房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與建筑學(xué)常識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與建筑學(xué)常識(chángshí)共九十六頁我們(wǒmen)的目的在最短的時間內(nèi)掌握(zhǎngwò)房地產(chǎn)基本知識和建筑學(xué)的基本專業(yè)常識共九十六頁房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識建筑(jiànzhù)基礎(chǔ)知識怎樣讀懂建筑圖紙？課程內(nèi)容共九十六頁一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識1、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)(dìchǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)(dìchǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。2、地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。3、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。共九十六頁4、房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣(mǎimai)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。5、房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。共九十六頁6、土地的N種線：紅、藍(lán)、綠、紫、黑紅線—指經(jīng)過規(guī)劃建設(shè)單位批準(zhǔn)的建設(shè)用地紅線、規(guī)劃道路紅線和建筑紅線；

藍(lán)線—是河道管理范圍線一般分級控制比如省級河道60米市區(qū)級15米

；

綠線—有很多河道綠線道路綠線山體公園其中河道綠線基本上是藍(lán)線外XX米或者與藍(lán)線重合；紫線—歷史街區(qū)歷史建筑古墓遺址，紫線幾乎每個點都要畫出核心(héxīn)保護(hù)區(qū)和建設(shè)控制地帶，一般紫線的建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的河道都不能拓寬或者改線

；城市黑線—指劃定給排水、電力、電信、燃?xì)馐┕さ氖姓芫W(wǎng)，黑線管治是對上述市政管網(wǎng)的管理，做到規(guī)劃有序。

7、土地的溢價率：得到土地的價格減去土地基價除以土地基價，用百分比表示就是溢價率。其實就是漲幅。

共九十六頁8、按揭：以所購房地產(chǎn)作抵押物，采用抵押貸款方式取得購買房地產(chǎn)的資金。①《新國十條》2010年4月17日對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；②《新國五條》2010年9月29日各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地(běndì)居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；③《新國八條》2011年1月26日國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。共九十六頁9、契稅：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象(duìxiàng)，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。