與融資優(yōu)勢，此外自如通過拓寬業(yè)務(wù)板塊，增加收益渠道，并在2021年首推業(yè)主委托出租新模式——“增益租”以降低投入成本和市場風(fēng)險2019065億美元泛大西洋資本

騰訊投資等B輪20180140億人民幣華平投資紅杉資本等A輪自如的“避雷針“：“基因”優(yōu)勢+后天努力自如近期10億美元募資額超過蛋殼IPO時1.4億美元的募資額，與蛋殼上市前募資額加總相當(dāng)?

自如源自鏈家，房源

上具有先發(fā)優(yōu)勢?

資本青睞點(diǎn)評：轉(zhuǎn)移自如裝修成本，共擔(dān)市場風(fēng)險長租公寓+其它需求模式多樣化融資優(yōu)勢背靠鏈家Source：Mob研究院整理27自如用戶規(guī)模-o-增長率?2020.11蛋殼“爆雷”

，多地蛋殼公寓租戶被迫退租?2020.12自如發(fā)布針對蛋殼租客業(yè)主的扶持方案，最

高各補(bǔ)貼近一個月租金11.7%o10.1%3.5%1.7%0.0%302.5198.0158.8202003202004202005

202006

202007

202008

202009

202010202011

202012

202101

202102

202103蛋殼公寓2020年11月爆雷后，自如作為長租公寓領(lǐng)頭羊用戶規(guī)模增速有所提升，或因部分租客由蛋殼

轉(zhuǎn)向自如自如的“新機(jī)遇”

：行業(yè)洗牌或?qū)⒅ψ匀鐢U(kuò)張Source：MobTech，202003-202103單位：萬用戶規(guī)模14.7%213.9221.7205.8254.2274.9153.4161.5161.5153.4180.44.0%8.1%0.0%9.8%3.6%3.9%1.7%2854.7%龍湖冠寓的經(jīng)營法寶龍湖冠寓歷年開業(yè)規(guī)模（萬間）9.07.55.341.5%2017

2018

2019

2020龍湖冠寓歷年租金收入（億元）683.3%11.7148.9%0.620172018

2019

2020龍湖冠寓的“經(jīng)營法寶”成本低：2020年，龍湖保持平均借貸成本4.39%，領(lǐng)先于業(yè)內(nèi)平均水平渠道廣：龍湖近年陸續(xù)成功發(fā)行多項(xiàng)低利率住房租賃專項(xiàng)債券純重資產(chǎn)：

自己品牌、自己運(yùn)營管理中資產(chǎn)：租賃物業(yè)后裝修改造重新分租，做運(yùn)營管理和用戶維護(hù)輕資產(chǎn)：做管理輸出，如與政府等平臺合作裝修基本零甲醛：租賃住房產(chǎn)品采用全拼裝結(jié)構(gòu)，龍湖自有工廠生產(chǎn)以及組裝用戶思維：一線團(tuán)隊(duì)與業(yè)務(wù)客層集中在21歲到32歲，更易與客戶需求感同身受打造青年社區(qū)：不定期舉辦主題活動，如足球、電競、手工、火鍋薈等受租賃政策利好和土拍自持比例趨增等因素影響，諸多房企以B2C模式切入長租公寓市場。以龍湖為代表，憑借房企資金優(yōu)勢和精細(xì)化運(yùn)營管理，欲在長租公寓市場占領(lǐng)一席之地龍湖冠寓的“經(jīng)營法寶”

：融資優(yōu)勢+精益運(yùn)營龍湖冠寓租金收入增速顯著高于開業(yè)規(guī)模增速重中輕資產(chǎn)模式并行，助擴(kuò)張精細(xì)化管理，樹口碑低成本融資

，提利潤Source：龍湖財(cái)報(bào)，Mob研究院整理

20.0%253.3%18.14.71.529冠寓與自如用戶留存率

龍湖冠寓

自如43.6%34.4%30.0%16.9%11.9%10.0%1個月后

2個月后

3個月后冠寓與自如用戶重合率冠寓用戶中有21%同時使用自如自如用戶中有1%同時使用冠寓龍湖冠寓的“優(yōu)勢”

：用戶粘性顯著高于自如龍湖冠寓主要為集中式公寓，更易營造社區(qū)氛圍，用戶粘性顯著高于自如Source：MobTech，202003-20210330長租公寓典型平臺研究小結(jié)2019-2020年長租公寓頻頻爆雷下

