2024年物業(yè)管理師（中級四級）考試題庫大全-下（判斷、簡答題）

2024年物業(yè)管理師(中級/四級)考試題庫大全一下(判斷、

簡答題匯總)

判斷題

1.()住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。

A、正確

B、錯誤

答案：A

2.()事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

A、正確

B、錯誤

答案：A

3.()輿論在物業(yè)管理市場中能夠起的作用可有可無。

A、正確

B、錯誤

答案：B

4.()擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，對個人可處1000元以

上1萬元以下的罰款。

A、正確

B、錯誤

答案：A

5.()按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，不用對物業(yè)共

用部位進行查驗。

A、正確

B、錯誤

答案：B

6.()為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬,

發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本法。

A、正確

B、錯誤

答案：B

7.()建筑給水系統(tǒng)按用途基本上可分為二類:生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

8.()房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu),裝修、設(shè)備等組成部分的各個項目的

完好、損壞程度來劃分。

A、正確

B、錯誤

答案：A

9.()只是一種手段，并不是最終的目的。

A、正確

B、錯誤

答案：A

10.()接管新建房屋后，要進行完損等級定期評定。

A、正確

B、錯誤

答案：B

11.()所有權(quán)人無權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔保物權(quán)。用益

物權(quán)人、擔保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。

A、正確

B、錯誤

答案：B

12.()業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理

服務，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的投訴。

A、正確

B、錯誤

答案：A

13.()客戶投訴一般采用電話或上門回訪等方式進行。

A、正確

B、錯誤

答案：A

14.()工業(yè)物業(yè)內(nèi)一般有高負荷變電站和污水處理廠，郵電'通信設(shè)施齊全，以滿

足企業(yè)的生產(chǎn)要求。

A、正確

B、錯誤

答案：A

15.()愛崗就是熱愛自己的工作崗位，熱愛本職工作，敬業(yè)就是要用一種恭敬嚴

肅的態(tài)度對待自己的工作。

A、正確

B、錯誤

答案：A

16.()房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量、工程質(zhì)量及房屋維修管理

服務質(zhì)量的主要指標。

A、正確

B、錯誤

答案：B

17.()寫字樓公務來往頻繁，商業(yè)洽談不斷，文件資料整理較多。

A、正確

B、錯誤

答案：A

18.()物業(yè)環(huán)境是一個復合交叉的統(tǒng)一體。

A、正確

B、錯誤

答案：A

19.()從管理上講委托服務型物業(yè)管理更注重營造良好的物業(yè)使用環(huán)境。

A、正確

B、錯誤

答案：B

20.()漂白水不屬于堿性類清潔劑。

A、正確

B、錯誤

答案：A

21.()業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。

A、正確

B、錯誤

答案：A

22.()根據(jù)房屋的完好或損壞程度，房屋維修工程分為小修工程、中修工程、大

修工程、翻修工程和綜合維修工程。

A、正確

B、錯誤

答案：A

23.()管理的費用目標中的“費用”主要針對的是：物業(yè)管理的經(jīng)常性費用。

A、正確

B、錯誤

答案：A

24.()巡邏是物業(yè)治安管理中的第一道防線。

A、正確

B、錯誤

答案：B

25.()物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)

不得改變物業(yè)管理用房的用途。

A、正確

B、錯誤

答案：A

26.()服務企業(yè)要想生存及發(fā)展，就必須保持一定規(guī)模物業(yè)的所有權(quán)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

27.()物業(yè)管理最遲的介入時間應為交付前三個月，即至少需要三個月時間做準

備。

A、正確

B、錯誤

答案：A

28.()竣工驗收須由施工單位專門組織驗收委員會對項目(工程)進行查驗。

A、正確

B、錯誤

答案：B

29.()管理人員包括管理員、保安員、電工、清潔工等。

A、正確

B、錯誤

答案：A

30.()物業(yè)服務企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持有關(guān)資料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)

主管部門申請資質(zhì)。

A、正確

B、錯誤

答案：A

31.()消防車、灑水車、清掃車可不受行駛路線、行駛方向的限制。

A、正確

B、錯誤

答案：A

32.()消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13.16.19mm三種，或以任意連接直徑50.()

65mm水帶。

A、正確

B、錯誤

答案：B

33.0前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)服務企業(yè)承擔日常管理

前的階段。

A、正確

B、錯誤

答案：A

34.()商場是指能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務機構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)