共九十六頁施工(shīgōng)立項(lìxiànɡ)設(shè)計二、建筑基礎(chǔ)知識建筑物產(chǎn)生過程：驗收交付使用共九十六頁開發(fā)商規(guī)劃局計劃局建筑物產(chǎn)生(chǎnshēng)過程——立項取得(qǔdé)土地招標(biāo)拍賣審核用地是否符合城市規(guī)劃審核項目總投資審核項目投資計劃《土地使用權(quán)出讓合同書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》大《房地產(chǎn)證》《固定資產(chǎn)投資許可證》掛牌共九十六頁建筑物產(chǎn)生過程(guòchéng)——設(shè)計設(shè)計(shèjì)單位規(guī)劃局按照規(guī)劃要點進(jìn)行設(shè)計審核是否符合規(guī)劃、規(guī)范和環(huán)境是否符合消防《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計共九十六頁建筑物產(chǎn)生過程(guòchéng)——施工開發(fā)商建設(shè)局開工(kāigōng)申請審核資金是否落實審查施工企業(yè)資質(zhì)《施工許可證》地價已經(jīng)付清施工企業(yè)已落實資金已經(jīng)落實建設(shè)局進(jìn)場，執(zhí)行施工圖將藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實共九十六頁建筑物產(chǎn)生(chǎnshēng)過程——驗收規(guī)劃、消防、環(huán)保、電梯(diàntī)、燃?xì)獾炔块T勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理部門隱蔽工程隨時驗收竣工驗收最后進(jìn)行建筑工程竣工驗收報告主體工程竣工驗收合格證分項工程竣工驗收合格證建設(shè)局監(jiān)督、備案主體工程最早驗收專項工程分步驗收《工程竣工驗收備案證明書》共九十六頁建筑物產(chǎn)生(chǎnshēng)過程——交付使用國土資源和房地產(chǎn)(dìchǎn)管理局開發(fā)商符合預(yù)售條件交付使用《房地產(chǎn)證》預(yù)售許可證銷售許可證《買賣合同》住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書共九十六頁房地產(chǎn)銷售(xiāoshòu)五證：土地(tǔdì)使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證共九十六頁三、怎樣讀懂建筑(jiànzhù)圖紙？建筑術(shù)語簡介識圖基本常識建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅(zhùzhái)戶型分類戶型評價共九十六頁1、建筑(jiànzhù)術(shù)語簡介地形：地球表面上地物和地貌的總稱。紅線圖：經(jīng)城市規(guī)劃行政(xíngzhèng)主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。共九十六頁1、建筑(jiànzhù)術(shù)語簡介開間：一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線之間的距離。進(jìn)深：一間房屋的深度(shēndù)，即兩條縱向軸線之間的距離。縱向軸線橫向軸線共九十六頁2、識圖基本常識比例：圖上尺寸與實際(shíjì)尺寸比例，一般表示方法為數(shù)字表示法，如：1：100，說明圖紙上1厘米代表真實尺寸為100厘米。尺寸（單位）：圖紙上一般所有尺寸數(shù)值均不標(biāo)注單位，尺寸線上單位隱含為毫米。兩個例外：總平面尺寸和標(biāo)高為米。比例(bǐlì)尺寸共九十六頁1、建筑術(shù)語(shùyǔ)簡介層高：指本層樓（地）面到上一層樓面的高度。凈高：房間內(nèi)樓（地）面到頂棚或其他構(gòu)件的高度。建筑層數(shù)：室內(nèi)標(biāo)高為正負(fù)(zhènɡfù)零的樓層為一層，以上順次排列，向下分別為地下一層、地下二層。層高小于2.2米的樓層、屋頂水箱、電梯機(jī)房、裝飾性建筑均不計算樓層數(shù)。共九十六頁1、建筑(jiànzhù)術(shù)語簡介住宅按建筑層數(shù)和高度可分為(fēnwéi)：

