生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)可行性研究報(bào)告

四川大自然生態(tài)發(fā)展有限公司內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二0—一年四月編制內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告I 11.1項(xiàng)目背景 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目承辦單位 11.1.3項(xiàng)目擬建地址、地點(diǎn) 11.1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 11.1.5項(xiàng)目投資資金及效益情況 21.1.6承擔(dān)可行性研究工作的單位 31.2研究工作概況 31.3編制依據(jù) 41.4可行性研究結(jié)論 52項(xiàng)目背景、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 72.1項(xiàng)目背景 72.1.1政策背景 72.1.2項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性 2.1.3項(xiàng)目的由來 2.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析 2.2.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景 2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式 2.2.3生態(tài)旅游概述 內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告Ⅱ2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu) 2.2.5市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2.2.6項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu) 2.3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) 2.3.1獨(dú)特的市場(chǎng)賣點(diǎn) 2.3.3政府的大力支持 2.4投資必要性 3建設(shè)項(xiàng)目選址 3.1場(chǎng)址位置 3.2項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件 3.2.1項(xiàng)目區(qū)地理位置 3.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 3.2.4交通運(yùn)輸情況 3.3項(xiàng)目選址意見 4.1項(xiàng)目建設(shè)總體方案 4.2項(xiàng)目定位、建設(shè)理念及目標(biāo) 4.3.1總平面布置方案 內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告Ⅲ4.3.2占地面積及分析 4.4.1主體工程建設(shè) 4.4.2配套工程建設(shè) 4.4.3工程建設(shè)投資估算 5.1項(xiàng)目主要污染源和污染物評(píng)價(jià)分析 5.1.1項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源及污染物影響分析 5.1.2項(xiàng)目運(yùn)行期主要污染源及污染物影響分析 5.3.2運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 5.3.4節(jié)水措施 5.3.5消防工程 6項(xiàng)目的組織管理和勞動(dòng)定員 6.1工程項(xiàng)目管理 6.3人力資源 6.4員工培訓(xùn) 內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.5管理機(jī)構(gòu)和設(shè)置 6.6勞動(dòng)定員 7.2進(jìn)度計(jì)劃 8項(xiàng)目投資估算和資金籌措 8.1投資估算依據(jù)及范圍 8.2項(xiàng)目總投資估算 8.3資金來源及資金籌措 8.3.1資金來源 8.3.2資金籌措方案 8.4資金使用和管理 8.5投資使用計(jì)劃 9項(xiàng)目招標(biāo) 9.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍 9.2招標(biāo)單位資質(zhì)要求 9.3發(fā)包方式 9.4項(xiàng)目招標(biāo)的組織形式 9.6評(píng)標(biāo)組織、原則及評(píng)標(biāo) 10項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) V 10.2.1銷售(營業(yè))收入 10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加 12.1政策風(fēng)險(xiǎn) 12.5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13.2建議 14.1.1企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼 14.1.2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 14.1.4項(xiàng)目土地租賃合同 14.1.5項(xiàng)目用地、用水、用電、用氣等的批復(fù)、協(xié)議和證明 14.1.6項(xiàng)目主辦單位提供的其他相關(guān)資料 14.2.1項(xiàng)目地理位置圖 14.2.2項(xiàng)目總體規(guī)劃平面布置圖 14.2.3項(xiàng)目建設(shè)部分效果圖 內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2一期工程占地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840m2,建設(shè)周期占地130畝，投資1.1億，建設(shè)周期兩年，主要用于項(xiàng)目擴(kuò)建，主要內(nèi)容項(xiàng)目總投資約人民幣1.5億元。三年內(nèi)全部建設(shè)完成。項(xiàng)目建成后總產(chǎn)值為4577.44萬元/年，實(shí)現(xiàn)利稅1185.33萬元/年，解決就業(yè)人口100-150人。