營服務活動的非收益性物業(yè)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

35.()物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用及服務水平相適應的原則。

A、正確

B、錯誤

答案：A

36.()物業(yè)管理市場競爭秩序是壟斷經(jīng)營、效益優(yōu)先、公正平等。

A、正確

B、錯誤

答案：B

37.()私人對其合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有

所有權(quán)，但房屋除外。

A、正確

B、錯誤

答案：B

38.()建筑給水管道明裝的特點：衛(wèi)生條件好，房間美觀，但造價高，施工、維

護不便。

A、正確

B、錯誤

答案：B

39.()物業(yè)管理單位應對違規(guī)裝修行為及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，

物業(yè)管理單位應及時作出處罰。

A、正確

B、錯誤

答案：B

40.()經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,

由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

A、正確

B、錯誤

答案：A

41.()屋頂綠化首先要考慮植物特點。

A、正確

B、錯誤

答案：B

42.()物業(yè)管理學的研究對象主要是房地產(chǎn)商品的價值實現(xiàn)之后，進入消費過程

的特殊矛盾的經(jīng)濟關(guān)系及其運動規(guī)律。

A、正確

B、錯誤

答案：A

43.()不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃

氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人可以不提供必

要的便利。

A、正確

B、錯誤

答案：B

44.()輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時，應采用電容器補償。

A、正確

B、錯誤

答案：A

45.()住宅小區(qū)相對封閉,獨立，是符合現(xiàn)有生產(chǎn)水平和人們生活水平的一種居

住模式。

A、正確

B、錯誤

答案：A

46.()應根據(jù)所管轄物業(yè)的類型、布局、面積及清潔對象的不同而靈活設(shè)置保潔

管理機構(gòu)。

A、正確

B、錯誤

答案：A

47.()結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。

A、正確

B、錯誤

答案：A

48.()接聽客戶的投訴電話可以不用作記錄。

A、正確

B、錯誤

答案：B

49.()從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

A、正確

B、錯誤

答案：A

50.()物業(yè)服務企業(yè)只需做好自己的企業(yè)經(jīng)營業(yè)務即可，不需要主動的配合政府

開展社會性服務。

A、正確

B、錯誤

答案：B

51.()產(chǎn)權(quán)說明該產(chǎn)權(quán)是由一個人擁有的。

A、正確

B、錯誤

答案：B

52.()業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主不具約束力。

A、正確

B、錯誤

答案：B

53.()目標管理被成為“管理中的管理”。

A、正確

B、錯誤

答案：A

54.()物業(yè)服務合同可因不可抗力致使無法履行而自然終止。

A、正確

B、錯誤

答案：A

55.()文明禮貌是從業(yè)人員的基本素質(zhì)，是塑造企業(yè)形象的需要。

A、正確

B、錯誤

答案：A

56.()買受人在及建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以

書面承諾。

A、正確

B、錯誤

答案：A

57.()根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使

用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進物業(yè)管理服務。

A、正確

B、錯誤

答案：A

58.()企業(yè)文化可以起到導向、約束的作用。

A、正確

B、錯誤

答案：A

59.()物業(yè)抵押合同是一份主合同。

A、正確

B、錯誤

答案：B

60.()物業(yè)服務企業(yè)要想生存及發(fā)展，就必須保持一定規(guī)模物業(yè)的所有權(quán)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

61.()物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解。

A、正確

B、錯誤

答案：A

62.()依法治國比以德治國更為重要。

A、正確

B、錯誤

答案：B

63.0資源管理的目的是要實現(xiàn)企業(yè)績效的最小化。

A、正確

B、錯誤

答案：B

64.()私營物業(yè)服務企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。

A、正確

B、錯誤

答案：A

65.()在對員工的激勵中，獎勵和懲罰是對員工進行激勵兩種最基本方式。

A、正確

B、錯誤

答案：A

66.()物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。

A、正確

B、錯誤

答案：B

67.()在易受電磁干擾的場合，電話通信線路應穿鋼管并需接地。

A、正確

B、錯誤

答案：A

68.()目標是通過人力資源管理活動來維持企業(yè)的生存，促進發(fā)展和利潤縮減,

企業(yè)的績效和競爭力。

A、正確

B、錯誤

答案：B

69.()物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。

A、正確

B、錯誤

答案：A

70.()對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收，應在前期物業(yè)服務合同中約定。

A、正確

B、錯誤

答案：B

71.()為保證壓縮機的潤滑，應采用粘度較低的潤滑油。

A、正確

B、錯誤

答案：B

72.()新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋，自每幢房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保