多層建筑（6層以下含6層）小高層建筑（7層~50米）高層建筑（50-100米）超高層建筑（100米以上）共九十六頁絕對標(biāo)高：我國是以青島附近海平面的高度平均值為零點，其他各處相對(xiāngduì)他的高度稱為絕對標(biāo)高。相對標(biāo)高：以項目中的某一特定點為零點，其他各處相對他的高度稱為相對標(biāo)高。一般來說可以以建筑物一樓地面為零點。

2、識圖基本常識標(biāo)高共九十六頁2、識圖基本常識

軸線：在設(shè)計中，對承重墻、柱子(zhùzi)等主要構(gòu)件都要有定位軸線。在施工中，軸線是施工定位和放線的重要依據(jù)。共九十六頁2、識圖基本常識

指北針：用于表示建筑物的朝向。在總平面圖及首層平面圖上，一般都繪有指北針。指針(zhǐzhēn)尖端處要注明“北”字。共九十六頁2、識圖基本常識風(fēng)向頻率玫瑰圖：

簡稱風(fēng)玫瑰圖。是總平面圖上用來表示該地區(qū)常年風(fēng)向頻率的標(biāo)志。它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計的各個方向吹風(fēng)次數(shù)的百分?jǐn)?shù)值按一定比例繪制的。一般用8個或16個方位(fāngwèi)表示。風(fēng)玫瑰圖上所表示的風(fēng)的吹向，是指從外面吹向該地區(qū)中心的。共九十六頁2、識圖基本常識深圳市風(fēng)向(fēngxiàng)玫瑰圖共九十六頁2、識圖基本常識等高線：指地形高度(gāodù)的差距等高線與剖面(pōumiàn)連連看共九十六頁總平面圖可表達(dá)(biǎodá)以下內(nèi)容2、識圖基本常識1．紅線范圍、新建、擬建的各種建筑物及構(gòu)筑物的具體位置，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局。2．表明原有房屋、道路的位置，作為新建工程的定位依據(jù)。3．表明標(biāo)高，如建筑物的首層地面標(biāo)高，室外場地整平標(biāo)高，道路中心線的標(biāo)高。通常把總平面圖上的標(biāo)高，全部推算成絕對標(biāo)高。根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢(dìshì)坡高、水流方向，并可計算出施工中土方真挖數(shù)量。4．用風(fēng)玫瑰圖表示總平面范圍內(nèi)整體朝向和該地區(qū)各個方向風(fēng)的頻率。5．表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬木、灌木等；標(biāo)明花壇、小品、桌、椅、林蔭小路、矮墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和選材說明。共九十六頁2、識圖基本常識建筑總平面圖基本(jīběn)圖例共九十六頁2、識圖基本常識總平圖還可包含以下內(nèi)容：道路、人行道、鋪地、廣場、水系、地下停車場入口(rùkǒu)、回車場、地面停車場等共九十六頁平面圖的形成(xíngchéng)和用途

假想用一水平面剖切平面，沿著房屋(fángwū)各層門、窗洞口處將房屋(fángwū)切開，移去剖切平面以上部分，向下投影所作的水平剖面圖，稱為建筑平面圖。平面圖是放線、砌筑墻體、安裝門窗、作室內(nèi)裝修及編制預(yù)算、備料等的基本依據(jù)。建筑平面圖2、識圖基本常識共九十六頁平面圖的圖示內(nèi)容(nèiróng)及表示方法2、識圖基本常識共九十六頁平面圖的主要(zhǔyào)內(nèi)容平面圖的主要內(nèi)容可概括如下(并可按其順序識讀)：1．圖名、比例；2．縱橫定位軸線及其編號；3．各種房間的布置(bùzhì)和分隔，墻、柱斷面形狀和大?。?．門、窗布置及其型號；5．樓梯梯段的走向；6．臺階、花壇、陽臺、雨篷等的位置，盥洗間、廁所、廚房等固定設(shè)施的布置及雨水管、明溝等的布置；7．平面圖的軸線尺寸，各建筑構(gòu)配件的大小尺寸和定位尺寸及樓地面的標(biāo)高、某些坡度及其下坡方向；8．剖面圖的剖切位置線和投射方向及其編號，表示房屋朝向的指北針(這些僅在底層平面圖中表示)；9．詳圖索引符號；10．施工說明等。2、識圖基本常識共九十六頁2、識圖基本常識常用(chánɡyònɡ)門圖例共九十六頁2、識圖基本常識常用(chánɡyònɡ)窗圖例共九十六頁2、識圖基本常識建筑平面圖中部分常用(chánɡyònɡ)圖例共九十六頁2、識圖基本常識建筑(jiànzhù)立面圖的形成建筑立面圖是建筑物外墻在平行于該外墻面的投影面上的正投影圖。建筑立面圖是用來表示(biǎoshì)建筑物的外貌，并表明外墻裝飾要求的圖樣。共九十六頁2、識圖基本常識立面圖的圖示內(nèi)容(nèiróng)共九十六頁2、識圖基本常識立面圖的主要(zhǔyào)內(nèi)容立面圖的主要內(nèi)容分列如下(并可按其順序識讀)：1．圖名、比例；2．立面兩端的定位軸線及其編號；3．門窗的形狀、位置及開啟方向；4．屋頂外形及可能有的水箱位置；5．窗臺、雨篷、陽臺、臺階、雨水管、水斗、外墻面勒腳等的形狀和位置，注明各部分的材料和外部裝飾的做法；6．標(biāo)高(biāogāo)及必須標(biāo)注的局部尺寸；7．詳圖索引符號；8．施工說明等。共九十六頁2、識圖基本常識建筑剖面圖的形成(xíngchéng)與用途