根據(jù)該項(xiàng)目投資成本所需要的時(shí)間及預(yù)計(jì)凈利率水平進(jìn)行分析，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為3.85年，投資回收率在20%序號(hào)單位數(shù)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是否可行1建設(shè)規(guī)模占地面積畝建筑規(guī)模2公司定員人管理人員人技術(shù)人員和工人人3經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3總投資億元年均銷售收入萬元年均總本本費(fèi)用萬元年均銷售稅金及附加萬元年均利潤總額萬元年均所得稅萬元年均凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=12%)是全部投資回收期年是盈虧平衡點(diǎn)%1.2研究工作概況景資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)真分析和理解了本工程的技術(shù)基礎(chǔ)資料，并于2011年4月上旬，組織工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)開展實(shí)地調(diào)查、數(shù)據(jù)收集等工作。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4(6)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問題的(7)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》;(8)內(nèi)江市城市總體規(guī)劃(1996—2020年);(9)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目申報(bào)指南》(10)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《關(guān)于2009年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營種植基礎(chǔ)項(xiàng)目實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼的意見》(11)國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的((2009年國家旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫參考大綱》(12)財(cái)政部印發(fā)的《國家旅游綜合開發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法》(13)《省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(14)《國家旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【(94)國農(nóng)綜字第28(15)發(fā)改部門或主管部門批復(fù)的項(xiàng)目建議書內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5(16)企業(yè)提供的相關(guān)技術(shù)資料(17)企業(yè)提供的相關(guān)協(xié)議、資質(zhì)、證書本項(xiàng)目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護(hù)性開發(fā)為基本原則，項(xiàng)目從規(guī)劃建設(shè)、投資規(guī)模到經(jīng)營管理均切實(shí)可行，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告72項(xiàng)目背景、市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8(2)2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革(3)全國老齡委聯(lián)合民政部等國家士部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)9準(zhǔn)，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生態(tài)休閑度假項(xiàng)目政策背景(1)國家相關(guān)政策2001年，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》(國發(fā) (2001)9號(hào)),明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。2003年，中共中央、國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快林業(yè)發(fā)展的決定》(中發(fā)〔2003〕9號(hào)),提出要加確定1999年為“生態(tài)環(huán)境旅游年”,各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產(chǎn)品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實(shí)踐活動(dòng)。2005年6月，國家旅游局、國家計(jì)財(cái)發(fā)〔2005〕5號(hào)),提出要在切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上積極發(fā)展生態(tài)旅游，并強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加快生態(tài)旅游標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定工作。2006年8場(chǎng)會(huì)”,進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)旅游的發(fā)展。特內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告業(yè)區(qū))簽署了共建無障礙旅游區(qū)等協(xié)議。(1)解決老齡化社會(huì)問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上 (60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老年人；又預(yù)測(cè)我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億(占總?cè)丝诘?.3%)增加到2050年的3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%),我國已成為老齡化速度最快，老年人口的一個(gè)嚴(yán)峻問題。內(nèi)江市也和全國一樣老齡化程度為10%以上。新建該(2)緩解獨(dú)身子女壓力(3)構(gòu)建和諧社會(huì)的需要(4)加快內(nèi)江市社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設(shè)的重要性和必要性(1)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。