修期內(nèi)，由施工單位負責房屋質(zhì)量保修，竣工驗收及業(yè)主進人的時間差，由建設(shè)

單位負責。

A、正確

B、錯誤

答案：A

73.()商場物業(yè)的安全保衛(wèi)管理及其他物業(yè)的安全保衛(wèi)工作相比，其最大不同在

于它面對的客流量大，商品多。

A、正確

B、錯誤

答案：A

74.()具有豐富的專業(yè)知識是物業(yè)管理者職業(yè)道德修養(yǎng)的主要內(nèi)容。

A、正確

B、錯誤

答案：B

75.()對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)

利不履行義務。

A、正確

B、錯誤

答案：A

76.()存在安全隱患，責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由

物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由業(yè)主共同承擔。

A、正確

B、錯誤

答案：B

77.()房屋維修的技術(shù)管理是指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技

術(shù)標準進行科學管理。

A、正確

B、錯誤

答案：A

78.()違反規(guī)劃私搭亂建。

A、正確

B、錯誤

答案：A

79.()根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)

主大會籌備組工作。

A、正確

B、錯誤

答案：A

80.()物業(yè)驗收不合格，可以先交樓，再進行整改。

A、正確

B、錯誤

答案：B

81.()隊伍的組織，包括員工定編、定崗、定任務。

A、正確

B、錯誤

答案：A

82.()尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈及'拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的

法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主

的權(quán)利，并承擔相應的義務。

A、正確

B、錯誤

答案：A

83.()根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：經(jīng)二分之一以上業(yè)主委員會委員提議

或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

A、正確

B、錯誤

答案：B

84.()管理的概念沒有什么廣義和狹義之分。

A、正確

B、錯誤

答案：B

85.()入住服務是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關(guān)服務，直接關(guān)系到業(yè)

主對物業(yè)管理服務的第一印象。

A、正確

B、錯誤

答案：A

86.()制定適當?shù)能囕v進出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一。

A、正確

B、錯誤

答案：B

87.()工作時間不聊天，不交頭接耳，不說粗話。

A、正確

B、錯誤

答案：A

88.()一般要求在電話鈴聲響4次前，應立即接聽電話。

A、正確

B、錯誤

答案：B

89.0服務工作與后臺輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準制造體系。

A、正確

B、錯誤

答案：B

90.()為了保證滅火的可靠性，干粉滅火器最好每月試用一次。

A、正確

B、錯誤

答案：B

91.()基礎(chǔ)應盡量淺埋，但必須把松散的人工填土或耕作土挖去，將基礎(chǔ)底面放

在未破壞的老土表面層下100~150mm。

A、正確

B、錯誤

答案：A

92.()培訓，就是員工離開工作崗位到大學或其他單位專職進修培訓

A、正確

B、錯誤

答案：A

93.()綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時，一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊，以

防底部鋼筋外露。

A、正確

B、錯誤

答案：A

94.()配水裝置主要指安裝在衛(wèi)生器具及用水點的各式水龍頭，用以調(diào)節(jié)和分配

水流。

A、正確

B、錯誤

答案：A

95.()未經(jīng)用戶許可，保安員可以進入用戶的房間內(nèi)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

96.()在物業(yè)裝飾裝修之后，物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理

服務協(xié)議》。

A、正確

B、錯誤

答案：B

97.()物業(yè)管理收費是一種政府收費。

A、正確

B、錯誤

答案：B

98.()共有人可以協(xié)商確定分割方式。

A、正確

B、錯誤

答案：A

99.()環(huán)境保潔“五無”的通用標準是：無臟、亂、差，無裸露垃圾，無垃圾死

角。

A、正確

B、錯誤

答案：B

100.()慎獨是指在無人監(jiān)督下仍按道德規(guī)范的要求去做。

A、正確

B、錯誤

答案：A

101.()理上講委托服務型物業(yè)管理更注重營造良好的物業(yè)使用環(huán)境。

A、正確

B、錯誤

答案：B

102.()物業(yè)設(shè)施設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體的

有機組成部分。

A、正確

B、錯誤

答案：A

103.0物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)