假想(jiǎxiǎng)用一個垂直剖切平面把房屋剖開，將觀察者與剖切平面之間的部分房屋移開，把留下的部分對與剖切平面平行的投影面作正投影，所得到的正投影圖，稱為建筑剖面圖。建筑剖面圖用來表達(dá)建筑物內(nèi)部垂直方向高度、樓層分層情況及簡要的結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)造方式。它是建筑施工圖中不可缺少的重要圖樣之一。建筑剖面圖共九十六頁2、識圖基本常識剖面圖的圖示內(nèi)容(nèiróng)及表示方法共九十六頁2、識圖基本常識剖面圖的主要(zhǔyào)內(nèi)容剖面圖的主要內(nèi)容可概括如下(并可按其順序識讀)：1.圖名、比例；2.定位軸線(zhóuxiàn)及其尺寸；3.剖切到的屋面(包括隔熱層及吊頂)、樓面、室內(nèi)外地面(包括臺階、明溝及散水等)，剖切到的內(nèi)外墻身及其門、窗(包括過梁、圈梁、防潮層、女兒墻及壓頂)，剖切到的各種承重梁和聯(lián)系梁、樓梯梯段及樓梯平臺、雨篷及雨篷梁、陽臺走廊等；4.未剖切到的可見部分，如可見的樓梯梯段、欄桿扶手、走廊端頭的窗；可見的梁、柱，可見的水斗和雨水管，可見的踢腳和室內(nèi)的各種裝飾等；5.垂直方向的尺寸及標(biāo)高；6.詳圖索引符號；7.施工說明等。共九十六頁建設(shè)用地面積：

經(jīng)城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積,也稱為紅線面積。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十六頁總建筑面積：

按分層建筑面積之和計算，每層建筑面積按建筑物外墻（首層為勒腳）以內(nèi)(yǐnèi)水平投影面積計算。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十六頁建筑物基底(jīdǐ)面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十六頁建筑容積率：容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)地(nèidì)上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。共九十六頁建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底(jīdǐ)面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%），除特別注明的外，計算時一般包括附屬建設(shè)物。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十六頁綠地率：綠地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中(qízhōng)，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共九十六頁3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

套總建筑面積（即目前的建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)?fēntān)公共建筑面積共九十六頁3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)套內(nèi)建筑面積：房屋按套計算建筑面積，不包括公攤面積；套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面(tǐmiàn)積+套內(nèi)陽臺面積。共九十六頁3、建筑(jiànzhù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

套總建筑面積(jiànzhùmiànjī)系數(shù)（實用率）=套內(nèi)建筑面積/（套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣e）共九十六頁4、住宅(zhùzhái)戶型分類按照居室數(shù)量(shùliàng)分類：如一居、兩居、三居等。按照廳、衛(wèi)數(shù)量分類：有一室一廳、兩室一廳（兩廳）一衛(wèi)、三是兩廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）、四室兩廳兩衛(wèi)等；按建筑形式分為：平層戶型、復(fù)式戶型、錯層戶型和夾層等共九十六頁平層：又叫單平面層戶型，戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。電梯在達(dá)到房屋樓層時，使電梯轎底與走道呈水平狀態(tài)(zhuàngtài)方便乘客進(jìn)出的過程。4、住宅(zhùzhái)戶型分類共九十六頁復(fù)式：躍層在定義上是指一套房屋占用(zhànyònɡ)兩個樓層，有內(nèi)部樓梯連接。而復(fù)式是起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般復(fù)式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯，所以，躍層不一定是復(fù)式，而復(fù)式一定是躍層。復(fù)式下層(xiàcéng)復(fù)式上層4、住宅戶型分類另有一種躍層戶型，但是基本上不常用，而且從定義上容易與復(fù)式混淆，所以在此處不作詳細(xì)解釋。共九十六頁錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能(gōngnéng)用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。4、住宅(zhùzhái)戶型分類共九十六頁夾層：位于(wèiyú)兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一棟房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫做夾層。4、住宅戶型(hùxínɡ)分類共九十六頁門凸窗臥室衛(wèi)生間餐廳5、戶型(hùxínɡ)評價共九十六頁戶型評價(píngjià)要點1、不要就戶型論戶型，評價一個戶型首先(shǒuxiān)要放回到整個項目規(guī)劃體系中