(2)項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)川南、內(nèi)江市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要(3)推進(jìn)城-郊休閑旅游市場(chǎng)互動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展(4)項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)加快內(nèi)江市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)比重僅占34.5%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊地區(qū)，旅游接待總量偏低，以2008年為例，旅游人次僅為47.3萬人次。而旅游產(chǎn)業(yè)作為第三(5)項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步保護(hù)旅游資源的需要(6)在旅游空間布局上，構(gòu)建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(7)旅游業(yè)發(fā)展促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)人均收入達(dá)到3850元(2010年農(nóng)民人均2097元),增收任務(wù)重；20102.1.3項(xiàng)目的由來大佛；17處國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，16處國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，15處世界級(jí)中的精品。從省統(tǒng)計(jì)局獲悉，2010年8月份四川省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額220.7億元，比上年同月增長13.7%,比上月的增幅提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。1-8月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)1755.7億元，同比增長13.8%。旅游總收入495.6億元，同比增長23.6%,接待總旅客9445.1萬人次，同比增長21.0%(2005年數(shù)據(jù))。所以在四川發(fā)展旅游生態(tài)旅游勢(shì)在必行。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告元/年，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口100-150人，還可為300人以上提供靈活就業(yè)2.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.43億，超過了總?cè)丝诘?1%。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%,也就是說每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%,或65歲以上人口占總90年代末就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。2007年底全國60歲以上人口達(dá)到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達(dá)1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口的1/2。(2)老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總?cè)丝诘?0%。該過程發(fā)達(dá)國家用了100年。(3)高齡化趨勢(shì)明顯目前80歲以上老年人口達(dá)1300萬，約占全國老年總?cè)丝诘?.7%,而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之(1)歷史欠帳較多。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，社會(huì)沒有完成養(yǎng)老積累，(2)“未富先老”,人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美(3)家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重。生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭(4)目前養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純2.2.2國內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式(1)英國老年社區(qū)織的活動(dòng)超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了(2)丹麥老年住宅特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)精當(dāng)鄉(xiāng)村城市——田園風(fēng)光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點(diǎn)綴廣闊綠野(3)德國的養(yǎng)老社區(qū)特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合2、先進(jìn)的國外養(yǎng)老模式人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國成為第一個(gè)老年型國家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國家之列。因?yàn)?1)國外養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總?cè)丝诘?8%,75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”,如貝紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢?從20世紀(jì)90年代開始，第一，生活照料(飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等)。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質(zhì)支援(提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等)。如，地方第三，心理支持(治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等)。