范文件

A、正確

B、錯誤

答案：A

104.()創(chuàng)新活動的核心是“新”。

A、正確

B、錯誤

答案：A

105.()一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立多個業(yè)主委員會。

A、正確

B、錯誤

答案：B

106.()排水系統(tǒng)分為生活排水系統(tǒng)、工業(yè)廢水排水系統(tǒng)和屋面雨水排水系統(tǒng)三種。

A、正確

B、錯誤

答案：A

107.()管理行業(yè)發(fā)展應該遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，引入競爭機制，鼓勵公平合理的競

爭。

A、正確

B、錯誤

答案：A

108.()濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。

A、正確

B、錯誤

答案：A

109.()消防控制室應用耐火極限較低的隔墻和樓板及其他部位隔開，并直通室外

的安全出口。

A、正確

B、錯誤

答案：B

110.()根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，

可口頭委托。

A、正確

B、錯誤

答案：B

111.()代理人有權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

A、正確

B、錯誤

答案：B

112.()房屋維修管理是指對已建成的房屋進行小修、中修、大修、翻修以及綜合

維修和日常維護保養(yǎng)而做好房屋維修工作，因此進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)

等的過程。

A、正確

B、錯誤

答案：A

113.（）張某私人住宅建于40年代，房屋已成危險房屋，維修價值不大，現(xiàn)將其

房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除，其應套用《廣州市修繕工程預算定額》

（1998年4月編）的整體拆除工程的定額。

A、正確

B、錯誤

答案：A

114.（）房屋設(shè)備保養(yǎng)及維修應堅持以日常保養(yǎng)為主，預防及按計劃維修并重使設(shè)

備經(jīng)常處于良好的狀態(tài)。

A、正確

B、錯誤

答案：B

115.（）維修工程完工半年后，要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》評定質(zhì)

量等級，進行竣工交驗。

A、正確

B、錯誤

答案：B

簡答題

1.（名詞解釋）前期物業(yè)管理

答案：即物業(yè)從開始交付給業(yè)主到業(yè)主成立業(yè)主大會之間這段時間的物業(yè)管理。

2.（名詞解釋）物業(yè)管理體制

答案：對物業(yè)按照市場化、社會化、專業(yè)化要求進行管理的模式。

3.（名詞解釋）物業(yè)的承接

答案：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),公有房屋出售單位或者業(yè)主、業(yè)主委員會向接受委托

的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)的過程。

4.物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理有哪些具體的要求？

答案：物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。其具體的

要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科

學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施

專業(yè)化的管理。

5.（名詞解釋）入住

答案：指房屋建筑完工并交付使用后，房屋業(yè)主住進新住宅。

6.（名詞解釋）挪用

答案：指將專項維修資金挪歸自己使用，或者借給他人使用。

7.小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？

答案：水景園林將由外包的專業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配

套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)

管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

8.（名詞解釋）物業(yè)環(huán)境管理

答案：物業(yè)管理公司通過執(zhí)法檢查履約監(jiān)督制度建設(shè)和宣傳教育等工作，進行物

業(yè)環(huán)境維護及綜合整治工作的總稱。

9.（名詞解釋）物業(yè)概述

答案：“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含

義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類

房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如:辦公樓宇、

商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。

10.（名詞解釋）秩序維護員

答案：指受聘于物業(yè)或安防管理企業(yè)，按有關(guān)規(guī)定、行業(yè)規(guī)范（標準）或管理企

業(yè)規(guī)章制度，具體實施維護管理區(qū)域公共秩序的工作人員。負責維護管理區(qū)域內(nèi)

的公共秩序，協(xié)助做好安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等防范工作。

11.（名詞解釋）綜合管理服務費

答案：包括清掃保潔及清運；綠化養(yǎng)護；秩序維護；公共照明、通風、供電、給

排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。

12.（案例分析題）擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區(qū)。

總建造面積20萬m2,全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)

區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派

出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為

開辟商提供物業(yè)管理咨詢服務。在項目協(xié)調(diào)會上，開辟商介紹，該項目正在施工

建設(shè)中，估計還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介

入工作方案，內(nèi)容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標銷售群體

確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題：1）根據(jù)

本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?2）根據(jù)該項

目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。3）如果該公司取得該項

目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種

經(jīng)營服務？（每一個方面至少列舉一項具體項目）

答案：1）物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：派出了由行政總監(jiān)為組長，

品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開辟商提供物業(yè)管理咨詢

服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開辟建設(shè)項目提出

合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員

提供。物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。由于物業(yè)管理公

司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務。

2）根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。建設(shè)階段：與

建設(shè)單位'施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；

配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角

度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特殊注意那些在設(shè)