備忘錄：戶型與落位、資源、環(huán)境對位。5、戶型評價共九十六頁房產(chǎn)價值的唯一性；相同戶型(hùxínɡ)，位置不同，價值亦不同擁有景觀資源的不同，價值亦不同戶型與小區(qū)規(guī)劃布局(bùjú)的關(guān)系5、戶型評價共九十六頁戶型(hùxínɡ)與單元面的關(guān)系戶型(hùxínɡ)的優(yōu)劣取決于建筑平面5、戶型評價共九十六頁戶型與景觀朝向(cháoxiànɡ)的關(guān)系自然景觀>朝向(cháoxiànɡ)

>小區(qū)景觀

一般客戶購房朝向的選擇東南向>南向>西南向>東向>東北向>北向>西向>西北向5、戶型評價共九十六頁戶型(hùxínɡ)評價要點2、尊重(zūnzhòng)市場需求有重點、有層次、有步驟逐一評價

備忘錄：人居標(biāo)準(zhǔn)5、戶型評價共九十六頁市場(shìchǎng)對戶型的關(guān)注點客戶在購房時考慮(kǎolǜ)居住各部分優(yōu)先順序客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立（采光、通風(fēng)）廚房：寬敞實用、有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：通風(fēng)、便利性、隱蔽性次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活陽臺的休閑、觀賞性、服務(wù)陽臺的實用性……..……..5、戶型評價共九十六頁住宅(zhùzhái)功能空間分類住宅”八大“實用功能起居(qǐjū)、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺住宅的三類空間公共空間：客廳、餐廳、陽臺私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、服務(wù)陽臺5、戶型評價共九十六頁住宅(zhùzhái)戶型功能分區(qū)合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置應(yīng)比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用、室內(nèi)(shìnèi)交通線盡可能便捷好的戶型布局必須功能分區(qū)要合理5、戶型評價共九十六頁動靜分區(qū)(fēnqū)戶型案例5、戶型(hùxínɡ)評價共九十六頁動靜分區(qū)戶型(hùxínɡ)案例5、戶型(hùxínɡ)評價共九十六頁戶型評價(píngjià)要點3、尺度(chǐdù)問題很重要

備忘錄：尺度標(biāo)準(zhǔn)的絕對性與相對性：絕對性來自人體工學(xué)與生活經(jīng)驗；相對性來自產(chǎn)品定位與競爭關(guān)系。5、戶型評價共九十六頁空間比例失當(dāng)(shīdàn)案例客廳進(jìn)深太大，空間比例失當(dāng)，容易形成面積(miànjī)浪費(fèi)5、戶型評價共九十六頁空間(kōngjiān)尺度合理各功能空間(kōngjiān)尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)、有好朝向、好景觀、開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1:2，要留出擺放家具的穩(wěn)定空間臥室：主臥：應(yīng)有好的朝向，開間應(yīng)不小于3米，面積應(yīng)大于12平米，且?guī)в兄餍l(wèi)生間次臥：面積應(yīng)不小于8平米餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板全透明或半透明5、戶型評價共九十六頁面積(miànjī)比例適宜除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間。主臥室應(yīng)明顯大于次臥。三戶(sānhù)室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1.5:1以內(nèi)5、戶型評價共九十六頁空間比例失當(dāng)(shīdàn)案例廚房面積過大（13平米）、比次臥室(wòshì)大的多，甚至大過主臥室(wòshì)，而次臥室(wòshì)僅7平米。5、戶型評價共九十六頁戶型評價(píngjià)要點4、識破“看上去很美”