如，保健醫(yī)生第四，整體關(guān)懷(改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等)。如，社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越美國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)(2)其他養(yǎng)老模式哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資 歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊(7917美元),但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌產(chǎn)業(yè)最活躍的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國也很強(qiáng)盛，目前有1000老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。在美國，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%,其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風(fēng)景內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3,的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式(1)家庭養(yǎng)老但家庭養(yǎng)老在新形勢(shì)下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會(huì)(2)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等)將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。正構(gòu)約有100家。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%,目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相(3)社區(qū)居家養(yǎng)老生態(tài)旅游是從20世紀(jì)90年代以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2.2.4現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時(shí)間休閑度過，2.2.6項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu)該項(xiàng)目透過旅游市場(chǎng)的市場(chǎng)分析認(rèn)為，當(dāng)今我國的旅游市場(chǎng)，多數(shù)是增量不增長、缺乏可持續(xù)性的能動(dòng)性深度開發(fā)，絕大部分以單一的人為風(fēng)景或突發(fā)奇想的運(yùn)作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場(chǎng)細(xì)分劃經(jīng)濟(jì)要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無人問津的、增量不增長的“泡沫經(jīng)濟(jì)”怪圈，任何一個(gè)景區(qū)或行政區(qū)打造的旅游經(jīng)濟(jì)，都很難形成可持續(xù)發(fā)展后勁。究其緣故：旅游實(shí)在是缺乏文化或消費(fèi)需求內(nèi)容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發(fā)思想，這不得不說是多年來旅游開發(fā)層面的斷層或盲點(diǎn)。該項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達(dá)到休閑、避暑與自然生態(tài)有機(jī)的結(jié)合，最終形成社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益共同繁榮的良好局面。1、游客性別構(gòu)成1。其特性在于遠(yuǎn)高于全國平均出游性別比(1.27:1),這在四川生態(tài)旅游中具有普遍性。2、游客年齡構(gòu)成本項(xiàng)目建成后游客的年齡構(gòu)成的特點(diǎn)在于25~35、36~45、46~60三個(gè)年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態(tài)休閑主要目標(biāo)客源市場(chǎng)為中老年城市居民，這部分居民有相對(duì)固定的休假時(shí)間，且收入相對(duì)穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。3、游客職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成旅游者職業(yè)與學(xué)歷構(gòu)成是旅游決策動(dòng)機(jī)的直接體現(xiàn)，反映了旅游者對(duì)旅游地環(huán)境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會(huì)階層化差異。該項(xiàng)目游客職業(yè)構(gòu)成的特點(diǎn)是離退休人員及商務(wù)成功人士占有的份額較高。游客職業(yè)構(gòu)成的職業(yè)眾性特征明顯，在九個(gè)職業(yè)類型中，公務(wù)員、企事業(yè)管理者、文教科技人員及學(xué)生等四類分別占20.41%、18.71%、18.37%和15.99%,合占游客總數(shù)的7成以上(73.47%)。工人以及包括軍人在內(nèi)的其他自由型職業(yè)也有一定比例(分別占9.52%和8.44%)。服務(wù)銷售商貿(mào)人員等所占比例極低(分別為3.40%、3.06%及其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)(>90%)。顯然，游客的學(xué)歷構(gòu)成與相應(yīng)類型生態(tài)休閑游客的職業(yè)構(gòu)成是吻合的。4、游客收入構(gòu)成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項(xiàng)目游客以中高收入者居多(月人均收入<3000元的占24.67%、>3000元的占75.33%)。進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空2.3項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)2.3.1獨(dú)特的市場(chǎng)賣點(diǎn)生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游在我國剛剛進(jìn)入發(fā)展階段，是一個(gè)非常有前途、充滿潛力和機(jī)遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場(chǎng)潛力。