計資料或者常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施

進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，

必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓I;派浮

現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形

成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。3）結(jié)合本案例提供的

具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。房屋中介服務：房屋的租

賃經(jīng)營。材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。廢品回收服務：設(shè)立廢品回收站。

商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。

13.（名詞解釋）物業(yè)費

答案：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、

公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及

提供其他與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。

14.（名詞解釋）包干制

答案：指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)

服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

15.某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理；

業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉

產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司；業(yè)主委員會與

乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效；業(yè)主

委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交

接驗收手續(xù)；甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服

務人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，

拒不配合物業(yè)交接查驗；2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天

滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復；乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)

管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕；之后，乙物業(yè)管理公司

不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴；問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否

合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？問題2：乙物業(yè)管理公司的做法

是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？問題3：該小區(qū)的

前期物業(yè)服務合同何時終止？問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？

請說明理由。問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接

查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？

答案：17上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限；2

但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修

責任應由建設(shè)單位負責；2-1乙物業(yè)管理公司的做法不妥當；2該公司應勘察現(xiàn)

場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋

應由建設(shè)單位無償保修；同時應將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位或建議業(yè)主及時告

知建設(shè)單位，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況；3-“2005

年7月31日24時”或“2005年8月1日零時”；4-拒絕移交的理由不成立；

理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其

它途經(jīng)解決，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料;

5-1乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

逐一進行實物查驗，做好查驗記錄；盡可能邀請具有公信力的第三方如政府主管

部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等參加查驗工作；2自查驗之日起，乙物業(yè)管理

公司應建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案；3乙物業(yè)管理公司

可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料；

16.（名詞解釋）酬金制

答案：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)

服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有

或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

17.（名詞解釋）業(yè)主委員會

答案：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)

主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

18.（名詞解釋）物業(yè)管理招標

答案:是指物業(yè)所有權(quán)人或其開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會，在為物業(yè)選擇管理者時，

通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開，由多家企業(yè)競投,

從中選擇最好的企業(yè)并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。

19.（名詞解釋）物業(yè)服務成本

答案：指物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理所必需的費用支出，不包括物業(yè)服務企業(yè)從

事物業(yè)管理服務應當取得的利潤。

20.論述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。

答案：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合

同，對物業(yè)的房屋建造及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生'交通、治安和環(huán)

境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性

的有償服務。其基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、

針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規(guī)性的公共服務，主要有

以下幾項：①房屋建造主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；②房屋設(shè)備、設(shè)施的

管理；③環(huán)境衛(wèi)生的管理；④綠化管理；⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公

共秩序維護和安全防范工作；⑥車輛道路管理；⑦公眾代辦性質(zhì)的服務；二是針

對性的專項服務：①日常生活類；②商業(yè)服務類；③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務類；⑤經(jīng)紀代理中介服務；⑥社會福利類；三是委托性的特約服務:

物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同

時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與

內(nèi)容，采取靈便多樣的經(jīng)營機制和服務方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管

理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

21.（名詞解釋）高層建筑

答案：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。

22.（名詞解釋）物業(yè)社區(qū)

答案：物業(yè)社區(qū)微信這里每天分享物業(yè)人生活的理念，這里擁有與物業(yè)管理密切

相關(guān)的各類培訓、管理實務、活動和最新資訊。

23.（名詞解釋）社區(qū)020服務

答案：“社區(qū)”，就是多數(shù)人居住的居民小區(qū)；“服務”，是說圍繞社區(qū)產(chǎn)生的

服務市場；“020”是指通過網(wǎng)絡將居民線上線下的生活無縫結(jié)合。

24.（名詞解釋）臨時管理規(guī)約

答案：是指建設(shè)單位依照國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，依照建設(shè)

部《示范文本》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準備銷售物業(yè)的實際情況，制定的最初的精

度公約文本。

25.（名詞解釋）針對性的專項服務

答案：指物業(yè)服務企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體

和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

26.（案例分析題）劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失

現(xiàn)金、手機和衣物，還有價值3000元的GPS地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價，

劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業(yè)公司簽訂

的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費。所以，物業(yè)公司應該賠償其

經(jīng)濟損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方商議未果的情況下，劉某將

該房屋開辟公司和物業(yè)公司同時告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開辟商將基礎(chǔ)設(shè)