，行業(yè)當(dāng)前處于灰暗期

，無論C2B2C模式還是B2C模式均面臨盈利

問題

，未來可持續(xù)發(fā)展在于如何解決該問題構(gòu)建風(fēng)險抗性

，八仙過海

，各顯神通C2B2C模式代表企業(yè)自如背靠鏈家

，憑借資金優(yōu)勢抵御市場風(fēng)險

，新推“增租益”降低經(jīng)營風(fēng)險

，

蛋殼爆雷事件對自如而言既是風(fēng)險也是機(jī)遇；B2C模式代表冠寓憑借資金與運(yùn)營優(yōu)勢伺機(jī)突圍盲目擴(kuò)張時代大勢已去

，精細(xì)化運(yùn)營時代正當(dāng)時長租公寓市場需求量仍在

，未來參與方精細(xì)化運(yùn)營

，做好產(chǎn)品和服務(wù)

，

拓寬收益渠道

，才能屹立不倒長租公寓典型平臺研究小結(jié)長租公寓處于灰暗期

，盈利成普遍難題Source：Mob研究院整理31互聯(lián)網(wǎng)租房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀民宿短租典型平臺研究互聯(lián)網(wǎng)租房未來發(fā)展趨勢錄CONTENTS目

3

長租公寓典型平臺研究綜合租房典型平臺研究25412014-2020年國內(nèi)民宿短租主要融資概況事件小豬短租獲云鋒基金等1.2億美元E輪投資途家獲攜程、全明星投資基金等3億美元E輪投資愛彼迎獲中投公司等10億美元戰(zhàn)略投資

愛彼迎獲10億美元F+輪投資小豬短租獲五源資本等6500萬美元D輪投資愛彼迎獲CapitalG谷歌資本等5.55億美元戰(zhàn)略投資愛彼迎獲BankofAmerica等10億美元F+輪投資途家獲全明星投資等3億美元D輪投資一家民宿獲晨興資本等1000萬元人民幣天使輪投資小豬短租獲中信資本等6000萬美元C輪投資愛彼迎獲GGV紀(jì)源資本等15億美元戰(zhàn)略投資途家獲GGV紀(jì)源資本等1億美元C輪投資

小豬短租獲五源資本等1500萬美元B輪投資愛彼迎獲Dragoneer

InvestmentGroup4.75億美元D輪投資借力共享經(jīng)濟(jì)東風(fēng)，民宿短租在2015年-2017年迎來繁榮期，隨著遲遲未盈利疊加疫情影響，

2019年-2020年上半年進(jìn)入靜默期，而2020年底國際巨頭愛彼迎的上市或?yàn)樾袠I(yè)轉(zhuǎn)機(jī)信號轉(zhuǎn)折期？

繁榮期

2014201520162017

2018靜默2192020事件愛彼迎成功登陸納斯達(dá)克，融資規(guī)模約35億美元

，成美股年內(nèi)最大

IPO愛彼迎獲SixthStreet

Partners等10億美元戰(zhàn)略投資木鳥短租獲華冠資本等數(shù)千萬元B2輪投資小豬短租獲云鋒基金等3億美元戰(zhàn)略投資時間2017-11-012017-10-102017-03-112017-03-102016-11-022016-09-232016-06-162015-08-032015-07-132015-07-082015-06-302014-06-162014-06-162014-04-20企業(yè)小豬短租途家愛彼迎

愛彼迎小豬短租

愛彼迎

愛彼迎途家一家民宿

小豬短租

愛彼迎途家小豬短租

愛彼迎市場一度沉寂后或迎新轉(zhuǎn)機(jī)時間2020-12-102020-04-072019-05-082018-10-10企業(yè)愛彼迎愛彼迎木鳥短租小豬短租2014-2020年民宿短租融資規(guī)模趨勢Source：Mob研究院整理33民宿短租用戶規(guī)模單位：萬724.6651.7617.9o

562.3513.0202001

202002

202003

202004

202005

202006

202007

202008

202009

202010

202011

202012

202101

202102

2021032020年1月疫情爆發(fā)以來，

2020年上半年民宿短租用戶規(guī)模下滑，隨著疫情得以控制，下半年有所回溫，“就地過年”推動民宿短租熱度上升途家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，

2020

年十一黃金周期間，

10月4日民宿下單量就達(dá)到了去年同期的150%就地過年促就民宿短租熱度小高峰7月8日，Airbnb世界各地房源的單日預(yù)訂量在疫情沖擊后首次重新突破100萬591.6Source：MobTech，202001-202103710.2709.3664.7638.9648.5534.2562.8533.5520.834途家與愛彼迎用戶規(guī)模