本項(xiàng)目巧妙的將“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”合二為一，相互促進(jìn)。1、高級(jí)養(yǎng)老院按照國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家60周歲及以上的人口占到總?cè)丝跀?shù)10%的時(shí)候，這個(gè)國家就正式成為老齡化社會(huì)了。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來算，(1)打造高檔養(yǎng)身?xiàng)l件，營造“享受型”生態(tài)養(yǎng)身氛圍。建設(shè)高檔養(yǎng)老院的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項(xiàng)目有如五星級(jí)酒店一般裝修設(shè)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提供客源提供客源運(yùn)營單元提供客源提供賣點(diǎn)(1)生態(tài)度假區(qū)運(yùn)營單元：依靠原生態(tài)農(nóng)家樂特性(住高檔農(nóng)家別內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告?zhèn)€會(huì)員服務(wù)體系，把那些有傾向回歸農(nóng)田、體驗(yàn)農(nóng)耕的顧客發(fā)展成生態(tài)農(nóng)場(chǎng)運(yùn)營單元的會(huì)員。(3)民俗文化生產(chǎn)單元：在兩個(gè)單元運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)需要做好民俗文化的宣傳和建設(shè)，即建設(shè)民俗文化生產(chǎn)單元，定期開展文化節(jié)，如內(nèi)江民俗賞花節(jié)、農(nóng)場(chǎng)春耕文化、農(nóng)場(chǎng)秋收文化等，主要體現(xiàn)天人合一的意境!項(xiàng)目由高級(jí)養(yǎng)老院和生態(tài)度假區(qū)兩部分構(gòu)成，兩者在空間上保持一定的獨(dú)立性，同時(shí)在經(jīng)營理念上保持統(tǒng)一性，相互促進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜2.3.2資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地坐擁沱江，背靠丘陵，擁有豐富的水域景觀資源，同時(shí)，高峰寺、靜寧寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云頂寨等，以原有旅游景點(diǎn)為動(dòng)力，可明顯帶動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。因此，該項(xiàng)目自然資源和旅游資源優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目前景看好。內(nèi)江市委市政府著力打造川南城市群中心城市，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)新高地，力爭三年，確保五年，城市面積及GDP翻一番，每年有新變化，三年上大臺(tái)階。2009年GDP成功超越自貢市，2011年將繼續(xù)加大招商力度，深入開發(fā)合作項(xiàng)目，大力謀求發(fā)展，力爭GDP超越瀘州市。2010年內(nèi)江市四川西南再生資源產(chǎn)業(yè)園區(qū)被選入全國首批七個(gè)示范內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告因而必須通過培育和建立可持續(xù)產(chǎn)業(yè)來保證市域國民經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)2.4投資必要性內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3建設(shè)項(xiàng)目選址項(xiàng)目總占地面積約200畝，其中，一期占地70畝，二期占地130畝。3.2項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件內(nèi)江市，丘陵為主，東南、西南面有低山環(huán)繞。海拔在350~450米間的丘陵約占90%.地質(zhì)構(gòu)造屬新華夏系沉降帶的一部分，褶斷規(guī)模小。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-28℃,一月均溫6℃-8℃,七月均溫26℃-28℃,最高氣溫可達(dá)41℃,最低氣溫—5.4℃,活動(dòng)積溫5598℃左右。年雨量的60%,高溫期與多雨季基本一致，春季約占17%,冬季僅占4%。灘沱相間，蜿蜒曲折，常年平均流量為375立方米/秒，自然落差135.5米，平均比降4.5%,水能蘊(yùn)藏量有14.5萬千瓦可供開發(fā).較大支流有資市區(qū)河段，河谷寬400m-500m,水面寬200m-400m,河流平均比降0.4%,多年平均流量317m3/s,年徑流量100億m3,年徑流量變差系數(shù) 大清流河發(fā)源于安岳縣新民鄉(xiāng)唐石壩，全長122km,在大河口注入沱江，億m3;小清流河發(fā)源于安岳縣南熏鄉(xiāng)，全長56km,在高寺山下注入沱江，市區(qū)河段9km,為常年性支流。沱江東岸除大小清流河外，尚有稗內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告植面積為143萬余畝；其次是玉米、紅苕和小麥內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告造帶上，已探明的儲(chǔ)量達(dá)600多億立方米。砂金則產(chǎn)于沱江河床沿線的水泥路。建成一座220kV變電站和兩座110kV變電站，供電能力達(dá)44.萬kVA,水電資源豐富，有一座裝機(jī)容量達(dá)1.8萬千瓦的110kV電壓等級(jí)4、旅游資源內(nèi)江現(xiàn)有旅游景區(qū)28處，旅游景點(diǎn)180多處。其中資重龍山——白喚魚池，隆昌大洞坎(又名鵝洞飛泉)的瀑布等聞名遐邇的天然景點(diǎn)。葫中五皇廟附近發(fā)掘的154個(gè)恐龍腳印化石等均具很高的考古、研究價(jià)值。132條鄉(xiāng)道公路縱橫交錯(cuò)于全市112個(gè)鎮(zhèn)(鄉(xiāng));內(nèi)河航道現(xiàn)有10條，通航里程達(dá)416公里，有74個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通水路。內(nèi)河航運(yùn)以沱江為主，沱江自內(nèi)江市境內(nèi)有成渝線、內(nèi)昆線、隆瀘線、資威線四段計(jì)營運(yùn)里程1千米，火車站19個(gè)。