施不完善的住宅交付使用，對付重要責任，保安公司應負直接責任。物業(yè)公司應

負管理責任，同時住戶也應負一定的責任。業(yè)主提出的被盜的物品GPS地球定位

儀系單位共有財產(chǎn)，不應該放在業(yè)主家中，故不應該列入賠償范圍。被告房屋開

辟公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有過錯。問題：（1）物業(yè)公司在此次事件中

辯稱合適不？（2）在物業(yè)承接查驗的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開辟公

司和保安公司應該承擔賠償責任嗎？

答案：（1）首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。因為原告與物業(yè)公司之間的物

業(yè)服務合同是有效的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)

應該按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務

合同的約定，導致業(yè)主人身'財產(chǎn)安全受到傷害的，應當依法承擔相應的法律責

任。（2）在物業(yè)承接查驗中，物業(yè)公司存在著問題，對功能不完善的小區(qū)交付使

用，在查驗時為發(fā)現(xiàn)，這也是前期物業(yè)承接查驗對后期常規(guī)物業(yè)管理帶來風險的

問題。（3）不應該承擔責任。前期物業(yè)管理風險，與外包公司簽訂合同時應注意

的事項。

27.（名詞解釋）專有部分

答案：指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。

28.（名詞解釋）自然解聘

答案：是指物業(yè)服務合同期限屆滿后不再被續(xù)期。

29.（論述題）試述物業(yè)管理的基本管理服務項目。

答案：（1）常規(guī)性公共服務：①房屋建筑主體的管理；②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管

理事項的服務；⑤物業(yè)裝飾裝修服務；⑥維修基金的代管服務；⑦物業(yè)檔案資料

的管理；⑧公眾代辦性質(zhì)的服務；（2）針對性的專項服務：①日常生活類②商業(yè)

服務類③各種中介服務④文化,教育、衛(wèi)生、體育類⑤社會福利類⑶委托性特

約服務是專項服務的補充和完善第一大類常規(guī)性公共服務是最主要的工作，是必

須做好的。第二、第三大類中的具體服務項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制

和服務方式，以人為核心做好各項物業(yè)管理服務和管理工作，并不斷拓展其廣度

和深度。

30.（名詞解釋）招標文件

答案：又稱標書，是招標機構(gòu)向投標人提供的為進行招標工作所必需的文件。

31.業(yè)主擁有哪些權(quán)利？

答案：（1）參加業(yè)主大會，享有表決權(quán)；（2）享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

⑶監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（4）享有與所交納物業(yè)管理服務費相符合的服務；（5）

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；

32.（名詞解釋）全體共用部分

答案：是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

33.（名詞解釋）協(xié)議方式

答案：又稱談判方式或者指定方式，是指由招標單位直接選擇一家或者幾家物業(yè)

服務企業(yè)，與之協(xié)商談判，達成協(xié)議。

34.（名詞解釋）責令限期改正

答案：是實現(xiàn)行政處罰補救性功能的具體手段，是行政機關(guān)要求違法當事人對不

法狀態(tài)予以糾正的一種措施。其目的在于要求違法當事人將不法狀態(tài)予以糾正的

一種措施。

35.（名詞解釋）投票權(quán)

答案：是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利，是按照每一位業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積或

者住宅套數(shù)的數(shù)量來確定的。

36.（名詞解釋）繳款通知書

答案：物管通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應繳納的款項及金額的文件。

37.（名詞解釋）房屋租賃

答案：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，

房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。

房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

38.（名詞解釋）寫字樓

答案：就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這

是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是

由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進

行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理?！?/p>

39.（名詞解釋）房屋完好率

答案：是指完好房屋和基本完好房屋建筑面積與全部房屋建筑面積之比。計算公

式：房屋完好率=（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）+房屋建筑面積

X100%o

40.（名詞解釋）警告

答案：是指行政主體對違法者實施的一種書面形式的譴責和告誡。目的是向違法

者發(fā)出警戒，聲明行為人的行為已經(jīng)違法，避免其再犯。

41.（名詞解釋）物業(yè)管理機制

答案：物業(yè)管理的服務產(chǎn)品，按照進入市場所遵循的價值規(guī)律和競爭規(guī)律而建立

的發(fā)展機制。

42.（名詞解釋）物業(yè)

答案：是指房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。

43.（名詞解釋）獨立的法人資格

答案：是指物業(yè)服務企業(yè)應當是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，從事物業(yè)