途家用戶規(guī)模愛彼迎用戶規(guī)模單位：萬467.0439.4413.3364.0331.8305.7249.1205.5167.7

173.0

177.2

179.2

183.5202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103愛彼迎是以國外市場為主的國際民宿短租巨頭，途家被稱為中國版“愛彼迎”

，以國內(nèi)市場為主，隨著愛彼迎在中國市場布局深入，未來兩者競爭或?qū)⒓觿⊥炯遗c愛彼迎是民宿短租賽道第一梯隊(duì)166.6

160.1155.0

160.0Source：MobTech，202001-202103384.1

389.6

389.6413.1447.6229.6315.1187.9398.2362.2330.4197.3181.135愛彼迎與途家共同面臨的難題擾民投訴因旅客入住時間不固

定、人員混雜、夜間活動等，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，全國各地接連發(fā)生小區(qū)業(yè)主舉牌抗議的事件-10.4%途家2020年10月發(fā)布新《民宿分級標(biāo)準(zhǔn)》，將民宿按照二鉆、三鉆、四鉆、五鉆和金琥珀五個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新分級，分級將有助于推動行業(yè)規(guī)范運(yùn)營201520182019201620172020Q1-Q3盈利模式單一：收取約10%-15%服務(wù)費(fèi)回本周期長：受到旅游淡旺季的影響，收入不穩(wěn)定，

回本周期長盈利渠道單一和行業(yè)缺乏規(guī)范阻礙民宿短租發(fā)展，未來企業(yè)乃至整個行業(yè)的發(fā)展在于如何突破障礙盈利和規(guī)范是愛彼迎與途家共同面對的難題愛彼迎2015-2019年收入增速持續(xù)高于30%，但運(yùn)營利潤率僅

2018年回正

，2019年受營銷費(fèi)用上升的影響再次恢復(fù)負(fù)值盈利模式單一，資金回收周期長行業(yè)缺乏規(guī)范，存安全隱患安全隱患存在治安、消防、衛(wèi)生等安全

隱患9

1726

3748o25Source：愛彼迎招股書，Mob研究院整理愛彼迎業(yè)績表現(xiàn)營業(yè)收入（億美元）營業(yè)收入增長率-6.9%-32%運(yùn)營利潤率-13.5%-8.0%-3.2%0.5%43%80%32%55%36愛彼迎發(fā)展歷程

愛彼迎簡介

運(yùn)營模式：C2C模式2020.12,愛彼迎成功登陸納斯達(dá)克，招股書中表示中國為下一步

重點(diǎn)擴(kuò)張市場20202019公司創(chuàng)立2008.08

，Airbnb成立，總

部設(shè)在美國加州舊金山市官宣中文名，首推故事功能2017.03，官宣中文名稱愛彼迎；

2017.11，推出中文客服服務(wù)2017.06，全新“故事”功能在中國

市場逐步上線中國市場取得初步成效2019H1

，Airbnb中國業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了近3倍增長愛彼迎遵行全球化旅游服務(wù)戰(zhàn)略，本土化進(jìn)程緩慢，

2015年官宣進(jìn)入中國，通過推出中文品牌名、故事功能等推動中國市場布局，取得初步成效，但在中國仍處初步階段愛彼迎發(fā)展歷程：漫漫本土化之路開啟中國布局繼續(xù)優(yōu)化美股上市布局情況：國外市場為主、國

內(nèi)市場為輔；房源740萬2015.08Airbnb官宣進(jìn)入中

國市場2018.03在中國推出優(yōu)選房

源體系A(chǔ)irbnb

PlusSource：Mob研究院整理

201520182017200837愛彼迎三大核心優(yōu)勢解決信用問題：

利用社交網(wǎng)絡(luò)建立房東和租客雙向評價體系

，建立信任機(jī)制

，加速形成用戶粘性

，如2011年開放Facebook接口加強(qiáng)運(yùn)營：

組織房東學(xué)院線下活動提升房東管理房

源的水平

，并加強(qiáng)房東之間、房東與平臺的聯(lián)系注重品牌塑造：每年在產(chǎn)品、技術(shù)和品牌上進(jìn)行大量投入

，滿足房東、租客和員工的需求共享經(jīng)濟(jì)標(biāo)志性品牌

，

實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)引流：

2019年，77%的流量來自直接或非付費(fèi)渠道28002400200016001200800400004-28

04-29

04-30

05-0105-02

05-03

05-04

05-05滿足個性化住宿的同時相對酒店具有價格優(yōu)勢2000

1600

1200

800

400

0

北京

上海巴黎

紐約

倫敦

柏林

羅馬

悉尼愛彼迎用戶留存率35.6%28.7%23.9%1個月后2個月后3個月后愛彼迎是共享住宿行業(yè)鼻祖，注重品牌塑造，實(shí)現(xiàn)自身引流；個性化兼具高性價比贏得消費(fèi)者芳心；構(gòu)建信用體系，加強(qiáng)運(yùn)營構(gòu)建用戶社區(qū)粘性Source：百度搜索指數(shù)，BOC