成渝線西起成都，東達(dá)重慶，全程505.06千米。自境內(nèi)全長119.062千米。內(nèi)江至昆明鐵路自成渝線內(nèi)江站重慶端道岔 (220.34千米)接軌引出。境內(nèi)長22.275千米，設(shè)內(nèi)江南站、凌家場(chǎng)站。資威線自成渝線資中站重慶端道岔(190.376千米)接軌引出，經(jīng)宋家鋪抵威遠(yuǎn)縣坭河。正線長29.3千米，站線長2.7千米。建橋梁3座，隧道1個(gè)，涵洞65道。目前正在建設(shè)的成渝客運(yùn)專線縱貫內(nèi)江全境，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里，內(nèi)江境內(nèi)設(shè)資中北、內(nèi)江北、隆昌北三站，其中內(nèi)江北站為成劃修建綿(陽)遂(寧)資(陽)內(nèi)(江)自(貢)宜(賓)和內(nèi)瀘(州)有成自瀘高速公路、內(nèi)遂(寧)高速公路(在建),內(nèi)威高速公路、資威快速通道(規(guī)劃中),成(成都)廣(廣州)公路、川鄂(湖北)公路、每20分鐘一班，票價(jià)為50元左右。年5月開工修建，到今年7月21日竣工。新建成的碼頭既方便了當(dāng)?shù)厥袃?nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目圖3-1項(xiàng)目所在地理位置及交通圖3.3項(xiàng)目選址意見選場(chǎng)址具備發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的各項(xiàng)條件，可以選擇。4項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì)地70畝，投資4000萬元，總建筑面積約11840m2,建設(shè)周期一年，主(1)主題定位(2)市場(chǎng)定位(3)功能定位(4)檔次定位老(含食宿、養(yǎng)身保健等);(2)生態(tài)休閑度假(含高端度假消費(fèi)、散客4.3總平面布置類型面積(m2)所占比例(%)備注老年標(biāo)準(zhǔn)公寓醫(yī)療康復(fù)中心高檔四合院公寓豪華貴賓公寓臨江娛樂室餐廳茶坊活動(dòng)健身室廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場(chǎng)利用空閑地總有效面積4.4工程建設(shè)方案1、養(yǎng)生公寓養(yǎng)身公寓以沱江水為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑密度低，容積率為1.5左右。采用層聯(lián)體別墅、四合內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告豪華貴賓公寓3棟，每棟建筑面積約120m2;共計(jì)360m2。充分利用沱兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的四合院，每個(gè)庭院17個(gè)房間，每間約20m2,共計(jì)約800寓分兩棟，每棟6層樓，每間約22m2,共計(jì)98間，約7000m2。(1)養(yǎng)生餐廳(2)休閑茶坊(3)臨江娛樂室(4)活動(dòng)健身室(5)廚房、食堂(6)戶外庭院、綠化(7)停車場(chǎng)約1000m2,可同時(shí)容納100輛以上的游客車輛。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.4.2配套工程建設(shè)工程分類項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容輔助工程給水給水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供電用電設(shè)備均為二級(jí)負(fù)荷供氣天然氣管道從市政天然氣干道就近引入，在管道入口處設(shè)控制閥沼氣池4.4.3工程建設(shè)投資估算內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)設(shè)備購置費(fèi)其他費(fèi)用投資合計(jì)1老年標(biāo)準(zhǔn)公寓2醫(yī)療康復(fù)中心3高檔四合院公寓4豪華貴賓公寓5臨江娛樂室6餐廳7茶坊8活動(dòng)健身室9廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場(chǎng)圍墻二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè)其他配套(配電、安全、消防等)合計(jì)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)施工期平均施工人員50人，用水定額0.03m3/d,年用水850m3/物為COD、NH?-N。類比資料可知，廢水中的COD.為25mg/L,NH?-N內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)廢氣：廢氣污染主要來源于施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛排放的尾(1)固定噪聲源內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)流動(dòng)噪聲源表5-1交通運(yùn)輸車輛噪聲單位：dB(A)運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型噪聲級(jí)土石方階段土方運(yùn)輸大型載重車結(jié)構(gòu)階段商品混凝土等混凝土罐車、載重車(1)施工對(duì)植被的影響(2)施工對(duì)水土流失的影響(3)施工對(duì)土壤環(huán)境的影響生的餐飲污水和生活污水。項(xiàng)目旺季為6~9月，平均日接待量為500人，NH?-N,各污染物排放量為COD.產(chǎn)生量8760kg/a;NH?-N產(chǎn)生量876kg/a;內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)廚房油煙凈化設(shè)施最低去除率85%。(2)汽車尾氣量200輛，泊位時(shí)行駛時(shí)間為2分鐘，生態(tài)園內(nèi)道路上平均耗時(shí)4分鐘。汽車尾氣各污染物濃度見表5-2,汽車尾氣排放源強(qiáng)計(jì)算結(jié)果見表5-3。污染物單位怠速正常行駛備注%2容積比容積比容積比表5-3汽車尾氣排放源強(qiáng)計(jì)算結(jié)果泊車位園區(qū)道路合計(jì)風(fēng)機(jī)等，設(shè)備聲級(jí)值在70~80dB(A)。因設(shè)有圍墻，周邊有大量綠化覆內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.2項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)主要污染物主要污染物濃度限值日平均值：晝間≤65dB(A)夜間≤55dB(A)NH3-N:15mg/L;pH:6~9。