管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。

44.物業(yè)合同的效力有哪些？

答案：物業(yè)服務合同的效力：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合

同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對

業(yè)主具有法律約束力。

45.（名詞解釋）物業(yè)租賃

答案：指房屋所有權(quán)人為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由承租人向出租人

支付租金的行為。

46.業(yè)主大會的職責是什么？

答案：答:業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中

的合法權(quán)益。

47.（名詞解釋）物業(yè)管理服務質(zhì)量

答案：物業(yè)管理活動達到規(guī)定要求滿足住戶需求的能力和程度。

48.（名詞解釋）裝飾裝修

答案:指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，

對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建設(shè)活動。

49.物業(yè)服務人的一般義務是什么？

答案：物業(yè)服務人的一般義務：物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥

善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物

業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服

務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采

取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

50.業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務企業(yè)的收支嗎？

答案：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不

具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力

的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公

司的正常運作。

51.業(yè)主的義務有哪些？

答案：業(yè)主支付物業(yè)費義務：業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)

服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相

關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務

人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提

起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電,供水、供熱、供燃氣等方

式催交物業(yè)費。業(yè)主告知、協(xié)助義務：業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)

服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應當

及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務人。

52.（名詞解釋）房屋修繕施工管理

答案：物業(yè)管理公司為實現(xiàn)房屋修繕的總目標，針對修繕工程的施工而進行的計

劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。

53.（名詞解釋）物業(yè)共用部位

答案：指物業(yè)管理中的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位，是指根據(jù)

法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)

相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓

板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。住宅共用設(shè)施設(shè)備，是

指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主

共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路

燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的

房屋等。

54.前期物業(yè)服務合同法定終止條件是什么？

答案：前期物業(yè)服務合同法定終止條件：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期

物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立

的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

55.（案例分析題）某市某某家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外

約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)

服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務企業(yè)只能服務業(yè)主，無權(quán)管理

業(yè)主，拒不恢復原狀。家住A先生對們的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜

門，B女士以物業(yè)服務企業(yè)沒有盡到職責、沒有能夠阻撓A先生安裝防盜門為由

而拒絕繳納物業(yè)服務費用。A先生對B女士的要求置之不理。物業(yè)服務企業(yè)在A

先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、

不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務

企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為有權(quán)進行勸阻，制止以及要求恢復原狀。在A先生安

裝防盜門時，物業(yè)服務企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。

問題：1）A先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?2）哪些主體可以起訴A

先生要求其拆除防盜門，為什么?3）假如你是物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A

先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?4）B女士拒絕繳

納物業(yè)服務費用的理由是否成立?為什么？

答案：1）不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業(yè)主權(quán)益，該行為違反了《物

權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律法規(guī)。2）

主體：A該棟全體業(yè)主B業(yè)主委員會（代表其他全體業(yè)主）C政府行政主管部門。

理由：A侵害其他業(yè)主的權(quán)益B違反《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅室

內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，政府行政主管部門是管理的責任主體。3）

按照《民法通則》和《物權(quán)法》中相鄰權(quán)處理的16字原則，向A先生說明厲害

關(guān)系，進行溝通調(diào)解，爭取和解，利于改善鄰里關(guān)系。4）不成立。物業(yè)公司已經(jīng)

按法律規(guī)定盡到自己管理責任和義務。

56.（名詞解釋）房屋建筑主體

答案：指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接

點和基礎(chǔ)等。

57.（論述）如何提高小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量？

答案：

1.建立完善的管理制度：物業(yè)服務質(zhì)量的提高必須建立在完善的管理制度基礎(chǔ)上。

物業(yè)管理公司應該根據(jù)小區(qū)的實際情況，制定出符合業(yè)主需求的管理制度，確保

服務質(zhì)量的穩(wěn)定和提高。

2.增加服務人員數(shù)量：小區(qū)的服務人員數(shù)量直接影響到物業(yè)服務質(zhì)量。物業(yè)管理

公司應該根據(jù)小區(qū)的實際情況，增加服務人員的數(shù)量，確保業(yè)主的需求得到及時

的滿足。

3.提高服務人員素質(zhì)：服務人員的素質(zhì)直接關(guān)系到物業(yè)服務質(zhì)量的高低。物業(yè)管

理公司應該加強對服務人員的培訓和管理，提高他們的職業(yè)素養(yǎng)和服務技能，確

保業(yè)主得到高質(zhì)量的服務。

4,加強設(shè)施設(shè)備的維護和管理：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備的維護和管理直接關(guān)系到業(yè)主的