International(China)

Limited，MobTech，202003-202103愛彼迎核心競爭力：強(qiáng)品牌+高性價比+社區(qū)粘性強(qiáng)品牌高性價比社區(qū)粘性愛彼迎與酒店超大城市住宿價格對比2021年愛彼迎與途家百度搜索指數(shù)

愛彼迎酒店愛彼迎

途家單位：

RMB38

途家簡介

運(yùn)營模式：

B2C模式起家，后轉(zhuǎn)途家發(fā)展歷程為B2C+C2C2016.06

宣布并購螞蟻短租2016.10宣布并購攜程、去哪兒民宿業(yè)務(wù)2016.11組織架構(gòu)調(diào)整，拆分線上線下業(yè)務(wù)20162017平臺上線2011.12中高端度假公寓預(yù)

訂平臺途家正式上線模式轉(zhuǎn)變2015.08

完成3億美元D及D+輪融資后表示將從B2C領(lǐng)域延伸到C2C領(lǐng)域拆分后再融資2017.10完成線上、線下拆分以后，線上平臺完成3億美元E輪融資憑借大量資本支持，途家通過收并購擴(kuò)大市場份額、獲取精準(zhǔn)流量入口，成為國內(nèi)民宿第一巨頭，未來可能成為國內(nèi)第一個上市的民宿短租企業(yè)途家發(fā)展歷程：資本垂青，全力擴(kuò)張進(jìn)軍海外市場戰(zhàn)略并購疫情自救布局情況：國內(nèi)市場為主，房源

230萬2020.04途家20城直營業(yè)務(wù)關(guān)閉

2020.10發(fā)布新《民宿分級標(biāo)準(zhǔn)》2012.12途家海外房源上線Source：Mob研究院整理201220112015202039途家核心優(yōu)勢線下：部分房源自營?開發(fā)商合作房源：早期運(yùn)營模式為B2C

，直

接與開發(fā)商合作房源

，途家提供運(yùn)營管理等軟性服務(wù)

，房源質(zhì)量更可控?模式轉(zhuǎn)變：

2015年宣布進(jìn)入C2C領(lǐng)域，

以彌補(bǔ)原來類酒店經(jīng)營模式的不足?建立評估體系

，上線民宿鉆級：2018年推出《民宿分級標(biāo)準(zhǔn)》白皮書；2020年10月發(fā)布新《民宿分級標(biāo)準(zhǔn)》，疫情洗牌后國內(nèi)民宿存量由

180萬增加到230萬?

五大品牌矩陣，多客群覆蓋：先后收購螞蟻短

租、并購攜程以及去哪兒旗下公寓民宿業(yè)務(wù)、大魚自助游

，五大品牌覆蓋高性價比和中高端

民宿線下以自營房源起家，控制品質(zhì)，線上背靠攜程引流，借力并購進(jìn)行擴(kuò)張，外部建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?背靠攜程流量：與攜程、藝龍等OTA平臺合作,尤其將途家公寓整合到攜程酒店業(yè)務(wù)當(dāng)中，

獲得了重要的流量入口途家核心競爭力：并購擴(kuò)張，線上引流內(nèi)部：并購擴(kuò)張外部：建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)線上：合作引流Source：Mob研究院整理40愛彼迎與途家客群畫像PK二線及以上占比：愛彼迎78.0%，途家67.4%

愛彼迎

途家

年齡分布

愛彼迎

途家30.2%13.6%

11.6%7.4%61.2%88.2%0.4%0.2%18歲以下32.7%

11.5%33.3%38.3%26.2%2.4%

7.7%45歲以上21.3%15.9%15.3%28.4%34.3%9.9%三線7.7%四線4.4%五線18-24歲25-34歲35-44歲

愛彼迎

途家33.9%28.9%25.3%19.2%15.7%15.8%11.1%3-5k

5-10k

10-20k

20k以上36.1%愛彼迎55.

8%途家企業(yè)白領(lǐng)19.9%個體戶/自由…客群畫像PK：愛彼迎得年輕人青睞，途家得家庭人群垂青兩者均注重高能級城市的企業(yè)白領(lǐng)

，愛彼迎更受價格敏感的