(3)噪聲：運(yùn)營期執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲環(huán)境排放標(biāo)準(zhǔn)》內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生活污水，主要污染物為COD、SS、動(dòng)植物油，其產(chǎn)生濃度分別為場(chǎng)地要求慢速滲濾快速滲濾地表滲流地下滲流穩(wěn)定塘土層厚度(m)一一土壤類型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土氣候冬季水需終年運(yùn)行冬季降低負(fù)荷運(yùn)行或儲(chǔ)存終年運(yùn)行終年運(yùn)行冬季降低負(fù)荷運(yùn)行或儲(chǔ)存占地性質(zhì)征地綠化經(jīng)濟(jì)作物征地或廢地利用占地面積預(yù)處理最低程度一級(jí)處理一級(jí)處理格柵篩波化糞池一級(jí)處理格柵篩濾格柵沉砂污水最終去向下滲蒸散下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散可收集利用下滲蒸散外排可收集利用典型植物谷類牧草林木無需求牧草草皮花木蘆葦?shù)葻o沼氣沼氣沼液、沼泥能源有機(jī)肥 3、節(jié)能措施(一)消防工程規(guī)劃原則(二)工程措施消火栓距路邊不應(yīng)超過2m,距房屋外墻不宜小于5m。室內(nèi)外消火藥味(三)防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級(jí)都在6級(jí)以下，一般建筑按7度設(shè)防，生(四)防洪(4)環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。(6)規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。(2)國土資源局辦理土地預(yù)審。(1)規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。(2)公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。(4)人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。(5)國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。(2)人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。(1)建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。(1)以下證明材料：內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(3)工程施工合同；(1)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告6.4員工培訓(xùn)序號(hào)部門人員備注1總經(jīng)理室3高級(jí)管理人員32辦公室3中級(jí)管理人員13財(cái)務(wù)科3中級(jí)管理人員14醫(yī)療保健中心中級(jí)管理人員35餐飲部中級(jí)管理人員36保衛(wèi)、消防科5中級(jí)管理人員17環(huán)衛(wèi)科5中級(jí)管理人員18服務(wù)員及苗圃工人中級(jí)管理人員2合計(jì)不含苗圃臨時(shí)增加工人隨著項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，其組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目運(yùn)行人員配置將增加至7項(xiàng)目施工條件和進(jìn)度計(jì)劃7.2進(jìn)度計(jì)劃(1)項(xiàng)目決策階段(2)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段(3)項(xiàng)目實(shí)施階段(4)項(xiàng)目施工階段(5)竣工驗(yàn)收階段年4月-2012年6月；二期工程2012年7月-2014年4月。(1)前期工作階段(2011年4月-2011年6月)4)施工單位和主要材料的招投標(biāo)工作。(2)一期工程施工階段(2011年7月一2012年6月)(3)二期工程施工階段(2012年7月一2014年4月)序號(hào)年2011年2011年2012年2013年2014年工程名稱季度工程名稱季度4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月前期工作階段二1老年標(biāo)準(zhǔn)公寶、醫(yī)療康復(fù)中心、四合院高2活動(dòng)健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場(chǎng)、門衛(wèi)室、配電房34二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)，苗圃工程建設(shè))一8項(xiàng)目投資估算和資金籌措(1)項(xiàng)目建議書；(2)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案；(3)工程項(xiàng)目、輔助工程一覽表；(4)工程設(shè)計(jì)方案、圖紙；(5)同類型建設(shè)項(xiàng)目的投資資料；(7)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2、估算范圍(1)土地租用費(fèi)；內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(5)不可預(yù)見費(fèi)。8.2項(xiàng)目總投資估算(一)投資估算說明(1)項(xiàng)目論證費(fèi)(2)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告價(jià)格[2002]10號(hào))規(guī)定計(jì)算。(3)施工圖審查費(fèi)(4)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)的重在影響所需的費(fèi)用，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(含大綱),環(huán)境影響(5)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)(6)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(1)建設(shè)管理代理費(fèi)(2)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(3)建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)按中標(biāo)額的2.8%計(jì)算。(1)基本預(yù)備費(fèi)內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告費(fèi)率可按5%—8%計(jì)取，本工程按5%計(jì)取。