生活質(zhì)量。物業(yè)管理公司應該加強對小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維護和管理，確保設(shè)施設(shè)備

的正常運行和安全。

5.加強業(yè)主參與：業(yè)主參與是提高物業(yè)服務質(zhì)量的重要保障。物業(yè)管理公司應該

加強與業(yè)主的溝通和交流，聽取他們的意見和建議，積極回應業(yè)主的需求，確保

業(yè)主得到高質(zhì)量的服務。

總之，提高小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量需要物業(yè)管理公司全面加強管理，加強服務人員的

培訓和管理，加強設(shè)施設(shè)備的維護和管理，加強業(yè)主參與，確保業(yè)主得到高質(zhì)量

的服務。只有這樣，才能真正提高小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量，為業(yè)主創(chuàng)造更加美好的生

活環(huán)境。

58.（名詞解釋）物業(yè)租賃

答案：指的是房屋租賃，即指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使

用，由承租人向出租人交付租金的行為。

59.（名詞解釋）交房

答案：是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，

但實際上物業(yè)應該提供委托書。否則，是應該由開發(fā)商自己履行該交付義務的。

而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。

60.（名詞解釋）物業(yè)管理檔案

答案：是國家機構(gòu)社會組織和個人從事物業(yè)管理活動中直接形成對國家和社會及

物業(yè)管理有價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。

61.（案例分析題）某小區(qū)11號樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責任

險。到2022年時物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固

好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管

道。但是由于維修方案沒有確定下來此事擱置。到了2022年張某發(fā)現(xiàn)自家天花

板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將

王某家的墻砸開換管道。經(jīng)商議李王允許。問題：1）造成張、李兩家損失的責任

主體是誰？為什么？2）兩家的損失誰來賠付？為什么？3）更換自來水主管道的

費用由誰來付？

答案：1）造成業(yè)主張、李兩家財產(chǎn)損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使

用10年，超出建設(shè)單位的質(zhì)保期限。國家規(guī)定，分戶表以外的供水設(shè)施歸供水

單位所有，并承擔維修養(yǎng)護任務。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單

位。2）主要應由供水單位承擔。但因物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)主管道漏水后未告知供水

單位及時進行維修，導致王'李兩戶業(yè)主室內(nèi)財產(chǎn)損失，故應承擔一定的賠償責

任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。3）由供水單位承擔。因

為供水主管道的權(quán)屬歸供水單位，因此應承擔更換主管道的費用。

62.（名詞解釋）物業(yè)共用部位

答案：指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、天

井'房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。

63.（名詞解釋）治安管理

答案：是各物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故而對所管物

業(yè)進行的一系列管理活動。

64.（名詞解釋）在管物業(yè)

答案：指物業(yè)服務企業(yè)按委托合同進行管理服務的各類房屋。具體按用途分為住

宅,辦公用房、商業(yè)用房,廠房倉庫、其他用房。

65.（名詞解釋）社區(qū)

答案：是若干社會群體或社會組織聚集在某一個領(lǐng)域里所形成的一個生活上相互

關(guān)聯(lián)的大集體，是社會有機體最基本的內(nèi)容，是宏觀社會的縮影。一個社區(qū)應該

包括一定數(shù)量的人口、一定范圍的地域,一定規(guī)模的設(shè)施、一定特征的文化、一

定類型的組織。物業(yè)社區(qū)微信，社區(qū)就是這樣一個”聚居在一定地域范圍內(nèi)的人

們所組成的社會生活共同體"。社區(qū)的特點:有一定的地理區(qū)域；有一定數(shù)量的人

口；居民之間有共同的意識和利益；有著較密切的社會交往。

66.（名詞解釋）罰款

答案：指行政機關(guān)對于違反行政法律規(guī)范，不履行法定義務的個人、組織所作的

一種經(jīng)濟上的處罰，使個人、組織承擔金錢給付義務。

67.物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的可行性研究報告主要內(nèi)容有哪些？

答案：（1）物業(yè)管理市場情況調(diào)查分析；（2）本身所具備的資質(zhì)條件分析；（3）物

業(yè)管理企業(yè)的前景預測；（4）未來物業(yè)管理經(jīng)濟效益的分析和結(jié)論等。

68.（名詞解釋）標底

答案：是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價

格。

69.（名詞解釋）物業(yè)買受人

答案：是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)