備忘錄：調(diào)動生活體驗去感受戶型細(xì)節(jié)：通風(fēng)、采光、廳里的門太多？對角相峙的空間？餐桌的墻夠長嗎？進(jìn)門要對著什么？異型的房子有存在(cúnzài)理由嗎？空間越細(xì)分越好？……5、戶型評價共九十六頁公共空間(kōngjiān)通風(fēng)采光室內(nèi)四明(sìmínɡ)明廳、明房、明廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光電梯間樓梯/消防樓梯公共走道新家坡住宅尤為講究公共場所的自然通風(fēng)（架空層、樓梯、電梯廳）5、戶型評價共九十六頁公共空間(kōngjiān)通風(fēng)采光案例一梯兩戶的高層(ɡāocénɡ)戶型做到電梯廳、公共樓梯做到通風(fēng)采光不是難題。5、戶型評價共九十六頁各房室(fánɡshì)合理要求客廳空間獨立，開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正完整，是實用的布局長寬比不應(yīng)失調(diào)入口設(shè)置玄關(guān)，入戶門廳（含玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡，避免(bìmiǎn)廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性餐廳相對獨立餐廳與客廳之間宜相對獨立餐廳與客廳既有關(guān)系又有分隔餐廳至少要有兩面墻夾一角與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū)5、戶型評價共九十六頁客廳開口(kāikǒu)過多案例客廳開口過多，使很多面積成為(chéngwéi)公共交通走道面積，不易于家具的布置5、戶型評價共九十六頁餐廳(cāntīng)不獨立案例上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道，幾乎無法利用，客廳的形狀不利于家居擺放，廚房位置使客廳顯得更加(gènjiā)局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對獨立，客廳更好利用5、戶型評價共九十六頁餐廳(cāntīng)不占角案例餐廳雖然(suīrán)與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（兩面墻夾角），周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用。5、戶型評價共九十六頁餐廳(cāntīng)占角案例餐廳(cāntīng)占一角（兩面墻的夾角），空間相對獨立，便于使用5、戶型評價共九十六頁餐廳獨立(dúlì)案例餐廳獨立，又能通風(fēng)采光(cǎiguāng)，其優(yōu)點不言自明5、戶型評價共九十六頁各房合理性要求(yāoqiú)廚房應(yīng)靠近餐廳離入戶門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理布置有一定長度的柜臺擺放電器、灶具、水槽等設(shè)備廚、廁最好不要做緊鄰主臥室擴(kuò)大主臥室面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)(shìdàng)增加，要求好的朝向，甚至比廳的朝向要好，大戶型應(yīng)設(shè)置單獨的衛(wèi)生間和步入式衣帽間次臥室面積盡量大于10個平米，按照起居方便要求，位置應(yīng)盡量深一些5、戶型評價共九十六頁各房合理性要求(yāoqiú)衛(wèi)生間應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光公共衛(wèi)生間盡量做到干濕分離以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲藏間對于面積標(biāo)準(zhǔn)叫高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏間陽臺保證良好(liánghǎo)的采光和視野以及生活的便利性5、戶型評價共九十六頁戶型(hùxínɡ)風(fēng)水評價要素陽宅三要門房灶門大門在戶型設(shè)計中應(yīng)講究(jiǎngjiu)避讓大門正對電梯或樓梯是反沖大門不能正對廁所門大門不直對客廳落地門窗廁所門不與廚房的門相對其他門盡量不想對5、戶型評價共九十六頁典型(diǎnxíng)的門沖案例B戶型大門正對電梯門，A戶型大門正對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風(fēng)水(fēngshuǐ)的客戶的不認(rèn)同5、戶型評價共九十六頁典型(diǎnxíng)的門沖案例未設(shè)玄關(guān)，大門(dàmén)直對主人房門（私密性差）5、戶型評價共九十六頁典型(diǎnxíng)的門