(2)價(jià)差預(yù)備費(fèi)(二)投資估算表編號(hào)工程或費(fèi)用名稱建安工程費(fèi)設(shè)備費(fèi)費(fèi)用投資合計(jì)占總投資比例)備注單位單價(jià)(元)第一部分：工程費(fèi)用1上地租用(3年建設(shè))2老年標(biāo)準(zhǔn)公寓3醫(yī)療康復(fù)中心4高檔四合院公寓5豪華貴賓公寓6臨江娛樂室7餐廳8茶坊9活動(dòng)健身室廚房、食堂門衛(wèi)室等輔助用房停車場(chǎng)圍墻二期工程(一期配套擴(kuò)建、醫(yī)療服務(wù)、苗圃工程建設(shè)等)其他配套(配電、安全、消防等)二第二部分：其他費(fèi)用1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2施工圖審查費(fèi)3可行性研究編制費(fèi)334可行性研究評(píng)估費(fèi)5環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)556工程造價(jià)咨詢費(fèi)887工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)8建設(shè)管理代理費(fèi)三第三部分：預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)各費(fèi)(一+二)*5%計(jì)2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)Z項(xiàng)目總投資內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告該項(xiàng)目一期工程所需建設(shè)資金由業(yè)主公司提供和申請(qǐng)四川省紅十字1、企業(yè)股東自籌2500萬元。自籌資金主要來源于股東其他企業(yè)歷年8.3.2資金籌措方案本項(xiàng)目總投資1.5億元，其中一期工程投資4000萬元，二期工程投資1.1億元，籌資方案如下表。序號(hào)建設(shè)內(nèi)容籌集方案金額(萬元)占總投資比例1一期工程企業(yè)股東自籌申請(qǐng)四川省紅十字會(huì)專項(xiàng)資金2二期工程股東增資和一期利潤合計(jì)8.4資金使用和管理8.5投資使用計(jì)劃1、前期(規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地勘、咨詢、招標(biāo)等)預(yù)計(jì)投入90萬元。2、土地租用，按3年建設(shè)期計(jì)算，預(yù)計(jì)投入72萬元。3、一期工程建設(shè)預(yù)計(jì)投入3045萬元。9項(xiàng)目招標(biāo)位。9.3發(fā)包方式2、評(píng)標(biāo)原則3、評(píng)標(biāo)3、項(xiàng)目建設(shè)期為3年，計(jì)算期為10年。4、貼現(xiàn)率取8%。二期工程投資1.1億元。為150-200人。易辦法征收增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2009]9)號(hào)規(guī)定，產(chǎn)品增值稅稅率6%。9、所得稅稅率：25%。10、固定資產(chǎn)凈殘值率取5%,設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，房屋按20年進(jìn)行折舊；維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值的3%計(jì)；5年進(jìn)行攤銷。11、其他營業(yè)費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)。內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10.2.1銷售(營業(yè))收入(1)高級(jí)養(yǎng)老院食宿收入(按80%入住率計(jì)算)(2)醫(yī)療康復(fù)中心：500人×500元/人/月×12月=300萬1)豪華貴賓室(含生日、婚宴等):3間×4000元/間/天×300天=360萬10.2.2銷售(營業(yè))稅金及附加建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按增值稅的5%、3%計(jì)算。建稅7.5萬元，教育費(fèi)附加4.5萬元。序號(hào)規(guī)模單價(jià)投資額(萬元/年)一期工程1土地租賃1200元/畝2養(yǎng)老院營運(yùn)成本3度假區(qū)營運(yùn)成本4工資及福利費(fèi)100人5管理維護(hù)費(fèi)6年折舊費(fèi)小計(jì)二二期工程1土地租賃130畝1200元/畝2擴(kuò)建養(yǎng)老院營運(yùn)成本3擴(kuò)建度假區(qū)營運(yùn)成本4苗圃生產(chǎn)成本小計(jì)合計(jì)(1)一期工程銷售(營業(yè))額2077.44萬元-固定成本409.4萬元-銷售稅金及附加(2)二期工程銷售(營業(yè))額2500萬元-固定成本316.6萬元-銷售稅金及附加162內(nèi)江市生態(tài)養(yǎng)老體閑度假區(qū)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(3)綜合利潤項(xiàng)目一期工程年均利潤總額1533.42萬元，所得稅按稅率25%上繳，提取10%的盈余公積金及至5%公益金。10.3盈利能力分析(1)一期投資凈利潤率=(1533.42-383.36)÷4000×100%=28.75%(2)二期投資凈利潤率=(2021.4-505.35)÷11000×100%=13.78%(3)項(xiàng)目平均凈利潤率=(3554.82-888.71)÷15000×100%=17.77%(1)一期投資利稅率=(134.62+383.36)÷4000×100%=12.95%(2)二期投資利稅率=(162+505.35)÷11000×100%=6.07%(3)項(xiàng)目平均利稅率=(296.62+888.71)÷15000×100%=7.90%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率所得稅后為21%,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過基準(zhǔn)收項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12%,計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為10977項(xiàng)目投資回收期，靜態(tài)回收期3.85年，動(dòng)態(tài)回收期為4年。投資回收率在20%以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項(xiàng)投10.4盈虧平衡分析BEP(生產(chǎn)能力利用率)=固定成本/(銷售收入一銷售稅金一可變現(xiàn)成本)*100%=40.75%圖10-1盈虧平衡分析圖金額(萬元)0扣稅金及附